同策：杭州保利東灣市場評估及產(chǎn)品策劃建議ppt課件

1、杭州下沙保利地塊市場評價及產(chǎn)品謀劃建議Tuesday, July 19, 2022上海*房產(chǎn)咨詢cnshu 精品資料網(wǎng)“涉案問題地塊特征位置？交通？配套？產(chǎn)業(yè)？本案地塊有何吸引客戶的特質(zhì)？產(chǎn)品打造概念？實體？住宅？商業(yè)？本案該用何種戰(zhàn)略競爭客戶？競爭環(huán)境區(qū)內(nèi)？區(qū)外？熱銷？滯銷？競爭市場正在怎樣分化客戶？客戶來源區(qū)域？年齡？家庭構(gòu)造？經(jīng)濟實力？本案該瞄準哪些樣的客戶？第一部分：地塊根本屬性研討第二部分：客戶市場規(guī)劃分析第三部分：客戶競爭態(tài)勢分析第四部分：本案開發(fā)戰(zhàn)略導出第五部分：相關附件參考第一部分：地塊根本屬性研討cnshu 精品資料網(wǎng)杭 州Hangzhou下 沙Xiasha本工程地塊位于杭州

2、東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位置。工程地塊位置工程地塊現(xiàn)狀cnshu 精品資料網(wǎng)北面：在建廠房東面：沿江大道綠化帶西面：22號大街地塊北面和西面與工業(yè)廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道地塊平整，無動拆遷義務地塊周邊道路系統(tǒng)健全本案本案地塊南面：18號地塊地塊四至情況地塊經(jīng)濟目的商、住一體；大規(guī)模開發(fā)地塊號碼出讓面積單位：土地用途容積率建筑密度綠化指標建筑面積單位：A29076商業(yè)金融業(yè)3.540% 25%101766商業(yè)199986.5C/D28063商業(yè)金融業(yè)3.540%25%98220.5G95602住宅2.525%30%239005住宅485470H136925住宅1.828

3、%30%246465土地獲取本錢：22.8億元土地樓面價：3326元/cnshu 精品資料網(wǎng)杭州市新一輪城市總體規(guī)劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。區(qū)域規(guī)劃方向本案地塊外部規(guī)劃解讀東擴戰(zhàn)略落點一主三副格局下沙區(qū)“下沙城城市遠郊“中心都市區(qū)一主三副大杭州藍圖區(qū)域規(guī)劃方向+=下沙城市角色及籠統(tǒng)轉(zhuǎn)變機遇2006.6下沙十一五規(guī)劃獲得經(jīng)過下沙新城的建立目的：國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城、花園式生態(tài)型城市副中心。下沙新城的質(zhì)量定位：國際化、現(xiàn)代化、人文化。規(guī)劃到2020年，下沙新城的人口規(guī)模到達60萬-70萬，建成區(qū)面積60平方公里。這是一個中型城市的概念，將由最初單一的工業(yè)區(qū)開展成為具備工業(yè)、

4、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城 。新城中心區(qū)行政辦公、市民活動、會展、商務、金融、文化體育、居住等各種功能交合疊加。沿江生態(tài)居住區(qū)沿江規(guī)劃了東北、東部和東南三大生態(tài)型居住區(qū)，具有15萬人左右的居住規(guī)模。北部工業(yè)區(qū)以松下工業(yè)園工程落戶為帶動，“十一五期間，全面完成根底設備建立。公建配套 按照中心區(qū)、沿江區(qū)、高教區(qū)、工業(yè)區(qū)四大商貿(mào)集聚區(qū)進展空間規(guī)劃。利用沿江、三號大堤、濕地、大量水系等資源，科學規(guī)劃12公里的沿江大道景觀帶、1200畝生態(tài)濕地公園、高教園區(qū)景觀帶。區(qū)域規(guī)劃方向內(nèi)部規(guī)劃解讀cnshu 精品資料網(wǎng)區(qū)域規(guī)劃方向“一核、一心、一帶為主體的新城格局“一核即

5、新城中心區(qū)7.8平方公里，將重點打造以九沙大道高層建筑群為主體的地鐵物業(yè)型城市軸，做好九沙大道和中心區(qū)域城市設計；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)北側(cè)元成單元功能定位，按照運營城市理念，調(diào)整為以居住用地為主的中心功能拓展區(qū)；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)南側(cè)七格單元規(guī)劃，使其整體籠統(tǒng)與中心區(qū)功能、環(huán)境相協(xié)調(diào)?！耙恍氖菃訁^(qū)塊公共效力中心，經(jīng)過實施“退二進三，逐漸推進傳統(tǒng)企業(yè)搬遷，騰出400畝工業(yè)用地用于城市功能配套，延伸4號路商業(yè)街至新城中心區(qū)景觀湖，打造高檔次的休閑特征街，建成與中心區(qū)連為一體的公建住宅區(qū)?！耙粠敲词侵秆亟鷳B(tài)居住帶，經(jīng)過加快沿江土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)，打造高低參差、形狀豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶。“一核

6、、一心、一帶到“一心、二副、二街、二配套“一心、二副、二街、二配套的總體框架。一個商業(yè)中心：下沙城新區(qū)商貿(mào)和現(xiàn)代商務中心(CBD)。兩個商業(yè)副中心：建成區(qū)與大學城商業(yè)副中心；東南沿江商業(yè)副中心。兩條商業(yè)特征街區(qū)：文淵路-4號路“L型都市商業(yè)街區(qū)；東南部錢江灣休閑商業(yè)街區(qū)。兩個商貿(mào)效力配套網(wǎng)絡：大型居住區(qū)的社區(qū)便利商貿(mào)效力設備；地鐵站口商貿(mào)效力設備預留規(guī)劃。 區(qū)域規(guī)劃方向cnshu 精品資料網(wǎng)交通體系情況公交車輛線路公交線路輻射交通體系情況中心區(qū)域交通體系情況本案地塊軌道交通線路地鐵1號線途經(jīng)站點：湘湖濱康路西興濱和路濱江富春路秋濤路城站湖濱龍翔橋鳳起路武林廣場文化廣場艮山門閘弄口火車東彭埠建華

7、紅普路九堡九堡東；往下沙方向的站點依次為：下沙西下沙中心下沙東文澤路往臨平方向的站點依次為：喬司南喬司喬司北汽車城世紀大道 交通體系情況cnshu 精品資料網(wǎng)沿江大道德勝快速路繞城公路九沙大道規(guī)劃建立中下沙路經(jīng)過艮山東路銜接市區(qū)外部道路系統(tǒng)經(jīng)繞城高速聯(lián)通滬杭、杭寧、杭甬、杭千、杭金衢等高速德勝快速路，九沙大道，下沙迎賓大道以及沿江大道貫入市區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)建立根本完成。目前曾經(jīng)修筑的15橫15縱寬闊馬路貫穿開發(fā)區(qū)的東西南北,在繞城高速以南構(gòu)成流暢的路網(wǎng)覆蓋。滬杭甬高速杭金衢高速交通體系情況交通設施連接區(qū)域目前狀況人口導入能力道路體系德勝快速路下沙副城、主城區(qū)東段已通車，中段9月完工，西

8、段尚待規(guī)劃較強杭金衢高速公路諸暨、義烏、金華、永康、上海等已投入使用較強杭州繞城公路整個杭州城區(qū)，并對外圍高速道路形成聯(lián)通已投入使用較強軌道交通軌道交通1號線主城、下沙城、臨平城、江南城已開工，預計將在2013完工投入使用強主要公交線路k197蔣村天目山路環(huán)城北路高教園區(qū)已投入使用較弱k210杭州火車站（城站）烏龍廟七堡文溯站 311火車東站下沙綜合市場k401馬市街浙一醫(yī)院 錢江二橋 下沙高教東區(qū) 525城站火車站七堡下沙高教園區(qū)假15線武林廣場公交總公司文溯站 868下沙海寧交通體系情況目前交通體系較為薄弱，主要依托公交以及自駕車出行；未來公共交通設備改善明顯，地鐵將成區(qū)域開展強心劑。交通

9、條件匯總區(qū)塊格局劃分北部工業(yè)區(qū)新城中心區(qū)下沙高教園區(qū)杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)沿江生態(tài)居住區(qū)本案北部工業(yè)區(qū)下沙高教園區(qū)杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新城中心區(qū)規(guī)劃沿江生態(tài)居住區(qū)杭州出口加工區(qū)下沙高教園區(qū)目前入駐學校：高校 浙江理工大學 杭州電子工業(yè)技術學院 中國計量學院 浙江司法警官職業(yè)技術學院 杭州商學院 杭州師范學院 浙江財經(jīng)學院中學 文海中學 下沙中學小學 下沙中心小學 杭州實驗外國語學校中學部 杭州實驗外國語學校小學部 下沙二小杭州電子工業(yè)學院浙江理工大學2000年底啟動建立，是目前浙江省規(guī)模最大的高教園區(qū)。中小學教育體系在規(guī)劃理念中融入了國際規(guī)劃，方案建立起與高校園區(qū)相銜接的教育鏈體系，實現(xiàn)業(yè)態(tài)結(jié)合互動

10、、相互促進的教育循環(huán)方式，其將教育的先進理念引入中小學教育中，可以接遭到一脈相承的知識體系以及科學的思索方式。將資源最大化的共享，同時到達教育產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化效應。產(chǎn)業(yè)支撐高教園區(qū)目前主要產(chǎn)業(yè)：電子信息、機械家電、生物醫(yī)藥、食品飲料、紡織化纖等支柱產(chǎn)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè)已構(gòu)成微電子、挪動通訊、光電產(chǎn)品、筆記本電腦等產(chǎn)業(yè)基地。摩托羅拉西門子1993年成立至今吸引近30家世界500強企業(yè)、400多家外資企業(yè)進駐。到2021年，杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的地域消費總值要到達420億元，工業(yè)總產(chǎn)值突破2000億元，其中高技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重提高到75%；綜合經(jīng)濟實力堅持全國同類開發(fā)區(qū)前10位，主要經(jīng)濟目的堅持全市前3位。

11、產(chǎn)業(yè)支撐高新技術開發(fā)區(qū)區(qū)域配套建立本案配套集中區(qū)下沙區(qū)域的商業(yè)及生活配套設備主要集中在北部高教園區(qū)配套設備主要以滿足日常生活的小型商業(yè)為主，多以沿街商鋪的方式存在區(qū)域內(nèi)缺乏具備一定檔次及號召力的大型配套區(qū)域目前人口33萬，估計未來疏散主城區(qū)人口20萬30萬人，遠景規(guī)劃將構(gòu)成60余萬人口的城市。區(qū)域人口情況高教園區(qū)及開發(fā)區(qū)成為區(qū)域內(nèi)最主要的人口來源。屬性詮釋區(qū)位屬性規(guī)劃中的三大副城之一高起點規(guī)劃，熱點開發(fā)區(qū)域軌道地鐵1號線引導郊區(qū)化置業(yè)依托高教園區(qū)建設提升區(qū)域整體形象依托經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)引進技術人才，改善區(qū)域人口素質(zhì)項目屬性占地約289377平方米50萬方住宅，容積率1.8/2.520萬方商業(yè)，容

12、積率3.5綜合型大盤社區(qū)大體量商業(yè)可成為項目增值條件之一靠近城市高速路德勝快速、城際高速市內(nèi)外可達性好、交通便捷周邊工廠、空地為主周邊較為陌生，生活配套缺乏北面沿江已有的房地產(chǎn)項目改善居住氛圍，可借鑒的操作經(jīng)驗東面沿錢塘江可利用的景觀資源，提升項目品質(zhì)區(qū)域及工程屬性界定本案實際客戶來源地設定本案地塊區(qū)域客戶城區(qū)客戶外市客戶基于工程地塊在區(qū)域規(guī)劃、交通可達、土地價錢本錢等條件，存在區(qū)域、城區(qū)、外市三個層面客戶的吸納潛力本案實際客戶來源地設定實際客戶設定根據(jù)下沙客戶高教園區(qū)及開發(fā)區(qū)人口聚集效應較強，目前具備一定人氣，為本案帶來一定客戶支撐。城區(qū)客戶多條東西向干道及軌道交通為區(qū)域引入市中心客戶奠定根

13、底，拓展區(qū)域內(nèi)的客戶來源。外市客戶區(qū)域高速路網(wǎng)較為興隆，與眾多浙江南部城市順暢聯(lián)通，加強外地人口遷入能夠。第二部分：客戶市場規(guī)劃分析杭州樓市板塊劃分板塊主力客戶來源中心區(qū)域及外市客，文教區(qū)及城北客戶九堡區(qū)域及市區(qū)、城北客，少量下沙客下沙區(qū)域及市區(qū)客，少量外市客臨平區(qū)域客，部分市區(qū)、城北客城北區(qū)域及市區(qū)客、文教區(qū)客戶市區(qū)及外市客，文教區(qū)域客及城北客戶城北及文教區(qū)客戶市區(qū)及濱江區(qū)域客蕭山區(qū)域及少量市區(qū)客市區(qū)客富陽區(qū)域及少量市區(qū)客市區(qū)、文教區(qū)及閑林區(qū)域客臨安區(qū)域及城北客戶市區(qū)及濱江區(qū)域客本案實際目的客戶非本案實際目的客戶主要人口遷移線路本案實際客戶購房感性描畫下沙客戶這附近價錢廉價，房子不差的，買最

14、好的房子也比市中心廉價多了 / 在這里習慣了，慢點有得開展的 / 在這里任務啊，住得遠過來上班太費事 / 這里房價和市中心沒得比，市里面的哪里買得起 / 這里也不廉價了，再往外點到海寧價錢還馬馬虎虎城區(qū)客戶市中心貴，但生活方便，這里才是杭州啊，其他地方再廉價也不去 / 住了這么久公寓，花市中心一樣的錢，走遠點買個別墅，這個覺得不一樣了 / 市中心那么貴，不買出去有什么方法，總要有個房子，不過至少要去能過日子的地方吧外市客戶省城當然好咯，有才干就買了，XX那種地方哪里像是杭州 / 小孩讀書，不要他跟我四處跑的，杭州么教育好啊，住么就住學校周圍咯 / 以后總要來這里過的，各種條件都好是吧？遠點的地

15、方什么都沒有的，不能買的關于購房區(qū)域，實際客戶如是說本案實際客戶主要購買落點歸納高中低下沙客戶多為開發(fā)區(qū)從業(yè)人員，具備一定經(jīng)濟實力，可能在市區(qū)已持有住宅，偏向購買區(qū)域現(xiàn)有高端物業(yè)多為來自開發(fā)區(qū)及高教園區(qū)的普通工作者，偏向購買區(qū)域現(xiàn)有常規(guī)中檔產(chǎn)品為主工作于此，從業(yè)不久，或祖居于此，首次置業(yè)，購買區(qū)域內(nèi)低價產(chǎn)品城區(qū)客戶商人、企業(yè)主為主，購買力強，偏好傳統(tǒng)核心區(qū)域或“泛市中心”區(qū)域高端公寓、近郊別墅產(chǎn)品及部分個性突出的產(chǎn)品商人、公務員、普通職員、教師等，偏向購買“泛市中心”區(qū)域相對經(jīng)濟的物業(yè)或外圍相對低價區(qū)塊的高品質(zhì)產(chǎn)品普通職員、教師、公務員、普通退休受薪者等，偏向購買城市外圍低價物業(yè)外市客戶主要來

16、自浙江，購買力強，專注于傳統(tǒng)核心區(qū)域高端物業(yè)主要來自浙江，購買力較強，專注于傳統(tǒng)市區(qū)物業(yè)，對產(chǎn)品檔次并無太多挑剔客戶分層客戶分區(qū)本案目的客戶鎖定立足城區(qū)中高端購房者引入為主力爭下沙區(qū)域高端客戶發(fā)掘為輔本案目的既定實際客戶產(chǎn)品需求特征&購買偏好方向第三部分：客戶競爭態(tài)勢分析重點競爭市場解讀之外部競爭分化本案市區(qū)目的客戶的市場在哪？本案市區(qū)目的客戶的需求偏好如何？外部市場中心問題？重點客戶截留區(qū)域九堡外部競爭市場界定下沙區(qū)杭州城區(qū)九堡九堡定位：區(qū)域效力中心、功能完備的大型居住區(qū);區(qū)域未來：城際交通樞紐、服裝買賣中心、物流基地，地鐵一號線九堡車輛段;現(xiàn)狀：居住功能正在完善，區(qū)域價值晉級明顯。2004

17、-2007年九堡土地供應及成交情況2004年至2005年出讓住宅用地6宗，2006年至2007年出讓住宅用地7宗。從表中察看，住宅用地從2005至2006年根本堅持平衡，出讓住宅用地分別出讓為159.03畝、212畝、196畝。從開發(fā)周期上計算，區(qū)域產(chǎn)品入市熱潮應從06年開場逐漸呈現(xiàn)。2004年至2007年，每年住宅用地放量較為平衡，沒有過大動搖，這主要是土地供應市場構(gòu)造平穩(wěn)的表現(xiàn)。九堡區(qū)域供應分析2004年至2007年住宅規(guī)劃建筑面積104.47萬，04年僅有美達及旅游取地，0506年綠城、萬科等實力開展商紛紛挺進九堡，在某種程度上對九堡的開發(fā)起到一定促進作用。同時也使競爭局面提升到更高層次

18、。減去06年已銷售面積，可估供應面積約93.26萬。倘假設集中在07年至08年供應，預測近兩年為片區(qū)供應熱潮，在目前可見根底上分析，片區(qū)客源爭奪主要集中在07至08年之間。2004年2005年居住用地供應開場添加，致使在九堡掀起一翻開發(fā)潮，新開發(fā)商品房產(chǎn)品相對早期有所提升，該階段價錢屬于純產(chǎn)品價錢階段。2006年至2007年，品牌地產(chǎn)開場紛紛進駐，不但追求產(chǎn)品質(zhì)量，同時品牌附加值在該片區(qū)也得到表達，隨著交通規(guī)劃的預期，大大提升了消費群體對該片區(qū)的預期。階段為產(chǎn)品價值附加品牌價值階段。2004-2007年區(qū)域價錢走勢1500元/平米九堡購房者收入情況與承付才干意向調(diào)查中，客戶家庭年收入占比最大的

19、是6至10萬元范圍，共約70%，其次是10至15萬元的年收入家庭。該兩類家庭表現(xiàn)的對本區(qū)域購買意向相對劇烈。意向購買該區(qū)域住宅的客戶房價接受才干主體在50萬至80萬間，其中50萬至60萬中兩房需求較多，70萬至80萬中三房需求較多?？們r到達80萬以上那么呈現(xiàn)接受度的大幅下降。分析得出，吸引客戶到該片區(qū)的主要要素是價錢與預期。九堡購房者收入情況與承付才干九堡客戶購買閱歷與購買動機大部分意向客戶是初次置業(yè)，占85%，而其中有80%的人群為了長期自住而計劃，但存在部分過渡型需求，表現(xiàn)為自住兼投資，待資金實力加強后，能夠會改換居住環(huán)境。少量客戶為改善型需求，但思索到價錢接受才干選擇城東板塊，該類客戶主

20、要是二次置業(yè)者，占比12%。九堡客戶購買閱歷與購買動機九堡客戶面積需求情況由于初次置業(yè)客戶較多，同時思索資金接受范圍，大多數(shù)選擇80至100的兩房或100至120中三房作為短期或長期置業(yè)，該類群體占比分別為30%與35%少數(shù)承付才干強勁的客戶選擇140 以上物業(yè)，此類客戶僅占8%部分改善型需求或承付才干較強的客戶將選擇120至140三房，該類群體占比12% 九堡客戶配套需求日常生活所必需的生活配套是各個群體都格外看重的社區(qū)根底條件，對于超市、菜場等條件的要求格外突出。對于在本區(qū)域購房的年輕化特征明顯的客戶，子女教育以及成人繼續(xù)教育等所需的教育配套成為另一重要條件。醫(yī)院是僅次于超市、學校被提及最

21、多的配套，目前區(qū)域內(nèi)質(zhì)量較高的醫(yī)院尚嫌欠缺。外部競爭突出特點配套條件較本案區(qū)域成熟交通體系與本案區(qū)域接近價錢程度比本案區(qū)域略高重點競爭市場解讀之外部競爭重點競爭市場解讀之內(nèi)部耗費順利引入既定目的客戶的前提之下，保利下沙工程面臨怎樣的區(qū)域內(nèi)耗？區(qū)域市場中心問題？下沙市場在售樓盤下沙區(qū)域現(xiàn)有在售樓盤約19個，主要集中在下沙高教園區(qū)和下沙濱江區(qū)域。07年2月至今，下沙區(qū)域共成交土地4幅，成交土地總面積約87.4萬方。本案 06年1月至07年7月以來，下沙區(qū)域市場累計供應3747套，去化4331套。 06年區(qū)域供應量不大，共推出1484套；07年4月、6月區(qū)域供應集中放量，共推出2263套，主要來自臨

22、江工程伊薩卡國際城、野風海天城、中慶第6大道以及之江銘樓。 06年區(qū)域成交平穩(wěn)，共成交1881套；07年以來成交量呈顯著的上揚趨勢，共成交2450套，其中7月到達歷史成交新高，去化近800套，環(huán)比上月的544套上漲47%。 區(qū)域累計供求比根本位于1以下并略有動搖，至07年7月為0.89，市場總體呈現(xiàn)供不應求的局面，需求市場表現(xiàn)日趨旺盛。下沙市場供求對比下沙市場價量趨勢06年1月以來，區(qū)域市場成交價錢總體趨勢平穩(wěn)，成交價錢主要在5000-6000元/區(qū)間浮動。06年2月，由于天元2005、佛雷德廣場、華元夢琴灣等幾個區(qū)域中高價位樓盤的集中成交，使得該月均價到達區(qū)域至今的成交價最高點，達5930元

23、/ 。07年1月以來，隨著成交量的顯著添加，區(qū)域價錢亦呈穩(wěn)步上揚；至07年7月區(qū)域均價5670/ ，環(huán)比上月的5320/ 上漲6.6%。下沙市場各房型供應與去化比例目前下沙樓市供應產(chǎn)品以二、三房為主，輔助以一房、四房以上以及復式房型；購房者對中小面積段產(chǎn)品接受度最高，一房、二房均到達100%去化，溫馨型三房亦到達92%以上去化；由于四房以上以及復式的面積段及總價較高，市場消化較慢，但由于其供應絕對量低，仍堅持了較高去化率。房型去化率一房100%二房100%三房92%四房及以上42%復式49%下沙市場在售樓盤未來1年存量截至2007年7月31日登記可售數(shù)量主力在售樓盤未來一年內(nèi)估計推案量1296

24、套案名預計推案海天城907伊薩卡1578多藍水岸1244陽光華城1000中慶第六大道550福雷德600約5879套約7175套以2007年度前7個月銷售期去化2450套的銷售速度估算，加上區(qū)域市場內(nèi)客戶住房需求根本得到滿足，未來1年內(nèi)市場供應可謂充足、甚至過剩。作為開發(fā)區(qū)，下沙地域近幾年年土地掛牌與住宅上市比較集中。雖然區(qū)域內(nèi)原住居民以及產(chǎn)業(yè)客戶構(gòu)成的消化主力已協(xié)助去化大量的產(chǎn)品，但是開發(fā)體量偏大，上市集中，市場依然有較大的房源存量。下沙市場未來2-3年估計推案量2006-2007年，下沙地域共掛牌出讓包括保利獲得地塊在內(nèi)的幾幅住宅用地，這些土地無疑將成為未來2-3年的住宅供應主體。尤其土地出

25、讓時間、開發(fā)周期近似的情況下，未來定將出現(xiàn)更大規(guī)模的住宅集中上市。整體來看下沙區(qū)域房產(chǎn)市場在未來競爭態(tài)勢嚴峻的情況下，很能夠即將步入“產(chǎn)品時代，差別化、個性化產(chǎn)品將成為市場競爭要素。未來土地供應開發(fā)商地塊面積(畝)占地面（）住宅總建筑面積（）容積率未來供應戶數(shù)預估（套）杭政儲出200651號地塊世茂集團4152767046188852.2-2.36180杭政儲出20072號地塊南京朗詩109727431782202.451800杭政儲出200718號地塊北京金隅3522348403708921.8-2.23700總計876584287116799711680注：該表為除本地快外已明確的3幅地塊

26、供應重點競爭市場解讀之內(nèi)部競爭內(nèi)部競爭突出特點后續(xù)供應量驚人當前可售存量大同質(zhì)化風險較高第四部分：本案開發(fā)戰(zhàn)略導出本案客戶競爭優(yōu)優(yōu)勢列舉一主三副規(guī)劃副城景觀生態(tài)資源出眾內(nèi)外交通較為順暢具備一定產(chǎn)業(yè)支撐工程本身規(guī)模龐大間隔城市中心較遠區(qū)域配套成熟度低周邊工廠企業(yè)眾多區(qū)域人氣稍嫌缺乏地塊外形略欠規(guī)整杭州整體市場向好區(qū)域市場價量雙升臨近區(qū)域人氣炒熱配套建立逐漸上馬當前價錢具競爭力地鐵建成尚需時日市場前期存量壓力后續(xù)開發(fā)體量龐大外部市場截留客戶土地開發(fā)本錢較高SWTO本案開發(fā)難點思索區(qū)域外部中心討論如何改動“郊區(qū)籠統(tǒng)，傳達副“城概念？如何處理配套缺乏的為難，實現(xiàn)導入客戶的目的？區(qū)域內(nèi)部中心討論如何面對

27、未來一到兩年能夠出現(xiàn)的大體量供應？如何弱化高本錢帶來的高價錢給客戶構(gòu)成的抗性？地塊本身中心討論如何躲避地塊西北面工廠帶來的心思影響？如何全力發(fā)揚“一線+“彎角的景觀優(yōu)勢？處理之道完善大商業(yè)配套發(fā)明新商業(yè)節(jié)點區(qū)位戰(zhàn)略差別化產(chǎn)品營造內(nèi)部高尚氣氛區(qū)域戰(zhàn)略南開北合江景極至化營造內(nèi)部高尚氣氛地塊戰(zhàn)略本案產(chǎn)品開發(fā)方向地塊開發(fā)經(jīng)濟測算地塊編號地塊坐落出讓面積用途容積率建筑密度綠化率杭政儲出200651號杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（規(guī)劃東南沿江C區(qū)塊），東至沿江大道，南至20號大街，西至23、25號大街，北至14號大街C-1073777 住宅（設配套公建）用地2.226%30%C-15101357 住宅（設配套公建）

28、用地2.326%30%C-17101570 住宅（設配套公建）用地2.226%30%杭政儲出20072號杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（R6-27-2地塊），東至沿江大道規(guī)劃綠帶，南至華元夢琴灣樓盤，西至開發(fā)區(qū)27號路，北至空地72743 住宅（設配套公建）用地2.4535%30%杭政儲出200718號杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（東南沿江二號地塊），東至開發(fā)區(qū)沿江（三）號地塊，南至開發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶，西至空地，北至開發(fā)區(qū)24號大街2-A69121 住宅（設配套公建）用地2.225%30%2-C121570 住宅（設配套公建）用地1.828%30%2-D21908 文化娛樂用地3.040%25%2-F15738

29、旅館業(yè)用地3.035%30%2-G6503 商業(yè)金融業(yè)用地3.540%25%杭政儲出200735號杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（東南沿江三號地塊），東至開發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶，南至杭政儲出200718號地塊，西至開發(fā)區(qū)22號大街，北至開發(fā)區(qū)20號大街A29076 商業(yè)金融業(yè)用地3.540%25%C/D28063 商業(yè)金融業(yè)用地3.540%25%G95602 住宅（設配套公建）用地2.525%30%H136925 住宅（設配套公建）用地1.828%30%地塊開發(fā)經(jīng)濟測算各幅地塊土地性質(zhì)占地面積容積率上限土地樓面價A商業(yè)290763.52249 C/D商業(yè)280633.52249 G住宅含公建956022.5

30、3148 H住宅含公建1369251.84373 總面積2896663326 本案地塊開發(fā)本錢估算杭政儲出200735號地塊樓面地價建安及配套等費用利潤率每平方利潤每平方售價營業(yè)稅35號地塊G314825000.151119.9 7466 971 35號地塊H437325000.151362.75 90851181.05 18號地塊245025000.15981.47 6543 850.59注：1、上表按稅前利潤率15計算，不含土地增值稅和企業(yè)所得稅，運營本錢和營業(yè)稅等按13計，建安本錢計2500元/2、本測算僅針對本案住宅部分產(chǎn)品進展評價，由于目前本案商業(yè)產(chǎn)品形狀能夠具備較強的特殊性，因此本

31、測算暫不思索商業(yè)部分本案住宅產(chǎn)品底價估算地塊開發(fā)經(jīng)濟測算高土地本錢高銷售價錢高客戶層面提供何種產(chǎn)品應對客戶？工程產(chǎn)品戰(zhàn)略安排 自 身 配 套 打造商業(yè)走廊陽光泳池時髦會所周邊配套建立提速魅力之城讓更多人開場關注九堡工程產(chǎn)品戰(zhàn)略安排知名開發(fā)商個案參考規(guī)劃參差有致，層次清楚整體規(guī)劃呈退臺式規(guī)劃 建筑的親水特性 中央水景與集中綠地 板式、點式、跌落退臺式、弧形板式等多種建筑形狀杭州本地開發(fā)商綠城的高質(zhì)量代表作品工程產(chǎn)品戰(zhàn)略安排知名開發(fā)商個案參考板式、點式、跌落退臺式、弧形板式等多種建筑形狀建筑細部的細致處置豐富多樣的景觀空間底層全部架空，3.9m底層部分透明大堂處置延承綠城經(jīng)典外立面工程產(chǎn)品戰(zhàn)略安排

32、知名開發(fā)商個案參考內(nèi)外水景遙相呼應錢塘江的一線水景景觀打造與綠城對產(chǎn)品質(zhì)量的孜孜追求，樹立了綠城產(chǎn)品在杭州人心目中的位置工程產(chǎn)品戰(zhàn)略安排知名開發(fā)商個案參考圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場商業(yè)配套建議全新商業(yè)地產(chǎn)理念，可以吸引更多實力商戶的加盟。工程產(chǎn)品戰(zhàn)略安排增設休憩場地，延伸顧客的逗留時間，構(gòu)成良好的商業(yè)氣氛。工程產(chǎn)品戰(zhàn)略安排商業(yè)配套建議圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場全新的購物體驗吸引顧客的再次光臨。工程產(chǎn)品戰(zhàn)略安排商業(yè)配套建議圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場工程產(chǎn)品戰(zhàn)略安排新城打造配套完善商業(yè)設置對35號地塊工程的產(chǎn)品建議點親水建筑退臺規(guī)劃戶型建議 保利打造自然景觀與溫馨度俱佳的高質(zhì)量社區(qū)。本身配套的完美交融，教育、醫(yī)療等

33、配套一應俱全，讓業(yè)主無后顧之憂。結(jié)合保利對于大盤開發(fā)的成熟閱歷，打造高尚大型新城社區(qū)。圍合型內(nèi)街式商業(yè)方式打造，全新商業(yè)理念改動周邊配套缺乏的現(xiàn)狀，形成下沙的另外一個商業(yè)節(jié)點。中央組團的景觀打造，注重內(nèi)部水系的運用，與錢塘江江景交融，營造完美調(diào)和的親水建筑。為了到達江景面的最大覆蓋，退臺式的總體規(guī)劃，讓西面的建筑可以更多感遭到一線江景。三房為主，主力面積段120-150平方，二房為輔，主力面積段90-120平方。一線江景、二線江景、三線江景的方案排布退臺規(guī)劃親水建筑中央組團街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品組合：花園洋房+18F高層+33F高層和圍合型內(nèi)街式商業(yè)方案經(jīng)濟技術指標總用地面積289666總建筑面積498

34、360 其中建筑面積住宅33F高層308880 18F高層103680 多層65800 商業(yè)200000 容積率G地塊2.485H地塊1.758方案解析方案解析A區(qū)：47棟5層多層花園洋房B區(qū)：16棟18層高層C區(qū)：26棟33層高層D區(qū)：圍合型內(nèi)街式商業(yè)E區(qū)： 圍合型內(nèi)街式商業(yè) 酒店式公寓設計規(guī)劃理念住宅共分為3個街區(qū)，沿江街區(qū)兩種產(chǎn)品自在組合，參差有致；臨江C區(qū)享有一線江景，西側(cè)C區(qū)營造大面積的中央景觀，營造內(nèi)外水景；D區(qū)內(nèi)街式商業(yè)滿足本身社區(qū)配套要求；E區(qū)內(nèi)街式商業(yè)和酒店式公寓結(jié)合，滿足區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的要求，經(jīng)過22號和24號街可以方便進入。產(chǎn)品形態(tài)占地面積建筑面積戶數(shù)容積率G地塊G地塊3

35、3F高層95602 237600 19802.485H地塊H1地塊33F高層18F高層66042149040 12422.25H2地塊18F高層花園洋房70882 91720 4701.29H地塊136925 240760 19281.758方案展現(xiàn)整體排布效果圖方案解析整體退臺式規(guī)劃西側(cè)建筑的景觀面更優(yōu)，層次感更強。方案解析棟距效果圖中央景觀的完好性，親水建筑的打造方式。方案解析G地塊中央景觀、超大間距及高層建筑效果高層之間的大間距保證了中央景觀的完好性。方案解析H地塊中央景觀效果中央景觀構(gòu)成了小高層與高層之間完美過渡，18F高層、33F高層在坐享江景的同時，可以感受小區(qū)的內(nèi)部圍合景觀及棟距

36、的視覺寬裕。方案解析產(chǎn)品演繹一：一線江景房花園洋房產(chǎn)品特征分析發(fā)散型排布，景觀面更廣大；一層復二層，附送地下室；三層、四層平層，電梯直接入戶，并構(gòu)成豐富的露臺及退臺產(chǎn)品形狀；五層挑高5米，可自在分隔一層，附加值提升，更可直面一線江景；方案解析產(chǎn)品演繹二：二線江景房18F高層公寓產(chǎn)品特征分析五層以上可觀一線江景，小區(qū)最正確景觀位置；組團式排布，結(jié)合中央景觀，保證每棟建筑都有江景景觀面；方案解析產(chǎn)品演繹三：三線江景房33F高層公寓產(chǎn)品特征分析組團式排布，盡量保證每棟高層的景觀面；戶型安排結(jié)合中央景觀排布；空中花園大附加值設計，附加值提升；戶型平面設計參考二房二廳二衛(wèi) 101平方米三房二廳二衛(wèi) 109平方米戶型平面設計參考三房二廳二衛(wèi) 133-134平方米戶型平面設計參考三房 平方米三房 148平方米戶型平面設計參考三房118平方米三房150平方米本案產(chǎn)品特征概述高附加高溫馨大社區(qū)大景觀地標性便利性第六部分：附件相關市場數(shù)據(jù)搜集07年上半年杭州房產(chǎn)成交價錢走勢 2007年頭半年樓市不斷出現(xiàn)排隊搶購、土地高價競拍等久未出現(xiàn)的火爆局面，又一次納入群眾視野之內(nèi)，“牛市已缺乏以描畫今年樓盤熱銷的局面。成交價錢整體平穩(wěn)，在市郊低價位成交量添加的情況下，市場成交價錢小幅度下降