某溫泉度假村綜合開發(fā)項(xiàng)目可研報告

1、目 錄 TOC o 1-2 u 前 言 PAGEREF _Toc340586935 h 1第一章 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc340586936 h 21.1項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc340586937 h 21.2建設(shè)單位簡介 PAGEREF _Toc340586938 h 21.3報告編制依據(jù) PAGEREF _Toc340586939 h 31.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc340586940 h 31.5項(xiàng)目總投資估算 PAGEREF _Toc340586941 h 41.6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc340586942 h 51.7

2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc340586943 h 51.8主要評價與結(jié)論 PAGEREF _Toc340586944 h 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 PAGEREF _Toc340586945 h 82.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 PAGEREF _Toc340586946 h 82.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 PAGEREF _Toc340586947 h 102.3行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)分析 PAGEREF _Toc340586948 h 12第三章 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析 PAGEREF _Toc340586949 h 133.1旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc340586950 h 1

3、33.2涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc340586951 h 163.3我國旅游業(yè)發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc340586952 h 19第四章 項(xiàng)目市場分析 PAGEREF _Toc340586953 h 224.1項(xiàng)目設(shè)計理念 PAGEREF _Toc340586954 h 224.2周邊可借旅游資源 PAGEREF _Toc340586955 h 224.3項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc340586956 h 264.4客源市場預(yù)測 PAGEREF _Toc340586957 h 274.5價格的定位 PAGEREF _Toc340586958 h 314.

4、6項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc340586959 h 31第五章 項(xiàng)目選址 PAGEREF _Toc340586960 h 345.1項(xiàng)目選址 PAGEREF _Toc340586961 h 345.2項(xiàng)目自然地理?xiàng)l件 PAGEREF _Toc340586962 h 345.3土地利用 PAGEREF _Toc340586963 h 365.4拆遷及安置 PAGEREF _Toc340586964 h 36第六章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc340586965 h 376.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc340586966 h 376.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 PA

5、GEREF _Toc340586967 h 37第七章 項(xiàng)目工程方案 PAGEREF _Toc340586968 h 427.1設(shè)計依據(jù) PAGEREF _Toc340586969 h 427.2設(shè)計原則 PAGEREF _Toc340586970 h 427.3總平面設(shè)計 PAGEREF _Toc340586971 h 437.4公用配套工程 PAGEREF _Toc340586972 h 43第八章 節(jié)能方案分析 PAGEREF _Toc340586973 h 468.1用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范 PAGEREF _Toc340586974 h 468.2項(xiàng)目能耗狀況分析 PAGEREF _Toc

6、340586975 h 478.3項(xiàng)目節(jié)能措施 PAGEREF _Toc340586976 h 508.4節(jié)能效果分析 PAGEREF _Toc340586977 h 52第九章 環(huán)境保護(hù)與消防 PAGEREF _Toc340586978 h 539.1環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc340586979 h 539.2消防 PAGEREF _Toc340586980 h 56第十章 人力資源配置與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 PAGEREF _Toc340586981 h 5910.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc340586982 h 5910.2勞動定員和人員培訓(xùn) PAGEREF _Toc340

7、586983 h 5910.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 PAGEREF _Toc340586984 h 6010.4項(xiàng)目建設(shè)管理與招投標(biāo) PAGEREF _Toc340586985 h 63第十一章 投資估算和資金籌措 PAGEREF _Toc340586986 h 6511.1投資估算 PAGEREF _Toc340586987 h 6511.2資金籌措 PAGEREF _Toc340586988 h 67第十二章 財務(wù)評價 PAGEREF _Toc340586989 h 6812.1評價依據(jù) PAGEREF _Toc340586990 h 6812.2經(jīng)營收入 PAGEREF _Toc34058699

8、1 h 6812.3項(xiàng)目營業(yè)成本 PAGEREF _Toc340586992 h 7112.4財務(wù)盈利能力分析 PAGEREF _Toc340586993 h 7212.5不確定性分析 PAGEREF _Toc340586994 h 7212.6財務(wù)評價結(jié)論 PAGEREF _Toc340586995 h 73第十三章 社會影響分析 PAGEREF _Toc340586996 h 7413.1對當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入的影響 PAGEREF _Toc340586997 h 7413.2旅游興縣，改善投資環(huán)境 PAGEREF _Toc340586998 h 7413.3對所在區(qū)域居民生活質(zhì)量的影響 P

9、AGEREF _Toc340586999 h 7413.4對當(dāng)?shù)厣鐣?wù)容量、基礎(chǔ)設(shè)施的影響 PAGEREF _Toc340587000 h 75第十四章 項(xiàng)目風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc340587001 h 7614.1 資源風(fēng)險 PAGEREF _Toc340587002 h 7614.2 市場風(fēng)險 PAGEREF _Toc340587003 h 7614.3 環(huán)保風(fēng)險 PAGEREF _Toc340587004 h 7614.4 資金風(fēng)險 PAGEREF _Toc340587005 h 7714.5工程設(shè)計方案風(fēng)險 PAGEREF _Toc340587006 h 7714.6 綜

10、合風(fēng)險評價 PAGEREF _Toc340587007 h 77第十五章 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc340587008 h 7915.1結(jié)論 PAGEREF _Toc340587009 h 7915.2建議 PAGEREF _Toc340587010 h 791、附表：項(xiàng)目總投資估算表（附表一）；營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表（附表二）；總成本費(fèi)用估算表（附表三）；固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表（附表四）；工資福利估算表（附表五）；能源動力費(fèi)估算表（附表六）；利潤及利潤分配表（附表七）；項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表（附表八）。二、附圖：前 言據(jù)中國旅游研究院統(tǒng)計數(shù)顯示：201

11、1年國內(nèi)旅游人數(shù)約26億人次，同比增長12%；國內(nèi)旅游收入約1.9萬億元，同比增長21%，旅游產(chǎn)業(yè)運(yùn)行總體上處于令人滿意的“較為景氣”區(qū)間。改革開放以來，隨著中國旅游業(yè)的高速發(fā)展，我國的旅游行業(yè)發(fā)生了巨大的變化，特別是近十年來，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，從業(yè)人員不斷增加，經(jīng)營體制不斷創(chuàng)新，經(jīng)營環(huán)境不斷改善，旅游行業(yè)已經(jīng)成為我國拉動經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大就業(yè)渠道的重要的服務(wù)行業(yè)之一。預(yù)計到2015年，我國中西部地區(qū)的旅游收入將占到全國旅游總收入的50%左右。中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要中指出：到“十二五”期末，旅游業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長

12、、惠民生的戰(zhàn)略中發(fā)揮更大功能。在此背景條件下，XXX縣XXX臍橙場提出本項(xiàng)目的建設(shè)計劃，項(xiàng)目在擁有獨(dú)特的溫泉資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊地理環(huán)境和客源情況提出開發(fā)名貴花卉樹木園、客家畬族風(fēng)情街、溫泉康療、果園采摘、度假休閑等形式相結(jié)合的特色溫泉旅游理念，按照“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”及“溫泉+康復(fù)療養(yǎng)”的綜合模式，在現(xiàn)階段有相當(dāng)好的發(fā)展前景和增值空間，是不可多得的旅游資源開發(fā)項(xiàng)目。第一章 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：XXX縣XX橙香源溫泉度假村綜合開發(fā)項(xiàng)目；2、建設(shè)單位：XXX縣XXX臍橙場；3、建設(shè)地點(diǎn)：XXX縣XXX熱水村；4、注冊資本：5000萬人民幣；5、企業(yè)類型：有限責(zé)任公司；6、經(jīng)營范圍

13、：臍橙、柑桔、其他水果種植銷售等；7、項(xiàng)目法人：XXX；8、用地面積：1250畝；9、建設(shè)目標(biāo)：項(xiàng)目采用先進(jìn)理念和高規(guī)格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并結(jié)合中西方建筑風(fēng)格，使之成為XXX旅游市場的一面新旗幟。1.2建設(shè)單位簡介XXX縣XXX臍橙場為個人獨(dú)資企業(yè)，為更好的開發(fā)利用當(dāng)?shù)刎S富地?zé)崴Y源，XXX縣XXX臍橙場擬在當(dāng)?shù)刈猿闪XX縣XXX臍橙場垇?zhàn)斜车責(zé)崴V，對垇?zhàn)斜车責(zé)崴V進(jìn)行總體開發(fā)。項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置健全，人員搭配合理，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)實(shí)力雄厚，網(wǎng)絡(luò)了一批項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營理念超前、開發(fā)能力突出的骨干人才，為引領(lǐng)企業(yè)在XXX旅游行業(yè)、領(lǐng)域占有一席之地奠定了扎實(shí)的人才、資金和管理基礎(chǔ)

14、。1.3報告編制依據(jù)1）XXX旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2005-2020年）；2）XXX國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（2011-2015年）；3）XXX縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（2011-2015年）；4）XXX縣城市總體規(guī)劃(修編)（2004-2020）；5）國家、XXX以及XXX政府相關(guān)政策及法律法規(guī)；6）企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料。1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目建設(shè)總用地面積1250畝（其中生態(tài)果園區(qū)占地面積200畝、游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積180畝、名貴樹木花卉區(qū)占地面積380畝、溫泉沐浴康療區(qū)占地面積370畝、度假休閑區(qū)占地面積130畝）。項(xiàng)目總

15、建筑面積為162100平方米（其中生態(tài)果園區(qū)建筑面積270平方米；游客服務(wù)綜合區(qū)建筑面積34000平方米；名貴樹木花卉區(qū)建筑面積230平方米；溫泉沐浴康療區(qū)建筑面積67600平方米；度假休閑區(qū)建筑面積62500平方米）。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目主要由生態(tài)果園區(qū)、游客綜合服務(wù)區(qū)、名貴樹木花卉區(qū)、溫泉沐浴康療區(qū)及度假休閑區(qū)五大區(qū)組成，各區(qū)建設(shè)內(nèi)容如下：1）生態(tài)果園區(qū)占地面積200畝，主要建設(shè)游客休息室、便民服務(wù)處及售票點(diǎn)共270平方米、景觀道20畝及果園地179.6畝等相配套的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。2）游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積180畝，主要建設(shè)大型購物中心3500平方米、綜合樓3000平方米（含醫(yī)務(wù)室120平

16、方米，游客休息室600平方米）、度假公寓18000平方米、特色餐廳1500平方米、客家畬族風(fēng)情一條街8000平方米、景觀廣場12.75畝、公共停車場56畝及綠化40畝，一公里進(jìn)場道路36.00畝，等相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。3）名貴樹木花卉區(qū)主要建設(shè)便民服務(wù)處50平方米、觀光亭150平方米、售票點(diǎn)30平方米，建設(shè)花卉園135.00畝、名貴樹木園154.00畝、觀光湖60.00畝，景觀道50.67畝及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。4）溫泉沐浴康療區(qū)主要建設(shè)康療養(yǎng)生房16000平方米、星級賓館40000平方米、會議中心10000平方米、運(yùn)動館1600平方米、水上樂園130畝、露天康療40畝、綠化80畝、道路54.3畝

17、等配套基礎(chǔ)設(shè)施。5）度假休閑區(qū)主要建設(shè)不同風(fēng)格的各類生態(tài)小屋62500平方米，娛樂場地20畝、綠化43畝、道路29.5畝，總占地130畝。1.5項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資為49086.03萬元，其中建筑工程費(fèi)用33204.53萬元，設(shè)備購置7510.00萬元，安裝費(fèi)用450.60萬元，土地購置費(fèi)1600.00萬元，其他費(fèi)用2175.08萬元，基本預(yù)備費(fèi)用3145.82萬元，鋪底流動資金1000.00萬元。二、資金籌措：項(xiàng)目總投資為49086.03萬元，全由建設(shè)單位自籌。三、項(xiàng)目分年度投資計劃表1-1 項(xiàng)目分年度投資計劃表單位：萬元序號建設(shè)期第一年建設(shè)期第二年建設(shè)期第三年建設(shè)期第四年時間2011.

18、10-2013.092013.10-2014.092014.10-2015.092015.10-2016.09分年投資額12000.1018000.1110080.809005.02總投資額49086.031.6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)期計劃安排48個月（其中項(xiàng)目前期工作安排6個月，項(xiàng)目施工期安排42個月），具體實(shí)施進(jìn)度詳見第九章。1.7主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：表1-2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 名稱序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量（人民幣）備注一總投資萬元49086.031.1固定資產(chǎn)投資萬元48086.031.2鋪底流動資金萬元1000.00二資金籌措萬元2.1企業(yè)自籌資金萬元4908

19、6.03三旅游年平均收入萬元12983.24計算期年平均收入四成本費(fèi)用萬元4.1年經(jīng)營成本萬元1402.61計算期內(nèi)年平均值4.2年總成本萬元3930.31計算期內(nèi)年平均值五主要動力用量5.1新水萬噸/年53.465.2電力萬度/年363.005.3液化氣噸/年1100六勞動定員人400七用地指標(biāo)八項(xiàng)目占地畝1250.008.1總建筑面積平方米1646008.2建筑占地面積平方米693008.3營業(yè)稅金及附加萬元839.61計算期年平均值8.4所得稅（稅金）萬元2053.33計算期年平均值九投資財務(wù)內(nèi)部收益率9.1稅前15.24%9.2稅后12.11%十項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值10.1稅前萬元254

20、23.58（IC=8）10.2稅后萬元13395.56（IC=8）十一項(xiàng)目投資回收期11.1稅前年7.34（含建設(shè)期）11.2稅后年9.13（含建設(shè)期）十二計算期年均凈利潤萬元6159.99計算期年平均值1.8主要評價與結(jié)論經(jīng)財務(wù)分析綜合評價，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。XXX縣安西橙香源溫泉度假村綜合開發(fā)項(xiàng)目充分利用了當(dāng)?shù)氐責(zé)豳Y源和具有醫(yī)療保健功能的溫泉，同時開發(fā)相應(yīng)的旅游項(xiàng)目，為周邊各省市地區(qū)人民提供休閑度假、治病健身的娛樂療養(yǎng)勝地，符合國家產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，是地方政府鼓勵和優(yōu)先發(fā)展的項(xiàng)目。本項(xiàng)目周邊旅游資源十分豐富，待本項(xiàng)目實(shí)施并投入運(yùn)營后，完全有可能成為這一地區(qū)的旅游接待基地，如

21、宣傳到位，運(yùn)作得力，將會起到“激活一點(diǎn)、帶動全盤”的作用。因此，XXX縣安西橙香源溫泉度假村綜合開發(fā)項(xiàng)目在現(xiàn)階段有相當(dāng)好的發(fā)展前景和增值空間，是不可多得的旅游資源開發(fā)項(xiàng)目。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景2.1.1產(chǎn)業(yè)政策2009年國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過了關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見。會議強(qiáng)調(diào)，要放寬旅游市場準(zhǔn)入，鼓勵社會資本和各種所有制企業(yè)公平參與。推進(jìn)國有旅游業(yè)企業(yè)改組改制，支持民營和中小旅游企業(yè)發(fā)展，積極引進(jìn)外資旅游企業(yè)。此舉意味著旅游業(yè)定位已抬高至國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，未來旅游行業(yè)將加快發(fā)展，進(jìn)入長期快速成長期。國家為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見，

22、之后出臺貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點(diǎn)工作分工方案的精神，更加明確我國將放寬旅游市場準(zhǔn)入，鼓勵社會資本公平參與旅游業(yè)發(fā)展，鼓勵各種所有制企業(yè)依法投資旅游產(chǎn)業(yè)等。作為最早對外開放的產(chǎn)業(yè)之一，我國旅游業(yè)發(fā)展實(shí)踐證明，深化改革、不斷開放是優(yōu)化旅游環(huán)境、推動旅游產(chǎn)品多樣化、提高服務(wù)水平的必由之路。而關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見及貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點(diǎn)工作分工方案的出臺，無疑讓整個行業(yè)為之振奮。要讓我國旅游業(yè)加速發(fā)展，就要打破社會資金進(jìn)入旅游行業(yè)的政策壁壘，創(chuàng)造有利于公平競爭、有利于創(chuàng)新的政策環(huán)境，而市場準(zhǔn)入的被放寬，無疑將成為一種實(shí)實(shí)在在的助推劑。2.1.2行業(yè)規(guī)劃中國旅游業(yè)“

23、十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要中指出：到“十二五”期末，旅游業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長、惠民生的戰(zhàn)略中發(fā)揮更大功能。我國旅游業(yè)在世界旅游業(yè)格局占據(jù)更重要的地位，在國際旅游事務(wù)中的影響力進(jìn)一步提高，建設(shè)世界旅游強(qiáng)國邁出堅實(shí)步伐。旅游服務(wù)質(zhì)量明顯提高，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)，力爭2020年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益基本達(dá)到世界旅游強(qiáng)國水平。2.1.3區(qū)域發(fā)展規(guī)劃XXX正在全力推進(jìn)特大型、區(qū)域性、現(xiàn)代化中心城市建設(shè)，對接與融入珠三角（包括港澳）地區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角地區(qū)，為“十二五”期間旅游發(fā)展帶來許多

24、有利因素。在XXX旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要指出要大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，打造區(qū)域性旅游中心。整合旅游資源，編制精品旅游路線，提升旅游產(chǎn)品的內(nèi)涵和競爭力。依托贛州紅色文化、客家文化、宋城文化資源優(yōu)勢，推行“文化旅游”發(fā)展模式，大力發(fā)展贛南特色文化和生態(tài)休閑旅游，加快旅游商品研發(fā)、生產(chǎn)銷售體系建設(shè)，形成文化休閑中心和會務(wù)商務(wù)中心。充分利用綠色生態(tài)資源，發(fā)展鄉(xiāng)村生態(tài)旅游和農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游，打造對接粵港澳、閩臺地區(qū)的旅游后花園，“十二五”期末，文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)總收入要翻兩番以上。XXX縣旅游業(yè)在近兩年來也有較快的發(fā)展，與國內(nèi)同類景區(qū)相比，XXX縣旅游業(yè)還存在一定的差距。因此，XXX縣旅游局適時提出了貫徹

25、落實(shí)的具體措施，報告中提出以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，弘揚(yáng)蘇區(qū)精神，堅持“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場運(yùn)作”的原則，深化改革，走可持續(xù)發(fā)展之路，發(fā)展大旅游。要有針對性地做好我縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展八年的項(xiàng)目規(guī)劃。旅游發(fā)展，規(guī)劃先行。著重開發(fā)好紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)休閑旅游資源，做好專項(xiàng)旅游規(guī)劃，研究可行資源布局，科學(xué)開發(fā)建設(shè)實(shí)施步驟。抓好以旅游度假為主題的休閑、生態(tài)旅游產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)。如光明山文化生態(tài)旅游度假區(qū)、金盆山綠色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、安西熱水溫泉度假村的規(guī)劃、三公山宗教養(yǎng)生度假區(qū)、以五渡港水庫休閑度假區(qū)的規(guī)劃及建設(shè)工作。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1項(xiàng)目建設(shè)能帶動當(dāng)

26、地經(jīng)濟(jì)發(fā)展旅游業(yè)將是XXX縣重要的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目實(shí)施將有力推進(jìn)XXX縣旅游業(yè)搶抓發(fā)展契機(jī)、促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)再上新臺階的戰(zhàn)略。項(xiàng)目建設(shè)中設(shè)計建設(shè)客家畬族文化特色街，可提供當(dāng)?shù)鼐用裨O(shè)攤銷售具有當(dāng)?shù)靥厣穆糜渭o(jì)念品；同時項(xiàng)目建設(shè)能提供400人就業(yè)，不僅能解決XXX縣XXX大部分生活困難居民就業(yè)難問題，在一定程度上將為XXX創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長平臺，有助于促進(jìn)XXX縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)能使當(dāng)?shù)刭Y源能得到合理的開發(fā)利用項(xiàng)目位于XXX縣城南東150方向直距39km的XXX熱水村。地理坐標(biāo)：東經(jīng)11507301150900、北緯250830251000，面積3.255km2。礦區(qū)屬中低山-

27、丘陵地貌，山嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏?？傮w地勢東高西低。山頂標(biāo)高一般為400500m，最大標(biāo)高753m，溫泉處最低標(biāo)高210m，相對高差200540m。地表熱水溫度一般54，流量為200噸/日，一年四季變化不大。水為無色，清澈透明、苦味、具有H2S氣味。通過分析，該熱水PH值為7.3，礦化度為580.43mg/L,總硬度20.95mg/L（以CaCO3計），屬中性極軟淡水，根據(jù)分析結(jié)果，對照標(biāo)準(zhǔn)，該熱水達(dá)到中溫醫(yī)療礦泉水命名標(biāo)準(zhǔn)，可作為醫(yī)療礦泉水。XXX縣XXX臍橙場已經(jīng)制定了合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)刭Y源的科學(xué)決策，項(xiàng)目的建設(shè)能使當(dāng)?shù)刭Y源得到合理的利用，同時也將促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的改善。2.2.3項(xiàng)目

28、建設(shè)能提升當(dāng)?shù)芈糜喂δ躕XX縣旅游業(yè)雖然已經(jīng)取得了重大成績，但與國內(nèi)著名景點(diǎn)及歐美等世界旅游發(fā)達(dá)國家相比，休閑旅游發(fā)展還是缺乏新亮點(diǎn)和吸引力，產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化、國際化程度還有待進(jìn)一步提高。隨著近年XXX旅游業(yè)的發(fā)展，客家文化等元素引起了學(xué)者和社會人士的極大興趣，也引起了國際旅游界的關(guān)注。本項(xiàng)目的實(shí)施將加速XXX旅游由景點(diǎn)旅游向城市旅游和休閑養(yǎng)生度假旅游的轉(zhuǎn)變，從而進(jìn)一步完善XXX縣的旅游格局。2.3行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)分析項(xiàng)目屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)第一類“鼓勵類”中第三十四項(xiàng)“旅游業(yè)”的第二條“鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游、森林旅游、工業(yè)旅游、體育旅游、紅色旅游、民族風(fēng)情游及其它旅游資源綜合開發(fā)服

29、務(wù)項(xiàng)目 ”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。項(xiàng)目屬于XXX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄第一類“鼓勵類”中第三項(xiàng)“服務(wù)業(yè)”中第八條“旅游會展業(yè)”的第533號“工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、森林旅游、生態(tài)旅游及其它旅游資源綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。項(xiàng)目建設(shè)符合國家、地方產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入相關(guān)規(guī)定，且屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，符合國家及當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，因此擬建項(xiàng)目不涉及宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，且有利于促進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，有利于維護(hù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。第三章 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析3.1旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r3.1.1我國旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀改革開放以來，我國國內(nèi)旅游發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一

30、種低消費(fèi)、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。旅游基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)發(fā)展很快，但仍不能適應(yīng)國內(nèi)旅游發(fā)展速度的要求。從總的旅游人數(shù)和回籠貨幣來看，旅游人次數(shù)穩(wěn)步增加，旅游消費(fèi)額逐步提高，人數(shù)平均每年增長10%以上，旅游消費(fèi)總額平均年增長率亦在10%以上。從旅游消費(fèi)方式和旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，絕大部分屬于觀光旅游，文化型、享受型極少。即走馬觀花式的參觀型旅游活動多，而修學(xué)、健身、尋根、考察、探奇、了解風(fēng)土人情的專項(xiàng)特點(diǎn)旅游較少。一般游客住低檔旅館，飲食簡單。據(jù)統(tǒng)計，在旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，吃住行比重高達(dá)85%，而游覽購物僅占15%。旅游整體消費(fèi)水平低。從旅游的地域性和客源分布來看，國內(nèi)旅游熱點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)

31、較發(fā)達(dá)，知名度較高，旅游基礎(chǔ)設(shè)施較完善的旅游勝地，如北京、江浙滬、廣東等地。象敦煌、九寨溝、西雙版納、黃果樹瀑布等風(fēng)景點(diǎn)由于交通不便相對處于溫冷點(diǎn)。從距離上看，一般以中近距離旅游為主，遠(yuǎn)距離旅游為輔。如桂林主要以粵湘鄂的旅游者為主，杭州主要以江浙滬的旅游者為主，北戴河以京津冀遼的旅游者為主。3.1.2當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、XXX旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：近年來，XXX委、省政府將旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)龍頭加以扶持與發(fā)展。為江西旅游確定了發(fā)展地位、發(fā)展目標(biāo)。在省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全省旅游業(yè)圍繞“紅色搖籃綠色家園觀光度假休閑旅游勝地”總體定位，堅持轉(zhuǎn)變旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)旅游產(chǎn)

32、業(yè)集約型發(fā)展，提高旅游產(chǎn)業(yè)競爭力，全力打造“中國紅色旅游首選地、國際生態(tài)旅游必選地、世界觀光度假休閑旅游勝地”三大品牌，取得了跨越發(fā)展的成效。江西旅游接待人數(shù)每年遞增1000萬人次， 2010年，全省接待旅游者近1.1億人次，同比增長15%左右。二、XXX旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：XXX旅游開發(fā)建設(shè)現(xiàn)呈現(xiàn)良好態(tài)勢，“十一五”時期，先后有9家單位成功創(chuàng)建為國家4A級旅游景區(qū)，2家被批準(zhǔn)為國家3A級旅游景區(qū)；瑞金被評為“XXX旅游強(qiáng)縣”。 紅色旅游也得到較快發(fā)展。興國“六園”、石城九寨溫泉、龍南武當(dāng)山、大余牡丹亭景區(qū)、梅嶺古驛道、定南文化生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園等景區(qū)開發(fā)建設(shè)有了新進(jìn)展；安遠(yuǎn)三百山景區(qū)及東江溫泉旅游度

33、假區(qū)旅游開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模；瑞金景區(qū)申報國家級風(fēng)景名勝區(qū)通過了省級評審，中心城區(qū)城市中央公園、章江南岸濱江公園、城展館、贛縣客家名人公園等旅游休閑資源開發(fā)利用邁出新步伐。2010年，全市旅游接待總?cè)藬?shù)1400萬人次，“十一五”時期年均增長18.17%。三、XXX縣旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：近幾年來，XXX縣利用第十九屆世界客屬懇親大會和中國（贛州）第四屆臍橙節(jié)這兩個契機(jī)，主動出擊， 我縣“客鄉(xiāng)橙園”列為第十九屆世界客屬懇親大會的主要參觀點(diǎn)之一和第四屆臍橙節(jié)承辦地，取得了空前的宣傳效果。與此同時，將“紅色”旅游資源和“綠色”旅游資源有機(jī)結(jié)合，整體開發(fā)推介；對“古色”旅游資源以保護(hù)為主進(jìn)行合理規(guī)劃，從發(fā)展旅

34、游，建設(shè)綠色生態(tài)XXX的目標(biāo)出發(fā)，圍繞旅游主題品牌臍橙，制定了“一軸帶五環(huán)”整體布局。并請有資質(zhì)單位對旅游發(fā)展做出了總體規(guī)劃。XXX縣在旅游發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)中處于贛州城市中心旅游區(qū)范圍內(nèi)，又是這個區(qū)內(nèi)距珠江三角洲較近的一個縣，處于珠江三角洲500公里市場輻射范圍之內(nèi)。既有較好的當(dāng)?shù)乜驮词袌?，又更靠近珠江三角洲這一最大的目標(biāo)客源市場，所處位置珠三角游客主要出游（尤其是自駕車出游）方向之一東北方向上，市場優(yōu)勢比較突出。XXX縣通過大力宣傳推介，并采取一系列有力措施，旅游觀光的游客量增幅較大并呈良性發(fā)展趨勢。XXX縣有“江南第一塔”大圣寺塔、古意猶存的玉帶橋、延綿清澈的北江源、神韻秀麗的金盆山、神奇的

35、天然藥石麥飯石、百里臍橙帶、贛粵邊三年游擊戰(zhàn)爭中心區(qū)油山，紅軍長征第一仗遺址等一系列旅游資源，并且由于科學(xué)發(fā)展觀的提出，旅游配套設(shè)施的日臻完善以及旅游業(yè)發(fā)展扶持政策的相繼出臺，不但為XXX縣旅游業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，而且為旅游業(yè)發(fā)展提供了政策保障，因此XXX縣旅游業(yè)前景廣闊，具有巨大的市場開發(fā)潛力。3.2涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3.2.1我國涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)過30多年的高速發(fā)展，一種全新的休閑度假方式溫泉生活方式已經(jīng)形成。我國溫泉旅游從起步至今，短短十年時間取得了長足發(fā)展，甚至在規(guī)模、功能、產(chǎn)品等某些方面已經(jīng)超越了溫泉發(fā)達(dá)國家的水平，但從整體而言，中國溫泉旅游仍處于發(fā)育期，其產(chǎn)品形

36、態(tài)、市場形態(tài)和結(jié)構(gòu)形態(tài)均不夠成熟。據(jù)初步統(tǒng)計，全國溫泉已有3000余處，溫泉旅游的火爆，不僅成為了眾多投資商的焦點(diǎn)，也成為溫泉所在地政府招商引資、發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的金字招牌。我國溫泉旅游業(yè)從整體上來看，是以露天溫泉沐浴為主導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費(fèi)產(chǎn)品。從1998年開始，其主要特征是把溫泉沐浴從室內(nèi)發(fā)展到露天、半露天，強(qiáng)化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運(yùn)動的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位。從經(jīng)營情況來看，產(chǎn)品設(shè)計的差異化、項(xiàng)目規(guī)?；凸芾矸?wù)的品牌化直接決定企業(yè)的經(jīng)營和銷售。珠海御溫泉是國內(nèi)第一家日式露天溫泉，其產(chǎn)品設(shè)計著重在文化、人性化和細(xì)節(jié)上做文章，做到了

37、小而精和新且奇，重視市場營銷和品牌推廣包裝，并在溫泉旅游中率先在溫泉產(chǎn)品的康療、健康、季節(jié)性促銷上做了大量嘗試，為此，吸引了大量港、澳、臺及珠三角主要城市的中高檔散客，在管理和服務(wù)上也獨(dú)樹一幟，被國家旅游局譽(yù)為“溫泉行業(yè)的排頭兵”。由于溫泉旅游項(xiàng)目開發(fā)過熱，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭加劇，客人的選擇隨意性增大，許多溫泉旅游企業(yè)主要通過價格及營銷手段吸引客人。目前，主要溫泉企業(yè)均在市場定位、管理服務(wù)、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品深化上做挖潛。如御溫泉在品牌擴(kuò)張，集約、精致化經(jīng)營方面，中高檔路線定位和轉(zhuǎn)型的很順利；錦江溫泉在進(jìn)行產(chǎn)品深化和規(guī)模擴(kuò)張；仙沐園依據(jù)其區(qū)域交通、周邊景點(diǎn)配套的優(yōu)勢，重點(diǎn)把握珠三角和

38、港、臺旅游團(tuán)客源。預(yù)計隨著行業(yè)新成員的加入，競爭將更趨激烈，將來溫泉企業(yè)能主導(dǎo)市場的主要有如下兩類：一是具有相應(yīng)的產(chǎn)品差異化程度，區(qū)位資源優(yōu)勢明顯，管理服務(wù)到位，品牌型精致化的溫泉度假村；二是依仗一定規(guī)模、資源，綜合配套處絕對優(yōu)勢的溫泉景區(qū)。3.2.2江西涉及的溫泉資源旅游業(yè)分析根據(jù)XXX地質(zhì)勘查局資料表明：XXX溫泉是溫泉較多的省份，全省現(xiàn)有溫泉34處，以贛南及贛中南部地區(qū)分布最密。其省內(nèi)知名度最高的溫泉分布在廬山星子溫泉、宜春溫湯溫泉、臨川溫泉、遂川湯湖溫泉、龍南湯湖溫泉、安遠(yuǎn)虎崗溫泉、尋烏熱水村溫泉、奉新九仙湯溫泉等。廬山天沐溫泉度假村是天沐集團(tuán)在江西開發(fā)的首家大型集溫泉、餐飲、客房、會

39、議、娛樂于一體的四星級度假村，度假村共擁有中式、日式高檔客房200余套和40棟高檔別墅。漢唐宮設(shè)有各色素雅包間可以容納500人的綠色餐廳；一個大型會議室和3個中小型會議室。還具有網(wǎng)球場、棋牌室、兵乓球、臺球室、KTV、燒烤場、釣魚場等休閑項(xiàng)目。廬山龍灣溫泉度假村位于聞名遐邇的廬山南麓，地處九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)。她依山而建，整體規(guī)劃面積有200余畝，按國家4星級景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。是一家集運(yùn)動康療、休閑娛樂、商務(wù)健身、觀光旅游為一體的 大型綜合度假村，可同時容納2000人的沐浴。天沐明月山溫泉度假村坐落在宜春溫湯鎮(zhèn)明月山風(fēng)景區(qū)內(nèi)與本項(xiàng)目隔水相鄰，占地1000余畝，山青水秀、環(huán)境優(yōu)美，背倚明月山，東臨仙女湖。

40、度假村擁有總統(tǒng)別墅、豪華套房、行政標(biāo)間、雙人標(biāo)間，所有房間均直通溫泉水及寬帶互聯(lián)網(wǎng)。通過對以上省內(nèi)三大具有代表性的旅游溫泉度假村的調(diào)研發(fā)現(xiàn)具有產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重及服務(wù)質(zhì)量欠佳等特點(diǎn)。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重江西盡管溫泉資源豐富，但真正形成開發(fā)的也只是廬山的星子溫泉和宜春的溫湯溫泉，星子溫泉的開發(fā)相對較早，且已成為XXX的明星溫泉鎮(zhèn)，憑借廬山的知名度，星子溫泉的開發(fā)取得了高速發(fā)展，并形成了以天沐和龍灣為首的高檔度假溫泉群。服務(wù)質(zhì)量欠佳現(xiàn)有的溫泉度假村基本都以溫泉洗浴為中心、配套客房、餐飲、會議、康樂等服務(wù)。除硬件設(shè)施還能勉強(qiáng)達(dá)到四星級標(biāo)準(zhǔn)外，現(xiàn)有的溫泉度假村不僅在客房、餐飲、會議和康樂項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量上都達(dá)不到

41、高星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就連最起碼的溫泉洗浴服務(wù)也達(dá)不到高端社會洗浴場所的服務(wù)水平，極大地浪費(fèi)和限制了溫泉旅游高端的發(fā)展。3.3我國旅游業(yè)發(fā)展趨勢雖然全球經(jīng)濟(jì)增長尚存不確定性，但是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基本面和長期向好的趨勢沒有改變，仍處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，特別是2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，我國將以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，深化收入分配改革，保障和改善民生，擴(kuò)大消費(fèi)需求，更加注重經(jīng)濟(jì)“質(zhì)”的增長，旅游業(yè)發(fā)展底氣充足。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化和世界多元化形成及中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長等時代特點(diǎn)的推動下，將發(fā)生一系列新的變化，其新趨勢較為顯著的表現(xiàn)在以下幾個方面：1）工、農(nóng)業(yè)旅游將會蓬勃發(fā)展

42、：旅游發(fā)展的初級階段，人們主要以游覽名勝古跡和自然景觀為目標(biāo)。隨著教育，經(jīng)濟(jì)，文化的發(fā)展，人們的旅游需求呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)，人們的旅游需求向多層次方向發(fā)展，因而工業(yè)旅游農(nóng)業(yè)旅游將成為新的熱點(diǎn)。2）休閑旅游將成為旅游業(yè)一道新的風(fēng)景線：知識經(jīng)濟(jì)時代的來臨，將使未來的社會以史無前例的速度變化著。新技術(shù)和其它一些趨勢可以使人們用于休閑的時間越來越多，休閑的中心地位將會加強(qiáng)，人們的休閑概念將會發(fā)生本質(zhì)的變化，在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中休閑產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員比重將會越來越大。從目前我國的生產(chǎn)力水平來看，休閑顯然已成為我們這個時代的特征之一，也是社會文化活動的重要組成部分。它標(biāo)志著人已經(jīng)從繁重的體力勞動中解

43、放出來；標(biāo)志著人從滿足現(xiàn)實(shí)的基本生活需要轉(zhuǎn)向?qū)裆畹南蛲?；?biāo)志著人開始從有限的發(fā)展轉(zhuǎn)向全面的發(fā)展自己的歷史階段。3）由點(diǎn)到面旅游（旅游圈）將是新的旅游方式：面旅游是指對旅游景點(diǎn)而言的，它是由若干個景點(diǎn)組成的，風(fēng)格各異的景點(diǎn)形成了一個環(huán)形旅游線路，組成了一個范圍較大的旅游區(qū)域，它是旅游業(yè)發(fā)展在地域上的反映。旅游圈的形成，不僅為旅行社的發(fā)展創(chuàng)造了條件，而且滿足了旅游者在旅游周期內(nèi)游覽更多景點(diǎn)的要求，還帶動該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。旅游圈的形成，是旅游活動由點(diǎn)到面發(fā)展的必然趨勢。長期以來，旅游活動僅局限于一個景點(diǎn)或幾個景點(diǎn)，但各個景點(diǎn)之間缺乏有機(jī)的配合，不利于旅行社導(dǎo)游業(yè)務(wù)的發(fā)展。隨著國內(nèi)旅游業(yè)的

44、發(fā)展以及各地方之間旅行社聯(lián)系的加強(qiáng)，在某一個區(qū)域若干景點(diǎn)就形成了一個旅游圈。例如，長江三角洲旅游圈把上海，南京，蘇州，無錫，鎮(zhèn)江以及太湖聯(lián)系在一起；三峽旅游圈把宜昌，重慶，清江等聯(lián)系在一起；京津唐旅游圈把北京，天津，唐山等聯(lián)系在一起等等。21世紀(jì)的中國不僅是一個旅游大國，而且是一個旅游強(qiáng)國，其旅游業(yè)呈現(xiàn)出全方位，多層次，多樣化，新格局的發(fā)展態(tài)勢，并將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要組成部分。21世紀(jì)的中國旅游業(yè)，將會迎來一波“高速發(fā)展”階段。未來5年中國旅游業(yè)年均增長率將達(dá)到12%，到2016年，中國旅游業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)將達(dá)到近萬億元人民幣。據(jù)“世界旅游組織”的一份研究數(shù)據(jù)顯示：到2020年，中國將

45、成為世界第一大旅游目的地國和第四大出境旅游國，年接待1.37億人次的入境旅游者。順應(yīng)大眾旅游的興起，旅游投資取向也將更加分化，在高星級酒店、高爾夫等高端項(xiàng)目之外，中低檔飯店、經(jīng)濟(jì)型景區(qū)、旅游綜合體等面向大眾市場的項(xiàng)目可望獲取更多的投資。 第四章 項(xiàng)目市場分析4.1項(xiàng)目設(shè)計理念項(xiàng)目采用先進(jìn)理念和高規(guī)格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并結(jié)合中西方建筑風(fēng)格，使之成為XXX旅游市場的一面新旗幟。項(xiàng)目是由游客服務(wù)綜合區(qū)（主要由大型超市、綜合辦公樓、度假村公寓以及客家畬族風(fēng)情街組成）、溫泉沐浴康療區(qū)（主要由溫泉洗浴區(qū)、水上樂園、客家圍屋中心、度假村五星級賓館、度假村小屋等組成）、名貴花卉樹木區(qū)（主要由

46、名貴花卉、樹種及人工觀光湖等組成）、生態(tài)果園區(qū)（主要由當(dāng)?shù)厥a(chǎn)的各類果樹構(gòu)成）、度假休閑區(qū)（主要由各式各類不同風(fēng)格的別墅組成）幾大區(qū)域構(gòu)成的集休閑娛樂、旅游觀光、高級公務(wù)一體化的旅游度假村。項(xiàng)目功能分區(qū)明確，通過自然景觀及完美空間布局極力營造一種生態(tài)、自然、和諧的度假旅游氣氛。4.2周邊可借旅游資源項(xiàng)目選址XXX縣，位于XXXXXX南部，居貢水支流桃江中游。東鄰安遠(yuǎn)縣，南靠龍南縣，定南縣、全南縣，西連廣東南雄市，西北接大余縣，北界南康市、贛縣。XXX縣交通便利，距贛州78Km，周邊可借旅游資源較為豐富。4.2.1縣內(nèi)可借資源縣內(nèi)主要旅游景點(diǎn)有大圣寺塔、北江源、玉帶橋、南山公園等四大有名的景點(diǎn)。

47、大圣寺塔建于三國赤烏年（公元238年）。塔高66.45米,共十八層，建國初期，XXX文教廳即將此塔列為省級保護(hù)文物。北江源據(jù)珠江水利簡史記載：“珠江支流北江源出江西XXX油山大茅坑，流經(jīng)廣東省南雄市及始興縣，至韶關(guān)與武水匯合，南流曲江、清遠(yuǎn)等地，流入珠江三角洲”。大茅坑景區(qū)位于油山主峰東部，四周山峰高聳，佳木蔥蘢，清泉見底。近幾年廣州, HYPERLINK /view/6895.htm t _blank 佛山,清遠(yuǎn)， HYPERLINK /view/7621.htm t _blank 肇慶,韶關(guān)等不少專家、學(xué)生和游客到北江源頭探尋、考察，旅游。玉帶橋因其弧形如玉帶,故名。玉帶橋?yàn)楫?dāng)?shù)馗晃逃囡L(fēng)歧

48、募資建于清乾隆五年(公元1740年)，又名“風(fēng)歧橋”。玉帶橋?yàn)槎杖孜輼鞘焦皹?，橋身成弧行，橋長88.15米，是江南現(xiàn)存最長的弧形廊橋,它以結(jié)構(gòu)獨(dú)特，氣勢雄偉而聞名贛粵。留下了“遠(yuǎn)近聞名玉帶橋，兩岸峻峰入云霄。奔騰河水瀉千里，玉帶飛鎮(zhèn)兩山腰”的贊譽(yù)。南山公園原為 HYPERLINK /view/7005.htm t _blank 南山寺和XXX人民醫(yī)院舊址處 ,現(xiàn)已辟為 HYPERLINK /view/144249.htm t _blank 南山公園。是集娛樂、游憩、晨練為一體，再現(xiàn)了南山寺悠久的人文景觀和歷史景觀，園內(nèi)有 HYPERLINK /view/563852.htm t _blan

49、k 烈士陵園、兒童娛樂園、游戲室、射擊娛樂場、 HYPERLINK /view/296381.htm t _blank 水上運(yùn)動館、花卉 HYPERLINK /view/167156.htm t _blank 盆景園和佛教景觀南山寺，園內(nèi)還將建成26個造型典雅、古色古香的廊亭以供游人休息、觀賞。4.2.2省內(nèi)可借資源1）明月山位于宜春市袁州區(qū)，距離項(xiàng)目選址地約400公里，屬3小時經(jīng)濟(jì)圈。明月山景色，貴在天然。茫茫云海，山野天池，獼猴出沒，有“絕壁驚人，怪石爭奇，蒼松斗妍，山花織錦”四絕，以峰、瀑、洞、石聞名。境內(nèi)層巒疊嶂，怪石林立；山花吐艷，蒼松傲然。處處飛禽走獸，花香鳥語；滿目石徑蒼苔，流泉

50、飛瀑，身臨其境，如入仙境，有“酷似黃山”美稱。2）江西井岡山杜鵑山索道位于XXX井岡山，距離項(xiàng)目選址地約300公里，屬2小時經(jīng)濟(jì)圈。江西井岡山杜鵑山索道被人譽(yù)為“天下第一杜鵑山”的杜鵑山，游客若乘上總長5200米的世界最先進(jìn)的客運(yùn)索道，猶如踩著一條美麗的彩虹，云游在山水之間。最讓游客愜意的還是能觀賞到舉世無雙、名揚(yáng)中外的“十里杜鵑長廊”杜鵑山景區(qū)的總面積為17.2平方公里，是目前井岡山最大的一個綠色生態(tài)景區(qū),也是井岡山唯一一個集自然山水風(fēng)光、革命歷史遺跡、客家民俗風(fēng)情為一體的景區(qū)。3）宜春礦療溫泉樂園位于宜春市溫湯鎮(zhèn)，距離項(xiàng)目選址地約420公里，屬3小時經(jīng)濟(jì)圈。礦療溫泉樂園生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)美，可

51、謂是人間福地，休閑妙境。院擁有得天獨(dú)厚、自采自供、儲量豐富的天然溫泉，水溫常達(dá)68-72攝氏度，水質(zhì)清澈透明，無色無味，可浴可飲，含有20多種人體必需的微量元素，是一種罕見的富硒溫泉，真乃泉中極品，旅游圣地，被譽(yù)為“中國第一溫泉”。4）石城縣九寨溫泉位于XXX石城縣，距離項(xiàng)目選址地約345公里，屬3小時經(jīng)濟(jì)圈。石城縣九寨溫泉莊園集旅游度假、休閑娛樂、生態(tài)人居于一體，內(nèi)設(shè)溫泉、SPA、水上樂園、理療中心、星級酒店、度假公寓、客家莊園、及戶外拓展等多種休閑娛樂設(shè)施，有贛閩粵客家三角區(qū)度假天堂之美稱。4.2.3周邊省、市可借資源丹霞山（中國紅石公園）位于廣東省韶關(guān)市,公園主要分為丹霞景區(qū)、韶石景區(qū)、

52、巴寨景區(qū)、仙人跡景區(qū)與錦江畫廊游覽區(qū)。到現(xiàn)在為限，已開發(fā)有丹霞景區(qū)的長老峰游覽區(qū)、陽元石游覽區(qū)、翔龍湖游覽區(qū)。錦江畫廊和巴寨景區(qū)是以自然山水觀光為主，集科普、攀巖、考察、探險、休閑度假為一體的風(fēng)景區(qū)。雁南飛廣東省梅州市，圍龍大酒店獲得國內(nèi)建筑界最高榮譽(yù)，采用了反圍龍屋的半圓形建筑結(jié)構(gòu)，酒店充分突出自然生態(tài)和茶田風(fēng)光、客家文化和茶文化的特色。舒適的客房，匠心獨(dú)運(yùn),結(jié)構(gòu)精妙,用料之至,充分體現(xiàn)了圍龍大酒店是一間具有典型特色的度假型酒店。大甲島位于廣東省惠州市，是大亞灣海上百島之一，離澳頭港十海里，原稱大 HYPERLINK /view/54226.htm t _blank 六甲，取六島相合之意，它

53、是大亞灣第二大島，遠(yuǎn)離陸地，是一個風(fēng)景優(yōu)美的生態(tài)島。這里水質(zhì)清澈，尤其一些步行不能到達(dá)的小海灣，更是水清沙細(xì)。大甲島 HYPERLINK /view/361689.htm t _blank 月亮灣沙灘兩端離岸一兩米水深處，已屬于珊瑚礁地帶，可以看到各種珊瑚、魚類及貝類等水中生物。租乘漁民的小船，隨意繞島一圈，尋找你喜愛的海灘，然后約定接你回去的時間，或者在海灘上玩?zhèn)€夠，遇到小船走過，揮手搭乘即可，價格也不貴。島的附近有一片珊瑚礁，這里水質(zhì)清澈，水深能見度5-6米深，海水清澈得令人心醉，可以潛入海底與魚同樂，欣賞奇妙的水底世界。天鵝山國家森林公園位于湖南省郴州市，天鵝山國家森林公園處于羅霄山脈南

54、端，地形復(fù)雜，最高處八面山海拔2042米，西面為號稱“南洞庭”的東江湖所環(huán)抱，與東江湖風(fēng)景名勝區(qū)連成一體，湖光山色，相互映襯。公園內(nèi)珍禽異獸、奇花異木繁多，神話傳說、人工奇跡豐富，有眾多的自然森林景觀和人文景觀，是理想的避暑、康療和旅游勝地。4.3項(xiàng)目定位4.3.1項(xiàng)目市場定位我國在多年的開發(fā)實(shí)踐中，以溫泉資源為主題的度假村開發(fā)模式通過不斷的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。其中主要有以下六大經(jīng)典開發(fā)模式：XXX縣XXX臍橙場根據(jù)當(dāng)?shù)乜珊侠黹_發(fā)的旅游資源的基本構(gòu)成及其特色，進(jìn)行了市場分析，最終確定按照“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”及“溫泉+康復(fù)療養(yǎng)”的綜合模式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營。4.3.2項(xiàng)目客源定位溫泉吸引市場最核

55、心的本質(zhì)是健康養(yǎng)生，游樂最受歡迎的具有自己的特色。隨著社會上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對于養(yǎng)生、康復(fù)的需求越來越大；隨著全國各地的旅游項(xiàng)目開發(fā)不斷加大，人們對具有特色、追求獨(dú)特的需求越來越大；而本項(xiàng)目開發(fā)的溫泉度假村“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”及“溫泉+康復(fù)療養(yǎng)”模式更是完全囊括其中，具有低中高檔各有特色的旅游風(fēng)格，這一綜合模式必將成為今后客源最受歡迎的旅游模式。XXX縣安西橙香源溫泉度假村是一個綜合性的休閑旅游項(xiàng)目，是以溫泉水為載體，全面實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者健康、休閑、娛樂、養(yǎng)生等方面的需求。因此，溫泉的客源既不等同于洗浴客源，也不等同于酒店客源，其很大一部分來源于其自身創(chuàng)造的旅游客源，尤其是高質(zhì)量的溫泉康

56、療。其客源主要由贛南及周邊地區(qū)中高消費(fèi)群體、外地一日游及XXX本地中高層收入家庭消費(fèi)、會議住宿及周邊房地產(chǎn)開發(fā)的衍生客源、城市旅游整體形象推介的其他城市客源等組成。4.4客源市場預(yù)測XXX縣安西橙香源溫泉度假村根據(jù)其設(shè)計的服務(wù)項(xiàng)目和功能，客源可分為外來游客、療養(yǎng)人員和本地消費(fèi)者三部分，具體如下：本項(xiàng)目未來客源市場規(guī)模預(yù)測主要決定因素有：1）區(qū)域（XXX、XXX、XXX縣）旅游增長預(yù)測；2）項(xiàng)目的開發(fā)及市揚(yáng)推廣所帶來的知名度；3）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通環(huán)境；4）項(xiàng)目公司開拓的旅游專線和組團(tuán)消費(fèi)；一、區(qū)域（XXX、XXX、XXX縣）旅游增長預(yù)測；近年來隨著XXX及XXX縣旅游資源開發(fā)力度的加大，每年以18

57、%的增長速度吸引大批國內(nèi)外旅客前來觀光、旅游。表4-1 XXX、XXX及XXX縣年接待游客統(tǒng)計表年份地區(qū)名稱200820092010年2011年XXX旅游人數(shù)（萬人次）8263.599423.6711308.4113000.25旅游收入（億元）525.81657.27808.721052.21XXX旅游人數(shù)（萬人次）792.861110.251400.051764.77旅游收入（億元）51.2570.5296.37135.7XXX縣旅游人數(shù)（萬人次）31.234.738.646.3旅游收入（億元）1.952.32.83.4從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2008年2011年期間，XXX年均旅游人數(shù)增長率為

58、16.5%，XXX年均旅游人數(shù)增長率為20.4%，XXX縣年均旅游人數(shù)增長率在18%以上?？紤]到XXX縣旅游資源已經(jīng)較為成功的開發(fā)，并在近幾年間出現(xiàn)了較快的旅游增長，因此我們將以此為基準(zhǔn)在今后按0.6的比例，即13.0%的年均增長率進(jìn)行預(yù)測項(xiàng)目在2015年后的旅游預(yù)測人數(shù)。二、項(xiàng)目的開發(fā)及市揚(yáng)推廣所帶來的旅游人數(shù)增量預(yù)測新開發(fā)的旅游項(xiàng)目，需進(jìn)行大力的宣傳和市場推廣，才能帶來更高的知名度，從而提高游客數(shù)量。根據(jù)XXX及XXX類似溫泉酒店帶來的游客增長率15%來看，本報告取增量值10%進(jìn)行預(yù)測，調(diào)整后的項(xiàng)目游客預(yù)測量詳見總表4-2。三、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通環(huán)境改善帶來的游客人數(shù)增量預(yù)測項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，已

59、經(jīng)有較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)。但隨著XXX縣政府進(jìn)一步加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升旅游服務(wù)能力后，將會給本項(xiàng)目帶來一定的游客量，本報告取增量值2%進(jìn)行預(yù)測，調(diào)整后的項(xiàng)目游客預(yù)測量詳見總表4-2。四、項(xiàng)目開拓的旅游專線和組團(tuán)帶來的增量分析本項(xiàng)目建成后將借鑒世界先進(jìn)的管理理念進(jìn)行運(yùn)營管理，該集團(tuán)公司在國際上擁有多家知名旅行社，通過托管經(jīng)營后，XXX安西橙香源溫泉度假村開發(fā)有限公司可通過宣傳等方式帶動XXX縣周邊旅行社為本項(xiàng)目直接帶來大量的海內(nèi)外游客，此數(shù)據(jù)屬于商業(yè)機(jī)密，本報告將不做詳細(xì)論述，僅以設(shè)計規(guī)模的5%進(jìn)行估測，但不對其進(jìn)行游客增量的估測。根據(jù)項(xiàng)目所處地理位置、景觀資源、客源市場、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、交通和臨

60、近景區(qū)的客流量等因素綜合分析，預(yù)測2015年04月份一期完成后游客規(guī)模為8萬人。2016年10月份項(xiàng)目二期完成，則在一期預(yù)測到2015年的基礎(chǔ)上再預(yù)測2016年的游客規(guī)模。表4-2 項(xiàng)目旅游規(guī)模預(yù)測總表序號年份區(qū)域旅游增長預(yù)測（基礎(chǔ)數(shù)據(jù)）市場開發(fā)后旅游人數(shù)增量預(yù)測交通改善后旅游人數(shù)增量預(yù)測備注游客規(guī)模（萬人次）增長率(%)游客規(guī)模（萬人次）增長率(%)游客規(guī)模（萬人次）增長率(%)120158.0013%8.0010%8.002%第一期220169.0413%9.9410%10.142%3201716.0013%17.6010%17.952%第二期4201818.0813%19.8910%20