廣州萬菱匯案列研究

1、萬菱匯案例項目基本資料體 育 東 路天 河 路體育中心正佳廣場太古匯萬菱匯萬菱匯位置天河路緊鄰正佳廣場構成兩棟公寓，一棟寫字樓，裙樓商場占地面積5萬平方米建筑面積23萬平方米停車位650個開發(fā)商萬菱實業(yè)（廣東）有限公司項目定位復合型主題Mall 品牌專門店 萬菱匯地處天河商圈，緊鄰正佳廣場、太古匯。商場建筑面積58000平方米，項目定位為復合型主題MALL品牌專門店2君臨國際公寓 項目包括一棟超甲級寫字樓，兩棟高級服務式公寓，及一站式購物商場物業(yè)類型組合萬菱國際中心萬菱匯廣場定位：一站式時尚消費新領地，復合型主題Mall 品牌專門店面積： 58000平方米層數：-1層至5層樓層初期定位：負一層

2、主要是中檔品牌，為“未來白領”們服務； 一層集中一二線國際品牌，為高端白領服務； 二層的時尚品牌相對大眾化，普通白領也能消費得起； 三樓是生活家居飾品； 四樓主要是酷鍋、上井日本料理等中西式高端食府； 五樓凱悅酒家同樣是高端食府。目前主力商家：Zara, 蘇寧精品店，Oxygene Monde, 酷鍋,so-hip定位：超甲級寫字樓位置：西側塔樓面積： 65000平方米層數：49層標準層：1555平方米實用率：75%現租金：均價170元/平方米物業(yè)管理：仲量聯行定位：高級服務式公寓位置：中間及東側兩棟塔樓面積： 72000平方米層數：31層單位數目：840套主力單位面積：47-77平方米現售價

3、：均價40000元/平方米物業(yè)管理：仲量聯行3出入口設置 項目出入口布局合理，但沒有亮點，部分入口展示性不佳，沒有充分發(fā)揮出分流及引導天河商圈客流進入商場的作用萬 菱 匯體 育 東 路天 河 路入口1入口2入口3入口4商場出入口入口1 標示性差，不利于分流商圈人口進入 入口1位于萬菱匯西端，處于天河路與體育東路交界處。本應是地理位置最佳的入口，是人流最多，最具標示性的地點。但設計上卻僅僅是標示為寫字樓入口，沒有充分發(fā)揮出分流天河商圈人口進入商場的作用。入口4標示性差，入口內LED廣告屏不合理 入口4位于萬菱匯東端，入口本應起到引導客流從東邊進入的重要作用，但是入口過小及凹陷進內的設計均讓人感覺

4、到不合理之處。另外，在人流最差的入口通道內設置LED廣告屏幕同樣令人費解。入口3緊鄰室外地鐵口，布局合理 入口3位于萬菱匯中間東側，外部正對出租車站和室外地鐵口，內部連接商場內小中庭，對于引導外部客流進入有積極作用。入口2落地玻璃可拆卸，提高進出便利性 入口2是萬菱匯商場的主入口。本入口連接商場大中庭，是商場舉辦活動的主要地點。外圍落地玻璃均可拆卸，提高舉辦活動時出入口進入性，是商場出入口設計的亮點之一。入口1入口2入口3入口4商場兩端出入口設置有不合理之處 萬菱匯東西端兩處入口并不是作為商場主出入口，但是在東側的入口位于天河商圈人流最多的兩條路的交匯處，卻沒有醒目的商場入口標識，僅僅標示為寫

5、字樓的入口。商場主入口布局合理 萬菱匯中間兩個主入口處于裙樓商場整個眼界面的中間，而且緊密連接公共交通點，提高客流進入便利性的同時，也具有昭示性。4項目進入性 項目公共交通到達性優(yōu)越，地鐵、BRT多元公共交通接駁，另外還有出租車車道，到達性高萬 菱 匯體 育 東 路天 河 路BRT公交站室外地鐵口負一層地鐵口出租車上落客點公共交通點地鐵口（規(guī)劃）出租車上落客點商圈內僅有 不同于天河城和正佳廣場，萬菱匯與太古匯均有設置出租車上下客通道。萬菱匯這邊標準兩車道的出租車車道暢通無阻，但是太古匯那邊的出租車車道出入口卻是被沿街鐵馬全部封死?？梢哉f萬菱匯是商圈內僅有的一個商場具有真正意義上的專門的出租車上

6、落客車道。BRT站緊鄰主入口，地鐵入口 BRT公交線路交通是廣州市內重要的公共交通線路，而萬菱匯其中一個主入口正對石牌橋BRT公交站。萬菱匯公共交通便利性優(yōu)越。室外地鐵口緊密連接項目，提高進出便利性 除了現有的兩個地鐵口連接三號線的石牌橋站，在商場西端的地下已經規(guī)劃了要建造隧道連接一號線體育中心站，除了加強了商圈內的交通無縫接駁，進一步提高客流進入便利性。另外，連接上市內客流量最高的地鐵一號線，也有望增加商場人氣。多元公共接通接駁，公共交通到達性強 萬菱匯公共交通便利性優(yōu)越，三號線地鐵上蓋加上BRT公交站正對主入口，公交交通到達性高。 另外值得稱贊的一點是，萬菱匯規(guī)劃了兩車道出租車車道，是天河

7、商圈內第一個真正擁有出租車上落客點，出租車車道的購物廣場。出租車車道室外地鐵口BRT公交站5項目進入性萬 菱 匯單 行 線 1342體 育 東 路天 河 路 因為項目南部單行線的設立，停車場出入口設計不合理，使得自駕車進入性差已經暫停使用停車場入口11出車方向卻是逆行停車場出口22進入車場方向與行車方向相反，而且進入角度窄停車場入口33停車場出入口44車輛需走完整條單行線方可到達公車總站自駕車進入線路1自駕車進入線路2停車場入口自駕車進入不便利 從右圖可以看出，主要有兩條自駕車線路進入萬菱匯停車場。 在線路1中，無論從天河路或者體育東路進入萬菱匯均要掉頭走萬菱匯南面的雙車道單行線方可到達萬菱匯

8、。 在線路2中，車輛可以在天河路轉右進入，但卻是違章逆行。停車場出入口設計不合理 從圖中可以看到，本來萬菱匯的停車場入口設計與目前的單行道方向的相反的。歸根究底，是這條單行線的設立使得停車場入口顯得不合理。但從另一個角度來說，當單行道設立后至今的時間里，萬菱匯都沒有對于停車進出口做出調整，亦可以說是萬菱匯管理不當。單行線拖累進入性 萬菱匯南邊的馬路是自駕車進入萬菱匯的必經之路。本來設計應是四車道雙向車道，但是因為一側有公交車總站，占用了兩條車道，最后使得能進入萬菱匯的只有兩車道單行車道。從途中可以看到，一旦卸貨貨車排隊，整條道路就被占據一半。自駕車進入十分不便。項目南邊單行線6樓層平面圖樓層信

9、息B1 負一層L1 一層MF 夾層L2 二層L3 三層L4 四層L5 五層商鋪信息女裝/男裝運動用品家居精品鞋包餐飲個人護理鐘表珠寶飾品銀行7業(yè)態(tài)分布餐飲餐飲餐飲休閑休閑零售品牌店L5L4L3L2MFL1B1零售 70%餐飲 25%休閑 5%各樓層業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)具體細項占比餐飲美發(fā) So Hip零售 - Mango零售 - Zara8 萬菱匯沒有百貨、超市、影院，負一層至三層主要是零售品牌店，其中又以服飾為主，餐飲多數分布在負一層和四、五層樓層主題定位 商場定位不能形成差異化，在招商方面并沒有能將主題發(fā)揮到極致，不能形成有吸引力的目的性消費9Gourmet City/Entertainment

10、Zone美食天地/娛樂地帶 L5L4L3L2L1B1Gourmet City美食天地Quality Living時尚品味Fashion World時裝世界International Fashion國際品牌Modern Life現代生活3000 平方米5000 平方米11000平方米9000 平方米9000 平方米18000平方米各樓層初始主題設定各樓層現狀L4/L5 現狀中高檔餐飲與商場互動不足 L4/L5 主要由酷鍋、凱悅酒家、上井日本料理三家中高端餐飲組成。經營狀況都不錯，但從商場布局和垂直動線來看，客人都從一側扶手梯直上直下，與商場互動不足。L1 現狀品牌級別高不成低不就 L1雖然打著國

11、際品牌的旗號，但是最具影響力的只有Zara。一些品牌例如打著首次進入中國地區(qū)的中東品牌“Oxygen Monde”等，在大眾中認知度和受歡迎程度均不高。L2/L3 現狀品牌參差，排布混亂，人氣冷清 L2/L3主要還是以零售為主，但與初始主題并不是十分切合。品牌多以國內品牌為主，而且三樓還有山寨品牌出現（Osenwisky,從商品到裝修均有明顯山寨斯華洛世奇之疑）。另外，商鋪招商主題模糊，常有出現“時裝 內衣 飾品”這種商鋪連接組合出現。另外，從L2開始往上的樓層人氣直線下跌，十分冷清。B1 現狀人流較多，但停留率低零售冷清，靠大眾餐飲帶動 負一層連接地鐵入口，人流較多，但只有少數人流會停留進行

12、購物，更多的是直接進入地鐵站，或在層內的大眾餐飲店內就餐。 零售方面雖然有蘇寧精品店，也有例如Mastermind等中檔服裝品牌，但不乏經營不知名女士內衣此類中低端商鋪。B2/B3Car Park停車場兩層合共650個車位B1L1MFL2L3L4/L5大快活ZaraPOLLENELLE勁霸男裝酷鍋大和壽司Oxygen MondeBenbo芭曲發(fā)型凱悅酒家蘇寧精品店MangoOchirlySo Hip上井精致日本料理表叔茶餐廳New Balance百絲海馬床墊生活經驗Costa CoffeeCalfland生態(tài)家各樓層主力商家品牌動線分析 鑒于地塊特殊性，商場平面動線為單一長條型動線，垂直動線分

13、布比較合理10L5L4L3L2L1平面動線 單一長條型動線 鑒于地形特性，商場內平面動線也是單一的長條型動線，連接兩個中庭。垂直動線 三組主力垂直電梯組 商場內主要有三組垂直電梯組，商場內垂直上落交通算便利，但可見垂直電梯組2與電梯組3之間的距離較遠。 另外，高端餐飲都分布在4，5層，而且食客可以只通過垂直電梯組3進入和離開，高端餐飲與商場其他部分互動不足。商鋪 餐飲 走道垂直電梯組1垂直電梯組2垂直電梯組3經營情況 無論是周中還是周末，商場內二三層人氣都十分冷清，另外還存在視角死角商鋪，不少商鋪結業(yè)11二、三層人氣冷清，不少商鋪結業(yè)設計缺陷12 鑒于項目上有三棟塔樓，裙樓商場不可避免有很多承力柱，但住位大多分布得十分不合理，且場內存在視線死角鋪位場內柱位多且分布不合理場內視線不通透，二、三層存在視線死角鋪位商鋪A人在這里視角L2處于視線死角商鋪已經結業(yè)電梯遮擋視線柱位遮擋視線方能看見對面橫移兩步前移兩步13總結萬菱匯地處天河商圈，緊鄰正佳廣