土地運營項目前期調(diào)研

1、土地運營項目前期調(diào)研控規(guī)編制工作內(nèi)容及管控計劃1基礎(chǔ)調(diào)研1城市規(guī)劃與經(jīng)濟運行管控要點 （1）歷史沿革 （2）城市功能定位 （3）自然、文化 （4）交通、經(jīng)濟 （5）能源、人口 （6）生態(tài)保護 （7）產(chǎn)業(yè)布局 （8）區(qū)域總體規(guī)劃及土地利用規(guī)劃地方配合部門成果要求 規(guī)劃部門 發(fā)改部門 統(tǒng)計部門 招商部門書面報告，圖、文、表并茂，經(jīng)審定通過后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)模板制作PPT2征地事務(wù)評估2征地拆遷范圍土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃（1）項目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析；（2）土地利用現(xiàn)狀情況搜集：集體土地、國有土地、農(nóng)用地（含耕地）、建設(shè)用地（宅基地）、未利用土地的數(shù)量和分布圖，并落實土地勘測成果報告；（3）地

2、上物現(xiàn)狀情況搜集：在1：500地形圖上進(jìn)行房屋現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計；基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計（含地下管線）；樹木、古樹、文物調(diào)查統(tǒng)計； （4）企業(yè)情況搜集 （5）征地拆遷運作方案及經(jīng)驗 （6）地塊土地利用規(guī)劃及控規(guī)指標(biāo)落實地方配合部門鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門 村委會 派出所 土地部門 規(guī)劃部門 建設(shè)部門 發(fā)改部門 市政部門 民政部門成果要求制定地塊基礎(chǔ)信息表，形成書面報告，圖、文、表并茂，經(jīng)審定通過后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)模板制作PPT3設(shè)施條件3市政基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）區(qū)域交通 （2）區(qū)域市政公用設(shè)施 （3）周邊市政管線分布 （4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套投資相關(guān)規(guī)定 （5）市政專業(yè)公司業(yè)務(wù)受理相關(guān)規(guī)定 地方配合部門規(guī)劃部門 市政部門 招商部

3、門 成果要求書面報告，圖、文、表并茂，經(jīng)審定通過后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)模板制作PPT4土地一級開發(fā)4房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀（1）土地供求 （2）樓市供求 （3）土地一級開發(fā)案例分析 （4）競爭板塊及開發(fā)企業(yè)地方配合部門土地部門 房管部門 建設(shè)部門 發(fā)改部門 統(tǒng)計部門 招商部門 專業(yè)咨詢機構(gòu)成果要求書面報告，圖、文、表并茂，經(jīng)審定通過后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)模板制作PPT5趨勢研究5近3-5年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展及未來趨勢研究（1）歷史數(shù)據(jù)采集及監(jiān)測分析（投資、供應(yīng)、成交、價格） （2）發(fā)展趨勢分析及未來預(yù)測地方配合部門土地部門 房管部門 建設(shè)部門 發(fā)改部門 統(tǒng)計部門 招商部門 專業(yè)咨詢機構(gòu)成果要求書面報告，圖、文、表并茂，經(jīng)

4、審定通過后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)模板制作PPT6宏觀分析6宏觀環(huán)境分析（1）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃 （2）本區(qū)域在城市規(guī)劃中的戰(zhàn)略地位及發(fā)展前景 （3）京津冀都市圈發(fā)展規(guī)劃 （4）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 地方配合部門土地部門 房管部門 建設(shè)部門 發(fā)改部門 統(tǒng)計部門 招商部門 專業(yè)咨詢機構(gòu)成果要求書面報告，圖、文、表并茂，經(jīng)審定通過后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)模板制作PPT7地方政策7地方政策及規(guī)范（1）藍(lán)印戶口 （2）出讓金返還、溢價分配及優(yōu)惠政策 （3）土地一級開發(fā)相關(guān)政策 （4）征地拆遷安置相關(guān)政策 （5）土地供應(yīng)年度計劃 （6）政策保障房配比 （7）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)政策 （8）規(guī)劃設(shè)計相關(guān)政策 （9）建設(shè)管理相關(guān)政策

5、 （10）公共配套設(shè)施建設(shè)及管理相關(guān)政策 （11）房地產(chǎn)管理相關(guān)政策 （12）土地一級開發(fā)融資相關(guān)政策政府辦公室 招商部門 土地部門 規(guī)劃部門 房管部門 發(fā)改部門 市政部門 建設(shè)部門 統(tǒng)計部門 民政部門 交通部門 環(huán)保部門 園林部門 人防部門 財政部門 金融機構(gòu) 專業(yè)咨詢機構(gòu)分類匯編政策目錄及文件，并建立電子文件庫，與目錄進(jìn)行鏈接，并動態(tài)更新8行政許可8行政許可辦理流程咨詢（1）主管部門業(yè)務(wù)受理分工 （2）行政許可流程梳理 （3）地方專業(yè)協(xié)作機構(gòu)備選庫建立及詢價 招商部門 土地部門 規(guī)劃部門 發(fā)改部門 房管部門 市政部門 建設(shè)部門 交通部門 環(huán)保部門 園林部門 文物部門 人防部門 1、按照標(biāo)準(zhǔn)

6、化要求編制行政許可流程模塊，并整理形成作業(yè)指導(dǎo)書，建立審批文件電子管理平臺 2、建立前期審批文件專業(yè)協(xié)作機構(gòu)名錄庫9補償標(biāo)準(zhǔn)9征地拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研及分析（1）農(nóng)轉(zhuǎn)用、占補平衡相關(guān)規(guī)定 （2）征地拆遷評估報告的搜集及熟悉 （3）征地拆遷安置相關(guān)文件的匯編及整理 土地部門 房管部門 建設(shè)部門 專業(yè)咨詢機構(gòu)針對項目情況落實拆遷評估報告的工作安排及評估成果，并進(jìn)行評價（參照xx項目）10收益分析/現(xiàn)金流量10成本測算及預(yù)期收益分析（1）測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定 （2）土地一級開發(fā)成本測算 （3）土地市場價值預(yù)估分析 （4）預(yù)期收益分析 （5）敏感性分析 （6）年度開發(fā)收儲及供應(yīng)預(yù)測 （7）年度資金安排 （

7、8）現(xiàn)金流量資金平衡分析建立測算模板及圖表，形成書面分析報告11計劃管控11工作計劃管控編制（1）工作計劃編制 （2）中期進(jìn)度檢查 （3）成果文件初審 （4）工作條件及資源協(xié)調(diào)及落實編制前期工作計劃及進(jìn)度管控，并對計劃執(zhí)行中的問題進(jìn)行反饋、分析，改善協(xié)作關(guān)系，優(yōu)化成果文件12控制性詳細(xì)規(guī)劃項目管控/行政許可流程二控制性詳細(xì)規(guī)劃編制1設(shè)計單位提名及考察2普通測量3勘測定界4城市設(shè)計理念策劃研討5專項研究及案例參考6控規(guī)論證決策機制建議7委托方案編制(包括招標(biāo))8日常業(yè)務(wù)溝通及管理9中期匯報準(zhǔn)備及論證組織10組織報批11方案調(diào)整修改及審定12城市景觀與環(huán)境修建性詳細(xì)規(guī)劃13公共設(shè)施修建性詳細(xì)規(guī)劃14市政基礎(chǔ)設(shè)施修建性詳細(xì)規(guī)劃15意向投資二級地塊篩選三行政許可流程1可研報告編制 （控規(guī)