我國(guó)住房金融的發(fā)展與改革ppt-PowerPointT

1、我國(guó)住房金融的發(fā)展與改革1主要內(nèi)容住房金融的定義及發(fā)展意義 1我國(guó)住房金融的發(fā)展歷程回顧 2住房金融的成功范例3住房金融目前存在的問(wèn)題分析 4完善和深化住房金融發(fā)展和改革的建議 5111112住房金融的定義界定 對(duì)于住房金融的定義，各國(guó)學(xué)者都是基于本國(guó)住房金融發(fā)展的實(shí)際情況而對(duì)其進(jìn)行了相應(yīng)的界定。英國(guó)學(xué)者David Garnett（1991）等認(rèn)為住房金融是居民各類(lèi)住宅的建設(shè)、改善、購(gòu)買(mǎi)、租賃、維護(hù)和維修的貨幣運(yùn)行制度。美國(guó)學(xué)者Randall（1988）從住房抵押的角度來(lái)理解住房金融，認(rèn)為抵押市場(chǎng)和住房市場(chǎng)是緊密聯(lián)系的，他暗示了住房金融就是抵押貸款。3住房金融的定義界定我國(guó)學(xué)者蔡德容和潘軍（2

2、001）認(rèn)為住房金融是以住房信貸為主的各種住房信用資金(包括住房抵押票據(jù)、各種住房證券等)的交易活動(dòng)，是以籌措、融通住房資金為核心的住房金融市場(chǎng)、住房金融體系以及住房金融運(yùn)行機(jī)制的總稱(chēng)。曾國(guó)安（2004）還根據(jù)資金融通的對(duì)象的不同將住房金融劃分為廣義和狹義兩種，廣義的住房金融的融資對(duì)象包括所有的經(jīng)濟(jì)主體，而狹義的住房金融的融資對(duì)象僅包括居民和消費(fèi)性的非營(yíng)利性住房機(jī)構(gòu)。同時(shí)他指出，住房金融中最重要的就是與居民住房購(gòu)置有關(guān)的貨幣融通活動(dòng)。綜合前人的研究成果，本文住房金融的研究重點(diǎn)也將主要放在消費(fèi)者的住房金融，即居民住房購(gòu)置相關(guān)的資金融通活動(dòng)。4發(fā)展住房金融的意義1、發(fā)展住房金融是改善居民居住條件、

3、提高居民居住水平的內(nèi)在要求。住房是人們生活的基本消費(fèi)資料，是人們安居樂(lè)業(yè)的關(guān)鍵所在，居民居住水平的高低對(duì)于居民的生活質(zhì)量有著十分重要的影響。而同時(shí)住房又由于其價(jià)值巨大，一般情況下，購(gòu)房者缺乏一次性付款的經(jīng)濟(jì)承受能力，這種需求與購(gòu)買(mǎi)力不足之間的矛盾，直接影響居民的居住水平。而發(fā)展住房金融可以為居民提供相關(guān)的資金支持，解決購(gòu)房者即時(shí)支付能力不足的問(wèn)題，使得其對(duì)住房的需求轉(zhuǎn)為有效的購(gòu)買(mǎi)力，進(jìn)而促進(jìn)居民居住水平的提高。5發(fā)展住房金融的意義2、發(fā)展住房金融是支持住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的必然選擇。住房產(chǎn)業(yè)無(wú)論從技術(shù)上還是產(chǎn)業(yè)鏈上，都與國(guó)民經(jīng)濟(jì)中眾多的產(chǎn)業(yè)部門(mén)具有廣泛而密切的聯(lián)系，住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)其

4、相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的產(chǎn)品需求大幅度增長(zhǎng)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于住房產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，無(wú)論是住房的供給方還是需求方，都需要來(lái)自外界的資金支持，來(lái)解決自身的資金不足的問(wèn)題。因此，住房金融在住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著極為重要的作用，它為住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的可持續(xù)的資金支持，從而有助于推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。6發(fā)展住房金融的意義3、發(fā)展住房金融是促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展與改革的推動(dòng)力之一。由于住房貸款一般以住房作為抵押物，通常來(lái)說(shuō)，住房有固有的保值和增值作用，又屬于實(shí)體財(cái)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性和耐久性，是可靠的抵押品，清償率比較高，也是較為安全可靠的投資領(lǐng)域，因此住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，屬于銀行比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

5、同時(shí)住房貸款屬于消費(fèi)貸款的一種，從金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，消費(fèi)信貸比例的提高是金融業(yè)發(fā)展的大方向之一。因此大力推進(jìn)住房金融發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)整個(gè)金融業(yè)的發(fā)展與改革也是十分重要的。7我國(guó)住房金融的發(fā)展歷程回顧第四階段 第三階段 第二階段第一階段全面發(fā)展階段 1998年至今 初步發(fā)展階段 1991年-1997年導(dǎo)入階段 1978年-1990年停滯階段 1919年-1978年 8我國(guó)住房金融的發(fā)展歷程回顧第一階段 住房金融的停滯階段 （1919年-1978年）建國(guó)初期，由于沒(méi)有禁止房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)?shù)仁袌?chǎng)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還活躍了一陣，住房金融也維持了一定階段。1956年，建設(shè)銀行曾在18個(gè)省市試辦一

6、年的建造住宅貸款。但隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的推行，城鎮(zhèn)住房及其他各類(lèi)用房建設(shè)投資轉(zhuǎn)由國(guó)家財(cái)政撥款建設(shè)，住房作為福利近似無(wú)償分配。住房實(shí)行供給制，住房市場(chǎng)不復(fù)存在，也就不存在真正意義上的住房金融。在這一階段，中國(guó)實(shí)行的是高度的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，一方面，住房建設(shè)投資來(lái)源主要由國(guó)家財(cái)政的撥款，造成資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程簡(jiǎn)單化，使銀行對(duì)房地產(chǎn)資金的管理也簡(jiǎn)單化，僅僅充當(dāng)了財(cái)政的保管和出納的角色。另一方面，住房的生產(chǎn)、分配和供給的計(jì)劃性使得住房的商品屬性被否定，也就失去了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，沒(méi)有市場(chǎng)這個(gè)載體，金融業(yè)對(duì)于住房生產(chǎn)、交易、消費(fèi)活動(dòng)的資金支持和服務(wù)也失去了意義。9我國(guó)住房金融的發(fā)展歷程回顧第二階段 住房金融的導(dǎo)

7、入階段 （1978年-1990年）十一屆三中全會(huì)以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革，我國(guó)投融資體制進(jìn)行了一系列的重大變革，城鎮(zhèn)住房體制開(kāi)始進(jìn)行改革，提出了住房商品化的概念，住房產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)開(kāi)始形成，住房金融業(yè)也因改革的需要應(yīng)運(yùn)而生。1978年，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了加快城市住房建設(shè)的報(bào)告1979年，中央決定將基本建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為銀行貸款，這標(biāo)志著中國(guó)住房金融業(yè)的誕生。1980年4月，鄧小平同志發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話，明確了改革城鎮(zhèn)住房投資、建設(shè)和分配制度的總體設(shè)想。1984年國(guó)務(wù)院在關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制若干問(wèn)題的暫行規(guī)定中要求：發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，推行住宅商品化。10我國(guó)住房金

8、融的發(fā)展歷程回顧1987年在煙臺(tái)和蚌埠成立了專(zhuān)門(mén)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，并承擔(dān)了當(dāng)?shù)氐姆扛慕鹑跇I(yè)務(wù)，至此出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)。1988年，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案，明確提出住房商品化目標(biāo)與提租補(bǔ)貼的改革方案，同年，人民銀行把住宅貸款列入消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。建設(shè)銀行和工商銀行相繼成立了房地產(chǎn)信貸部，專(zhuān)門(mén)從事住房信貸業(yè)務(wù)，承辦各個(gè)地方政府委托的住房金融業(yè)務(wù)，并形成了以建設(shè)銀行為主，多家銀行并存的競(jìng)爭(zhēng)格局。 在這一階段，住房商品化改革為住房金融的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，住房金融作為住房制度改革的配套措施開(kāi)始逐漸導(dǎo)入。住房信貸體系初步確立，并在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)始開(kāi)展。信貸規(guī)模有所擴(kuò)大，借貸品

9、種也由單一的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款發(fā)展到同時(shí)開(kāi)辦與住房?jī)?chǔ)蓄存款相結(jié)合的消費(fèi)性個(gè)人購(gòu)建房貸款。11我國(guó)住房金融的發(fā)展歷程回顧第三階段 住房金融的初步發(fā)展階段（1991年-1997年） 1991年開(kāi)始的住房制度改革的全面推進(jìn)啟動(dòng)了住房市場(chǎng)，住房建設(shè)和住房市場(chǎng)逐漸活躍，為住房金融的發(fā)展打開(kāi)了空間。1991年，國(guó)務(wù)院關(guān)于積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知和關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)出臺(tái)，進(jìn)一步改革住房金融體制，發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)。這標(biāo)志著全國(guó)的住房制度改革進(jìn)入全面推進(jìn)階段。1991年，上海市借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，率先建立了住房公積金制度。1992年，建設(shè)銀行首家推出職工購(gòu)建房抵押貸款業(yè)務(wù)和公積金個(gè)人住

10、房貸款業(yè)務(wù)，全面進(jìn)入住房消費(fèi)信貸領(lǐng)域。12我國(guó)住房金融的發(fā)展歷程回顧1994年，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，對(duì)住房制度改革的目的、內(nèi)容和重點(diǎn)作了原則性規(guī)定。同年11月，國(guó)務(wù)院房改小組、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)了建立住房公積金制度的暫行規(guī)定，提出“全面推行住房公積金制度”。為明確區(qū)分政策性和自營(yíng)性住房信貸業(yè)務(wù)，中國(guó)人民銀行先后印發(fā)商業(yè)銀行自營(yíng)性住房貸款管理暫行規(guī)定和政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定等文件。 1997年4月，人民銀行頒布的個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理實(shí)行辦法為中國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展提供了政策依據(jù)。這一階段初步確立了我國(guó)住房金融的經(jīng)營(yíng)管理體系，明確了住房金融服務(wù)住房制度改革的經(jīng)

11、營(yíng)方向，自營(yíng)性和政策性住房信貸業(yè)務(wù)并存的住房信貸體系基本初步確立。以上海為先導(dǎo)的住房公積金制度開(kāi)始起步，并向全國(guó)推廣。13我國(guó)住房金融的發(fā)展歷程回顧第四階段 住房金融全面發(fā)展階段 （1998年至今）1998年是中國(guó)住房金融發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)時(shí)出于擴(kuò)大內(nèi)需的考慮，政府為了刺激住房消費(fèi)，進(jìn)行了一系列深化城鎮(zhèn)住房制度改革的舉措，尤其在金融支持上放開(kāi)了對(duì)個(gè)人抵押貸款的限制，促使以住房抵押信貸為主要形式的中國(guó)住房金融進(jìn)入了全面發(fā)展的通道。1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，決定停止住房實(shí)物分配，實(shí)施住房分配貨幣化改革。按照文件要求，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一系列配套的

12、金融貨幣政策，先后印發(fā)了關(guān)于加大住房信貸投入、支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知、個(gè)人住房貸款管理辦法等文件從政策上明確了支持與推動(dòng)商業(yè)銀行發(fā)展住房金融的基調(diào)。住房制度改革深化極大地推動(dòng)了城鎮(zhèn)商品住房建設(shè)和居民住房消費(fèi)的積極性，帶動(dòng)了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的大發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模開(kāi)始迅猛增長(zhǎng)。為配合和支持國(guó)家深化住房制度改革和居民住房消費(fèi)，商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理逐步規(guī)范，在產(chǎn)品種類(lèi)、業(yè)務(wù)范圍和經(jīng)營(yíng)模式等方面獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。 14我國(guó)住房金融的發(fā)展歷程回顧2000年，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行下發(fā)的住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法為住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)發(fā)展提供了政策依據(jù)。2002年，國(guó)務(wù)院修改了住房公積金條例，進(jìn)一

13、步細(xì)化各項(xiàng)規(guī)定，規(guī)范住房公積金的管理。同時(shí)，這一階段我國(guó)還引進(jìn)了商業(yè)性的住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)。2004年，建設(shè)銀行與德國(guó)施豪銀行共同出資設(shè)立了中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，對(duì)我國(guó)住房金融的發(fā)展模式進(jìn)行積極探索。隨著住房信貸規(guī)模的迅速擴(kuò)大，商業(yè)銀行迫切需要提高住房抵押貸款的流動(dòng)性，2005年4月信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法頒布實(shí)施。2005年12月，建設(shè)銀行于在銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行了首單個(gè)人住房抵押貸款支持證券，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)住房金融二級(jí)市場(chǎng)的先河，促進(jìn)了我國(guó)住房按揭市場(chǎng)和資本市場(chǎng)功能的完善。這一階段的住房制度改革的深化和住房信貸政策的完善，使得我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)進(jìn)入了全面發(fā)展階段。15住房金融的成功范例 1美國(guó)的住房抵

14、押貸款模式 2新加坡的住房公積金模式 3德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄模式 16住房金融的成功范例美國(guó)的住房抵押貸款模式住房抵押貸款模式是一種商業(yè)性較強(qiáng)的市場(chǎng)化住房金融模式，主要為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家所應(yīng)用。美國(guó)的高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款模式由抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)構(gòu)成，兩個(gè)市場(chǎng)之間的良性互動(dòng)在提高居民住房水平的同時(shí)也促進(jìn)了金融業(yè)自身的發(fā)展。發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)解決了住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，同時(shí)拓寬了資金來(lái)源渠道，并輔以健全的個(gè)人信用制度和保險(xiǎn)體系來(lái)降低二級(jí)市場(chǎng)中證券的不確定性。為了保證政府政策向弱勢(shì)群體有所傾斜，政府的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要為中低收入者的住房貸款提供保險(xiǎn)，不僅分散了住房貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)

15、險(xiǎn)，也解決了中低收入者的購(gòu)房資金問(wèn)題。17住房金融的成功范例新加坡的住房公積金模式住房公積金模式是一種政策性較強(qiáng)的住房金融模式，其實(shí)質(zhì)是政府為維護(hù)居民的基本住房需要而推行的一種長(zhǎng)期性的強(qiáng)制性?xún)?chǔ)蓄制度。雇主與雇員按雇員工資收入的一定比例交存公積金到住房公積金管理機(jī)構(gòu)，管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)資金的收繳、經(jīng)營(yíng)和歸還。雇員在發(fā)生與住房有關(guān)的支出時(shí)可以申請(qǐng)使用該項(xiàng)資金。新加坡是最典型、最成功利用公積金制度解決其居民住房問(wèn)題的國(guó)家，其住房公積金模式具有資金穩(wěn)定性強(qiáng)、存款期限長(zhǎng)、籌資額巨大、資金成本低的特點(diǎn)，并在一定程度上縮小了社會(huì)貧富差距。同時(shí)，新加坡的公積金管理實(shí)現(xiàn)了法制化，并且完全處于政府的嚴(yán)密控制之下，成

16、為政府支持住房發(fā)展的主要資金來(lái)源。18住房金融的成功范例德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄模式住房?jī)?chǔ)蓄模式是一種互助性較強(qiáng)的住房金融模式，是為集體自助而建立的一個(gè)封閉的、合同制儲(chǔ)蓄體系，旨在通過(guò)共同儲(chǔ)蓄幫助存款人籌措資金，獲得屬于自己的住房。該集體歸集的資金只能用于集體內(nèi)的成員，即只有存款人才有資格從該機(jī)構(gòu)得到貸款。德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄體系以契約系統(tǒng)為主，以存款系統(tǒng)和貸款系統(tǒng)為輔，其融資體系不依賴(lài)于資本市場(chǎng)，而是依靠居民的自由資金，政府并不強(qiáng)制居民儲(chǔ)蓄，而是采用針對(duì)性和靈活性都比較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)手段，給予住房?jī)?chǔ)蓄參與者獎(jiǎng)勵(lì)和稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)居民尤其是中低收入的居民加入住房?jī)?chǔ)蓄，來(lái)減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。19住房金融目前存在的問(wèn)題分析

17、 DBCA銀行系統(tǒng)內(nèi)部聚集大量風(fēng)險(xiǎn) 政策性住房金融發(fā)展偏離目標(biāo) 住房?jī)?chǔ)蓄與住房信貸發(fā)展不均衡 住房金融中介機(jī)構(gòu)發(fā)展相對(duì)滯后 住房金融制度基本是在原有的基礎(chǔ)上逐步形成的，屬于誘導(dǎo)性的制度變遷，沒(méi)有以建立系統(tǒng)完善的住房金融體系為目標(biāo) 20住房金融目前存在的問(wèn)題分析商業(yè)性住房金融使得銀行系統(tǒng)內(nèi)部聚集了大量風(fēng)險(xiǎn)。 目前，住房抵押貸款已經(jīng)成為了中國(guó)住房信貸市場(chǎng)上支持個(gè)人購(gòu)房最重要的信貸資金供應(yīng)形式。與住房公積金制度相比，中國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款則更有擴(kuò)張的動(dòng)機(jī)和發(fā)展的外部環(huán)境，它是一種完全以市場(chǎng)方式運(yùn)作的融資模式。由于我國(guó)目前住房金融機(jī)構(gòu)以商業(yè)銀行為主，而商業(yè)銀行的主要資金來(lái)源以居民儲(chǔ)蓄存款為主，不確定性

18、高，流動(dòng)性要求大，缺乏穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金來(lái)源，而住房抵押貸款的一般期限比較長(zhǎng)，利率和信用風(fēng)險(xiǎn)都比較大，資產(chǎn)負(fù)債期限上的不匹配使得大量風(fēng)險(xiǎn)聚集在銀行系統(tǒng)內(nèi)部。在具體住房貸款的操作上，由于我國(guó)個(gè)人信用系統(tǒng)尚未完全建立，銀行較難對(duì)借款人的真實(shí)資信狀況作出準(zhǔn)確的判斷，而某些經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，這樣就造成信用風(fēng)險(xiǎn)較大。而同時(shí)，銀行目前又缺乏有效化解風(fēng)險(xiǎn)的渠道（郭娜，郝項(xiàng)超，2008），由于我國(guó)尚未培育起有效的二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，也沒(méi)有建立起國(guó)家介入的保證保險(xiǎn)體系，銀行沒(méi)有靈活籌集資金和有效分散風(fēng)險(xiǎn)的途徑，可能也會(huì)出現(xiàn)很大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。21住房金融目前存在的問(wèn)題分析政策性住房金融

19、發(fā)展偏離目標(biāo)建立公積金制度的主要作用是為建房和購(gòu)房提供一個(gè)穩(wěn)定的低成本資金來(lái)源，主要目標(biāo)是為了支持和解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，但是自公積金制度推行至今仍存在一些問(wèn)題，住房公積金的效能未能充分顯現(xiàn)，尚未能成為重要的住房資金來(lái)源。住房公積金雖然是一種強(qiáng)制性社會(huì)福利，但由于公積金貸款的借款人必須為繳交者，并且貸款發(fā)放條件比較嚴(yán)格，能享受到這項(xiàng)福利的人并不占大多數(shù)。一方面公積金的繳存比例不規(guī)范、繳存額差距大，全國(guó)發(fā)展不平衡，制度覆蓋面較低（洪慧娟，黃琴，2006）。另一方面在公積金貸款發(fā)放的過(guò)程中，為了降低違約率，發(fā)放條件比較嚴(yán)格，傾向向高收入群體發(fā)放貸款，使得真正需要通過(guò)政策性金融支持購(gòu)房的中低收

20、入家庭，即使有機(jī)會(huì)繳交公積金也難以通過(guò)這個(gè)渠道真正享受到政策性住房金融的優(yōu)惠利率貸款。因此能夠享受住房公積金制度優(yōu)惠貸款利率的個(gè)人基本為能夠順利獲得商業(yè)性房貸款的社會(huì)中高收入者，公積金貸款的覆蓋人群基本為商業(yè)銀行的貸款所涵蓋，而沒(méi)能和商業(yè)性貸款形成一種互補(bǔ)，同時(shí)住房公積金制度也沒(méi)能實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平、公正問(wèn)題的目的，反而為初次分配的不公再添一把火。22住房金融目前存在的問(wèn)題分析住房?jī)?chǔ)蓄與住房信貸發(fā)展不均衡經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，住房?jī)?chǔ)蓄銀行在住房制度改革和探索有中國(guó)特色的住房金融體制方面起到了積極作用，取得了顯著的成績(jī)。但由于整體上中國(guó)住房體制和金融體制還處于過(guò)渡過(guò)程中，它在中國(guó)當(dāng)前住房金融業(yè)務(wù)中發(fā)揮的作用

21、很有限，因此，住房?jī)?chǔ)蓄銀行也并未在全國(guó)推廣。住房?jī)?chǔ)蓄銀行的生存和發(fā)展空間非常艱難，在2000年蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行與當(dāng)?shù)爻鞘行庞蒙绾喜ⅲ桓闹茷榘霾菏猩虡I(yè)銀行；而煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行于2001年經(jīng)過(guò)增資擴(kuò)股轉(zhuǎn)變?yōu)榱撕阖S銀行股份有限公司。2004年成立的中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行是按照國(guó)際模式組建的住房?jī)?chǔ)蓄和住房貸款相結(jié)合的中國(guó)首家住房?jī)?chǔ)蓄銀行，但目前該銀行的客戶范圍有限，只從事住房貸款一種業(yè)務(wù)，規(guī)模有限，貸款利率比較低，利潤(rùn)空間較小，因此，在當(dāng)前中國(guó)的金融政策下，其作用和發(fā)展仍然受限。23住房金融目前存在的問(wèn)題分析由此可見(jiàn)，我國(guó)雖然有多次住房?jī)?chǔ)蓄方面的試點(diǎn)，但規(guī)模都比較小，覆蓋面有限，還不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。國(guó)

22、外比較成功的住房金融制度通常包含了多個(gè)層次，比較普遍的做法是采用貸款與儲(chǔ)蓄相互結(jié)合的方法為購(gòu)房者提供住房金融服務(wù)。此外，這種過(guò)分側(cè)重于住房貸款的住房金融制度不但容易推高房?jī)r(jià)，而且由于資金來(lái)源與資金去向幾乎完全不匹配，也會(huì)給自身的發(fā)展帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)（鄭捷，2008）。同時(shí)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的運(yùn)作模式可以彌補(bǔ)公積金制度運(yùn)作中存款強(qiáng)制性、 繳交人限制性、 繳交人權(quán)利與義務(wù)不對(duì)等問(wèn)題，為大量非國(guó)有企業(yè)、個(gè)體人員和貸款需求超過(guò)公積金貸款上限的職工提供低息住房貸款。24住房金融目前存在的問(wèn)題分析住房金融中介機(jī)構(gòu)發(fā)展相對(duì)滯后由于住房貸款一般具有數(shù)額大、期限長(zhǎng)、銀行風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，亟需建立一套規(guī)范的權(quán)威性中介機(jī)構(gòu)。住

23、房金融涵蓋房地產(chǎn)交易、評(píng)估、保險(xiǎn)、抵押、信用等多個(gè)專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)，特別是房地產(chǎn)評(píng)估和保險(xiǎn)，前者涉及金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款額度，后者關(guān)系到貸款的安全性，意義重大。住房金融中介服務(wù)體系的完善對(duì)于進(jìn)一步促進(jìn)住房交易市場(chǎng)的發(fā)育、完善住房金融體系都有著重要意義。目前我國(guó)相關(guān)的住房金融中介機(jī)構(gòu)不論是數(shù)量還是質(zhì)量都還不能滿足現(xiàn)實(shí)需求，從業(yè)人員的行為也尚不規(guī)范。目前, 除了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)形成了有效競(jìng)爭(zhēng)外，其他中介機(jī)構(gòu)比如信用保險(xiǎn)基本還沒(méi)有。擔(dān)保機(jī)構(gòu)則是在2000年以后陸續(xù)在一些城市由公積金管理中心牽頭成立，如2000年上海市公積金管理中心和有關(guān)經(jīng)濟(jì)實(shí)體共同出資建立了首家政策性住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，而業(yè)務(wù)常常僅局限于為住房公

24、積金貸款提供擔(dān)保，對(duì)住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的推動(dòng)作用還比較有限。而一般發(fā)達(dá)國(guó)家都有通過(guò)建立有政府背景的住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)為符合擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)的群體提供擔(dān)保服務(wù)，為住房金融業(yè)務(wù)的高速發(fā)展解除后顧之憂，因此我們也應(yīng)積極推進(jìn)住房金融中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展。25完善和深化住房金融發(fā)展和改革的幾點(diǎn)建議 以服務(wù)于住房經(jīng)濟(jì)、滿足居民住房需求為立足點(diǎn) 以現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范化為前提 兼顧我國(guó)實(shí)際國(guó)情和國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn) 住房金融發(fā)展和改革的原則 26住房金融發(fā)展和改革的原則 以服務(wù)于住房經(jīng)濟(jì)、滿足居民住房需求為立足點(diǎn)住房金融應(yīng)服務(wù)于住房經(jīng)濟(jì)，滿足住房經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的投資融資需求及金融服務(wù)需求，幫助提高居民的居住水平，只有堅(jiān)持為住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)

25、的發(fā)展和改革方向，才能使住房金融的發(fā)展有實(shí)質(zhì)性的存在意義。因此，我們無(wú)論是大膽自主創(chuàng)新還是引進(jìn)、吸納國(guó)外的先進(jìn)成果，都應(yīng)有所區(qū)分，對(duì)于能有效提高住房金融運(yùn)作效率和質(zhì)量和促進(jìn)住房經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的，都要大力推進(jìn)。27住房金融發(fā)展和改革的原則以現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范化為前提由于我國(guó)現(xiàn)在還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，市場(chǎng)機(jī)制尚不健全，相關(guān)的法律法規(guī)并沒(méi)有完全建立起來(lái)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域以及人們的觀念里都還有所殘留，因此容易出現(xiàn)各經(jīng)濟(jì)主體從個(gè)體利益出發(fā)，注重規(guī)避管制，尋租等。因此在推進(jìn)住房金融發(fā)展的過(guò)程中，需要加強(qiáng)監(jiān)管，將發(fā)展和改革活動(dòng)納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法制和規(guī)范的框架之內(nèi)。28住房金融發(fā)展和改革的原則兼顧我國(guó)實(shí)際國(guó)情和

26、國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)隨著經(jīng)濟(jì)全球化的程度的加深，金融業(yè)也在逐漸開(kāi)放和國(guó)際化，同時(shí)住房金融的發(fā)展還要受到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)觀念的制約。因此，我國(guó)的住房金融的發(fā)展和改革必須充分考慮我國(guó)的實(shí)際情況，不能盲目全套照搬西方的模式，同時(shí)也要有選擇地吸納國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，來(lái)降低改革成本，同時(shí)也有利于我國(guó)金融業(yè)的國(guó)際化。29完善和深化住房金融發(fā)展和改革的具體措施 拓寬住房金融的資金來(lái)源渠道 規(guī)范住房金融一級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展住房金融二級(jí)市場(chǎng) 推進(jìn)專(zhuān)業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和住房金融中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展 正確發(fā)揮政府的作用，加強(qiáng)政府對(duì)住房金融的支持和規(guī)范 30完善和深化住房金融發(fā)展和改革的具體措施1、拓寬住房金融的資金

27、來(lái)源渠道。進(jìn)一步推動(dòng)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。住房抵押貸款證券化可以為我國(guó)的住房信貸資金提供新的來(lái)源，能較好地解決商業(yè)銀行住房信貸資金來(lái)源的短期性和資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性的資金結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題, 并使銀行長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性高的證券資產(chǎn), 提高住房信貸資金的流動(dòng)性，促進(jìn)資金流通，有效促進(jìn)個(gè)人住房信貸資金的良性循環(huán)。進(jìn)一步加強(qiáng)以公積金制度為主體的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，可適當(dāng)擴(kuò)大公積金的繳存范圍，提高公積金的繳存比例，保持歸集和使用中利率的“低進(jìn)低出”，擴(kuò)大資金運(yùn)用渠道，提高資金的收益率，堅(jiān)持專(zhuān)款專(zhuān)用，建立全國(guó)性的公積金管理中心對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一管理調(diào)配，提高資金的使用效率。31完善和深化住房金融發(fā)展和改革的具體

28、措施進(jìn)一步推進(jìn)住房?jī)?chǔ)蓄項(xiàng)目，從政策層面對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄制度進(jìn)行支持。住房?jī)?chǔ)蓄銀行封閉式的資金運(yùn)作模式可以降低一般商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)住房貸款這一長(zhǎng)期貸款品種時(shí)經(jīng)常遇到的利率風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但也由于采用了這一模式而人為割裂了住房?jī)?chǔ)蓄資金與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也犧牲了風(fēng)險(xiǎn)收益，因此，應(yīng)通過(guò)政策支持各級(jí)政府給予住房?jī)?chǔ)蓄客戶獎(jiǎng)勵(lì)及住房?jī)?chǔ)蓄存款利息所得稅減免、實(shí)行住房?jī)?chǔ)蓄銀行營(yíng)業(yè)稅、所得稅減免和存款準(zhǔn)備金少交甚至免交等措施為住房?jī)?chǔ)蓄銀行的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。32完善和深化住房金融發(fā)展和改革的具體措施2、規(guī)范住房金融一級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展住房金融二級(jí)市場(chǎng)。規(guī)范住房金融一級(jí)市場(chǎng)，一方面嚴(yán)格個(gè)人住房貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)信貸手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)化，以有效降低業(yè)務(wù)成本和規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)。這需要實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款的征信、授信及抵押物的估價(jià)、公證、保險(xiǎn)、處置等的規(guī)范化和可操作化。另一方面要進(jìn)一步細(xì)分住房信貸市場(chǎng), 研究開(kāi)發(fā)適應(yīng)不