成都市總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(共19頁(yè))

1、地產(chǎn)江湖 HYPERLINK / 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 前 言 調(diào)研(dio yn)的目的是為晉商財(cái)富(cif)中心的建筑(jinzh)規(guī)劃、項(xiàng)目功能定位、目標(biāo)消費(fèi)群提供一些切實(shí)可行的參考依據(jù)。本項(xiàng)目的整體定位是：總部基地和作為企業(yè)研發(fā)用樓。本次調(diào)研的主要內(nèi)容涉及：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、北京市和成都市代表工業(yè)園區(qū)概覽、成都市工業(yè)用房及寫(xiě)字樓市場(chǎng)行情、總部經(jīng)濟(jì)概念、可借鑒案例分析、項(xiàng)目SWOT分析、引進(jìn)企業(yè)分析等。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1國(guó)家總體宏觀經(jīng)濟(jì) 初步核算，2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%，加快0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五年增速達(dá)到或超過(guò)10

2、%。分季度看，一季度增長(zhǎng)11.1%，二季度增長(zhǎng)11.9%，三季度增長(zhǎng)11.5%，四季度增長(zhǎng)11.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28910億元，增長(zhǎng)3.7%，回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值121381億元，增長(zhǎng)13.4%，加快0.4個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值96328億元，增長(zhǎng)11.4%，加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。 2007年全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲4.8%，漲幅比上年提高3.3個(gè)百分點(diǎn)（12月上漲6.5%），其中，城市上漲4.5%，農(nóng)村上漲5.4%。食品、居住價(jià)格上漲是拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲的主要原因。全年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。1.2成都市宏觀經(jīng)濟(jì)概況

3、 2007年成都市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）3450.27億元，按可比價(jià)格計(jì)算(j sun)，比上年增長(zhǎng)13.6%。全年第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值96.71億元，比上年下降5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3788.22億元，比上年增長(zhǎng)14.9%；第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，全年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3565.34億元，增長(zhǎng)12.9%。第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為50.8%和47.9%。2007年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1084.66億元，比上年增長(zhǎng)25.8%。第一產(chǎn)業(yè)(chny)投資5.28億元，比上年增長(zhǎng)26.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資1010.25億元，增長(zhǎng)25.2%，其中工業(yè)投資1001.2億元，增長(zhǎng)25

4、.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資2069.13億元，增長(zhǎng)26.1%。三次產(chǎn)業(yè)的投資比例為0.2:32.7:67.1。工業(yè)(gngy)工業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)上升全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1492.89億元，比上年增長(zhǎng)16.1%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值1427.04億元，增長(zhǎng)19%。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，輕工業(yè)增加值590.14億元，增長(zhǎng)18.8%；重工業(yè)增加值936.9億元，增長(zhǎng)19.1%。全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5017.51億元，比上年增長(zhǎng)20.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值12885.01億元，增長(zhǎng)20.4%。企業(yè)綜合效益改善，利潤(rùn)增長(zhǎng)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銜接良好，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)改善。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率達(dá)到99.1%

5、。全年工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為202.79，比上年提高11.53點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)首次突破1000億元，達(dá)到1003.48億元，比上年增長(zhǎng)23.6%；實(shí)現(xiàn)稅金538.23億元，增長(zhǎng)2.9%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)583.73億元，增長(zhǎng)22%，占工業(yè)利潤(rùn)總額的58.2%；實(shí)現(xiàn)稅金378.19億元，增長(zhǎng)6.4%，占工業(yè)稅金總額的70.3%。區(qū)縣經(jīng)濟(jì)突出，工業(yè)園貢獻(xiàn)加大區(qū)縣工業(yè)多元驅(qū)動(dòng)效應(yīng)不斷增強(qiáng)，工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)能級(jí)不斷提升。在全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值832.86億元，比上年增長(zhǎng)30.6%，高出全市工業(yè)平均增幅10.2個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的

6、比重達(dá)到53%，比上年提高4.5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)15.1個(gè)百分點(diǎn)。全年“1+3+9”工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值5760.16億元，比上年增長(zhǎng)24.6%，其中九個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值995.53億元，增長(zhǎng)15.3%。1.3龍?zhí)端聟^(qū)經(jīng)濟(jì)(jngj)總體形式2007年全年(qun nin)完成生產(chǎn)總值82.8億元，同比增長(zhǎng)21.9%（扣除物價(jià)因素，可比增長(zhǎng)16.8%）；完成財(cái)政收入45.9億元，同比增長(zhǎng)24.2%，其中地方財(cái)政收入26.1億元，同比增長(zhǎng)38.4%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資87.6億元，同比增長(zhǎng)32.1%； 工業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)揮重要作用并保持快速增長(zhǎng)。2007年全年

7、完成工業(yè)總產(chǎn)值125.3億元，同比增長(zhǎng)23.6%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入(shur)97.1億元，同比增長(zhǎng)32.4；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額16.6億，同比增長(zhǎng)29；利稅26億元，同比增長(zhǎng)24.4。三產(chǎn)和消費(fèi)增速加快。2004年全年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到79.6億元，可比增長(zhǎng)16.6%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額98.2億元，同比增長(zhǎng)24.8%。第二章 成都市工業(yè)園商務(wù)區(qū)的發(fā)展情況 總部經(jīng)濟(jì)在我國(guó)已經(jīng)有所發(fā)展，但是正式提出“總部經(jīng)濟(jì)”的概念是在北京豐臺(tái)“總部基地”建成之后。國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)在一個(gè)國(guó)家或城市成立總部可能有多種選擇，比較常見(jiàn)的是：在CBD中心商務(wù)區(qū)租賃或者購(gòu)買(mǎi)高級(jí)寫(xiě)字樓；在工業(yè)區(qū)內(nèi)購(gòu)置

8、土地自建廠房及辦公樓。目前我國(guó)在城市邊緣規(guī)劃總部基地以吸引企業(yè)總部集中入駐的案例較少，而這種形式正日益成為眾多行業(yè)選擇辦公環(huán)境的首選。本項(xiàng)目位于成都市城鄉(xiāng)接合部龍?zhí)豆I(yè)區(qū)內(nèi)三環(huán)路外側(cè)，由于我們的最終目標(biāo)是在龍?zhí)豆I(yè)園內(nèi)建成一座總部基地以吸引國(guó)內(nèi)、外企業(yè)總部入駐，因此我們有必要對(duì)成都市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況、工業(yè)區(qū)工業(yè)用房以及中心商務(wù)區(qū)辦公樓的供需情況作一個(gè)了解，以便我們分析所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和確定將來(lái)的客戶群。2.1成都市工業(yè)園概況2.1.1主要經(jīng)濟(jì)園區(qū)分布 城市發(fā)展促使了成都市工業(yè)(gngy)地產(chǎn)的興起，為此，成都市市政府為了促使城鄉(xiāng)一體化建設(shè)而對(duì)全市的工業(yè)布局進(jìn)行了規(guī)劃，市政府在成都市的范圍內(nèi)規(guī)劃

9、21個(gè)工業(yè)(gngy)發(fā)展區(qū)，為了改變以前的工業(yè)園由政府包攬的單一格局，政府將采用企業(yè)辦工業(yè)園區(qū)的方式(fngsh)來(lái)發(fā)展。 青羊工業(yè)區(qū)、天府軟件園、西部鞋都、龍騰工業(yè)城、裳都中國(guó)西部服裝產(chǎn)業(yè)等等一系列針對(duì)企業(yè)客戶的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相繼推出。2.1.2各大工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色2.1.3各工業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢(shì) 2.2成都市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài) 從本質(zhì)上講，本項(xiàng)目是介于工業(yè)用房和寫(xiě)字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類(lèi)似工業(yè)用房的低廉價(jià)格優(yōu)勢(shì)，也具有寫(xiě)字樓集中辦公的功能，同時(shí)還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認(rèn)知和接受可能需要一定的時(shí)間。為了研究項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我們從本項(xiàng)目特點(diǎn)出發(fā)，主要研究成

10、都市工業(yè)房地產(chǎn)和寫(xiě)字樓的發(fā)展動(dòng)態(tài)，以尋找本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及市場(chǎng)中存在的機(jī)會(huì)。2.2.1工業(yè)項(xiàng)目供需概況 在政府的規(guī)范下，已經(jīng)呈現(xiàn)向三環(huán)路外郊區(qū)集中的趨勢(shì)，其中南延線、西沿線和武侯大道沿線最為集中，并逐步形成各自的產(chǎn)業(yè)特征。交通、區(qū)位、物流、通訊、金融服務(wù)等工業(yè)配套逐步完善，高新技術(shù)山業(yè)發(fā)展環(huán)境已經(jīng)成熟。2.2.2工業(yè)物業(yè)租售情況 目前成都市工業(yè)類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)的總體市場(chǎng)均價(jià)為4612元/。而租金最高平均水平為29.625元/月，市場(chǎng)最低租金水平為23.375元/月，綜合平均指數(shù)為26.5元/月。 2.3成都市寫(xiě)字樓動(dòng)態(tài) 2.3.1成都市寫(xiě)字樓目前(mqin)狀態(tài)成都市內(nèi)寫(xiě)字樓使用的滿意(mny)程

11、度調(diào)查成都市目前(mqin)在對(duì)1000多家入駐乙級(jí)寫(xiě)字樓的機(jī)構(gòu)和345家入駐甲級(jí)寫(xiě)字樓的機(jī)構(gòu)中調(diào)查中，竟然有超過(guò)70%的機(jī)構(gòu)對(duì)其現(xiàn)在使用的寫(xiě)字樓感到不滿：交通：走路開(kāi)車(chē)都不方便。41.2%的被調(diào)查公司對(duì)所在寫(xiě)字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積?。ㄕ?.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車(chē)乘坐不方便（占2.56%）；二環(huán)路口交通不方便（占2.56%）。電梯：太少太慢。對(duì)寫(xiě)字樓配備電梯的調(diào)查結(jié)果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質(zhì)量品質(zhì)太差，經(jīng)常壞

12、（占7.53%）。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都寫(xiě)字樓的一部電梯要服務(wù)8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計(jì)算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。通訊設(shè)備：終端少，故障多。對(duì)于寫(xiě)字樓IT通訊設(shè)備，差不多6成的公司對(duì)于沒(méi)有寬帶、自己接線、撥號(hào)上網(wǎng)、電話線不夠用不滿意；認(rèn)為長(zhǎng)城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫(xiě)字樓的網(wǎng)線改造工程就更令物管頭痛?？照{(diào)：制冷制暖不到位。37.98%的公司對(duì)寫(xiě)字樓空調(diào)配備不滿。其原因有：沒(méi)有中央空調(diào)，自裝空調(diào)又沒(méi)有預(yù)留位置；空調(diào)制冷制暖都不到位；空氣質(zhì)量不好等。一場(chǎng)非典，使人們對(duì)健康有了更深刻

13、的理解，寫(xiě)字樓作為上班族們最主要的活動(dòng)場(chǎng)所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類(lèi)型的物業(yè)。然而給中央空調(diào)配備新風(fēng)系統(tǒng)的寫(xiě)字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓使用的中央空調(diào)都是傳統(tǒng)中央空調(diào)，制冷和制熱效果不好不說(shuō)，各單位還不能自由地調(diào)控室內(nèi)溫度，非常不方便?？上攵窈蟮纳虅?wù)辦公物業(yè)無(wú)論開(kāi)發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)都會(huì)有更大的突破。 物管：不盡人意。盡管(jn gun)被調(diào)查公司中，僅有21.4%對(duì)寫(xiě)字樓的物管感到不滿，但其中透露出來(lái)的問(wèn)題也值得注意。寫(xiě)字樓衛(wèi)生條件差、物管保安素質(zhì)差、物管費(fèi)用高、進(jìn)出人員雜等使大多數(shù)入駐公司不滿意。車(chē)位：數(shù)量少，費(fèi)用高。對(duì)寫(xiě)字樓目前車(chē)位的感

14、覺(jué)(gnju)滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認(rèn)為車(chē)位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓一般配備停車(chē)位200-350個(gè)左右，平均每200-300平米僅有一個(gè)停車(chē)位。這不僅不能滿足公司內(nèi)部人員對(duì)車(chē)位的需求，來(lái)客要停車(chē)就更加不方便。周邊配套：就餐購(gòu)物不方便(fngbin)。租或購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的單位，對(duì)寫(xiě)字樓周邊配套設(shè)施十分看重。然而，仍然有27%的公司認(rèn)為，所處寫(xiě)字樓周邊配套令人不滿。如：?jiǎn)T工就餐不方便，（占69.7%）；購(gòu)物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級(jí)寫(xiě)字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供工作快餐，而乙級(jí)寫(xiě)字樓中午員工的就餐問(wèn)題

15、就非常突出。層高：給人壓抑感。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問(wèn)題。 目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求心理分析A、選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素：是否符合公司發(fā)展及形象的要求；商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)；進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通順暢、方便；商務(wù)辦公(bn gng)物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段；商務(wù)和辦公配套是否(sh fu)完善及方便程度；辦公環(huán)境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風(fēng)(tng fng)、采光條件是否良好等）。商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向：實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，并且重視周邊及物業(yè)辦公環(huán)境；成都

16、國(guó)際化程度的加深，外資駐蓉機(jī)構(gòu)尤其喜好規(guī)劃合理，交通便利，企事業(yè)單位密集的區(qū)域，以提升公司企業(yè)形象；純辦公物業(yè)仍然是需求的主體；跨國(guó)大企業(yè)傾向于整層購(gòu)買(mǎi)，中小企業(yè)則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來(lái)越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。職業(yè)投資人，尤其看重未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。2.3.2成都寫(xiě)字樓供應(yīng)1999年以前成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓處于供過(guò)于求的狀態(tài)，1996-1998年期間，甲級(jí)寫(xiě)字樓供給嚴(yán)重過(guò)剩。1998-2001年供應(yīng)量則出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢(shì)，由1998年的近50萬(wàn)平方米跌落到2001年的20萬(wàn)平方米，其后供應(yīng)量有一定程度的上升，但是與快速

17、增加需求相比，供應(yīng)量還是顯得不足。案列個(gè)案1：豐德國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位 航空路與新希望路交匯處/TEL：85356666 85356888 85356999 開(kāi)發(fā)商 成都萬(wàn)瑞置業(yè)有限公司（豐德集團(tuán)&青年房產(chǎn)） 物業(yè)管理 戴德梁行（香港）；5元/平米月 物業(yè)概況 規(guī)劃建設(shè)凈用地33862平米（合50.79畝），規(guī)劃總建面178601平米，地上建面143224平米，其中寫(xiě)字樓39013平米，商務(wù)公寓（實(shí)際為寫(xiě)字樓）52473平米，商業(yè)32158平米，小戶型公寓16605平米，地下建面35377平米，容積率4.14，建筑密度37.7%，綠化率39.3%。 在推物業(yè) 1期推出1#、2#、5#樓，1#、2

18、#為寫(xiě)字樓，5#為小戶型酒店公寓。1#樓整層為6梯6戶（每單元2梯2戶）、2#樓整層為4梯4戶（每單元2梯2戶），共16層，1-2層為商業(yè)。 物業(yè)配套 地下車(chē)庫(kù)900個(gè)，8個(gè)共享會(huì)議室、架空休閑層（圖書(shū)室、健身中心、開(kāi)放式休閑區(qū)）、多功能廳、員工餐廳、分戶獨(dú)立式中央空調(diào) 項(xiàng)目定位 新商務(wù)運(yùn)動(dòng)領(lǐng)跑者 戶型 1#、2#寫(xiě)字間三種戶型208、213、281平米，建筑層高3.3米，凈高2.7-2.8米，有衛(wèi)生間，公攤17%；5#樓小戶型40-51、74平米（套二），公攤17%。 價(jià)格 1#、2#寫(xiě)字間清水房均價(jià)約5400元/平米，層加50元/平米；（三面采光戶型要比同樓層其他戶型高200元/平米左右）

19、。車(chē)位售價(jià)8.5-8.8萬(wàn)/個(gè)。預(yù)計(jì)租金50100元/平方米。 入市及進(jìn)度 2004年11月底開(kāi)盤(pán)；2005年10月交房 銷(xiāo)售狀況 1#、2#樓已經(jīng)售罄，其中三面采光戶型銷(xiāo)售最快；3#、4#即將推出，均價(jià)5000元/平米。 備注 整個(gè)項(xiàng)目除3#樓外均為70年產(chǎn)權(quán)，銀行按揭7成30年；1#、2#樓用水為生活用水、用電為商業(yè)用電 個(gè)案( n)2：時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位 紅星路與總府路交匯處/TEL：86678666 86651999 開(kāi)發(fā)商 國(guó)嘉地產(chǎn) 泰然置業(yè) 物業(yè)管理 世邦魏理仕（美國(guó)）；12元/平米月 物業(yè)概況 總用地面積8787.31平米，總建面105459.1平米。地上建面85869.31平米

20、，其中地面建筑面積85869.31平米，地下建面19589.83平米；建筑地下3層，地上主塔樓28層，副塔樓21層；建筑密度57.5%，建筑高度99.95米。 在推物業(yè) 商業(yè)部分已經(jīng)售罄，寫(xiě)字樓部分剩余少量單位。 物業(yè)配套 地下車(chē)庫(kù)400個(gè)，只租不售；大廈22層設(shè)置大、中、小型不同規(guī)模的會(huì)議系統(tǒng)，全數(shù)碼會(huì)議大廳；大廈六樓設(shè)員工餐廳，商務(wù)酒樓；空中商務(wù)花園，頂級(jí)空中商務(wù)會(huì)所。 項(xiàng)目定位 二十一世紀(jì)商務(wù)標(biāo)志 戶型 寫(xiě)字樓部分銷(xiāo)售接近尾聲，僅余362.264平米的D型、222平米的B1型、246.159平米的J型等少量戶型；層凈高3.4米；公攤29%。 價(jià)格 寫(xiě)字樓均價(jià)8000元/平方米，商鋪900

21、00元/平方米。租金100136元/平方米。 入市及進(jìn)度 2003年9月底開(kāi)盤(pán)；2005年上半年已經(jīng)交房使用。 銷(xiāo)售狀況 寫(xiě)字樓部分項(xiàng)目已經(jīng)交房入駐，僅8F、15F、18F、19F剩余少量單位。 備注 整個(gè)項(xiàng)目除裙樓商業(yè)部分外，寫(xiě)字樓銀行按揭7成20年（中信實(shí)業(yè)）。 個(gè)案( n)3：開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位 臨江西路、人民南路三段與府河交匯處/TEL：85507778 85507779 開(kāi)發(fā)商 四川央擴(kuò)置業(yè)有限責(zé)任公司（國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行背景） 物業(yè)管理 高緯宏騰集團(tuán)（新家坡）；15元/平米月 物業(yè)概況 總建筑面積54868平米，樓高99.9米，地上26層，地下3層，綠化率31.2%（不含9畝共享景觀

22、廣場(chǎng)）；塔樓奇數(shù)層單層1554.19平米，且有200多平米中央花園；偶數(shù)層1654.2平米。寫(xiě)字間層高3.7米，裝修后高2.8米； 在推物業(yè) 用于零售的寫(xiě)字樓目前僅剩2套。 物業(yè)配套 地下車(chē)位288輛，地上車(chē)位約100輛；平均每108平方米擁有一個(gè)車(chē)位。7部電梯，平均候梯時(shí)間不超過(guò)27秒；27層商務(wù)休閑花園；13.8米高大堂；24小時(shí)熱水供應(yīng)。 項(xiàng)目定位 原生態(tài)超甲寫(xiě)字樓 戶型 可按層出售和零售，其中零售面積不到10000平方米，100余平米以上，可分割；公攤26%。 價(jià)格 寫(xiě)字間清水房均價(jià)約890012200元/平米，層加100元/平米；一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無(wú)優(yōu)惠；車(chē)位400個(gè)，只租不售

23、。預(yù)計(jì)租金：80135元/平方米。 入市及進(jìn)度 2004年10月底開(kāi)盤(pán)；下列客戶已購(gòu)買(mǎi)了逾85%，用于零售的面積不到10000平米，還對(duì)購(gòu)買(mǎi)客戶有一資格審查；1-2層：民生銀行營(yíng)業(yè)大廳；4-5層：亞洲最大拍賣(mài)行；6層：配套餐廳；9-13層：教育投資公司；14-19層：國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行；20-24層：教育投資公司（跟前者不同）；29層：央擴(kuò)置業(yè)自用。 銷(xiāo)售狀況 零售部分僅剩2套，最高價(jià)已經(jīng)超過(guò)12000元/平米。 備注 地下層是規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線出口。 第三章 總部經(jīng)濟(jì)(jngj)概論3.1什么是總部(zn b)經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)是指某些區(qū)域因?yàn)?yn wi)某些特有的條件，吸引跨國(guó)公司或者大型企業(yè)的總部

24、在本地聚集，將生產(chǎn)加工基地通過(guò)各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱(chēng)。地方性總部經(jīng)濟(jì)也稱(chēng)“亞總部經(jīng)濟(jì)”。由相對(duì)于全國(guó)性總部而言的地方性二級(jí)經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合的重要樞紐和平臺(tái)。3.2 企業(yè)入駐總部基地所關(guān)注的因素任何一個(gè)地區(qū)在設(shè)立總部基地的時(shí)候都必須要考慮自身的條件，是不是有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可能性，那些因素是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進(jìn)入。政治環(huán)境總部作為一家公司的核心機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)著整個(gè)企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機(jī)構(gòu)，這些都使得總部

25、成為極其敏感的部門(mén)，所以政府能給入駐企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境將決定企業(yè)的直接入駐?；A(chǔ)設(shè)施條件總部作為公司設(shè)在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門(mén)，目的是為了減少?zèng)Q策和管理過(guò)程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、政治形勢(shì)及其變化趨勢(shì)，且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。這些信息的充分性和及時(shí)性對(duì)企業(yè)的決策至關(guān)重要，因此，地區(qū)信息化的水平以及城市化的進(jìn)程也是公司總部選址考慮的重點(diǎn)。同時(shí)，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要一系列與人員流動(dòng)與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而對(duì)國(guó)際航空港、高速公路網(wǎng)、國(guó)際飯店設(shè)施、國(guó)際會(huì)議展覽中心等設(shè)施有較高要求。區(qū)位(q wi)條件地區(qū)總部的主要使命是管理(gunl

26、)域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營(yíng)支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時(shí)格外重視地區(qū)的中心性。即要求所選地區(qū)盡可能是：（1）地理位置(d l wi zh)的中心物理的距離中心（2）交通中心時(shí)間的距離中心（3）經(jīng)濟(jì)中心（4）職能中心一體化區(qū)域超國(guó)家機(jī)構(gòu)的集中地（5）子公司分布的中心等等。此外，地區(qū)市場(chǎng)的規(guī)模及潛力也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。政策與制度環(huán)境東道地區(qū)對(duì)入住公司營(yíng)運(yùn)的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實(shí)施。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問(wèn)題。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：較低的市場(chǎng)準(zhǔn)入壁壘；寬松的外匯進(jìn)出限制；自由靈活的資

27、金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進(jìn)出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務(wù)等?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD）。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、會(huì)計(jì)、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。人力資源條件總部的核心職能是促進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個(gè)企業(yè)的最高機(jī)構(gòu)，使企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經(jīng)營(yíng)管理人才。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求的高素質(zhì)人才供應(yīng)。

28、3.3成都市發(fā)展總部(zn b)經(jīng)濟(jì)的可能性成都市處在全國(guó)(qun u)改革開(kāi)發(fā)的大環(huán)境之下，享受著國(guó)家(guji)給與的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是大城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，而成都市已經(jīng)具備了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的必備條件。優(yōu)越的地理位置優(yōu)越的政策、完善的制度、高效的政府成都市政府辦事效率高，行為規(guī)范，執(zhí)行政策富有創(chuàng)造性和靈活性，政府戰(zhàn)略和管理形象好，企業(yè)形象和管理效益也較好，企業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)。管理技術(shù)和水平較高，產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量很好，經(jīng)濟(jì)效益也較好，企業(yè)激勵(lì)和約束機(jī)制需要進(jìn)一步完善。市民講究信譽(yù)，交往操守好；重商價(jià)值取向明顯，精明務(wù)實(shí)；勤勞創(chuàng)業(yè)，善于創(chuàng)新，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)強(qiáng)。成都市的制度競(jìng)爭(zhēng)力比

29、較強(qiáng)，其中產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度和地方法制建設(shè)完善程度完善，市場(chǎng)發(fā)育比較充分，政府審批和管制比較好。 完善的基礎(chǔ)設(shè)施市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)都表現(xiàn)很好，對(duì)外基本基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境舒適度和自然環(huán)境優(yōu)美度都比較好，尤其是城市建筑景觀優(yōu)美，擁有許多著名的風(fēng)格各異的標(biāo)志性建筑、商業(yè)街、廣場(chǎng)。豐富的人力資源一方面，成都市擁有眾多著名高校，每年為成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展輸出大批優(yōu)秀人才；另一方面，成都市作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快區(qū)域之一，吸引了全國(guó)各地眾多優(yōu)秀人才。制造業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的升級(jí)2007年成都市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）3450.27億元，比上年增長(zhǎng)13.6%。二、三產(chǎn)

30、業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為50.8%和47.9%，這些都為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做好了準(zhǔn)備。廣闊的市場(chǎng)2007年成都實(shí)現(xiàn)人均(rn jn)GDP達(dá)到55306元，人均(rn jn)可支配收入也達(dá)到了16683元，全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額2454.61億元，這樣廣闊的市場(chǎng)，一定是眾多(zhngdu)企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地。 第四章 可比項(xiàng)目分析4.1 北京總部基地4.1.1 總部基地概述圖13：總部基地示意圖總部基地以建造科技新區(qū)作為改造產(chǎn)業(yè)與研發(fā)環(huán)境的總目標(biāo)，并已成為北京總部經(jīng)濟(jì)的核心空間載體。自2003年入駐豐臺(tái)區(qū)之后，總部基地的建設(shè)和發(fā)展帶動(dòng)并支撐了周邊其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了周邊地產(chǎn)的增值，

31、為南城發(fā)展成為多功能區(qū)域奠定了產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)。在總部基地所形成一個(gè)多元文化交織的、崇尚創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，各種先進(jìn)的社會(huì)文化、商業(yè)文化、企業(yè)文化、金融文化等在這里碰撞融合；入駐的企業(yè)可以在營(yíng)銷(xiāo)、金融、信息、人才、技術(shù)、服務(wù)等等方面，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互通有無(wú)；企業(yè)總部的聚集將使得現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的信息化溝通加速；企業(yè)家們的集聚，也使得每個(gè)企業(yè)的文化在互動(dòng)過(guò)程中，取長(zhǎng)補(bǔ)短，互相影響，從而推進(jìn)社會(huì)的文明和文化的進(jìn)步，同時(shí)帶動(dòng)企業(yè)自身的發(fā)展。4.1.2 詳細(xì)介紹總部基地位于北京西南四環(huán)的豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村豐臺(tái)園二期基地內(nèi)。是作為中關(guān)村開(kāi)園(ki yun)以來(lái)單體面積最大的中外合資項(xiàng)目，2003年北京市政府69項(xiàng)重點(diǎn)工程，北京市6

32、0大重點(diǎn)外資工程之一。1）經(jīng)濟(jì)(jngj)技術(shù)指標(biāo)總占地面積：65公頃(n qn)； 總建筑面積：120萬(wàn)平方米； 每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座； 獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名； 建設(shè)周期：3年總面積約40000平方米五星級(jí)酒店 面積約40000平方米商業(yè)配套設(shè)施； 共千余套每套面積約30平方米的總部小公寓； 幾十個(gè)面積200至500平方米的風(fēng)味餐廳； 大型地上、地下停車(chē)場(chǎng)。各庭院至少有兩個(gè)機(jī)動(dòng)出入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路；地上、地下停車(chē)場(chǎng)形成便利、快捷的停車(chē)系統(tǒng)，大大超過(guò)每萬(wàn)平方米60個(gè)車(chē)位的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)； 綠化比率：占總面積約50%； 總投資額：約45億人民幣； 配套：全宿制

33、雙語(yǔ)幼兒園；健身中心；國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂(lè)等。2）總部基地購(gòu)買(mǎi)優(yōu)勢(shì)表4：總部基地與其他經(jīng)濟(jì)區(qū)比較比較項(xiàng)目總部基地北京其它經(jīng)濟(jì)區(qū)一般狀況產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)一般無(wú)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格/7000元/13000元/-2100美圓/租金(人民幣)/日3.5元/5元/-20美圓/優(yōu)惠政策三減三免三減三免或無(wú)同等價(jià)格可購(gòu)買(mǎi)1000獨(dú)棟總部樓400-600辦公面積綠化覆蓋率(%)50%以上一般不高于30%建筑容積率1.5=6停車(chē)位/10000平米100個(gè)以上45-60以?xún)?nèi)使用率(%)85%以上一般在70%以下物業(yè)管理費(fèi)/月3-4元/月一般在18元/月-3美圓/月建筑密度30%50%以上車(chē)位

34、費(fèi)/月150元/月650元左右/月單體獨(dú)立使用程度建筑面積1200以上即可單體獨(dú)立使用一般須建筑面積20000以上才立項(xiàng)單體使用4.2成都市青羊工業(yè)總部(zn b)基地4.2.1：青羊工業(yè)(gngy)集中發(fā)展區(qū)發(fā)展(fzhn)區(qū)戰(zhàn)地面積3015畝，總投資達(dá)到89.6億元，目前銷(xiāo)售均價(jià)為5000元/，項(xiàng)目位于日月大道以北，成飛大道以西，溫江機(jī)場(chǎng)以東，成飛公司以南，緊鄰饒城高速，距雙流機(jī)場(chǎng)僅12分鐘車(chē)程，青羊區(qū)區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)、行政單位以及火車(chē)西站物流商務(wù)區(qū)近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢(shì)毋庸質(zhì)疑。產(chǎn)業(yè)定位青羊區(qū)集中發(fā)展區(qū)定位新型都市精品工業(yè)園區(qū)，根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展航空產(chǎn)品、電子電器、軟件開(kāi)發(fā)、精密機(jī)械等

35、產(chǎn)業(yè)和工業(yè)企業(yè)總部走新型工業(yè)化道路，發(fā)展新型工業(yè)經(jīng)濟(jì)。功能分區(qū)工業(yè)總部基地：占地大約933畝，以科技研發(fā)、高新技術(shù)為主的成長(zhǎng)型企業(yè)機(jī)群地；精密加工區(qū)：占地面積1618畝，以高技術(shù)含量、高附加值的電子信息、機(jī)械精密加工4.2.2：青羊工業(yè)總部基地總部經(jīng)濟(jì)與總部基地運(yùn)做模式青羊工業(yè)總部基地打破了以往有政府主導(dǎo)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)格局，創(chuàng)造性的提出了“政府企業(yè)合作”、市場(chǎng)化運(yùn)做的嶄新模式：以政府為支撐，以企業(yè)為主體，以創(chuàng)新為理念，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，親歷打造工業(yè)總部基地。 “六個(gè)統(tǒng)一”原則統(tǒng)一(tngy)規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)統(tǒng)一投資(tu z)，統(tǒng)一招商統(tǒng)一(tngy)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理4.2.3：產(chǎn)品 設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目

36、強(qiáng)調(diào)個(gè)性、尊貴的建筑風(fēng)格，總部基地以全景獨(dú)棟大樓為建筑主體，以園林、空間、人文構(gòu)筑立體生態(tài)景觀，為企業(yè)打造全新定義的工作空間。 風(fēng)格特色 青羊工業(yè)總部基地領(lǐng)創(chuàng)獨(dú)棟進(jìn)程，呈現(xiàn)為企業(yè)獨(dú)特氣質(zhì)量身設(shè)計(jì)的專(zhuān)署工作區(qū)域。在氣度統(tǒng)一的規(guī)劃下，抽象的線條、簡(jiǎn)約的外立面與無(wú)視障礙設(shè)計(jì)、獨(dú)棟式空間格局、層層退臺(tái)式景觀，無(wú)不闡釋了一場(chǎng)從視覺(jué)到精神的現(xiàn)代工作空間革命。 建筑產(chǎn)品 青羊工業(yè)總部基地A區(qū)、B區(qū)建筑面積約9000m、共22棟總部大樓已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢，并已成功實(shí)現(xiàn)100%的招商，招商入駐企業(yè)近50家。工業(yè)總部C區(qū)、D區(qū)已經(jīng)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)并投入開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)2008年全部呈現(xiàn)。 生態(tài)景觀1：全景生態(tài) 在景觀

37、營(yíng)造方面，青羊工業(yè)總部基地注重環(huán)境的生態(tài)內(nèi)涵，著力體現(xiàn)人與自然高度統(tǒng)一、和諧共生的規(guī)劃設(shè)計(jì)精神和環(huán)境藝術(shù)宗旨。 2：生態(tài)體系空間生態(tài)園林生態(tài)人文生態(tài)配套 1：基礎(chǔ)供給 水、電、氣、通訊 2：交通配套 航空、鐵路、公路、海關(guān)、物流公司等等交通手段。3：內(nèi)部配套 商務(wù)會(huì)所、員工餐廳、陽(yáng)光健身中心、風(fēng)情街、綜合運(yùn)動(dòng)館，可提供從工作、商務(wù)到生活、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的全方位配套，為企業(yè)解決后顧之猶，全面降低企業(yè)成本。4：入駐企業(yè)員工集中配套區(qū) 為入駐企業(yè)員工提供便利的生活、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等等服務(wù)。4.2.4服務(wù)1常規(guī)服務(wù)體系 青羊工業(yè)總部基地引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理理念，結(jié)合傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，經(jīng)過(guò)不斷探

38、索和實(shí)踐，創(chuàng)新地提出了“無(wú)憂經(jīng)營(yíng)企業(yè)管家”服務(wù)模式，成就了獨(dú)特的管理風(fēng)格，并培養(yǎng)出了一支專(zhuān)業(yè)化、高素質(zhì)、高效率、嚴(yán)紀(jì)律的物業(yè)管理隊(duì)伍。在全面貫徹ISO9001質(zhì)量管理體系的前提下，可為入?yún)^(qū)企業(yè)提供從常規(guī)服務(wù)到特約服務(wù)、個(gè)性服務(wù)的全面服務(wù)，解除企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的后顧之憂。 2：PTS系統(tǒng)服務(wù)計(jì)劃(jhu)內(nèi)容 在軟性服務(wù)方面，青羊工業(yè)總部基地秉承創(chuàng)造全新的、一流的、國(guó)際化的入?yún)^(qū)企業(yè)服務(wù)水平的理念，獨(dú)創(chuàng)了PTS服務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為企業(yè)提供包括貿(mào)易、信息、金融、科技、軟件、人才、咨詢(xún)、財(cái)會(huì)、法律、文化(wnhu)等諸多方面的延伸服務(wù)。這些機(jī)構(gòu)圍繞“企業(yè)總部們”開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，同時(shí)也相互進(jìn)行服務(wù)，形成以總部的高

39、端需求為中心的復(fù)合型市場(chǎng)關(guān)系，這是一個(gè)多重的“環(huán)型產(chǎn)業(yè)圈”，而不是傳統(tǒng)意義直線型的“產(chǎn)業(yè)鏈”。 4.2.5價(jià)值(jizh) 核心價(jià)值一：化重為輕的運(yùn)營(yíng)成本 入駐企業(yè)享受諸多青羊區(qū)招商引資稅收優(yōu)惠政策，可大幅減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；入駐企業(yè)可以直接享受完善的總部配套、企業(yè)員工配套，避免二次投入，大力節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。 核心價(jià)值二：無(wú)憂經(jīng)營(yíng)的服務(wù) 支持專(zhuān)為企業(yè)量身訂制“管家式”物管服務(wù)，并獨(dú)創(chuàng)“PTS非核心競(jìng)爭(zhēng)力”服務(wù)體系，為企業(yè)提供從基本需求到投融資、企業(yè)管理、戰(zhàn)略規(guī)劃等特色服務(wù)，全面降低企業(yè)管理投入。 核心價(jià)值三：精英聚落的馬太效應(yīng) 精英企業(yè)云集，呈矩陣式聚合，可充分實(shí)現(xiàn)信息互動(dòng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)與資源共享

40、，讓企業(yè)在強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)合中體驗(yàn)財(cái)富升級(jí)。 核心價(jià)值四：厚積薄發(fā)的增值潛力 開(kāi)創(chuàng)西部總部經(jīng)濟(jì)之先河，將作為傳統(tǒng)費(fèi)用中心的企業(yè)總部變?yōu)槔麧?rùn)增值中心，為企業(yè)帶來(lái)快速升值的潛力空 項(xiàng)目SWOT分析 5.1 優(yōu)勢(shì)龍?zhí)端挛挥谌h(huán)路外側(cè)，地理位置好，有距離市中心較近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。優(yōu)惠的招商引資政策，透明高效(o xio)的政府運(yùn)作。相對(duì)(xingdu)低廉的商務(wù)運(yùn)作成本工業(yè)園工業(yè)用地儲(chǔ)備量較大(jio d)，為入駐企業(yè)就近建立生產(chǎn)廠提供了便利。項(xiàng)目體量相對(duì)其他項(xiàng)目較小，有靈活運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)。5.2劣勢(shì)工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)尚未完全體現(xiàn)，工業(yè)區(qū)在國(guó)內(nèi)的知名度不高。項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施不夠完善5.3機(jī)會(huì)廣闊的市場(chǎng)空間以及巨大的發(fā)展?jié)摿⑽絹?lái)越多的企業(yè)投資，而成都將作為總部基地理想之地。成都市市區(qū)中心昂貴的商務(wù)運(yùn)行成本使越來(lái)越多的企業(yè)尋找郊區(qū)辦公的可能性。為了謀求企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，總部遷移可能是其擴(kuò)大知名度、獲取更多信息和資源的重要途徑。隨著成都市成為新的特區(qū)，將帶動(dòng)物流業(yè)、產(chǎn)品加工業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易等相關(guān)