踩盤系列報(bào)告：紅杉雅園項(xiàng)目市場(chǎng)周報(bào)ppt課件

1、 樓市動(dòng)態(tài)及工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研置高機(jī)構(gòu)研討部01、09年1-8月份杭州樓市回想 / 商品房市場(chǎng) / 宏觀政策 / 土地市場(chǎng)目錄01、09年1-8月份杭州樓市回想 /商品房市場(chǎng) /土地市場(chǎng) /宏觀政策據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截止到8月30日，杭州主城區(qū)住宅可售房源曾經(jīng)跌破6000套，目前可售房源為5810套01、09年1-8月份杭州樓市回想 /商品房市場(chǎng) /土地市場(chǎng) /宏觀政策供應(yīng)量成交價(jià) 杭州09年(以春節(jié)為時(shí)間節(jié)點(diǎn))曾經(jīng)在官方網(wǎng)站上公告、預(yù)告的住宅用地，達(dá)2612.8畝，可建建筑面積394.2萬方，是08年住宅用地出讓量的3倍，是07年住宅用地出讓量的2/3.曾經(jīng)出讓和預(yù)告的地塊90%集中在拱墅區(qū)和

2、江干區(qū)，故估計(jì)09年的土地供應(yīng)量會(huì)超越07年。 估計(jì)杭州未來三年，可供應(yīng)住宅存量1200萬方2007年359萬方、2021年169萬方、2021年559萬方、06年及以前100萬方，按120方/套，即10萬套，以07年的賣房速度，也足夠賣超越3年。 8月18日，西子控股以77777萬元戲劇性的價(jià)錢，奪得29號(hào)南星橋糧庫(kù)地塊，24295元/平方米的樓面價(jià)，刷新了杭州住宅樓面價(jià)的最高紀(jì)錄西湖8號(hào)公館樓面價(jià)24032元/平方米。 7月23日，義烏小商品城擊敗綠城，以20650元/平米的樓面價(jià)拿下錢江新城地塊，這個(gè)價(jià)錢曾經(jīng)逼近西湖8號(hào)公館的樓面價(jià)歷史紀(jì)錄，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)住宅樓面價(jià)的第二高。 同日，德信集團(tuán)

3、連奪九堡19、20號(hào)地塊，將九堡的樓面地價(jià)拉升至7623元/平方米的高位。 7月28日，濱江集團(tuán)結(jié)合三花控股，將筧橋黎明村的樓面價(jià)推高至近1萬元/平方米 更早的6月30日，欣盛房產(chǎn)，以近萬的樓面價(jià)奪得申花15、16號(hào)地塊，刷新了申花板塊的樓面地.結(jié)論：未來杭州樓市不差房結(jié)論：“面粉貴過面包，09“地王創(chuàng)新高01、09年1-8月份杭州樓市回想 /商品房市場(chǎng) /土地市場(chǎng) /宏觀政策 近日，針對(duì)今年以來杭州樓市常見的“擠牙膏式少量多推的推盤方式，杭州房管部門在預(yù)售答應(yīng)證審批時(shí)悄然提高審批門檻：要求開發(fā)商將到達(dá)預(yù)售條件的房源一次性申領(lǐng)預(yù)售證。 8月份，已進(jìn)展修訂，今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面

4、積計(jì)價(jià)，而經(jīng)適房和兩限房銷售那么按建筑面積計(jì)價(jià)和結(jié)算房?jī)r(jià)款。杭州相關(guān)部門表示暫不跟進(jìn)。 二套房貸政策收緊。目前雖沒有一致的二套房貸利率調(diào)整文件下到達(dá)銀行，但杭城多家銀行的房貸部門表示，對(duì)于二套房貸，目前均嚴(yán)厲執(zhí)行首付四成，利率上浮10%的政策。01、09年1-8月份杭州樓市回想 /商品房市場(chǎng) /土地市場(chǎng) /宏觀政策小結(jié)： 成交量下滑，“地王頻出，二手房貸政策收緊，房?jī)r(jià)的不斷提高和種種關(guān)于后市宏觀調(diào)控的猜測(cè)，都預(yù)示著未來樓市將不再安靜，新一輪調(diào)整不可防止。目錄02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 / 周邊住宅工程 / 同類面市工程 / 同類未面市工程本工程水碧苑水月苑水清苑水映苑水起苑水曲苑水滟苑02、工

5、程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)二手房成交均價(jià)都市水鄉(xiāng)水碧苑/5558元/平方米水月苑10182元/平方米/水清苑8865元/平方米/水映苑8935元/平方米8254元/平方米水起苑9617元/平方米/水滟苑8974元/平方米/水曲苑9468元/平方米/都市水鄉(xiāng)二手房親親家園一期親親家園二期親親家園三期親親家園幸福里02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市親親家園二手房項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)二手房成交均價(jià)親親家園一期9716元/平方米/二期9554元/平方米/三期10236元/平方米/幸福里10631元/平方米10296元/平方

6、米02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市其他工程二手房銘雅苑東區(qū)三墩頤景園紫金港灣蘭韻天城潤(rùn)達(dá)花園項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)二手房成交均價(jià)銘雅苑東區(qū)8396元/平方米/紫金港灣12998元/平方米/三墩頤景園9253元/平方米8250元/平方米蘭韻天城10211元/平方米9158元/平方米美都公寓10655元/平方米10625元/平方米潤(rùn)達(dá)花園8728元/平方米8101元/平方米美都公寓02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市小結(jié)： 區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)錢根本在10000元/平方米左右。 假定本工程售價(jià)13000元/平方米，50平方米，總價(jià)65萬，首付五

7、成，需32.5萬，那么32.5萬的首付在區(qū)域內(nèi)能買到怎樣的房子？作為2成首付，那么可以購(gòu)買162.50萬總價(jià)的房子，按1萬/平方米計(jì)，即165平方米。作為3成首付，那么可以購(gòu)買108.34萬總價(jià)的房子，按1萬/平方米計(jì)，即108平方米。 區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)錢不高，對(duì)本工程定價(jià)影響較大。尤其是高定價(jià)對(duì)于自住客來說的門檻加大。02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市白馬尊邸杭州白馬房地產(chǎn)開發(fā)工程位置：杭州市西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)厚仁路親親家園西側(cè)開盤時(shí)間：2021.06.22入住時(shí)間：2021.05.31工程規(guī)模：工程總占地面積73770平方米，總建筑面積14萬平方米，容積率1.9，由

8、排屋、高層、小高層組成主力戶型：排屋主力面積約220-260，公寓主力面積以86-130平米二房、三房為主銷售情況：目前兩幢高層剩余4套，小高層剩余34套，成交均價(jià)在9000元/平方米左右；排屋40套，已售17套。公寓在售均價(jià)13000元/平方米，排屋2.3-2.6萬元/平方米?？蛻魳?gòu)成：購(gòu)房者大多在城西或是三墩附近任務(wù)；工程曾去義烏作過推介會(huì)，也不排除存在一 部分其他地域投資客的能夠02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市金溪園中海地產(chǎn)杭州工程位置：西湖區(qū)金渡北路近古墩路；銘雅苑西側(cè)，親親家園北開盤時(shí)間：2021.05.23入住時(shí)間：2021.12.31工程規(guī)模：總

9、建筑面積6萬平方米，綠化率30%，由5幢高層住宅和多幢排屋組成主力戶型：90銷售情況：公寓約500套，目前剩余5套，成交均價(jià)在9200元/平方米左右；排屋共56套，目前剩余5套，成交均價(jià)23749元/平方米。部分公寓邊套的房源單價(jià)高達(dá)12000元/平方米，但也被一搶而空，三墩房?jī)r(jià)由此邁過每平方米萬元的大關(guān)客戶構(gòu)成：購(gòu)房者逾8成的客戶為初次置業(yè)，其中大多為杭州企事業(yè)單位的菁英，包括大學(xué)教師、企業(yè)白領(lǐng)、私企運(yùn)營(yíng)者等。他們?cè)诔俏饔休^長(zhǎng)的居住閱歷，對(duì)三墩的居住環(huán)境、商業(yè)配套特別認(rèn)可02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市自在城杭州金地自在城房地產(chǎn)開展工程位置：西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)金渡

10、北路通濟(jì)路開盤時(shí)間：2021.06.20入住時(shí)間：2021.05工程規(guī)模：工程占地面積546畝，總建筑面積約85萬，建筑類型包括大規(guī)模城市別墅組團(tuán)、花園洋房、精裝修高層景觀公寓、時(shí)髦SOHO等主力戶型：72一房、90左右二房、120和的三房和145至150的四房戶型銷售情況：排屋曾經(jīng)開盤159套，目前已售47套，成交均價(jià)26818元/平方米。精裝修公寓估計(jì)10月份開盤，價(jià)錢未定。小結(jié)： 區(qū)域內(nèi)一手房公寓的供應(yīng)量未來主要來自金地自在城，故自在城精裝公寓的定價(jià)對(duì)本工程定價(jià)有一定的影響。據(jù)悉，金地精裝公寓的售價(jià)在14000元/平方米左右。02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未

11、面市02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市視界之窗杭州川海置業(yè)工程位置：濱江區(qū)江陵路603號(hào)開盤時(shí)間：2021.11.02入住時(shí)間：2021.12.01用地性質(zhì)：40年辦公用地工程規(guī)模：用地面積約7603；總建筑面積約22583.45，2-5層為帶租約式銷售，作為酒店用房。構(gòu)造為4.98米層高loft。主力戶型：40-60銷售情況：目前已售280套，可售150套，2-7層已根本售罄，已售均價(jià)15441元/平方米。客戶構(gòu)成：購(gòu)房者除杭州本地和溫臺(tái)等地投資客外，還有部分任務(wù)在濱江的年輕群體視界之窗戶型圖02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市

12、40loft一樓 40loft二樓視界之窗樣板間02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市 40loft一樓 40loft二樓視界之窗樣板間02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市 二樓衣柜 二樓臥室 衛(wèi)生間02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市MOHO尚筑浙江創(chuàng)佳房地產(chǎn)開發(fā) 工程位置：上城區(qū)東至近江路、北至秋濤路東北開盤時(shí)間：2021.09.12入住時(shí)間：2021.04.30用地性質(zhì)：40年商業(yè)金融用地工程規(guī)模：工程占地5836，總建筑面積25716，地上建筑面積19206，共308戶，由13層商務(wù)裙樓、4-18層

13、4.78米loft空間和2層地下車庫(kù)組成。主力戶型：40-65銷售情況：目前已售298套，公寓可售1套，預(yù)定4套，已售均價(jià)19347元/平方米?？蛻魳?gòu)成：購(gòu)房者主要為溫臺(tái)和義烏地域的投資客MOHO尚筑規(guī)范層平面圖02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市 附注：A戶型大小:40方B戶型大小:60方C戶型大小:48方D戶型大小:50方MOHO尚筑標(biāo)一層平面圖02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市MOHO尚筑樣板間實(shí)景圖02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市MOHO尚筑銷售道具海報(bào)02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅

14、 /同類已面市 /同類未面市MOHO尚筑銷售道具樓書折頁02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市德泰御峰大廈杭州德泰置業(yè) 工程位置：拱墅區(qū)祥符阮家村，豐潭路以東開盤時(shí)間：2021.08.26入住時(shí)間：2021.09用地性質(zhì)：40年商業(yè)金融兼容辦公用地工程規(guī)模：工程總建筑面積23961平方米，地下車位301個(gè)，總套數(shù)423套，其中2-7層層高為4.98米的LOFT，8-9層層高為4.78米的LOFT，10-19層層高是2.94米。主力戶型：40銷售情況：目前已售391套，可售32套，已售均價(jià)12202元/

15、平方米，loft部分已全部售完，其中1-4層為限制性房產(chǎn)。客戶構(gòu)成：三類人群，創(chuàng)業(yè)者、商業(yè)機(jī)構(gòu)、年輕白領(lǐng)02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市德泰御峰大廈平面圖 02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市德泰御峰大廈效果圖 loft一樓效果 loft二樓效果02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市德泰御峰大廈效果圖 loft戶型剖面圖02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市小結(jié)： 選取了主城區(qū)部分loft商住樓進(jìn)展分析，在閱歷09年一輪的行情過后，這些工程根本售完或銷售大半。對(duì)本工程不構(gòu)成競(jìng)

16、爭(zhēng)或競(jìng)爭(zhēng)較小。02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市錢龍名匯公館杭州錢龍置業(yè)工程位置：濱江區(qū)濱盛路與漢江路交叉口開盤時(shí)間：估計(jì)2021.10入住時(shí)間：不詳用地性質(zhì)：50年綜合用地工程規(guī)模：工程占地面積約8152平方米，總建筑面積約49861.47平方米，純4.78米LOFT物業(yè)，其中13商業(yè)層群樓，商業(yè)部分面積6446平方米，住宅部分面積30212平方米。主力戶型：主力面積50，另有100、120、160銷售情況：估計(jì)10月份開盤，毛坯售價(jià)估計(jì)13000元/平方米02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市錢龍名匯公館實(shí)景圖 柏悅軒錢江MOHO

17、錢龍名匯公館02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市錢龍名匯公館銷售道具 02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市同方國(guó)際同方結(jié)合控股集團(tuán) 工程位置：江干區(qū)秋濤路和艮山西路交叉口，浙大華家池校區(qū)北側(cè)開盤時(shí)間：估計(jì)2021.10入住時(shí)間：2021用地性質(zhì)：50年綜合用地工程規(guī)模：工程總建筑面積約5萬平方米，由1幢28層的主樓和5層裙樓構(gòu)成，規(guī)劃1-5層為休閑商業(yè)配套， 6-28層為精裝修酒店式公寓，以40-54的高檔精裝修小戶型為主力戶型，共651戶主力戶型：40-54銷售情況：估計(jì)10月份開盤，精裝售價(jià)估計(jì)17000元/平方米02、工程競(jìng)爭(zhēng)案

18、例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市同方國(guó)際戶型圖 A戶型46 B戶型46(主力)02、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市同方國(guó)際戶型圖 C戶型40 D戶型5002、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市同方國(guó)際戶型圖 E戶型54 G戶型4002、工程競(jìng)爭(zhēng)案例調(diào)研分析 /周邊住宅 /同類已面市 /同類未面市UN公社浙江海陸房地產(chǎn)開發(fā) 工程位置：西湖區(qū)小和山高教園留和路新浙江工業(yè)大學(xué)對(duì)面開盤時(shí)間：估計(jì)2021.10以后入住時(shí)間：2021用地性質(zhì)：科研用地，50年運(yùn)用權(quán)工程規(guī)模：工程總建筑面積約為11萬平方米，由6層、7層、8層、11層等各建筑形狀的十八棟建筑組成。精裝修loft公寓，4.79米層高主力戶型：60銷售情況：估計(jì)10月份以后開盤，推出5090的精裝修Loft戶型，價(jià)錢估計(jì)會(huì)在5000-6000元/左右02、工程競(jìng)爭(zhēng)案