集寧新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查研究報(bào)告范本

1、. .PAGE23 / NUMPAGES23新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告調(diào)查前言很榮幸能接手此項(xiàng)目的調(diào)研工作，針對(duì)這個(gè)新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，我們對(duì)各個(gè)售房部進(jìn)行了實(shí)地走訪，對(duì)各項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)進(jìn)行了采集，并對(duì)當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行了抽樣了解和調(diào)查，結(jié)合目前市各項(xiàng)目的施工現(xiàn)狀、促銷策略、銷售去化率等各方面綜合信息以與當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力情況，對(duì)新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目情況總結(jié)如下，供投資商參考。該商業(yè)項(xiàng)目位居市新城區(qū)，順應(yīng)了整體規(guī)劃的發(fā)展方向，目前市場周邊配套尚不成熟，新城區(qū)的開發(fā)處于是剛剛起步階段，行政機(jī)關(guān)辦公樓、文體、美食等項(xiàng)目多數(shù)已建成，新的行政文化中心已見雛形；商業(yè)項(xiàng)目建成的僅有一處，規(guī)模宏大，但缺乏商業(yè)氣氛；新的住宅、商業(yè)項(xiàng)目陸

2、續(xù)在建，配套設(shè)施在逐步完善。預(yù)計(jì)5年后市場前景較好。我們通過相關(guān)數(shù)據(jù)的整理，結(jié)合本案周邊市場情況，初步估算出該項(xiàng)目總銷售收入可達(dá)37950萬元，項(xiàng)目總投資24432.9萬元，可實(shí)現(xiàn)凈利潤13517.1萬元，投資回報(bào)率達(dá)到36%。因新城區(qū)剛起步，尚不被廣大客戶認(rèn)可，加上市場購買力有限，銷售去化周期會(huì)較長，在一定程度上嚴(yán)重影響投資收益，使得資金不能在短期快速回籠，所以對(duì)此項(xiàng)目的進(jìn)一步實(shí)施不甚看好。目 錄一、城市概況3二、樓市現(xiàn)狀8三、各區(qū)域項(xiàng)目簡析 11四、新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目可行性分析 20五、新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目投資收益分析 22一、城市概況是烏蘭察布市市府所在地，位于自治區(qū)中西部，陰山山脈灰騰梁南麓，距呼和

3、浩特市130公里，距市300多公里。全區(qū)總面積404.8平方公里，市區(qū)人口35萬人。擁有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4600多個(gè)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額10.14億元。建成有農(nóng)機(jī)、家俱、集貿(mào)、鋼材、建材、小商品批發(fā)等各類專業(yè)市場，從業(yè)人員近30000多人，招商引資到位額5.5億元，其中外資275萬美元，出口創(chuàng)匯36.12萬美元。地利優(yōu)勢：位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和呼包鄂金三角的接合部，區(qū)域發(fā)展前景良好。交通優(yōu)勢：境有京包、集二等五條鐵路；110、208高速公路與呼海大通道等四條國省干道。能源優(yōu)勢：與、鄂爾多斯等煤炭基地為鄰，現(xiàn)已形成具有一定規(guī)模的煤炭集散地。同時(shí)又位于蒙西電網(wǎng)和華北電網(wǎng)連接處，是西電東送的首選之地，還有

4、一批電力項(xiàng)目在陸續(xù)上馬，能源優(yōu)勢在未來幾年將會(huì)逐步凸顯。行政區(qū)劃：烏蘭察布市地處自治區(qū)中部，是一個(gè)以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的少數(shù)民族聚居地區(qū)，是全區(qū)十二個(gè)盟市之一，2003年底撤盟設(shè)市。全市轄1區(qū)、1市、4旗、5縣共11個(gè)旗縣市區(qū)，總?cè)丝?70萬，總面積5.5萬平方公里。蒙古族6.34萬人，占總?cè)丝诘?.32%，主要分布在察右后旗和四子王旗。漢族260.53 萬人，占總?cè)丝诘?5.47%，回族、滿族等其他少數(shù)民族6萬多人，占總?cè)丝诘?.21%。其中城區(qū)人口35萬人，占總?cè)丝诘?3%。支柱產(chǎn)業(yè)：電力、建材、化工和農(nóng)畜產(chǎn)品加工為四大支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)是烏蘭察布市的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。電力工業(yè)是烏蘭察布

5、市的支柱產(chǎn)業(yè)。烏蘭察布市毗鄰中國煤炭主要產(chǎn)區(qū)、準(zhǔn)格爾、，水資源豐富，輸電經(jīng)濟(jì)便利，具備發(fā)展電力工業(yè)的條件。此外建材業(yè)、旅游業(yè)、化工工業(yè)、肉食品加工、乳業(yè)等產(chǎn)業(yè)逐漸成為烏蘭察布市的重要產(chǎn)業(yè)。6、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀：近年來，烏蘭察布市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，綜合實(shí)力和人均占有水平躍上了新臺(tái)階。2009年GPD總值上升至500.01億元，增長13.5%。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷增強(qiáng)，將會(huì)再上一個(gè)新臺(tái)階。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)初步形成，初步實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)由農(nóng)牧業(yè)主導(dǎo)型向工業(yè)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變。二、三產(chǎn)業(yè)分別形成了乳業(yè)、肉羊、馬鈴薯（蔬菜）、飼草飼料四大特色產(chǎn)業(yè)，電力、建材、化工和農(nóng)畜產(chǎn)品加工四大支柱產(chǎn)業(yè)與交通運(yùn)輸、商貿(mào)

6、餐飲、旅游服務(wù)和信息通訊四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 7、城市規(guī)劃：規(guī)劃中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“兩軸、兩帶、四片多組團(tuán)”。一軸是指沿解放大街、工農(nóng)北路和工農(nóng)南路的南北向城市發(fā)展。另一軸是指沿察哈爾西大街、察哈爾東大街一直向東，跨霸王河往東的東西向城市發(fā)展。兩帶是指沿霸王河和泉河的西北-東南向城市濱水景觀風(fēng)貌帶。四片區(qū)分別為老城片區(qū)、新城片區(qū)、河?xùn)|片區(qū)和察哈爾工業(yè)片區(qū)。其中規(guī)劃中新區(qū)，是集未來新的城市政務(wù)和商業(yè)核心區(qū)域。 二、樓市現(xiàn)狀在市調(diào)過程中，我們采集了相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)樓市現(xiàn)狀的簡單分析如下：1、土地供給狀況2009年-2011年土地出讓情況單位：平方米年份/類別/數(shù)量商品房商業(yè)工業(yè)合計(jì)20107341

7、36.4615294213959252283003.420116572532499487206441627845合計(jì)1391389.44028902116569結(jié)論：從此表可以看出，2011年截止于5月份不到半年時(shí)間，土地釋放量已達(dá)到去年全年土地釋放量的71%，按此推算，到今年年底，全年的釋放量將比去年全年超出30%，土地供應(yīng)迅猛增加，進(jìn)而提升房屋開發(fā)面積，側(cè)面反映出居民對(duì)住宅的需求在逐步上升，形勢利于商品房的開發(fā)建設(shè)。2、房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1）整體處于發(fā)展初級(jí)階段，發(fā)展前景良好。2010年開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目共48家?？偨ㄖ娣e：276.87萬m2，總占地面積：174.5萬m2，總投資：29.56億

8、元。1-10月底總完成投資：6.74億元，總套數(shù)：17828套。其中新建8家：建筑面積：48.5萬m2 ，占地面積：31.78萬m2，總投資：4.91億元，完成投資：2.25億元。續(xù)建22家：建筑面積：135.48 萬m2，占地面積：79.72 萬m2，總投資：18.02億元，完成投資：4.49億元。發(fā)放預(yù)售許可證的：29家，建筑面積：69.22萬m。住宅套數(shù)：9449套；商鋪：2415套；出售：7500套；住宅空置率：35%、商鋪空置率：5%、空置率比去年降低了9%。截止10月底新區(qū)漲幅9%，均價(jià)：2203元，舊區(qū)漲幅12%，均價(jià)：2500元。2）居民住房消費(fèi)支付能力不斷提高通過對(duì)居民收入情

9、況與住房消費(fèi)的抽樣調(diào)查，我們了解到普通居民年均收入約18000元，公務(wù)員年均收入約40000元。市民的住房消費(fèi)能力從2009年的約20萬元增長至目前約40萬元，同時(shí)居民的提前消費(fèi)意識(shí)已經(jīng)形成，貸款購房已成為消費(fèi)習(xí)慣。環(huán)境和配套也逐步成為居民消費(fèi)的追求和享受。3）新增樓盤放量增多，部分產(chǎn)品市場需求過剩，存量房制約市場全市上半年放量樓盤大致10個(gè)，市場競爭加劇。在商業(yè)項(xiàng)目中，商場是居民消費(fèi)最直接的配套設(shè)施，但目前市場尚有欠缺，老城區(qū)商場雖多，但整體檔次不高，定位混亂，人氣普遍不旺。結(jié)論：1）烏蘭察布市正由農(nóng)牧業(yè)主導(dǎo)型向工業(yè)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)初步形成，受渤海經(jīng)濟(jì)圈、呼包鄂金三角經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，區(qū)域

10、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘谢M(jìn)程步伐加快，人民生活水平逐步提高，平房居民正在“樓房化”，用于改善住宅的支出正穩(wěn)步增多，周邊旗縣的居民不斷進(jìn)入城區(qū)，購房需求正在進(jìn)一步釋放。2）2010年商品房銷售率達(dá)到79%，空置率較高，但整體房價(jià)上漲趨勢明顯，且漲幅較大，住宅市場前景廣闊，有很大的市場發(fā)展空間，預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)開發(fā)投資空間較大，投資額將進(jìn)一步攀升。商鋪釋放量達(dá)到商品房總量的20%，空置率5%，比去年有所降低，有一定的投資開發(fā)市場，但去化時(shí)間較長。三、市各區(qū)域項(xiàng)目簡析經(jīng)過對(duì)周邊項(xiàng)目的篩選和分析，我公司重點(diǎn)實(shí)地市調(diào)的項(xiàng)目如下：項(xiàng)目名稱瑞豐-悅園項(xiàng)目位置幸福路團(tuán)結(jié)街交匯處北項(xiàng)目規(guī)模12棟，72000平方米

11、建筑形式多層產(chǎn)品信息住宅、商鋪價(jià)格區(qū)間住宅：25003600元/平方米；商鋪：8000元/平方米銷售狀況一期住宅銷售率95%，商鋪銷售率30%。商鋪為社區(qū)鋪，銷售狀況不是很好?？蛻魻顩r周邊居民與縣鄉(xiāng)居民周邊配套學(xué)校、超市、金融、醫(yī)療老城區(qū)住宅項(xiàng)目（一）：老城區(qū)住宅項(xiàng)目（二）：項(xiàng)目名稱半山一城項(xiàng)目位置懷遠(yuǎn)大街中段路東項(xiàng)目規(guī)模64棟，分三期開發(fā)建筑形式多層、小高層、高層、別墅、地下車庫產(chǎn)品信息住宅、臨街商鋪價(jià)格區(qū)間住宅最高價(jià)3500元/平方米，二期預(yù)期3800元/平方米，商鋪不賣。銷售狀況一期銷售95%，二期排號(hào)30%客戶狀況周邊居民與縣鄉(xiāng)居民周邊配套會(huì)所、商場、幼兒園新城區(qū)商住項(xiàng)目（一）：項(xiàng)目名

12、稱景泰名座項(xiàng)目位置察哈爾西街工農(nóng)南路交匯處西南角項(xiàng)目規(guī)模10萬平方，商業(yè)13400平方建筑形式多層、小高層產(chǎn)品信息住宅、商場價(jià)格區(qū)間均價(jià)4000元/平方米，商場不賣銷售狀況一期多層已售完。二期排號(hào)5%客戶狀況當(dāng)?shù)馗挥嗑用?，投資客周邊配套行政單位云集，數(shù)碼大廈待建，商業(yè)氛圍尚不明顯。新城區(qū)住宅項(xiàng)目（二）：項(xiàng)目名稱名園項(xiàng)目位置杜爾伯特西大街與黃旗海路交匯處西南角項(xiàng)目規(guī)模多層2棟 小高層4棟建筑形式多層 小高層產(chǎn)品信息住宅、臨街商鋪、價(jià)格區(qū)間住宅3000-4200 商業(yè)12000銷售狀況住宅70% 商業(yè)80%客戶狀況周邊行政單位人員，部分投資人員周邊配套行政單位云集，市一中，銀行，餐飲，商業(yè)氛圍成型

13、。解析：1、在售住宅項(xiàng)目多層均價(jià)約 3100 元/平方米，小高層均價(jià)約在3650元/平方米。相對(duì)去年有了較大程度的上漲。2、中心城區(qū)環(huán)境成熟，居民認(rèn)可度高，但價(jià)格漸高，銷售節(jié)奏減緩；新區(qū)正在崛起，雖在價(jià)格上略有起色，但因配套不同步，尚不能得到客戶認(rèn)可。3、房價(jià)增長平穩(wěn)，自去年有所加快。住宅的市場較為樂觀。老城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目（一）：項(xiàng)目名稱烏蘭察布購物中心項(xiàng)目位置恩和路西段烏蘭察布賓館對(duì)面項(xiàng)目規(guī)模地上4層項(xiàng)目定位家電，低檔服飾經(jīng)營模式分層招租業(yè)態(tài)圍電器，服飾租售狀況第4層空置租售價(jià)格1500元/月/平米老城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目（二）：項(xiàng)目名稱聯(lián)營商場項(xiàng)目位置恩和路光明街交匯處50米項(xiàng)目規(guī)模地上4層項(xiàng)目定位中高

14、檔綜合性購物中心經(jīng)營模式70%統(tǒng)一招租 30%自營業(yè)態(tài)圍飾品，鞋帽，服飾，家紡租售狀況4層空置租售價(jià)格1800元/平方/月 管理費(fèi)：營業(yè)額5.3% 水電：據(jù)實(shí)老城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目（三）：項(xiàng)目名稱奧威購物廣場項(xiàng)目位置恩和路光明街交匯處西100米項(xiàng)目規(guī)模23000平米地上4層地下1層項(xiàng)目定位高檔綜合性購物商城經(jīng)營模式統(tǒng)一招租業(yè)態(tài)圍飾品，鞋帽，服飾，大型綜合超市，食品等租售狀況招商完成，無空置。籌備擴(kuò)建1000平米營業(yè)面積租售價(jià)格2100元/月/平米 管理費(fèi)：營業(yè)額1% 水電：據(jù)實(shí)新城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目（一）：項(xiàng)目名稱建材城項(xiàng)目位置烏蘭察布東街大街交匯處項(xiàng)目規(guī)模23棟樓。9萬多平方米項(xiàng)目定位大規(guī)模、專業(yè)型建材、五

15、金、機(jī)電市場經(jīng)營模式出售、出租業(yè)態(tài)圍建筑材料、裝飾材料、五金機(jī)電等租售狀況出售80%左右，開業(yè)經(jīng)營50%左右租售價(jià)格售：60008000元/（現(xiàn)房），租：15000-20000元/年通過以上項(xiàng)目，我們總結(jié)如下：1、多數(shù)臨街商鋪單層價(jià)格約在9000元/平方米，二層價(jià)格大致在6000元/平方米。2、社區(qū)商業(yè)在市場上比較普遍，已經(jīng)被多數(shù)居民認(rèn)可，面積小投資總額不高的商鋪比較熱銷，且容易在短期形成市場，投資群體相對(duì)寬泛，出售率較高。3、專一型商場均集中在市中心位置，各家商場體量相當(dāng)，檔次不一。這些商場多是自建自營，不予出售，而是統(tǒng)一招商出租，僅建材城對(duì)外出售。自2009年開始出售至今，尚有20%存量商

16、鋪待售，50%商鋪空置待租，可見去化周期長、市場認(rèn)可度不高。4、老城區(qū)配套成熟，人流量大，商業(yè)房基本無空置，營業(yè)狀態(tài)良好。新城區(qū)配套尚未成熟且現(xiàn)有常住人口近3萬人左右，人流量小，空置率較高，營業(yè)狀態(tài)不容樂觀，5-10年后將有很大的發(fā)展。四、新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目可行性分析規(guī)劃城市發(fā)展方向?yàn)橄驏|，向南。空間發(fā)展策略為：開辟東向適度擴(kuò)展，向南優(yōu)化提升，向西涵養(yǎng)生態(tài)，向北更新整合。分為老城片區(qū)，新城片區(qū)，河?xùn)|片區(qū)和察哈爾工業(yè)片區(qū)發(fā)展。新城片區(qū)圍：101國道以南，京藏高速以北，208國道以東，霸王河以西。新區(qū)聚集了政治、文化、商業(yè)功能，將形成新城行政文化中心。新區(qū)集合了的黨政辦公區(qū)以與市級(jí)公共設(shè)施，預(yù)計(jì)整個(gè)區(qū)域

17、將在5年后逐漸成熟。本案地塊位于新區(qū)察哈爾西街與工農(nóng)南路交匯處東北角，總占地面積約64畝。周邊配套：行政單位云集，距離廣場較近，美食、建材已趨向成熟，規(guī)劃中休閑、娛樂、教育、金融一應(yīng)俱全，未來配套較完善，但需要較長時(shí)間。自然環(huán)境：自然人文景觀較好，交通通達(dá)性良好。規(guī)劃條件：總建筑面積6.9萬平方米，容積率1.7，建筑層數(shù)四層，物業(yè)類型為商場。優(yōu)勢： 交通便利，四通八達(dá)，便于匯聚各方人流； 土地拆遷已完成，開發(fā)便利； 項(xiàng)目南側(cè)為建材城，已投入經(jīng)營，有一定的商業(yè)氛圍，便于與早形成市場，有利于促進(jìn)銷售。劣勢： 商業(yè)開發(fā)體量較大，市場需求有限，銷售壓力較大； 新區(qū)配套尚不完善，不被廣大客戶認(rèn)可，不便形

18、成短期銷售轟動(dòng)效應(yīng)，不利于資金快速回籠。機(jī)會(huì)： 位居新區(qū)發(fā)展的方向，未來前景良好。威脅： 地區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，購買力有限； 中心城區(qū)商場云集，潛在供應(yīng)量不容忽視，分散有效購買群體； 項(xiàng)目周邊規(guī)劃有新的同類項(xiàng)目（商貿(mào)購物中心、購物廣場、數(shù)碼大廈），產(chǎn)品同質(zhì)化會(huì)形成區(qū)域競爭壓力； 新城區(qū)土地價(jià)格較低，低價(jià)格項(xiàng)目將會(huì)分流部分客戶。五、新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目投資收益分析本項(xiàng)目的投資估算圍包括土地購置、建筑物土建成本、建筑安裝成本、規(guī)費(fèi)等。具體參考以下表格：綜合成本分析表項(xiàng)目名稱面積（）單價(jià)（元）備注土地成本300圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)16地質(zhì)勘探費(fèi)4人防設(shè)計(jì)費(fèi)10防護(hù)降水費(fèi)100環(huán)境評(píng)估費(fèi)用3避雷檢測3監(jiān)理費(fèi)用5建筑成本2100水電暖配套費(fèi)用100稅金660管理與銷售人員工資費(fèi)用130開業(yè)慶典10廣告宣傳費(fèi)用70其他費(fèi)用30合計(jì)3541成本累計(jì)69000354124432.9萬元二期項(xiàng)目總投資24432.9萬元銷售收入估算表項(xiàng)目名稱面積（）單