房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險及防范措施(一)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險及防范措施(一)隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)的需求不斷增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有資金投入量大、項目周期長、項目政策性和地域性強(qiáng)等特點，風(fēng)險因素復(fù)雜多樣，并且存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中。影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的不確定因素很多，既有來自房地產(chǎn)投資開發(fā)活動本身，又有來自于周圍的環(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識的滯后性、財務(wù)管理可控性的局限性，乃至來自大自然的災(zāi)害等等。

2、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的分析及防范，從根本上講，就是要對影響房地產(chǎn)項目開發(fā)投資效益的各個因素變化及影響進(jìn)行分析，從而測定項目的風(fēng)險性，并進(jìn)行控制，可以有助于房地產(chǎn)項目開發(fā)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險損失。一、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的特點1、房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險存在的客觀性與普遍性。風(fēng)險的存在是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的，這是因為決定風(fēng)險的各種因素對于風(fēng)險主體來說是獨立存在的，不論風(fēng)險主體是否意識到風(fēng)險的存在，只要風(fēng)險的誘因存在，一旦條件形成時，風(fēng)險就會出現(xiàn)。管理者越來越重視對風(fēng)險存在和發(fā)生的條件進(jìn)行研究，以降低風(fēng)險發(fā)生的頻率，但不可能完全消除風(fēng)險。2、房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險的偶然性和必然性。風(fēng)險是客觀

3、存在的，但是并不是任何一個風(fēng)險因素最終都會演變?yōu)轱L(fēng)險事件，風(fēng)險事件的發(fā)生具有隨機(jī)性、偶然性，有時需要一定的時間和誘因。從總體上來講，風(fēng)險的存在是必然的，但具體的風(fēng)險事件的發(fā)生卻帶有偶然性。3、房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險的可變性。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程中，有些風(fēng)險會得到控制，有些風(fēng)險會發(fā)生并得到處理，同時在其每個階段又可能產(chǎn)生新的風(fēng)險，尤其是在大型項目中，由于風(fēng)險因素眾多，其可變性更加明顯。4、房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險的多樣性和多層次性。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、規(guī)模大、涉及范圍廣、風(fēng)險因素數(shù)量多且種類繁雜，致使在全壽命周期內(nèi)面臨的風(fēng)險多種多樣，而且大量風(fēng)險因素之間的內(nèi)存關(guān)系錯綜復(fù)雜，各風(fēng)險因素之間以及與

4、外界因素交叉影響又使風(fēng)險顯示出多層次性的特點。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險因素分析1、政策風(fēng)險。指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動及相應(yīng)的政策法律調(diào)整，造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，受政策的影響很大，政府對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護(hù)的要求，以及對投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)成風(fēng)險。2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。指經(jīng)濟(jì)形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動，造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險。從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者的消費需求也會發(fā)生變化。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，房

5、地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補另一地區(qū)的短缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機(jī)不同而異。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機(jī)的主要因素。同時，房地產(chǎn)項目開發(fā)在年內(nèi)的推出時機(jī)也同開發(fā)風(fēng)險密切相關(guān)，如一般住宅項目最好在年底推出，以適應(yīng)國人喜歡年終集中消費的習(xí)慣。當(dāng)然，不同類型的房地產(chǎn)項目開發(fā)對時間的敏感程度也有所差別。3、資金風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和破費心機(jī)的問題，籌資風(fēng)險指因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報盈利的不確定性以及因為缺乏資金導(dǎo)致項目無法進(jìn)行后續(xù)開發(fā)使前期投入的資金無法收回的可能性。當(dāng)投資中借貸比例越大時，籌資風(fēng)險也越高。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險。4、建造風(fēng)險。建造風(fēng)險主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。招投標(biāo)時要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項目建設(shè)過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等。如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能出現(xiàn)合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質(zhì)量、工期和成本，給項目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導(dǎo)致拖延工期，從而影響進(jìn)度及房屋銷售。建造成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目中占很大的