老舊小區(qū)改造調(diào)研報告最新

1、老舊小區(qū)大都處于老城區(qū)，是一個城市歷史的印象和記憶。在社會轉(zhuǎn)型和城 市化浪潮中，老舊小區(qū)由于建設(shè)時間已長，困難群眾相對集中，出現(xiàn)了房屋建筑 老化、功能設(shè)施匱乏、環(huán)境臟亂差、治安和消防隱患突出等普遍性問題，日益成 為城市建設(shè)的短板和薄弱環(huán)節(jié)。城市社區(qū)是城市治理的基本單元，是城市建設(shè)和 發(fā)展的重要基石。加強老舊小區(qū)特別是老舊小區(qū)的改造，切實改善社區(qū)人居環(huán)境， 既是城市治理和統(tǒng)籌發(fā)展的題中之義，也是黨和政府執(zhí)政為民服務(wù)群眾的必然要 求。近年來，湘潭市積極順應(yīng)民生建設(shè)需求，積極推進老舊小區(qū)的提質(zhì)改造工作， 取得了比較明顯的成效。為了及時總結(jié)經(jīng)驗，創(chuàng)新思路，為湘潭市加快推進城區(qū) 老舊小區(qū)改造提供參考和建

2、議，民進湘潭市委成立了“湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造 調(diào)研”課題組，組織會內(nèi)外專家學(xué)者，歷時八個多月，深入湘潭市雨湖區(qū)、岳塘 區(qū)主要城市社區(qū)調(diào)研走訪，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個城市社區(qū)進 行座談，召開了老舊小區(qū)改造研討會，征求了相關(guān)專家的意見，參考了國內(nèi)城市 的相關(guān)經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上完成了本調(diào)研報告。一、湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造的主要做法與成效湘潭市目前共有城市社區(qū)129個，據(jù)不完全統(tǒng)計，有改造需求的社區(qū)達到 80多個，占三分之二以上，僅岳塘、雨湖兩區(qū)就有近80個社區(qū)的300多個老舊 小區(qū)提出了改造需求。老舊小區(qū)主要是指老舊小區(qū)較多、區(qū)內(nèi)房屋年久失修、配 套設(shè)施缺損、物業(yè)管理不善、環(huán)境臟亂差的

3、居民小區(qū)。這些老舊小區(qū)一方面“先 天不足”，由于建設(shè)年代較早，建設(shè)標準較低，危舊房較多，居住條件和居住環(huán) 境無法滿足居民日益增長的居住需求;另一方面又“后天營養(yǎng)不良”，社區(qū)困難廠礦企業(yè)職工相對集中，房屋產(chǎn)權(quán) 形式復(fù)雜多樣，管理體制機制不順，物業(yè)管理存在“真空”，社區(qū)居民日常生活 面臨許多問題和現(xiàn)實困難。凡此種種，致使老舊小區(qū)的人居環(huán)境與新建小區(qū)形成 強烈反差，居民對此怨聲載道。老舊小區(qū)集中的社區(qū)已經(jīng)成為湘潭城市建設(shè)與管 理的落后地帶，亟待進行提質(zhì)改造。面對民生建設(shè)期盼，湘潭市以改善人居環(huán)境、提升城市品位、建設(shè)幸福湘潭 為目標，積極推進老舊小區(qū)的提質(zhì)改造和綜合整治工作，相繼實施了背街小巷提 質(zhì)改

4、造、棚戶區(qū)改造等項目。2014年政府工作報告把老舊小區(qū)改造列為十大民 生實事和年度重點工作，啟動實施了湘建社區(qū)、大陽新村社區(qū)等5個老舊小區(qū)的 基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點，標志著湘潭市老舊小區(qū)改造正式進入全面提質(zhì)的新階 段。總體上來看，湘潭市對城區(qū)老舊小區(qū)的集中改造可以分為三個階段：第一階段：以改善社區(qū)道路設(shè)施為重點，實施背街小巷提質(zhì)改造。這個階段 主要以2009年啟動的背街小巷提質(zhì)改造為主要標志，改造內(nèi)容包括路面提質(zhì)、 下水道疏通完善、路燈安裝、綠化提質(zhì)、消防設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的完善等。市政府 提出了“路要平整、燈要明亮、水要暢通、面要美觀、管要統(tǒng)籌”的五個改造要 求。在規(guī)劃設(shè)計上體現(xiàn)“三個掛鉤”，即與

5、社區(qū)建設(shè)掛鉤、與城市主干道改造掛 鉤、與“城中村”改造掛鉤，同時注重特色街巷和精品街巷建設(shè)，打造老城區(qū)的 新亮點。據(jù)統(tǒng)計，2009年至2013年湘潭市共完成城區(qū)440余條背街小巷的標準化提質(zhì)改造，基本實施了“路平、燈亮、水暢、綠美、人行舒適、環(huán)境優(yōu)美”的 目標，有力的改善了社區(qū)的交通條件和公共設(shè)施。第二階段：以改善居民居住條件為重點，實施棚戶區(qū)改造。這個階段以2010 年啟動的棚戶區(qū)改造為主要標志，改造內(nèi)容包括危房改造、道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施、 配套設(shè)施的更新，城市區(qū)域功能調(diào)整完善等。湘潭市結(jié)合舊城改造、濱江風(fēng)光帶、 保障性安居工程等建設(shè)，重點對河西地區(qū)包括沿江風(fēng)光帶在內(nèi)，東起鐵路橋、西 至窯灣地

6、區(qū)、北起熙春路-雨湖路-人民路，南至湘江堤范圍近3萬平方公里的棚 戶區(qū)，以及河?xùn)|地區(qū)沿城市主干道兩側(cè)范圍的棚戶區(qū)集中改造。為了解決改造建 設(shè)資金難題，組建了棚戶區(qū)改造有限公司，注冊資本1億元，專門負責(zé)棚戶區(qū)改 造任務(wù)。在此后的三年內(nèi)，全市共實施各類棚戶區(qū)改造近3萬戶，大量的城市和 國有工礦棚戶區(qū)居民的居住質(zhì)量、居住環(huán)境得到改善。為進一步加大棚戶區(qū)改造 力度，2014年1月，市政府制定實施了湘潭市棚戶區(qū)改造規(guī)劃(2013-2017年)， 湘潭市棚戶區(qū)改造步入規(guī)范化發(fā)展軌道。第三階段：以改善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為重點，實施老舊小區(qū)提質(zhì)改造試點。以 2014年啟動的城區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點為主要標志

7、，改造內(nèi)容包括 水電管網(wǎng)、道路、停車位和綠化、環(huán)衛(wèi)、文化等基礎(chǔ)設(shè)施。政府工作報告將城區(qū) 老舊小區(qū)改造列為十大民生實事和創(chuàng)建全國文明城市的重點工作之一，計劃投入 1000-1200萬資金進行老舊小區(qū)改造試點。根據(jù)“市級組織、區(qū)級協(xié)調(diào)、協(xié)同推 進”的原則，按照“先地下、后地上”、全面提質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施、形成示范的總體要 求，今年3月以來相繼進行了項目遴選、現(xiàn)場勘察、方案設(shè)計、招投標等工作， 目前已經(jīng)基本完成雨湖區(qū)、岳塘區(qū)的5個老舊小區(qū)改造。經(jīng)初步統(tǒng)計，此次改造 總面積超過3萬平方米，新添社區(qū)公園5個，已疏浚下水道8814米，鋪設(shè)下水 管道2473米，整修、新增下水井816個，鋪設(shè)瀝青路面16668米，架

8、設(shè)路燈133 盞，砌花圍885平方米，改造后的老舊小區(qū)面貌煥然一新，居住條件大為改善， 受到居民和社會各界的普遍贊譽。試點工作的順利推進，為湘潭市全面實施老舊 小區(qū)提質(zhì)改造工程奠定了良好的基礎(chǔ)。二、湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造面臨的主要困難和問題盡管湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造取得了不少進展，但從整體上來看，還存在著 諸多困難和問題，主要表現(xiàn)為五個方面的難題：1、統(tǒng)一規(guī)劃難題。湘潭市老舊小區(qū)存量大，不同社區(qū)的改造規(guī)模差異明顯， 改造任務(wù)復(fù)雜而艱巨。但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，排查摸 底不夠，對改造的總量缺乏準確數(shù)據(jù)和具體安排，也缺乏具體的分類標準和建設(shè) 標準，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造處于邊改邊看、

9、邊看邊調(diào)整的摸索狀態(tài)。現(xiàn)有的試點方 案與棚戶區(qū)改造規(guī)劃、保障性安居工程等銜接也不夠緊密，存在重合部分，加上 市、區(qū)兩級協(xié)同不夠，易出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。此外，由于缺乏規(guī)劃整合，改造的 工作機制不夠健全，城建、財政、規(guī)劃、城管等相關(guān)責(zé)任單位權(quán)責(zé)不夠明確，難 以形成整體合力。2、技術(shù)改造難題。老舊小區(qū)大多處于老城區(qū)，建設(shè)時大都沒有系統(tǒng)規(guī)劃， 區(qū)域內(nèi)建筑標準較低，房屋密度較大、質(zhì)量較差，水電氣等管網(wǎng)密布，道路、排 污、消防及居民活動場地等基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化甚至缺失，再加上缺乏有效保養(yǎng)和 維護，基本都到了“問題階段”。由于原來的設(shè)計圖紙和建設(shè)資料缺乏，而公共 空間又狹窄有限，且各類違章搭建多，一些項目處于無

10、法可改、無處可建的尷尬 境地，改造工作面臨現(xiàn)實難題。在已實施的社區(qū)改造項目中，在規(guī)劃設(shè)計上沒有 充分考慮社區(qū)實際情況，影響了改造質(zhì)量和效果。如部分社區(qū)公共道路施工論證 不夠，只是在原來路面上直接加筑路基，導(dǎo)致路面抬高、居民樓底層車庫門無法 打開，社區(qū)居民不得不鏟除部分路基。3、供需矛盾難題。老舊小區(qū)居民對改善居住條件和環(huán)境的愿望相當迫切， 但社區(qū)沒有能力組織實施，社區(qū)和居民對政府實施改造寄予高度期望。社區(qū)內(nèi)普 遍存在老舊住宅，許多房屋外墻風(fēng)化、滲漏，下水管道破損堵塞，雨污混流，化 糞池長期得不到清理;小區(qū)道路老化破損，沒有路燈，綠地雜草叢生、布局混亂;消防設(shè)施缺乏，安全隱患突出;各類違章搭建多

11、，私自改建房屋多，車輛無序停放多，進一步擠占了公共空 間，社區(qū)活動場所、公共綠地、停車場等配套設(shè)施與居民實際需求的矛盾相當突 出。受限于資金等原因，目前改造的內(nèi)容、標準與社區(qū)居民的需求還有很大差距。4、經(jīng)費籌措難題。目前老舊小區(qū)改造主要依賴上級專項經(jīng)費支持和市區(qū)兩 級財政投入，按照“兩型社區(qū)”建設(shè)的目標，老舊小區(qū)改造的經(jīng)費缺口巨大。從 試點的5個社區(qū)改造來看，原計劃的1000-1200萬元資金難以達到預(yù)期目標。湘 潭市老舊小區(qū)較多，改造經(jīng)費動輒數(shù)億元，如果全部由政府或部門承擔(dān)，財政將 無力承受。如果全部由社區(qū)、企業(yè)承擔(dān)，既不現(xiàn)實也不合理。許多老舊小區(qū)是困 難群眾集中區(qū)域，民居收入水平低，也難以

12、大量分攤改造成本。如何破解經(jīng)費籌 措難題，完善老舊小區(qū)改造的投入機制，是當前市、區(qū)兩級政府需要高度重視的 問題。5、后續(xù)管理難題。由于歷史等原因，許多老舊小區(qū)居民習(xí)慣于原來“單位 制”管理下的無償物業(yè)服務(wù)模式，單位破產(chǎn)或改制后，普遍不愿交納物業(yè)費，社 區(qū)缺乏維護保養(yǎng)和物業(yè)管理。有的僅僅是由社區(qū)進行基本的衛(wèi)生維護，房屋、道 路、路燈、下水等公共設(shè)施從未進行過維修，歷史欠帳較多。據(jù)我們調(diào)研，目前 老舊小區(qū)住宅小區(qū)大部分都沒有物業(yè)管理，在岳塘區(qū)的95個老舊小區(qū)中，沒有 物業(yè)管理的達到83個;雨湖區(qū)沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)達到225個。根據(jù)改造經(jīng)驗，如果只改造不 管理，必將步入“改造破壞再改造”的怪圈。

13、目前，現(xiàn)有的老舊小區(qū)產(chǎn) 權(quán)日趨多元化，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜，加上大都處于開放式狀態(tài)，治安隱患增多，如果 不能建立起改造后的長效管理機制，社區(qū)改造的成果將前功盡棄。三、加快推進湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造的建議加快老舊小區(qū)改造具有重要意義和現(xiàn)實緊迫性。湘潭市第十一次黨代會提出 了建設(shè)“幸福湘潭”的發(fā)展愿景，要求“大力改善居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服 務(wù)、生態(tài)環(huán)境，滿足人們對改善生活品質(zhì)的期盼”。老舊小區(qū)改造作為黨和政府 為民辦實事的重點民生工程，福澤于民、惠及百姓，具有明顯的社會效益。面對 遇到的各種難題，我們必須創(chuàng)新思路，迎難而上，堅持改造與整治并舉、建設(shè)與 管理同步，加快城區(qū)老舊小區(qū)的改造步伐，確保老舊小區(qū)

14、的廣大居民共享城市建 設(shè)與發(fā)展的成果。總體上而言，在改造目標和步驟上，建議按照“經(jīng)濟實用、功能完善、綠色 生態(tài)、環(huán)境優(yōu)美”的改造要求，將30年以上的老舊小區(qū)列入第一批改造計劃， 20年至30年的列入第二批改造計劃，20年以下的列入第三批改造計劃，力爭在 8-10年內(nèi)將老舊小區(qū)改造完畢;在改造的原則和方法上，建議遵循“整體規(guī)劃與分步實施相結(jié)合、重點改造 與一般改造相結(jié)合、前期改造與后期管理相結(jié)合、改造整治與建設(shè)管理相結(jié)合” 的基本思路，堅持“先地下后地上”、先試點后推廣，確保改造的質(zhì)量和效果;在改造內(nèi)容和標準上，建議重點改造、疏通下水，整修路面，維修、增設(shè)路 燈，安裝和配齊消防栓，增加綠化面積，

15、修建垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池，合理設(shè)置非 機動車庫（棚），因地制宜設(shè)置小區(qū)機動車停車場地，拆除小區(qū)違章搭建，增設(shè)文 體休閑設(shè)施，達到美化、亮化、綠化、整潔、通暢的安居要求。具體建議如下：1、科學(xué)規(guī)劃，健全老舊小區(qū)改造的政策和制度保障機制。老舊小區(qū)改造是 個系統(tǒng)性工程，必須堅持規(guī)劃先行。一是盡快制定湘潭市老舊小區(qū)改造規(guī)劃， 系統(tǒng)規(guī)范老舊小區(qū)改造工作。要明確改造的原則、內(nèi)容、標準及投入保障、責(zé)任 分工、組織實施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。以此為依據(jù)，制定實 施老舊小區(qū)改造的具體年度計劃。規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌好老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造與保 障性安居工程等項目的關(guān)系，促進保留、改造、拆遷與開發(fā)新建相結(jié)合，處

16、理好 改造與保護的關(guān)系，保留好老舊小區(qū)的歷史文化和地域特色。二是建立老舊小區(qū) 改造項目庫制度。改造項目應(yīng)進行實地勘查和科學(xué)論證，特別是要充分征求社區(qū) 居民意見，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。三是研究制定支持老舊小區(qū)改 造建設(shè)的政策措施。在政府公共資源配置中，對老舊小區(qū)改造給予一定傾斜，加 大資金投入，逐步使市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋老 舊小區(qū)，帶動老舊小區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)振興繁榮，增加就業(yè)機會，促進老舊小區(qū)良 性發(fā)展。2、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全老舊小區(qū)改造工作機制。老舊小區(qū)改造牽涉面廣，需要 多個部門密切配合。市、區(qū)兩級政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改造工作。一是 牽頭成立相關(guān)職

17、能部門參與的常設(shè)工作機構(gòu)，并明確部門分工，劃分目標責(zé)任。 住建、房產(chǎn)、規(guī)劃等主管部門要會同發(fā)展改革、財政、民政等部門建立協(xié)調(diào)聯(lián)動 機制，各司其職，各負其責(zé)，及時研究解決改造工作中遇到的困難和問題，確保 改造順利進行。二是充分發(fā)揮街道、社區(qū)居委會貼近群眾、了解群眾的優(yōu)勢，做 好動員、組織和宣傳工作，穩(wěn)步推進社區(qū)改造。三是切實發(fā)揮居民自治作用，動 員和組織社區(qū)居民參與社區(qū)改造、建設(shè)和管理。街道和社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)、支持居民成 立業(yè)主委員會，幫助居民開展自治管理。四是制定鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)改 造與建設(shè)的政策措施，推動老舊小區(qū)建設(shè)的社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。3、多元投入，健全老舊小區(qū)改造資金籌措機制。

18、老舊小區(qū)改造對資金的需 求量巨大，市、區(qū)兩級政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，多渠道、多方式籌措資金。一是積 極拓展改造資金來源渠道。采取爭取上級專項補助、市區(qū)財政投入、居民自籌、 公有住房售房款、物業(yè)維修基金、引進投資商、社區(qū)停車位出租等多種方式，廣 辟渠道籌措改造資金。二是積極創(chuàng)新資金籌集方式?？梢越梃b棚戶區(qū)改造籌資模 式，建立老舊小區(qū)改造融資平臺，探索研究由政府、企業(yè)、居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 等多方共同負擔(dān)的改造資金籌集機制。通過制定稅收優(yōu)惠等政策措施，吸引社會 企業(yè)投資老舊社區(qū)改造和建設(shè)，重點是鼓勵原開發(fā)商對老舊小區(qū)實施重新改造工 程。對按規(guī)劃批準改造的項目，免收市本級的行政和服務(wù)性收費;對按規(guī)劃要求新

19、辦的學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園等公益事業(yè)，可辦理出讓 手續(xù)，土地出讓收入經(jīng)市政府批準后可以獎勵的方式返還給投資人。老舊小區(qū)改 造項目土地出讓金全額上繳市財政，經(jīng)市政府批準可返還各區(qū)，專項用于老舊小 區(qū)改造。三是加強資金管理，提高資金使用效益。堅持“有所為有所不為”的原 則，根據(jù)社區(qū)改造輕重緩急和資金籌措進度，對老舊小區(qū)改造排出計劃，分步實 施，陸續(xù)推進。對改造資金的使用，要加強監(jiān)管和審計。4、堅持標準，健全老舊小區(qū)改造質(zhì)量保障機制。老舊小區(qū)改造是政府高度 重視、社會高度關(guān)注、居民十分關(guān)心的民生工程，必須把堅持標準、確保質(zhì)量放 在突出位置來抓。一是貫徹“經(jīng)濟實用、功能完善、綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)美”的

20、要 求，精心組織工程設(shè)計，努力使改造項目符合小區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃，滿足居民基本 生活需求。二是嚴格執(zhí)行工程招投標制度，通過公開、公平、公正的競爭機制， 擇優(yōu)選擇規(guī)劃設(shè)計和施工企業(yè)。要堅持規(guī)劃引領(lǐng)，高起點規(guī)劃設(shè)計，聘請國內(nèi)外 一流設(shè)計單位和施工企業(yè)，確保規(guī)劃設(shè)計的完整性、統(tǒng)一性和施工質(zhì)量。三是嚴 格執(zhí)行工程質(zhì)量責(zé)任制度，市區(qū)兩級政府、建設(shè)主管部門、建設(shè)單位、監(jiān)理檢測 單位等要承擔(dān)起相應(yīng)責(zé)任，把好建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、竣工驗收的每一個環(huán) 節(jié)和關(guān)口，杜絕出現(xiàn)邊勘察、邊設(shè)計、邊施工的“三邊”工程。要嚴格落實工程 質(zhì)量終身責(zé)任制。四是建立工程項目接受社會監(jiān)督的機制，確保老舊小區(qū)改造滿 足質(zhì)量標準要求。加強

21、老舊小區(qū)改造的宣傳工作，在小區(qū)明顯位置設(shè)置項目公示 牌、永久性責(zé)任牌，讓小區(qū)居民和社會群眾直接對改造項目進行監(jiān)督和評價。5、規(guī)范運作，健全老舊小區(qū)后續(xù)管理長效機制。堅持改造與整治相結(jié)合、 建設(shè)與管理相結(jié)合，是加強老舊小區(qū)后續(xù)管理、確保改造成果的必然要求。要著 力解決老舊小區(qū)改造后的管理責(zé)任主體、資金來源、管理機制等問題，建立起適 合社區(qū)特點、符合居民意愿的管理模式和機制。一是建立健全業(yè)主委員會和居民 自治管理機構(gòu)，夯實小區(qū)管理基礎(chǔ)。街道、社區(qū)居委會要發(fā)揮主導(dǎo)作用，幫助居 民小區(qū)成立業(yè)主委員會或居民自治機構(gòu)，積極開展相關(guān)培訓(xùn)和服務(wù)工作，努力實 現(xiàn)社區(qū)內(nèi)居民自治管理全覆蓋。二是采取靈活多樣的措施普

22、及物業(yè)管理。要堅持 改、建、管并舉，做到改造完成、物業(yè)管理及時跟進，避免出現(xiàn)反復(fù)改造現(xiàn)象。在物業(yè)管理上，可以根據(jù)居民的經(jīng)濟承受能力，以及對物業(yè)管理的實際需求，區(qū) 分不同小區(qū)的不同情況和特點，采取社會化管理、業(yè)主自治管理、準物業(yè)管理等 多樣化的物業(yè)管理模式。在實施社會化物業(yè)管理有難度的社區(qū)，政府可以采取補 助困難居民、減免物業(yè)公司稅費等方式，推動老舊小區(qū)物業(yè)管理的社會化、專業(yè) 化發(fā)展。三是以文明城市、文明社區(qū)建設(shè)為契機，由政府城管、公安、建設(shè)等部 門，聯(lián)合組織開展社區(qū)違建、違停等集中整治活動，為老舊小區(qū)改造和后續(xù)管理 奠定良好基礎(chǔ)。一、調(diào)研現(xiàn)狀由于我國經(jīng)濟的飛速增長，讓城市宜居程度變成了城市建設(shè)

23、的主要指標。老 舊小區(qū)改造為民生重點工程，基于城市現(xiàn)代化、環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)老舊 小區(qū)指的是建造時間比較長，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項等問題比較突出 的居住小區(qū)。通過調(diào)研和過去一年多的試點情況來看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了 20年以上，由于原來設(shè)計標準比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生 活在小區(qū)里居民的獲得感、幸福感、安全感。應(yīng)通過外部環(huán)境的改造和基礎(chǔ)設(shè)施 的改造、服務(wù)設(shè)施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區(qū)屬于重 要地段，但是在改造老舊小區(qū)期間卻遇到了非常多的難點。二、存在問題（一）環(huán)境設(shè)施狀態(tài)落后隨著經(jīng)濟發(fā)展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區(qū)

24、 道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長的狀況下，車主只能夠?qū)④囃５焦?共場所當中，這導(dǎo)致占據(jù)了大量的娛樂場所的活動空間，嚴重影響了人們的娛樂 活動。道路由于太窄，再加上具有車輛，私家車之間難免會發(fā)生碰撞，使得住戶 間經(jīng)常發(fā)生沖突，影響了小區(qū)的和諧發(fā)展;水電基礎(chǔ)設(shè)備過于老化，管線長時間沒有更換，造成小區(qū)會由于水電管線問 題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質(zhì)量，另外供電線 路老化還很有可能發(fā)生火災(zāi)、雷擊等情況，這給住戶造成了非常大的安全隱患。 例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區(qū)存在許多以前的電力平行線和后期 弱電管網(wǎng)亂牽拉現(xiàn)象;建筑外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建筑內(nèi)墻面受到

25、了大面積的腐蝕，缺少足夠的 照明設(shè)備。小區(qū)雨污管網(wǎng)老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管網(wǎng)堵塞、 化糞池破損甚至坍塌導(dǎo)致小區(qū)雨污水系統(tǒng)無法正常運行，每逢臺風(fēng)天氣小區(qū)內(nèi)澇 污水橫流、異味嚴重。小區(qū)道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴重。安防技防設(shè)備不。（二）居民意見難以統(tǒng)老舊小區(qū)人員組成復(fù)雜，小區(qū)住戶一般以老年人、臨時租戶、工薪階層為主。 各方有各自需求，方案意見征求階段，得到的意見征求結(jié)果與實施施工過程經(jīng)常 存在意見難以統(tǒng)一的情況。該情況通常導(dǎo)致施工過程受到部分小區(qū)居民輪番阻擾 施工，不配合改造。例如：關(guān)于小區(qū)綠化增加與適當縮減綠化增加停車位思路分 歧問題，建筑違章改造拆除等問題。（三）綠地所存在

26、的問題老舊小區(qū)建造的時間普遍在上世紀末，無論是在設(shè)計水平還是配套設(shè)施方 面，都無法和當代的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計相比。特別是在綠化工作上，為滿足綠化率， 盡管許多的小區(qū)都進行了綠化，不過普遍都是自然生長，而且因為缺少必要的養(yǎng) 護，所以無法從整體上展現(xiàn)出美感。同時，還有的小區(qū)盡管進行了綠化設(shè)計，不 過卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區(qū)并不重視對于綠化 的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進行保養(yǎng)，個別的老舊小區(qū)還把小區(qū)的 綠地開墾改造成了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區(qū)的環(huán)境。（四）建設(shè)施工過程影響老舊小區(qū)改造過程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會對小區(qū) 居民日常生活造成一定影

27、響。由于改造過程存在各個管線部門共同施工，個別小 區(qū)施工現(xiàn)場混亂。例如驛前巷15a、15b小區(qū)施工過程安全防護措施不到位，施 工組織不夠合理導(dǎo)致未能有效進行施工，改造時間增加等問題。三、對策建議（一）增加小區(qū)功能在改造老舊小區(qū)的過程中，不但要穩(wěn)固樓體結(jié)構(gòu)、重新打造外觀、建立保暖 工程，而且還要合理的增設(shè)小區(qū)功能。一，改善小區(qū)居民水電供應(yīng)設(shè)施陳舊的情 況，并滿足居民平時的生活要求;二，對小區(qū)里違背規(guī)定的建筑進行清除，增加綠化和小區(qū)健身活動區(qū)域的面 積，加寬小區(qū)的道路，并要通過小區(qū)地基的實際情況，來在合理的位置建造地下 停車場以及供水排水系統(tǒng);最后，要改善臨街土地，以提高小區(qū)附近的經(jīng)濟價值，增加老

28、年活動場所。 利用完善的規(guī)劃以及所增加的功能，來全面的加強老舊小區(qū)的宜居程度和經(jīng)濟價 值，從而給居民打造出一個舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。（二）加強意見征求過程方案征求初期，應(yīng)盡量提高意見征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工 作。讓小區(qū)居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設(shè)計期間盡可能滿足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便后期改造過程中產(chǎn)生分歧導(dǎo)致減少不 必要的糾紛阻擾。（三）運用綠色生態(tài)環(huán)保理念來進行規(guī)劃設(shè)計（1）堅持以人為本要讓規(guī)劃工作具有科學(xué)合理性，并展現(xiàn)出綠化工作的成效。根據(jù)老舊小區(qū)的 設(shè)施條件，來有針對性的制定綠化規(guī)劃，保證規(guī)劃設(shè)計和實際情況能夠合理的融 合到一起，并實現(xiàn)點

29、、線、面的融合，如此一來就能夠改善綠地植被景觀，從而 打造出一個功能齊全的綠地系統(tǒng)。例如建立一個小游園，然后融合小區(qū)綠化的狀 況，在進行改造的小區(qū)內(nèi)創(chuàng)建休閑娛樂場所，然后根據(jù)住戶的各種要求，并利用 草坪、廣場等來把綠地分為各種功能區(qū)，每個分區(qū)單獨存在，但是均具有自己的 特點，能夠達到居民的種種要求;另外也可以進行主干道綠化的線狀綠地的建設(shè)，也就是在小區(qū)里把綠化按照 現(xiàn)狀來排列，把小區(qū)中處于分離狀態(tài)的綠地進行連接，以構(gòu)成一個綠色體系框架。（2）對綠地結(jié)構(gòu)進行改善，以加強綠地的生態(tài)收益。想要提升小區(qū)的環(huán)境，那么就要合理的使用好小區(qū)的綠地，全面的展現(xiàn)出 “綠肺”的功能。而想要實現(xiàn)這一目標，那么就要以

30、生態(tài)平衡為理念來創(chuàng)建綠化 環(huán)保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時還要合理的改善植被，全面 的展現(xiàn)出生態(tài)效果?？傮w來說的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生 態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進行融合才可以打造出結(jié)構(gòu)豐富 的綠地，這樣一來就能夠全面加強生態(tài)收益。（四）加強建設(shè)過程管理嚴格把控質(zhì)量，安全進度。與施工、監(jiān)理單位做好建設(shè)工作，合理施工組織 計劃，嚴格把關(guān)施工過程。既要保質(zhì)保量、按時交付工程。又盡可能減少改造過 程對居民日常生活造成的影響。（五）加強改造后的維護工作對老舊小區(qū)的改造成效只能夠體現(xiàn)較短的時間，若想長時間保持住戶宜居的 程度，那么還要全面和物業(yè)公司、居委

31、會等部門進行合作，來一同進行管理。根據(jù)在2016年度常委會城市供水條例和廣州市城市供水用水條例 執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ) 設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會將“推進老舊小 區(qū)微改造”定為常委會2017年重點調(diào)研課題之一。2017年3月，陳建華主任批 示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調(diào)研組，率隊多次深入調(diào)研，并要求 調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實踐經(jīng)驗，為推進該 項重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實地調(diào)研，并多次

32、深入 越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取 意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、越秀區(qū)政 府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會議，于6至7月先后赴杭州、北京、 天津、合肥進行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小 區(qū)綜合整治相關(guān)實踐案例分析、報道等文獻，充實基礎(chǔ)資料。在認真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項目，特別是在認真分析海珠區(qū)福南新街 16-27號大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進 行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進經(jīng)驗，書面征求課題調(diào)研組成員、 城建環(huán)資委員會委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂?/p>

33、家對報告初稿的意見，綜合形成了本調(diào) 研報告，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。一、我市老舊小區(qū)微改造工作情況及其分析（一）全市工作概況作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。 據(jù)2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計，我市擬將2000年前建成的779個老舊小區(qū)實 施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個、新中國成立后至1980 年建成老舊小區(qū)198個、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個、1990年至2000 年建成老舊小區(qū)326個，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米， 涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。我市老舊小區(qū)

34、微改造工作目前做法是由城市更新局統(tǒng)籌，牽頭制定具體落實 方案、工作流程和標準，協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，負責(zé)對各區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督;各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實主體，負責(zé)數(shù)據(jù)摸查、項目評估、方案編制、方案審定、 資金統(tǒng)籌、項目實施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機制、信訪維穩(wěn)等工作。 微改造已經(jīng)開展的工作有：一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組 織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進行系統(tǒng)摸查，同時了解民意訴求， 掌握老舊小區(qū)微改造一線實際情況。二是制定規(guī)范性文件和實施方案。2015年底，廣州市城市更新辦法發(fā) 布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案，

35、提 出有關(guān)任務(wù)目標，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。三是制定年度計劃推進落實。每年制定項目計劃和資金安排，2016、2017 年城市更新年度正式計劃共安排財政資金2.5億元，推進老舊小區(qū)微改造項目109個，涉及用地面積794公頃。其中，2016年安排項目19個，資金約5000 萬，總用地面積約268公頃;2017年安排90個,資金約2億，總用地面積約526公頃。（二）海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例分析福南新街大院位于南石頭街道泉塘社區(qū)，該大院包含廣州市四建公司、廣州 橡膠企業(yè)集團有限公司、廣州市機電研究所等單位的5個宿舍，屬于無物業(yè)管理 的老舊宿舍，水電氣基礎(chǔ)民生設(shè)施是上世紀

36、八十年代的產(chǎn)物，雖經(jīng)多次維修，但 設(shè)施設(shè)備仍然陳舊老化，管線破損十分嚴重，加上周邊商住小區(qū)增多、石溪水廠 搬遷等因素，造成附近區(qū)域供水水壓不足，其中16-27號大院三樓以上住戶用水 十分困難。此外，因該小區(qū)早年已進行房改，原屬單位市四建公司不再負責(zé)小區(qū) 內(nèi)部的公共環(huán)境和設(shè)施維護，同時也無物業(yè)管理。加上小區(qū)臨近珠江醫(yī)院，部分 居民將房屋違法改建為“房中房”出租，房管部門執(zhí)法難;外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴重等，導(dǎo)致社區(qū) 綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強烈。在市人大常委會執(zhí)法檢查后，海珠區(qū)委、區(qū)人大常委會、區(qū)政府迅速部署協(xié) 調(diào)改造工作。區(qū)城管、住建、科工商信局，

37、市自來水公司、燃氣公司、供電公司、 南石頭街道等共同配合，用半年多時間，基本完成了該大院的綜合改造工作。今 年春節(jié)前，新的供水系統(tǒng)已經(jīng)正式運行，居民用水難問題得到有效解決。大院的 公共用水改造工程中的泵房更新、大院內(nèi)戶外管道更新鋪設(shè)、電表后線路鋪設(shè)及 電表安裝等工程也已完成;周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴 福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動打造我市老舊小區(qū)微改造示范項目。 與此同時，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強烈的改造意愿。海珠區(qū)人大 常委會、區(qū)政府等也計劃以此為契機，為老舊小區(qū)微改

38、造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗， 開展了調(diào)研摸查，制定了實施方案和成立工作機構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請納入 市資金計劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤?。截?2月11日，項目立項調(diào)整待 召開區(qū)政府常務(wù)會議審定后實施。詳細設(shè)計方案和施工圖紙編制計劃于12月中 旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶 數(shù)摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號 大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料）。福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點：1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務(wù)下 達給南石頭街道后，該街道迅速行動，確立了從社區(qū)基本公共服

39、務(wù)需求著手的原則，將其列入街道2016年重點工作項目，制定實施方案，積極籌措資金，成立 專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認可和支持，抓緊推進。2.宣傳到位，發(fā)動深入。為使改造得到居民住戶支持，街道開展了大量居民 宣傳溝通工作，通過形式多樣的方式，運用公開信、告示欄、宣傳窗等載體向有 關(guān)居民群眾宣傳此次改造的方向和內(nèi)容。街道辦事處負責(zé)人多次召開居民會議， 現(xiàn)場聽取群眾意見、建議，盡量按照居民提出的要求進行改造;積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道 路。3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)， 為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不

40、支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造 經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點 做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員 逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達85%。此外，還針對居民提出的小區(qū) 環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進居民提高“自我 教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強化居民自治的責(zé)任感 和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負責(zé)改造 工作推進過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動群

41、眾 的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū) 改造氛圍。5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會和大樓 管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)， 及時處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體 居民通報改造工作進度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水 難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民 群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一 新，成效明顯，受到居民一致

42、好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達了強烈 的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會效果。（三）其他典型微改造項目現(xiàn)狀及其分析2017年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機暗訪等方式深入越秀 區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西 灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街 大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實地考察了多個典型 微改造項目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會、區(qū)政府、街道進行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典 型項目的工作重點、組織籌建方式及存在的問題

43、。1.上述典型項目的工作側(cè)重點。（1）以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：越秀區(qū)仰忠社區(qū)內(nèi)共有房屋138棟，其微改造項目以“三改造一落實”模式 推進，即改造公共設(shè)施（包括“三線”、“三管”、室外公共消防設(shè)施、小區(qū)視 頻監(jiān)控等），改造老舊房屋（包括樓道整飾、維修化糞池、樓道內(nèi)線管更換、維修 補建樓梯地名牌、改造小區(qū)圍墻等），改造人居環(huán)境（包括小區(qū)內(nèi)道路維修改造、 提升小區(qū)整體綠化、建設(shè)社區(qū)文化設(shè)施等），落實完善社區(qū)物業(yè)管理機制等;海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目將實施二次供水及完善消防設(shè)施 等民生工程作為改造重點;荔灣區(qū)西村街微改造項目對社區(qū)內(nèi)生活排污管段重新鋪設(shè)，改造化糞池，并 修整園區(qū)內(nèi)路

44、面，修繕西村文化廣場;白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項目主要改造了轄內(nèi)道 路，進行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。（2）以維護和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：荔灣區(qū)十三行街區(qū)遍布民國初期的小洋樓，該街區(qū)微改造項目（一期）按照修 舊如舊的原則實施，現(xiàn)已基本完成;恩寧路永慶坊將原來的民居功能轉(zhuǎn)換為商業(yè)功能，導(dǎo)入創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意、 教育等產(chǎn)業(yè);白云區(qū)柯子嶺微改造項目對牌坊及外立面進行了整改裝飾，并把握該村客家 文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。（3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：天河區(qū)針對城中村“臟、亂、差、堵”現(xiàn)象，選取了石牌村綠荷西大街等重 點街巷作為微改造試

45、點路段，進行了路段沿線外立面改造、沿線路面改造、沿線 地下綜合管線整治、排水工程和電氣照明燈改造以及街心公園建設(shè)及智能門禁安 裝等。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院進行了外立面整飾;黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項目實施方案的編制，計劃對文沖船廠生活區(qū)的破損 建筑外墻等進行整飾及改造。2.上述典型項目的組織模式與資金籌措特點。越秀區(qū)為貫徹落實市委主要領(lǐng)導(dǎo)“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)三線三 管整治試點”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點，成立了時任市人大常委會 領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社區(qū)微改造試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦 公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審 查等五

46、個專項工作小組，推進微改造落實，該項目總投資約為2950萬元，其中 市財政安排1450萬元，區(qū)財政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱 江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目通過居民自籌、政府補貼的形式解決資金來源， 其中政府負責(zé)公共部分的設(shè)施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元， 居民負責(zé)入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政 府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗”， 主要特點是在實踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及 工作條例、議事機制、社區(qū)微改造項目實施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng) 社區(qū)自治，社

47、區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工 作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同 監(jiān)督實施和驗收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項目以下水道、風(fēng)水亭、 路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、 居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護，對居民生活區(qū)實施改造，片區(qū)內(nèi) 43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團建設(shè) 及運營，并給予其15年的經(jīng)營權(quán)，計劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收 周期為12年半。期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確 定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試

48、點，政府計劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項目。 天河區(qū)組織相關(guān)部門、街道辦和石牌村改制公司，推進石牌綜合整治工程項目， 設(shè)立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯(lián)席會，項目一期市級 安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項目實 施過程中，區(qū)有關(guān)部門注重引導(dǎo)公眾參與到項目改造的各個階段，指導(dǎo)組建了建 管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設(shè)施缺失等 問題。（四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情 況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：1.對于微改造的思想認

49、識亟需提高和統(tǒng)一。調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，對于老舊小區(qū)微改造，個別區(qū)、街道乃至市有關(guān)部門不同程度 存在一些認識差異：一是有些認為老舊小區(qū)微改造投入大、產(chǎn)出小，與其花費大 量的人力、財力、物力進行修修補補、基礎(chǔ)加固，不如通過近期或假以時日的徹 底重建和安置更能提高行政績效、財政收入和居民幸福感，認為微改造沒有太強 的必要性和緊迫性;二是有些認為微改造已經(jīng)納入全市城市更新總體工作大局，主動權(quán)和決定權(quán) 在市級層面，區(qū)、街道一級自主空間不大，加上老舊小區(qū)住戶利益訴求多樣且不易調(diào)和，工作難度較大，容易導(dǎo)致作為“夾心層”的區(qū)、街道產(chǎn)生畏難情緒和“等 靠要”、“拖推避”思想，積極性不高;三是對于微改造作為里子工程的本質(zhì)

50、、主要工作內(nèi)容、階段性任務(wù)認識不統(tǒng) 一，工作輕重緩急未作區(qū)分，后續(xù)工作推進不夠徹底等，出現(xiàn)了諸如專門建墻遮 擋部分老舊房屋;寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等 工作細節(jié)把握不嚴、標準不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū) 微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認識。2.老舊小區(qū)微改造總體規(guī)劃亟需制定。廣州市作為超大型城市，居民小區(qū)數(shù)量龐大，老舊小區(qū)為數(shù)也不少，雖然市 城市更新局2016年初步摸查了全市老舊小區(qū)情況并將779個老舊小區(qū)納入微改 造計劃，但因老舊小區(qū)微改造工作總體上仍處于“訂單式”、“報銷式”的初級 工作階段，存在改造范圍不夠明晰、

51、改造項目的申報和確定標準有待進一步統(tǒng)一、 申報流程有待進一步完善等問題。具體表現(xiàn)為：有些區(qū)基本公共服務(wù)尚有缺失的 小區(qū)沒有列入全市的改造計劃，如海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院;有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程;有些區(qū)將房屋條件惡劣、安全隱患嚴重、基本不適宜人居住的區(qū)域卻納入了 微改造項目;將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小 區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解 到，有關(guān)方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨著年代推進、 工程建設(shè)標準不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將

52、逐步形成。一般 情況下，商品房二三十年才會出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久 失修一樣會出現(xiàn)問題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標性樓 盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分 外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于 消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和 需改造范圍的工作機制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎(chǔ)上制定市、 區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實施策劃和實施計劃。3.資金保障效度、力度亟需提升。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我市老舊小區(qū)微改造一方面存在資金投入力度

53、與其他大型城市有 一定差距，另一方面又出現(xiàn)財政支出進度不理想，原因主要包括：一是部分區(qū)未 提前、全面考慮老舊小區(qū)微改造的工作特點和程序，導(dǎo)致資金需求和年度預(yù)算編 制不盡科學(xué)合理;二是街道作為微改造工作主體，開展此項工作的相關(guān)人員對工作程序和資金 申請、使用等流程還不夠熟悉，工作未能按計劃推進，資金支出相應(yīng)受到影響;三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各 區(qū)財政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財政資金，造成 市安排的資金支出進度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標準財政出資項目沒 能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項目。廣州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標準的建設(shè) 內(nèi)容

54、中的規(guī)定項目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃氣入戶改造等規(guī)定由 個人出資。相當數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項目改造過程中對此未能有效覆蓋， 導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項目的整體效果。同時，由于我市 老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作， 僅靠政府財政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。經(jīng)初步梳理我國有關(guān)老舊小區(qū)微改造的法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)涉及老舊小區(qū)微改造 工作的內(nèi)容散見于物權(quán)法城鄉(xiāng)規(guī)劃法建筑法節(jié)約能源法消防 法防震減災(zāi)法物業(yè)管理條例等法律法規(guī)中，容易出現(xiàn)以下問題：首先 是缺乏專門性、位階高的

55、國家層面的法律法規(guī)，適用有關(guān)法條時容易出現(xiàn)多頭適 用或互相制約、互為前提的情況，且規(guī)范效力不足;其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實踐指導(dǎo)性不夠 強;再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復(fù)雜，除包括改造目標、范 圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認定、各利益主體權(quán)責(zé)劃分、資金籌措渠道 來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市 尚未出臺關(guān)于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財稅、產(chǎn)業(yè)、金 融、文化保護等部門也未出臺相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范 有序開展。5.工作標準規(guī)范、審批程序有待完善。經(jīng)查，目前我市已經(jīng)出臺的有關(guān)老

56、舊小區(qū)微改造的政策文件，涉及到建設(shè)標 準的主要是市城市更新局印發(fā)的廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案，方案中所 附微改造建設(shè)標準中部分項目的建設(shè)標準比較宏觀、概括，具體操作性和指引性 不夠強;涉及到技術(shù)指引的較為詳細的目前只有關(guān)于“三線”整治的實施方案和技 術(shù)指引（試行），其余改造工程項目暫無詳細的技術(shù)規(guī)范和導(dǎo)則;涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的廣州市微改造工作流 程指引（試行），其內(nèi)容較為簡要，有待進一步細化，等等。因此，目前相關(guān)操 作標準和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強、項目繁多且分散、工程 簽證變更多

57、等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項目施工許可等審 批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進行規(guī)劃用地 報建和衛(wèi)生防疫等的方案報批，但在微改造項目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手 續(xù)時，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都 需要盡快在審批程序上出臺具體指引。6.工作協(xié)調(diào)機制不夠完善。老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部 門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃氣、通信等有 關(guān)部門時，存在較大難度，一些企業(yè)以當年沒有計劃安排請業(yè)主自行申報列入明 年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者

58、重復(fù)遷改等后續(xù)問題， 對項目進度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開 始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個微改造項目仍未有一個項目的三線整治工作完 成現(xiàn)場施工，嚴重影響后續(xù)工程的實施。7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進一步研究解決。受土地、規(guī)劃、消防標準提高和周邊已有建筑影響，老舊建筑功能布局改變 困難，增設(shè)公共設(shè)施相對復(fù)雜，特別是增設(shè)電梯方面，目前列入微改造計劃的老 舊小區(qū)成功增設(shè)電梯的案例不多。其中，主要面臨的困難有：底層居民因沒有實 惠，且受采光、噪聲和擠占公共空間等不利影響，基本不支持;未滿足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時間等要求;受周邊管線和電力增

59、容等條件制約。8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南 新街16-27號大院）及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時由于產(chǎn)權(quán)原因造成維 修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市 住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于 老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上 世紀90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不 服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標準普遍偏低，部分房屋租金可能還 不及管理和維修成本，增加財

60、政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋， 并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措 施難以有效解決實際的急迫性問題。9.物業(yè)管理機制亟待建立。我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機制有所欠缺，在衛(wèi)生保 潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無 物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈 現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機制方面的確是有 所欠缺的。雖然在廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案有所提及，但至今未明確 老舊小區(qū)微改造項目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護管養(yǎng)資金來源、長