物業(yè)管理調(diào)查研究報告

1、-. z.物業(yè)管理調(diào)研報告該怎么寫呢？以下是小編為大家收集的2篇物業(yè)管理調(diào)研報告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。物業(yè)管理調(diào)研報告1物業(yè)管理是城市管理和社會建立矛盾集中表達的領(lǐng)域，規(guī)*的物業(yè)管理是和諧社會建立總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了*城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。一、*城區(qū)物業(yè)管理的根本情況總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。一*城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開場起步，至今已有近10年的開展。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注

2、冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展效勞的約50家，從業(yè)人員約2850人。二*城區(qū)物業(yè)開展現(xiàn)狀目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率到達90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率到達100%。1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)開展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率到達100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示*優(yōu)秀小區(qū)稱號；天驕俊園等11

3、個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示*優(yōu)秀小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示*優(yōu)秀小區(qū)稱號。2、老小區(qū)的物業(yè)開展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房四類。1單位自管房：包括機關(guān)自管房、群團自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大局部仍由單位自行管理。由單位聘請人員進展小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負責；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、平安、水電方面的

4、維修或公用部位的維修一般由單位負責。2社會集資房：從1992年開場，我區(qū)開場推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這局部集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前到達了90%。3直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房：直管公房，就是房管部門直接收理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米。農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房是政府對征用土地的農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷戶進展安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。從198

5、7年開場，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理。因此，區(qū)房管局對全區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非安置統(tǒng)建房進展全面接收。截至2007年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房共計77幢，7.55萬平方米。這局部房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進展管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負責，室內(nèi)的維修由業(yè)主負責，公用部位的維修則由區(qū)房管局負責。3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開場歸集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。三*城區(qū)小區(qū)大廈業(yè)主委員會現(xiàn)狀截止2007年底，全區(qū)共

6、成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)*，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用。四*城區(qū)物業(yè)管理行政體制機制現(xiàn)狀在物業(yè)管理條例及*市物業(yè)管理條例中明確：1房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進展監(jiān)視管理；2居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進展管

7、理和提供效勞，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進展指導監(jiān)視，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；3街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進展監(jiān)視，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)效勞的相互關(guān)系進展協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手缺乏，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街鎮(zhèn)、居委會的正常工作。按照*市物業(yè)管理條例的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的通知渝辦發(fā)2007280號和關(guān)于物業(yè)管理假設干問題的指導意見渝國土房管發(fā)2006548號文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉

8、及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在重建立、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了關(guān)于加強物業(yè)管理工作的通知*府發(fā)1999129號等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)*物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的根底。二、*城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析一*城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)效勞公司小、弱、散突出。我區(qū)隨

9、著房地產(chǎn)業(yè)的迅速開展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，開展參差不齊?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)效勞社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)效勞行業(yè)。2、物業(yè)企業(yè)效勞意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門效勞率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)效勞人員的綜合滿意度為61%，這說明物業(yè)公司的效勞意識不是很強。3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)*。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措

10、施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低效勞標準。4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是*些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，效勞態(tài)度不端正，效勞用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是*些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的效勞質(zhì)量產(chǎn)生疑心，甚至出現(xiàn)矛盾。5、物業(yè)效勞企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)效勞收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的安康開展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個工程的結(jié)

11、果說明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所效勞的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)效勞調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)效勞價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)效勞本錢隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它本錢費用價格上漲時，物業(yè)效勞本錢仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)效勞企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)效勞從業(yè)人員報酬低。調(diào)查說明，我區(qū)物業(yè)效勞從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平缺乏國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。二*城區(qū)物業(yè)開展存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)效勞費收取難。主要表現(xiàn)在

12、：一是一些效勞人員責任心不強,效勞質(zhì)量差,效勞不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的效勞工程不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)效勞企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。2、建立遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：1工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)

13、境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。由于前期物業(yè)效勞現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承當，因此，多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建立質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承當，并往往以此作為衡量物業(yè)公司效勞效果的重要指標。開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。2開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：未安裝一戶一表前期的老小區(qū)及集資房；銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；擅自將小區(qū)公用局部如屋頂、公共綠化地等承諾給少數(shù)業(yè)主使用；擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車

14、庫用途等。3建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)效勞，往往被定位為促銷或售后效勞，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了局部物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。3、老住宅小區(qū)根底設施差，缺乏專項維修基金。*區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建立水平低,根底設施差,娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進展舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達，人員來往較復雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比擬嚴重，導致保安、衛(wèi)生工作的難度加大

15、。4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。1房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有方法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有局部業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。2開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用*上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。3使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)視，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，

16、如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，則就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)視其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開場進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表包括總表效勞，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額局部的分攤，有些物業(yè)公司就自行提高水、

17、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶效勞，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導致對住戶停頓供給水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設備出現(xiàn)老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責權(quán)不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應的依據(jù)。三*城區(qū)小區(qū)大廈業(yè)主委員

18、會存在的主要問題及原因分析1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當?shù)睦妗I(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)視缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。2、組成業(yè)主委員會的人員構(gòu)造不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡構(gòu)造老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分

19、攤；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難到達2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。四*城區(qū)物業(yè)管理體制機制存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007

20、年10月1日實施的物權(quán)法有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的物業(yè)管理條例及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合

21、協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在平安隱患，居民反映強烈。而*燃氣公司和中法水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預。3、物業(yè)效勞缺乏市場競爭機制。*區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據(jù)調(diào)查，*區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17，開發(fā)商下屬企業(yè)占45，單位自己管理的企業(yè)占16，外聘效勞企業(yè)占22。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。三、

22、完善物業(yè)管理的建議和措施一加強*城區(qū)物業(yè)企業(yè)效勞的建議和措施、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)效勞的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進步提高效勞水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)視管理。3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行物權(quán)法，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高效勞質(zhì)量，不斷創(chuàng)新效勞工程。將每一項效勞工作的程序都規(guī)*化，編制成具體的操作手冊，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和

23、造就高素質(zhì)的效勞團隊。物業(yè)效勞企業(yè)在對員工進展專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)效勞公司實行收費考核，建立內(nèi)部鼓勵機制。二加快*城區(qū)物業(yè)開展的建議和措施1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)效勞企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)效勞酬金制度，推進業(yè)主自治進程；完善業(yè)主自管工程稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)視管理機制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。2、實施分類管理。催促水電氣供給部門按照物業(yè)管理條例要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設施設備的管理維護。建議區(qū)政府組織水電氣供給部

24、門和物業(yè)協(xié)會進一步溝通協(xié)商，研究水電氣供給管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進方案，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。3、完善收費標準，規(guī)*物業(yè)效勞收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)效勞費指導價格體系。物業(yè)效勞收費應實行明碼標價,將收費工程和標準及收費方法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費主管部門投訴,對構(gòu)成價格*行為者,由政府物價檢查機構(gòu)依法查處。4、確保房屋大修基金的平安使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)大廈開一個總*，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶

25、單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)公司預算的維修費用進展評估前方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進展監(jiān)視，對維修質(zhì)量進展鑒定。5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳物業(yè)管理條例和*市物業(yè)管理條例等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣闊業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同*圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞，推動整個物業(yè)效勞行業(yè)安康、有序開展。三完善*城區(qū)小區(qū)大廈業(yè)主委員會制度的建議和措施、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參

26、加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關(guān)部門的指導監(jiān)視下按程序進展，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。、將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理*圍。業(yè)主委員會應當自覺承受社區(qū)居委會領(lǐng)導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以協(xié)

27、助。4、加強組主委員會成員的培訓。提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。四建立健全*城區(qū)物業(yè)管理體制機制的建議和措施1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理條例、*市物業(yè)管理條例，出臺相關(guān)政策，如：維修資金籌集、管理和使用方法、物業(yè)使用管理方法、承接驗收管理方法、業(yè)主委員會管理方法等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責任保險制度。2、建立健全物業(yè)管理行政新機制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導掛帥的*區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導小組及領(lǐng)導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照費隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走的原則，進一步將物業(yè)管理監(jiān)視權(quán)限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房

28、管局的指導下，在街道、社區(qū)居委會設立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關(guān)的經(jīng)費。3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程工程規(guī)劃立項開場，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建立等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建立企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的根底。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建立企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理開展

29、的需要建立物業(yè)管理招投標市場。建立物業(yè)效勞收費報審機制。前期物業(yè)收費價格應報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應公布效勞費的收支情況。4、建立信息化管理機制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學化和信息化。5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合

30、法權(quán)益的事件。6、建立物業(yè)管理用房長效機制。在開發(fā)建立過程中，各相關(guān)職能部門應嚴格按渝府發(fā)200586號和渝國土房管發(fā)2006548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房業(yè)主委員會用房。其中：開發(fā)建立單位對社區(qū)用房的提供給按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進展核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進展核定。對開發(fā)建立規(guī)模較小的工程，開發(fā)建立單位應提供社區(qū)用房的建立本錢價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃*圍內(nèi)統(tǒng)一購置。7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)效勞補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。物業(yè)管理調(diào)研報告2調(diào)查時間：

31、20*年*月*日20*年*月*日調(diào)查地點：*市*區(qū)以及*等區(qū)縣調(diào)查對象：居民住宅小區(qū)調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查調(diào)查目的：以*市區(qū)縣為主，通過調(diào)查獲得有關(guān)*市居民住宅小區(qū)的開展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時了解小區(qū)居民疾苦，以希為有關(guān)機構(gòu)提供有用研究信息。調(diào)查經(jīng)過：本次調(diào)查采用典型方式，以*地區(qū)為調(diào)查基地，通過對*市居民小區(qū)午夜管理現(xiàn)狀的調(diào)查來反映*市物業(yè)管理現(xiàn)狀，同時也在一定程度上反映出整個西部居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。在暑假近兩個月的時間里，我通過走訪*市幾大住城區(qū)和綦江、萬州、北碚、巫溪等區(qū)縣，并經(jīng)過盡可能細心地調(diào)查，我得到一些感受的同時，也獲得了關(guān)于*市居民小

32、區(qū)物業(yè)管理方面的粗淺材料，發(fā)現(xiàn)了一些普遍存在于*地區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的問題。最后經(jīng)過整理得到了這些材料。報告正文：居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟的開展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關(guān)方面的立法和完善工作。一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀八十年代以來，特別是一九九四年三月二十三日城市新建住宅小區(qū)管理方法公布以來，我國先后公布了城市新建住宅小區(qū)管理方法、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。我國城市新建住宅小區(qū)管理方法第二條第二款規(guī)定：住宅小區(qū)管理以下簡稱小區(qū)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理工程進展維護、修繕與整治。國家