物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢(shì)報(bào)告

1、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢(shì)報(bào)告目錄1.物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀41.1物業(yè)管理行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析41.2物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模分析61.3物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況分析72.物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題102.1政府有關(guān)部門對(duì)物業(yè)缺乏有力監(jiān)管102.2業(yè)主委員會(huì)作用難以發(fā)揮102.3開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)管理矛盾102.4維修資金的歸集、使用、監(jiān)管的問(wèn)題較多112.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問(wèn)題112.6供應(yīng)鏈整合度低112.7產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢112.8供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低123.物業(yè)管理行業(yè)前景趨勢(shì)133.1服務(wù)業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容日益多元化且更加注重服務(wù)品質(zhì)133.2逐步加大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包比例并廣泛運(yùn)用科技產(chǎn)品133

2、.3積極介入房地產(chǎn)價(jià)值鏈前期133.4圍繞“人”的社區(qū)生活提供多種增值服務(wù)143.5圍繞“物”的資產(chǎn)保值增值提升增值服務(wù)143.6市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升153.7延伸產(chǎn)業(yè)鏈153.8呈現(xiàn)集群化分布153.9需求開(kāi)拓164.物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境分析174.1物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境分析174.2物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析174.3物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析184.4物業(yè)管理行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析185.物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析195.1物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析195.1.1對(duì)上游議價(jià)能力分析195.1.2對(duì)下游議價(jià)能力分析195.1.3潛在進(jìn)入者分析205.1.4替代品或替代服務(wù)分析205.2中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)格

3、局分析215.3中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析216.物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)投資分析226.1中國(guó)物業(yè)管理技術(shù)投資趨勢(shì)分析226.2中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)226.3中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資收益23物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀物業(yè)管理行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析物業(yè)管理行業(yè)已有超過(guò)150年的發(fā)展歷史，但在我國(guó)依然屬于新興行業(yè)。經(jīng)過(guò)30余年的探索和快速發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)集中度逐漸提高，管理水平顯著提升，行業(yè)由粗放發(fā)展階段逐漸步入相對(duì)成熟和規(guī)范的新階段。物業(yè)管理行業(yè)是指從事物業(yè)管理相關(guān)性質(zhì)的生產(chǎn)、服務(wù)的單位或個(gè)體的組織結(jié)構(gòu)體系的總稱。深刻認(rèn)知物業(yè)管理行業(yè)定義，對(duì)預(yù)測(cè)并引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)前景，指導(dǎo)行業(yè)投資方向至關(guān)

4、重要。城鎮(zhèn)化水平的提升帶動(dòng)了住宅、辦公、商業(yè)等各種現(xiàn)代化物業(yè)數(shù)量和面積的急劇增加，亦使得規(guī)范化物業(yè)管理的需求隨之?dāng)U大。此外，人均可支配收入的增加亦推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。隨著我國(guó)邁入消費(fèi)升級(jí)時(shí)代，居民消費(fèi)和企業(yè)消費(fèi)將更加注重品質(zhì)和服務(wù)體驗(yàn)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)過(guò)短暫的結(jié)構(gòu)調(diào)整后，淘汰掉落后產(chǎn)能、篩選掉不合格企業(yè)，并且隨著居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)需求的提升，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)依舊會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)將會(huì)向高品質(zhì)、高質(zhì)量的方向發(fā)展，呈現(xiàn)品種增多、消費(fèi)多元化等新趨勢(shì)。中國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈的參與主體不斷豐富，產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐漸健壯。頭部企業(yè)在管理輸出方面優(yōu)勢(shì)，可以針對(duì)同業(yè)的物業(yè)公司展開(kāi)業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)，咨詢

5、服務(wù)往往伴隨著部分環(huán)節(jié)（如景觀、精裝修）的深化的增值服務(wù)，帶來(lái)價(jià)值疊加，除了標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)咨詢，也存在一對(duì)一模塊定制的業(yè)務(wù)咨詢，實(shí)現(xiàn)不同需求的全面覆蓋；管理輸出的另一大重要范圍，在于非住宅物業(yè)與城市公共服務(wù)的提供，非住宅業(yè)務(wù)主要指社會(huì)性盈利的物業(yè)，如購(gòu)物中心、寫字樓等的物業(yè)，城市公共服務(wù)則傾向于城市產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，小者如醫(yī)院、學(xué)校，大者如路橋、展覽場(chǎng)館、工業(yè)園區(qū)等。伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“增量”建設(shè)向“存量”經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始關(guān)注與地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較高的社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，如萬(wàn)科于 2013 年確立了全面城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略， 提出由提供單一住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向提供基于生活幸福感的

6、全系列、終身服務(wù)，積極拓展公寓租賃、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、物流、教育等多項(xiàng)城市配套。物業(yè)管理行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，也正在經(jīng)歷屬于行業(yè)自身的重大變革，在傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的保障下，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的住宅物業(yè)銷售模式的升級(jí)以及房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的增量開(kāi)發(fā)， 為物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)較高的基礎(chǔ)增速；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)自身尋求多業(yè)務(wù)拓展和平臺(tái)資源的嫁接，增加盈利模式和業(yè)績(jī)附著點(diǎn)，不斷向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸。在互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等高新技術(shù)與物業(yè)管理行業(yè)的深度融合過(guò)程中，物業(yè)管理行業(yè)積極通過(guò)打磨個(gè)性化、差異化和定制化服務(wù)，優(yōu)化服務(wù)供給，拓寬業(yè)務(wù)收入來(lái)源，行業(yè)整體向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸的趨勢(shì)加快。物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)

7、模分析隨著國(guó)家政策的進(jìn)一步利好，越來(lái)越多的需求將會(huì)被釋放，物業(yè)管理行業(yè)將緊密結(jié)合產(chǎn)業(yè)上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業(yè)應(yīng)用場(chǎng)景。通過(guò)產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的不斷優(yōu)化升級(jí)，推動(dòng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的爆發(fā)式增長(zhǎng)。目前，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。隨著大數(shù)據(jù)的發(fā)展，計(jì)算能力的提升，人工智能近兩年迎來(lái)了新一輪的爆發(fā)。2018年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入為7043.63億元，同比增長(zhǎng)17.25%；管理物業(yè)總面積達(dá)279.3億平方米，同比增長(zhǎng)13.2%。中商產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，2020年我國(guó)物業(yè)管理面積將達(dá)345億平方米。物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況分析物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況分析主要需要從市場(chǎng)供給分析、市場(chǎng)

8、需求分析、市場(chǎng)價(jià)格分析、市場(chǎng)供需平衡、行業(yè)盈利能力、行業(yè)運(yùn)營(yíng)能力等方面進(jìn)行綜合分析。市場(chǎng)供給分析：物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)供給是指在一定的時(shí)期內(nèi)，一定條件下，在一定的市場(chǎng)范圍內(nèi)可提供給消費(fèi)者的產(chǎn)品或服務(wù)的總量。物業(yè)管理市場(chǎng)供給能力分析的時(shí)間也應(yīng)考慮整個(gè)項(xiàng)目壽命期，市場(chǎng)范圍包括國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)。市場(chǎng)供給分析還可以分為實(shí)際的供給量和潛在的供給量，前者是指在預(yù)測(cè)時(shí)市場(chǎng)上的實(shí)際供給能力。市場(chǎng)需求分析：我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題不僅僅是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，還是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)分布結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，行業(yè)整合、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的調(diào)整、企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都將是行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)重要內(nèi)容。隨

9、著國(guó)家鼓勵(lì)和規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策相繼出臺(tái)，行業(yè)正逐步規(guī)范，全社會(huì)消費(fèi)意識(shí)的不斷提高，眾多機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本不斷進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域，有力的促進(jìn)了該行業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景廣闊。市場(chǎng)價(jià)格分析：在經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)下,物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)融入世界市場(chǎng)的廣度和深度越來(lái)越大。與物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)相對(duì)照,用戶需求也呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。市場(chǎng)需從實(shí)際情況出發(fā)制定合理的物業(yè)管理行業(yè)價(jià)格,有利于行業(yè)規(guī)模不斷增長(zhǎng)和需求不斷擴(kuò)展,有利于保障行業(yè)正態(tài)良性發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的趨勢(shì)看,物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該維持在較高的合理價(jià)位上。價(jià)格上漲和回落的過(guò)程，主要受人力資源、產(chǎn)品及服務(wù)優(yōu)化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、出行運(yùn)輸?shù)雀黝愐蛩赜绊懀瑢?dǎo)

10、致物業(yè)管理行業(yè)價(jià)格產(chǎn)生一定波動(dòng)，但是供求長(zhǎng)期趨于增長(zhǎng)穩(wěn)定狀態(tài)，長(zhǎng)期向好。市場(chǎng)供需平衡：供求平衡是指消除供求之間的不適應(yīng)、不平衡現(xiàn)象，使供應(yīng)與需求相互適應(yīng)，相對(duì)一致，消除供求差異，實(shí)現(xiàn)供求均衡。實(shí)際上物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市場(chǎng)有待挖掘，供應(yīng)端產(chǎn)品參差不齊。行業(yè)盈利能力分析：物業(yè)管理行業(yè)的盈利能力主要受到行業(yè)的投資回報(bào)周期、行業(yè)服務(wù)周期、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度、用戶粘性等的影響。部分產(chǎn)品和服務(wù)存在投資大,回收慢,競(jìng)爭(zhēng)激烈,用戶粘性不高等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在使得物業(yè)管理行業(yè)的盈利能力有待提高。為了行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)的盈利能力急需改善。行業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入

11、精品化、產(chǎn)業(yè)融合的新時(shí)代，行業(yè)的下半場(chǎng)真正開(kāi)始了，未來(lái)考驗(yàn)的是用戶運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的并非僅僅是產(chǎn)品能力而是更多的在于運(yùn)營(yíng)能力。而嗅覺(jué)靈敏的物業(yè)管理企業(yè)早已開(kāi)始轉(zhuǎn)型，立足城市，不斷提升其運(yùn)營(yíng)能力。物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題政府有關(guān)部門對(duì)物業(yè)缺乏有力監(jiān)管各部門的具體職責(zé)不明確，業(yè)主在物業(yè)管理中的任何問(wèn)題都投訴到房管部門。而街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作為基層一級(jí)政府，卻因未落實(shí)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員，難以實(shí)施有效監(jiān)管。業(yè)主委員會(huì)作用難以發(fā)揮由于街道辦相關(guān)職責(zé)未落實(shí)、加之業(yè)主參與小區(qū)民主選舉意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主大會(huì)無(wú)法召開(kāi)，難以選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，全省成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)占全省住宅小區(qū)總數(shù)的10%，即使成

12、立業(yè)主委員會(huì)，其成員多為退休或無(wú)業(yè)人員，受知識(shí)水平和自身素質(zhì)等影響，難以代表業(yè)主行使管理和監(jiān)督權(quán)，多數(shù)業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)管理矛盾其原因主要由于前期物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位多為母子關(guān)系，依附于建設(shè)方，或部分物業(yè)企業(yè)為了承攬業(yè)務(wù)，與建設(shè)單位沒(méi)有平等關(guān)系，導(dǎo)致后期承接查驗(yàn)純粹走過(guò)場(chǎng)，出現(xiàn)的問(wèn)題難以解決落實(shí)。同時(shí)，由于房屋預(yù)售前就需確定物業(yè)企業(yè)(即前期物業(yè))，業(yè)主簽的房屋買賣合同中就包括了物業(yè)合同，即使在后期承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題，業(yè)主和物業(yè)公司處于被動(dòng)。同時(shí)也造成了業(yè)主和前期物業(yè)公司之間的長(zhǎng)期矛盾難以解決。維修資金的歸集、使用、監(jiān)管的問(wèn)題較

13、多老的小區(qū)沒(méi)有歸集維修資金、部分城市還仍然由開(kāi)發(fā)商代收維修資金，導(dǎo)致專項(xiàng)維修資金不能及時(shí)歸集、監(jiān)管不到位，沒(méi)有建立公開(kāi)、透明的公示制度。同時(shí)，維修資金的使用存在兩難，既不能因?qū)徟o使用帶來(lái)困難，也不能因加快審批造成業(yè)主資金流失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問(wèn)題物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有擺正管理與服務(wù)的關(guān)系，存在“重管理、重收費(fèi)、輕服務(wù)”的現(xiàn)象，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，缺乏責(zé)任心。物業(yè)費(fèi)收支不透明，亂收費(fèi)、多收費(fèi)、收費(fèi)難問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。供應(yīng)鏈整合度低 物業(yè)管理行業(yè)供應(yīng)鏈及服務(wù)流程復(fù)雜。小型企業(yè)難以為繼，初期投入過(guò)大，很難打價(jià)格戰(zhàn)。物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度太低，導(dǎo)致生產(chǎn)周期長(zhǎng)且成本高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢近年來(lái),盡管我國(guó)政府

14、頒布了有利于物業(yè)管理的資源環(huán)境稅收政策和消費(fèi)稅的結(jié)構(gòu)調(diào)整政策,但是由于這兩種稅收的作用對(duì)象狹窄,因而對(duì)物業(yè)管理主要服務(wù)和產(chǎn)品的生產(chǎn)及推廣使用收效不大?？上驳氖?企業(yè)所得稅的兩稅合一,內(nèi)外資企業(yè)同等待遇解決了多年來(lái)我國(guó)內(nèi)外資企業(yè)面臨的兩套稅制問(wèn)題。兩套稅制把大量的稅收優(yōu)惠給與了外資企業(yè),而未能按國(guó)家的宏觀政策導(dǎo)向建立稅收優(yōu)惠。這種稅制安排不僅造成了內(nèi)外資企業(yè)的稅負(fù)不公,而且對(duì)國(guó)家鼓勵(lì)的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,對(duì)行業(yè)的高效率利用都是極其不利的。此外,我國(guó)的進(jìn)口稅收政策也存在類似的問(wèn)題,亟待解決。供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低由于基礎(chǔ)設(shè)施匱乏、技術(shù)缺陷且積累不足、產(chǎn)業(yè)制度不規(guī)范等歷史原因，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)起步較

15、晚。產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)不到位，行業(yè)供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低等。這導(dǎo)致了用戶需求難以得到及時(shí)的滿足。行業(yè)亟需提高產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化基礎(chǔ)資源配置，夯實(shí)產(chǎn)品技術(shù)更新迭代能力，解決用戶迫切的需要和痛點(diǎn)。物業(yè)管理行業(yè)前景趨勢(shì)服務(wù)業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容日益多元化且更加注重服務(wù)品質(zhì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)多集中于辦公樓、購(gòu)物中心、住宅等業(yè)態(tài)。但近年來(lái)高新園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、學(xué)校、醫(yī)院、公共交通設(shè)施等多種類型物業(yè)的專業(yè)管理需求不斷增加，使得物業(yè)管理的服務(wù)業(yè)態(tài)已呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，相關(guān)服務(wù)的個(gè)性化需求也將日益增多。未來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)將更為主動(dòng)探索貼近業(yè)主需求的特色定制化服務(wù)，加快行業(yè)內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容多元化、差異化的趨勢(shì)。逐步加

16、大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包比例并廣泛運(yùn)用科技產(chǎn)品對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包是利用專業(yè)服務(wù)公司提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理。為提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，除將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)還更多地將信息化、智能化等新技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理服務(wù)中，例如目前已開(kāi)發(fā)使用的產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)智能物管系統(tǒng)和智能社區(qū)服務(wù)平臺(tái)等。對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)而言，不斷拓展創(chuàng)新解決方案并增加在前沿科技和智能應(yīng)用方面的投資勢(shì)在必行。積極介入房地產(chǎn)價(jià)值鏈前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑借其豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)服務(wù)能力，自房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始逐漸參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)的討論和建議、督促建議的執(zhí)行、設(shè)計(jì)并提出項(xiàng)目管理方案，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供顧問(wèn)咨詢、案

17、場(chǎng)服務(wù)及工程服務(wù)等。圍繞“人”的社區(qū)生活提供多種增值服務(wù)隨著我國(guó)消費(fèi)升級(jí)及新技術(shù)向社區(qū)生活服務(wù)的滲透，社區(qū)生活服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值日益凸顯。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在已為業(yè)主持續(xù)提供良好的物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，相較于其他企業(yè)，在與社區(qū)用戶粘性、獲客成本、信息溝通上具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)新技術(shù)的應(yīng)用，充分發(fā)掘客戶的有效需求，延展多樣化的增值服務(wù)，涵蓋社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)、社區(qū)電商、社區(qū)教育、房屋經(jīng)紀(jì)、金融以及美容美發(fā)、社區(qū)觀影及沐浴等個(gè)性化、差異化、定制化社區(qū)生活服務(wù)；圍繞“物”的資產(chǎn)保值增值提升增值服務(wù)一方面，房產(chǎn)的折舊、損壞等因素都可能造成房屋價(jià)值的降低，需要專業(yè)且長(zhǎng)期、持續(xù)的維護(hù)保養(yǎng)來(lái)盡可能的減少折舊破損等對(duì)房產(chǎn)

18、造成的減值， 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供專業(yè)的房屋日常維護(hù)保養(yǎng)成為資產(chǎn)保值增值的重要因素。另一方面，隨著人們對(duì)居住環(huán)境及社區(qū)服務(wù)品質(zhì)要求的提升， 高水準(zhǔn)的物業(yè)管理也是社區(qū)以及房產(chǎn)價(jià)值提升的重要條件。相比較而言，有著更優(yōu)秀管理質(zhì)量、更多元化社區(qū)物業(yè)服務(wù)的新樓盤及二手房比周邊房?jī)r(jià)相對(duì)較高，物業(yè)管理能力也成為購(gòu)房者考慮的重要因素之一。市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升目前，物業(yè)管理行業(yè)仍較為分散，行業(yè)內(nèi)公司眾多。中小型物業(yè)管理公司主要通過(guò)降低收費(fèi)水平獲取項(xiàng)目，非標(biāo)準(zhǔn)化管理模式也使得其服務(wù)能力、盈利水平參差不齊，市場(chǎng)規(guī)模逐步收縮。而大型物業(yè)管理公司的標(biāo)準(zhǔn)化管理程度和服務(wù)水平較高，通過(guò)品牌效應(yīng)和收購(gòu)兼并實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)

19、張，從而提高市場(chǎng)占有率。延伸產(chǎn)業(yè)鏈物業(yè)管理行業(yè)近年來(lái)從傳統(tǒng)的模式轉(zhuǎn)換到互聯(lián)網(wǎng)融合模式。隨著行業(yè)各大平臺(tái)挖掘并下沉三四線城市，企業(yè)從供應(yīng)環(huán)節(jié)到生產(chǎn)再到售后環(huán)節(jié)，全環(huán)節(jié)整合，并以產(chǎn)業(yè)賦能為紐帶，為眾多優(yōu)質(zhì)的公司提供品牌、設(shè)計(jì)、系統(tǒng)、供應(yīng)鏈等全方位支持。呈現(xiàn)集群化分布目前各地都在推物業(yè)管理項(xiàng)目建設(shè)，類型也比較多。一般當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成一定規(guī)模的會(huì)在原有基礎(chǔ)上提升智能化，如果沒(méi)有基礎(chǔ)比較好的項(xiàng)目基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)鼐蜁?huì)打造出新的物業(yè)管理項(xiàng)目。隨著各地物業(yè)管理建設(shè)風(fēng)生水起，中國(guó)物業(yè)管理建設(shè)已經(jīng)在地域分布以及建設(shè)模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國(guó)物業(yè)管理建設(shè)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出集群化分布，且有由東部沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)

20、拓展的特征。有報(bào)告分析，從國(guó)家級(jí)物業(yè)管理項(xiàng)目建設(shè)情況來(lái)看，已經(jīng)形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動(dòng)、西部特色發(fā)展”的空間格局。環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)以其雄厚的工業(yè)園區(qū)作為基礎(chǔ)，成為全國(guó)物業(yè)管理建設(shè)的三大聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展勢(shì)頭，大力開(kāi)展物業(yè)管理建設(shè);廣大西部地區(qū)依據(jù)各自建設(shè)特色，也正加緊物業(yè)管理建設(shè)。未來(lái)一段時(shí)間，中國(guó)中西部地區(qū)物業(yè)管理建設(shè)或?qū)⒂瓉?lái)全新的建設(shè)浪潮。從目前情況來(lái)看，各地打造的物業(yè)管理水平參差不齊，有好有壞。總體來(lái)說(shuō)，一般東部發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更加成熟一些。但目前中西部物業(yè)管理打造勢(shì)頭也十分強(qiáng)勁。需求開(kāi)拓隨著人們生活水平的提高， 在物業(yè)管理行業(yè)，越

21、來(lái)越多的用戶對(duì)行業(yè)較為重視并提出了較多的需求和建議，因此滿足用戶需求將是行業(yè)立根之本。物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境分析物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境分析國(guó)家從大的政策方向上對(duì)物業(yè)管理行業(yè)做了一些綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，合理的解讀能夠?yàn)樾袠I(yè)做了好的發(fā)展指引。國(guó)家層面更加重視，花費(fèi)更多的人力、物力、財(cái)力來(lái)解決該行業(yè)存在的問(wèn)題。社會(huì)層面更加重視，因此有利于為政策制定做社會(huì)層面的驅(qū)動(dòng)。各城市層面更加重視，各個(gè)城市競(jìng)相調(diào)研并引進(jìn)新概念與制定新政策。國(guó)際上更加重視，積極開(kāi)拓創(chuàng)新。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析21世紀(jì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)煥發(fā)出勃勃生機(jī)，保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，成為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國(guó)家，并且我們有理由相信這種增長(zhǎng)勢(shì)頭仍將長(zhǎng)期保持。作為一

22、、二、三產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)度的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展是保證物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與前提，但作為典型的行業(yè)，剛性的需求原則以及明顯的弱周期性特點(diǎn)決定了物業(yè)管理行業(yè)對(duì)宏觀調(diào)控具有一定的防御性，因此行業(yè)受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響相對(duì)較小。物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析隨著社會(huì)環(huán)境的持續(xù)變化，物業(yè)管理業(yè)將面臨更快的發(fā)展；同時(shí)，也預(yù)示著新的機(jī)遇的到來(lái)。我國(guó)擁有龐大市場(chǎng)的物業(yè)管理行業(yè)具有消費(fèi)潛力。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅猛，消費(fèi)者可支配的收入不斷增加，對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)品的多樣化、個(gè)性化消費(fèi)趨勢(shì)日漸明顯。物業(yè)管理行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析中國(guó)的科技發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)

23、劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實(shí)現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要在“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個(gè)層面進(jìn)行戰(zhàn)略部署，在進(jìn)一步發(fā)揮勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢(shì)的同時(shí)逐步形成中國(guó)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢(shì)和新的比較優(yōu)勢(shì)。完善、發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)能夠降低企業(yè)的決策成本和生產(chǎn)成本，提高企業(yè)運(yùn)作效率。良好的技術(shù)環(huán)境為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析目前，我國(guó)物業(yè)管理領(lǐng)域主要有獨(dú)角獸為首的初創(chuàng)公司，上市公司和互聯(lián)網(wǎng)巨頭三個(gè)大陣營(yíng)。三方陣營(yíng)不斷加碼布局物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)，推出了一系列針對(duì)不同應(yīng)用場(chǎng)景的物業(yè)管理產(chǎn)品。物業(yè)管理行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)很好的促進(jìn)了行業(yè)需求、技術(shù)、產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展

24、，促進(jìn)服務(wù)水平不斷優(yōu)化，服務(wù)與技術(shù)能力不斷創(chuàng)新。為用戶提供了更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)。物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)上游議價(jià)能力分析物業(yè)管理作為產(chǎn)業(yè)的增量市場(chǎng)，依附于傳統(tǒng)行業(yè)，其上下游和傳統(tǒng)行業(yè)相似。上游主要有基礎(chǔ)原料、零件設(shè)備、基礎(chǔ)服務(wù)等服務(wù)商組成。上游細(xì)分市場(chǎng)眾多，除了設(shè)備，上游市場(chǎng)產(chǎn)品和服務(wù)基本無(wú)差異性，主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于成本控制能力和成本轉(zhuǎn)嫁能力。行業(yè)現(xiàn)狀以企業(yè)間價(jià)格戰(zhàn)，小型企業(yè)低標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行為主。 激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)使得價(jià)格接近成本，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)上游端有較強(qiáng)議價(jià)能力。對(duì)下游議價(jià)能力分析物業(yè)管理行業(yè)下游主要有企事業(yè)單位、消費(fèi)業(yè)主等組成的甲方。下游企業(yè)占有更多社會(huì)資本，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響力更大。企業(yè)自身體量也更

25、大，行業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)明顯，不同區(qū)域往往有較大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)下游業(yè)主，議價(jià)能力往往更弱，并且面臨費(fèi)用墊付，應(yīng)收賬款損失的問(wèn)題。潛在進(jìn)入者分析物業(yè)管理行業(yè)潛在進(jìn)入者可能是一個(gè)新辦的企業(yè)，也可能是一個(gè)采用多角化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的原從事其它行業(yè)的企業(yè)，潛在進(jìn)入者會(huì)帶來(lái)新的生產(chǎn)能力，并要求取得一定的市場(chǎng)份額。潛在進(jìn)入者對(duì)本行業(yè)的威脅取決于本行業(yè)的進(jìn)入壁壘以及進(jìn)入新行業(yè)后原有企業(yè)反應(yīng)的強(qiáng)烈程度。物業(yè)管理行業(yè)潛在進(jìn)入者是影響行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和盈利性的又一要素。主要表現(xiàn)為三方面直接影響：一是物業(yè)管理行業(yè)會(huì)因潛在進(jìn)入者的實(shí)際進(jìn)入而增加行業(yè)有效資本量；二是物業(yè)管理行業(yè)會(huì)因潛在進(jìn)入者的實(shí)際進(jìn)入而對(duì)下游市場(chǎng)需

26、求量進(jìn)行爭(zhēng)奪和分流；三是物業(yè)管理行業(yè)會(huì)因潛在進(jìn)入者的實(shí)際進(jìn)入而對(duì)上游資源進(jìn)行爭(zhēng)奪和分流。替代品或替代服務(wù)分析物業(yè)管理行業(yè)替代品或者替代服務(wù)主要考量一下三個(gè)因素：1）替代品或者替代服務(wù)在價(jià)格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服務(wù)在質(zhì)量，性能和其他一些重要的特性方面的滿意程度；3）購(gòu)買者轉(zhuǎn)換成本的高低。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)格局分析中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析（1）中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況目前，物業(yè)管理行業(yè)中企業(yè)數(shù)量不多，且各自應(yīng)用于不同的細(xì)分領(lǐng)域，相互之間競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。（2）中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)上游議價(jià)能力分析物業(yè)管理行業(yè)的主要原材料包括電子元器件、線材、電腦配件、物業(yè)管理材料等，該類產(chǎn)品多為通用、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，供應(yīng)商眾多，競(jìng)爭(zhēng)充分，因此，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)上游議價(jià)能力較強(qiáng)。（3）中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)下游議價(jià)能力分析物業(yè)管理行業(yè)下游應(yīng)用主體包括個(gè)人、企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)，應(yīng)用領(lǐng)域包括金融、安防、教育、交通、社交娛樂(lè)、社保等，由于下游用戶數(shù)量多，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)下游議價(jià)能力較強(qiáng)。（4）中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)新進(jìn)入者威脅分析新進(jìn)入者在給行業(yè)