提高住房服務(wù)水平

1、HONGYU.MACRO提高住房服務(wù)水平市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素增多,國家仍繼續(xù)強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),避免市場(chǎng)波動(dòng)變化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民就業(yè)、和社會(huì)穩(wěn)定造成沖擊。2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào),要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。保障措施(一)堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)發(fā)揮住房建設(shè)系統(tǒng)各級(jí)黨委統(tǒng)攬全局、多方協(xié)調(diào)作用,健全黨領(lǐng)導(dǎo)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度改革的方式方法,完善上下貫通、執(zhí)行有力的組織體系,健全責(zé)任

2、明確、分工協(xié)作、高效協(xié)調(diào)的規(guī)劃實(shí)施機(jī)制。堅(jiān)決做到依法行政,嚴(yán)格按照國家、吉林省有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)章標(biāo)準(zhǔn)辦事。(二)完善組織實(shí)施各市縣要依據(jù)全省住房發(fā)展規(guī)劃,研究制定符合本地實(shí)際的住房發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃,落實(shí)政策措施和建設(shè)項(xiàng)目,落實(shí)主體責(zé)任,構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、加強(qiáng)對(duì)接,自覺把新發(fā)展理念融入工作全過程,通過多部門聯(lián)動(dòng)共同推動(dòng)各項(xiàng)住房發(fā)展事業(yè)，造福于民。(三)加強(qiáng)資金支持形成穩(wěn)定的住房保障財(cái)政支持機(jī)制,因地制宜落實(shí)公租房租賃補(bǔ)貼政策,加大對(duì)棚戶區(qū)改造資金和金融支持力度。各市縣要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、財(cái)政狀況以及居民住房消費(fèi)能力等因素,合理確定各類貨幣補(bǔ)貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)放規(guī)模,并實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

3、鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度。(四)強(qiáng)化用地保障加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)管理,市、縣定期向社會(huì)公開住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。提高新增國有建設(shè)用地中住宅用地供應(yīng)比例,優(yōu)先滿足住宅用地需要,保障性住房用地做到應(yīng)保盡保。完善商品住房用地供應(yīng)方式,提高存量住宅用地利用效率,完善租賃住房用地供應(yīng)方式。(五)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)準(zhǔn)確解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和政策,及時(shí)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,整治房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)傳播亂象,營造良好的市場(chǎng)輿論氛圍。出臺(tái)相關(guān)政策措施前,做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和工作預(yù)案。形勢(shì)展望(一)國家住房發(fā)展政策新方向。一是逐步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。十三五”時(shí)期國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式與增

4、速、結(jié)構(gòu)與體制在不斷變化,全國住房市場(chǎng)也表現(xiàn)出明顯階段性特征,住宅投資從高速增長(zhǎng)步入平穩(wěn)、下降狀態(tài)，住宅建設(shè)從總量擴(kuò)張階段步入總量放緩、市場(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu)分化,基于以上形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化,國家住房政策在住房不炒的總體思路指導(dǎo)下,逐漸由去庫存、因城施策分類管理,過度到房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)上來,在時(shí)間上基本可分為三個(gè)階段:第一個(gè)階段,2016-2017年分類調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制起步期。2016年起為應(yīng)對(duì)一二線城市房?jī)r(jià)上漲過快,三四線城市庫存過度的問題,在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出去庫存方面,要堅(jiān)持分類調(diào)控,因城因地施策,同時(shí)首次提出將住房租賃市場(chǎng)培育納入住房制度改革,增加住房供給渠道與途徑。第二階段,201

5、8-2019年因城施策、主體責(zé)任發(fā)展期。隨著棚改貨幣化去庫存任務(wù)基本完成,三四線去化周期回歸合理水平,國家調(diào)整收緊貨幣化安置政策。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,賦予地方政府更多的政策自主權(quán),將土地、金融、財(cái)稅、住房保障和市場(chǎng)管理等短期調(diào)控手段賦予地方,因地制宜、精準(zhǔn)施策,強(qiáng)化地方政府擔(dān)負(fù)起控房?jī)r(jià)到“穩(wěn)房?jī)r(jià)的主體責(zé)任。第三階段,2019年至今,長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制全面落實(shí)期。2019年全國商品房銷售總量平穩(wěn)回落、區(qū)域分化加大,12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實(shí)因城施策,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平

6、穩(wěn)健康發(fā)展.通過完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警和考核評(píng)價(jià)機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)地方政府的目標(biāo)管理。2020年受新冠疫情影響,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素增多,國家仍繼續(xù)強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),避免市場(chǎng)波動(dòng)變化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民就業(yè)、和社會(huì)穩(wěn)定造成沖擊。2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào),要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。二是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)三線四檔”金融管理。2020年8月央行、住建部出臺(tái)了重

7、點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則三線四檔,用資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心指標(biāo)作為三條紅線,將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為四個(gè)檔位,打破了房企高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。新政策執(zhí)行后,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2021年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù),全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長(zhǎng),其中國內(nèi)貸款下降8.4%、利用外資下降36.9%;自籌資金增長(zhǎng)6.1%;定金及預(yù)收款增長(zhǎng)25.6%,反映出房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例持續(xù)增長(zhǎng),預(yù)計(jì)可減少近萬億的負(fù)債規(guī)模,極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營,有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),有利于優(yōu)化全社會(huì)資源配置。三線四檔”將成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的重要舉措,預(yù)示著該項(xiàng)政策在未來的執(zhí)行階段,適用范

8、圍和指標(biāo)維度更具深遠(yuǎn)性,監(jiān)管執(zhí)行力度將不斷加強(qiáng)。(二)全省住房市場(chǎng)環(huán)境新變化?！笆奈濉睍r(shí)期是吉林省貫徹視察重要指示精神,擔(dān)負(fù)起“新?lián)?dāng)、新突破、新作為的重要時(shí)期和實(shí)現(xiàn)全面振興全方位振興的關(guān)鍵五年,我省住房市場(chǎng)將面臨諸多新變化:一是經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。隨著一主六雙”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施,吉林省區(qū)位特點(diǎn)、稟賦優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)特色將得到充分發(fā)揮,新發(fā)展格局將加速形成,截至2020年我省房地產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重為6.57%,是穩(wěn)定我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要壓艙石之一。預(yù)計(jì)“十四五期間隨著生產(chǎn)總值和投資總量穩(wěn)步提升,我省房地產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步健康發(fā)展,仍然可保持百億級(jí)產(chǎn)業(yè)規(guī)模。二是長(zhǎng)春都市圈為載

9、體新型城鎮(zhèn)化將成為穩(wěn)定市場(chǎng)重要力量。依據(jù)七普數(shù)據(jù)我省近十年來人口逐步減少,九個(gè)市州中戶籍人口除省會(huì)長(zhǎng)春市外較大幅度增長(zhǎng)外,其他市州戶籍人口都有不同程度的減少,人口向省會(huì)集中趨勢(shì)十分明顯。預(yù)計(jì)2025年吉林省常住人口城鎮(zhèn)化水平達(dá)到67%,每年增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)(與國家平均水平持平),將有大量新市民進(jìn)入長(zhǎng)春市、吉林市等大城市生活,同時(shí)各城市棚戶區(qū)和舊城改造項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn),為市場(chǎng)發(fā)展帶來連續(xù)穩(wěn)定的需求支撐。三是人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)住房供應(yīng)提出新需求。通過對(duì)吉林省人口年齡結(jié)構(gòu)分析,十三五”期間我省常住人口年齡中樞上移,其中15-64歲適齡勞動(dòng)人口比重高于全國平均水平,仍有較強(qiáng)的租房和購房需求。同時(shí)家庭結(jié)構(gòu)逐步

10、小型化,主要表現(xiàn)為1-3人的小戶型家庭戶數(shù)將持續(xù)增多,1-2代戶的家庭結(jié)構(gòu)將成為社會(huì)中的主要載體,大家庭單位向小家庭單位的拆分或可在未來進(jìn)一步提高住房需求。(三)全省住房發(fā)展面臨新問題。我省住房發(fā)展面臨以下問題:房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯,特別縣級(jí)城市受產(chǎn)業(yè)集聚水平低、人口吸納能力弱等因素影響,存在房地產(chǎn)市場(chǎng)總量小、住房消費(fèi)低迷等問題。城鎮(zhèn)住房保障體系有待健全,新市民、青年人、特別是從事基本公共服務(wù)人員等群眾存在住房困難問題;城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造資金壓力較大;住房租賃市場(chǎng)培育和監(jiān)管有待加強(qiáng),支持政策還需各方面持續(xù)細(xì)化落實(shí)。提高服務(wù)水平各地應(yīng)簡(jiǎn)化保障性租賃住房項(xiàng)目審批流程和環(huán)節(jié),提高工作效率,壓實(shí)城市政府主體

11、責(zé)任,嚴(yán)格工程質(zhì)量安全管理,對(duì)保障性租賃住房的建設(shè)運(yùn)行情況實(shí)施監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)。城市人民政府要加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管,規(guī)范輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為,對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)管。全面提高住房品質(zhì)統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造。堅(jiān)持新舊并重,以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造助力城市更新行動(dòng),不斷完善市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境及生活配套設(shè)施,消除燃?xì)?、電力、排水、供熱安全隱患,補(bǔ)齊養(yǎng)老、托育、停車充電樁等便民設(shè)施短板,提升居住社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平,加快發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、托幼服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、社區(qū)食堂以及其他家政服務(wù)。建立和完善基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)和基層群眾自治機(jī)制,加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)。推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。全面推動(dòng)綠色建筑發(fā)展,嚴(yán)格執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn),鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)超低能耗建筑,積極使用綠色建材;到2025年,城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比達(dá)到100%.推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展,積極使用預(yù)制內(nèi)外