房地產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)-PPT課件

1、房屋登記審核人員考前復(fù)習(xí)南寧市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì) 黃文瑜 房地產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)要求掌握的部分考試大綱1、房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般要求和方法；2、房屋面積測(cè)算的規(guī)定；3、共有建筑面積的確認(rèn)與分類、處理原則；4、房產(chǎn)測(cè)繪成果利用。要求熟悉的部分考試大綱1、房地產(chǎn)測(cè)繪的作用；2、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)分層分戶圖的測(cè)繪；3、共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算相關(guān)定義，共有建筑面積的測(cè)量與分?jǐn)傆?jì)算；4、房產(chǎn)測(cè)繪資料的檢查驗(yàn)收依據(jù)及內(nèi)容，成果資料的質(zhì)量評(píng)定及技術(shù)報(bào)告、檢查報(bào)告和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的內(nèi)容。要求了解的部分考試大綱1、房地產(chǎn)測(cè)繪的定義、目的、意義、任務(wù)、內(nèi)容和特點(diǎn)；2、房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪的內(nèi)容及一般方法；3、房屋面積測(cè)算的意義和內(nèi)容；4、測(cè)繪

2、產(chǎn)品質(zhì)量檢查的目的和要求；5、房產(chǎn)變更測(cè)繪的內(nèi)容和方法。第一部分 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 一、房地產(chǎn)測(cè)繪的定義 了解： 1、 房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、質(zhì)量等自然狀況以及權(quán)屬、用途、性質(zhì)、利用狀況等社會(huì)屬性的專業(yè)測(cè)繪。 房地產(chǎn)測(cè)繪的對(duì)象是房屋以及與房屋相關(guān)的土地。 2、房地產(chǎn)測(cè)繪分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。第一部分 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 了解： 房產(chǎn)測(cè)量現(xiàn)行的國(guó)家規(guī)范是2000年2月頒布，2000年8月1日起實(shí)施的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 (GBT 17986-2000)。 第一部分 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 二、房地產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)了解： 對(duì)房屋及其所占用土地的位置、邊界、面積、數(shù)量進(jìn)行

3、測(cè)繪； 對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、用途、結(jié)構(gòu)、性質(zhì)、利用狀況等進(jìn)行調(diào)查； 生成測(cè)繪成果報(bào)告。第一部分 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 三、房地產(chǎn)測(cè)繪的作用 1、為房地產(chǎn)管理（包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開(kāi)發(fā)管理、交易管理和拆遷管理）服務(wù)。 2、為征稅、收費(fèi)等服務(wù) 3、為城市規(guī)劃服務(wù)。 4、為房地產(chǎn)交易服務(wù)。 5、為房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、數(shù)字城市服務(wù)。 第一部分 房地產(chǎn)測(cè)繪概論 四 房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容及特點(diǎn) 了解一下測(cè)繪工作程序教材P38-40頁(yè)第二部分 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 一、房產(chǎn)調(diào)查 熟悉： 1、房屋調(diào)查以幢為單位。 2、房屋坐落以民政部門確定的道路名稱及公安部門編制的門牌號(hào)碼為準(zhǔn)。通常由公安部門出具房屋的門牌證明。 3、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)

4、范里關(guān)于產(chǎn)別分類的內(nèi)容（P66頁(yè)）。 4、房屋層數(shù)和層次調(diào)查室內(nèi)地坪0.00以上，層高在2.2米以上的計(jì)入自然層；采光窗高于室外地坪的半地下室計(jì)入自然層；室內(nèi)地坪0.00以下，層高在2.2米以上的計(jì)入地下層；房屋總層數(shù)=地上層數(shù)+地下層數(shù) ；層次是單元房屋在樓幢中第幾層，地下層以負(fù)號(hào)表示；實(shí)踐中可結(jié)合規(guī)劃審批文件認(rèn)定第二部分 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪5、建筑結(jié)構(gòu)以房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別。分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；混合結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；其他結(jié)構(gòu)等6種。實(shí)踐中要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查以及設(shè)計(jì)圖紙共同確認(rèn)房屋的建筑結(jié)構(gòu)。6、房屋用途按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范附錄A6執(zhí)行。一幢房屋不

5、同部分用途不同時(shí)，應(yīng)分別表述其位置、面積、用途注意區(qū)分規(guī)劃設(shè)計(jì)用途和實(shí)際用途。第二部分 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪7、墻體歸屬調(diào)查墻體歸屬以權(quán)屬單元為單位調(diào)查。分為自有墻、共有墻和借墻三種。墻體歸屬由毗鄰各權(quán)利人共同確定，注意做好現(xiàn)場(chǎng)記錄及簽字確認(rèn)。第二部分 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 二、房產(chǎn)分幅圖的測(cè)繪了解：分幅圖比例尺一般有兩種：1：500；1：1000。分幅圖的圖幅：50cm*50cm 。精度要求：模擬法成圖：地物點(diǎn)相對(duì)于相鄰控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過(guò)圖上0.5mm；編繪法成圖：0.6mm。三、房產(chǎn)分丘圖的測(cè)繪分丘圖是分幅圖的局部圖，詳細(xì)表達(dá)房屋所處地塊情況。通常用編繪法成圖。第二部分 房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪 四

6、、房產(chǎn)分層分戶圖房產(chǎn)分戶圖是房屋所有權(quán)證上最常見(jiàn)的附圖。是以一戶產(chǎn)權(quán)人為基本單元，表示房屋的坐落、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別、層數(shù)、層次、權(quán)屬范圍、墻體歸屬、產(chǎn)權(quán)面積、共有分?jǐn)偯娣e等的細(xì)部圖。房產(chǎn)分戶圖的內(nèi)容： 房屋坐落、房屋權(quán)界線、房屋邊長(zhǎng)、墻體歸屬、建筑面積、分?jǐn)偣灿忻娣e、共有部位及簡(jiǎn)注、圖幅號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)、層次、室號(hào)等房屋邊長(zhǎng)取值到0.01米。第三部分 房地產(chǎn)面積測(cè)算 一、房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定掌握：1、房屋面積測(cè)算以幢為基本單位，按水平投影面積測(cè)算。2、各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。3、邊長(zhǎng)以米為單位，取值至0.01米；面積以平方米為單位，取值至0.

7、01平方米。4、量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的測(cè)距儀或其他能達(dá)到相應(yīng)儀器或工具。5、房屋的層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。第三部分 房地產(chǎn)面積測(cè)算 二、房屋幢、層、戶的劃分原則 掌握： 1、幢劃分的6種情況。P78頁(yè) 2、層數(shù)的計(jì)算、層號(hào)的編排方式。P79頁(yè) 注意：夾層、插層、低于2.20米高的技術(shù)層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等不計(jì)層數(shù)。 3、戶的劃分原則：有固定界限、可以獨(dú)立使用、有明確唯一編號(hào)的房屋。6種具體情況。P79-80頁(yè) 注意：權(quán)界線的位移。兩戶或戶與公共建筑之間：墻中線；整層為一戶：外墻邊線；整單元為一戶：山墻部位取外墻邊線。第三部分

8、 房地產(chǎn)面積測(cè)算 三、計(jì)算房屋面積的基本條件重點(diǎn)掌握： 計(jì)算房屋建筑面積的一般要滿足下面五個(gè)基本條件： 1、有上蓋； 2、有圍護(hù)物； 3、結(jié)構(gòu)牢固； 4、有實(shí)際使用功能； 5、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。 注意：外圍水平投影包括抹灰、直貼的面磚和隔熱材料等。 第三部分 房地產(chǎn)面積測(cè)算 四、房屋建筑面積測(cè)算的規(guī)定重點(diǎn)掌握：（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。3、穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、

9、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。第三部分 房地產(chǎn)面積測(cè)算 6、挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。10、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層

10、高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。11、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。15、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 第三部分 房地產(chǎn)面積測(cè)算 （二）計(jì)算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2、獨(dú)立柱、單排柱的

11、門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3、未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。4、無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 第三部分 房地產(chǎn)面積測(cè)算 （三）不計(jì)算建筑面積的范圍1、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等。3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、

12、罐的平臺(tái)。6、騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。8、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。9、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 第三部分 房地產(chǎn)面積測(cè)算 （四）部分特殊情況的建筑面積計(jì)算方法熟悉：1、外墻墻體 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。 各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。 金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。2、斜面結(jié)構(gòu)屋頂 房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。3、不規(guī)則圍

13、護(hù)物 陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。4、變形縫 與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。第三部分 房地產(chǎn)面積測(cè)算 5、非垂直墻體 對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。 6、樓梯下方空間 樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。 7、公共通道 臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。 8、二層及二層以上的房屋建筑面積均按房產(chǎn)

14、測(cè)量規(guī)范中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 9、與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。 10、室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。 第三部分 房地產(chǎn)面積測(cè)算 四、房屋面積測(cè)算的精度要求 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定，房產(chǎn)面積面積測(cè)算精度分為三個(gè)等級(jí)。第四部分 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?一、什么是共有建筑？ 共有是與專有相對(duì)的概念。 獨(dú)幢單一產(chǎn)權(quán)的房屋沒(méi)有共有建筑。 物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”共有建筑產(chǎn)生的條件是： 1、單幢房屋內(nèi)有兩個(gè)以上區(qū)分所有權(quán)人； 2、單幢

15、房屋內(nèi)有不專屬于某個(gè)區(qū)分所有權(quán)人的建筑部位；第四部分 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偠⒐灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傆?jì)算相關(guān)的定義分幢面積：指整幢建筑物各層的建筑面積的總和。分層面積：指建筑物某一自然層或某一附屬層的建筑面積的總和。分單元面積：指建筑物某單元的建筑面積。共有建筑面積：二個(gè)或二個(gè)以上的產(chǎn)權(quán)單元共同使用或共同擁有的建筑面積。功能區(qū)：指一幢房屋內(nèi)因使用性質(zhì)的不同而劃分的區(qū)域。如：商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)等。幢共有建筑面積：指一幢房屋內(nèi)所有功能區(qū)之間共同使用或共同擁有的建筑面積。多幢房屋的共有建筑面積：指一定共有建筑面積地域范圍內(nèi)，多幢房屋之間共同使用或共同擁有的建筑面積。如：為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理用房、休閑用房、

16、高壓配電用房等。異產(chǎn)毗連房屋：系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。相關(guān)建筑面積：指一幢房屋內(nèi)，與共有建筑面積相關(guān)聯(lián)的建筑面積。主要指共有建筑面積在被分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，與之相關(guān)連的建筑面積。分戶建筑面積：指以一戶為產(chǎn)權(quán)基本單元的權(quán)屬建筑面積。一戶可以是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)套房，也可以是一個(gè)商鋪，一個(gè)停車位，還可以是房屋內(nèi)的某一個(gè)區(qū)域。 三、成套房屋建筑面積定義成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1、 套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)

17、生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重支撐所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 第四部分 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偹?、共有建筑?/p>

18、積的確認(rèn)與分類 共有建筑面積的確認(rèn) （一）由房屋建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)后的設(shè)計(jì)平面圖上對(duì)共有部位進(jìn)行標(biāo)識(shí)。 （二）共有面積確認(rèn)前，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有部位的情況說(shuō)明。 （三）房屋進(jìn)行實(shí)測(cè)的，還需要房產(chǎn)測(cè)繪人員根據(jù)圖紙?jiān)诂F(xiàn)場(chǎng)逐一檢核、勘測(cè)，并確認(rèn)其功能和共有情況。 （四）分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積上的權(quán)界。 第四部分 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偽濉⒐灿薪ㄖ娣e的分類 共有建筑面積按是否可以被分?jǐn)偅譃閮纱箢悾?1、不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e （1）作為人防工程的建筑面積（包括地下室內(nèi)的人防工程、高層建筑的避難室或避難層等）； （2）獨(dú)立使用的地下室、半地下室；地下室或半地

19、下室中獨(dú)立使用的車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、雜（儲(chǔ)）物間等；作為機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車集中停放的建筑等； （3）建在幢內(nèi)或幢外，為多幢房屋服務(wù)的變（配）電房、水泵房、值班警衛(wèi)室、管理用房、公共走廊（走道）、市政設(shè)施用房以及為社區(qū)服務(wù)的公共建筑等； （4）規(guī)劃批準(zhǔn)的層高在2.2米及其以上的設(shè)備（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層；房屋中用作休憩、綠化等公共開(kāi)放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑； （5）物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)辦公用房； （6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況。 第四部分 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 除上面不分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e外，位于本幢房屋內(nèi)，專為本幢內(nèi)房屋服務(wù)的公共建筑面積就是計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 具

20、體包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、（公用的）地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 還包括：套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。（詳見(jiàn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范附錄B）分?jǐn)偟膶蛹?jí)可能會(huì)分為整幢、功能區(qū)、層、其他等多級(jí) 第四部分 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偭?、共有建筑面積處理原則1、共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，應(yīng)以幢為基本單位。2、異產(chǎn)毗連房屋權(quán)屬分割清晰，不存在共有部位的，各戶面積在各自的范圍內(nèi)獨(dú)立計(jì)算；異產(chǎn)毗連房屋存在有無(wú)法分割的共有部位的，各戶需要進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算。3、產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其