2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作(主要階段劃分)

1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第七章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌集第九章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理第十章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣第十一章 物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要階段劃分開(kāi)發(fā)程序提出投資設(shè)想 可行性研究細(xì)化投資設(shè)想 合同 談判簽訂正式協(xié)議和合同 工程 建設(shè) 竣工交用物業(yè)資產(chǎn)管理八步驟論投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段建設(shè)階段前期工作階段 租售 階段四階段論四階段論（

2、一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇主要包括：提出投資設(shè)想尋找和篩選投資機(jī)會(huì)細(xì)化投資設(shè)想投資決策分析主要包括：市場(chǎng)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)投資決策投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 機(jī)會(huì)篩選財(cái)務(wù)分析資源評(píng)估投資決策分析投資機(jī)會(huì)選擇機(jī)會(huì)尋找 中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo)總體規(guī)劃要點(diǎn)城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費(fèi)總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲(chǔ)蓄存款余額人

3、均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評(píng)估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢(shì)城市人文研究城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力歷史文脈的研究進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng) 估 二、項(xiàng)目前期階段1、土地使用權(quán)的獲得2、規(guī)劃設(shè)計(jì)3、建設(shè)工程招標(biāo)具體工作內(nèi)容獲取土地使用權(quán)征地、拆遷安置、補(bǔ)償規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)方案分析地塊特征規(guī)劃許可三通一平市政設(shè)施接駁融資市場(chǎng)分析預(yù)售成本估算選擇承包商保險(xiǎn)洽談四階段論（三）建設(shè)管理階段1、施工組織2、項(xiàng)目控制3、竣工驗(yàn)收（四）經(jīng)營(yíng)階段：營(yíng)銷(xiāo)、管理四階段論第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 前期工作掌握我國(guó)的土地制度，土地使用權(quán)的獲取方式，“五證”；熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要階段劃分，前期工作階段的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)方式；了解房

4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)部門(mén)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批的程序與內(nèi)容，招標(biāo)程序與組織形式，辦理施工許可。前期工作土地使用權(quán)的獲得；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)；辦理施工許可。第一節(jié)土地使用權(quán) 的獲得城市與城市土地區(qū)域上看，城市土地包括三個(gè)層次：1.城市市區(qū)的土地2.城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地3.城市行政管理區(qū)范圍內(nèi)的土地城市土地城市郊區(qū)土地農(nóng)村土地 城市區(qū)域中用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地城市土地的特征1.城市土地的位置具有特殊的重要性-地價(jià)和地租城市郊區(qū)土地城市土地的特征2.城市土地對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件具有很強(qiáng)的依賴(lài)性 交通運(yùn)輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施城市土地的特征3.城市土地的用途具有相對(duì)固定性4.城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合在一起，具有不

5、可分割性中華人民共和國(guó)土地管理法第八條“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留山、自留地，屬于農(nóng)民集體所有。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民群眾集體所有制。 城市國(guó)有土地使用權(quán)獲取的方式城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)劃撥城市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地合作一、城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。屬于房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)。 出讓土地使用權(quán)的基本特征基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓方

6、：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金1、出讓的含義包括：1）土地使用權(quán)出讓?zhuān)蓢?guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。2）經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加?、使用、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。出讓的含義包括：3）土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。4）集體土地不經(jīng)征收不得出讓。5）土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)常被分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和

7、三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)：土地轉(zhuǎn)讓 新建商品房租售市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)：存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓的最高期限 居?。?0年工業(yè)：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)：40年綜合或其他：50年物權(quán)法和2007年11月1日開(kāi)始施行的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。工業(yè)用地中不包括采礦用地。2、出讓土地使用權(quán)的基本類(lèi)型拍賣(mài)招標(biāo)掛牌協(xié)議招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容 ：1.出讓人的名稱(chēng)和地址2.出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用

8、年限、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求3.投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法4.索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式5.招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等6.確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法7.投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金8.其他需要公告的事項(xiàng)（一）招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 方式：公開(kāi)（開(kāi)發(fā)利用條件和要求）特點(diǎn)：程序規(guī)范、透明度高、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。適用范圍：很廣，大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，商業(yè)、旅游、

9、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地。（一）招標(biāo)出讓?zhuān)ㄒ唬┱袠?biāo)出讓4、程序招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 （二）拍賣(mài)出讓 方式：公開(kāi)（用地條件和底價(jià)）特點(diǎn)：價(jià)高者得，完全市場(chǎng)化。適用范圍：競(jìng)爭(zhēng)性較高的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)區(qū)位條件好、交通便利、土地利用較為靈活。規(guī)則：土地行政主管部門(mén)主持拍賣(mài),首先叫底價(jià)，輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者得,競(jìng)買(mǎi)人不足三人或最高應(yīng)價(jià)未達(dá)底價(jià)，終止拍賣(mài)。（二）拍賣(mài)出讓 （二）拍賣(mài)出讓程序公告競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)拍賣(mài)領(lǐng)取土地使用證掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按

10、公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 （三）掛牌出讓 方式：公開(kāi)競(jìng)價(jià)交易特點(diǎn)：規(guī)定期限（不少于10工作日）公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。（三）掛牌出讓 確定土地使用者規(guī)則：掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件，掛牌成交掛牌期限內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人，報(bào)價(jià)低于底價(jià)除外掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件，掛牌不成交期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)

11、得人（三）掛牌出讓 掛牌出讓程序?qū)徟娓?jìng)價(jià)確定報(bào)名合同（四）協(xié)議出讓 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（四）協(xié)議出讓1、方式：協(xié)商（用地條件和出讓金）2、特點(diǎn)：公開(kāi)性和透明度低，一對(duì)一，主觀隨意性大，缺乏公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。3、適用范圍：工業(yè)高新技術(shù)項(xiàng)目、公益事業(yè)用地、需重點(diǎn)扶持優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)公益福利和非盈利性項(xiàng)目。（四）協(xié)議出讓4、程序申請(qǐng)協(xié)商簽訂合同領(lǐng)取土地使用證供地環(huán)節(jié)的一般程序協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程公開(kāi)信息接收申請(qǐng)編制方案地價(jià)評(píng)估確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結(jié)果核發(fā)批

12、準(zhǔn)書(shū)土地登記資料歸檔北京市協(xié)議出讓程序協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程受理告知簽約審定復(fù)審審核地價(jià)評(píng)審審查經(jīng)營(yíng)性用地招牌掛協(xié)議出讓國(guó)有土地最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議出讓公示制度存在的問(wèn)題：信息公開(kāi)程度不夠，操作行為和操作程序不夠規(guī)范 5、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的管理情況協(xié)議出讓?zhuān)ㄎ澹?出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系協(xié)議出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開(kāi)發(fā)商農(nóng)民招牌掛出讓 直接的利益主體：出讓方地方政府 受讓方土地使用者（五）出讓土地使用權(quán)過(guò)程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)劃撥城市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地合作二、土地使用權(quán)劃撥 1、含義土地使用權(quán)

13、劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。2、取得劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上分為兩種情況 一種是土地使用者先繳納對(duì)原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置后費(fèi)用后，國(guó)家將土地交付其使用；另一種情況是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用人。 3、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無(wú)償性無(wú)期限性流轉(zhuǎn)限制性4、劃撥土地使用權(quán)的范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（監(jiān)獄、收容教育所）劃撥土地使用權(quán)的主要步驟5、劃撥土地使用權(quán)獲取

14、的主要流程預(yù)審申請(qǐng)批準(zhǔn)審查登記發(fā)證國(guó)有土地使用證 主要利益主體及相互關(guān)系5、劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版） 普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)系利益關(guān)系6、劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)劃撥城市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地合作三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 1、含義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：1.買(mǎi)賣(mài)2.交換3.贈(zèng)與2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；進(jìn)行了投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%，屬于成片土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓