淺析土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款政策存在的問題4800字

1、淺析土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款政策存在的問題4800字 2022 年中央一號文件中，允許土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資，各地方政府因地制宜設(shè)立了土地經(jīng)營權(quán)抵押試點。然而，國家法律法規(guī)在這一新政策存在較多的破綻，且各地政府的地方性、標(biāo)準(zhǔn)文件也尚在探索之中，問題尚未有效解決。土地經(jīng)營權(quán)抵押的現(xiàn)狀及法律糾紛隨著新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村的不斷開展，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款在農(nóng)民的消費生活中變得愈加重要。然而在試點地區(qū)，當(dāng)農(nóng)民還貸失敗后，如何從法律的角度解決金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)民之間的糾紛成為一個難題，承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)相別離的現(xiàn)實狀況也讓問題變得更為復(fù)雜。農(nóng)民假如還貸失敗，金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)合同收回土地經(jīng)營權(quán)，并進(jìn)展重新處置。原先的農(nóng)戶-

2、農(nóng)戶之間的土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)就變成農(nóng)戶-金融機(jī)構(gòu)-農(nóng)戶、農(nóng)戶-金融機(jī)構(gòu)-企業(yè)、農(nóng)戶-金融機(jī)構(gòu)-村集體間的流轉(zhuǎn)，打破了原有的單一流轉(zhuǎn)形式。1. 金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)民之間的法律糾紛對農(nóng)戶-金融機(jī)構(gòu)-農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)形式而言，當(dāng)土地承包者和經(jīng)營者不一致，金融機(jī)構(gòu)把土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓到承包人手中會產(chǎn)生較少糾紛；但金融機(jī)構(gòu)將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人時，承包者如假設(shè)以承包合同為由，阻礙金融機(jī)構(gòu)的做法，兩者的糾紛問題又該如何解決；當(dāng)貸款人因無法還貸而逃跑時，抵押的土地是歸承包人所有還是金融機(jī)構(gòu)所有；當(dāng)土地承包者與經(jīng)營者一致，金融機(jī)構(gòu)選擇將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)給本村村民或者外村村民時，是否需要獲得承包者的同意，本村村民是否優(yōu)先于外村村民；

3、種種問題說明，金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)民的糾紛較為復(fù)雜，在考慮抵押物的處置方面還需要考慮到承包人的利益。2. 金融機(jī)構(gòu)與村集體之間的法律糾紛金融機(jī)構(gòu)獲得土地經(jīng)營權(quán)后，可能會通過和村集體合作開發(fā)土地，使土地價值最大化，成為農(nóng)戶-金融機(jī)構(gòu)-村集體間的流轉(zhuǎn)。法律規(guī)定村集體土地可以改變土地使用用處，但須嚴(yán)格限制，而對限制的標(biāo)準(zhǔn)沒有詳細(xì)說明，因此理清金融機(jī)構(gòu)和村集體的法律關(guān)系就顯得非常重要。從土地使用用處的角度出發(fā)，有兩種情況：不改變土地使用用處、改變土地使用用處。假設(shè)是不改變土地使用用處，金融機(jī)構(gòu)和村集體的糾紛那么顯得較為簡單，因為村集體是土地的所有者，將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給村集體，由村集體重新配置該經(jīng)營權(quán)，承包者大

4、多都會表示無異議；假設(shè)是金融機(jī)構(gòu)希望改變土地使用用處，和村集體共同開發(fā)經(jīng)營，那么會影響多方利益。首先，原承包者也許就會以其手中的承包權(quán)來反對改變土地使用用處，或是尋求其他補(bǔ)償途徑。其次，國家對土地使用用處的改變有嚴(yán)格的限制，隨意改變會影響對農(nóng)業(yè)用地的保護(hù)。因此改變土地使用用處的問題較難解決。3.金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、村集體之間的法律糾紛金融機(jī)構(gòu)得到土地經(jīng)營權(quán)后，可能直接將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)給相關(guān)企業(yè)，也可能與企業(yè)合作共同使用該土地經(jīng)營權(quán)，這就是農(nóng)戶-金融機(jī)構(gòu)-企業(yè)間的流轉(zhuǎn)。企業(yè)獲得土地經(jīng)營權(quán)，想要獲取利益最大化，就需要和村集體共同合理利用該土地經(jīng)營權(quán)。而其中最主要的是與村集體之間的糾紛問題，該糾紛與金融機(jī)

5、構(gòu)與村集體之間的法律糾紛相似，關(guān)鍵在于如何保障土地使用用處合法有序地改變。影響土地經(jīng)營權(quán)抵押的法律障礙新政策在施行過程中，有可能出現(xiàn)與現(xiàn)行法律法規(guī)相沖突的地方。以下從土地經(jīng)營權(quán)抵押與?中華人民共和國擔(dān)保法?以下簡稱?擔(dān)保法?、?中華人民共和國物權(quán)法?以下簡稱?物權(quán)法?、?中華人民共和國農(nóng)村土地承包法?以下簡稱?農(nóng)村土地承包法?、?土地承包法施行細(xì)那么?以下簡稱?施行細(xì)那么?這四部法律法規(guī)之間的沖突出發(fā)，提出相關(guān)的修改方案。1.土地經(jīng)營權(quán)抵押與?擔(dān)保法?之間的矛盾?擔(dān)保法?第三十四條第五項、第三十七條規(guī)定，荒地的使用權(quán)可以抵押，耕地等的集體所有的土地使用權(quán)不可以抵押。因此，家庭承包獲得的土地經(jīng)營

6、權(quán)是不可以抵押的。2目前，我國很多家金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)辦理并且正在推廣土地經(jīng)營權(quán)抵押業(yè)務(wù)，?擔(dān)保法?的相關(guān)內(nèi)容顯然已經(jīng)不符合現(xiàn)實的開展需求。?擔(dān)保法?應(yīng)認(rèn)可農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的抵押性，并積極標(biāo)準(zhǔn)土地經(jīng)營權(quán)的抵押過程，維護(hù)擔(dān)保平安。2.土地經(jīng)營權(quán)抵押與?物權(quán)法?之間的沖突土地經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)，因此也受?物權(quán)法?的規(guī)制。土地經(jīng)營權(quán)的民事行為獲得分為創(chuàng)設(shè)獲得和轉(zhuǎn)移獲得。通過這兩個方式進(jìn)展承包的，都應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同，承包合同自成立之日起生效，承包方于合同生效時獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。?物權(quán)法?第一百二十八條、第一百三十三條都講到了關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的一些相關(guān)內(nèi)容，第一百三十三條并未明確規(guī)定家庭承包經(jīng)營權(quán)可以抵押，此項規(guī)

7、定與現(xiàn)實不相適應(yīng)，制約了土地經(jīng)營權(quán)的抵押的推廣與現(xiàn)代農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展。從?物權(quán)法?第一百八十條第三項、第一百八十四條第二項中可看出，通過招標(biāo)等方式獲得的荒地的土地經(jīng)營權(quán)可以抵押，但家庭承包的那么不可以抵押。第一百八十四條中的法律規(guī)定的除外有模棱兩可之處，但實那么前面已經(jīng)點明耕地的土地使用權(quán)不得抵押，而土地使用權(quán)包括了土地經(jīng)營權(quán)，因此這對土地經(jīng)營權(quán)抵押會產(chǎn)生影響。?物權(quán)法?作為社會經(jīng)濟(jì)活動的重要指導(dǎo)法律之一，應(yīng)當(dāng)明確土地經(jīng)營權(quán)抵押的范圍，為抵押業(yè)務(wù)安康有序的進(jìn)展提供法律保障。3.土地經(jīng)營權(quán)抵押與?農(nóng)村土地承包法?之間的對立?農(nóng)村土地承包法?與土地經(jīng)營權(quán)抵押有直接的關(guān)系。?農(nóng)村土地承包法?第三條規(guī)定

8、了國家實行農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)制度和承包方式，這項規(guī)定賦予了農(nóng)民自主經(jīng)營權(quán)，極大地調(diào)動了消費積極性，但這也模糊了土地經(jīng)營權(quán)抵押的范圍。從第四條、第二十條可以看出，土地承包關(guān)系的相對穩(wěn)定，承包期限的時間較長對土地經(jīng)營權(quán)作抵押具有積極的作用，應(yīng)加以重視。第三十二條、第四十九條都提到了其他流轉(zhuǎn)方式,但是并未明確提出抵押一詞。?農(nóng)村土地承包法?作為標(biāo)準(zhǔn)我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律，是維護(hù)我國土地平安的重要保障，同時對促進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押也有著重要意義。因此，?農(nóng)村土地承包法?應(yīng)更加積極標(biāo)準(zhǔn)土地經(jīng)營權(quán)的抵押，明確土地經(jīng)營權(quán)抵押的實行范圍，為抵押提供確切的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。4.土地經(jīng)營權(quán)抵押與?施行細(xì)那么?之間的聯(lián)絡(luò)?施行

9、細(xì)那么?是對?農(nóng)村土地承包法?的詳細(xì)落實，與經(jīng)營權(quán)抵押有著重要的聯(lián)絡(luò)。?施行細(xì)那么?第十七條提出，要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府建立土地流轉(zhuǎn)效勞中心。但在現(xiàn)實中，土地流轉(zhuǎn)效勞中心對土地經(jīng)營權(quán)抵押這方面有所欠缺，專業(yè)的價格評估機(jī)構(gòu)較缺乏，人員素質(zhì)也較低。?施行細(xì)那么?第四十一條關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)容對抵押做出了重要的奉獻(xiàn)，從另一方面來說這對于擴(kuò)大融資也產(chǎn)生較大的影響力。為了適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展，?施行細(xì)那么?應(yīng)更加細(xì)致地提供建立土地流轉(zhuǎn)效勞中心的施行方案，或是具有指導(dǎo)性的建立方針，而不是一味地在法律層面上進(jìn)展倡導(dǎo)。且?施行細(xì)那么?中與現(xiàn)實社會中不適應(yīng)土地經(jīng)營權(quán)抵押的條款，應(yīng)做出積極的調(diào)整。理清各項法律關(guān)系，標(biāo)準(zhǔn)土

10、地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)農(nóng)民還貸失敗后，如何正確處置抵押物成為一道難題。金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)民、村集體、企業(yè)之間的糾紛一直得不到有效解決，而理清各項法律關(guān)系是處理糾紛的關(guān)鍵。1. 理清金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)民的法律糾紛農(nóng)戶-金融機(jī)構(gòu)-農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)方式，看似簡單，問題卻非常突出。在家庭承包的情況下，土地經(jīng)營權(quán)屬于物權(quán)，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地經(jīng)營權(quán)或土地經(jīng)營權(quán)中的局部權(quán)能移轉(zhuǎn)給別人的行為。3第一種情況，當(dāng)土地承包者與經(jīng)營者不一致時，金融機(jī)構(gòu)可自主選擇將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給承包者或是其別人。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其別人時，只要仍然用于農(nóng)業(yè)消費，承包者沒有阻止的權(quán)利。承包者將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓出去時，會收取一定的費用，從法

11、律層面考慮，這與轉(zhuǎn)讓的對象并沒有直接關(guān)系，不能因個人的偏見而影響土地經(jīng)營權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。當(dāng)貸款人因無法還貸而逃離時，承包人也不能因為其承包合同去收回土地的經(jīng)營權(quán)，在將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓出去的時候，應(yīng)當(dāng)需要考慮風(fēng)險情況，不能以承包合同為由去阻礙抵押貸款合同的效力。第二種情況，當(dāng)土地承包者與經(jīng)營者相一致時，只要轉(zhuǎn)讓的對象不改變土地使用權(quán)性質(zhì)、并且具有耕種土地的資格，金融機(jī)構(gòu)便可以將其轉(zhuǎn)讓。為了追求利益，可以自由選擇本村農(nóng)戶、外村農(nóng)戶或者外來人員。2. 理清金融機(jī)構(gòu)與村集體之間的法律糾紛農(nóng)戶-金融機(jī)構(gòu)-村集體間的流轉(zhuǎn)會涉及到是否改變土地使用用處的情形。新型城鎮(zhèn)化的開展也時刻影響著鄉(xiāng)村的開展，引進(jìn)一些企業(yè)不

12、僅可留住村里的勞動力，還可有效地促進(jìn)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)開展。然而，國家對土地使用用處改變的限制非常嚴(yán)格。建議從七個角度分析，是否可以改變土地的使用用處。1土地的屬性。根據(jù)土地的不同屬性，從耕地、林地、果地、魚塘等進(jìn)展分析，以及從重要性和必要性的角度考慮。2對環(huán)境的影響。村集體應(yīng)考慮環(huán)境的承載才能，選擇引進(jìn)適宜的工程或企業(yè)。3村民大會的同意。假如想對土地使用用處進(jìn)展轉(zhuǎn)變，除了征求有所在地的村民小組的同意外，更需召開村民大會，可由每戶出一名代表參加村民大會進(jìn)展表決。4給予的利益?？梢钥紤]采取資金補(bǔ)償和優(yōu)先招工的方式，彌補(bǔ)農(nóng)民所失去的損失。5政府的規(guī)劃。對某塊土地是否可以改變土地使用用處，應(yīng)處于政府的宏觀調(diào)

13、控之下，根據(jù)政府規(guī)劃進(jìn)展合理調(diào)整，不能隨意改變。6對耕地紅線的調(diào)整。由于改變土地性質(zhì)而造成影響耕地紅線時，地市政府可向其他政府尋求合作，保障耕地紅線的標(biāo)準(zhǔn)。一方給予另一方利益，雙方互相合作，保障糧食產(chǎn)量。7對已經(jīng)抵押土地的調(diào)整。村集體可與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商將土地進(jìn)展置換，將耕地置換成其他同等面積的荒地，然后將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給有才能的農(nóng)戶。這樣置換后既可保存種植條件較好的耕地，金融機(jī)構(gòu)也能獲得使用用地。對是否改變土地使用用處，也要考慮承包者的利益。一些承包者雖然已將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)給別人，但是仍然具有承包權(quán)，而承包者只有承包權(quán)沒有經(jīng)營權(quán)對土地?zé)o法進(jìn)展管理，因此建議將給予承包者一定的利益或是將承包權(quán)提早歸還給村集體

14、，村集體給予一定的補(bǔ)償，再進(jìn)展重新發(fā)包。3.理清金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、村集體之間的法律糾紛農(nóng)戶-金融機(jī)構(gòu)-企業(yè)間流轉(zhuǎn)的問題主要存在于企業(yè)與農(nóng)民或村集體間的糾紛。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)給企業(yè)時，企業(yè)可轉(zhuǎn)給農(nóng)民或者與村集體共同開發(fā)利用。在與村集體的共同開發(fā)利用的過程中，可進(jìn)展農(nóng)業(yè)消費或者進(jìn)展第二產(chǎn)業(yè)的開展，在此也會涉及是否改變土地使用用處的問題。建議可采用金融機(jī)構(gòu)與村集體之間的糾紛解決方式。結(jié) 論理清金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)民，金融機(jī)構(gòu)與村集體，金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)與村集體之間的法律關(guān)系，有利于保護(hù)參與主體的正當(dāng)利益，促進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)抵押的有序開展。在土地承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)相別離的現(xiàn)實條件下，理清這三者的法律關(guān)系，也是妥善處理承包人與經(jīng)營人和金融機(jī)構(gòu)之間的法律