知名房地產合約管理模式及實踐（PPT)

1、XX地產合約管理模式及實踐中海地產合約管理模式及實踐通行的合約管理模式及種類中海地產合約管理模式中海地產成本管理模式中海地產合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產合約管理模式 合約管理原則體制上：采用決策、管理、操作三個環(huán)節(jié)相對獨立；程序上：通過文件、規(guī)程等形式事先對某一項工作程序有一個明確的、定性的、定量的標準和尺度）例如：后面講到的定標原則；合約上：采用公認的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機制；工程管理過程中：規(guī)范每一個環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。中海地產合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產合約管理模式合約管理主控部門營銷策劃部：是市場調

2、研、市場定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門；設計部：是規(guī)劃（方案）設計、施工圖設計合約的主控部門；合約部：是工程招投標合約管理的主控部門，負責編制各個階段的建安成本目標；物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。中海地產合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產合約管理模式合約管理制度之合約部架構合約部架構中海地產合約管理模式合約管理制度之合約人員素質有計算工程量的能力；有對主材料價格的了解，對勞動定額的認識、對勞動力市場價格的認識、對施工企業(yè)管理費用的判斷、對行業(yè)社會利潤研究的能力中海地產合約管理模式 合約管理制度之合約人員素質（續(xù)）有法律、稅務方面的知識；要有文字功夫。能

3、夠起草合同文件，起草往來函，做到內容全面、邏輯嚴密、無漏洞；注意“德”的修養(yǎng)。對公司有責任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關系。工作既要有原則，也要有靈活性；中海地產合約管理模式 合約管理制度之合約人員素質（續(xù)）要能能動地對設計和施工環(huán)節(jié)提出建議，達到降低工程成本的目的；對已完成程的合約管理工作要有分析、總結能力；培養(yǎng)對成本的敏感性；樹立自已的專業(yè)榮譽感，培養(yǎng)自已的專業(yè)精神。中海地產合約管理模式合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產合約管理模式合約部管理制度之承判商管理程序承建商考察承判商登記及

4、考察.doc考察方法考察意見投標資格 試用承建商及其評價承判商動態(tài)管理.doc中海地產合約管理模式合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產合約管理模式合約部管理制度之工程招標分判程序工程招標流程招標管理.doc合約管理策劃報告分判工程招標工作計劃招標文件編制與評審中海地產合約管理模式合約部管理制度之工程招標分判程序（續(xù)）投標單位名單發(fā)標、答疑、開標評標、議標、定標簽約中海地產合約管理模式合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產合約管

5、理模式合約部管理制度之物資招標分判程序物資招標流程圖甲供物資招投標流程圖.doc招標準備 招標 評標 中標通知書與采購樣板 合同簽署 中海地產合約管理模式合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產合約管理模式合約部管理制度之定標、議標規(guī)則投標總價修正原則議標單位選擇定標原則中標機率中標總價限制工期因素中海地產合約管理模式合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產合約管理模式合約部管理制度之合約管理工作程序合約交底合約交底記錄.doc付款

6、工程款支付流程.doc工程變更價款審核變更審核流程.doc合同執(zhí)行過程中的往來函件結算結算辦理流程.doc中海地產合約管理模式合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產合約管理模式及實踐合約部管理制度之工程簽證管理程序需要辦理工程簽證的情形承建商申報簽證程序簽證單內容 簽證單審批程序審核意見要求中海地產成本管理制度成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程中海地產成本管理制度成本管理制度之目的構建中海地產項目發(fā)展成本管理體系，實施全過程成本動態(tài)管 理，加強成本控制工作，積累經驗、

7、持續(xù)改進，不斷提高公司 的競爭能力。 中海地產成本管理制度成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程中海地產合約管理模式成本管理制度之范圍指公司房地產開發(fā)項目各環(huán)節(jié)所 有成本和稅金的總和，包括：土地費用、前期費用、建安費用、 其他直接費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等； 中海地產成本管理制度成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程中海地產成本管理制度成本管理制度之體系成本管理體系統(tǒng)一成本科目全過程成本管理建安成本動態(tài)監(jiān)控建立成本經驗數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一合約安排模式ERP項目管理前提主線重點支撐手段中海地產成本管理制度成本管理制度

8、目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程中海地產成本管理制度成本管理制度之職責分工地產集團投資管理部：負責土地相關費用的管理 地產集團規(guī)劃設計中心：負責勘察設計相關費用的管理 地產集團營銷策劃中心：負責營銷相關費用的管理 中海地產成本管理制度成本管理制度之職責分工（續(xù)）地產集團財務資金部：負責利息費用的管理 地產集團發(fā)展管理部：負責總成本、建安費用與主要經濟技術指標、大配套工程等的管理 中海地產成本管理制度成本管理制度之職責分工（續(xù)）地區(qū)公司財務部：負責統(tǒng)領本公司的成本管理工作，負責提出各節(jié)點成本控制指標 地區(qū)公司合約部：編制各個階段的建設成本控制目標，并根據(jù)批復指標

9、具體實施、反饋各節(jié)點成本執(zhí)行情況建安成本控制流程.doc中海地產成本管理制度成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程中海地產成本管理制度成本管理制度之目標成本確立目標成本：不同階段目標成本的確定原則：應以達到規(guī)定的基準盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內容，原則上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。 中海地產成本管理制度成本管理制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標成本的確定原則成本管理流程成本管理流程框圖.doc中海地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄可研階段 市場定位階段 規(guī)劃設計階段 施工階段 后評估階段中海地產成本管理制度成本管理

10、流程之可研階段成本控制實施條件：完成土地吸納后10個工作日內。成本控制工作內容： 建安成本目標控制表中海地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄可研階段 市場定位階段 規(guī)劃設計階段 施工階段 后評估階段中海地產成本管理制度成本管理流程之市場定位階段成本控制實施條件：總部批復定位報告后15個工作日內。成本控制工作內容： 建安成本目標控制表中海地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄可研階段 市場定位階段 規(guī)劃設計階段 施工階段 后評估階段中海地產成本管理制度成本管理流程之規(guī)劃設計階段成本控制實施條件：初步設計完成后15個工作日內。成本控制工作內容： 建安成本目標控制表中海地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄可研階段 市場定位階段 規(guī)劃設計階段 施工階段 后評估階段中海地產成本管理制度成本管理流程之施工階段成本控制實施條件,大致分為3個階段:主體工程開工、主體結構封頂、竣工驗收后15個工作日。成本控制工作內容： 建安成本預測明細表中海地產成本管理制度成本管理制度之流程目錄可研階段 市場定位階段