集體土地使用制度問題個案的探討

1、土地制度問題個案的探討黨的十六屆五中全會提出的建設社會主義新農村五句話要求為當前做好“三農”工作指明了新的方向。慈溪根據(jù)中央要求，提出了“六個新”（推進產業(yè)新發(fā)展，建設農村新社區(qū)，培育新農民，樹立農村新風尚，構建新機制）目標以及建設“四個村”（小康富裕村、環(huán)境優(yōu)美村、鄉(xiāng)風文明村、和諧平安村）的具體抓手。在十一五規(guī)劃中，慈溪提出了構建“中心城區(qū)片區(qū)重點鎮(zhèn)農民集中居住區(qū)”三級新型城鎮(zhèn)體系的目標，把推進農民集中居住區(qū)建設放在了推進新農村建設的重要位置。在農民建房上，提出要改變農民居住方式，推進土地集約利用，倡導“成片、聯(lián)排、公寓式”農民住宅建設。這些都給我市土地制度改革提出了新的要求。剛才，國土資源

2、、農業(yè)、規(guī)劃、建設等部門結合我市實際就土地制度問題作了深入分析，十分系統(tǒng)全面。我就想周巷鎮(zhèn)三江口村的個案問題以及由此引發(fā)的幾點思考與大家探討。一、三江口村建農民公寓房碰到的集體土地使用權分割問題我們在接到調研函后，認為大的政策、理論都攤在桌面上，政策方面在現(xiàn)有背景下既受到宏觀環(huán)境制約，也受地方領導思想解放程度的制約。就理論而言，專家已經(jīng)研究得不要研究了?，F(xiàn)在新農村建設過程中大量的需要解決的是操作性的問題，對于這方面我們研究的比較少，比如土地問題?；诖?，我們在了解下面情況的基礎上了，到周巷三江口村進行了個案調研。是不是可以作為我國土地制度在基層的個案問題作一下探討。三江口村位于周巷鎮(zhèn)西北部。該

3、村從去年以來，為解決部分農戶的住房問題，在符合村莊規(guī)劃的前提下，造了四幢四樓的公寓房。造價加上基礎設施配套費平均每平方700元。該村書記反映，在他們村造此類公寓房有以下幾方面比較好的效果。一是土地得到了集約利用。該公寓樓共有32套，四幢總共用地面積3畝?？梢越鉀Q32戶農戶住宅區(qū)問題。如果按照給32戶安排宅基地，以每戶120平方（包括庭院占地，除出道路占地）算5.8畝土地。因此，造公寓房無形之中節(jié)約了土地。二是經(jīng)濟實惠。每平方出售價格為1000平方，一套150平方為15萬左右，如入住對象為拆遷戶，加上原有房屋評估折價，買房戶在經(jīng)濟上基本能夠承受。如果村里對老宅進行復耕，也增了村里的指標。四是改善

4、了村容村貌，有利于村莊集聚，提升村莊形象和品位，改變原來天女散花式建設方式。五是實現(xiàn)了封閉式管理，有利于村莊社會治安管理，有利于實行物業(yè)管理。六是有利于增加集體收入?；鶞试靸r為每平方700元，出售價為1000元，集體經(jīng)濟可增加收入。應該說這種模式符合土地集約利用要求，也符合我市提出的要倡導“成片、聯(lián)排、公寓式”農民住宅的要求。但現(xiàn)在碰到的問題是此類公寓房造好后，因為是集體土地而無法將土地使用證分割到戶。二、幾點思考（一）既然國有土地使用權可以分割，房產可以分割到戶，為什么集體土地上建公寓房，不能分割到戶？（二）實現(xiàn)建設社會主義新農村目標，基礎是在基層，除了村級集體班子的能力、素質和責任心，還有

5、一條就是村級集體經(jīng)濟實力，就是錢從哪里來的問題。而要解決村級集體經(jīng)濟問題，在當前村級集體經(jīng)濟來源日益狹窄的情況下，只剩下一條路，就是集體土地經(jīng)營文章。如何搞活集體土地，主要是要給予集體土地同國有土地同等的市場地位，即可以拍賣出讓，受益由村享受，政府在此過程中用制度加以規(guī)范。不是說要工業(yè)和城市反哺農業(yè)農村嗎？工業(yè)和城市反哺農村首先要改變一直以來要素從農業(yè)農村向工業(yè)和城市的單向流入，利益的單向流入，把要素和利益駐留在農村。此外，政府要讓利。現(xiàn)在政府壟斷土地一級市場，說白了就是政府在追求利益的最大化，損害的是基層的利益，同時也增加農民群眾追求自身發(fā)展的成本，鼓脹了一批暴發(fā)戶的錢胞。（三）如何在土地上

6、，尊重基層的探索和實踐？三江口村的做法就是先進典型的例子，對于這樣的一些做法是否可以突破一些條條框框的束縛？（四）集體土地產權可以有多種實現(xiàn)形式?，F(xiàn)在工業(yè)用地都是征用的，集體土地經(jīng)征用后變成國有行政劃拔土地，如變成商業(yè)、住宅就是拍賣、掛牌。企業(yè)征用土地后，不承擔吸納勞動力、安置能職能，其結果是把社會責任推給政府，成為了政府包袱，而且因為土地征用級差問題造成的群眾上訪牽制了政府大量精力，其原因也在于土地制度。集體土地既然是集體的，是農民的，為什么不可以采取以土地使用權入股等方式？在廣東也有這方面做法，土地使用權入股，既可使農民獲得穩(wěn)定的保障和經(jīng)濟收入，也可以減輕政府在化解社會問題上的精力。此外，

7、集體土地權用權進入產權市場、異地置換等在去年省委省政府1號文件下也有指導意見，但配套的政策措施沒有出臺，操作有難度。三、幾點建議（一）關于土地空間問題。上一輪土地利用總體規(guī)劃著重于城鎮(zhèn)和工業(yè)，現(xiàn)在中央提出了社會主義新農村建設要求，我市這方面也有具體目標，因此在這次土地利用總體規(guī)劃編制上對于村莊內的土地要有總體考慮。（二）土地性質問題。新農村建設要取得規(guī)模和效果，不能自成系統(tǒng)地進行建設，許多建設已經(jīng)打破了行政區(qū)劃，比如我市的農民集中居住區(qū)建設，已經(jīng)打破傳統(tǒng)村域的概念，而是以區(qū)域為范圍。這其中涉及土地制度問題，比如對于跨村建設的，是否可享受行政劃撥？比如對于上面提出的建農民公寓房問題是否要產權上給分割？（三）土地指標問題。要增加農村建房指標。對于基層進行村莊整理的，是否在土地指標上給予預拔，給予啟動指標？同時對于有土地復耕潛力、建