前期物業(yè)管理招標(biāo)方案說明

1、. .20/20*小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)方案*&*置業(yè)二0一五年一月 &前期物業(yè)管理招標(biāo)文件第一部分 投標(biāo)邀請(qǐng)按照國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、省物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法的規(guī)定，現(xiàn)決定對(duì) （項(xiàng)目名稱）的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行公開招標(biāo)。茲邀請(qǐng)合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。一、招標(biāo)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要說明本項(xiàng)目位于#市 *縣 區(qū)（縣）。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為：本項(xiàng)目住宅用地面積平方米。本項(xiàng)目住宅用地總建筑面積平方米。高層住宅建筑面積平方米，商業(yè)建筑面積平方米，物業(yè)辦公用房建筑面積平方米（不計(jì)算費(fèi)用），其他物業(yè)建筑面積平方米（不計(jì)算費(fèi)用），地下建筑面積平方米（不計(jì)算費(fèi)用）。本項(xiàng)目的建筑密度為20%；綜合

2、容積率2.5；綠化率為 40 %。二、項(xiàng)目開工和竣工交付使用時(shí)間本項(xiàng)目于2015年8月開工建設(shè)，共分 2 期開發(fā)建設(shè)。第一期工程計(jì)劃于2017年7月竣工并交付使用；整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目（計(jì)劃）于2017年12月全部建成竣工交付使用。三、物業(yè)管理用房的配置情況1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公等用房：建筑面積為平方米；座落位置：小區(qū)。2、社區(qū)活動(dòng)用房：建筑面積為平方米；座落位置： 小區(qū)。四、物業(yè)工程質(zhì)量保證金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金建立情況物業(yè)專項(xiàng)維修資金：建設(shè)單位按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳存。五、招標(biāo)書的發(fā)售投標(biāo)人應(yīng)于2015年 1 月 19 日 17 時(shí)30前至 市區(qū)（縣）目部購買（領(lǐng)?。┱袠?biāo)書。出售的招標(biāo)文件每套收取成本費(fèi)20

3、0元整。六、投標(biāo)地點(diǎn)*市*縣區(qū)縣。七、投標(biāo)截止時(shí)間投標(biāo)截止于 2015 年 2 月 2 日15時(shí)00分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。八、招投標(biāo)說明會(huì)自行踏勘。九、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)1、開標(biāo)時(shí)間：年 2 月 2 日 15時(shí)00分。2、開標(biāo)地點(diǎn)：*市區(qū)縣）。十一、投標(biāo)詢問對(duì)本次招標(biāo)提出詢問的，請(qǐng)于2017年月日前（）聯(lián)系（技術(shù)方面的詢問請(qǐng)以信函或 的形式）。地 址：。第二部分 技術(shù)規(guī)與要求本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)按照市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，具體技術(shù)規(guī)與要求和部分差異如下：一、物業(yè)管理服務(wù)的容1、物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維修養(yǎng)護(hù)；2、物業(yè)管理區(qū)域公共秩

4、序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；3、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)和管理；4、物業(yè)管理區(qū)域車輛（機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）行駛、停放與場(chǎng)所管理；5、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域?qū)ο嚓P(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和管理；6、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù)；7、物業(yè)檔案資料的保管與有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的帳務(wù)管理；8、物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務(wù)；二、物業(yè)管理服務(wù)的要求1、按專業(yè)化的要求配置管理服務(wù)人員；人員與相關(guān)要求人員配備不得低于下表要求：序號(hào)部 門崗 位數(shù)量1管理處項(xiàng)目經(jīng)理12客服中心客服中心主管1管理員23秩序維護(hù)部秩序維護(hù)主管1班長(zhǎng)3秩序維護(hù)員64工程維修部工程維修主管1維修工15

5、環(huán)境部環(huán)境部主管1綠化工1保潔員6合計(jì)人1、人員工資不得低于市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，保險(xiǎn)按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、具體要求：（1）項(xiàng)目經(jīng)理：持有建設(shè)部物業(yè)上崗證或物業(yè)管理師，3年以上物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。注：投標(biāo)文件中須提供項(xiàng)目經(jīng)理的物業(yè)經(jīng)理上崗證復(fù)印件或影印件。2、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符；（1）、投標(biāo)總價(jià)的計(jì)算過程為：住宅部分：平方米a元/平方米月12月A元；商業(yè)部分：平方米b元/平方米月12月B元；投標(biāo)總價(jià)= A + B （2）、a元/平方米月、b元/平方米月,即為項(xiàng)目交付后中標(biāo)人實(shí)際向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)，按照購房人的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。（3）、上述報(bào)價(jià)中包含電梯電費(fèi)、公共區(qū)域水電與其它設(shè)施、設(shè)備運(yùn)

6、行等公共能耗，不再進(jìn)行公攤。（4）、前期介入費(fèi)、開辦費(fèi)開發(fā)商由中標(biāo)人自行承擔(dān)，不在本次報(bào)價(jià)圍。三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（具體標(biāo)準(zhǔn)見附件3）1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）按市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)執(zhí)行；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）按市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)執(zhí)行；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)與雨、污水管道的疏通服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）按市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)執(zhí)行；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)：（1）按市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)執(zhí)行；5、車輛停放管理服務(wù)標(biāo)

7、準(zhǔn)：（1）按市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)執(zhí)行；。6、公共秩序維護(hù)、安全防等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）按市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)執(zhí)行；7、裝飾裝修管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）按市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)執(zhí)行；8、物業(yè)檔案資料管理標(biāo)準(zhǔn)：（1）按市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)執(zhí)行；9、其他服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）按市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)執(zhí)行；四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式（包干制/）。五、主要設(shè)施設(shè)備的配置與說明（詳見附件1）。六、公建配套設(shè)施與說明（詳見附見2）。第三部分 投標(biāo)人須知一、總則說明（一）適用圍本招標(biāo)文件僅適用于本

8、項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。（二）合格的投標(biāo)人經(jīng)過本次招標(biāo)的資格預(yù)審確認(rèn)為合格的投標(biāo)人。（三）投標(biāo)費(fèi)用無論投標(biāo)過程中的做法和結(jié)果如何，投標(biāo)人自行承擔(dān)與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費(fèi)用。二、投標(biāo)文件的編寫（一）投標(biāo)文件格式1、投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件提供的投標(biāo)文件格式填寫。2、管理服務(wù)理念和目標(biāo)結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、智能化硬件設(shè)施配置與本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)。3、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法與管理制度編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責(zé)、部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。4、管理服務(wù)人員配置根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的容、標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目實(shí)際情況擬配置各崗位人

9、員的具體情況。5、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（1）對(duì)物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；（2）物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室的服務(wù)方案；（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案；（5）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境清潔保潔方案；（6）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)方案；（8）物業(yè)承接驗(yàn)收方案；（9）公共、公建物業(yè)與物業(yè)服務(wù)行為公開方案；6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施；（2）本項(xiàng)目圍突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)

10、急措施；（3）業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；（4）雨、污水管與排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；（5）電梯故障的應(yīng)急措施；（6）消防應(yīng)急措施；7、豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。8、智能化設(shè)施的管理與維修方案。9、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案。10、提供業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約（業(yè)主管理規(guī)約）的建議稿。（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求寫明本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)總收費(fèi)報(bào)價(jià)金額、分項(xiàng)收費(fèi)報(bào)價(jià)金額與測(cè)算依據(jù)。投標(biāo)人只允許有一個(gè)報(bào)價(jià)，招標(biāo)人不接受有任何選擇的報(bào)價(jià)。（三）投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署1、投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)文件的要求，編制投標(biāo)書共5套，并明確注明“正本”或“副本”一樣，一

11、旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn)，正本一份，副本四份。2、投標(biāo)文件須統(tǒng)一用A4紙打印并由投標(biāo)單位法定代表人簽署和加蓋印章。3、電報(bào)、 形式的投標(biāo)概不接受。三、投標(biāo)文件遞交的要求和無效1、投標(biāo)文件的密封投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)文件密封，并標(biāo)明投標(biāo)人的名稱、地址、投標(biāo)項(xiàng)目名稱與正本或副本。2、投標(biāo)文件的修改和撤消（1）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間之前可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)在投標(biāo)截止時(shí)間之后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的容無效。（2）投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件修改或補(bǔ)充的書面材料應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編寫、密封、標(biāo)注和遞交，并注明“修改或補(bǔ)充投標(biāo)文件”字樣。3、投標(biāo)文件有下

12、列情形之一的，投標(biāo)文件無效：（1）未密封的；（2）未加蓋投標(biāo)單位法定代表人與投標(biāo)單位印章的；（3）未能按照招標(biāo)文件要求編制的；（4）逾期送達(dá)的；（5）附有招標(biāo)人不能接受條件的。四、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)1、開標(biāo)的方法與程序開標(biāo)地點(diǎn)設(shè)在；開標(biāo)時(shí)間定于 2017年2 月 2 日15時(shí)00分；采取現(xiàn)場(chǎng)公開開標(biāo)的方法，評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)與開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)分開，開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)由招標(biāo)人主持，招投標(biāo)監(jiān)督人、投標(biāo)人參加。2、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法（1）招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，本項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員共設(shè)5人。其中，招標(biāo)人指派1人，由招標(biāo)人從市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員 4 人。（2）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：見附件4。（3）

13、評(píng)標(biāo)辦法：評(píng)委封閉獨(dú)立評(píng)標(biāo)，評(píng)委與投標(biāo)人不見面，采用綜合評(píng)估法評(píng)標(biāo)，按得分從高到低的順序，確定不超過3人的中標(biāo)候選人。五、中標(biāo)人的確定與物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（一）中標(biāo)人的確定1、招標(biāo)人在投標(biāo)有效期截止之日起 10 日（最長(zhǎng)不超過30日）確定中標(biāo)人；2、招標(biāo)人在確定中標(biāo)人之日起3日以書面形式向中標(biāo)人發(fā)生中標(biāo)通知書，中標(biāo)通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力；（二）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明1、最低報(bào)價(jià)不是被授予合同的保證。（三）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂1、中標(biāo)人按中標(biāo)通知書指定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)人參照物業(yè)管理主管部門制定的示文本格式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書、中標(biāo)人的投標(biāo)文件與其澄清文件，均為簽訂物業(yè)

14、服務(wù)合同的依據(jù)。第四部分 其他事項(xiàng)1、本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，按照中標(biāo)價(jià)格確定。2、招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人在投標(biāo)過程中如有、違紀(jì)、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實(shí)取消本次投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的取消中標(biāo)資格，保證金不予退還，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失，招標(biāo)人有權(quán)要求予以賠償。但由于中標(biāo)人悔標(biāo)而未能在規(guī)定時(shí)間與招標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，本次招投標(biāo)的全部費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。3、投標(biāo)人應(yīng)表明對(duì)招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應(yīng)表明投標(biāo)文件連同招標(biāo)人的中標(biāo)通知書均具有法律約束力。附件1：市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)與等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（甲級(jí)）序號(hào) 容服務(wù)要求1管理處設(shè) 置（1）小區(qū)設(shè)置管理

15、機(jī)構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示服務(wù)；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問題與時(shí)處理。（2）在客服接待中心懸掛或貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3）配置辦公家具、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)施與辦公用品；辦公場(chǎng)所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)書或崗位證書。（3）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)，用語文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。（

16、4）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/200戶300戶；保潔人員：1人/60008000（建筑面積）；秩序維護(hù)員：34人/每門崗+1人/50007000（建筑面積）；綠化人員：1人/1000016000（綠化面積）；維修人員：1人/200戶300戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超過50萬以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3服務(wù)時(shí)間在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)每日不低于10小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，與時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。4日常管理與服務(wù)（1）制定小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（2）建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、

17、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。（3）建立企業(yè)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。（4）建立物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運(yùn)行檔案、部管理檔案等），設(shè)有專職人員、檔案資料室；歸檔與時(shí)、完整，便于查詢。（5）使用專業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。（6）按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的

18、禁止行為和注意事項(xiàng)；裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，與時(shí)告知并勸阻，拒不改正的，與時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)公示；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾與時(shí)清運(yùn)。（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)。水、電、氣等急迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)，一般修理一日完成（預(yù)約除外）；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)與時(shí)告知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投拆在2個(gè)工作日處理回復(fù)；有報(bào)修、維修、處理記錄，維修完成后48小時(shí)回訪，回訪率不低于80%。（8）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做

19、好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危與人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。（9）涉與業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門帖通知，履行告知義務(wù)。（10）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)管理，使用專項(xiàng)維修資金。（11）每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。（12）每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。（13）做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。（14）每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率達(dá)到實(shí)際入住業(yè)主80%以上，公示整改情況。（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。（16）按照規(guī)要求，每年第一季度向

20、業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。（17）按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與公眾責(zé)任保險(xiǎn)。（18）能提供四種以上特約服務(wù)（有償）和四種以上便民（無償）服務(wù)；重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾；每年組織兩次以上的社區(qū)文化活動(dòng)。（19）專項(xiàng)服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)書；專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)，用語文明；對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理與評(píng)價(jià)記錄。（20）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（21）對(duì)小區(qū)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面

21、法律、法規(guī)與違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)與時(shí)勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)行政主管部門與全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、 生活垃圾的收集、清運(yùn)（1） 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。（2） 生活垃圾實(shí)行分類收集。（3）每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（4） 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾收集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。（5） 保潔車外觀整潔、擺放整齊。二、 物業(yè)共用部分清潔（一） 樓（1） 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信報(bào)箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清潔2次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔

22、1-2次。（2） 每日清潔1次樓地面、樓梯，每周清拖2次；每周擦拭3次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每月擦拭4次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1-2次。（3） 根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。（二） 電梯（1） 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。（2） 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理3次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護(hù)1次。（三） 天臺(tái)屋面每月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、天井的每周巡查1-2次，有雜物與時(shí)清掃。（四） 庭院（1） 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場(chǎng)地面磚每半月沖洗一次，全天候保

23、潔。（2） 每周清潔1-2次小區(qū)公共照明與設(shè)施設(shè)備；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。（五） 水景（1） 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。（2）每周安排專人清潔2-3次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每季度清潔1次水池池底。三、 有害生物防治（1） 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。（2） 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。四、 雨雪天氣（1） 雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)主路、干路積水進(jìn)行清掃。（2） 掃雪鏟冰。降雪時(shí)，與時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時(shí)前清掃干凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，迅速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。六、 檢查記錄（1）

24、 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（2） 每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（3） 清潔檔案齊全。6公共秩序維護(hù)（1）秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的80%以上。（2）秩序維護(hù)人員應(yīng)配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。（3） 出入口有專人24小時(shí)值守，其中主出入口20萬平方米以上住宅小區(qū)應(yīng)雙人值守；當(dāng)值時(shí)坐、立姿勢(shì)端正（不少于18小時(shí)），并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（4）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。（5）實(shí)行24小時(shí)巡視檢查，20萬平方米以上住宅小區(qū)夜間巡查應(yīng)設(shè)2-3片巡查路線。重點(diǎn)部位（小區(qū)

25、道路、單元出入口和地下車庫）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，秩序人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每2個(gè)小時(shí)巡查一次，在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過2分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。（6）接到火警、警情后三分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告管理處與警方。（7）在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。（8） 維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。（9）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點(diǎn)至少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對(duì)講（可視）、周界報(bào)警、住戶報(bào)警（對(duì)講功能）、門鎖智能卡等五項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)當(dāng)留存15日備查

26、。（10）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并報(bào)告管理處與警方；接到住戶緊急求助時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施（11）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；報(bào)警記錄由系統(tǒng)打印留存。（12） 在強(qiáng)降雨、雪天氣期間，備勤人員24小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。（13）記錄與檔案。各項(xiàng)工作記錄完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。（4）在顯著位置公示停車須

27、知。（5） 設(shè)置規(guī)的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。（6）機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。（7） 24小時(shí)有專人定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫），車庫配置道閘和錄像監(jiān)視等設(shè)施設(shè)備。（8） 停車場(chǎng)（庫）配備消防器材并定期檢查，做好記錄。（9） 停車場(chǎng)地面每日清掃1次，地下停車庫地面（含車位地面）每月清拖1次。（10）車庫無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆與危險(xiǎn)物品存放。8公共綠化養(yǎng)護(hù)一、基本要求：1、小區(qū)綠地率達(dá)40%以上。2、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境的需要，集中綠地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點(diǎn)，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。4、喬、灌、地被

28、、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔?、花境面積占綠地總面積的0.5%以上。5、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超過8cm；隨時(shí)清除雜草，目視無雜草；常年保證有效供水，有低洼與時(shí)整平，基本無積水；按肥力、草種、生長(zhǎng)情況與時(shí)施肥，每年二遍以上；與時(shí)做好病蟲害防治；草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎率低于5%。三、樹 木 ：修剪喬、灌木修剪每年四次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物與時(shí)修剪，每年不少于六遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀緣植物修剪與時(shí)，每年不少于四次，基本無枯枝；適時(shí)中耕除草,做到基本無雜草，土

29、壤疏松；按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、與時(shí)滅治，無病蟲害發(fā)生；樹木基本無傾斜；喬灌木生長(zhǎng)良好，樹冠完整；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無缺枝、空檔?；▔ň常阂荒曛杏卸我陨匣ɑ懿贾茫槐３钟行Ч┧?，無積水；缺枝倒伏不超過三處；與時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)一次；適時(shí)做好病蟲害防治。四、 垃圾處理綠化垃圾能隨時(shí)清理干凈，無垃圾堆放過夜情況。五、樹干涂白涂白時(shí)間一般在11月上旬至12月中旬，小區(qū)的樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、 檢查記錄（1） 各項(xiàng)工作記錄完整有效，（2） 綠化檔案齊全。

30、（3）每月至少檢查綠化工作2次并對(duì)植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行記錄。9共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理一、綜合管理（1） 建立房屋與共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。（2） 按照相關(guān)規(guī)定，與時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。（3）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。（4） 對(duì)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。（5） 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。（6）在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。（7）設(shè)備機(jī)房。 每日巡視2次、每周清潔1次，機(jī)房不得堆積雜物； 按規(guī)設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在明顯

31、易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置貼或懸掛相關(guān)制度、證書；各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志； 交接班記錄齊全、完整。二、共用部位（一） 房屋結(jié)構(gòu)（1） 根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。（2） 每半年檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。（3） 對(duì)危與房屋結(jié)構(gòu)安全的行為與時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。（二） 建筑部件（1） 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（2）每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照

32、責(zé)任圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（3）每季度檢查1次房屋共用部位的室地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（4）每年汛期前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后與時(shí)排除積水。（三）附屬構(gòu)筑物（1） 每月巡查2次道路、場(chǎng)地、階梯與扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（2）每月1次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管理道進(jìn)行清掃、疏通，保證排水暢通；每年檢6月至9月每月檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應(yīng)與時(shí)修理。各項(xiàng)工作應(yīng)做好記錄。（3） 每月巡查2次大門、圍墻，按照責(zé)任圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記

33、錄。（4） 每月巡查2次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，按照責(zé)任圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（5） 每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。三、空調(diào)系統(tǒng)（1） 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。（2） 每年檢查1次管道、閥門并除銹。（3）定期檢驗(yàn)壓力容器、儀表與冷卻塔噪聲。（4） 每月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?次風(fēng)管。四、二次供水設(shè)備（1） 直接從事

34、供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。（2） 二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（3） 每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。（4） 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。（5）每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。（6） 每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆1次，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。（7） 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。五、排水系統(tǒng)（1） 按照市排水管理機(jī)構(gòu)的要求取得排水許可證。（2）排水設(shè)施。每年汛期前對(duì)雨、污

35、水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通；每次降雨前后與強(qiáng)降雨過程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。（3） 污水泵。每周巡視1-2次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。（4） 窨井、化糞池。定期檢查，每半年清掏1次。六、公共照明和電氣設(shè)備（1） 室照明。每周巡檢2次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2日修復(fù)。（2） 室外照明。每周巡檢2次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日修復(fù)；適時(shí)調(diào)整時(shí)間控制器。（3） 應(yīng)急照明。每周巡檢2次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。（4） 高壓柜與高壓線路。每周巡檢1次高壓柜；定期進(jìn)行設(shè)備和線路的檢測(cè)；每年活化1次直流屏

36、蓄電池；每2年檢測(cè)1次中央信號(hào)屏；做好記錄。（5） 干式變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。（6） 油浸變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。（7）低壓柜。每周巡檢1次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表；做好記錄。（8）低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢3次；每年養(yǎng)護(hù)1次；每半年切換1次雙路互投開關(guān)；做好記錄。（9）電動(dòng)機(jī)。每周巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。（10） 控制柜。每周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)2次。每半年校正各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值。每年檢查1次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置；做好記錄。（11） 發(fā)電機(jī)。每月試運(yùn)行1次；每年1次帶負(fù)荷運(yùn)行；每

37、年活化2次蓄電池；每周巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。（12） 電氣檢測(cè)。每2年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品；每2年檢測(cè)1次直流屏；每2年檢測(cè)1次高壓電纜；每年校驗(yàn)1次部結(jié)算電能表；做好記錄。（13） 變配電室。24小時(shí)有人值守；設(shè)備附件與工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備。七、安全防系統(tǒng)（1） 對(duì)講門口機(jī)。每月檢查3次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年部除塵1次。（2） 網(wǎng)絡(luò)控制箱。每半年度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年部除塵1次。（3） 紅外對(duì)射探測(cè)器。每2月檢查1次防水、探測(cè)圍、接線等，表面清潔1次；每半年部除塵1次。（4） 圖像采集設(shè)備。每周檢查2次

38、監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔3次；每半年部除塵1次。（5） 攝像機(jī)。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩部除塵1次。（6） 解碼器。每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年部除塵1次。（7） 云臺(tái)。每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。（8） 巡更點(diǎn)。每月檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。（9） 讀卡器。每月檢查鍵盤、防水3次，表面清潔1次。八、電梯（1） 24小時(shí)運(yùn)行。（2） 設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。（3） 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘到現(xiàn)場(chǎng)。專業(yè)維修人員須在30分鐘到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。（4） 每半月日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。（5） 設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。（6） 定期檢查緊急報(bào)警裝置。（7） 定期年檢并取得合格證。（8） 轎廂規(guī)帖年檢合格證（有效期）、乘梯安全須知。九、水