安徽淮南西部商貿(mào)文化城綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案_96P_XXXX年

1、淮南西部商貿(mào)文化城綜合體項(xiàng)目溝通大略偉業(yè)投資顧問(wèn)機(jī)構(gòu) Strategy&Exploit 2010年5月1我們經(jīng)常會(huì)有的疑問(wèn)我們的客戶(hù)是誰(shuí)？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動(dòng)整體項(xiàng)目的銷(xiāo)售？如何解決配套不成熟的問(wèn)題？配套的開(kāi)發(fā)策略如何？啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開(kāi)發(fā)中提升價(jià)格？如何通過(guò)本項(xiàng)目建立企業(yè)品牌？32事實(shí)上，項(xiàng)目的關(guān)鍵在于：我們是否意識(shí)到綜合體項(xiàng)目的復(fù)雜性和其同單一物業(yè)的不同點(diǎn)我們?cè)诤线m的時(shí)機(jī)，掌握了合適的資源“我們能否做對(duì)”43綜合體和單一物業(yè)的比較比較因素功能區(qū)位建筑形式投資風(fēng)險(xiǎn)總投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)活動(dòng)客戶(hù)綜合使用

2、成本綜合體復(fù)合性、適應(yīng)性一般在城市核心區(qū)域多樣化較小一般較大較大具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部體驗(yàn)式的較小單功能物業(yè)單一性根據(jù)功能確定單一較大相對(duì)較小較小全部來(lái)自于外部目的性的較大54綜合體項(xiàng)目的操作執(zhí)行內(nèi)容項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定；物業(yè)發(fā)展模式；商業(yè)資源獲取與整合；營(yíng)銷(xiāo)與經(jīng)營(yíng)；65綜合體四種發(fā)展模式模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：香港太古廣場(chǎng)、 北京華貿(mào)中心模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式例如：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式例如：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式例如：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城76模式一：酒店、寫(xiě)

3、字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式complex =hotel+office+shopping+apartment+優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心外因便利的交通條件主干道沿線(xiàn)/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬(wàn)以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群均衡發(fā)展COMPLEX模式的KPI體系高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾五星級(jí)酒店香港太古廣場(chǎng)內(nèi)因功能化體系甲級(jí)寫(xiě)字樓高檔/中高檔購(gòu)物中心頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓北京東方廣場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理北京華貿(mào)中心7案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)定位： 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓8案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)項(xiàng)目特

4、點(diǎn)一、綜合體價(jià)值的利用1、太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心：太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流；會(huì)議展覽中心使綜合體成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)；金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化；高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧；多家五星級(jí)商務(wù)酒店集聚與高級(jí)酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。2、通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿：萬(wàn)豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品牌百貨店及國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店奠定綜合體的展示價(jià)值，即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。3、各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。二、海景價(jià)值的利用1、設(shè)計(jì)上考慮盡可能多面海景的辦公樓2、高層單位面海

5、景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧三、經(jīng)營(yíng)方式1、各酒店均采用持有20%的權(quán)益的方式；2、酒店式公寓部分全部銷(xiāo)售；3、寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心采用出租經(jīng)營(yíng)的方式。9案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：l優(yōu)越的地理位置，依托于港島CBD ，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； l良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。內(nèi)因：l各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物；l各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫(xiě)字樓為購(gòu)物中心、酒店、公寓帶來(lái)客源，而其又為寫(xiě)字樓形成良好的配套；l統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享；l各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持24小時(shí)都為活力中心；l開(kāi)發(fā)商對(duì)商家及客

6、戶(hù)有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次；l設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。10案例（2/3）北京東方廣場(chǎng)定位：亞洲最大的商業(yè)建筑群頂級(jí)購(gòu)物中心+寫(xiě)字樓+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓11llllll案例（2/3）北京東方廣場(chǎng)購(gòu)物中心東方新天地l包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場(chǎng)（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個(gè)中央噴水泉廣場(chǎng)、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)。寫(xiě)字樓東方經(jīng)貿(mào)城l共約28萬(wàn)平方米，內(nèi)含八幢甲級(jí)全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)項(xiàng)目的會(huì)議廳及先進(jìn)的視像會(huì)議中心，成為各行業(yè)龍頭

7、公司之匯聚點(diǎn)：金融界:摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國(guó)銀行及南方證券外律師樓:的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所；會(huì)計(jì)師樓:安永、德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所；科技信息:思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運(yùn)輸業(yè)有中旅、國(guó)旅運(yùn)通、通用汽車(chē)；化工醫(yī)藥:陶氏化學(xué)、羅氏診斷；消費(fèi)品:可口可樂(lè)、Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等。五星級(jí)酒店?yáng)|方君悅大酒店l擁有531間豪華舒適的客房和超過(guò)1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。公寓東方豪庭公寓l共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓，月租一千七百美元起價(jià)。12案例（2/3）北京東方廣場(chǎng)成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：l

8、優(yōu)越的地理位置，依托CBD ，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)；l位于地鐵上蓋。內(nèi)因：l利用高檔次的寫(xiě)字樓和引入五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象；l商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫(xiě)字樓通過(guò)對(duì)客戶(hù)的嚴(yán)格控制而樹(shù)立形象；l寫(xiě)字樓為酒店和公寓帶來(lái)高素質(zhì)的客源，而其為寫(xiě)字樓形成良好配套；l投資商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力保證大型商業(yè)3-5年的經(jīng)營(yíng)困難期；l利用其較長(zhǎng)臨街面，各部分功能設(shè)置獨(dú)立的入口和廣場(chǎng)，以減低相互影響。13案例（3/3）北京華貿(mào)中心定位：構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體5A智能寫(xiě)字樓+國(guó)際商業(yè)區(qū)+國(guó)際公寓+五星級(jí)酒店+體育中心+展示中心14案例（3/3）北京華貿(mào)中心l北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東900米處，是東長(zhǎng)安街

9、上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群。l北京市項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，坐落于東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線(xiàn)建國(guó)路大望橋東北角，占地面積公頃，總建筑面積多萬(wàn)平方米，橫跨長(zhǎng)安街。l長(zhǎng)安街北側(cè)主要是建筑主體，由萬(wàn)平方米的超智能寫(xiě)字樓、萬(wàn)平方米超五星級(jí)酒店、萬(wàn)平方米的國(guó)際品質(zhì)購(gòu)物中心、萬(wàn)平方米國(guó)際公寓組成；長(zhǎng)安街南側(cè)將是公頃的運(yùn)動(dòng)主題公園。l華貿(mào)中心總投資額將達(dá)億元，建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為三年半，在年基本完工。15案例（3/3）北京華貿(mào)中心項(xiàng)目特色l整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)KPF公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國(guó)際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家 -英國(guó)BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國(guó)際水準(zhǔn)；l寫(xiě)字樓的自動(dòng)化和第一

10、太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以?xún)?nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來(lái)國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng)；l商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)；l公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)；l兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級(jí)酒店；l展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能。l公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營(yíng)。16案例（3/3）北京華貿(mào)中心成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：l優(yōu)越的地理位置，依托CBD ；l北京借助奧運(yùn)這一“催化劑”正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市。內(nèi)因：l超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城” ；l利用高檔次的寫(xiě)字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象；l各功能物業(yè)均以完善的服

11、務(wù)體系為先導(dǎo)；l體育中心、展示中心提升社會(huì)形象。17外因內(nèi)因模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式complex =office (主) +apartment(次) +hotel（次）shopping（次）客戶(hù)（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶(hù)帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)以寫(xiě)字樓為核心功能的強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群KPI體系寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次廣州中信廣場(chǎng)配套完善商場(chǎng)、公寓深圳信興廣場(chǎng) 18案例（1/2）廣州中信廣場(chǎng)定位：廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓超高層寫(xiě)字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)19案例（1/2）廣州中信廣場(chǎng)l占地面積： 23,000

12、平方米l總建筑面積： 320,000平方米l中信廣場(chǎng)位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線(xiàn)上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車(chē)東站、港穗直通火車(chē)站及地鐵二號(hào)線(xiàn)總站，步行僅需8分鐘。l廣場(chǎng)組成：由一幢樓高80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組成，是集寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。20案例（1/2）廣州中信廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：l優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心；l受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?；lIT業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。內(nèi)因：l利用超高層寫(xiě)字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖；l以寫(xiě)字樓功能

13、為核心，其他功能均為寫(xiě)字樓服務(wù)；l公寓為寫(xiě)字樓提供較好的配套；l舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫(xiě)字樓所需大堂的昭示性。21案例（2/2）深圳信興廣場(chǎng)l深圳信興廣場(chǎng)（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心l物業(yè)高度：384米l土地面積：18,734平方米l地庫(kù)車(chē)位：兩層共900個(gè)車(chē)位l物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司l管理顧問(wèn)：梁振英測(cè)量師行l(wèi)建成日期：1996年22案例（2/2）深圳信興廣場(chǎng)寫(xiě)字樓l69層甲級(jí)寫(xiě)字樓（單位面積由127平方米起，全層共2,161平方米）l34部進(jìn)口“三菱”升降機(jī)及2部運(yùn)貨升降機(jī)公寓l樓高33層，提供33

14、2個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由68-200平方米l實(shí)用率約80%l每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器l6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)商場(chǎng)l樓高五層，提供達(dá)22,013平方米的商鋪面積l3部觀光升降機(jī)及10部扶手電梯，方便游人穿梭各層l名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等23案例（2/2）深圳信興廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：l優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心；l金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。內(nèi)因：l利用超高層寫(xiě)字樓的頂級(jí)形象，深圳第一高樓擴(kuò)大知名度；l從設(shè)計(jì)上將各部分功能獨(dú)立，各有出入口，做到互不干擾；l建筑外觀形象突出，昭示性極強(qiáng)。24模式三：以酒店為核心功能

15、的發(fā)展模式complex = hotel（主） office (次) +apartment(次) +shopping（次）地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)外因交通可達(dá)性主干道沿線(xiàn)客戶(hù)支持商務(wù)客戶(hù)以酒店為核心功能開(kāi)發(fā)模式的KPI體系強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群定位差異化通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位內(nèi)因功能化體系五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)上海商城 25案例上海商城定位: 上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 “City Within a City五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫(xiě)字樓+商場(chǎng)26案例上海商城l上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。l總建筑面積18.5

16、萬(wàn)平方米。l由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、 25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。l在這個(gè)“城中城”里，人們可以很方便地享受各種各樣的達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。上海商城地處上海最具活力的鬧市區(qū)，使之成為當(dāng)之無(wú)愧的中心。世界一流的餐飲業(yè)和時(shí)尚的零售商場(chǎng)使上海商城聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，成為最知名和流行的去處。27案例上海商城l核心功能：五星級(jí)酒店為主導(dǎo)，以五星級(jí)酒店帶動(dòng)高檔公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè)。l功能配比：酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè)45%：30%：15%：10%。28。案例上海商城項(xiàng)目特色l追求空間含蘊(yùn)，體現(xiàn)中西交融；l外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤；l庭院四

17、周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳；l庭院和大廳：從庭院登上自動(dòng)扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳；l各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。展廳占地5500平方米；l聘請(qǐng)國(guó)際人士組成管理團(tuán)隊(duì)；l采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理；29案例上海商城成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：l處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ籰區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。內(nèi)因：l定位準(zhǔn)確，基于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次；l五星級(jí)酒店及高檔公寓的入住客，為國(guó)際一線(xiàn)品牌專(zhuān)賣(mài)店帶來(lái)持續(xù)的生意；l娛樂(lè)時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成

18、為活力中心；l波特曼酒店及國(guó)際一線(xiàn)品牌專(zhuān)賣(mài)店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級(jí)地位。30模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式complex = shopping（主） office (次) +apartment(次) + hotel（次）地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線(xiàn)外因區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛人流及商業(yè)氣氛以酒店為核心功能開(kāi)發(fā)模式的KPI體系深圳華潤(rùn)中心明確定位大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/內(nèi)因功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔規(guī)劃設(shè)計(jì)一流的合作團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理日本福岡博多運(yùn)河城31案例（1/2）深圳華潤(rùn)中心定位：深圳規(guī)模最大的標(biāo)志性、綜合體商業(yè)

19、建筑群集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體32案例（1/2）深圳華潤(rùn)中心l華潤(rùn)集團(tuán)在深圳投資開(kāi)發(fā)的“華潤(rùn)中心” ，是集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群；l總建筑面積 55 萬(wàn)平方米，總投資逾 60 億港幣；l首期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂(lè)中心 “ 萬(wàn)象城 ” 、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓 “ 華潤(rùn)大廈 ” ，于 2004 年 12 月竣工開(kāi)業(yè);l二期項(xiàng)目包括五星級(jí)深圳君悅酒店（HyattShenzhen） 、酒店式服務(wù)公寓及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)，Grand33案例（1/2）深圳華

20、潤(rùn)中心首期規(guī)劃l北區(qū)寫(xiě)字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心，總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米，提供約1000個(gè)車(chē)位；l寫(xiě)字樓 4.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，高度為139米，其中1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店，4層為開(kāi)放式屋頂花園，5-28層為寫(xiě)字樓，頂層為多功能廳；l萬(wàn)象城18.8萬(wàn)平方米的大型綜合性購(gòu)物及娛樂(lè)中心，包含零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類(lèi)餐飲等近300家零售店面組成；l2002年10月開(kāi)工，約在2004年底、 2005年初竣工開(kāi)業(yè)。二期規(guī)劃l占地4.1萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，提供約2000個(gè)車(chē)位l開(kāi)放式購(gòu)物空間、

21、五星級(jí)酒店（君悅酒店）和服務(wù)式公寓；34案例（1/2）深圳華潤(rùn)中心建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式l華潤(rùn)總部進(jìn)駐，為華潤(rùn)面向全國(guó)的形象典范；l直接在海外進(jìn)行招商，且國(guó)際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成;l 50%的國(guó)際一線(xiàn)品牌;30%的亞洲一線(xiàn)品牌,20%的國(guó)際二、三線(xiàn)品牌及國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌；l全部只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；l十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷(xiāo)、招商、廣告等相關(guān)行業(yè)。l華潤(rùn)中心二期，將充分展現(xiàn)“都市綜合體”對(duì)于城市資源的強(qiáng)大聚合能力約20000平方米的商業(yè)休閑廣場(chǎng)，定位為萬(wàn)象城的延續(xù)、補(bǔ)充和升華。l全球最大的奢侈品集團(tuán)LVMH旗下最著名品牌LV已確定將其中國(guó)最大旗艦店開(kāi)到這里，此外，HE

22、RMES、BVLGARI、SALVATOREFERRAGAMO、MONTBLANC等更多世界頂級(jí)品牌旗艦店的入駐，將使萬(wàn)象城成為全國(guó)奢侈品最密集的區(qū)域。l世界聞名的豪華酒店管理集團(tuán)環(huán)球凱悅集團(tuán)將在華潤(rùn)中心二期開(kāi)設(shè)大中華地區(qū)第六家君悅酒店；l作為華潤(rùn)中心二期重要組成部分的高端住宅“幸福里”。35案例（1/2）深圳華潤(rùn)中心開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)l投資商l發(fā)展商l建筑設(shè)計(jì)l園林景觀設(shè)計(jì)l燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn)l機(jī)電設(shè)計(jì)顧問(wèn)l消防與安全設(shè)計(jì)顧問(wèn)l電梯設(shè)計(jì)顧問(wèn)l幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn)l零售設(shè)計(jì)顧問(wèn)l交通設(shè)計(jì)顧問(wèn)l工料測(cè)量師l工程監(jiān)理l廣告推廣策劃顧問(wèn) 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司華潤(rùn)（深圳）有限公司美國(guó)RTKL Associates Inc/廣

23、東省建筑設(shè)計(jì)研究院澳大利亞Place Planning & DesignKaplan Partners Architectural LightingFlack+Kurtz Consulting EngineersRolf Jensen & Associates.IncHesselberg. Keesee & Associates .IncCurtain Wall Design & Consulting. Inc香港仲量聯(lián)行有限公司香港MVA公司/深圳市城市交通規(guī)劃研究中心香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司36案例（1/2）深圳華潤(rùn)中心成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外

24、因：l優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；l區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力；l區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。內(nèi)因：l超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力；l集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式；l項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符；l一流的精英團(tuán)隊(duì)。37外因內(nèi)因特征四種模式KPI體系：成功關(guān)鍵點(diǎn)/收益模式 總結(jié)模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線(xiàn)/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬(wàn)以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫(xiě)字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服

25、務(wù)式公寓專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式客戶(hù)（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶(hù)帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、公寓模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性主干道沿線(xiàn)客戶(hù)支持商務(wù)客戶(hù)強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊超高層/建筑群定位差異化通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道

26、沿線(xiàn)區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛明確定位大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理收益模式比較酒店寫(xiě)字樓商場(chǎng)公寓外包經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租銷(xiāo)售/出租各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴(lài)和影響-銷(xiāo)售/出租一般出租銷(xiāo)售/出租各功能可銷(xiāo)售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響外包經(jīng)營(yíng)出租自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大外包經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租銷(xiāo)售/出租各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴(lài)和影響38我們對(duì)金宇公司及本項(xiàng)目的理解：西部王39王牌

27、戰(zhàn)略又稱(chēng)領(lǐng)地戰(zhàn)略，領(lǐng)地即圈地之意，一般由市場(chǎng)領(lǐng)先者或意欲沖擊領(lǐng)先的品牌發(fā)起領(lǐng)地戰(zhàn)略中，賣(mài)點(diǎn)不成決定因素，重要是求得目標(biāo)客戶(hù)心理的認(rèn)可，滿(mǎn)足其身份、尊貴、地位等需求；典型案例：百事可樂(lè)，新一代的選擇 鉑宮，全球500強(qiáng)官邸王牌戰(zhàn)略，全面執(zhí)行王牌戰(zhàn)略40針對(duì)地產(chǎn)的王牌戰(zhàn)略 關(guān)鍵詞：城市價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)而言，有3個(gè)價(jià)值體系：項(xiàng)目?jī)r(jià)值、區(qū)域價(jià)值、城市價(jià)值，城市價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于區(qū)域價(jià)值，區(qū)域價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于項(xiàng)目?jī)r(jià)值，因而，突出城市價(jià)值的推廣體系才能成就項(xiàng)目戰(zhàn)略高度。41王牌戰(zhàn)略案名建議一CCJY中國(guó)金宇中心CHINA CBD JIYU支持點(diǎn)：1、一個(gè)巧合，卻也是一個(gè)更加全球化的符號(hào)。以純英文縮寫(xiě)，徹底品牌國(guó)際化，不同于淮南任何一個(gè)名稱(chēng)，極具戰(zhàn)略意義與大氣震撼。2、釋意：中國(guó)+CBD+金宇，縮寫(xiě)組合實(shí)際是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的整合表達(dá)，可以從多個(gè)角度多個(gè)層面來(lái)理解它。3、暗合CCTV，巧妙突顯項(xiàng)目最大的特質(zhì)，更重要的是，代表了戰(zhàn)略形象和高度，它讓人印象深刻，并且容易記憶，容易傳播。4、中國(guó)金宇中心，呼應(yīng)了金宇因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)本案而完成了區(qū)域品牌的擴(kuò)張，為完成品牌的跳升使命打下鋪墊。金宇從此不僅是淮南西部，將具有更大品牌號(hào)召影響力。42戰(zhàn)略名稱(chēng)體系CCJY中國(guó)金宇中心CCJY商業(yè) / CCJY住宅 / CCJY商業(yè) / CCJY公寓支持點(diǎn)：由于CCJY本身的力量很強(qiáng)，