房地產小區(qū)工程項目質監(jiān)工作經驗交流

1、房地產小區(qū)工程項目質監(jiān)工作經驗交流房地產小區(qū)工程項目質監(jiān)工作經驗交流近幾年來，我站質量監(jiān)督二組曾先后監(jiān)督多個房地產開發(fā)小區(qū)工程項目，我作為質監(jiān)二組負責人，在實施工程質量監(jiān)督工作方案過程中，發(fā)現(xiàn)部分小區(qū)工程項目質量管理極不規(guī)范，為了使開發(fā)小區(qū)工程質量逐漸步入規(guī)范化監(jiān)督管理，質監(jiān)組做了大量的工作。下面就和建設界同行們共同探討我這幾年來工程質量監(jiān)督管理工作經驗。一房地產開發(fā)小區(qū)目前存在的一些問題房地產開發(fā)過程中存在的一些問題，直接或間接地影響到建筑工程的整體質量狀況和使用安全，嚴重威脅到建設市場正常秩序的規(guī)范化和公正性，具體反映如下：1部分開發(fā)商在壓基壓價的前提下，拖欠各項費用，以此控制勘察、設計、

2、監(jiān)理、和施工等各參建方，使各參建方在工程的檢查和評價等方面不得不做出不公正的結論，這種現(xiàn)象較為普遍，在這種情況下，作為行使政府行政監(jiān)督職能的質量監(jiān)督機構，在行使政府質量監(jiān)督職能時，對其公正性的要求也必須有更高的要求。2在材料采購方面，開發(fā)商的采購范圍正在逐步擴大化，大到“三材”，小到零配件，而且采購的材料質量有日趨下滑的跡象，不僅使工程的質量狀況有所下滑，而且使承建方的利潤所剩無幾，損害了承建方的生產積極性，也增大了產生工程質量問題的隱患率，這種做法類似于“殺雞取蛋”，作為承建方不能取得合理的利潤，就不能提高其技術裝備水平，長此下去，最終將導致破產，不利于建筑事業(yè)的發(fā)展。3房地產開發(fā)商在工程項

3、目上的分包率有逐年擴大的趨勢如防水施工、門窗安裝、水電安裝等，且分包合同大部分由總承包方簽署，而管理往往又由建設單位的工程管理部門負責，造成現(xiàn)場質量管理混亂，質量責任劃分不清，相互推委的局面，建設方違反合同約定，對工程材料和部分分項工程進行分包，損害了施工方的利益。4工程竣工驗收時的未完項目逐年增多，并逐年擴大化，既對用戶利益造成了無形的損害，也給工程竣工驗收帶來了難題，特別是水電安裝方面的有關抽查檢測工作無法進行，加大了存在隱患問題的可能性，也造成了用戶投訴量的增加和投訴的質量責任往往不易劃清的情況。二房地產開發(fā)小區(qū)工程質量監(jiān)督管理的重點和需加強監(jiān)管部分工程質量監(jiān)督的使命是在建設領域內嚴厲查

4、處違法的質量行為，盡力杜絕違規(guī)行為，應用法律和行政等手段促使參建各方規(guī)范其質量行為，使開發(fā)小區(qū)工程項目依照基本建設程序的要求良好運行。房地產開發(fā)小區(qū)的監(jiān)督管理在不同的時段都有不同的重點，在按正常的監(jiān)督管理程序進行監(jiān)管外，根據小區(qū)的特點，應注意以下的幾個方面：1前期核查工作中應加強注意的問題：對工程的前期核查工作主要是在與參建各方的首次見面會和工程施工初期的監(jiān)督管理過程中進行的，主要核查建設單位建設手續(xù)，如規(guī)劃許可、施工許可和施工圖審查許可等是否完備屬實；核查監(jiān)理單位監(jiān)理資質范圍是否符合規(guī)定，監(jiān)理權限和監(jiān)理人員是否持證上崗，各專業(yè)工種人員配備是否齊全到位等；核查施工單位施工資質范圍是否符合規(guī)定，

5、特別是外地進*縣企業(yè)進行項目施工時其企業(yè)資質是否能符合規(guī)定要求；核查項目部人員資格和質量保證體系健全情況；對新材料、新工藝的應用以及專項施工情況應于了解和關注。2對項目部施工質量控制水平的摸底工作：對項目部進行施工質量控制水平的摸底，主要是對該項目部以往施工的項目其質量控制能力和質量水平進行了解，初步判斷其施工項目生產能力的穩(wěn)定性和應達到的質量水平，為實行項目的差別化管理，提高政府工作效率做好準備。3對企業(yè)工程管理部門和監(jiān)理單位工作公正性的了解：這是一個非常重要的過程，因為工程有效的監(jiān)督管理是由多部門多層次的監(jiān)管共同完成的，單一部門的監(jiān)督管理很難有效完成。政府宏觀的監(jiān)督管理必須依托企業(yè)的微觀管

6、理來共同完成，因此，了解企業(yè)工程管理部門和監(jiān)理企業(yè)的工作公正性就顯得非常重要和必要了。4對開發(fā)小區(qū)第一棟進行結構或竣工驗收的工程項目的掌握尺度，作為“示范性”、“樣板性”的工程，這是一個非常關鍵的環(huán)節(jié)，通過驗收可以使參建各方對監(jiān)督驗收組掌握規(guī)范、標準的深度和控制程度有一個清晰明確的了解和對比，對后續(xù)工程的質量控制有很大的影響；根據對開發(fā)小區(qū)日常監(jiān)督管理工作過程中了解的情況，針對小區(qū)建設中存在的薄弱環(huán)節(jié)應加大監(jiān)督管理的力度，使參建各方在思想認識上引起足夠的重視，從根本上解決建設小區(qū)所存在的薄弱問題；真正體現(xiàn)政府質量監(jiān)督的有效性和嚴肅性。三房地產開發(fā)小區(qū)工程質量監(jiān)督管理應注意的事項搞好房地產開發(fā)小

7、區(qū)的監(jiān)督管理工作需要有相應的一些對策，在工程建設管理的過程中，人是首要的因素，出現(xiàn)問題，解決問題，干好各項工作都是由人來完成的。合理和準確應用有關法律、法規(guī)、規(guī)范和標準等對工程進行質量監(jiān)督管理，是對作為政府質量監(jiān)督管理人員搞好工程質量監(jiān)督管理的最基本的要求。應用和執(zhí)行規(guī)范、標準要考慮規(guī)范、標準的適用性和調整性。1監(jiān)督房地產小區(qū)工程項目質監(jiān)工作經驗交流第2頁是手段，服務是目的。作為履行行政職能監(jiān)督員，必須有質量第一社會責任感和服務意識，通過服務來實現(xiàn)監(jiān)督管理的目標，既要當好工程質量監(jiān)督員，又要當好服務員，不斷改進工作作風，營造良好發(fā)展環(huán)境，通過良好的監(jiān)督服務獲得參建各方的認同和配合，爭取參建各方的信任與支持，避免脫離實際而無法查驗實情，盡可能防止參建各方共同隱瞞工程實際情況的現(xiàn)象發(fā)生，爭取多方共贏。2在對各工程施工的質量控制狀況有了基本了解和核實的前提下，實行差別化管理，對質量控制較好、質量水平穩(wěn)定的項目，可減小監(jiān)控的力度；集中精力，對質量控制較差的項目加大監(jiān)控力度，實施重點監(jiān)督。3對現(xiàn)場監(jiān)理單位的監(jiān)理工作給予大力支持，也是十分重要的。對監(jiān)理單位的資質核查和人員資格的核查與對給監(jiān)理單位工作給予支持并不矛盾，核查的目的是為進一步落實和確保監(jiān)理工作的質