swot分析法案例

1、基于SWOT分析法的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式選擇旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點,作為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)交叉的一種行業(yè),旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展對于促進(jìn)兩大產(chǎn)業(yè)的良性互動具有重要意義。對比了目前學(xué)術(shù)界對旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的劃分,主要有四種基本模式:以提供第一居所為目的的景區(qū)住宅開發(fā)、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)、商務(wù)度假開發(fā)模型、綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)模型。旅游地產(chǎn)選擇開發(fā)模式并不單單是企業(yè)內(nèi)部的事情,企業(yè)需要借助外界的資源,同時外界環(huán)境的變化又能密切影響到企業(yè)在不同模式下的發(fā)展?fàn)顩r。因此企業(yè)在選擇開發(fā)模式的時候要把外部因素作為首先要考慮的因素,包括政策法規(guī)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境等

2、方面。內(nèi)部因素從自身資源（自然資源、氣候狀況、獨特資源、歷史資源、文化資源）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（公建配套、郵電醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施、通訊設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量）、企業(yè)自身狀況（經(jīng)濟(jì)狀況、融資能力、人力資源）這幾個方面考慮。根據(jù)SWOT分析方法，旅游地產(chǎn)開發(fā)模式選擇過程就是綜合衡量內(nèi)部條件和外部環(huán)境,選出最適合的發(fā)展模式。在對內(nèi)部條件和外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上形成四種可供選擇的戰(zhàn)略模式:SO模式、WO模式、ST模式、WT模式。SO模式是項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境都優(yōu)越的條件下適合發(fā)展的模式,WO模式是項目的外部環(huán)境優(yōu)于內(nèi)部條件下適合發(fā)展的模式ST模式項目的內(nèi)部條件相對外部環(huán)境優(yōu)越的模式,WT模式在項目內(nèi)部條件和

3、外部環(huán)境均處于弱勢時選擇發(fā)展的模式。在進(jìn)行SWOT分析的基礎(chǔ)之上,形成的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式選擇矩陣如圖1所示。項目的內(nèi)部因素和外部因素中關(guān)鍵因素的確定是編制EDFE表和ICFE表時首先要解決的問題。前面我們已經(jīng)對內(nèi)部因素和外部因素進(jìn)行了界定，但是對于不用的項目各個因素的影響程度是不同的，也就是說,他們在EDFE表和ICFE表中的權(quán)重不同，因此，針對不同的開發(fā)項目各開發(fā)商需要確定本項目中各因素的權(quán)重,才能得出符合該項目的結(jié)論。對關(guān)鍵要素的權(quán)重確定需要進(jìn)行實地的考察，企業(yè)可以根據(jù)自己的情況組織相關(guān)方面的專家學(xué)者進(jìn)行實地的考察，然后集合各方面專家的意見確定所有影響因素的權(quán)重。最后可以采用專家打分法確定

4、各個影響因素的權(quán)重，如表1。衣I齊影響因素呃要稈度判斷更陣判斷矩陣中的元素Aij表示戰(zhàn)略因素Ai對Aj的相對重要性,其判斷尺度可以使用以下標(biāo)度法：1表示Ai與Aj具有同等重要性;3表示Ai比Aj稍微重要;重要;7表示Ai比Aj強(qiáng)烈重要;9表示Ai比Aj極端重要;2,4,6,8界于上述兩個相鄰判斷尺度的中間。Aij具有三個特征:(1)Aijo:(2)Aji=1/Aij(3)i=j時,Ai=Aj將各指標(biāo)得分匯總就可得到其分值，所有指標(biāo)的分值匯總即可得到總分值，公式如下面所示：每個指標(biāo)的分值Mi與總分值M的比重Ki就是該指標(biāo)的權(quán)重，即,Ki=Mi/M。如果有R位專家參加評分,那么就可以求出其平均值作

5、為指標(biāo)的最終權(quán)重,計算公式為：工gJ=1在進(jìn)行開發(fā)模式選擇的過程中我們主要是通過項目內(nèi)外部關(guān)鍵影響因素的分析評價來進(jìn)行內(nèi)外部環(huán)境的評價。下面的表是針對影響旅游地產(chǎn)開發(fā)模式選擇的關(guān)鍵的內(nèi)部和外部影響因素編制的。用來幫助決策者對影響旅游地產(chǎn)開發(fā)模式選擇的內(nèi)部和外部因素進(jìn)行概括和總結(jié)。ECFE表與ICFE表的編制具體包括以下幾個步驟：第一步，識別并列出擬開發(fā)旅游地產(chǎn)項目內(nèi)外部環(huán)境中的關(guān)鍵戰(zhàn)略要素。第二步，為每個關(guān)鍵戰(zhàn)略要素設(shè)置權(quán)重,以表明該要素對項目開發(fā)模式的影響程度。權(quán)重的范圍從0.0到1.0,權(quán)重越大表明其影響程度越大，各權(quán)重值之和等于1。第三步，確定將擬評價的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。第四步，請若干專

6、家按1,2,3,4,5,6,6個分值給每個要素打分,4代表該要素對項目該種開發(fā)模式是一般機(jī)會/優(yōu)勢,5代表中等機(jī)會/優(yōu)勢,6代表重大機(jī)會/優(yōu)勢,3代表一般威脅/劣勢,2代表中等威脅/劣勢,1代表重大威脅/劣勢,取平均值為該要素的評分值。第五步,將每一要素的權(quán)重與相應(yīng)的評分值相乘,得到其加權(quán)評分值。第六步,將各要素的加權(quán)評分值匯總,得到項目外/內(nèi)部環(huán)境關(guān)鍵要素的綜合加權(quán)評分值，即ECFE/ICFE的總權(quán)數(shù)。無論這張表選取了多少個外/內(nèi)部環(huán)境關(guān)鍵戰(zhàn)略要素,項目的ECFE/ICFE總權(quán)數(shù)最高是6分,最低是1分。取距離中值3.5作為臨界值,若ECFE總權(quán)數(shù)得分為3.5-6分之間，則表明項目外部環(huán)境對這

7、種知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略模式的影響機(jī)會大于威脅,數(shù)值越大,機(jī)會越多,威脅越小;若ECFE總權(quán)數(shù)得分為3.5,則表明項目外部環(huán)境對這種知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略模式的影響機(jī)會與威脅相當(dāng);若ECFE總權(quán)數(shù)得分為1-3.5分之間,則表明項目外部環(huán)境對這種開發(fā)模式的影響威脅大于機(jī)會，數(shù)值越小，威脅越大，機(jī)會越少。另一方面，對于ICFE總權(quán)數(shù)來說，若ICFE總權(quán)數(shù)得分為3.5-6分之間，則表明項目內(nèi)部環(huán)境對這種旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的影響優(yōu)勢大于劣勢,數(shù)值越大,優(yōu)勢越多，劣勢越小;若ICFE總權(quán)數(shù)得分為3.5,則表明項目內(nèi)部環(huán)境對這種旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的影響優(yōu)勢與劣勢相當(dāng);若ICFE總權(quán)數(shù)得分為13.5分之間）,則表明項目內(nèi)部環(huán)境對這

8、種開發(fā)模式的影響劣勢大于優(yōu)勢,數(shù)值越小,劣勢越大,優(yōu)勢越少。從這個SPACE坐標(biāo)圖可以看出,ECFE總權(quán)數(shù)和ICFE總權(quán)數(shù)將坐標(biāo)圖分割為4個區(qū)域，分別用區(qū)域I、區(qū)域II、區(qū)域III、區(qū)域W來表示。不同的區(qū)域代表了項目外部環(huán)境和內(nèi)部條件的不同組合,從而決定了項目模式的不同定位。也就是說,通過對項目內(nèi)部條件關(guān)鍵戰(zhàn)略要素綜合評價值，（即ICFE總權(quán)數(shù)，設(shè)為X）與項目外部環(huán)境關(guān)鍵戰(zhàn)略要素綜合評價值（即ECFE總權(quán)數(shù)，設(shè)為Y）組成的向量（X,Y）在SPACE坐標(biāo)圖中的位置，我們就可以進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的選擇。SPACE坐標(biāo)圖中的第I區(qū)域表明項目外部環(huán)境的機(jī)會大于威脅,內(nèi)部條件的優(yōu)勢大于劣勢。此時,項目

9、可以進(jìn)行旅游度假地產(chǎn)開發(fā),也就是說,項目選擇該種開發(fā)模式面臨著較多的機(jī)會,又具備較強(qiáng)的實力。此時企業(yè)應(yīng)勇于開拓進(jìn)取,通過該種開發(fā)模式來發(fā)展自己,增強(qiáng)企業(yè)實力。企業(yè)要充分發(fā)揮自己內(nèi)部優(yōu)勢來捕捉外部機(jī)會,同時利用外部機(jī)遇來增強(qiáng)自己實力。這時企業(yè)應(yīng)堅決采取該種開發(fā)模式,提升開發(fā)商的實力和影響力。SPACE坐標(biāo)圖中的第II區(qū)域表明外部環(huán)境的機(jī)會大于威脅,內(nèi)部條件的劣勢大于優(yōu)勢。也就是說,如果選擇該種開發(fā)模式面臨著較好的機(jī)會,但卻缺乏相應(yīng)的資源和實力。此時,項目可以進(jìn)行綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā),這時企業(yè)就應(yīng)該最大限度的調(diào)動各方面的積極性,營造主體產(chǎn)品,如深圳華僑城,當(dāng)然此時企業(yè)前期需要較大的資金投入,而且這種模式下一般項目的周期會加大。企業(yè)要做好充分的準(zhǔn)備。SPACE坐標(biāo)圖中的第III區(qū)域表明項目外部環(huán)境的威脅大于機(jī)會,內(nèi)部條件的劣勢大于優(yōu)勢。也就是說,這種開發(fā)模式下的項目面臨著較大威脅,而項目自身的資源狀況和企業(yè)的實力又不是特別強(qiáng)。這是旅游地產(chǎn)開發(fā)模式選擇中的一種最不利的情況,此時項目選擇開發(fā)模式處于比較被動的情況。這是建議開發(fā)商務(wù)度假酒店形式,隨著商務(wù)旅游的發(fā)展,這種開發(fā)形式相對來說比較容易經(jīng)營,并且對酒店業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn),一到旅游季節(jié),通常都訂不到房間,所以這種模式的風(fēng)險相對來說還是比較小的