房地產(chǎn)投資與評估100頁課件

1、房地產(chǎn)投資與評估浙江理工大學經(jīng)濟管理學院劉友平2019年2月第一章 導 論第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移動性耐久性高價值性異質(zhì)性 二、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是獨立的產(chǎn)業(yè)部門，不同于建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)包括： 1.房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營 2.房地產(chǎn)買賣、租賃 3.房地產(chǎn)抵押 4.房地產(chǎn)典當 5.房地產(chǎn)評估 6.房地產(chǎn)置換 7.房地產(chǎn)咨詢 8.物業(yè)管理 9.房地產(chǎn)金融三、房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)市場的特征非完全性 1.完全競爭市場的特征交易者眾多產(chǎn)品是同質(zhì)的交易信息是完備的生產(chǎn)要素自由流動 2.房地產(chǎn)市場的特征住房供應不充足，供應主體不是眾多所有產(chǎn)品都

2、是異質(zhì)的（二）不完全競爭條件下的房地產(chǎn)價格 1.基本概念和術(shù)語交易價格：買賣實際成交的價格最可能銷售價格：對未來交易成交價格的一種可能性估計，是對該物業(yè)未來交易價格的一種預測。市場價值：通常被評估師采用，指在公允市場中該物業(yè)最可能的價格或具備的價值。投資價值：指投資者對物業(yè)未來利潤的一種判斷。2、需求與房地產(chǎn)價格PPQS短期供給曲線DDPEPESS長期供給曲線DDPEPE（區(qū)分真實需求和虛擬需求）第二節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的含義（一) 投資、定義：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨铮靡蚤_發(fā)經(jīng)營某項事業(yè)的行為。、分類：實物投資：設(shè)備、土地、房屋等等；金融資產(chǎn)投資：股票

3、、債券、期貨等等；無形資產(chǎn)投資；商標、版權(quán)、專利等等。固定資產(chǎn)投資與流動資金投資直接投資與間接投資生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資短期投資與長期投資（二）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務活動中，以獲得更大的收益的行為，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價值。二、房地產(chǎn)投資種類（一）按對象劃分土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資房地產(chǎn)中介服務投資物業(yè)管理服務投資（二）按建筑物類型分住宅投資（普通住宅、高檔公寓、別墅）商業(yè)物業(yè)投資（含商場、購物中心、超市、批發(fā)時市場）工業(yè)廠房、倉庫投資辦公樓投資旅館用房地產(chǎn)（酒店、賓館、度假村、旅店）娛樂用房地產(chǎn)（游樂場、娛

4、樂城、康樂中心）餐飲用房地產(chǎn)（酒樓、美食城、餐館、快餐店）（三）按投資的形式分、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)間接投資購買房地產(chǎn)上市公司股票購買房地產(chǎn)企業(yè)債券購買房地產(chǎn)信托基金購買住房抵押貸款證券三、房地產(chǎn)投資的特點投資量大，投資回收期長。投資的保值增值性投資不確定因素多，風險大投資技巧性強、運作復雜投資流動性差投資對象的固定性對專業(yè)知識和經(jīng)驗有一定的依賴性具有較高的財務杠桿優(yōu)點：（）有形的投資（）通貨膨脹中的保值手段（）易于融資性（）投資回報高（）收益的多重性缺點：（）投資量大，支出集中性強（）投資合作性強（）投資回收期長（）投資風險大（）投資技巧性強（）投資流動性差（）

5、投資的固定性四、房地產(chǎn)項目投資的過程、項目：在一定的約束條件下，具有明確目標的一次性任務或事項。2、項目的周期（項目壽命期）：項目從開始到結(jié)束的壽命周期, 是項目工作在時序上的安排.項目周期三大階段： （1）投資前期：從項目設(shè)想到項目投資實施前的一段時期.市場調(diào)查、 投資機會研究、項目建議 投資方案策劃、投資方案可行性研究項目評估、項目決策（2）投資實施期：從項目投資決策后到項目完成交付使用的一段時期 項目設(shè)計、施工建設(shè)（發(fā)包）管理 設(shè)備采購、安裝、竣工驗收 市場推廣、市場營銷 （3）經(jīng)營使用期：從項目交付使用到經(jīng)濟壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時期 生產(chǎn)經(jīng)營、設(shè)施管理 租賃經(jīng)營、物業(yè)管理

6、 營銷促銷DM - 開發(fā)管理Development ManagementPM 項目管理（建設(shè)管理）Project ManajementFM 設(shè)施管理.物業(yè)管理Facility Management 運營商FM 開發(fā)商DMPM 設(shè)計方PM 承包商PM 供應商PM投資商DMPMFM、房地產(chǎn)項目階段的劃分 準備 設(shè)計 施工項目實施期項目前期項目使用期、房地產(chǎn)投資、開發(fā)的基本過程收集市場信息，進行綜合分析項目初步概念構(gòu)思、初步可行性研究取得土地使用權(quán)項目策劃、規(guī)劃設(shè)計項目詳細可行性研究項目初步設(shè)計及施工圖設(shè)計項目施工實施項目預售、銷售項目經(jīng)營管理第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的基本問題一、研究內(nèi)容-5W1H問

7、題、Why-目的、目標分析、What-投資類型、特征、質(zhì)量、Where-地點(地段分析)、When-時間(時機分析)、Who-人-（目標客戶）、How-方法投資原則，投資收益，投資成本，利潤、風險大小、風險措施等二、房地產(chǎn)投資的主要目標、主要是獲取利潤，也獲取無形收益、社會效益及環(huán)境效益。、投資本金的安全性、投資對象的變現(xiàn)性、對通貨膨脹的防護能力三、房地產(chǎn)投資分析研究目的、歸納總結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)律、分析研究房地產(chǎn)投資運作技巧、為投資者指示投資方向、預算收益、減少投資浪費增大投資效益、減少投資風險，加強風險應對第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析第一節(jié)房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素一、 項目投資環(huán)境要素大致分類（一

8、）.投資環(huán)境：擬投資地區(qū)在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。1、投資環(huán)境要素的分類（）按要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類： 硬環(huán)境：影響項目投資的各種外部物質(zhì)條件 軟環(huán)境：影響項目投資的各種社會經(jīng)濟文化條件。（）按要素存在的范圍分類:宏觀投資環(huán)境：國家、地區(qū)投資環(huán)境 中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境 微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境（）按要素的內(nèi)容分類 :政治環(huán)境社會環(huán)境 法律環(huán)境文化環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境自然環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 二、房地產(chǎn)投資環(huán)境具體要素（一）政治環(huán)境、社會秩序、社會服務：硬件、態(tài)度、效率、社會制度：決策民主性、管理透明度、行政效率及廉潔性等。（二）法律環(huán)境、法

9、律的穩(wěn)定性、法律的完備性、法律的公正性（三）社會環(huán)境、人口情況：人口總量、結(jié)構(gòu)、增長率等、價值觀念（四）文化環(huán)境、教育水準、風俗習慣（五）經(jīng)濟環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境國民經(jīng)濟運行：、通貨膨脹等居民消費：居民收入、存款余額、居民消費結(jié)構(gòu)經(jīng)濟政策：財政政策、貨幣金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)市場環(huán)境市場需求量市場供應量市場購買力市場價格及競爭情況、企業(yè)財務環(huán)境資金：渠道、融資成本成本：稅費利潤：同類項目的社會平均利潤、資源經(jīng)濟環(huán)境人力資源土地資源原材料能源（六）自然環(huán)境位置便利性：離商業(yè)中心的距離、地塊配套自然風光：山、河、湖、植被（七）基礎(chǔ)設(shè)施、道路及交通、能源環(huán)境：天然氣、給排水管網(wǎng)、通訊設(shè)施：電視、電話

10、、寬帶網(wǎng)、電力設(shè)施：居民用電、工業(yè)用電第二節(jié) 投資環(huán)境的評價方法一、冷熱因素法（評價國際投資環(huán)境）（一）政策的穩(wěn)定、連續(xù)性：冷、熱（二）市場機會：冷、熱（三）經(jīng)濟發(fā)展及成績：冷、熱（四）文化一體化：冷、熱（五）法律公正、完備性：冷熱（六）實質(zhì)性障礙：冷、熱（七）地理及文化差異：冷、熱這是對某國或某地區(qū)粗略的投資環(huán)境評價，是一種基礎(chǔ)性的投資環(huán)境分析方法。二、多因素等級尺度法主要用于國際投資環(huán)境分析，從個方面評價某國或地區(qū)投資氣候。每個因素劃分成不同等級，賦予不同的分值，分別為、分。投資環(huán)境因素評分資本抽回限制程度-外資股權(quán)比例-對外商的管制程度-貨幣穩(wěn)定性-政治穩(wěn)定性-對關(guān)稅保護的態(tài)度-當?shù)刭Y本

11、的供應程度-近年的通貨膨脹率-三、多因素系統(tǒng)評價法、多因素評估法從多個角度賦予環(huán)境因素指標不同的分值，然后按不同的權(quán)重累計分數(shù)。、綜合評價法通過建立環(huán)境因素的層次分析結(jié)構(gòu)，確定同層環(huán)境因素的不同權(quán)重計算不同投資環(huán)境的分值，從而確定投資環(huán)境的優(yōu)劣。四、關(guān)鍵因素評價法從影響投資環(huán)境的眾多因素中，找出影響投資動機的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些因素用因素分析法進行評價。第三章 房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū) 輕視調(diào)研 （市場太大了，做都做不過來，還調(diào)研干什么？） 輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機構(gòu)做調(diào)研，一切都萬事大吉？） 盲目調(diào)研 （不考慮實際需要，在不把握調(diào)研方向、不

12、對調(diào)研方法進行把關(guān)的情況下貿(mào)然實施調(diào)研）二、信息收集的原則、可靠性、及時性、系統(tǒng)性、適用性、經(jīng)濟性三、房地產(chǎn)市場調(diào)查階段劃分房地產(chǎn)市場調(diào)查階段準備階段實施階段分析和總結(jié)階段 房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟一、準備階段二、實施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問題，確定目標2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報告9.總結(jié)、反饋四、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序五、市場信息來源、政府部門各項政策法規(guī)、文件通知、統(tǒng)計資料定期發(fā)布的土地相關(guān)信息、房產(chǎn)信息、規(guī)劃資料、企業(yè)內(nèi)部財務資料統(tǒng)計資料業(yè)務資料其他平時收集的資料、文件、消費者

13、消費者購買動機消費偏好消費態(tài)度、競爭對手競爭對手樓盤資料競爭對手的發(fā)展戰(zhàn)、各種策略、咨詢單位咨詢公司營銷策劃公司市場調(diào)查公司、媒體報紙網(wǎng)絡(luò)專業(yè)雜志電視會展資料、各種展示會、交易會六、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容（一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查、宏觀經(jīng)濟運行情況、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)、居民消費情況（二）區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境調(diào)查、區(qū)域及城市發(fā)展規(guī)劃、地方房地產(chǎn)政策、城市或區(qū)域房地產(chǎn)需求、各板塊的供給情況、房地產(chǎn)交易價格、區(qū)域或城市產(chǎn)業(yè)布局、居民收入狀況（三）房地產(chǎn)微觀環(huán)境調(diào)查、競爭對手情況調(diào)查、消費者調(diào)查、地塊環(huán)境調(diào)查：交通設(shè)施、配套建設(shè)、自然環(huán)境、文化環(huán)境、社會治安狀況、周邊建筑物情況、未來規(guī)劃。七、房地產(chǎn)市場調(diào)查的

14、方法（一）訪問法自擬調(diào)查提綱或調(diào)查問卷組織訪談：、面談調(diào)查、電話調(diào)查、問卷調(diào)查（二）觀察法到售樓現(xiàn)場和施工現(xiàn)場進行觀察、記錄。（三）實驗法將調(diào)查范圍縮小到一個較小的范圍進行實驗后得出一定的結(jié)果，然后推廣或應用。（四）二手文獻調(diào)查法（五）普查與重點調(diào)查（六）隨機抽樣調(diào)查簡單隨機抽樣：需掌握全部總體等距離隨機抽樣：須有全體總體的資料分層隨機抽樣：分群隨機抽樣：多階段時應用（七）非隨機抽樣調(diào)查、任意抽樣：任選選擇若干人進行抽樣，由稱偶遇抽樣。、主觀抽樣：又稱判斷抽樣，市場調(diào)查者根據(jù)自己的主觀判斷進行抽樣。、定額抽樣：又稱配額抽樣，將總體分成若干類別，按照一定比例在各類中分配樣本單位數(shù)額，并且按照各類

15、數(shù)額任意或者主觀抽樣。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場預測一、房地產(chǎn)投資市場預測的內(nèi)容、市場需求預測、供給預測、價格預測、市場競爭預測、突發(fā)事件影響預測二、房地產(chǎn)投資市場預測的方法、德爾菲法、專家座談法、時間序列法簡單移動平均法加權(quán)移動平均法指數(shù)平滑法、回歸分析法一元線性回歸多元線性回歸三、房地產(chǎn)投資分析的種類、定性分析、定量分析：技術(shù)經(jīng)濟方法第四章不同類型房地產(chǎn)投資分析一、土地投資分析、土地出讓：招、拍、掛、協(xié)議、土地儲備：政府儲備與企業(yè)儲備、土地整理與開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓、土地入股份投資二、住宅投資分析、市場需求分析有效需求與潛在需求家庭規(guī)模、家庭收入生活方式消費偏好、區(qū)位選擇交通配套、質(zhì)量、戶型、規(guī)劃三、商

16、業(yè)用房投資分析1、地段2、商圈3、經(jīng)營環(huán)境4、建筑規(guī)劃、設(shè)計5、交通、人流量6、硬件設(shè)施四、寫字樓市場分析1、地段選擇2、寫字樓經(jīng)營環(huán)境3、建筑設(shè)計4、設(shè)備配置第五章 房地產(chǎn)投資策略第一節(jié) 投資時機一、客觀時機 1、經(jīng)濟周期 2、股市行情 3、國際形勢 4、城市規(guī)劃 5、利率、匯率 6、國際貿(mào)易順差 7、通貨膨脹 8、消費者存款情況9、產(chǎn)業(yè)政策二、主觀時機 個人根據(jù)信息作出的判斷：1、經(jīng)濟周期的蕭條期2、通貨膨脹來臨之前3、房地產(chǎn)業(yè)的低谷期4、預期第二節(jié) 投資地段選擇一、地理位置1、交通條件：多樣性、便捷性、可通達性2、離市中心和主要商場的距離3、配套設(shè)施成熟度：學校、超市、銀行、娛樂設(shè)施二、

17、社會環(huán)境1、治安狀況2、文化氣息三、自然環(huán)境1、自然景觀：公園、河流、山脈、湖、海、濕地、植被等2、空氣質(zhì)量：味道、懸浮物3、噪音污染情況4、未來城市景觀規(guī)劃第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的質(zhì)量一、建筑質(zhì)量二、物業(yè)管理、服務質(zhì)量第六章 房地產(chǎn)投資成本與稅費一、房地產(chǎn)開發(fā)投資成本1、建設(shè)投資：土地費用前期工程費、政府規(guī)費建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套建設(shè)費其他費用三大費用（銷售費用、管理費用、財務費用）不可預見費2、經(jīng)營資金：用于周轉(zhuǎn)的少量資金，不計入成本序號費用項目名稱投資金額估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地費用1.2前期工程費、政府規(guī)費1.3建安工程費1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.5公共配套建設(shè)費1.6管理

18、費用1.7銷售費用1.8財務費用1.9不可預見費2經(jīng)營資金3項目總投資3.1開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)3.3經(jīng)營資金房地產(chǎn)總投資估算表二、開發(fā)稅費1、營業(yè)稅及附加2、增值稅3、契稅4、所得稅5、產(chǎn)權(quán)登記費6、交易手續(xù)費7、印花稅8、工本費三、出租或自營項目投資1、運營費用2、修理費用第七章 房地產(chǎn)投資收益分析第一節(jié) 概述一、房地產(chǎn)投資收益分類現(xiàn)金流量：租金收入減去各種支出后的余額避稅收入：提取折舊而降低納稅基數(shù)帶來的收益銷售收益：銷售收入減去開發(fā)經(jīng)營成本無形收益：心理享受，知名度二、投資收益的構(gòu)成管理報酬：投資者付出勞動的應得報酬風險報酬：比儲蓄風險大銀行利息：失去存入銀行賺取利息的權(quán)第二節(jié)房

19、地產(chǎn)投資收益估算一、經(jīng)營收入估算、租售方案的確定租售方式及比例租售面積銷售進度租金及售價付款方式、估算經(jīng)營收入銷售收入出租收入：商場、店面、車庫、辦公樓銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計銷售收入1.6億2.0億4000萬.1可銷售面積（）50000.2單價（元）800080008000.3銷售比例40%50%10%經(jīng)營稅金及附加.1營業(yè)稅及附加2.2其他稅金（如印花稅）凈銷售收入二、房地產(chǎn)產(chǎn)品定價方法（一）成本導向定價 1、成本加成法 2、目標利潤法（二）需求導向定價 1、消費者認知定價 2、品牌價值定價（三）競爭導向定價法 1、領(lǐng)導定價法 2、挑戰(zhàn)定價法 3、隨行就市定價法第八章 房

20、地產(chǎn)投資財務分析第一節(jié) 財務報表一、財務分析的目的 1、反映項目的盈利能力 2、反映項目的清償能力 3、反映項目的資金平能能力二、報表的類別（一）基本報表 1、現(xiàn)金流量表 2、損益表 3、資金來源與運用表 4、資產(chǎn)負債表（二）輔助報表 1、項目總投資估算表 2、經(jīng)營成本表（需要分攤） 3、房地產(chǎn)開發(fā)成本細項估算表建安成本估算表公共配套設(shè)施建設(shè)估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)估算表 4、開發(fā)期稅費 5、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 6、投資計劃與資金籌措表 7、借款還本付息估算表房地產(chǎn)開發(fā)項目全部投資現(xiàn)金流量表序號項 目合計121現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1

21、開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營資金2.4經(jīng)營稅費2.5土地增值稅2.6企業(yè)所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金現(xiàn)金流量表序號項 目合計121現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2經(jīng)營資金2.3運營資金2.4經(jīng)營稅費2.5土地增值稅2.6企業(yè)所得稅2.7借款本金、利息償還3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量資金來源與運用表序號項目合計123N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入序號項目合計123N2資金運用2.1開發(fā)建

22、設(shè)投資2.2進應資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金損益表序號項目合計12N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1銷售房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤名詞界定：1.經(jīng)營資金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常周轉(zhuǎn)的資金2.經(jīng)營成本：房地產(chǎn)產(chǎn)品出售時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按有關(guān)財務會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，包括土地轉(zhuǎn)讓成本、房地產(chǎn)銷售成本。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，可以按照當期收入占全部銷售收入的比例，計算本期應結(jié)

23、轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。3.開發(fā)建設(shè)完成后，開發(fā)企業(yè)可能形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。固定資產(chǎn)：包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、以及自營的商服用房。無形資產(chǎn)：主要指土地使用權(quán)遞延資產(chǎn)：主要指開辦費4、管理費用：包括管理人員工資、福利、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、勞動保險費、咨詢費、董事會費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧以及其他管理費用。5、銷售費用：包括銷售人員工資、獎金、福利、福利、差旅費、售樓中心折舊費、修理費、物料消耗費、廣告費、宣傳費、代銷費、銷售服務費、預售許可證申領(lǐng)費等。6、運營費用：指開發(fā)

24、完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用，包括管理和銷售費用第九章 房地產(chǎn)投資風險分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資風險概述一、風險的含義 風險是反映一種特殊的事件，這種事件會帶來多個不確定的結(jié)果，而且每一個不確定的結(jié)果的出現(xiàn)都有一個可測定的概率值，是對未來行為的決策及客觀條件不確定性而可能引致后果與預定目標值的多種負偏離的綜合。二、房地產(chǎn)投資風險的特點 1、變現(xiàn)性差 2、客觀性 3、多樣性 4、相對性投資類型風險量R（標準差）債券黃金外匯房地產(chǎn)股票期貨1.751.947.087.177.367.505、風險與收益的對稱性風險收益最低收益0三、房地產(chǎn)投資風險的類型（一）按風險效益分1、純粹風險：只有損失的

25、風險2、投機風險：既可能是損失也可能是收益（二）按風險的性質(zhì)分1、靜態(tài)風險：自然災害和意外事故2、動態(tài)風險：經(jīng)營和市場變化帶來的風險（三）系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險房地產(chǎn)投資風險系統(tǒng)風險非系統(tǒng)風險通貨膨脹風險市場風險周期風險政策風險利率風險國際風險經(jīng)營管理風險財務風險其他個別風險（四）根據(jù)風險性質(zhì)分、政策風險、社會風險：城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃公眾干預、治安風險、經(jīng)濟風險：市場風險、財務風險、融資風險、地價風險、技術(shù)風險、自然風險、國際風險第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險分析方法一、定性分析、專家會議法、德爾菲法、幕景分析法二、定量分析（風險度量）、盈虧平衡分析（略）、敏感性分析（略）、概率分析（略）第三節(jié)房

26、地產(chǎn)投資風險防范與控制一、風險防范、風險自留風險收益較大時，投資者主動自留風險、風險轉(zhuǎn)移契約性轉(zhuǎn)移：預售、工程合同、保險項目資產(chǎn)證券化：股票、債券、信托、投資組合：按地域組合、不同類型組合、不同時間組合等、風險防范在風險發(fā)生前采取有效措施防范風險發(fā)生或使其損失降低。防止風險源發(fā)生對風險因素進行隔離加強對投資者保護，減少損失、風險回避對投資風險進行識別后，主動避開風險源的行為二、風險控制、選擇投資風險小的項目、通過投資組合降低整體投資風險、通過市場調(diào)查，主動調(diào)整以降低風險、加強經(jīng)營管理、通過企業(yè)聯(lián)合，并購降低風險第十章房地產(chǎn)估價第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述一、房地產(chǎn)估價的概念指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估

27、價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗對影響房地產(chǎn)價格的因素進行分析，對房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格作出推測和估計。二、估價目的買賣入股交換抵押課稅保險典當糾紛處理合資、合作經(jīng)營企業(yè)兼并企業(yè)承包經(jīng)營三、房地產(chǎn)專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價師考試合格，由注冊管理部門審定注冊，取得資格證書后從事房地產(chǎn)經(jīng)濟價值評估，并將其結(jié)果用價格來表示的專業(yè)技術(shù)人員。四、估價原則是人們在房地產(chǎn)估價實踐和理論探索中，基于對房地產(chǎn)價格形成運動客觀規(guī)律的認識，所總結(jié)出的一些簡明扼要的在估價活動中應遵循的法則、標準和應注意的問題。、合法原則、最佳使用原則、供求原則、替代原則、公平原則、估價期日

28、原則、預期原則五、房地產(chǎn)評估的程序（一）明確估價基本事項、明確估價對象、明確估價目的、明確估價時點（二）初選估價方法（三）確定估價人員（四）制定估價作業(yè)計劃（五）實地踏勘（六）收集整理資料（七）選擇估價方法正式估算（八）確定估價結(jié)果（九）撰寫估價報告（十）提交報告六、估價方法、收益還原法、市場比較法、重置成本法、假設(shè)開發(fā)法第二節(jié)收益還原法及其應用一、收益還原法原理、無限期、有限年份、最一般性情形、收益還原法中的純收益客觀收益：應指正常收益，排除偶然收益純收益如含無形收益也應計算、還原利率（資本化率）的計算實質(zhì)上指與估價對象具有同等風險對應的投資收益率。收益價格比較法。在市場上尋找同類房產(chǎn)的收益

29、率比較后確定還原利率的方法。累加法。無風險報酬率+風險報酬率+適當補償收益排序插入法二、適用范圍對于具有收益的住房、倉庫、商業(yè)用房、酒點、寫字樓、農(nóng)地等都適用。它不限于估價對象本身是否有收益，只要估價對象同類物業(yè)具有收益的能力即可。對于政府辦公樓、學校、公園等公用、公共建筑物，收益法大都不適用三、應用舉例（一）估價對象情況該建筑物為出租寫字樓土地面積建筑面積建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土建筑層數(shù)土地使用年限年（自年起）（二）估價要求需要評估該宗房地產(chǎn)2019年1月的買賣價格（三）評估過程1、初步選用估價方法：收益還原法2、收集資料可出租的凈面積：31200，占60%；其余部分為公共通道，大樓管理用房和其

30、他占用面積。月租金：35美元/月. ，按凈面積計算；出租率：平均為90%；建筑物原值：5500萬美元家具設(shè)備原值：500萬美元經(jīng)營費用：10萬美元/月房產(chǎn)稅：按建筑物原值扣減30%的余值的1.2%計算（每年）營業(yè)稅幾其他：月收入的5%3、計算總收益年收益=31200351290%=1176.36萬4、計算總費用折舊費：房屋使用年限50年，家具折舊年限10年，殘值40%年折舊費=5500/50+500（1-40%）/10 =158萬經(jīng)營費用：1012=120萬房產(chǎn)稅：55000.71.2%=46萬其他稅費：1176.366%=70.76年總費用：158+120+46+70.76=394.76萬5、計算年純收益=年總收益-年總費用=1179.36-394.76=784.6萬6、計算估價對象價格第三節(jié) 市場比較法一、概念與原理1、概念：將估價對象與其所在區(qū)域已交易類似房地產(chǎn)進行比較，并識別差異，以此估算估價對象在正常市場下