承接查驗(yàn)培訓(xùn)講義

1、物業(yè)承接查驗(yàn)方案與案例解析主講人：何善揚(yáng)目錄1物業(yè)承接查驗(yàn)的概念2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求34承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)承接查驗(yàn)的計(jì)劃與實(shí)施點(diǎn)第一部分：物業(yè)承接查驗(yàn)的概念1、物業(yè)承接查驗(yàn)的定義 承接查驗(yàn)是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料、有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題 。1物業(yè)承接查驗(yàn)的概念2、物業(yè)承接查驗(yàn)的意義 1） 維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 2） 便于接管后的

2、物業(yè)的管理，承接查驗(yàn)質(zhì)量的好壞直接影響到物業(yè)管理后期的服務(wù)水平。1物業(yè)承接查驗(yàn)的概念3、為什么要出臺(tái)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法？1）綠地、人造景觀配套不完善，公共空間被變賣、占用等等，這些開發(fā)遺留問(wèn)題經(jīng)常成為業(yè)主和前期物業(yè)之間矛盾的導(dǎo)火索。由于前期物業(yè)是開發(fā)商選聘，或者是開發(fā)商的下屬公司，因此業(yè)主往往找前期物業(yè)解決問(wèn)題，引發(fā)業(yè)主和前期物業(yè)的矛盾 。 1物業(yè)承接查驗(yàn)的概念2、開發(fā)商未按承諾提供小區(qū)公共配套，業(yè)主的利益受到侵害。而對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，介入前期遺留問(wèn)題的矛盾糾紛，他們感到諸多委屈。由于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)在開發(fā)商，物業(yè)企業(yè)不得不對(duì)開發(fā)商“俯首稱臣”，而業(yè)主大會(huì)成立后，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有續(xù)聘權(quán)，

3、因此面對(duì)前期物業(yè)管理的矛盾和糾紛，很多物業(yè)企業(yè)很無(wú)奈 。1物業(yè)承接查驗(yàn)的概念3、此外由于缺乏具體明確的查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和程序作為指導(dǎo)，再加上自身專業(yè)能力的不足，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)工作中經(jīng)常感到無(wú)據(jù)可依、無(wú)從著手，導(dǎo)致大量開發(fā)遺留問(wèn)題的存在 。1物業(yè)承接查驗(yàn)的概念1、承接查驗(yàn)小組組織架構(gòu)2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求2、承接查驗(yàn)小組職責(zé)2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗(yàn)組織1、承接查驗(yàn)小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗(yàn)組織1、承接查驗(yàn)小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗(yàn)組織1、承接查驗(yàn)小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗(yàn)方

4、案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗(yàn)組織1、承接查驗(yàn)小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗(yàn)小組分工2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗(yàn)小組分工組 別給排水土建電氣環(huán)境雜工施工方委派配合人員管理處承接查驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)小組組 長(zhǎng)：管理處經(jīng)理 副組長(zhǎng)： 工程經(jīng)理組 員：工程技術(shù)人員 室內(nèi)部分驗(yàn)收分工表2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗(yàn)小組分工主要部位驗(yàn)收分工表序號(hào)部位名稱驗(yàn)收日期參加人員1公共部位土建2外觀結(jié)構(gòu)3變配電系統(tǒng)4照明系統(tǒng)5給排水系統(tǒng)6閉路監(jiān)控系統(tǒng)7消防系統(tǒng)8空調(diào)系統(tǒng)9醫(yī)用供氧系統(tǒng)10電梯11環(huán)境綠化12VI系統(tǒng)13防避雷系統(tǒng)14車場(chǎng)管理系統(tǒng)15其他配套設(shè)施2承

5、接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗(yàn)小組分工管理處承接查驗(yàn)小組聯(lián)系清單序號(hào)姓 名職務(wù)電 話序號(hào)姓 名職務(wù)電 話152637482承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求1、承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水、高

6、壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求2、承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求2、承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作人員準(zhǔn)備工作承接查驗(yàn)前根據(jù)承接查驗(yàn)物業(yè)的類型特點(diǎn)、與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。工具準(zhǔn)備工作承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體的情況提前準(zhǔn)備好所需的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。資料準(zhǔn)備工作根據(jù)移交單位申請(qǐng)查驗(yàn)所提供的資料（如竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄等），編制查驗(yàn)所涉及內(nèi)容的各種表格，并制定查驗(yàn)計(jì)劃

7、和查驗(yàn)工作流程。2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗(yàn)主要內(nèi)容物業(yè)資料 1、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗(yàn)主要內(nèi)容共用部位 1、按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：（1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；（2）公共部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；（3）公共衛(wèi)

8、生間、陽(yáng)臺(tái)； （4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗(yàn)主要內(nèi)容共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗(yàn)主要內(nèi)容園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等， 園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。其他公

9、共配套設(shè)施 物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車場(chǎng)（庫(kù)、棚）、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂(lè)設(shè)施、信報(bào)箱等2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗(yàn)主要內(nèi)容其他 鑰匙查驗(yàn)工作應(yīng)在完成房屋本體及共用配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)后進(jìn)行，鑰匙包括業(yè)主共有部分物業(yè)鑰匙和業(yè)主專有部分物業(yè)鑰匙。由于管理處不負(fù)責(zé)業(yè)主專有部分的管理，因此原則上業(yè)主鑰匙只能由建設(shè)單位接收保管，如果建設(shè)單位在此階段將業(yè)主鑰匙交由管理處代管。管理處應(yīng)與建設(shè)單位簽訂鑰匙托管備忘錄，明確雙方責(zé)任關(guān)系，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求4、承接查

10、驗(yàn)依據(jù) （一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時(shí)管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求5、承接查驗(yàn)程序2承接查驗(yàn)方案的構(gòu)成與編制要求承接查驗(yàn)計(jì)劃驗(yàn)收項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)間責(zé)任人驗(yàn)收內(nèi)容驗(yàn)收人數(shù)備注3承接查驗(yàn)的計(jì)劃與實(shí)施要點(diǎn)實(shí)施要點(diǎn)1、承接查驗(yàn)的起始時(shí)間安排根據(jù)建設(shè)單位書面通知的分項(xiàng)驗(yàn)收時(shí)間 進(jìn)行確定；2、承接查驗(yàn)的時(shí)限根據(jù)前期現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況（驗(yàn)收對(duì)象的數(shù)量、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)）以及驗(yàn)收的人員數(shù)量綜合考量；3、承接查驗(yàn)的整體時(shí)間安排應(yīng)考慮法規(guī)規(guī)定的時(shí)限要求-移交有關(guān)圖紙資料（現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前）

11、，承接查驗(yàn)應(yīng)在物業(yè)交付使用15日前完成；4、承接查驗(yàn)的相關(guān)費(fèi)用及技術(shù)人員安排應(yīng)提前5個(gè)工作日與樓宇科技聯(lián)系確認(rèn)；5、承接查驗(yàn)的記錄應(yīng)按承接查驗(yàn)方案的附件在查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行完整記錄；6、承接查驗(yàn)的結(jié)果應(yīng)匯總形成驗(yàn)收?qǐng)?bào)告并及時(shí)提交建設(shè)單位；7、承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題應(yīng)及時(shí)確定復(fù)驗(yàn)計(jì)劃；8、承接查驗(yàn)前應(yīng)及時(shí)確認(rèn)施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位配合查驗(yàn)的人員安排及配合工作要求（如水電供應(yīng)、工具準(zhǔn)備、工作要求等）。3承接查驗(yàn)的計(jì)劃與實(shí)施要點(diǎn)4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)1、交房時(shí)2書附圖一般小業(yè)主都會(huì)做為裝飾設(shè)計(jì)樣圖，有的上面會(huì)標(biāo)注承重結(jié)構(gòu)示意，如果不核對(duì)準(zhǔn)確，容易發(fā)生矛盾激化事件。 1） 、 誤拆承重墻事件

12、。 2 ）、 庭院糾紛。 4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)1、小區(qū)房屋交付后出現(xiàn)衛(wèi)生間被水泡了的情況是物業(yè)公司經(jīng)常碰到的事，往往經(jīng)檢查是下水管堵塞，水反冒上來(lái)。業(yè)主懷疑物業(yè)公司在承接查驗(yàn)時(shí)未履行職責(zé)，而物業(yè)認(rèn)為是業(yè)主裝修造成的。我們只有認(rèn)真履行好承接查驗(yàn)職責(zé)，認(rèn)真做好管網(wǎng)“通球試驗(yàn)”并在業(yè)主裝修前提醒業(yè)主下水管網(wǎng)先行檢查，分清責(zé)任。室外的雨污水管網(wǎng)要核對(duì)水井的數(shù)量、位置、走向等等，照片是一小區(qū)主干道一處主排水管在施工時(shí)路面塌陷造成半通狀態(tài)，雨水大就造成積水?；舜罅咳肆ξ锪M(jìn)行疏通都沒(méi)用，最后只有破路更換水管。4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)2、在眾多的公用設(shè)施中，消防設(shè)施可以說(shuō)是“危難之中見英雄”，

13、但由于平時(shí)不用它，從而被大家忽視。安防設(shè)施癱瘓的情況屢有發(fā)生，情況嚴(yán)重的報(bào)警設(shè)備還有煙感設(shè)備都不能正常使用。雖然消防設(shè)施是個(gè)“閑置之物”，但一旦發(fā)生火災(zāi)，就是人命關(guān)天的事。特別在高層建筑，消防設(shè)施的作用更是不可忽略，所以對(duì)它的查驗(yàn)更需認(rèn)真仔細(xì)。驗(yàn)收這個(gè)設(shè)備時(shí)，模擬方法測(cè)試煙霧感應(yīng)器。消防控制系統(tǒng)和電梯是聯(lián)網(wǎng)的，如果一切正常，這時(shí)終端控制室的報(bào)警器就會(huì)“哇哇“大叫，值班人員就會(huì)據(jù)此啟動(dòng)應(yīng)急廣播，通知人員疏散。這時(shí)，電梯不管運(yùn)行在哪一層，都會(huì)自動(dòng)迫降到底層，下降的過(guò)程不會(huì)開門。當(dāng)然，這只是消防設(shè)施查驗(yàn)的一個(gè)環(huán)節(jié)，真正承接查驗(yàn)還是很多步驟。4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)3、地下室車庫(kù)穿墻管線的封堵不到

14、位，造成滲漏水導(dǎo)致業(yè)主車庫(kù)內(nèi)物品損壞，處理不好極易和業(yè)主發(fā)生矛盾。 4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)5、地下消防泵內(nèi)本來(lái)就很潮濕，在加上旁邊水池水汽，我們可以用鋁合金將水池口進(jìn)行封閉。4、設(shè)備房很多都在地下，且門都要求為防火門，但是木質(zhì)易受潮變形，鐵質(zhì)易生銹，我們可以在外面在加做一道不銹鋼門，上面做格柵可以通風(fēng)，下面做封閉式可以防止小動(dòng)物。4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)6、我們?cè)诰G化施工階段及驗(yàn)收一定要注意一些苗木不能對(duì)著業(yè)戶房屋的正中。7、綠化施工苗木露土，可以加種一些麥冬。4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)8、景觀施工要選位置安裝保潔用拖把池。4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)9、路燈、草坪燈及景觀燈等接線

15、要做好防水措施，接頭一定要在離地15公分以上。否則雨天跳閘造成業(yè)主的投訴。4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)10、鋪裝路面磚要采購(gòu)?fù)杆院玫?，否則路面雨后生苔濕滑。錦苑二期天元坊已有多起業(yè)主滑倒投訴，現(xiàn)在我們雨后要用洗地機(jī)進(jìn)行處理，花費(fèi)了大量人力物力。4承接查驗(yàn)案例解析及注意事項(xiàng)11、承接查驗(yàn)一些提醒事項(xiàng) 1）一些常用物品需讓施工方或供貨方提供備品備件，特別是智能化系統(tǒng)，很多發(fā)生故障需要返廠維修的，這樣可以避免設(shè)備運(yùn)行故障期。 2）設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說(shuō)明書、合格證等我們不僅僅等開發(fā)單位交接，而要主動(dòng)跟進(jìn)，也就是說(shuō)在設(shè)施設(shè)備安裝時(shí)我們要去主動(dòng)收集資料，特別是一些設(shè)施設(shè)備安裝的過(guò)程、調(diào)試的過(guò)程，以便我們?yōu)橹蟮某薪硬轵?yàn)的順利開展打好基礎(chǔ)。