保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)成本控制管理 精選

1、房地產(chǎn)成本控制(kngzh)管理保利集團(tuán)(jtun)總經(jīng)理培訓(xùn) 2009年3月共六十六頁講義(jingy)提綱一、房地產(chǎn)成本管理的重要性二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念(gunnin)四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累共六十六頁一、房地產(chǎn)成本(chngbn)管理的重要性1、形勢(shì)回顧我們?cè)趺礃右宦纷邅黻P(guān)鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴(yán)冬的到來(doli)：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤、利潤(rùn)下降共六十六頁2、

2、房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮(y su)了 利潤(rùn)=收入-成本結(jié)論：項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！未來一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！ 共六十六頁二、房地產(chǎn)成本(chngbn)管理的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期來看2、從銷售形態(tài)來看3、從產(chǎn)品形態(tài)來看4、從地域(dy)來看5、從財(cái)務(wù)角度來看6、從價(jià)值鏈來看共六十六頁三、做好房地產(chǎn)成本(chngbn)管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與(cny)，要在工作中

3、注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計(jì)劃管理的觀念公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。共六十六頁3、要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求(zhuqi)創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。4、賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。共六十六

4、頁四、房地產(chǎn)成本(chngbn)管理體系的建立1、房地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能(zhnng)，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。共六十六頁2、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系(tx)。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。共六十六頁關(guān)于成本(chngbn)管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理）目標(biāo)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理體系

5、責(zé)任成本管理體系成本后評(píng)估共六十六頁關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對(duì)開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承。如：對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價(jià)格的審定、成本利潤(rùn)的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)(gnj)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購等等。共六十六頁3、如何建立(jinl)成本管理體系（1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： 成本目標(biāo)管理較粗放； 責(zé)任體系不完善； 成本績(jī)效考核力度不夠； 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。共六十六頁（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標(biāo)明確崗位

6、職責(zé)跟蹤(gnzng)執(zhí)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估共六十六頁第一步：如何建立目標(biāo)(mbio)成本體系（制定目標(biāo)(mbio)）1、目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時(shí)期(shq)內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。共六十六頁目標(biāo)成本(chngbn)的形成1、投資決策項(xiàng)目(xingm)投資可行性報(bào)告目標(biāo)成本測(cè)算1 （立項(xiàng)成本）2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算2（定位成本）3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算34、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算44、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單

7、橫向制約立項(xiàng)成本審批表定位成本審批表價(jià)格材料成本合理性評(píng)估目標(biāo)成本指導(dǎo)書部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表共六十六頁2、目標(biāo)成本(chngbn)的管理偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA共六十六頁3、目標(biāo)成本建立(jinl)的難點(diǎn)目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？相關(guān)部門參加了嗎？全成本！目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？各項(xiàng)成本有依據(jù)嗎？標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)、測(cè)算能力數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？共六十六頁目標(biāo)成本夠深度嗎？專業(yè)端口成本清單 （政府收費(fèi)/營銷費(fèi)用(fi yong)/財(cái)務(wù)費(fèi)用(fi yong)。）建造成本清單及依據(jù) 合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 部品清單：標(biāo)準(zhǔn)/（材料表）設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度（任務(wù)書）

8、設(shè)計(jì)能做什么？合同分判的策劃共六十六頁第二步：明確(mngqu)崗位職責(zé)1、建立責(zé)任體系。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書）責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評(píng)價(jià)各職能履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中誰來做？做什么的問題。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系包含四大要素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確(zhnqu)執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人

9、，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。共六十六頁責(zé)任成本(chngbn)的分解思路各部門各司其職1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本-土地成本-投資(tu z)管理中心-政府收費(fèi)-開發(fā)部-設(shè)計(jì)費(fèi)-技術(shù)部-營銷費(fèi)-營銷中心-財(cái)務(wù)費(fèi)用-財(cái)務(wù)部-建造成本-技術(shù)部+采購部+工程部成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量共六十六頁2、作業(yè)過程管理我們需要什么樣的制度流程(lichng)？明確了“責(zé)任成本體系”，按部門/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本、目標(biāo)集合。但如何保證部門/崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過程指導(dǎo)書

10、”來對(duì)部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的成本管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。保利地產(chǎn)成本管理制度文件（鏈接）共六十六頁制度(zhd)流程體系-專業(yè)集成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/

11、事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績(jī)效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書-成本控制要求2、設(shè)計(jì)評(píng)審成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)-成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)共六十六頁第三步：跟蹤執(zhí)行即動(dòng)態(tài)成本(chngbn)體系經(jīng)過前兩個(gè)步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰(qngx)”之后，我們便進(jìn)入：目標(biāo)成本執(zhí)行過程跟蹤動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。動(dòng)態(tài)成本的核心是“實(shí)時(shí)性”，動(dòng)態(tài)指的是在整個(gè)過程中每一點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新成本狀態(tài)。我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)

12、測(cè)算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的成本核算功能，對(duì)成本控制都沒有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了。共六十六頁如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)(dngti)成本監(jiān)控？概括為：“一個(gè)中心，三條線”。一個(gè)中心 以合同為中心 三條線 動(dòng)態(tài)成本 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本共六十六頁 動(dòng)態(tài)成本=合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本 合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分。其“高變性(binxng)”決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則容易控制。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。必須要以合同為中心。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成

13、合同目標(biāo)成本。共六十六頁 三條線： “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目(xingm)的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布。“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目(xingm)當(dāng)前已審定的工程量與動(dòng)態(tài)成本對(duì)比，可反映出項(xiàng)目(xingm)整體進(jìn)度?！皩?shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。做到動(dòng)態(tài)成本一月一清，設(shè)計(jì)變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)成本月報(bào)表，形成動(dòng)態(tài)管理的好習(xí)慣。共六十六頁 用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測(cè)算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合(jh)在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。并且通過多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識(shí)庫沉淀下來，不

14、因人員的流動(dòng)而流失。共六十六頁成本(chngbn)數(shù)據(jù)庫建立方法與意義合同(h tong)執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。成本數(shù)據(jù)庫是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。共六十六頁第四步：成本(chngbn)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估（績(jī)效考核）制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任(zrn)體系，同時(shí)對(duì)作業(yè)過程進(jìn)行了實(shí)際的跟蹤控制，在完成了前面三個(gè)步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對(duì)相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估和考核。共六十六頁 成本(chngbn)管理體系的梳理圖1作業(yè)過程成本控制(kngzh)（日常工作的成本管理）

15、成本管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實(shí)現(xiàn)共六十六頁成本(chngbn)管理體系的梳理圖2成本管理(gunl)之目標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績(jī)效考核管控體系流程績(jī)效崗位績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效盈利實(shí)現(xiàn)共六十六頁五、房地產(chǎn)成本管理(gunl)每個(gè)階段控制要點(diǎn)成本控制(kngzh)最終達(dá)到利潤(rùn)最大化交付階段服務(wù)立項(xiàng)階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)階段采購階段施工階段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)營銷費(fèi)共六十六頁（一）誰是對(duì)房地產(chǎn)投資影響(yngxing)最大的階段？ 結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素

16、！1009575603525101/4影響投資(tu z)的程度（%）項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間項(xiàng)目決策初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等）共六十六頁項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問題：1、定位是關(guān)鍵。不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目；重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。2、技術(shù)可行性分析是前提。對(duì)產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。3、土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。土地價(jià)格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先(shxin)做到心中有數(shù)。共六十六頁（二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本(c

17、hngbn)控制科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低10%的工程造價(jià)，以下(yxi)是控制設(shè)計(jì)的五大策略：1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。4、深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。5、采用合同措施，有效控制造價(jià)。共六十六頁這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。成本型城市（如武漢、長(zhǎng)沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制(kngzh)，對(duì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地

18、塊（如西子灣）的差別。共六十六頁正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì)所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。 （國際廣場(chǎng)案例）限額設(shè)計(jì)的對(duì)象：它可將上階段的設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位(dnwi)工程和分部分項(xiàng)工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制管理。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。共六十六頁正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國

19、大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)(xngzh)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。 共六十六頁設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制和知識(shí)積累1、合理確定地下室面積比例：天津項(xiàng)目：原設(shè)計(jì)地下室建筑面積約15萬平米。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約2.5萬平米，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行(jnxng)進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)

20、一步節(jié)約造價(jià)。2、方案選擇和優(yōu)化：國際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)：SOM設(shè)計(jì)方案約1.4萬噸，經(jīng)過優(yōu)化設(shè)計(jì)，總用鋼量減少為7000噸。主要優(yōu)化工作為：對(duì)從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過復(fù)核SOM提供的計(jì)算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計(jì)約7000噸，按每噸約1萬元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬元。共六十六頁3、結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門窗定位及材料選擇：鋁合金門窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中鋁型材表面處理有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等

21、不同，前三種價(jià)格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元/噸，按門窗面積每平米6kg計(jì)算，增加造價(jià)約36元/平米。 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工(sh gng)管理：例如中環(huán)廣場(chǎng)的市政排水管，圖紙標(biāo)識(shí)為塑鋼纏繞管，經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管，價(jià)格相差約4倍，公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用，項(xiàng)目部在圖紙審查時(shí)將設(shè)計(jì)變更修改為雙壁波紋管。共六十六頁再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異：因干掛對(duì)石材剛度的要求，濕貼對(duì)石材重量的限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起(ynq)造價(jià)不同以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差異（可達(dá)200-300元/平米）等。通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對(duì)比進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，通過材料設(shè)備價(jià)格比較進(jìn)

22、行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。 人防工程：人防面積，因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。 共六十六頁（三）工程(gngchng)投標(biāo)階段的成本控制1、項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道(qdo)：通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購。嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。共六十六頁2、如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) 形成有

23、效競(jìng)爭(zhēng)。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項(xiàng)目投標(biāo)單位(dnwi)至少3家以上。 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。對(duì)于價(jià)格受市場(chǎng)變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)和基坑監(jiān)測(cè)、沉降觀測(cè)、工程樁檢測(cè)等檢測(cè)項(xiàng)目。對(duì)于對(duì)外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡(jiǎn)單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場(chǎng)變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時(shí)間的確定并關(guān)注市場(chǎng)變化。 共六十六頁 管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施

24、工或供貨單位。組織對(duì)施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司ISO文件）。同時(shí)認(rèn)真組織考察評(píng)審，以項(xiàng)目管理組織認(rèn)定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。 標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工單位串標(biāo)。使用(shyng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。例如,基本同期招標(biāo)的天利廣場(chǎng)和科貿(mào)園均為按定額計(jì)價(jià)，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認(rèn)為其合理。 需要重新編制標(biāo)底的情況。例如，西子灣外電項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，各家報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請(qǐng)專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)項(xiàng)目由原來投標(biāo)約2300萬減少至1718.5萬元簽訂合同，

25、保證了公司的利益不受損害。 共六十六頁 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡。按定額（定標(biāo)最快、不需要完善的圖紙、增加(zngji)工程施工單位易于接受，缺點(diǎn)是實(shí)際施工時(shí)需定價(jià)材料較多，結(jié)算最復(fù)雜，造價(jià)受政府政策文件影響）、總價(jià)包干（定標(biāo)最慢，但造價(jià)明確，施工期長(zhǎng)時(shí)雙方風(fēng)險(xiǎn)大，特別是施工方）、綜合單價(jià)包干（有施工圖，但工程量無法準(zhǔn)確計(jì)算或變更較大時(shí)可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價(jià)包干的項(xiàng)目采用綜合單價(jià)報(bào)價(jià)，設(shè)計(jì)變更時(shí)采用報(bào)價(jià)單價(jià)，此時(shí)需防止不平衡報(bào)價(jià)，損害公司利益，結(jié)算較簡(jiǎn)單，無施工圖且清單項(xiàng)目多時(shí)不易評(píng)標(biāo)） 共六十六頁條件

26、具備時(shí)盡量總價(jià)包干。例如保利中心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求較高的項(xiàng)目采用按定額(dng )計(jì)價(jià)，而西子灣東區(qū)或石樓項(xiàng)目采用總價(jià)包干?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價(jià)。 總價(jià)包干但留個(gè)別活口。例如鉆孔樁中的鋼筋價(jià)格漲跌超過10后，超出（或低于）10部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。 按定額報(bào)下浮率。對(duì)于沒有圖紙或預(yù)計(jì)圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會(huì)公認(rèn)的計(jì)算方法，例如按定額，投標(biāo)時(shí)報(bào)下浮比例。每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。 共六十六頁 合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、

27、保護(hù)公司利益要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己(zj)編寫。合同中對(duì)價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。例如基坑支護(hù)及土石方工程合同：乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場(chǎng)條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件、施工水電、施工場(chǎng)地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再另外計(jì)取。對(duì)于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的

28、維護(hù)，反映在施工措施費(fèi)和搶險(xiǎn)費(fèi)中。共六十六頁付款方式：為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每月完成工作量的85%支付。對(duì)增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標(biāo)文件(wnjin)中直接寫明，避免施工和結(jié)算時(shí)扯皮。 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。共六十六頁 招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié)招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定：科貿(mào)園總包，因工程量少，將地錨，市政工程等列入

29、詢價(jià)范圍。石樓市政工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。香雪山園林綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。 評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注重(zhzhng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評(píng)定。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重(zhzhng)工程數(shù)量是否合理，材料價(jià)格是否合理等。中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。向擬定中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書，意味著在法律上認(rèn)可其為中標(biāo)單位，其余投標(biāo)單位未中標(biāo)，若合同尚未簽訂，特別是招標(biāo)文件中未附合同的項(xiàng)目，在

30、簽訂合同時(shí)擬定中標(biāo)單位往往會(huì)提出一些困難，增加合同簽訂的難度，影響工程付款和進(jìn)展。共六十六頁 合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。綜合評(píng)分法也有缺陷，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性和合理性無標(biāo)準(zhǔn)。定標(biāo)報(bào)告隱藏次低價(jià)，但投標(biāo)資料應(yīng)完整存放至資料室備查。例如石樓項(xiàng)目總包招標(biāo)時(shí)，最低價(jià)較次低價(jià)低約2000萬，致使合同簽訂時(shí)遭遇較大困難。 對(duì)于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。避免報(bào)價(jià)中不合理的地方，例如數(shù)量少報(bào)，價(jià)格偏高。分析項(xiàng)目情況（包含現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件、地

31、質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場(chǎng)價(jià)格水平是否與經(jīng)驗(yàn)值相符(xingf)（包含市場(chǎng)人工、材料、機(jī)械等的價(jià)格水平），擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿度等。 共六十六頁（四）材料(cilio)采購成本控制1、加強(qiáng)項(xiàng)目采購計(jì)劃管理。及時(shí)填報(bào)項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表，招標(biāo)前明確采購標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解市場(chǎng)和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。2、供應(yīng)商的選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨比三家、低價(jià)中標(biāo)，集中采購、批量供貨，降低價(jià)格和采購成本(chngbn)。3、選擇供應(yīng)商的四種方式：公開競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購詢價(jià)采購直接簽訂合同采購共六十六頁4、供應(yīng)商的管理建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系。“利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”例

32、：科勒、歐派對(duì)供應(yīng)商行為(xngwi)進(jìn)行績(jī)效管理。評(píng)級(jí)、建立量化指標(biāo)。 （保利地產(chǎn)供方評(píng)估表鏈接）5、供應(yīng)方式探討哪些材料乙供？哪些材料甲限乙供（甲方限價(jià)）？哪些材料甲定乙供？哪些材料甲供？6、加強(qiáng)采購合同管理共六十六頁（五）施工階段(jidun)的成本控制策略 施工階段由于設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有(zhyu)5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行成本控制。共六十六頁加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理：選擇(xunz)有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更?？?/p>

33、對(duì)管理人員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)：在施工過程中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或提出優(yōu)化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎(jiǎng)。嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款：要主動(dòng)控制工程量核算。合理確定工程變更價(jià)款：變更后要主動(dòng)管理變更價(jià)款。合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。在執(zhí)行中對(duì)合同偏差值要及時(shí)簽定補(bǔ)充合同，避免因時(shí)間長(zhǎng)、人員變動(dòng)等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。共六十六頁如何在工程實(shí)施階段減少不必要的費(fèi)用，達(dá)到雙贏。1、簽證中需要注意的地方，嚴(yán)格執(zhí)行公司簽證管理規(guī)定，考慮是否需要簽，如何簽。土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點(diǎn)核查。是否需要簽：責(zé)任(zrn)界定，是否屬于甲方責(zé)任(zrn)、或其他設(shè)

34、計(jì)或施工單位責(zé)任(zrn)。簽證時(shí)結(jié)合總包合同及其他合同，是否措施費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)中已含，是否包含在其他合同中，是否重復(fù)簽。2、細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。特別是四大配套工程進(jìn)場(chǎng)配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合理性等。共六十六頁3、簽證和變更的審批和流程公司簽證管理規(guī)定：審批權(quán)限，5000元以下經(jīng)辦部門簽認(rèn)，5000-10000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。各公司不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)利。4、結(jié)算階段任何合同都會(huì)有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭(zhēng)議時(shí)占主動(dòng)。當(dāng)然，最好是

35、在招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對(duì)哪些條款有利于我們(w men)、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。 國際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價(jià)差和栓接改焊接，該工程為綜合單價(jià)包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價(jià)施工單位向我司提出調(diào)價(jià)要求，為趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時(shí)再談，結(jié)算時(shí)我方提出施工時(shí)部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 共六十六頁（六）關(guān)于營銷(yn xio)費(fèi)用的成本控制策略要點(diǎn)一：合理有效的推廣計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃的制定要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)過程(guchng)存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開而開發(fā)建設(shè)進(jìn)度比計(jì)劃滯后，結(jié)果廣告費(fèi)花出后效果卻大打折扣，導(dǎo)致費(fèi)用超支。營銷推廣費(fèi)要盡量做到在項(xiàng)目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項(xiàng)目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢(shì)，必須在短期內(nèi)形成強(qiáng)勢(shì)，達(dá)到快速搶占市場(chǎng)的效果，切忌耗時(shí)太長(zhǎng)。共六十六頁要點(diǎn)二：切實(shí)可行的銷售通路后媒體時(shí)代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富(fngf)使選擇銷售渠道的難度加大。同時(shí)也使客戶日益分散，市場(chǎng)細(xì)分程度更高。確定有效的銷售通路，需要解決好where(客戶在哪)、who(誰是客戶)的問題。同時(shí)要時(shí)刻反省對(duì)渠道制定是否有效，把握有效的原則，不能“眉毛胡子一把抓”，導(dǎo)致廣種草收