武漢紅星美凱龍商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告

1、-PAGE . z. . - -可修編- -紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告華太咨字（2011）06025號(hào)華太工程咨詢(xún)二一一年六月-. z.紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告華太咨字（2011）06025號(hào)編制單位：華太工程咨詢(xún)資質(zhì)等級(jí)：工程咨詢(xún)甲級(jí)證書(shū)編號(hào)：工咨甲總經(jīng)理：宋世其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：杜艷江編制人員：汪靜杜艷江審核人員：周文年-. z.目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc294162710第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc294162710 h 1HYPERLINK l _Toc2941627111.1 項(xiàng)目申報(bào)

2、單位概況 PAGEREF _Toc294162711 h 1HYPERLINK l _Toc2941627121.2 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc294162712 h 2HYPERLINK l _Toc2941627131.2.1建設(shè)背景 PAGEREF _Toc294162713 h 2HYPERLINK l _Toc2941627141.2.2 建設(shè)地點(diǎn) PAGEREF _Toc294162714 h 8HYPERLINK l _Toc2941627151.2.3 主要建設(shè)容及規(guī)模 PAGEREF _Toc294162715 h 8HYPERLINK l _Toc294162716

3、1.2.4 建設(shè)條件 PAGEREF _Toc294162716 h 8HYPERLINK l _Toc2941627171.2.5 項(xiàng)目用地 PAGEREF _Toc294162717 h 8HYPERLINK l _Toc2941627181.2.6 項(xiàng)目建設(shè)期 PAGEREF _Toc294162718 h 9HYPERLINK l _Toc2941627191.2.7 投資規(guī)模及資金籌措方案 PAGEREF _Toc294162719 h 9HYPERLINK l _Toc2941627201.2.8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc294162720 h 10HYPERLI

4、NK l _Toc2941627211.3 報(bào)告編制依據(jù) PAGEREF _Toc294162721 h 11HYPERLINK l _Toc294162722第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc294162722 h 12HYPERLINK l _Toc2941627232.1 發(fā)展規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc294162723 h 12HYPERLINK l _Toc2941627242.1.1 市發(fā)展規(guī)劃分析 PAGEREF _Toc294162724 h 12HYPERLINK l _Toc2941627252.1.2 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 PAGERE

5、F _Toc294162725 h 13HYPERLINK l _Toc2941627262.2 產(chǎn)業(yè)政策分析 PAGEREF _Toc294162726 h 16HYPERLINK l _Toc2941627272.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 PAGEREF _Toc294162727 h 16HYPERLINK l _Toc294162728第三章 項(xiàng)目建設(shè)方案 PAGEREF _Toc294162728 h 17HYPERLINK l _Toc2941627293.1 建設(shè)條件 PAGEREF _Toc294162729 h 17HYPERLINK l _Toc2941627303.1.1 地形地

6、貌 PAGEREF _Toc294162730 h 17HYPERLINK l _Toc2941627313.1.2 氣候條件 PAGEREF _Toc294162731 h 17HYPERLINK l _Toc2941627323.1.3 工程地質(zhì)條件 PAGEREF _Toc294162732 h 18HYPERLINK l _Toc2941627333.1.4 水文地質(zhì)條件 PAGEREF _Toc294162733 h 18HYPERLINK l _Toc2941627343.1.5 交通運(yùn)輸條件 PAGEREF _Toc294162734 h 18HYPERLINK l _Toc29

7、41627353.1.6 公用設(shè)施社會(huì)依托條件 PAGEREF _Toc294162735 h 19HYPERLINK l _Toc2941627363.2 建筑方案 PAGEREF _Toc294162736 h 20HYPERLINK l _Toc2941627373.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc294162737 h 20HYPERLINK l _Toc2941627383.2.2 總圖設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc294162738 h 20HYPERLINK l _Toc2941627393.2.3 建筑工程 PAGEREF _Toc294162739 h 25HYPE

8、RLINK l _Toc2941627403.3 公用工程 PAGEREF _Toc294162740 h 27HYPERLINK l _Toc2941627413.3.1 給排水 PAGEREF _Toc294162741 h 27HYPERLINK l _Toc2941627423.3.2 供配電 PAGEREF _Toc294162742 h 29HYPERLINK l _Toc2941627433.3.3 弱電系統(tǒng) PAGEREF _Toc294162743 h 32HYPERLINK l _Toc2941627443.3.4 暖通空調(diào)工程 PAGEREF _Toc294162744

9、h 35HYPERLINK l _Toc2941627453.3.5 消防系統(tǒng) PAGEREF _Toc294162745 h 36HYPERLINK l _Toc2941627463.3.6 防雷接地系統(tǒng) PAGEREF _Toc294162746 h 37HYPERLINK l _Toc2941627473.4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 PAGEREF _Toc294162747 h 38HYPERLINK l _Toc2941627483.5 工程招標(biāo) PAGEREF _Toc294162748 h 40HYPERLINK l _Toc2941627493.5.1 招標(biāo)的依據(jù) PAGEREF _To

10、c294162749 h 40HYPERLINK l _Toc2941627503.5.2 招標(biāo)圍 PAGEREF _Toc294162750 h 40HYPERLINK l _Toc2941627513.5.3 招標(biāo)組織形式 PAGEREF _Toc294162751 h 40HYPERLINK l _Toc2941627523.5.4 招標(biāo)方式 PAGEREF _Toc294162752 h 40HYPERLINK l _Toc2941627533.6 項(xiàng)目實(shí)施組織機(jī)構(gòu)配置 PAGEREF _Toc294162753 h 41HYPERLINK l _Toc294162754第四章 資源開(kāi)

11、發(fā)與綜合利用分析 PAGEREF _Toc294162754 h 43HYPERLINK l _Toc2941627554.1 資源利用分析 PAGEREF _Toc294162755 h 43HYPERLINK l _Toc2941627564.1.1 項(xiàng)目建設(shè)期主要資源消耗 PAGEREF _Toc294162756 h 43HYPERLINK l _Toc2941627574.1.2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期主要資源消耗 PAGEREF _Toc294162757 h 43HYPERLINK l _Toc2941627584.2 資源節(jié)約措施 PAGEREF _Toc294162758 h 43HYP

12、ERLINK l _Toc2941627594.2.1 節(jié)約用地 PAGEREF _Toc294162759 h 43HYPERLINK l _Toc2941627604.2.2 節(jié)約用材 PAGEREF _Toc294162760 h 44HYPERLINK l _Toc2941627614.2.3 節(jié)約用水 PAGEREF _Toc294162761 h 44HYPERLINK l _Toc2941627624.2.4 其他資源節(jié)約措施 PAGEREF _Toc294162762 h 45HYPERLINK l _Toc294162763第五章 節(jié)能方案分析 PAGEREF _Toc294

13、162763 h 47HYPERLINK l _Toc2941627645.1 用能標(biāo)準(zhǔn)與節(jié)能規(guī) PAGEREF _Toc294162764 h 47HYPERLINK l _Toc2941627655.2 項(xiàng)目能耗狀況和耗用指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc294162765 h 48HYPERLINK l _Toc2941627665.2.1 能源供應(yīng)情況 PAGEREF _Toc294162766 h 48HYPERLINK l _Toc2941627675.2.2 能源耗用指標(biāo) PAGEREF _Toc294162767 h 48HYPERLINK l _Toc2941627685.3

14、 節(jié)能措施 PAGEREF _Toc294162768 h 48HYPERLINK l _Toc2941627695.3.1 建筑節(jié)能 PAGEREF _Toc294162769 h 48HYPERLINK l _Toc2941627705.3.2 電氣節(jié)能措施 PAGEREF _Toc294162770 h 50HYPERLINK l _Toc2941627715.3.3 能源管理措施 PAGEREF _Toc294162771 h 50HYPERLINK l _Toc2941627725.3.4 日常生活節(jié)能措施 PAGEREF _Toc294162772 h 51HYPERLINK l

15、_Toc294162773第六章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 PAGEREF _Toc294162773 h 52HYPERLINK l _Toc2941627746.1 項(xiàng)目選址及用地方案 PAGEREF _Toc294162774 h 52HYPERLINK l _Toc2941627756.1.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) PAGEREF _Toc294162775 h 52HYPERLINK l _Toc2941627766.1.2 場(chǎng)址土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積 PAGEREF _Toc294162776 h 52HYPERLINK l _Toc2941627776.1.3 土地利用現(xiàn)狀 PA

16、GEREF _Toc294162777 h 52HYPERLINK l _Toc2941627786.1.4 占用耕地情況及其他 PAGEREF _Toc294162778 h 52HYPERLINK l _Toc2941627796.2 土地利用合理性分析 PAGEREF _Toc294162779 h 52HYPERLINK l _Toc2941627806.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 PAGEREF _Toc294162780 h 53HYPERLINK l _Toc294162781第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 PAGEREF _Toc294162781 h 54HYPERLINK

17、l _Toc2941627827.1 區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc294162782 h 54HYPERLINK l _Toc2941627837.2 生態(tài)環(huán)境影響分析 PAGEREF _Toc294162783 h 54HYPERLINK l _Toc2941627847.2.1 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響 PAGEREF _Toc294162784 h 54HYPERLINK l _Toc2941627857.2.2 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響 PAGEREF _Toc294162785 h 57HYPERLINK l _Toc2941627867.3 環(huán)境保護(hù)措施方案 PAGEREF _Toc

18、294162786 h 59HYPERLINK l _Toc2941627877.3.1 施工期環(huán)保措施 PAGEREF _Toc294162787 h 59HYPERLINK l _Toc2941627887.3.2 營(yíng)運(yùn)期環(huán)保措施 PAGEREF _Toc294162788 h 63HYPERLINK l _Toc2941627897.4 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 PAGEREF _Toc294162789 h 64HYPERLINK l _Toc2941627907.5 特殊環(huán)境影響 PAGEREF _Toc294162790 h 64HYPERLINK l _Toc294162791第八章 投

19、資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc294162791 h 65HYPERLINK l _Toc2941627928.1 投資估算 PAGEREF _Toc294162792 h 65HYPERLINK l _Toc2941627938.1.1投資估算依據(jù) PAGEREF _Toc294162793 h 65HYPERLINK l _Toc2941627948.1.2 投資估算方法 PAGEREF _Toc294162794 h 65HYPERLINK l _Toc2941627958.1.3 項(xiàng)目總投資 PAGEREF _Toc294162795 h 67HYPERLINK l _To

20、c2941627968.2 資金籌措 PAGEREF _Toc294162796 h 67HYPERLINK l _Toc294162797第九章 經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc294162797 h 68HYPERLINK l _Toc2941627989.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc294162798 h 68HYPERLINK l _Toc2941627999.1.1 財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc294162799 h 68HYPERLINK l _Toc2941628009.1.2 營(yíng)業(yè)收入和稅金估算 PAGEREF _Toc294162800 h

21、68HYPERLINK l _Toc2941628019.1.3 總成本費(fèi)用估算 PAGEREF _Toc294162801 h 69HYPERLINK l _Toc2941628029.1.4 項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析 PAGEREF _Toc294162802 h 70HYPERLINK l _Toc2941628039.1.5 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析 PAGEREF _Toc294162803 h 70HYPERLINK l _Toc2941628049.2 經(jīng)濟(jì)影響分析 PAGEREF _Toc294162804 h 71HYPERLINK l _Toc2941628059.3 行業(yè)影響分析

22、 PAGEREF _Toc294162805 h 71HYPERLINK l _Toc294162806第十章 社會(huì)影響評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc294162806 h 73HYPERLINK l _Toc29416280710.1 社會(huì)影響效果分析 PAGEREF _Toc294162807 h 73HYPERLINK l _Toc29416280810.2 社會(huì)適應(yīng)性分析 PAGEREF _Toc294162808 h 73HYPERLINK l _Toc29416280910.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 PAGEREF _Toc294162809 h 74附 表附表1 項(xiàng)目建設(shè)投資估算表

23、 附表2 資金來(lái)源與使用計(jì)劃表 附表3 營(yíng)業(yè)收入及相關(guān)稅金估算表 附表4 總成本費(fèi)用估算表 附表5 固定資產(chǎn)折舊估算表 附表6 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 附表7 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附件附件1 紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件2 紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展組織機(jī)構(gòu)代碼證附件3 紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展稅務(wù)登記證附件4 項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)（武土交確字2010第274號(hào)）附件5 項(xiàng)目規(guī)劃條件（武規(guī)條字（2010）第169號(hào)）附件6 項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見(jiàn)附件7 項(xiàng)目節(jié)能審批意見(jiàn)附件8 銀行資信證明附圖附圖1項(xiàng)目總平面圖附圖2 項(xiàng)目建筑效果圖附圖3美凱龍商場(chǎng)各層平面圖附圖4

24、 辦公寫(xiě)字樓各層平面圖-. z.第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目申報(bào)單位概況建設(shè)單位：紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展單位地址：省市硚口區(qū)解放大道329號(hào)注冊(cè)資金：2000萬(wàn)元法定代表人：車(chē)建芳公司概況：紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展是紅星家具集團(tuán)的全資子公司和連鎖商場(chǎng)之一，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)圍：家具、建筑材料、化工原料、裝飾材料、金屬材料、五金、百貨、針紡織品、衛(wèi)生潔具批發(fā)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。紅星家具集團(tuán)創(chuàng)始于1986年，是以紅星美凱龍”品牌連鎖經(jīng)營(yíng)的國(guó)家級(jí)大型家居企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資金人民幣1億元。紅星美凱龍家居廣場(chǎng)”主要銷(xiāo)售家具、裝潢建材、家用紡織品、家裝飾品、廚房用具、衛(wèi)生潔具、家電、園藝、燈

25、具、布藝等。自創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，提升消費(fèi)者的居家生活品味為己任，至今已在全國(guó)28個(gè)城市開(kāi)辦了44家商場(chǎng)，市場(chǎng)總規(guī)模超過(guò)380萬(wàn)平方米。2007年銷(xiāo)售總額突破153億元，成為中國(guó)家居業(yè)的第一品牌，成為世界家居業(yè)500強(qiáng)之一。創(chuàng)業(yè)24年來(lái)，紅星美凱龍始終秉承一絲不茍，視信譽(yù)為生命；勤奮務(wù)實(shí)，視今天為落后”的企業(yè)精神，積極實(shí)施品牌市場(chǎng)全國(guó)連鎖化經(jīng)營(yíng)、全球化名牌捆綁品牌經(jīng)營(yíng)”的策略，在全國(guó)領(lǐng)先推出了市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理”的模式，被譽(yù)為紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)模式”。并在中國(guó)家居業(yè)首創(chuàng)了所有售出商品由紅星美凱龍負(fù)全責(zé)”的誠(chéng)信創(chuàng)舉，為中國(guó)家具建材市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮作出了創(chuàng)造性的貢獻(xiàn)。 紅星美凱龍

26、連續(xù)5年躋身中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)前50位，2006年獲得中國(guó)家居行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力第一品牌”、中國(guó)家居行業(yè)十佳競(jìng)爭(zhēng)力之星”、中國(guó)家具連鎖最具影響力品牌”，2007年榮獲國(guó)影響力品牌領(lǐng)袖大獎(jiǎng)”、家居家裝行業(yè)影響力品牌領(lǐng)袖大獎(jiǎng)”，2008年被評(píng)為中國(guó)十大自主創(chuàng)新品牌”、中國(guó)家居行業(yè)唯一標(biāo)志性品牌”。紅星美凱龍創(chuàng)建的品牌連鎖大賣(mài)場(chǎng)，不只是簡(jiǎn)單的商業(yè)流通物業(yè)；紅星賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售的家居商品，也不單是普通意義上的商品，我們更多傳播的是一種家的文化”、家的藝術(shù)”，引領(lǐng)社會(huì)大眾高品質(zhì)的生活理念和生活方式。紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展按紅星集團(tuán)連鎖家居商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行管理，立足，開(kāi)拓乃至華中地區(qū)市場(chǎng)。1.2 項(xiàng)目概況建設(shè)

27、背景1.2.1.1行業(yè)發(fā)展前景家具是人們的必須消費(fèi)品，家具行業(yè)也是歷史非常悠久的行業(yè)。目前我國(guó)家具企業(yè)及從業(yè)人數(shù)是世界上最多的，有5萬(wàn)多家企業(yè)和500多萬(wàn)員工。我國(guó)家具業(yè)已經(jīng)從一門(mén)傳統(tǒng)的手工業(yè)，發(fā)展成為一個(gè)以機(jī)械化生產(chǎn)為主、門(mén)類(lèi)齊全、技術(shù)和藝術(shù)含量不斷提高的重要產(chǎn)業(yè)。我國(guó)是家具生產(chǎn)大國(guó)，同樣也是家具消費(fèi)大國(guó)，我國(guó)有13.7億人口，巨大的潛在的家具消費(fèi)市場(chǎng)已為世人矚目。中國(guó)家具行業(yè)的國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售額從2007年的1059億元增加到2010年的2624億元，三年平均增速為35.5%，高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額20.8%的增速。我國(guó)家具市場(chǎng)總量不小，但與國(guó)外家具消費(fèi)水平相比較，我國(guó)家具人均消費(fèi)水平還很低，中

28、國(guó)人均家具消費(fèi)水平是美國(guó)的1/43，國(guó)的1/10，行業(yè)發(fā)展空間廣闊。近年來(lái)，我國(guó)一直保持快速發(fā)展的勢(shì)頭，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2010年我國(guó)國(guó)生產(chǎn)總值397983億元，比上年增長(zhǎng)10.3%，已超過(guò)日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體；我國(guó)的GDP從1978年的2683億美元，猛增到2010年的5.879萬(wàn)億美元，30余年間增長(zhǎng)了20余倍，平均增速接近10%，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上前所未有的高速”時(shí)代；2010年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13390元，增長(zhǎng)7.8%。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步快速發(fā)展和人民生活水平的顯著提高為企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)政府提出加快城

29、市化和小城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。黨的十六大提出，全面繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以便進(jìn)一步拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)，擴(kuò)大消費(fèi)領(lǐng)域。國(guó)家的這一舉措，進(jìn)一步促進(jìn)了我國(guó)的住宅建設(shè)，由于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，住宅作為一種商品進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而也為各類(lèi)家具和配套產(chǎn)品提供了發(fā)展空間。 據(jù)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年基本建設(shè)竣工量有12億平方米，是全歐洲一年建設(shè)竣工量的6倍。其中，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)大約有5億平方米。按每戶(hù)100平方米計(jì)算，可以為500萬(wàn)戶(hù)提供住宅。也就是說(shuō)，每年有500萬(wàn)戶(hù)住宅要進(jìn)行家具的配置，這將會(huì)帶動(dòng)民用家具需求量增加。此外，由于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的崛起，國(guó)每年有數(shù)千萬(wàn)平方米的辦公樓宇和公共建筑竣工

30、，要求提供大量不同門(mén)類(lèi)的家具，尤其是辦公家。同時(shí)，隨著現(xiàn)代化辦公方式的興起，過(guò)去舊的辦公桌椅已進(jìn)入更新?lián)Q代期。辦公家具需求在今后幾年里也將急劇增加。因此，中國(guó)家具行業(yè)有著巨大的市場(chǎng)潛力。1.2.1.2 區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)（1）市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為華中重鎮(zhèn)的，中部龍頭的地位已經(jīng)日益彰顯，中心城區(qū)向心力”作用加強(qiáng)，看好，投資已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。目前，的城市力尚在提升當(dāng)中。近年來(lái)，國(guó)家中部崛起”戰(zhàn)略、8+1”城市經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略、兩業(yè)并舉”戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，將提供更加有利的區(qū)域發(fā)展環(huán)境。市近十年來(lái)保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，人民生活進(jìn)一步改善。根據(jù)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2010年全年地區(qū)生產(chǎn)總值5515.7

31、6億元，比上年增長(zhǎng)14.7%。全年城市居民人均可支配收入20806.32元，比上年增長(zhǎng)13.2%；人均消費(fèi)支出14490.07元，增長(zhǎng)14%。隨著人民生活水平的提高，人們將進(jìn)一步提高家居生活的檔次，其將帶動(dòng)家居建材消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。根據(jù)2010年市房地產(chǎn)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全市房地產(chǎn)業(yè)也保持了穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1017.4億元，比上年增長(zhǎng)30.7%；房屋新開(kāi)工面積2626.27萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)59.1%；房屋竣工面積919.4萬(wàn)平方米。全年商品房銷(xiāo)售面積1207.97萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)11.1%；年末商品房待售面積310.08萬(wàn)平方米，比上年末增加44.8%。全年已銷(xiāo)售及待售商品房面

32、積合計(jì)1518.05萬(wàn)平方米，按每平方米裝修成本1000元計(jì)，在近幾年家居建材市場(chǎng)需求量將在150億元左右，而隨著全市新開(kāi)工2626.27萬(wàn)平方米房屋的逐步建成和出售，在未來(lái)5年家居建材市場(chǎng)的需求量也將保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)。此外，隨著市8+1”城市圈一體化建設(shè)加速推進(jìn)，通往周邊城市的8條高速出口公路基本建成，其便捷的交通條件也將會(huì)吸引周邊區(qū)域客戶(hù)來(lái)消費(fèi)，帶動(dòng)家居建材市場(chǎng)發(fā)展。（2）擬建區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目選址硚口區(qū)古田地區(qū)，擬建地交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)達(dá)的商貿(mào)資源。區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)：硚口區(qū)為市商貿(mào)中心地區(qū)，東部是商貿(mào)旅游區(qū)，西部是市新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶，北接市中央商務(wù)區(qū)，南濱長(zhǎng)江最大支流漢江。

33、古田地區(qū)地處長(zhǎng)江之鄰、漢水之濱的硚口區(qū)西部，位于城市交通樞紐的中心地帶，北接王家墩中央商務(wù)區(qū)，南靠濱江景觀(guān)開(kāi)發(fā)帶，西鄰漢正街都市工業(yè)園區(qū)，東連繁華的漢正街商貿(mào)旅游區(qū)。擬建地交通便捷，輕軌1號(hào)線(xiàn)貫通全區(qū)，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵3、5號(hào)線(xiàn)也在宗關(guān)交匯，擬建地區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通便捷，商業(yè)潛力巨大。商貿(mào)資源優(yōu)勢(shì)：良好的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，使這一地區(qū)成為國(guó)外企業(yè)爭(zhēng)相投資的熱土。近年來(lái)，古田地區(qū)引進(jìn)資67.38億元，實(shí)際利用外資5272萬(wàn)美元。鄂京、鄂港粵等招商活動(dòng)新引進(jìn)投資5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目28個(gè)，聯(lián)邦快遞等10余家外資企業(yè)也相繼落戶(hù)古田。如今，沃爾瑪以及本地超市巨頭中商平價(jià)、武商量販等已進(jìn)駐該區(qū)的大型商業(yè)綜

34、合體，使得硚口的商業(yè)態(tài)勢(shì)不斷發(fā)展?？v觀(guān)商業(yè)版圖，古田商圈與漢陽(yáng)鐘家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路網(wǎng)發(fā)達(dá)的區(qū)域，三大商圈距離等間，勢(shì)力圍互不重疊，三鎮(zhèn)鼎立的格局也逐漸顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)興旺：城區(qū)環(huán)境的改善，也帶來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)的興旺，并成為硚口區(qū)三大產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)鄂商了解，近三年古田區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已步入快車(chē)道，融僑錦城、古田云彩、天澤一方等地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了近268萬(wàn)平方米的中高檔房地產(chǎn)樓盤(pán)。預(yù)計(jì)未來(lái)5-10年，古田地區(qū)居住人口將從目前的28萬(wàn)增加到50萬(wàn)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)該地區(qū)家居建材消費(fèi)市場(chǎng)。產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)：改革開(kāi)放以來(lái)，硚口以漢正街小商品市場(chǎng)為發(fā)端，建起了多個(gè)大市場(chǎng)，其中1995年興起

35、于漢西南路的西漢正街建材市場(chǎng)擁有時(shí)代精品城、長(zhǎng)江建材裝飾城、金太陽(yáng)建材城、華中建材裝飾城等37個(gè)建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，匯聚美、英、法、意等國(guó)家和地區(qū)200多個(gè)精品名牌及10余萬(wàn)種建材商品，與國(guó)同類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相比，它創(chuàng)下了市場(chǎng)規(guī)模、匯聚品牌、年吞吐量、經(jīng)濟(jì)效益”四項(xiàng)全國(guó)之最，2001年11月18日被中國(guó)建材市場(chǎng)協(xié)會(huì)授予中國(guó)建材第一市”的光榮稱(chēng)號(hào)。上世紀(jì)90年代后，硚口古田地區(qū)因國(guó)有企業(yè)外遷、改制等因素影響，大量廠(chǎng)區(qū)閑置。硚口區(qū)敏銳地捕捉到這一機(jī)遇，提出了將西漢正街市場(chǎng)上檔升級(jí),打造中部地區(qū)建材家居中心”，引領(lǐng)古田商業(yè)中心發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。循著這一發(fā)展思路，硚口區(qū)加大招商引資力度：2006年4月，由南國(guó)商業(yè)公

36、司投資興建的大家裝廣場(chǎng)在原長(zhǎng)江電源廠(chǎng)的廠(chǎng)區(qū)建成開(kāi)業(yè)，吸引389家國(guó)外建材總代理入駐該區(qū)，吸引了中高端消費(fèi)群體大量光顧?，F(xiàn)其二期西匯生活廣場(chǎng)也已建成開(kāi)業(yè)。大家裝的成功，使硚口區(qū)和投資商都嘗到了甜頭，其他投資者接踵而至，百安居入駐，金太陽(yáng)公司投資的建材創(chuàng)意總部基地，香江家居預(yù)計(jì)總投資50億元，將建成集建材、裝飾、住宅產(chǎn)品貿(mào)易于一體的采購(gòu)物流中心，瑞典宜家集團(tuán)公司投資的宜家銷(xiāo)品茂，一個(gè)個(gè)大體量的家居項(xiàng)目在古田地區(qū)風(fēng)生水起，使沉寂多年的老工業(yè)基地開(kāi)始走上復(fù)興之路。下一步，區(qū)政府將著力引導(dǎo)土地科學(xué)合理開(kāi)發(fā)，完善項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，強(qiáng)化調(diào)控監(jiān)管職能，加快設(shè)計(jì)展示總部基地建設(shè)，推進(jìn)區(qū)域家居建材產(chǎn)

37、業(yè)健康、有序發(fā)展，通過(guò)核心項(xiàng)目的帶動(dòng)，產(chǎn)業(yè)層次和發(fā)展質(zhì)量進(jìn)一步提升，打造中央采購(gòu)區(qū)（中部地區(qū)家居家裝產(chǎn)業(yè)品牌大本營(yíng)”和創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心”）。紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)建成后，將與已建成的大家裝、香江家居、金太陽(yáng)市場(chǎng)，籌建中的宜家家居一道，形成全國(guó)最大的家居建材市場(chǎng)群。屆時(shí)，漢西建材市場(chǎng)將升級(jí)為中央家居建材采購(gòu)區(qū)”，擁有4000多家知名家居及建材品牌，提供家居、家裝、飾品、建材等一站式服務(wù)，成為家居、建材品牌的華中總部基地。正是在這樣的背景下，紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展綜合考慮多方面因素和條件，提出該項(xiàng)目建設(shè)。1.2.2 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建于硚口區(qū)額頭灣地區(qū)，用地四至關(guān)系為東臨80米寬橋孝高速，西、南、北側(cè)

38、均臨30米寬城市規(guī)劃道路。1.2.3 主要建設(shè)容及規(guī)模項(xiàng)目地上擬建美凱龍大型家居商場(chǎng)及高層辦公寫(xiě)字樓；地下設(shè)置二層地下室，設(shè)有地下家居商場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房。項(xiàng)目總用地面積77546，總建筑面積合計(jì)295443。地上建筑面積200243，其中：美凱龍家居商場(chǎng)179986，辦公寫(xiě)字樓20257；地下建筑面積95200，其中：地下家居商場(chǎng)建筑面積27500，機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積67700。項(xiàng)目容積率2.6，建筑密度45%，綠地率35%，總配置機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1845個(gè)（其中：地上停車(chē)位196個(gè)，地下停車(chē)位1649個(gè)）。1.2.4 建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)交通便捷，供水、供電、排水及通信設(shè)施等市政配

39、套設(shè)施規(guī)劃合理，工程建設(shè)條件優(yōu)越。1.2.5 項(xiàng)目用地紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展已于2011年1月以?huà)炫品绞礁?jìng)得位于硚口區(qū)額頭灣地區(qū)，編號(hào)為P（2010）206號(hào)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)國(guó)土資源和規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，地塊分類(lèi)：商服用地，項(xiàng)目建設(shè)未改變用地性質(zhì)。項(xiàng)目容積率2.582.6，建筑密度45%45%，綠化率35%，項(xiàng)目建設(shè)方案達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)劃條件要求。1.2.6 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期2年，2011年7月2013年7月。1.2.7 投資規(guī)模及資金籌措方案（1）項(xiàng)目總投資按照建設(shè)規(guī)模，依據(jù)工程投資估算相關(guān)指標(biāo)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目總投資合計(jì)為110798.94萬(wàn)元，

40、其中：工程費(fèi)用69084.1萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用39477.97萬(wàn)元；工程預(yù)備費(fèi)2236.86萬(wàn)元。表1.1 項(xiàng)目總投資匯總表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）占項(xiàng)目投入總資金的比例1建設(shè)投資110798.94100.00%1.1工程費(fèi)用69084.1062.35%1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用39477.9735.63%1.3預(yù)備費(fèi)用2236.862.02%2建設(shè)期借款利息0.000.00%3項(xiàng)目總投資（1+2）110798.94100.00%（2）資金籌措項(xiàng)目投資所需資金全部由企業(yè)自籌。1.2.8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1.2。表1.2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)據(jù)建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)

41、總用地面積77546總建筑面積295443其中地上建筑面積200243其中商業(yè)面積179986寫(xiě)字樓面積20257地下建筑面積95200其中地下一層建筑面積47600其中地下家居商場(chǎng)27500地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房20100地下二層建筑面積47600容積率2.6建筑密度%45綠地率%35停車(chē)位輛1845其中地上停車(chē)輛196地下停車(chē)輛1649項(xiàng)目建設(shè)期年2項(xiàng)目總投資萬(wàn)元110798.94投資利潤(rùn)率%17.64%投資回收期年7.53財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元15008.22財(cái)務(wù)部收益率%12.36%1.3 報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目委托咨詢(xún)合同；（2）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件；（3）項(xiàng)目用地的國(guó)有建設(shè)用地使用

42、權(quán)成交確認(rèn)書(shū)；（4）項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)意見(jiàn)；（5）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（6）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等；（7）省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法；（8）國(guó)家發(fā)改委19號(hào)令；（9）其他有關(guān)依據(jù)資料。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1 發(fā)展規(guī)劃分析2.1.1 市發(fā)展規(guī)劃分析經(jīng)過(guò)十一五”時(shí)期的發(fā)展，市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展躍上了新的歷史平臺(tái)，邁上了新的發(fā)展起點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，經(jīng)過(guò)十一五”的持續(xù)提升，城市綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值將突破5000億元，人均生產(chǎn)總值超過(guò)8000美元，社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到3500億元。進(jìn)入十二五”，將進(jìn)入經(jīng)濟(jì)大發(fā)展、城鄉(xiāng)大建設(shè)、改革大推進(jìn)、民生

43、大改善的關(guān)健時(shí)期。市十二五”規(guī)劃確定發(fā)展目標(biāo)為：搶抓國(guó)家實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略、兩型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)和省兩圈一帶”發(fā)展戰(zhàn)略的重大機(jī)遇，進(jìn)一步解放思想，乘勢(shì)而上，在兩型社會(huì)建設(shè)取得重大突破，著力打造全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、綜合交通樞紐基地，努力把建設(shè)成為中部地區(qū)崛起的龍頭城市、全國(guó)重要的中心城市，成為全國(guó)兩型社會(huì)會(huì)建設(shè)和自主創(chuàng)新典型示區(qū)。規(guī)劃指出：把結(jié)構(gòu)大調(diào)整作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略主線(xiàn)?！眻?jiān)持?jǐn)U大需特別是消費(fèi)需求的方針，在穩(wěn)步提高投資需求和出口需求的基礎(chǔ)上，努力增強(qiáng)居民消費(fèi)能力，著力培育消費(fèi)新熱點(diǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由主要依靠投資拉動(dòng)向依靠消費(fèi)、投資、出

44、口協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變，構(gòu)建需型經(jīng)濟(jì)重要支點(diǎn)。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整加快建沒(méi)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)收為支撐，現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系?！辈⑻岢鲂屡e措：促進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)互動(dòng)發(fā)展，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。堅(jiān)持服務(wù)業(yè)與制造業(yè)配套發(fā)展，規(guī)模擴(kuò)與結(jié)構(gòu)調(diào)整緊密結(jié)合，打造一批千億元規(guī)模的支柱產(chǎn)業(yè)，培育一批具有戰(zhàn)略意義的新型產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建具有強(qiáng)大竟?fàn)幜Φ默F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵、汽車(chē)、石化、電子信息、船舶及裝備制造等支機(jī)產(chǎn)業(yè)，支持輕工紡織、煙草食品業(yè)等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化發(fā)展，突破發(fā)展半導(dǎo)體及大規(guī)模集成電路、新型顯示、節(jié)能環(huán)保裝備、新一代移動(dòng)通信、新能源、生物醫(yī)藥、激光、新動(dòng)力汽車(chē)、數(shù)控機(jī)床、新

45、材料、現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、軟件及服務(wù)外包、地球空間信息等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。做大做強(qiáng)商貿(mào)業(yè)，打造全國(guó)性商貿(mào)中心。穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目建設(shè)符合和響應(yīng)了發(fā)展市規(guī)劃的要求，其對(duì)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，做大做強(qiáng)商貿(mào)業(yè)起到積極的推動(dòng)作用。2.1.2 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析上世紀(jì)90年代，化工企業(yè)是硚口工業(yè)經(jīng)濟(jì)的重頭戲，市80%以上的化工企業(yè)集聚硚口古田。大量產(chǎn)能過(guò)剩和高污染、高消耗企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下遭受市場(chǎng)的物競(jìng)天擇”，老工業(yè)基地的改造，化工企業(yè)搬遷成為了硚口區(qū)四大改造”的重點(diǎn)容。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型思路的指引下，根據(jù)省產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，市決定將三環(huán)線(xiàn)的化工企業(yè)遷出主城區(qū)

46、，搬遷后古田地區(qū)作為城市主城區(qū)。硚口區(qū)的騰籠換鳥(niǎo)”，為硚口古田商業(yè)中心的發(fā)展提供更大的空間。在整體規(guī)劃的指導(dǎo)下，硚口區(qū)提出，在十二五”時(shí)期，將加快形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為首位經(jīng)濟(jì)、以特色商貿(mào)為支撐、以總部集聚為導(dǎo)向的新型產(chǎn)業(yè)體系，把硚口建設(shè)成為中部領(lǐng)先、文明宜居的現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)和都市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)。圍繞這一目標(biāo)要求，硚口區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)五區(qū)一帶”六大功能區(qū)：漢正街商貿(mào)旅游區(qū)（全國(guó)區(qū)域性商品交易和旅游購(gòu)物中心）、寶豐商務(wù)區(qū)（全市重要商務(wù)板塊和全省知名的特色文化服務(wù)區(qū)）、中央采購(gòu)區(qū)（中部地區(qū)家居家裝產(chǎn)業(yè)品牌大本營(yíng)”和創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心”）、都市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（城市圈最具創(chuàng)新活力的中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園）、國(guó)際商業(yè)休閑區(qū)（中部地區(qū)

47、重要的國(guó)家旅游目的地、漢江生態(tài)商務(wù)帶（全市與武昌、江岸齊名的重要臨水商務(wù)板塊）。古田地區(qū)地處長(zhǎng)江之鄰、漢水之濱的硚口區(qū)西部。其北接王家墩中央商務(wù)區(qū)，南靠濱江景觀(guān)開(kāi)發(fā)帶，西鄰漢正街都市工業(yè)園區(qū)，東連繁華的漢正街商貿(mào)旅游區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，輻射圍極廣，商業(yè)潛力巨大。新時(shí)期應(yīng)通過(guò)轉(zhuǎn)變觀(guān)念，以新的資源觀(guān)來(lái)加快古田商業(yè)中心的建設(shè)，以新的發(fā)展觀(guān)來(lái)認(rèn)識(shí)古田商業(yè)中心的地位和作用，搶抓王家墩商務(wù)區(qū)（CBD）沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)機(jī)遇，順應(yīng)規(guī)劃要求，進(jìn)一步加快古田中央采購(gòu)區(qū)”建設(shè)步伐。一是古田板塊要強(qiáng)化泛CBD概念，與CBD互補(bǔ)、互惠、互利、共興、共贏、共榮”。二是兩型社會(huì)建設(shè)必須調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是中心城區(qū)唯一的、

48、也是最重要的產(chǎn)業(yè)，古田商業(yè)中心應(yīng)發(fā)展符合兩型社會(huì)”要求的兩型產(chǎn)業(yè)”，以城市功能定位來(lái)引導(dǎo)建設(shè),創(chuàng)造具有不同業(yè)態(tài)、特色鮮明的綜合性商業(yè)中心。三是以更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光為古田商業(yè)中心建設(shè)創(chuàng)造條件，硚口區(qū)將進(jìn)一步騰籠換鳥(niǎo)”為古田商業(yè)中心發(fā)展提供更大的空間。四是根據(jù)古田板塊的特點(diǎn)特色，注重發(fā)展建材家居產(chǎn)品的研發(fā)和設(shè)計(jì)，形成一頭是產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)和市場(chǎng)信息;另一頭是展示銷(xiāo)售和室裝飾的終端服務(wù)的啞鈴式”古田商業(yè)模式。按照硚口區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)十年里，古田商圈將以南泥灣大道和古田四路的路網(wǎng)十字型交叉結(jié)構(gòu)，定位簇團(tuán)發(fā)展，以商業(yè)核心區(qū)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)帶、商業(yè)街的蓬勃發(fā)展。南泥灣大道與古田四路交匯處附近也將發(fā)展成為動(dòng)漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。瑞

49、典宜家家居公司擬在硚口額頭灣建設(shè)亞洲最大的宜家家居商場(chǎng)和購(gòu)物中心，華創(chuàng)投資擬投資4.3億元，在古田地區(qū)征地400畝，建設(shè)集研發(fā)、設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)化、孵化、展示、培訓(xùn)于一體的華中地區(qū)首家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值過(guò)20億元。這幾年政府把古田地區(qū)作為硚口發(fā)展的戰(zhàn)略核心，而當(dāng)下古田商圈的逐漸成形和發(fā)力，必將為硚口帶來(lái)歷史的嬗變。紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)項(xiàng)目建于市硚口區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)符合硚口區(qū)發(fā)展規(guī)劃。紅星美凱龍落戶(hù)古田，將于大家裝、香江家居、金太陽(yáng)市場(chǎng)以及籌建中的宜家家居一道，形成全國(guó)最大的家居建材市場(chǎng)群，其將奠定了古田區(qū)在全市的商業(yè)地位，使之成為古田商業(yè)中心的發(fā)動(dòng)機(jī)，為打造建材家居的中央采購(gòu)區(qū)匯聚人氣，同時(shí)其也成

50、為拉動(dòng)省乃至華中地區(qū)需的大型平臺(tái)，帶動(dòng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展。2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析項(xiàng)目建成后主要以租賃形式進(jìn)行家居銷(xiāo)售和辦公場(chǎng)所租賃，屬于租賃服務(wù)項(xiàng)目，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本），擬建項(xiàng)目屬于商業(yè)服務(wù)業(yè)中鼓勵(lì)類(lèi)租賃服務(wù)”，符合產(chǎn)業(yè)政策要求。2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析本項(xiàng)目建設(shè)單位為紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)發(fā)展，該公司持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)圍：家具、建筑材料、化工原料、裝飾材料、金屬材料、五金、百貨、針紡織品、衛(wèi)生潔具批發(fā)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公司全部手續(xù)真實(shí)合法，符合國(guó)家行業(yè)準(zhǔn)入政策。第三章項(xiàng)目建設(shè)方案3.1 建設(shè)條件3.1.1 地形地貌本項(xiàng)目位于市硚口區(qū)。硚口區(qū)地貌單元屬漢江沖

51、積一級(jí)階地，場(chǎng)地地形總體上較為平坦，地面標(biāo)高在23.5025.52m。地區(qū)處于地質(zhì)構(gòu)造相對(duì)穩(wěn)定階段，根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)（GB50011-2001）地區(qū)設(shè)計(jì)地震分組為第一組，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。擬建場(chǎng)區(qū)地勢(shì)開(kāi)闊、平坦，該場(chǎng)區(qū)屬于抗震一般地段。3.1.2 氣候條件項(xiàng)目擬建地處長(zhǎng)江中下游亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，四季分明，春季寒潮活動(dòng)頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風(fēng)向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。每年7、8、9為高溫期，12月至次年2月為低溫期，并有霜凍和降雪發(fā)生。年平均氣溫為16.7，多年月最高平均氣溫28.8（7月），最

52、低平均氣溫2.9（1月）。一月最冷，極端最低氣溫-18.1，極端最高氣溫41.3，無(wú)霜期為245天。年平均降水量1284mm，降水集中在4至9月，10月至次年3月降水量較少。春季雨量占全年降雨量的30.8%，夏季雨量占全年降雨量的42.8%，秋季雨量占全年降雨量的18.2%，冬季雨量占全年降雨量的8.2%。年降水量最高1587.6mm，年降水量最低638.2mm，年平均蒸發(fā)量1391.7mm。絕對(duì)濕度年平均16.4毫巴，年平均相對(duì)濕度77%。3.1.3 工程地質(zhì)條件場(chǎng)區(qū)土層分布較穩(wěn)定，土質(zhì)較均勻，適宜工程建設(shè)。工程區(qū)處于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)上，無(wú)區(qū)域性大斷裂發(fā)育，區(qū)域地殼基本穩(wěn)定。根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)（G

53、B50011-2001）和中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖(GB18306-2001)，市抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。本地區(qū)地震基本烈度為6度，擬建物按6度進(jìn)行抗震設(shè)防。場(chǎng)地15米深度圍無(wú)液化土層，可不考慮場(chǎng)地地基土的液化影響。3.1.4 水文地質(zhì)條件項(xiàng)目區(qū)域水系涉及有漢江等。項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地地下水類(lèi)型主要為上層滯水和承壓水。上層滯水主要受大氣降水補(bǔ)給，水量小，承壓水則與漢江水有密切的水力聯(lián)系，枯水期地下水向漢江排泄，汛期江水補(bǔ)給地下水。場(chǎng)地附近無(wú)不良污染源，根據(jù)地下水水質(zhì)分析結(jié)果，本場(chǎng)地地下水對(duì)砼及砼中鋼筋無(wú)腐蝕性。3.1.5 交通運(yùn)輸條件項(xiàng)目擬建地位于市硚口區(qū)古

54、田。古田區(qū)擁有極其便利的交通：古田區(qū)地處中環(huán)以，緊鄰107、318國(guó)道。城區(qū)段并連接京珠、滬蓉高速公路。距漢口火車(chē)及客運(yùn)站3公里，距離天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘車(chē)程，距離黃金水道”長(zhǎng)江碼頭7公里，距漢水碼頭1.5公里。項(xiàng)目擬建地位于三環(huán)線(xiàn)的出口處，無(wú)疑可以享受三環(huán)線(xiàn)的便利。設(shè)計(jì)時(shí)速為80公里/小時(shí)的三環(huán)線(xiàn)，溝通城市大型綜合組團(tuán)和三大開(kāi)發(fā)區(qū)，是市客運(yùn)貨運(yùn)快速通道，同時(shí)，它也串起二環(huán)線(xiàn)和三環(huán)線(xiàn)之間的大型組團(tuán)居住區(qū)，包括后湖、古田、四新、南湖、東湖高新等、是主城區(qū)一條真正意義上的快速道。且該地區(qū)公共交通設(shè)施齊全，多路公交可到達(dá)；軌道交通1號(hào)線(xiàn)二期工程在一期工程的基礎(chǔ)上，分別向東、西延伸，西段從宗關(guān)站開(kāi)始，

55、以東吳大道為終點(diǎn)，沿線(xiàn)設(shè)漢西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站。而舵落口離紅星美凱龍?jiān)跐h的選址之處也已不遠(yuǎn)，市民可以乘輕軌到達(dá)，交通運(yùn)輸條件十分優(yōu)越。3.1.6 公用設(shè)施社會(huì)依托條件供電：項(xiàng)目所在區(qū)電力供應(yīng)來(lái)自華中電網(wǎng)，市政設(shè)施已按照城市規(guī)劃設(shè)計(jì)統(tǒng)一布局，城市道路上有電力電纜溝設(shè)施，分布在主干道兩側(cè)，接入既可。區(qū)額頭灣變電站在規(guī)劃建設(shè)中。供水：項(xiàng)目所在區(qū)距離漢口宗關(guān)水廠(chǎng)距離約7公里左右，供水水源充足，周邊均有城市積水管道通過(guò)（便于部給水管道的接入），給水條件理想。水質(zhì)優(yōu)良，四季供應(yīng)均衡。排水：項(xiàng)目所在區(qū)建有完善的污水收集和處理系統(tǒng)，項(xiàng)目所在地污水直接接入城市污水管網(wǎng)系統(tǒng)，經(jīng)收集和污水處理站

56、處理后才能排放。區(qū)域通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線(xiàn)路暢通。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。硚口區(qū)已具有較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)、服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)、良好的產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境、服務(wù)環(huán)境等。3.2 建筑方案3.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則 GB50352-2005建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī) GB50007-2002建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī) GB50009-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī) GB50010-2002砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī) GB50003-2001汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī) JGJ100-98民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī) JGJ16-2008建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī) GB50015-2003建筑設(shè)計(jì)防火規(guī) GB

57、50016-2006建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) GB50223-2008建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)（2009年版） GB50011-2001采暖通風(fēng)與空調(diào)調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī) GB50019-2003公用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB50189-2005工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文(房屋建筑部分)（2009年版）其他相關(guān)國(guó)家、部、省市現(xiàn)行規(guī)規(guī)程等3.2.2 總圖設(shè)計(jì)3.2.2.1 總平面布置整個(gè)基地布置成一個(gè)設(shè)置街的建筑群，建筑分兩個(gè)部分：美凱龍商場(chǎng)及高層辦公寫(xiě)字樓。美凱龍商場(chǎng)由主樓及附樓組成，6層主樓平行橋孝高速布置，2-3層附樓環(huán)繞大商場(chǎng)主樓布置，與主樓通過(guò)連廊相連；用地西南角布置23層高層辦公寫(xiě)字樓。項(xiàng)目設(shè)二層地下室，地下一

58、層設(shè)地下家居商城、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房，地下二層設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房。建筑西側(cè)設(shè)置商場(chǎng)主入口景觀(guān)綠化配合城市道路景觀(guān)；建筑西北側(cè)設(shè)置一處地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)坡道；建筑南、北、東側(cè)各設(shè)置一處地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)坡道；在西南側(cè)設(shè)置了具有特設(shè)的主題旱噴廣場(chǎng)，其余各側(cè)沿建筑均為硬鋪裝廣場(chǎng)。建筑地上部分退讓北側(cè)用地紅線(xiàn)15米，退讓東側(cè)規(guī)劃道路紅線(xiàn)最小處15米，退讓南側(cè)用地界限高層最小距離為20米,多層退讓用地界線(xiàn)最小距離為15米，退讓西側(cè)用地紅線(xiàn)最小距離為15米。滿(mǎn)足和規(guī)劃、消防設(shè)計(jì)要求。3.2.2.2 交通組織美凱龍世博家居廣場(chǎng)用地四面均臨市政道路，結(jié)合用地外城市道路分布情況，設(shè)有多個(gè)出入口：基地東側(cè)為美凱龍大商場(chǎng)的主

59、要入口，設(shè)置了兩處主要人行出入口，北側(cè)設(shè)置一處車(chē)行出入口，主要作為車(chē)輛出入通行，出入口寬度為12米；西側(cè)設(shè)置兩處機(jī)動(dòng)車(chē)出入口及兩處人行出入口。車(chē)行入口配合地下車(chē)庫(kù)入口設(shè)置，減少地面車(chē)流對(duì)人行干擾。家居廣場(chǎng)部環(huán)繞建筑設(shè)置車(chē)行道路，連通各入口，方便到達(dá)各棟建筑，路幅寬大于等于6M，滿(mǎn)足場(chǎng)消防車(chē)及其他車(chē)輛通行需要。3.2.2.3 停車(chē)設(shè)置項(xiàng)目停車(chē)需求分析：根據(jù)市國(guó)土資源和規(guī)劃局市建筑物停車(chē)配建指標(biāo)值的相關(guān)規(guī)定，按8輛/1000平方米配置車(chē)位，項(xiàng)目商業(yè)及辦公建筑面積合計(jì)227743平方米，需配置機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1822個(gè)。項(xiàng)目停車(chē)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目采取地面地下相結(jié)合”的方法，以地下停車(chē)為主。美凱龍家居廣場(chǎng)地下設(shè)機(jī)

60、動(dòng)車(chē)庫(kù)，充分利用地下空間，可提供1649個(gè)地下停車(chē)位；地面停車(chē)配合場(chǎng)綠化，沿場(chǎng)院東南北側(cè)的區(qū)道路設(shè)置，供提供196個(gè)地面停車(chē)位。項(xiàng)目停車(chē)位合計(jì)可達(dá)到1845個(gè)，滿(mǎn)足項(xiàng)目停車(chē)需求。3.2.2.4 綠化景觀(guān)景觀(guān)設(shè)計(jì)充分考慮周邊自然環(huán)境與周邊地塊景觀(guān)設(shè)計(jì)，力圖使基地外景觀(guān)相互統(tǒng)一。西南角設(shè)置大型主入口景觀(guān)廣場(chǎng)，作為重要的景觀(guān)節(jié)點(diǎn)之一。室外鋪裝采用高檔材質(zhì)。綠化布置層次豐富，加大綠化密度，景觀(guān)層次分別為帶狀景觀(guān)、節(jié)點(diǎn)景觀(guān)、城市景觀(guān)滲透。帶狀景觀(guān)有機(jī)結(jié)合道路和建筑形狀，作為基地和外部環(huán)境的過(guò)渡和引導(dǎo)，沿道路邊、沿規(guī)劃河、沿建筑周?chē)贾醚貛罹G化景觀(guān)。節(jié)點(diǎn)景觀(guān)在主次入口處設(shè)置節(jié)點(diǎn)景觀(guān)，街人流交匯處設(shè)置節(jié)點(diǎn)