福建莆田天龍商業(yè)項目操作方案ppt課件

1、天龍商業(yè)工程操作方案廈門xxx房地產(chǎn)代理2021-03-20本工程操作構(gòu)思產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計定案商業(yè)分區(qū)定位規(guī)劃、工程現(xiàn)金流測算擬定商業(yè)價錢戰(zhàn)略商業(yè)行銷方案業(yè)務(wù)、企劃實(shí)施招商對于莆田商業(yè)的思索一、對于莆田商業(yè)的思索 目前莆田現(xiàn)有商圈商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃比較單一，缺乏科學(xué)性規(guī)劃，還停留在傳統(tǒng)老商業(yè)形狀中，城區(qū)商業(yè)輻射力度比較差，大型綜合誠信性商業(yè)欠缺。 1、大部分均是安頓房商鋪，難以規(guī)劃。政府雖有規(guī)劃景觀，道路，但缺乏一體式系統(tǒng)規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃。普通屬于市場自然構(gòu)成，自然淘汰的規(guī)劃方式。2、購物環(huán)境缺乏科學(xué)規(guī)劃，文獻(xiàn)步行街是“有整無體，外表有完好的步行街區(qū)，但內(nèi)部業(yè)種業(yè)態(tài)錯綜雜亂，因此實(shí)現(xiàn)工程的環(huán)境規(guī)劃的

2、部分超越是完全能夠的。3、規(guī)范店鋪受市場歡迎。一層面積集中于3050平方米之間一拖二三層連租規(guī)范店鋪較受市場認(rèn)可，面積集中于3050平方米的規(guī)范鋪滿足范圍較大，可以順應(yīng)很大部分運(yùn)營者的需求。4、文獻(xiàn)路一街獨(dú)旺，消費(fèi)力外溢。闡明城區(qū)沒有一個工程強(qiáng)有力的商圈和大商業(yè)工程可以支持接受莆田正在膨脹的消費(fèi)力，這對于本工程是一個利好。5、莆田商圈缺乏具備號召力的綜合型賣場帶動。大型賣場在商業(yè)街和商圈中相當(dāng)于一個引擎。但莆田市各個商業(yè)街甚至整個市區(qū)沒有大型高檔商場的存在。二、針對各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析1、百貨、超市業(yè) 莆田市的百貨、超市業(yè)，主要以國貨精品、鳳凰百貨、萬家惠超市、綠洲超市為主，由于開店不多，

3、市場覆蓋力不夠，商場短少專業(yè)運(yùn)營管理人才，營銷推行落后，業(yè)態(tài)單一，效力欠佳，使整體運(yùn)營效益普通。特別是百貨業(yè)，更加難以維持，而超市業(yè)生意還可以，只需能在規(guī)模、選址、業(yè)態(tài)、推行、效力上有特征，超市前景應(yīng)該看好，消費(fèi)人群是周邊居民及外來打工一族，市場潛力宏大。大唐廣場引進(jìn)家樂福，三信金鼎廣場引進(jìn)沃爾瑪，詳細(xì)操作與招商的成敗有待市場驗(yàn)證。 目前品牌賣場是莆田區(qū)的一個空白，莆田中高端消費(fèi)力較強(qiáng)，普通表現(xiàn)節(jié)假向福州消費(fèi)轉(zhuǎn)移，其主要緣由是在當(dāng)?shù)貨]有形廢品牌信譽(yù)較好的中型百貨商家。因此這也是影響莆田現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)造一個很大的瓶頸，同時也是時機(jī)點(diǎn)。二、針對各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析2、服裝業(yè) 莆田市的服裝市場，可以

4、說是莆田現(xiàn)有商業(yè)店鋪運(yùn)營的主流，產(chǎn)品以男、女裝、童裝結(jié)合，總體上多顏色、多組合、休閑化，但普遍消費(fèi)者對品牌追求不明顯，只認(rèn)當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的品牌產(chǎn)品，價錢為中、低檔部分也與品牌打折相仿，走普通適用道路，整個區(qū)域短少，時髦新潮服裝、童裝，開創(chuàng)時髦新潮服飾及童裝，潛力宏大。專業(yè)的服裝市場運(yùn)營情況不佳，步行街服裝規(guī)劃性不強(qiáng)。服裝業(yè)的系統(tǒng)規(guī)劃尚有提升空間。二、針對各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析3、餐飲、文娛業(yè) 莆田市的餐飲、文娛業(yè)，以荔城大道為代表的一條美食街，整體消費(fèi)者為中、低檔，生意紅火，普遍消費(fèi)者追求包廂消費(fèi)，部分有小姐相陪。但城市餐飲品牌較少，大部分店以1、2、3層運(yùn)營，短少專業(yè)運(yùn)營管理，出品、平安、衛(wèi)生、

5、效力、運(yùn)營欠佳，對此引入品牌，互補(bǔ)缺乏，市場大有開展。雖然本業(yè)態(tài)集中在荔城大道周邊，但由于餐飲業(yè)態(tài)區(qū)域性不強(qiáng)，仍具有相當(dāng)?shù)拈_展前景。二、針對各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析4、電子業(yè) 莆田市電子市場，主要由莆田電子城、學(xué)園北路電腦專賣街及永樂電器、國美電器組成，主要運(yùn)營國內(nèi)外電子產(chǎn)品及電器產(chǎn)品，整體市場普遍生意冷淡，數(shù)碼及小家電產(chǎn)品生意較好。由于消費(fèi)程度的不高及市場未成熟，電子產(chǎn)品及電器前景不樂觀。數(shù)碼電子產(chǎn)品的市場尚待成熟。5、通訊業(yè) 莆田市的通訊市場，主要集中在文獻(xiàn)東路的手機(jī)專賣店，及文獻(xiàn)步行街以及莆田汽車站周邊，主要銷售國內(nèi)外通訊產(chǎn)品，市場不規(guī)范，可以隨意講價，水貨較多，效力差，生意冷淡，據(jù)了解

6、莆田普遍消費(fèi)者希望有廠家專賣店，直接進(jìn)駐或大型代理品牌進(jìn)入運(yùn)營，質(zhì)量有保證，效力也能改善。消費(fèi)者普遍認(rèn)可三星、諾基亞、摩托羅拉品牌，對此引進(jìn)品牌店市場潛力大。通迅手機(jī)業(yè)的運(yùn)營尚無強(qiáng)大品牌，行業(yè)需求規(guī)范。二、針對各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析6、青少年用品市場 莆田市青少年用品市場少，劣質(zhì)產(chǎn)品較多，市場總體未得到注重，特別是學(xué)校周邊也短缺，對此引進(jìn)青少年用品市場，前景可觀?，F(xiàn)有的青少年用品市場尚不規(guī)范，有較大的開展空間。二、針對各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析7、電影院莆田市電影院主要有： 西湖電影院，占地3.6平方米，建筑面積1760.8平方米，附屬占地2750平方米，二層1050座位，是一所集電影、歌舞上

7、演、臺球等綜合性文化文娛場所。 人民劇院，面積3394平方米，有967座位。 新光電影院，位于文獻(xiàn)路，擁有756座位。雖然隨著人民生活程度的提高，及電視的普及，以及文化文娛的多元化，但作為電影院還是寬廣市民不可短少的，莆田市特征電影院幾乎沒有，對此開展特征的電影院很有市場。二、針對各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析綜合以上，莆田消費(fèi)市場潛力尚未開發(fā)，主要消費(fèi)構(gòu)成通常以步行街為主，受天氣、氣候影響較大，市區(qū)短少綜合型的大型“一站式購物商場，莆田現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分布單一，青少年用品和文娛市場有較大的市場空間、品牌主題賣場是開展的方向、服裝與通訊業(yè)的面臨一定的挑戰(zhàn)、餐飲業(yè)有一定的開展?jié)摿?。三、城市未來?guī)劃商

8、業(yè)圈對本案的影響大唐廣場三信金鼎廣場華東城市廣場電子城工程基地國貨精品購物廣場正榮時代廣場舊體育場改造工程未來莆田市區(qū)中心未來商業(yè)輻射中心區(qū)域三、城市未來規(guī)劃商業(yè)圈對本案的影響 莆田未來的商業(yè)中心以華東城市廣場、大唐廣場、正榮時代廣場、三信金鼎廣場及本案為基點(diǎn)，步行街、學(xué)圓路貫穿其中，銜接市中心傳統(tǒng)商業(yè)，構(gòu)成市區(qū)商業(yè)多元輻射中心。從圖上商業(yè)工程的分布看，南部綜合型商業(yè)工程稀少，主要集中在市區(qū)中部，這將是本案開發(fā)的地段及輻射資源優(yōu)勢。 未來的商業(yè)中心將成為一個具有購物、休閑、美食、觀光旅游、文化文娛、居住等功能，將起到引領(lǐng)時代潮流，改動整個城市容顏的作用。 莆田現(xiàn)有商業(yè)輻射力低，但莆田市民可支配

9、收入較高，且擅長經(jīng)商，民間富余資本較多，消費(fèi)才干較強(qiáng)；城市東西拓展，傳統(tǒng)商業(yè)向南北輻射，如何拉回自主城市消費(fèi)，將為工程提供良好的利基要素。 商業(yè)業(yè)種規(guī)劃建議1、-1F規(guī)劃建議-1F:大型超市-1F規(guī)劃大型超市，如好又多、永輝等國內(nèi)知名超市，以生鮮超市做為主力店吸引整體人氣。1、-1F規(guī)劃建議2、1F定位時髦精品區(qū) 1F:時髦精品區(qū)精品鞋包珠寶首飾、鐘表名牌服飾時髦女裝2、1F定位時髦精品區(qū) 定位：時髦精品區(qū)格局：主力店加獨(dú)立店主力店：屈臣氏，吸引女性及時髦消費(fèi)者。獨(dú)立店：服飾、珠寶、首飾等高檔精品店首飾、水晶、女妝插花3、2F規(guī)劃建議 2F:時髦生活區(qū)3、2F規(guī)劃建議 定位：時髦生活區(qū)格局：主

10、力店加獨(dú)立店主力店：品牌折扣店，吸引時髦消費(fèi)者。適宜莆田消費(fèi)群體中檔消費(fèi)習(xí)慣。獨(dú)立店：服飾、運(yùn)動、化裝品等高檔精品店4、3F規(guī)劃建議 3F:科技電子區(qū)4、3F規(guī)劃建議 定位：3C精品區(qū)格局：主力店加獨(dú)立店主力店：宏圖三胞，專業(yè)3C連鎖店。獨(dú)立店：手機(jī)、品牌電腦等5、4F規(guī)劃建議 4F：美食天堂5、4F規(guī)劃建議 定位：美食廣場格局：主力店加獨(dú)立店主力店：音樂廚房，上島咖啡等專業(yè)美食連鎖獨(dú)立店：咖啡、奶茶6、5F規(guī)劃建議 5F：文娛天地6、5F規(guī)劃建議 定位：動感文娛天地格局：主力店加獨(dú)立店主力店：金逸國際電影院、自助式KTV規(guī)劃外部獨(dú)立動線本案商業(yè)風(fēng)險躲避 思索到工程商業(yè)的長久運(yùn)營，長久打造開發(fā)

11、品牌和信譽(yù)，減少整個商業(yè)方式的風(fēng)險，躲避風(fēng)險詳細(xì)有以下建議： 一、工程本錢與投資風(fēng)險思索1、保管主力商鋪 保管工程商業(yè)部分的主力商鋪，將臨街、主入口商鋪控制在手中，防止商場的整體籠統(tǒng)受制于人；如大唐廣場，主入口臨街商鋪大部分產(chǎn)權(quán)銷售給個人，開店率不到50%，嚴(yán)重影響商場的“臉面。2、引進(jìn)品牌主力商業(yè) 中心主力店應(yīng)引進(jìn)已開發(fā)成熟、具有相當(dāng)知名度，并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌閱歷商作為商場的領(lǐng)頭羊，加強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者的自信心，并有利于商場運(yùn)營的繼續(xù)開展。3、協(xié)作運(yùn)營 在能夠的情況下，可以思索與中心主零售店合資或協(xié)作運(yùn)營，甚至盡量自營一部分。這樣操作即可以加強(qiáng)開發(fā)商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業(yè)物

12、業(yè)的長期運(yùn)營，又可加強(qiáng)其他商家協(xié)作的自信心。4、靈敏運(yùn)用返租率 為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)分割的銷售，返租利率普通高于銀行同期貸款利率，但不一定固定，在合同中要明確表達(dá)返租利率隨國家中央銀行利率的變化而浮動。5、注重商業(yè)管理公司扮演的角色 注重商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托運(yùn)營機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆罚_發(fā)公司可以思索逐漸退出商業(yè)管理，改由商業(yè)管理公司承當(dāng)起物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。6、處置好“返租后遺癥租賃返租協(xié)議到期后會出現(xiàn)“返租后遺癥。能否能弱化或處理該問題，有待于商鋪業(yè)主委員會以及商業(yè)運(yùn)營公司的成熟才干得到有效、徹底的處理。國外流行的“認(rèn)購面積，共有

13、產(chǎn)權(quán)的方法很好地處理“返租后遺癥，詳細(xì)操作是開發(fā)商將物業(yè)劃成幾大區(qū)域，每個區(qū)域在劃分成等面積的假設(shè)干份，沒個購買者可購買其中的一份或幾份，一切購房者可以擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個物業(yè)住都可以擁有共有產(chǎn)權(quán)證。7、合理的租售面積規(guī)劃購物中心在主題商場確定后，對商家品牌招商的比例應(yīng)合理規(guī)劃：總面積的50%總面積的30%總面積的20%商業(yè)生命周期長、品牌度高、對消費(fèi)者有長期感召力的商家商業(yè)生命周期長、有穩(wěn)定的銷售業(yè)績的成熟商戶。商業(yè)周期短，但商品較時尚的商戶，適當(dāng)于局勢調(diào)整。以上規(guī)劃能夠商戶變卦周期快，但租售收入較高，同時也使商業(yè)工程時髦化，并富有活力。帶租約銷售： 為堅持本案的整體運(yùn)營性，商鋪面積應(yīng)招進(jìn)品牌專賣店。這部份商家擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和銷售實(shí)力，因此租金較高，銷售上可采用取先招商再帶租約的方式銷售給投資小業(yè)主，這部份商業(yè)面積將給小業(yè)主帶來豐厚的投資報答。二、商業(yè)的銷售方式直接銷售： 在主力店和次專店的帶動及品牌號招力下本案的20%面積可直接銷售給普通個體商家或商鋪投資客，不用招商或返租，這部份商業(yè)面積可為本案迅速回收投資本錢。二、商業(yè)的銷售方式商鋪銷售戰(zhàn)略一：打造品牌 工程的品牌是投資客進(jìn)場一大關(guān)鍵。三、銷售銷售戰(zhàn)略商鋪銷售戰(zhàn)略二：確保投資客的投資報答 投資者最擔(dān)憂的是投資的報答，因此與保險公司協(xié)作，經(jīng)