國家房地產(chǎn)新政下的行業(yè)趨勢

1、國家房地產(chǎn)新政下的行業(yè)趨勢國家房地產(chǎn)新政下的行業(yè)趨勢針對2010年春開始的新一輪全國性的樓市泡沫，中央最新一輪調(diào)控在4月中旬出招，15日，國務(wù)院召開常務(wù)會議研究和部署遏制部分城市房價過快上漲的措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加強保障性住房安居工程建設(shè)、加強市場監(jiān)管等四條措施；17日，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，十條舉措細化前述四項要求。這次的政府出臺的房地產(chǎn)新政被俗稱為“新國四條”和“新國十條”，政策要求，購買第二套住房，二套房貸首付不得低于50%且貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；同時，購買首套住房且建筑面積在90平方米以上，首付比例不得低于30%新政

2、出臺后，樓市開始進入了觀望期，房貸退單、交易量價格下跌等情況紛紛出現(xiàn)。然而，國家抑制房價的組合拳遠沒有結(jié)束，4月26日，住建部公布了關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知c這次在中央定調(diào)嚴打樓市過熱，投機性炒房，各地政府也遙相呼應(yīng)，各部門相繼出臺了一系列配套舉措及實施細則。全國各大銀行也開始了新個人房貸政策的調(diào)整，雖然各地對政策的解讀并不完全一致，根據(jù)相關(guān)配套措施的下達執(zhí)行力度也各不相同，但是全國性的對樓市過熱的抑制形勢已經(jīng)非常明朗。新一輪國家房地產(chǎn)政策出臺的背景，影響背景：1、今年經(jīng)濟工作三大目標：調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹、保增長，而房地產(chǎn)開發(fā)的賺錢效應(yīng)成為經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)的一大障礙。2、高房價嚴重壓抑居民

3、消費需求，使得巨大的消費潛力得不到釋放，同時削弱了國家刺激消費的政策效果。3、2009年房價超越2007年高位并持續(xù)上漲，高房價成為民生重大問題，政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心非常大。政策出臺起因：1、2010年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,環(huán)比上漲1.1%;全國商品房銷售均價達5193元/平米，同比09年一季度上漲16%,房價呈現(xiàn)持續(xù)大幅上漲態(tài)勢；2、高價地從一線城市向二三線城市蔓延，房價上漲預(yù)期加??；與今年房地產(chǎn)政策調(diào)控的穩(wěn)定市場預(yù)期目標背道而馳；3、去年房地產(chǎn)市場銷售強力回暖，開發(fā)放緩，導(dǎo)致今年上半年供應(yīng)持續(xù)偏緊，而累積的剛性需求旺盛，支撐房價持續(xù)向上攀升；4、5月前后

4、是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，在目前這樣的供需狀況、市場預(yù)期下，容易引起房價再次飆升，增加調(diào)控的難度。5、201L季度國內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，按可比價格計算，同比增長11.9%,比上年同期加快5.7個百分點。全年預(yù)計保八無憂，政府可以方開手腳調(diào)控樓市。影響：本次新國十條調(diào)控措施出臺后在半個月的時間內(nèi)，已經(jīng)深切的影響到了全國樓市，自5月初以來，房地產(chǎn)市場成交量萎縮。在預(yù)期各地政府，銀行將會陸續(xù)出臺一系列新政策的影響下，房地產(chǎn)市場上觀望盛行。1、對樓市的影響：全國短期內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)觀望趨勢，成交量驟減。在北京，5月1日一2日的二手房日均簽約量比4月下降了82%二手房價格明顯松動；在深圳，5月1日，深

5、圳全市新房僅成交26套；5月2日，新房成交量跌至個位數(shù)，成交7套，幾乎為歷史最低，成交均價跌破每平方米2萬元；在上海，5月2日一手房簽約套數(shù)106套，成交84套，其中住宅僅為24套。2、對開發(fā)商的影響：在上調(diào)存款準備金率后，各地銀行已經(jīng)紛紛取消了原來對房地產(chǎn)開發(fā)商寬松的貸款政策。銀行信貸的收緊，信托融資門檻的提高，對于一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商來說，短期內(nèi)尚可支撐。長期如此，勢必對其資金鏈產(chǎn)生重大影響。這也就形成了一個市場擠出效應(yīng)，一些能力不足的房地產(chǎn)開發(fā)商勢必被淘汰。3、對買房者的影響：本次新政，主要打擊的是市場投機性購房，對于自住用購房、改善性購房者來說，影響并不是很大。相對于07年的“9.27

6、”政策而言，公民購買首套房的政策沒變，貸款購買第二套的首付僅提高到了50%。而“新國十條”規(guī)定對于貸款購買三套以上住房的，大幅度提高首付利率水平，這就為各地銀行出臺各種相應(yīng)政策限制貸款炒房定下了基調(diào)。行業(yè)未來走勢分析：09年樓市上漲的原因，此番新政打壓房價是否能成功：1、09年為了振興經(jīng)濟，國務(wù)院出臺4萬億的救市資金方案，貨幣市場流動性充沛，公眾對市場的通貨膨脹預(yù)期增強，具有良好的保值，升值潛力。2、從2008年的從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變到2009年寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的信貸支持得到了改善。低首付和低貸款利率降降低了買房的門檻，使市場的剛性需求釋放，投機活動活躍，退高了房價預(yù)期。3、

7、對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。4、土地供應(yīng)量上升，但主要城市核心地塊土地缺乏現(xiàn)象依然嚴重，市場供需決定了價格的遠期上漲。在“新十條”頒布，嚴打房價的情況下，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商會面臨融資的“寒冬”而此次新政后的市場成交萎縮可以說并未只是指標，并未治本。市場的冷淡很大程度上只是一種觀望而并不能說房地產(chǎn)行業(yè)整體上升發(fā)展趨勢受到了影響。就整體而言，影響樓市上漲的根本原因有如下幾個方面：1、土地供應(yīng)量整體不足1999至2008年，全國房地產(chǎn)企業(yè)的購地總量，按全國城鎮(zhèn)人口計算

8、，只有人均5.2平方米。同期累計，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地31.3億平方米，2008年全國城鎮(zhèn)人口則為6.07億。這里還包括一部分非住宅用地。住宅只占房地產(chǎn)商建造房屋的81.3%o這樣，1999至2008年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置的住宅用地,按城鎮(zhèn)人口計算，全國僅為人均4.1平方米。2009年全國房地產(chǎn)大漲，雖然具有投資投機等復(fù)雜因素，但與2005至2008年土地購置量較少應(yīng)該是有直接聯(lián)系的。2、城市化進程及戶籍制度的不完善:改革開放以來，中國城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步加快，城鎮(zhèn)化率明顯提高。到2009年，我國的城鎮(zhèn)人口按統(tǒng)計口徑算，已經(jīng)達到了622億人,城鎮(zhèn)化率提高到46.6%。2008年是45.7%,20

9、09年比2008年提高了近1個百分點。我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)逐步接近中等收入國家的平均水平。這就造成了現(xiàn)實的城鎮(zhèn)土地需求。同時在現(xiàn)行的二元化的戶籍制度造成了人口必然向城市流動和集中，為了落戶而買房的現(xiàn)象亦屢見不鮮。3、地方財政支持造呈高地價的形成進而拉動房地產(chǎn)價格:統(tǒng)計顯示,2009年,中國70個大中城市土地出讓金共計10836億元,比2008年增加140%,比“瘋狂”的2007年增加49%。土地出讓金在不少地方政府的財政收入中所占比重相當(dāng)驚人。日前，北京市公布數(shù)據(jù)顯示,2009年全市地方財政收入2026.8億元。928億土地出讓金占財政收入比重達到了45.8%o還有統(tǒng)計顯示,一些地方的土地出讓金

10、甚至占到了政府財政收入的60%。在如此環(huán)境下，勢必造成地方財政對“賣地”的依賴從而造成“地王”頻出，房價居高不下。如2008年房地產(chǎn)市場低迷，地方政府一方面不愿意降低拍賣底價，另一方面推出的土地較少，這就導(dǎo)致市場成交土地大幅減少，并進一步導(dǎo)致后續(xù)商品房供給減少，終致2009年房價大漲.4、以GDP為綱：近些年中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資做出了舉足輕重的貢獻，因此導(dǎo)致部分地區(qū)的經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)形成了嚴重的依賴性。來自國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，08年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13196億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資的近三分之一，同比增長33.5%。其中，住宅完成投資9497億元，同比增長36.5

11、%。以北京為例，08年1至5月，北京市完成全社會固定資產(chǎn)投資1208.6億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資615.9億元，占固定資產(chǎn)投資的一半以上，對北京市GDP直接的拉動作用約在10%。而在上海，去年上半年房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資近40%o除以上幾個主要原因外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還受到一下一些原因的影響：1、非健全的金融市場造成投資渠道的狹窄，房地產(chǎn)成了最值得親睞的“保值”投資渠道。2、通貨膨脹。3、對人民幣升值的預(yù)期，國際游資進入。4、恐慌性購房。本次調(diào)控力度之言，遠超以前。但總體而言，政策的最終效果還是要落實到各地政府頭上，在“國十條”出臺后，各地也紛紛出臺相關(guān)政策，如北京的“京十一條”對于投機性購房進行了嚴厲打擊，但也可以看到政策也有靈活寬松之處。對于政策的解讀和界定上，除了諸如北京，上海等房地產(chǎn)過熱的城市需嚴厲打擊樓市外，其他二、三線城市可以根據(jù)自身情況進行靈活的調(diào)控。這也預(yù)示就遠期而言，房價全面下調(diào)并不能成為一種大的趨勢。在2010年