土地增值稅培訓(xùn)20143

1、土地增值稅相關(guān)政策(zhngc)解讀三門峽市地方稅務(wù)局流轉(zhuǎn)和財(cái)產(chǎn)(cichn)行為稅科 劉奇波1共七十三頁(yè)主要(zhyo)內(nèi)容土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則1財(cái)稅200621號(hào)2國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)3國(guó)稅函2010220號(hào)5國(guó)稅發(fā)200991號(hào)42共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人 。國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施(shsh)。 附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。土地增值稅的

2、納稅義務(wù)人3共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則單位，是指各類企業(yè)(qy)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。轉(zhuǎn)讓并取得收入是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅納稅義務(wù)人4共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地使用權(quán)不屬于征稅范圍。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上(d shn)的建筑物及其附著物在土地增值稅暫行條例中簡(jiǎn)稱為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅相關(guān)文件所提及的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)除另外明確外應(yīng)包括上述任一行為。土地增值稅納稅義務(wù)人5共七十三頁(yè)一、土地(td)

3、增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則土地(td)增值稅計(jì)算步驟增值額稅率、速算扣除系數(shù)扣除額增值額：收入減去扣除額。扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 收入四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算公式。6共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)(yugu

4、n)費(fèi)用。7共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷(chi qin)補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用?？鄢?xiàng)目的具體內(nèi)容8共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察

5、、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用：是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工(zhgng)福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容9共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的具體內(nèi)容：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻?/p>

6、供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)(j sh)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容10共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(shsh)的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 扣除

7、項(xiàng)目的具體內(nèi)容11共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府(zhngf)批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ：指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。12共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容（六）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ：對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(bn tio)（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)

8、20的扣除。 13共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則四級(jí)超率累進(jìn)稅率表增值額稅率速算扣除系數(shù)應(yīng)納稅額增值額（50%扣除項(xiàng)目金額）30%增值額30（扣除項(xiàng)目金額50%）增值額（100%扣除項(xiàng)目金額）40%5%增值額40扣除項(xiàng)目金額5（100%扣除項(xiàng)目金額）（200%扣除項(xiàng)目金額）60%35%增值額60扣除項(xiàng)目金額3514共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以納稅人房地產(chǎn)成本核算(h sun)的最基本的核算(h sun)項(xiàng)目或核算(h sun)對(duì)象為單位計(jì)算。成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的

9、比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。土地增值稅的?jì)算單位 15共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則稅收優(yōu)惠的具體規(guī)定（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于(shy)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。16共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn) 稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房17共七十三頁(yè)一、土地

10、(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則稅收優(yōu)惠的具體規(guī)定（二）國(guó)家征用、收回的房地產(chǎn)：指因城市(chngsh)實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。18共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則稅收優(yōu)惠的具體規(guī)定（三）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房 ：經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 注意：根據(jù)(gnj)財(cái)稅2008137號(hào)文的規(guī)定，2008

11、年11月1日起，個(gè)人銷售住宅暫免征收土地增值稅。 19共七十三頁(yè)一、土地(td)增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目(xingm)金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。按評(píng)估價(jià)格征收的情形20共七十三頁(yè)二、財(cái)稅(ci shu)200621號(hào) 1明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定明確土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題 32明確轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算 5明確以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅 4明確城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要的界定 財(cái)稅(ci shu)200621號(hào)21共七十三頁(yè)二、財(cái)稅(ci shu)200621號(hào)一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)

12、準(zhǔn)住宅出售(chshu)和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問(wèn)題 ：條例第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知（財(cái)稅字1999210號(hào)）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200526號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定22共七十三頁(yè)二、財(cái)稅(ci shu)200621號(hào)二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目(xingm)的計(jì)算問(wèn)題 ：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物

13、，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法（以下簡(jiǎn)稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。 轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目23共七十三頁(yè)二、財(cái)稅(ci shu)200621號(hào)三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題 ：對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅

14、收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積(jin zh min j)占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積(jin zh min j)的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。 土地增值稅預(yù)征和清算24共七十三頁(yè)二、財(cái)稅(ci shu)200621號(hào)四、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題 ：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污

15、染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定(qudng)進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要的界定25共七十三頁(yè)二、財(cái)稅(ci shu)200621號(hào)五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題 ：對(duì)于以土地(td)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地(td)增值稅一些具體問(wèn)題

16、規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號(hào)）第一條暫免征收土地(td)增值稅的規(guī)定。 以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)26共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)1明確土地增值稅清算單位非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 32明確土地增值稅清算條件5土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 4土地增值稅的扣除項(xiàng)目 國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)6土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證7土地增值稅核定征收的條件8清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 27共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)土地增值稅清算單位一、土地(td)增值稅的清算單位 ：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅

17、和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 28共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)二、土地增值稅的清算條件 ：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部(qunb)竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。土地增值稅清算條件29共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)二、土地增值稅的清算條件 ：（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余(shngy)的可售建筑面積已經(jīng)出租或自

18、用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 土地增值稅清算條件30共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房

19、地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 31共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供(tgng)合法有效憑證；不能提供(tgng)合法有效憑證的，不予扣除。土地增值稅的扣除項(xiàng)目32共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)四、土地增值

20、稅的扣除項(xiàng)目 ：（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法(fngf)由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 土地增值稅的扣除項(xiàng)目33共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ：（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算(qn sun)項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托

21、兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。土地增值稅的扣除項(xiàng)目34共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目(xingm) ：（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 土地增值稅的扣除項(xiàng)目35共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ：（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用

22、，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他(qt)合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。土地增值稅的扣除項(xiàng)目36共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ：符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)(shux)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)(shux)。 對(duì)符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，清算規(guī)程已明確由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù) 。 清算時(shí)間和應(yīng)報(bào)送資料 37共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)20

23、06187號(hào)五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ：納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算(ji sun)通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算(ji sun)單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。清算時(shí)間和應(yīng)報(bào)送資料 38共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)六

24、、土地增值稅清算項(xiàng)目(xingm)的審核鑒證：稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。清算項(xiàng)目的審核鑒證 39共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)七、土地增值稅的核定征收 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿

25、的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)(yj)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 核定征收的條件 40共七十三頁(yè)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅(n shu)人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅(n shu)申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成

26、本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 41共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)1總體框架清晰明了明確納稅人在注銷前必須進(jìn)行清算 32新增“前期管理”內(nèi)容5授予稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)4強(qiáng)化征納雙方的責(zé)任國(guó)稅發(fā)200991號(hào)6對(duì)納稅人提供的清算資料有新要求7明確了是否受理清算的處理方式8增加了清算前納稅評(píng)估的要求9新增“清算審核”程序性、實(shí)質(zhì)性的規(guī)定10清算可以實(shí)行核定征收42共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào) 一、清算規(guī)程分六章，新增“前期管理”、“清算審核”等內(nèi)容。 二、清算規(guī)程第二條，明確規(guī)定了它的適用范圍。 三、清算規(guī)程第三條，首次明確(m

27、ngqu)了土地增值稅清算的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作 總體框架清晰明了43共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)一、強(qiáng)調(diào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目清算前，提前介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程實(shí)施跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同步。二、明確提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算予以關(guān)注。三、對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理，強(qiáng)化(qinghu)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。新增前期管理的內(nèi)容44共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)管理規(guī)程對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工

28、作(gngzu)，否則不予辦理稅務(wù)登記注銷、工商注銷。明確納稅人注銷前必須清算45共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)納稅人的責(zé)任一、清算規(guī)程第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報(bào)責(zé)任，并對(duì)申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。二、清算規(guī)程第十一條，強(qiáng)調(diào)了不按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定期限清算或不提供清算資料的責(zé)任。 征管法第六十二條納稅人未按照(nzho)規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照(nzho)規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。強(qiáng)化了征納雙方的責(zé)任4

29、6共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)主管(zhgun)稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任一、清算規(guī)程第五條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。并對(duì)是否及時(shí)審核納稅人清算申報(bào)情況、依法征收土地增值稅情況負(fù)責(zé)。二、清算規(guī)程第三十條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性具有審核責(zé)任。同時(shí)第三十一條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告未采信或部分未采信的，應(yīng)告知其理由。三、清算規(guī)程第三十二條，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。強(qiáng)化了征納雙方的責(zé)任47共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu

30、)發(fā)200991號(hào)清算規(guī)程第十一條，授予(shuy)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否要求納稅人進(jìn)行清算的自由裁量權(quán)。 對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求，也可不要求納稅人進(jìn)行清算。授予稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)48共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)清算規(guī)程第十二條，對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算應(yīng)提供的資料提出了新要求，完善和補(bǔ)充了原有資料的不足。一是，統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及附表的參考格式，同時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新制定。二是，增加了”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明“。三是，增加了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本(chngbn)和費(fèi)用有關(guān)的證明材料。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)盡可能要求納稅人提供與開發(fā)項(xiàng)目有

31、關(guān)的所有資料。對(duì)納稅人提供的清算資料有新要求49共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)清算規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：一、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以(yy)受理。二、對(duì)符合清算條件，但報(bào)送清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料的，予以受理三、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。同時(shí)規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷。我省的規(guī)定：一、納稅人報(bào)送的土地增值稅清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人在3個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)報(bào)資料。二、縣（市、區(qū)）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅

32、人土地增值稅清算資料后，應(yīng)及時(shí)組織人員審核，對(duì)清算資料齊全的，應(yīng)在30日內(nèi)審核完畢；對(duì)清算資料不齊全或分期開發(fā)項(xiàng)目在5年以上的，應(yīng)在60日內(nèi)審核完畢。（豫地稅函2009188號(hào)）明確了是否受理清算的處理方式50共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)鑒于(jiny)清算規(guī)程第六條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要全程介入并跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。因此，清算規(guī)程第十四條提出了土地增值稅清算前進(jìn)行納稅評(píng)估的要求。一是，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。二是，對(duì)確定暫不進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)繼續(xù)做好

33、項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。增加了清算前納稅評(píng)估的要求51共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)清算審核的內(nèi)容很多，主要有以下幾點(diǎn)：1、資料(zlio)的審核；2、直接銷售收入的審核；3、非直接銷售收入的審核；4、扣除項(xiàng)目的程序性審核；5、扣除項(xiàng)目（如成本項(xiàng)目、代收費(fèi)用、關(guān)聯(lián)企業(yè)交易等）應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容的審核等。新增“清算審核”程序性、實(shí)質(zhì)性的規(guī)定52共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)一、在清算中發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。二、清算規(guī)程第三十五條對(duì)核定征收程序作出了明確規(guī)定，即：符合核定征收條件的

34、，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款(shu kun)或辦理退稅。清算可以實(shí)行核定征收53共七十三頁(yè)四、國(guó)稅(u shu)發(fā)200991號(hào)我省核定征收率的有關(guān)規(guī)定：豫地稅發(fā)201028號(hào) 規(guī)定： 對(duì)納稅人符合下列（一）、（二）項(xiàng)條件的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅。（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。1、能夠準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其扣除項(xiàng)目支出不能正確(zhngqu)核算的；2、能夠準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目支出

35、或扣除項(xiàng)目支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能正確核算的；3、收入總額及扣除項(xiàng)目核算有誤的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)的；凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項(xiàng)目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。1、擅自銷毀賬簿；2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的；3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算的；5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的；6、申報(bào)的計(jì)稅價(jià)

36、格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。（省局公告2011年第10號(hào)）54共七十三頁(yè)五、國(guó)稅函2010220號(hào)1土地增值稅收入確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除 32質(zhì)量保證金的扣除問(wèn)題5契稅的扣除4土地閑置費(fèi)的扣除國(guó)稅函2010220號(hào)6拆遷安置費(fèi)土地增值稅計(jì)算7轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題 8清算后補(bǔ)繳土地增值稅加收滯納金問(wèn)題 55共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)清算收入的確認(rèn)一、關(guān)于(guny)土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題 ：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房

37、面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。56共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定(yudng)，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 質(zhì)量保證金的扣除57共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題 ：（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)

38、目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行(shn y yn xn)同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。開發(fā)費(fèi)用的扣除 58共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題 ：（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府(rnmnzhngf)此前規(guī)定的

39、比例執(zhí)行。開發(fā)費(fèi)用的扣除 59共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題 ：（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算(qn sun)時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 開發(fā)費(fèi)用的扣除 60共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除(kuch)問(wèn)題 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 土地閑置費(fèi)的扣除61共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地(td)使用權(quán)時(shí)支付

40、的契稅的扣除問(wèn)題 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 契稅的扣除 62共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)六、關(guān)于拆遷安置土地(td)增值稅計(jì)算問(wèn)題 ：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。清算

41、項(xiàng)目的審核鑒證 63共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題 ：（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣(hub)安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 清算項(xiàng)目的審核鑒證 64共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題 ：財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅200621號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能

42、取得評(píng)估(pn )價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。 轉(zhuǎn)讓舊房的扣除 65共七十三頁(yè)四、國(guó)稅函2010220號(hào)八、土地(td)增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地(td)增值稅加收滯納金問(wèn)題 ：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。滯納金計(jì)算 66共七十三頁(yè)豫地稅(d shu)發(fā)2010

43、28號(hào)學(xué)習(xí)要點(diǎn)： 一、土地增值稅預(yù)征率 根據(jù)(gnj)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。 二、核定征收率（2、4、5、8，省局2011年10號(hào)公告） 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合核定征收的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅。 四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅。對(duì)無(wú)法計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。 五、土地增值稅清算主體 根

44、據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅清算管理規(guī)程第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件（包括主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的）后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進(jìn)行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，并出具土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。67共七十三頁(yè)豫地稅(d shu)發(fā)201028號(hào) 六、土地增值稅清算審核（一）納稅人自行進(jìn)行(jnxng)土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣（市）、區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅清算申報(bào)表和清算資料，委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)清算的，應(yīng)報(bào)送土地增值稅清算鑒證報(bào)告，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進(jìn)行(jnxng)納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局審核。（二）審核人員的組成各省轄市、縣（市）、區(qū)地方稅務(wù)局于