培訓(xùn)1—房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(pixn)博慧置業(yè) 2013年8月共六十二頁房地產(chǎn)銷售人員需要(xyo)掌握哪些基本知識?共六十二頁培訓(xùn)(pixn)的結(jié)構(gòu)主線做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些方面的基本知識？一、房地產(chǎn)常用名詞二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成三、城市和城市規(guī)劃知識(zh shi)四、房地產(chǎn)建筑知識五、房地產(chǎn)測繪知識共六十二頁房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？居住用地 ?年；工業(yè)用地 ? 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生(wishng)、體育用地? 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 ?年；綜合用地或者其他用地 ? 年。一、房地產(chǎn)常用(chn yn)名詞共六十二頁房地產(chǎn)土地的使用(shyng)年限是如何確定的？居

2、住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一、房地產(chǎn)常用(chn yn)名詞共六十二頁房子的居住時間是多少，土地使用(shyng)年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)(yjng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，

3、繼續(xù)使用該土地。一、房地產(chǎn)常用名詞共六十二頁契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定(ydng)比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟(jì)適用房減半）公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。一、房地產(chǎn)常用(chn yn)名詞共六十二頁一、房地產(chǎn)常用(chn yn)名

4、詞五證：兩書：一級市場二級市場：三級市場：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：三通一平 ：七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土?期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為(chn wi)期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房開間 、進(jìn)深：共六十二頁定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式(fngsh)，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的

5、期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 一、房地產(chǎn)常用(chn yn)名詞共六十二頁當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時，才可以辦理(bnl)預(yù)售許可證？七層以下的達(dá)到(d do)主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。一、房地產(chǎn)常用名詞共六十二頁五證 國有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 共六十二頁共六十二頁案例(n l)分析共六十二頁總價格(ji

6、g)、單位價格(jig)和樓面地價的區(qū)別樓面地價又稱為單位建筑面積(jin zh min j)地價，是平均到每單位建筑面積(jin zh min j)的土地價格。樓面地價=土地總價/總建筑面積樓面地價=土地單價/容積率共六十二頁第二章 城市和城市規(guī)劃(chn sh u hu)知識容積率 建筑(jinzh)密度 （建筑(jinzh)覆蓋率）什么是綠化覆蓋率？綠地率 分?jǐn)傁禂?shù) 城市規(guī)劃常用術(shù)語及指標(biāo)共六十二頁第二章 城市和城市規(guī)劃(chn sh u hu)知識容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 建筑密度 （建筑覆蓋率）一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 什么是綠化

7、覆蓋率？（綠化率） 綠化覆蓋率是指在建設(shè)(jinsh)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)(jinsh)用地面積的比率（%）。綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。 城市規(guī)劃常用術(shù)語及指標(biāo)共六十二頁基本資料：總用地面積(min j)：5288.33平米總建筑面積：41780平米其中：計容積率建筑面積：36330平米不計容積率建筑面積：7480平米（地下車庫及設(shè)備用房）建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面積：12550平米容積率：6.87 覆蓋率：41% 第二章 城市和城市規(guī)劃(chn sh u hu)知識容積率的計

8、算？共六十二頁地下室:房間地平面(pngmin)低于室外地平面(pngmin)的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室;半地下室:房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室.共六十二頁第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識什么(shn me)是超高層建筑？共六十二頁第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度(god)分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層

9、建筑建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。 建筑物的分類共六十二頁建筑結(jié)構(gòu)分類(fn li)有哪些？第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識建筑物的分類共六十二頁按建筑(jinzh)結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識建筑物的分類共六十二頁剪力墻其實就是(jish)現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱

10、楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)常可以做到大空間住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式 第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識建筑物的分類共六十二頁框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求(yoqi)，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 第三章 房地產(chǎn)建筑(jin

11、zh)知識建筑物的分類共六十二頁什么(shn me)是核心筒？共六十二頁核心(hxn)筒筒體結(jié)構(gòu) tube structure由豎向箱形截面懸臂筒體組成的結(jié)構(gòu)。筒體有剪力墻圍成豎向箱形截面的薄壁筒和密柱框架組成豎向箱形截面的框筒。筒體由一個(y )或多個組成；分筒中筒、單框筒、框架薄壁筒和成束筒等四類。 共六十二頁框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)(jigu)共六十二頁騎樓(qlu)過街樓共六十二頁挑出(tio ch)房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）的通道。 挑 廊 檐廊 設(shè)置在建筑物底層(d cn)出檐下 的交通空間.回廊 在建筑物門廳大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊.共六十二頁一套完整的建筑圖包括

12、(boku)圖紙目錄、設(shè)計總說明、建筑施工圖（包括(boku)總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、建筑詳圖）、結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)備施工圖。 需掌握要點：比例尺、定位(dngwi)軸線、尺寸、標(biāo)高（絕對標(biāo)高、相對標(biāo)高）、指北針第三章 房地產(chǎn)建筑知識建筑識圖共六十二頁絕對標(biāo)高(biogo)：相對海平面的高度，海平面的標(biāo)高規(guī)定為0，在以上的為正值，以下的為負(fù)值，相平的為0，也叫海拔高度，高程相對標(biāo)高：對于一個地區(qū)，通常市政國土部門會測量出某個特定的、固定的點的絕對標(biāo)高，其他的測點相對于絕對標(biāo)高的高度，其上為正，下為負(fù)；建筑標(biāo)高：建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高差別在于裝修，通常情況下，施工放線會在結(jié)構(gòu)高度上作出而不是裝

13、修高度，一些地區(qū)經(jīng)常忽略掉建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高的差別。以上的量單位只能是米(m)高度 第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識建筑識圖共六十二頁現(xiàn)有(xin yu)標(biāo)高共六十二頁共六十二頁共六十二頁所謂(suwi)板樓就是指“東西長、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，而塔樓則是指外觀像塔的樓型，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。 共六十二頁玄關(guān)，也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域(qy)。 玄關(guān)的概念，源于中

14、國，但最早用的可能是風(fēng)水先生們。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識房屋(fngw)面積的種類有多少？什么是房屋(fngw)建筑面積、房屋(fngw)使用面積？房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。共六十二頁套內(nèi)面積(min j)和套內(nèi)建筑面積(min j)？關(guān)鍵點：共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識什么(shn me)是房屋建筑面積？房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米

15、，下同）的永久性建筑。共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識什么是房屋的使用(shyng)面積？房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算 。什么是房屋的實用面積？它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 使用率和實用率的差別？共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識什么是房屋(fngw)的套內(nèi)建筑面積？房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 。套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)

16、建筑面積之和 共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識什么是房屋(fngw)的共用建筑面積？房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積(min j)中所分?jǐn)偟拿娣e(min j)。預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 共六十二頁商品房有哪

17、些公共面積需要(xyo)分?jǐn)?？第四?房地產(chǎn)測繪(chu)知識1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識 不應(yīng)分?jǐn)?fntn)的共有建筑面積包括那些？共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、幢外的用做公共(gnggng)休憩的設(shè)施或架空層。 共六十二頁第四章

18、房地產(chǎn)測繪(chu)知識層高 層高是指住宅(zhzhi)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識房屋建筑面積的計算計算建筑面積的一般規(guī)定如下計算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋計算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。同一(tngy)房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積。 共六十二頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識房屋建筑面積的計算組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套

19、內(nèi)陽臺建筑面積計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪(yncng)、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。共六十二頁計算全部建筑面積的范圍：單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳

20、內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影(tuyng)面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影(tuyng)面積計算。第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識共六十二頁挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入

21、口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光(cigung)井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識計算全部建筑面積的范圍：共六十二頁玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，如果(rgu)其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識計算全部建筑面積的范圍：共六十

22、二頁與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉(fngb)的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉(fngb)的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識計算一半建筑面積的范圍：共六十二頁層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階(tiji)、無柱

23、雨篷等。房屋間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒臃课?、臨時房屋、簡易房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識不計算建筑面積的范圍：共六十二頁共有建筑面積分?jǐn)傆嬎愎礁魈讘?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（）=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e/參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和*參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積分?jǐn)偟姆椒ǎ鹤≌瑯牵阂蕴诪閱挝唬锤魈變?nèi)建筑面積(min j)比例分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e(min j)；商住樓：先