維修年度工作計劃總結(jié)

1、. .9/92010年維修工作總結(jié)王佳松本人自2010年3月8日由物業(yè)調(diào)入地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)售后維修工作，現(xiàn)將今年的維修工作做一個總結(jié)匯報。一、維修費用序號項目金額（元）備注1青馨家園一區(qū)481132青馨家園二區(qū)2086扣勁固公司維?？?青馨家園四區(qū)2408扣建設(shè)公司工程款600元13-2-11頂維修4興龍尚府13955其中扣新曙光400元維修款15-1-102車庫電機維修；其中扣海一公司650維修10-2-201墻體維修；扣海一8-3-301工程款11000元。5興龍國際城856.96御墅龍灣634317、其他維修2755.28維修費用合計133605.1含扣相關(guān)單位工程款12650元9地產(chǎn)支付

2、維修費120955.1二、房屋質(zhì)量問題賠償1青馨家園一區(qū)20000元14E地產(chǎn)支付2興龍尚府12000元8-3-301扣海一工程款3御墅龍灣1720元8-3-102扣建設(shè)工程款4、合計337205地產(chǎn)支付20000扣相關(guān)單位13720元維修費用總計：16732.1元(其中扣除相關(guān)單位26370元)三、維修項目統(tǒng)計1、今年維修項目有記錄的總計346項，聯(lián)系由于當(dāng)時已處理解決未做統(tǒng)計。其中青馨家園一區(qū)54項，青馨家園二區(qū)45項，青馨家園四區(qū)106項，興龍尚府20項，北戴河御墅龍灣88項，興龍國際城33項，維修賠償3起。2、維修項目分類序號項目數(shù)量比例1、防水維修2墻體裂紋維修3墻體發(fā)霉維修4給排水

3、維修5電力維修6四、維修問題匯總我公司現(xiàn)在開發(fā)的住宅主要分為：普通住宅（多層、高層）公寓、別墅三大類。房屋質(zhì)量出現(xiàn)的問題主要為：1、漏水的問題如：衛(wèi)生間和屋面的防水、窗戶漏水、別墅露臺防水滲漏、地下室滲水與管道漏水等等；2、墻體裂縫問題，如：施工洞口裂縫、砼墻與砌塊墻連接處的裂縫與砌塊墻裂縫和抹灰層的裂縫、空鼓等；3、室冬季窗口墻體、頂發(fā)霉與夏季地下室結(jié)露發(fā)霉問題等等4、門窗質(zhì)量問題：玻璃漏氣破損、窗框膠開裂，入戶門刮蹭損壞，下房門開焊等。（1）、衛(wèi)生間防水滲漏：主要是管根處滲漏。下水管線現(xiàn)多使用PVC排水管材，下水管與墻體接觸，由于膨脹系數(shù)不同，有溫度變化時，特別是遇冬季，塑料管與墻體間會拉

4、開縫隙，造成漏水。小區(qū)住宅第一年冬季多數(shù)住戶不住不采暖，造成室溫度較低，使墻體、地面產(chǎn)生溫度裂縫直接造成衛(wèi)生間防水層斷裂產(chǎn)生縫隙，破壞防水功能，這是衛(wèi)生間漏水主要原因之一；另外，衛(wèi)生間防水上卷250公分防止水超過防水層滲漏，同時建議衛(wèi)生間門口做3公分高防水擋水壩防止衛(wèi)生間門口竄水。衛(wèi)生間施工給水地暖管線后門口防水一定要處理好，由于管線進出衛(wèi)生間門口防水未處理好的造成滲漏的現(xiàn)象也很多。在今后的施工中應(yīng)注意上述問題。（2）、屋面、露臺滲漏：屋面、露臺面層防水一定要注意坡度和施工前的基層清理。外露臺由于處在外界冬季溫度很低造成防水層隨著水泥地面因溫度低產(chǎn)生的溫度裂縫斷裂，第二年裝修時作閉水試驗漏水現(xiàn)

5、象較嚴(yán)重，所以根據(jù)上述現(xiàn)象一定要用彈性較好的柔性防水材料。用造價較低的高分子防水層，或SBS改性瀝青油氈防水層即可，不要做剛性防水。雨季防水滲漏問題：2010年三季度進入夏季雨水增多，尤其今年7月份下的幾場大雨。2010年7月19日大雨，雨后各小區(qū)防水滲漏維修單大增，青一區(qū)、御墅龍灣小區(qū)最嚴(yán)重，經(jīng)過現(xiàn)場勘察，發(fā)現(xiàn)大部分屋頂防水滲漏，墻面滲水造成。有的維修多次仍未維修好。各小區(qū)窗戶滲漏嚴(yán)重，四區(qū)窗戶漏水最嚴(yán)重，如3-3-803、3-4-403、3-4-303因窗戶質(zhì)量問題漏水業(yè)主室流進大量雨水損壞室裝修和物品。業(yè)主提出索賠。分析原因有設(shè)計原因造成有施工原因造成也有業(yè)主裝修不當(dāng)照成，如北戴河一期聯(lián)

6、排別墅露臺漏水，經(jīng)現(xiàn)場維修后作閉水試驗，不滲漏，但雨天露臺頂還是滲漏，進現(xiàn)場勘查找結(jié)癥發(fā)現(xiàn)墻體為泡沫苯板保溫，雨水順著苯板側(cè)漏到墻流到防水層下邊照成漏水。還有業(yè)主在裝修中破壞窗口膠造成雨水滲漏，如業(yè)主鑲窗臺將窗框膠鏟掉等使窗框密封不嚴(yán)。（3）、地下室：再維修中經(jīng)常會遇到地下室滲水問題，建議施工過程中控制地下室用水，防止雨水入浸。所以施工中地下室予留孔洞做好封堵，地下室頂板樓梯間和樓板孔洞作好臨時遮雨，防止雨水大量流入，使用干燥土回填禁止用濕土回填。上述問題都是造成地下室潮濕的主要問題。業(yè)主在使用過程中應(yīng)注意69月份室外濕度變化大，地下室溫度低于室外溫度且室外空氣濕度大含水量高如果地下室與外界空

7、氣接觸后很快會在地下室產(chǎn)生揭露現(xiàn)象，造成地下室墻體發(fā)霉等。如2010-6-22對北戴河御墅龍灣小區(qū)別墅地下室業(yè)主反映的發(fā)霉結(jié)露現(xiàn)象進行現(xiàn)場勘察后，進行原因分析，業(yè)主認(rèn)為是地下室防水滲漏造成，地面墻面有結(jié)露積水現(xiàn)象，7-2-102最嚴(yán)重地面積水約0.5公分高，水順墻體流下來，業(yè)主認(rèn)為是墻體滲漏引起地面積水。經(jīng)現(xiàn)場勘察后工決定做防水實驗，采用泡沫苯板對結(jié)露發(fā)霉戶嚴(yán)重的7-2-102、8-2-102兩戶做保溫防水實驗。2010-6-23日進行實驗，一周后2010-6-30對上述兩戶實驗進行觀察，現(xiàn)場情況是做保溫的地面干燥無積水，證明地下室防水不滲漏。未做保溫的地面有水珠，有明水現(xiàn)象。通過實驗證明別墅

8、地下室發(fā)霉結(jié)露并不是地下室防水滲漏造成。所以建議物業(yè)應(yīng)告知業(yè)主夏季盡量不要開地下室窗戶通風(fēng)，室外濕度大時應(yīng)關(guān)閉門窗，防止潮濕空氣進入地下室，天氣晴朗室比較潮濕時，應(yīng)打開門窗，排除地下室潮氣，建議業(yè)主購置除濕設(shè)備，夏季經(jīng)常除濕。這樣經(jīng)過二、三年使用后會走向正常。同時在施工中要重視地下室地面墻體防水防潮層的施工。對下房防潮結(jié)露是有好處的。（4）、窗漏水：主要原因是施工過程中窗框與墻體結(jié)合處防水處理不到位是造成防水滲漏的主要原因，窗的下口要作裁口，不得返坡，外窗臺應(yīng)有向外不小于1.52.0%的坡度，縫隙大的要加泡沫條或打泡沫膠再用密封膠封閉。窗框與洞口間縫隙連接與密封、作業(yè)質(zhì)量好壞是保證窗縫不透氣、

9、不漏水的關(guān)鍵。所以一定要處理好窗口的施工。（5）、地暖分水器漏水、北戴河地下主管網(wǎng)跑水、熱熔管接頭處漏水原因分析：維修中經(jīng)常遇到物業(yè)報修業(yè)主家中地暖漏水經(jīng)現(xiàn)場查看分水器多數(shù)為凍裂造成，也存施工造成。地下管網(wǎng)漏水由于施工時接口為直接焊接未加管箍，材料質(zhì)量不過關(guān)與回填土下沉擠壓管材是造成接口爆裂的主要原因。建議在今后的施工中對暗埋管件施工時采用質(zhì)量好的管件，施工完工后注意成品保護。同時保證在施工中嚴(yán)格控制熱熔時間，注意施工工藝。室給水管件滲漏主要原因是施工時接口沒熔好和冬季管存水凍裂，施工時注意施工質(zhì)量，冬季與時吹水保證管件不凍壞，物業(yè)與時提醒業(yè)主冬季不入住與時吹水。（6）、國際城、青馨家園四區(qū)地

10、下室線管漏水問題 原因分析：國際成小區(qū)由于地下管線井穿線管未做封堵防水措施，造成雨水順著管線套管漏到地下一層配電室、信息間地面再漏到地下二層業(yè)主家下房，給業(yè)主造成損失。青馨家園四區(qū)線管漏水原因是網(wǎng)通公司穿線將物業(yè)密封好的線管通開后未做封堵。造成漏水。 措施：建議施工時穿好線的線管井穿線管頭做好防水封堵。再次施工后線管穿好線重做防水封堵。確保雨水不會順著管線漏到地下室。在今后的施工中注意該處施工防水處理工作。(7)、墻體裂縫：施工洞裂縫，在封堵施工洞時在洞口的接縫用網(wǎng)格布在抹灰之前粘一道，刮膩子之前再粘一道，效果會好些?，F(xiàn)澆混您土與砌塊連接處嚴(yán)格按照規(guī)的植筋做法施工。砌塊自身的變形而產(chǎn)生的裂縫。

11、粒磚出廠必須有足夠養(yǎng)護期，要保證強度達(dá)到標(biāo)號要求。粒磚砌塊砌筑后不能馬上抹灰，要停留不小于21天，保證收縮變形完結(jié)。再補砌梁下的斜放填充磚墻，抹灰時在梁與磚構(gòu)件連接處加鋼絲網(wǎng)片。抹灰層的裂縫。一般控制好砂漿的配比就可避免。嚴(yán)格的施工流程與質(zhì)量控制是減少裂紋的必要條件。（8）、由于門窗安裝后經(jīng)常會出現(xiàn)窗戶開啟扇變形傾斜、玻璃漏氣損壞等，入戶門變形刮傷等。建議施工時注意成品保護，嚴(yán)格按照施工規(guī)施工。在施工中必免不了穿插作業(yè)做好成品保護是非常重要的。（9）、室墻體結(jié)露發(fā)霉問題，該現(xiàn)象多反映在多層6樓，原因是頂層保溫層薄（雨水溝處）室冬季窗口產(chǎn)生冷橋現(xiàn)象。在適宜的溫度濕度下空氣結(jié)露在窗四周墻體上產(chǎn)生結(jié)

12、露發(fā)霉。冬季室盡量不要晾曬衣物，保持室適宜的干濕度。施工時注意房頂保溫厚度。五、維修賠償問題各小區(qū)普遍存在因工程質(zhì)量問題造成的公司經(jīng)濟賠償，現(xiàn)今業(yè)主的維權(quán)意識在不斷增強，出現(xiàn)工程質(zhì)量問題是，業(yè)主第一要維修，造成的損失要求經(jīng)濟賠償，裝修入住的要裝修恢復(fù)費用，外加精神補償；沒有裝修的要耽誤入住時間的補償?shù)取Ｍㄟ^這些業(yè)主的賠償要求可以看出，如果我們的工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，將會給公司帶來一系列經(jīng)濟損失。這就要求我們在施工質(zhì)量控制上要加強質(zhì)量控制，同時在售后維修上要與時處理質(zhì)量問題，物業(yè)公司做好業(yè)主的安撫工作也必不可少。地產(chǎn)、物業(yè)、施工單位相互配合是必不可少的。上述情況是維修工作中出現(xiàn)的主要問題。六、維修工

13、作中的主要矛盾1、 房屋質(zhì)量問題的責(zé)任界定；在維修中經(jīng)常會遇見維修事項責(zé)任方的界定工作無法確定責(zé)任主體，施工方在問題面前相互推諉，不承擔(dān)責(zé)任。如室窗戶滲水在聯(lián)系相關(guān)施工方到場后窗戶廠家說是土建問題，土建說是窗戶問題。雙方互相推卸不承擔(dān)責(zé)任。致使維修工作無法進行，嚴(yán)重影響業(yè)主的正常裝修入住，給業(yè)主和地產(chǎn)東造成損失。同時影響公司聲譽。2、房屋質(zhì)量問題物業(yè)公司上報后經(jīng)地產(chǎn)公司聯(lián)系相關(guān)維修方時大部分能夠到場維修，但也存在維修質(zhì)量和維修時限較差，尤其是門窗維修問題，如新曙光門窗公司維修質(zhì)量較差維修人員態(tài)度不好，致使業(yè)主和物業(yè)公司意見較大，多次與該公司維修經(jīng)理溝通但效果不好，保修期的質(zhì)量問題多次維修沒有維

14、修好 ，過了保修期再找，新曙光公司以過保修期為由不再維修，經(jīng)與該公司維修經(jīng)理溝通，該公司經(jīng)理強詞奪理說保修期早就過了，因為關(guān)系好才給你維修的。對于這種公司的保修行為已經(jīng)嚴(yán)重地?fù)p害了興龍的聲譽，建議不再使用該公司的產(chǎn)品。這種維修時效性差，維修問題聯(lián)系施工方后施工單位不能與時到場維修，拖拉現(xiàn)象嚴(yán)重，影響業(yè)主的正常生活，同時也使公司聲譽受到影響，業(yè)主買房出現(xiàn)質(zhì)量問題直接對房地產(chǎn)公司，維修不與時業(yè)主只能認(rèn)為地產(chǎn)公司的行為，責(zé)任要地產(chǎn)公司來承擔(dān)，不會去直接與施工單位聯(lián)系。所以與時維修是非常重要的，在保修期的不予維修，保修期過后再找以已過保修期為由不再負(fù)責(zé)維修，這樣的施工單位建議不再使用，自家的施工單位建

15、議進行相應(yīng)處罰當(dāng)事人，維護興龍品牌。興龍的發(fā)展是我們大家的辛勤努力創(chuàng)造來得，在今后的發(fā)展中還要以社會為主，為了更好的展示興龍的魅力，創(chuàng)造良好的公司形象，建議公司在選用承包方式優(yōu)先選用信譽好的分包方。保證工程交工后保修工作跟得上，讓客戶相信興龍的品牌。使興龍在地區(qū)市場上站穩(wěn)腳。 七、維修工作建議1、建議公司成立售后維修隊伍，配置相關(guān)維修工人，對房屋質(zhì)量問題能夠與時處理維修，避免因施工方維修不與時帶來的負(fù)面影響。在規(guī)定的時限不到場維修的在公司下發(fā)維修通知單后不來的，由地產(chǎn)公司維修，費用雙倍扣除。同時維修部門接一些工程施工工作，以維修和工程施工保證維修工人開支，這樣可以減少公司費用支出。2、工程質(zhì)量建議:在施工中加強施工質(zhì)量