麗園尚都上海代辦銀行流水商業(yè)分析2

1、上海代辦銀行(ynhng)流水【Q:1476669735 Tel上海代辦銀行(ynhng)流水無需定金、同城最快。1共七十三頁目 錄 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目周邊商圈介紹(jisho) 寧波市區(qū)類似商圈分析 項(xiàng)目研究2共七十三頁項(xiàng) 目 概 況3共七十三頁區(qū)域(qy)概況 地理位置：麗園尚都位于環(huán)城西路與藍(lán)天路的交匯處，緊鄰好又多超市，處于城西板塊的的核心位置。 周邊配套：好又多超市、三江超市、白云農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、聯(lián)豐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，用于居住的配套已經(jīng)比較完善。 公交線路：環(huán)城西路為城市的主要干道，聯(lián)豐社區(qū)又是一個(gè)大型的居住區(qū)，因此公交線路是很多的，有816路、19路、817路、820路、

2、523路、556路、503路、506路、7路、357路、369路、331路、361路等多條公交線路分別從聯(lián)豐路、環(huán)城西路經(jīng)過，開往市區(qū)各個(gè)(gg)地方。 環(huán)城西路人流量：1260人/小時(shí)。 環(huán)城西路車流量：1440輛/小時(shí)。4共七十三頁5共七十三頁周邊小區(qū)(xio q)簡(jiǎn)介 本案所在的聯(lián)豐社區(qū)是寧波市一個(gè)規(guī)模很大的居住區(qū)，總規(guī)模70多萬平方米，共8500多戶，常住人口3萬人左右。 已經(jīng)入住的小區(qū)有：聯(lián)豐小區(qū)、柳汀春曉、陽光城、白云山莊、聯(lián)南花園、聯(lián)豐北區(qū)、歡樂家園(jiyun)、金地小區(qū)、聯(lián)豐世紀(jì)苑、玫瑰園、金都嘉園、海怡花園、沁水麗庭、在水一方、天一家園(jiyun)、竹福園等。 正在開發(fā)的

3、樓盤有：麗園馨都、盛世華城等。 周邊小區(qū)的入住率都比較高，人氣很旺。 從整個(gè)聯(lián)豐區(qū)域來看，雖然以前可以說是寧波經(jīng)濟(jì)適用房的代名詞，但隨著寧波城市范圍的擴(kuò)大，現(xiàn)今的聯(lián)豐已不是當(dāng)年的郊區(qū)概念，并且由于區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施比較完善，該區(qū)域已為大家所接受，居民的生活水平也有了很大的提高，消費(fèi)能力正處于升級(jí)換代的節(jié)點(diǎn)。 6共七十三頁 目前該區(qū)域內(nèi)只有兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目：聯(lián)豐紅樓和凱悅商務(wù)大廈。 目前周邊寫字樓不多，寫字樓的配置、檔次都不是很高，租金很低，整 個(gè)區(qū)域的商務(wù)氛圍不是很濃厚。 為辦公所配套的商業(yè)很少。 聯(lián)豐紅樓（商住樓）： 聯(lián)豐紅樓位于聯(lián)豐南區(qū)，分為A、B兩棟樓。原先擁有(yngyu)一定比例的公司（

4、以外貿(mào)、地產(chǎn)公司為主），但是隨著商住樓不能領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照這條規(guī)定的出臺(tái)，公司在這棟樓里所占的比例已越來越少。紅樓附近的商鋪都是沿街的，但基本上這些商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍都是以為附近居民提供生活服務(wù)為主，能夠?yàn)楣巨k公提供配套服務(wù)的相對(duì)較為缺乏。周邊(zhu bin)寫字樓簡(jiǎn)介7共七十三頁周邊(zhu bin)寫字樓簡(jiǎn)介 凱悅商務(wù)大廈 商務(wù)大廈位于柳汀立交橋西與寶善路的交匯處，金星賓館（人才市場(chǎng)）旁，共15層，外立面為普通淺黃色涂料粉刷，框架結(jié)構(gòu)，可隨意分割，無中央空調(diào)只配有2部電梯，地下一層為車位，另外地面上也有24個(gè)車位，其最大的賣點(diǎn)就是現(xiàn)房。 該案本身不帶商鋪，其周圍的商鋪基本上都屬于旁邊的“金都嘉

5、園”范圍內(nèi)，租用率比較低，店鋪空置較多，售價(jià)在8500元/ ，租金約1.8元/天 ，已經(jīng)租用的店鋪的經(jīng)營(yíng)范圍也偏向于為住宅小區(qū)的住戶提供生活上的一些普通服務(wù)（如：干洗店、煙酒百雜店等），能夠?yàn)閷懽謽翘峁┫嚓P(guān)辦公配套的服務(wù)相對(duì)(xingdu)較為缺乏。 8共七十三頁項(xiàng)目(xingm)介紹 本案由寫字樓和商業(yè)街兩個(gè)部分組成。 整個(gè)寫字樓部分分為A、B兩棟： A樓：高18層，115層中間每隔幾層就設(shè)置一個(gè)獨(dú)立的露臺(tái)(lti)，1618層把原來獨(dú)立的2棟樓連成整個(gè)的A樓，該樓所有的房間都是亮間，115層每層每邊都有900 左右，1618層有2000 左右，為框架結(jié)構(gòu)，可自由分割，外立面為玻璃幕墻，整體

6、建材配置較高，面向大面積客戶。 B樓：主要針對(duì)需求面積較小的個(gè)人或者公司投資者自用，高19層，面積從60200 不等，每間都設(shè)立了一個(gè)獨(dú)立的衛(wèi)生間。其12樓為商鋪，318層為辦公層，19層為機(jī)械層。9共七十三頁 商業(yè)街： 麗園尚都擁有一條商業(yè)內(nèi)街和一部分外街商鋪，多位于辦公單元的12層，目前商鋪還未進(jìn)行分割，可根據(jù)客戶要求進(jìn)行變動(dòng)，一層商鋪挑高6米，二層4米，總建面積在1萬平方米左右。 前景分析： 從目前來看，項(xiàng)目周邊的居住氛圍已經(jīng)非常濃厚，但辦公、商業(yè)的氣氛尚未形成，但伴隨著海曙區(qū)政府(zhngf)對(duì)于現(xiàn)代化新城區(qū)規(guī)劃的不斷出臺(tái)和周邊辦公商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，城西區(qū)域?qū)⒉粩喑墒欤卷?xiàng)目也將成為城

7、西板塊的形象代言人。項(xiàng)目(xingm)介紹10共七十三頁11共七十三頁項(xiàng) 目 周 邊 商 圈 介 紹12共七十三頁周邊(zhu bin)商圈形態(tài) 周邊三公里內(nèi)商業(yè)概況： 餐飲類：KFC、石浦假日漁港、 吳越人家、億利咖啡、 順旺基、真功夫、圣巴 里咖啡、香巴辣川菜館 賓館類：天港大酒店、聯(lián)豐賓館、 天海大酒店、宇達(dá)旅游飯店、宏通苑大酒店、金星賓館 、天馬旅 游飯店 休閑娛樂類：宏通苑洗浴中心、天方夜潭KTV、新天地洗浴、紅樓洗浴、象 山凱地休閑中心、阿房( fn)名庭洗?。↘TV）、好時(shí)光休閑中心、 克斯緹娜（嘉和整形美容）、夢(mèng)世界美容、卡斯美容美發(fā)。 13共七十三頁周邊(zhu bin)商圈

8、形態(tài) 藥店類：陽光大藥店、彩虹大藥房、華美星辰、聯(lián)豐藥房 超市類：好又多、三江、農(nóng)工商、小便利店（3家） 家電類：民光家電、長(zhǎng)城空調(diào)、TCL空調(diào)、萬家樂家電、西門子電器、皇明 太陽能、力諾瑞特太陽能、電動(dòng)車大世界、埃美柯 醫(yī)院類：中醫(yī)專科門診、白云(bi yn)醫(yī)院、同濟(jì)門診、婦兒醫(yī)院、中山醫(yī)院 銀行類：中國(guó)光大銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó) 農(nóng)村信用合作聯(lián)社、鄞州銀行14共七十三頁其它：白云農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、聯(lián)豐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)電信、 大紅鷹專賣、寶島眼鏡、天目琴行、康潔洗衣店、新穎布藝、 富麗布藝（2 家）、布蕾絲布藝、索圖傳媒集團(tuán)、雷諾車專 賣、美家櫥柜專賣、金

9、盾汽車專賣、吉利(jl)汽車專賣、天馬汽 車銷售廳、埃美柯 、加油站、新美心西餅屋、小天鵝干洗店周邊(zhu bin)商圈形態(tài)15共七十三頁藍(lán)天路業(yè)態(tài)(y ti)概況藍(lán)天路店鋪的面積主要集中在100 以下，大致以低檔的餐飲、便民百雜、休閑娛樂為主，如：好味多快餐店、百合花卉店、華美星辰、綠源電動(dòng)車售后服務(wù)、歡樂園美發(fā)廳、中國(guó)聯(lián)通繳費(fèi)廳、天天書店、白云車輛中介(zhngji)、拉面館、精品園茶樓、情依綿綿服飾店等。100-500的店鋪較少，共6家分別為網(wǎng)吧、企業(yè)、居民區(qū)娛樂中心。如：捷安特自行車銷信廳、保健用品店、白云劇院娛樂中心、民意房地產(chǎn)開發(fā)公司、新葉網(wǎng)吧、新空間網(wǎng)吧等。16共七十三頁藍(lán)天路

10、店鋪(dinp)數(shù)面積比例圖17共七十三頁藍(lán)天路業(yè)態(tài)(y ti)比例圖18共七十三頁環(huán)城(hun chn)西路南段業(yè)態(tài)比例環(huán)城西路南段店鋪的面積主要集中在40 -100 以下，共有62家，大致以低檔的餐飲、便民百雜、休閑娛樂(yl)、建材五金為主，如：快店、零距離超市、愛麗詩漆店、鋁材店、毅力辦公用品店、好陽光休閑中心、老王飯店、怡園足道、大眾浴室、美家整體廚具、滿江紅川菜館100-500的店鋪，共27家大都為藥房、企業(yè)、汽車專賣廳、銀行、美容美發(fā)等。如：雷諾汽車專賣廳、天目琴行、寧波市生育文化綜合服務(wù)中心、信用合作社、長(zhǎng)城空調(diào)、怡神足道、東南航空貨運(yùn)、南雅居茶館、富麗布藝、電信營(yíng)業(yè)廳等。50

11、0的店鋪共有9家，主要為：石浦假日漁港、圣巴里咖啡館、新穎布藝、興泰紡織、電動(dòng)車大世界的大面積需求的業(yè)態(tài)。40以下的店鋪共有12家，以便民百雜為主。如：拉面館、煙雜店、華盛印刷器材店、文化禮品等。19共七十三頁環(huán)城(hun chn)西路南段店鋪數(shù)面積比例20共七十三頁環(huán)城西路南段業(yè)態(tài)(y ti)比例21共七十三頁柳汀(li tn)街/聯(lián)豐路業(yè)態(tài)概況柳汀街/聯(lián)豐路店鋪的面積主要集中在40 -100 以下，共有47家，大致以印務(wù)店、便民百雜、服飾店為主，如：企點(diǎn)噴繪、蒼南印務(wù)、三多利房產(chǎn)中介、美達(dá)商務(wù)、英英服飾店、聯(lián)豐超市、聯(lián)創(chuàng)圖文設(shè)計(jì)、濟(jì)南電動(dòng)車專賣店、飄夢(mèng)美容中心等。100-300的店鋪，共1

12、5家大致為休閑娛樂、銀行、房產(chǎn)中介、企業(yè)辦公等業(yè)態(tài)。如：捷安特自行車銷信廳、南天房產(chǎn)、象山紅休閑中心、工商銀行、廣南美發(fā)休閑、文寶企業(yè)、游戲廳、都市果園等。300以上的店鋪共8家，分別為賓館、娛樂城、銀行等業(yè)態(tài)所擁有。如：紅樓賓館、億利咖啡(kfi)、商業(yè)銀行、光大銀行、嘉和整形美容、寶島眼鏡、象山凱地文化娛樂城、逸新棋牌室。40以下的店鋪共7家，主要為便民百雜類業(yè)態(tài)所占據(jù)，如：電動(dòng)工具店、香煙店、雙鹿電池專賣店、漁具店、紅聯(lián)煙酒店、浦發(fā)自助銀行等。22共七十三頁柳汀街/聯(lián)豐路店鋪面積(min j)比例23共七十三頁柳汀街/聯(lián)豐路業(yè)態(tài)(y ti)比例24共七十三頁 商業(yè)的主力店鋪面積多在40-

13、100之間。面積在100以上的大型店鋪數(shù) 量較少，多為金融、市政企業(yè)、大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)所擁有，且所在位 置較為分散。 由于環(huán)城西路為城市的主干道，因此大型超市、市場(chǎng)有一定的體量。 從整體來看，商業(yè)形態(tài)比較雜，檔次不高，為居民日常所需的商業(yè)占了 很大的比例。 由于商務(wù)氛圍不夠，為辦公所配套的商業(yè)明顯不足。 隨著好又多超市的改造(gizo)，其在城西板塊中已成為領(lǐng)頭羊，而周邊的餐飲 娛樂近期的發(fā)展速度很快。商圈總結(jié)(zngji)25共七十三頁項(xiàng)目(xingm)周邊各行業(yè)所占比例26共七十三頁寧波市區(qū)類似(li s)商圈分析 27共七十三頁歐尚超市(cho sh) 歐尚超市位于海曙區(qū)翠柏路，營(yíng)業(yè)面

14、積近一萬平米。目前該商圈主要業(yè)態(tài)分布集中在翠柏路與體育場(chǎng)路交匯處，歐尚超市周邊200米范圍內(nèi)。該商圈的業(yè)態(tài)水平總體為中檔，以歐尚為中心，以居民生活配套為出發(fā)點(diǎn)，集生活、餐飲、休閑為融合點(diǎn)的商圈形態(tài)。 輻射力：涉及住宅小區(qū)汪弄小區(qū)、翠柏一里、翠柏二里、高塘新村、高塘恒春、龍柏花園、翡翠園、陳河沿小區(qū)、翠中小區(qū)、后河小區(qū)、銀海苑、人豐小區(qū)、柳莊小區(qū)等八、九十年代建造的商品房、拆遷房，小區(qū)入住率高，居民普遍(pbin)生活消費(fèi)水平在目前該商圈的消費(fèi)水平中總體處于中檔偏上。28共七十三頁歐尚超市(cho sh) 業(yè)態(tài)分布： A、餐飲類:麥當(dāng)勞、肯德基、永和豆?jié){、大娘水餃、來必堡、盛業(yè)海鮮城、 盛業(yè)川味

15、居、湘江龍蝦館、圣巴里咖啡館 B、休閑(xixin)娛樂類：洗浴中心（1家）、化妝品連鎖店（1家）、發(fā)型屋（4家） 、美容院（3家）、音像書店（2家）、禮品店（4家） C、便民服務(wù)類：家居用品專賣店（2家）、花店（1家）、藥店（4家）、汽 車裝飾美容店（2家）、蛋糕西餅屋（3家）、房產(chǎn)中介（2 家）、煙酒專賣店（2家）、文化辦公用品店（2家） D、銀行：商業(yè)銀行（5家） E、其他：?？崎T診醫(yī)院（2家）、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳（1家）、電動(dòng)車專賣場(chǎng) （1家）、香溢大酒店（1家）29共七十三頁歐尚超市(cho sh) 30共七十三頁家樂福 家樂福超市位于江東區(qū)中興路246號(hào)，寧家超市成立于1999年11月

16、，是世界第三大零售集團(tuán)家樂福在浙江(zh jin)開設(shè)的第一家大賣場(chǎng)，目前在世界上已擁有一萬家各種業(yè)態(tài)的超市和店鋪。 目前該商圈業(yè)態(tài)分布主要集中在：體育館至家樂福沿街一帶。該商圈的業(yè)態(tài)水平總體中檔偏上，以家樂福為中心，特色餐飲和休閑娛樂較多，居民生活配套相對(duì)較少，因?yàn)殡x科技園區(qū)很近，所以科技園區(qū)輔助配套較多（工業(yè)、制造業(yè)銷售門市部較多） 。31共七十三頁家樂福輻射力：住宅小區(qū)涉及東?；▓@、遠(yuǎn)望錦苑、家樂花園、引鳳小區(qū)、天星錦苑、中興新家園、楓丹馨園、文景花園、明樓小區(qū)、幸福苑、BoBo城、香榭SOHO、華僑城、常青藤小城等九十年代后期建造的商品房，小區(qū)入住率高，居民(jmn)普遍生活消費(fèi)水平中

17、等偏高。32共七十三頁 業(yè)態(tài)分布： A、餐飲類：奧地亞咖啡、石頭城等特色海鮮（10家）、順旺基（1家） B、休閑娛樂類：中高檔休閑洗浴中心（4家）、中檔娛樂城（1家）、中 高檔美容院（9家）、大型休閑娛樂廣場(chǎng)（在建） C、便民服務(wù)類：沖印店（1家）、便利店（1家）、房產(chǎn)中介代理（7家） D、銀行：商業(yè)銀行(shn y yn xn)（4家） E、其他：專科醫(yī)院（2家）、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳（1家）、中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 （1家）、蘇寧家電賣場(chǎng)（1家）、工業(yè)制造業(yè)產(chǎn)品展示、銷售 廳門市部（12家）、世紀(jì)龍騰服飾廣場(chǎng)家樂福 33共七十三頁家樂福 34共七十三頁新一佳 新一佳位于海曙區(qū)呼童街67號(hào)。目前該商圈主要

18、業(yè)態(tài)分布集中在：天寧大廈（寫字樓）、呼童街、新一佳超市與鼓樓步行街一帶。該商圈集商務(wù)辦公、娛樂休閑、生活于一體，與麗園尚都商圈較相似，但在環(huán)境、人氣、居民消費(fèi)層次方面明顯(mngxin)好于麗園尚都，但商圈布局總體層次高低不齊，以新一佳為中心，居民生活配套較全。 輻射力：住宅小區(qū)涉及世紀(jì)城、尚書小區(qū)、永壽小區(qū)、中央花園、白衣小區(qū)、文昌花園、子城花園、橫河小區(qū)、孝聞小區(qū)等九十年代后期建造的商品房，小區(qū)入住率高，居民普遍生活消費(fèi)水平偏高。35共七十三頁業(yè)態(tài)分布： A、餐飲類：王府海鮮漁港（1家）、順旺基（1家）、川菜館（2家）、藍(lán) 雨咖啡（1家）、 快餐店（5家) B、休閑娛樂類：中高檔休閑洗浴中

19、心（4家）、中檔娛樂城（1家）、中高 檔美容院（9家）、禮品飾品店（2家） C、便民服務(wù)類：煙雜水果店（5家）、三江超市（1家）、服飾店（5家） D、銀行：商業(yè)銀行（5家） E、其他：理光產(chǎn)品專賣店（1家）、維科家紡專賣店（1家）、新華貨運(yùn) 代理(dil)（1家）小天鵝家電（1家） 、醫(yī)院（2家）、寧波移動(dòng)通信 公司、中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 新一佳 36共七十三頁新一佳37共七十三頁新一佳 周邊寫字樓 天寧大廈位于中山西路138號(hào)，由寧波開發(fā)投資集團(tuán)有限公司開發(fā)，大廈共31層（地下一層），以大中型貿(mào)易公司、辦事處為主。大廈1樓配有天一票務(wù)、辦公小超市、美發(fā)廳、通信服務(wù)及中國(guó)貿(mào)易促進(jìn)會(huì)寧波分會(huì)（辦證廳）

20、等配套服務(wù)，極大的方便了商務(wù)人士商務(wù)上的需求。 周邊成熟的新一佳商圈又在不同程度(chngd)上填補(bǔ)了大廈配套的其它空缺。38共七十三頁項(xiàng) 目 研 究39共七十三頁項(xiàng)目(xingm)優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 麗園尚都相對(duì)于周邊的一些商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)非常明顯： 由實(shí)力雄厚的寧波中房置業(yè)股份有限公司開發(fā)，品質(zhì)(pnzh)和檔次絕對(duì)有保證； 項(xiàng)目規(guī)模較大，A、B兩棟樓組成一個(gè)小辦公群，商務(wù)辦公氣氛相對(duì)于附 近的其他寫字樓濃；12層為商鋪，將形成一條商業(yè)步行街，大大提升 商業(yè)氣氛，并可為寫字樓提供多方位的商務(wù)配套服務(wù)； 緊臨周邊成熟的居民社區(qū)，處于聯(lián)豐社區(qū)的核心位置，又與好又多相臨， 人流量大，有穩(wěn)定的消費(fèi)人群

21、支持，輻射能力強(qiáng)，有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ?寫字樓停車位充足：地下12層為地下停車場(chǎng)，車位達(dá)到了440多個(gè)（含 高檔機(jī)械式停車設(shè)備）； 麗園尚都高品質(zhì)的商務(wù)樓形象、時(shí)尚的步行街的氛圍，十分符合海曙區(qū)規(guī) 劃的目標(biāo)，將會(huì)成為城西的中心點(diǎn)。40共七十三頁項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析(fnx)項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公氣氛不成熟，相關(guān)的商務(wù)配套較少（由于是住宅 區(qū)，附近都是為居民服務(wù)的配套設(shè)施，如醫(yī)院、藥房、學(xué)校、銀行 等）。 交付時(shí)間相對(duì)較晚，對(duì)于商業(yè)的定位及招商活動(dòng)(hu dng)有一定的限制。 目前周邊社區(qū)消費(fèi)能力一般，檔次不高。41共七十三頁項(xiàng)目(xingm)優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 項(xiàng)目周邊為商務(wù)辦公所產(chǎn)生的商業(yè)配

22、套非常缺乏，但隨著本項(xiàng)目及周邊辦公項(xiàng)目的落成，必然有這方面的需求。 城西板塊前幾年的開發(fā)一直以住宅為主，目前的居住氛圍已經(jīng)比較 濃厚，但由于原先項(xiàng)目的局限，該區(qū)域的商業(yè)配套非常缺乏，整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)基本以便民服務(wù)為主，加以一些由于城市主干道（環(huán)城西路、聯(lián)豐路）而成立的賣場(chǎng)型商業(yè)，因此，該區(qū)域的商業(yè)形態(tài)比較單一(dny)，并且檔次不高，而眾多人口的涌入其實(shí)已經(jīng)為商業(yè)升級(jí)奠定了基礎(chǔ)。42共七十三頁項(xiàng)目總體(zngt)定位 本項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)：打造成為寧波城西集純商務(wù)辦公、餐飲、娛樂、休閑 為一體的城市建筑綜合體、最具個(gè)性特色的時(shí)尚(shshng)區(qū)域商業(yè)中心。 商業(yè)的規(guī)劃目標(biāo)： 成為區(qū)域的商業(yè)中心。 完善

23、本項(xiàng)目辦公部分的配套，為辦公的銷售奠定基礎(chǔ)。 升級(jí)目前本區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)，提升本區(qū)域的商業(yè)檔次。43共七十三頁項(xiàng)目總體(zngt)定位 結(jié)合本區(qū)域商業(yè)中，便民服務(wù)類商業(yè)較多、中低檔休閑娛樂業(yè)比較完善（如：宏通苑娛樂中心、阿房名庭洗浴、KTV等），中高檔餐飲、美容、休閑、健身、家居、文化業(yè)相對(duì)較為缺乏的現(xiàn)狀： 建議麗園尚都商業(yè)街（尚街）業(yè)態(tài)定位： 依托麗園尚都豪華氣派的時(shí)尚建筑風(fēng)格，延伸(ynshn)商務(wù)人士追求開拓進(jìn)取的精神，配以中高檔特色餐飲和休閑娛樂，輔以全方位的商務(wù)配套，設(shè)置大中型餐飲中心、娛樂休閑中心和健身中心。44共七十三頁項(xiàng)目(xingm)業(yè)態(tài)定位 推薦主力店群A.高檔餐飲業(yè)：大型海

24、鮮酒樓（1家）大型中式餐廳（1家 如：醉美 800 ）、高檔西式餐廳（1家 如：麥當(dāng)勞 800）、咖啡館（1家 如:E咖啡 1000）、高檔茶樓（1家 如:清源茶館600） B. 休閑娛樂業(yè): 健身運(yùn)動(dòng)休閑中心(1家 如金領(lǐng)匯2000),女性SPA連鎖(lin su)美 容館(1家 如克麗斯緹娜600),美發(fā)足浴(1家 如亨美美發(fā)世界600)C.金融行業(yè)：營(yíng)業(yè)廳(1家 1000)、市政企業(yè)單位辦理點(diǎn)（如電信、移動(dòng)、網(wǎng)通等 600） 45共七十三頁項(xiàng)目(xingm)業(yè)態(tài)定位 二類店群 A. 中檔中西式快餐(kui cn)（1家 如:來必堡500）、中檔特色餐飲(1家 如: 湘楚人家600)、中檔

25、西餅屋(1家 如:丹比60)、西式特色餐飲（1家如：日本料理800 ）B. 汽車美容(1家 如60)、工藝禮品(2家 如:80) 時(shí)尚飾品(2家 60)、品牌干洗店(1家 如正章干洗80)C.音像店（1家 50）、書店（1家 30）、辦公用品店（1家 60）、辦公設(shè)備維護(hù)店（1家 30） 46共七十三頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)(y ti)定位 三類店群A. 攝影(shyng)店（1家 30）、便利店（1家 50）、貸代船代公司辦理點(diǎn)（1家 40）B.辦公印務(wù)店（1家 30）、銀行自動(dòng)取款點(diǎn)（2家30） C. 航空訂票代理點(diǎn)（1家 30）、送水店（晶泰水業(yè) 30） 項(xiàng)目客源 以麗園尚都入戶的商務(wù)人士為主，幅射周

26、邊幾十個(gè)小區(qū)的居民及其他區(qū)域的客源。47共七十三頁具體業(yè)態(tài)(y ti)設(shè)置 一樓北面：臨近環(huán)城西路，由于上部為寫字樓，考慮(kol)環(huán)保和配套方便兩方面的原因，主力定位于為商務(wù)所作的一些配套，如銀行、圖文公司、辦公耗材、航空代理點(diǎn)等等，部分有一些酒吧、特色餐飲等。 一樓南面：主要定位于餐飲區(qū)，餐飲由于面積及租金的要求，一般為一樓結(jié)合二樓的方式，業(yè)態(tài)主要有中西式快餐、特色餐飲等。如單獨(dú)為一樓，由于租金較高，可以考慮一些特色小吃等，也可能有精品屋、禮品店之類的業(yè)態(tài)。48共七十三頁具體業(yè)態(tài)(y ti)設(shè)置 二樓北面：西側(cè)整體考慮為健身中心，功能可能有健身、足浴、SPA等，以彌補(bǔ)周邊業(yè)態(tài)的不足，在一樓

27、設(shè)一個(gè)門店引入。東側(cè)考慮為商務(wù)餐飲，也為整層出租，在一樓東側(cè)靠好又多超市(cho sh)的一面設(shè)門店。 二樓南面結(jié)合一樓設(shè)置中大型餐飲，整個(gè)二樓考慮為34戶。 項(xiàng)目西南角部分考慮設(shè)置大型海鮮城，解決面積大難以分割的問題，招商可以通過低租金的方式來解決。49共七十三頁50共七十三頁51共七十三頁項(xiàng)目(xingm)建議 將本項(xiàng)目與好又多之間的圍墻取消，使本項(xiàng)目與好又多超市形成一個(gè)整體，面向好又多的商鋪可以考慮朝超市開門，這樣可以極大的提高本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和租金水平。 由于業(yè)態(tài)的更改，南側(cè)區(qū)域定位于餐飲區(qū)，但進(jìn)深過短，因此建議取消二樓大部分的走廊，將交通面積變成客戶的實(shí)用面積，提升利用率。 隨著二樓

28、大部分走廊的取消，項(xiàng)目東側(cè)的自動(dòng)扶梯用處已經(jīng)不大，建議取消。 為了更好的聯(lián)系地下與地面的交通，建議在項(xiàng)目中心處設(shè)置觀光電梯，并在觀光電梯附近布置景觀，使之集實(shí)用性和景觀于一體，成為整個(gè)(zhngg)項(xiàng)目的亮點(diǎn)及標(biāo)志性構(gòu)筑物。 為了增加商鋪的利用率，可以考慮利用南側(cè)商鋪的屋頂花園，贈(zèng)送給二樓客戶使用，考慮將東西兩部樓梯延伸至屋頂，解決交通問題。 52共七十三頁項(xiàng)目(xingm)建議 大型海鮮酒樓建議在入口處設(shè)立觀光電梯，使交通動(dòng)線更加合理。 在景觀設(shè)計(jì)上，綠地、景觀的設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合商業(yè)的特性來設(shè)計(jì)。 在建筑設(shè)計(jì)時(shí)即考慮商鋪店招、空調(diào)機(jī)組的設(shè)置，使今后項(xiàng)目交付時(shí)，商業(yè)能有一個(gè)整體的形象。 針對(duì)餐飲業(yè)的

29、特殊要求設(shè)置煙道、消防設(shè)施等，使之符合標(biāo)準(zhǔn)，并與環(huán)保部門溝通。 本案的二樓定位于中大型商業(yè)，由于(yuy)尚不能確定一二樓的連接關(guān)系，為了給客戶較多的選擇余地，建議多留孔洞，便于以后的落實(shí)。53共七十三頁項(xiàng)目租金(zjn)建議 參照依據(jù)一：目前周邊商業(yè)街租用和租金概況 周邊商鋪多為4060 的小型沿街商鋪，面積超100 的大中型店鋪數(shù)量稀少，商鋪?zhàn)庥寐史浅８?，由于是住宅區(qū)還未形成成熟的商業(yè)市場(chǎng)(shchng)，普遍租金偏低，平均都在11.8元/平方米天左右，少數(shù)商鋪超出均價(jià)如：電動(dòng)車大世界3.3元/平方米天（外）、2.5元/平方米天（內(nèi)）、小五金建材店2元/平方米天，少數(shù)大中型商鋪如：雷諾汽車

30、專賣、寶島眼鏡等只有0.9元/平方米天。54共七十三頁項(xiàng)目租金(zjn)建議 參考依據(jù)(yj)二：寧波主要商業(yè)街租金：55共七十三頁參考依據(jù)三：根據(jù)本項(xiàng)目商鋪的預(yù)計(jì)(yj)售價(jià)，推算其租金：一樓商鋪：一樓挑高6米，預(yù)計(jì)整體售價(jià)1800022000元平方米，按15年回報(bào)租金應(yīng)在3.24元/平方米天左右。二樓商鋪：預(yù)計(jì)售價(jià)800010000元平方米，按15年回報(bào)租金應(yīng)在1.51.8元/平方米天左右。項(xiàng)目租金(zjn)建議 56共七十三頁參照以上各方面的分析，初步(chb)建議：一樓商鋪：建議定在2.54元/平方米天左右二樓商鋪：建議定在11.3元/平方米天左右 以上價(jià)格比目前周邊的租金高出許多，因

31、此招商極為關(guān)鍵； 臨街商鋪可適當(dāng)調(diào)高，內(nèi)街可適當(dāng)下調(diào)，主力店群盡量引向二樓，如在一樓，租金可參考億利咖啡（1.6元/平方米天左右），建議定在2元/平方米天左右，可適當(dāng)調(diào)整。（以上價(jià)位只供參考） 項(xiàng)目租金(zjn)建議 57共七十三頁快樂西游記麗園尚都尚街品牌塑造(szo)策略綱要 58共七十三頁目錄： 第一部分 品牌塑造目標(biāo) 第二部分 品牌戰(zhàn)略規(guī)劃(guhu) 第三部分 市場(chǎng)環(huán)境剖析 第四部分 項(xiàng)目自我剖析 第五部分 定位及廣告語 第六部分 目標(biāo)客戶群體描述 第七部分 品牌推廣階段設(shè)計(jì) 第八部分 推廣策略組合 59共七十三頁第一(dy)部分 品牌塑造目標(biāo)麗園尚都尚街在整個(gè)城市的“話語權(quán)”定位；

32、整合各方面的因素，確立話語權(quán)第二部分 品牌戰(zhàn)略規(guī)劃站在整個(gè)城市的高度看問題(wnt)；遵循“定位，只有第一，沒有第二”的定位原則 60共七十三頁第三部分 市場(chǎng)環(huán)境剖析“511”之后，一個(gè)地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)成為過去，另一個(gè)時(shí)代正在來臨；投資者對(duì)住宅的興趣在快速減弱，但對(duì)商業(yè)物業(yè)卻前所未有地關(guān)注起來；同區(qū)域目前(mqin)沒有直接的競(jìng)爭(zhēng)，其他區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和我們比較起來，各有優(yōu)勢(shì)，綜合比較，我們并不處于劣勢(shì)；西部面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇；作為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)管理先進(jìn)的商業(yè)街區(qū)，填補(bǔ)了區(qū)域在功能上的空白；作為寧波西部最成熟、人口密度最大的板塊，有現(xiàn)實(shí)的需求；61共七十三頁第四部分 項(xiàng)目自我剖析基本優(yōu)勢(shì)：高貴血

33、統(tǒng)，系出名門，由強(qiáng)勢(shì)品牌開發(fā)商打造；寧波西區(qū)第一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)，有一定的標(biāo)識(shí)意義；城市框架的調(diào)整和擴(kuò)展，使項(xiàng)目位于城市發(fā)展帶的前沿；而項(xiàng)目所依托的腹地也隨之拓展；近一萬平方的商業(yè)體量，且引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)模式運(yùn)作，這在西部是絕無僅有的；適合各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)更現(xiàn)代的外立面構(gòu)成、各豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃，更具標(biāo)識(shí)意義；超大主力店好又多量販的存在，是項(xiàng)目的聚客功能更強(qiáng)；更高的停車位配置，符合高端客戶的需求(xqi)；項(xiàng)目將引入品牌物業(yè)管理公司，提供全方位的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，這在寧波也是比較少見的；62共七十三頁第五部分 品牌定位及廣告語開發(fā)商品牌定位 品質(zhì)地產(chǎn)(dchn)運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目形象定位： 新西區(qū) 第一街63

34、共七十三頁定位闡釋：新西區(qū)：西部因?yàn)橛辛恕吧薪帧?，而變得不一樣起來；同時(shí)也表明項(xiàng)目所處的區(qū)域是城市發(fā)展的活力區(qū)域；第一街：第一流開發(fā)商、第一成熟區(qū)域、第一開發(fā)規(guī)模(gum)、第一產(chǎn)品品質(zhì)、第一流運(yùn)營(yíng)模式、第一人口規(guī)模(gum)、第一流業(yè)態(tài)引進(jìn)總之，尚街提供的是第一流的“財(cái)富基地”。64共七十三頁主題廣告語： 有尚街，就有快樂(kuil)此方案巧妙地道出了經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者兩者的心聲，經(jīng)營(yíng)者賺錢就有快樂，消費(fèi)者上街就有快樂65共七十三頁第六部分 目標(biāo)客戶群體目標(biāo)商家（前期）西部的消費(fèi)者（后期）第七部分 品牌推廣階段(jidun)設(shè)計(jì)城市應(yīng)該進(jìn)化（城市結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析及改進(jìn)）-財(cái)富西進(jìn)（城市進(jìn)化引起的財(cái)富格局變化）-進(jìn)化后的生活應(yīng)該是“快樂”的（盈利與消費(fèi)的展望及分析） 66共七十三頁第八部分 推廣策略組合本計(jì)劃按照10月份正式開盤來安排企劃推廣工作，商務(wù)和商業(yè)相結(jié)合；推廣目標(biāo)1）、矯枉 糾正“辦公言必CBD”和“商務(wù)，向東”的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)習(xí)慣2）、求正 在糾偏的基礎(chǔ)上，把“西區(qū)”這一商務(wù)新區(qū)域介紹給消費(fèi)者3）、推