0415第二部分-標(biāo)紅住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題研究

1、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期研究【內(nèi)容摘要】國(guó)家物權(quán)法對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定對(duì)于維護(hù)廣大群眾的住宅使用權(quán)具有意義，也可以說是讓人們吃了一顆，讓人們不再擔(dān)心在 70 年的土地使用權(quán)期限滿之后是否將會(huì)被國(guó)家免費(fèi)沒收，是這些規(guī)定在具體的實(shí)行過程中或多或少存在一些不明確之處甚至是問題弊端，對(duì)維持社會(huì)和諧穩(wěn)定秩序產(chǎn)生了巨大的影響。為了從實(shí)際上保證人們的合法擁，對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度的研究勢(shì)在必行。本文主要就住宅建設(shè)用地使用權(quán)的基本情況進(jìn)行闡述，包括其含義、法律特征、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度的確立及意義。其次對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿之后自動(dòng)續(xù)期中存在的缺陷問題進(jìn)行分析，最后提出了相

2、應(yīng)的解決辦法?！尽孔≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)；期滿；自動(dòng)續(xù)期A Study on the Legal Problems of Renewal of the Rightto Use Residential B il i gs【Abstract】Country property law the regulation of automaticrenewal for residential construction land use rights for maahe an0,residential se f teral ublic is f reat ignificance, lsosaying s to l

3、et eople havevening, let eople no longer ear inthe land use right after the expiration of the time limit, the propertywas confiscated by countries free will，However, thereare someion proinaccuracies and even problemshe concrete implemens,which as xerted a great nfluence on he maenance ofol armonyof

4、people, itand stability. In order to guarantee the legal ownershipis imperative to study the automatic renewal of the right to use theconstruction and. his pr ainly xpounds the asic ituation f heright o se esidential onstruction and, ncluding ts eaning, egalcharacteristics, the establishment and sig

5、nificance of the automatic renewal system of the right to use residential construction land.Secondly, he pryzes he defectshe automatic renewal fterthe expiration of the right to use residential construction land, and finally puts forward the corresponding solutions.【Key ords】 residential constructio

6、n land se ight; expiration;automatic renewal目 錄1 引言 .2 住宅建設(shè)用地使用的基本情況 .2.1 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的概念 .2.2 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征.2.3 住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度的確立.2.4 住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度的意義.3 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度存在.3.1 自動(dòng)續(xù)期的適用范圍法律規(guī)定不明.3.2 自動(dòng)續(xù)期是否有償法律規(guī)定不明.3.3 自動(dòng)續(xù)期期限、條件法律規(guī)定不明.3.4 自動(dòng)續(xù)期時(shí)是否需要再次訂立土地出讓合同規(guī)定不明 .4 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的解決方法及建議.4.1 自動(dòng)續(xù)期僅適用于住宅建設(shè)用地

7、.4.2 自動(dòng)續(xù)期以建筑物剩余使用為期限、以建筑物存在為條件104.3 自動(dòng)續(xù)期的辦理無(wú)需重新簽訂土地出讓合同及續(xù)期有償化104.3.1 自動(dòng)續(xù)期無(wú)需重新簽訂土地出讓合同114.3.2 自動(dòng)續(xù)期有償化錯(cuò)誤!未定義書簽。5 總結(jié)錯(cuò)誤!未定義書簽。參考文獻(xiàn)錯(cuò)誤!未定義書簽。1 引言現(xiàn)階段，對(duì)于住宅建設(shè)用地的使用權(quán)續(xù)期相關(guān)的是房屋所有者最關(guān)心的重點(diǎn)對(duì)象。由于各種建筑物、各種設(shè)施所提供的服務(wù)不同，因此建設(shè)用地使用權(quán)也有不同的分類，最主要的劃分方法就是將其劃分為住宅以及非住宅的建設(shè)用地使用權(quán)兩種。其中，第一種使用權(quán)就是土地使用主體對(duì)于在被法律規(guī)定的國(guó)家和集體所擁有的土地上所建造的住宅區(qū)的使用、轉(zhuǎn)陽(yáng)、收益

8、以及占有的權(quán)利。2016 年 11 月 27 日的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民關(guān)于完善保護(hù)制度依法保護(hù)性收入的各項(xiàng)制度。這一條款內(nèi)容對(duì)于住宅建設(shè)用地當(dāng)?shù)狡诤髴?yīng)當(dāng)如何續(xù)期等進(jìn)行了一定的規(guī)定，進(jìn)而表明了國(guó)家政府對(duì)于公民合法的保護(hù)力度和重視程度，有利于社會(huì)穩(wěn)定。在 2017 年舉辦的第十二屆上，我國(guó)明確地對(duì)的觀點(diǎn)，住宅建設(shè)用地的使用權(quán)限問題進(jìn)行了闡述，而他的觀點(diǎn)就是國(guó)家也就是說當(dāng)住宅建設(shè)用地的使用權(quán)限到期之后，使用主體可以自動(dòng)續(xù)期，同時(shí)不需要向有關(guān)部門提交申請(qǐng)書，也沒有其他的續(xù)期條件。同時(shí)，使用權(quán)限到期的住宅建設(shè)用地同樣可以地在市場(chǎng)上進(jìn)行交易。目前我國(guó)的部分省市地區(qū)已經(jīng)開始對(duì)住宅建設(shè)用地的續(xù)期問題進(jìn)行

9、了探索性實(shí)踐。根據(jù)代表而解決辦法可以將土地的續(xù)期問題總結(jié)成三個(gè)具體的部分，分別是:（1）建設(shè)用地使用權(quán)限到期后不必向有關(guān)部門提交續(xù)期申請(qǐng)書；（2）在土地續(xù)期的過程中不會(huì)向土地使用者收取相應(yīng)的費(fèi)用；（3）使用權(quán)限到期的住宅建設(shè)用地同樣可以地在市場(chǎng)上進(jìn)行交易。這些措施盡管并不是最終的措施，而僅僅是作為現(xiàn)階段的過度，但是卻表明了國(guó)家的相關(guān)的一種態(tài)度。通過法律來實(shí)現(xiàn)，本文就是研究該如何細(xì)化以及實(shí)施。2 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的基本情況2.1 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的概念住宅建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第 1

10、35 條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。本條中的建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。同時(shí)闡明住宅建設(shè)用地使用權(quán)為我國(guó)四種用益物權(quán)之一,住宅建設(shè)用地使用權(quán)指的是土地使用主體對(duì)于法律所規(guī)定的被國(guó)家和集體所擁有的土地的使用、轉(zhuǎn)讓以及收益等相關(guān)權(quán)利。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 12 條的規(guī)定可知住宅建設(shè)用地使用年限最高是 70 年?！?關(guān)于完善保護(hù)制度依法保護(hù)的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民性收入的長(zhǎng)久受保各項(xiàng)制度。研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。在國(guó)有企

11、業(yè)混合所有制中，依照相關(guān)規(guī)定支持有條件的混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股，堅(jiān)持同股同權(quán)、同股同利，著力避免大股東憑借優(yōu)勢(shì)地位中小股東權(quán)益的行為，建立員工利益和企業(yè)利益、國(guó)家利益激勵(lì)相容機(jī)制。深化金融，推動(dòng)金新，鼓勵(lì)創(chuàng)造支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、使民眾增值收益的金融產(chǎn)品，增加民眾投資。深化農(nóng)村土地制度，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，承包地、宅、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民部：可用“兩不一正常”過渡性辦法處理住房土地到期權(quán)利，增加農(nóng)民收益。2.2 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征首先，住宅建設(shè)用地使用權(quán)跟國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同簽訂人不

12、同。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物為國(guó)家所有的土地，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的客體是國(guó)家所有的土體是。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立目的以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等為目的，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的適用范圍限于建造并經(jīng)營(yíng)建筑物及其附屬設(shè)施，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是從國(guó)家土地所中分離出來的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立目的，因土地出讓方式不同而有差別。通過出讓方式取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用者以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為目的使用該國(guó)有土地；通過劃撥方式取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用者應(yīng)當(dāng)從事社會(huì)公益事業(yè)，不得以目的使用該國(guó)有土地。通俗而言，城市土地的所是國(guó)家所擁有，國(guó)家以劃撥和出讓的形式向

13、土地使用者過渡城市土地使用權(quán)。如果以出讓的形式取得建設(shè)用地使用權(quán)，則可以用來開發(fā)建設(shè)，用作生產(chǎn)；如果是以劃撥的形式取得建設(shè)用地使用權(quán)，則只能從事無(wú)償性或者有償性不強(qiáng)的公益事業(yè)，不得進(jìn)行或者經(jīng)營(yíng)的用途。住宅建設(shè)用地使用權(quán)人所對(duì)應(yīng)的所人更為強(qiáng)勢(shì)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)所對(duì)應(yīng)的所地位非常強(qiáng)勢(shì)。人是國(guó)家，是代表公共權(quán)力的，2.3 住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度的確立公民的合法私有不容，當(dāng)購(gòu)房者通過合法的從房地產(chǎn)開發(fā)商手中得到房屋之后，其所居住的房屋理應(yīng)成為公民的私有資產(chǎn)，得到法律的保護(hù)。但是房屋附著在土地上，房屋的正常使用離不開土地的正常使用，隨著房?jī)r(jià)的猛漲，許多人將自身的投入到當(dāng)中，一旦 70 年的土地

14、使用權(quán)到期，那么房屋的所在土地使用權(quán)到期后該怎么辦呢？為此，國(guó)家出臺(tái)了對(duì)于公民合法私有的保律規(guī)定。首先物權(quán)法第 149 條第 1 款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。不過住宅建設(shè)用地到底應(yīng)該怎樣續(xù)期、續(xù)期的期限、條件，自動(dòng)續(xù)期的辦理程序，自動(dòng)續(xù)期是否需重新簽訂土地出讓合同，有償續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)等這些問題沒有做具體的說明，亟待完善。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 39 條至第 42 條對(duì)土地使用權(quán)到期作出了明確規(guī)定，也就是續(xù)期需要申請(qǐng)并且繳納相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，如若不續(xù)期則土地上附著的所有物包含房屋建筑物由國(guó)家免費(fèi)沒收，在我個(gè)人看來，這是變了個(gè)方法強(qiáng)行要求續(xù)期。城市房地產(chǎn)管理

15、法則是對(duì)土地使用權(quán)期滿后的詳細(xì)做法做出了比較具體的規(guī)定，也就是土地使用權(quán)到期之后土地使用權(quán)人還需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)該在到期前一年通過向申請(qǐng)并得到的批準(zhǔn)同意，應(yīng)該同重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同并支付一定的土地使用符合法定條件的公民和法人權(quán)出讓金；未進(jìn)行續(xù)期申請(qǐng)或者是申請(qǐng)未得到批準(zhǔn)，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償性收回。但是城市房地產(chǎn)管理法對(duì)于土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定中沒有劃分住宅用地和非住宅用地，讀。應(yīng)該在今后的中對(duì)于細(xì)節(jié)要給予相應(yīng)的回應(yīng)及解2.4 住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度的意義國(guó)家對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)起續(xù)期問題的關(guān)注及住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期制度的確立這是對(duì)我國(guó)的完善，明確相應(yīng)的續(xù)期細(xì)則，劃清界限，

16、明確權(quán)利與責(zé)任。這一制度的確立跟及房地產(chǎn)開發(fā)商的利益密切相聯(lián)，完善對(duì)于公民私有的保護(hù)，對(duì)于保證群眾安居樂業(yè)，增強(qiáng)人民安全感感，社會(huì)和諧穩(wěn)定意義。3 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度存在住宅建設(shè)用地使用權(quán)在自動(dòng)續(xù)期時(shí)的適用范圍、是否需要支付對(duì)價(jià)等問題是群眾最為關(guān)心。由于目前大多數(shù)住宅建設(shè)用地的使用權(quán)的法定最高期限為 70 年，在實(shí)踐中出現(xiàn)期限到期的情況為數(shù)不多，但在法律制度上在許多問題，也缺少充分的根據(jù)。需要細(xì)化如下：3.1 自動(dòng)續(xù)期的適用范圍法律規(guī)定不明根據(jù)前文可以知道，目前在我國(guó)出臺(tái)的物權(quán)法中將建設(shè)用地的使用權(quán)限劃分為兩大類，分別是住宅用地以及非住宅用地的使用權(quán)限。二者的續(xù)期情況也有所不同。對(duì)于住

17、宅用地的使用權(quán)限來說，一旦到期就可以自動(dòng)進(jìn)行續(xù)期，但是對(duì)于非住宅用地的使用權(quán)限來說，一旦到期，就必須要向有關(guān)部門提交續(xù)期的申請(qǐng)。盡管我國(guó)物權(quán)法明確了住宅用地的使用權(quán)限一旦到期就可以自動(dòng)進(jìn)行續(xù) 期，不過卻沒有明確規(guī)定自動(dòng)續(xù)期的適用范圍。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)化的深入，越來越多的土地使用者擅自將住宅改裝被商業(yè)性質(zhì)的房屋進(jìn)而用于商業(yè)使用。從法律的角度來說，這種行為屬于行徑，但是卻并沒有對(duì)行為人進(jìn)行處罰。在物權(quán)法的第 77 條中可以發(fā)現(xiàn)，其明確規(guī)定了如果業(yè)主將住宅改裝被商業(yè)性質(zhì)的房屋后僅用于商業(yè)使用沒并沒有做其他違法的事情，那么這種行為就可以存在。但是，從法律上來說，這種行為的屬性究竟是怎樣的？同時(shí)建設(shè)

18、用地使用權(quán)的具體期限到底是多少？改變性質(zhì)后的土地使用權(quán)限又是多少？這些問題在法律條文中并未明確說明，缺少相應(yīng)的法律根據(jù)。物權(quán)法第七十七條 業(yè)主不得以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵律、3.2 自動(dòng)續(xù)期是否有償法律規(guī)定不明在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)背景下，公民的個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)可以說是公民私有的主要資產(chǎn)，很多年居民通過多年的積攢換來屬于自己的不動(dòng)產(chǎn)。在土地使用權(quán)到期之后，因?yàn)槔m(xù)期還要交納一筆費(fèi)用，才可以繼續(xù)安心居住，這無(wú)疑會(huì)引起民眾的擔(dān)憂。并且當(dāng)前我國(guó)的物權(quán)法雖然明確表明了住宅用地在使用期限到期之后可以進(jìn)行的續(xù)期，但是究竟如何進(jìn)行續(xù)期

19、、續(xù)期的標(biāo)準(zhǔn)等，物權(quán)法中并沒有詳細(xì)的陳述，也就是說，是否有償續(xù)期，是否需要繼續(xù)支付土地出讓金成為一個(gè)有爭(zhēng)議。自動(dòng)續(xù)期是否意味著無(wú)償續(xù)期，主要有。第一種觀點(diǎn)是自動(dòng)續(xù)期為無(wú)償續(xù)期。2011 年會(huì)暨學(xué)術(shù)研討會(huì)簡(jiǎn)報(bào)上中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)忠認(rèn)為：第一，根據(jù)物權(quán)定與城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定，所謂的“自動(dòng)續(xù)期”就是指當(dāng)建設(shè)用地的使用權(quán)限到期之后，土地使用者可以繼續(xù)享有該土地的使用、占有等權(quán)利，并不需要提交申請(qǐng)或者繳納相關(guān)的費(fèi)用。如果需要提交申請(qǐng)或者繳費(fèi)，那么“自動(dòng)”這兩個(gè)字就失去了存在的意義。同時(shí)，我國(guó)將土地的所以及房屋的所并沒有視為同一種權(quán)利，而是分別對(duì)待。因此在的時(shí)候也是分別，而房屋所有者在購(gòu)房之初，

20、往往未考慮到“土地使用權(quán)”的性質(zhì)，建筑物所有者出價(jià)獲得建筑物所時(shí)已在房屋價(jià)款中支付了土地使用費(fèi)用。而現(xiàn)在我價(jià)居高，許多人還有幾十年的房屋需要繳納，如果當(dāng)住宅使用權(quán)限到期之后居民還要繳納土地續(xù)期的費(fèi)用，那么難免會(huì)讓公眾產(chǎn)生一種房子不屬于自己、自己一直在租房住的感覺。所以從這一點(diǎn)看再令其繳納續(xù)期費(fèi)用則有失公允。第二種觀點(diǎn)是自動(dòng)續(xù)期僅表明續(xù)期時(shí)無(wú)需先申請(qǐng)，但仍需繳納續(xù)期費(fèi)用。華東知識(shí)學(xué)院院長(zhǎng)高富平認(rèn)為自動(dòng)續(xù)期應(yīng)該有償，依據(jù)我地管理法的規(guī)定，我國(guó)的土地使用權(quán)主要是通過出讓和劃撥這兩種方式取得的，而主要通過出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)一般都具有一定期限的限制，相應(yīng)的，國(guó)家要收取一定土地出讓金作為出讓土地

21、使用權(quán)的對(duì)價(jià)。不論建設(shè)用地的使用期限到期與否，其使用權(quán)的性質(zhì)都不會(huì)發(fā)生改變。而土地出讓金的含義就是該建筑用地使用權(quán)所包含的價(jià)值。因此，不論是住宅還是非住宅用地，當(dāng)交付土地出讓金的時(shí)候，實(shí)際上轉(zhuǎn)移的就的對(duì)該土地的使用七年。從這一個(gè)角度來說，在土地進(jìn)行續(xù)期的時(shí)候，土地所有者交付對(duì)價(jià)是合乎道理的，并且這是無(wú)償續(xù)期與所制度。如果是續(xù)期的時(shí)候并不需要繳納任何費(fèi)用，那么就會(huì)使得建筑用地的使用權(quán)得到一直延續(xù)，而性的使用權(quán)無(wú)異于土地所有.中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)J.2011 年年會(huì)暨學(xué)術(shù)研討會(huì)簡(jiǎn)報(bào)（一），2011高富平.中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)J.2011 年年會(huì)暨學(xué)術(shù)研討會(huì)簡(jiǎn)報(bào)（一），2011.權(quán)，與中地所制度

22、。其次，一次使用土地，期限規(guī)定便無(wú)意義，不符合法理上的公平原則，也不符合我國(guó)法律規(guī)定的意義?？傊?，如果缺乏一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于任何住戶都有可能產(chǎn)生利益缺失，也將對(duì)國(guó)家產(chǎn)生極為不利的影響。3.3 自動(dòng)續(xù)期期限、條件法律規(guī)定不明我國(guó)相關(guān)法律表明，住宅建設(shè)用地的使用期限一般限定為七十年，盡管現(xiàn)在規(guī)定了當(dāng)七十年到期之后可以自動(dòng)續(xù)期，但是究竟可以續(xù)期多久、續(xù)期過程中有無(wú)其他限制等內(nèi)容，法律方面并沒有進(jìn)行明確的規(guī)定和約束。但是，這些問題又恰恰同人們的利益關(guān)，在土地續(xù)期的過程中也會(huì)起著重要的影響。如果這些問題不能夠及時(shí)地予以解決，那么必然會(huì)造成許多社會(huì)問題，同時(shí)還會(huì)影響社會(huì)的建設(shè)。目前針對(duì)土地的續(xù)期問題學(xué)術(shù)

23、界共有三種觀點(diǎn): 第一種觀點(diǎn)是到期的建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期就是原有期限的延長(zhǎng)，年限不限但也不應(yīng)過長(zhǎng)，續(xù)期的次數(shù)以不超過一次為宜第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該在續(xù)期區(qū)分住宅建設(shè)用地和非住宅建設(shè)用地，住宅建設(shè)用地的自動(dòng)續(xù)期規(guī)定，應(yīng)該理解為無(wú)時(shí)間方面的約束，也就是土地續(xù)期的次數(shù)可以無(wú)限次增加。最后一種觀點(diǎn)認(rèn)為在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的期限時(shí)，應(yīng)把建筑物的剩余考慮在內(nèi)。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者有教授認(rèn)為，這一規(guī)定已經(jīng)將土地自動(dòng)續(xù)期的相關(guān)條件包括在其中，也就是說，土地的性質(zhì)必須的住宅用地。綜上而言，對(duì)于自動(dòng)續(xù)期期限無(wú)論是學(xué)術(shù)界還是我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)定，均無(wú)的原則標(biāo)準(zhǔn)。如果采取全部續(xù)期，也將造成平現(xiàn)象的發(fā)，要制定一個(gè)合生，從而會(huì)

24、引起社會(huì)的不穩(wěn)定。對(duì)于土地自動(dòng)續(xù)期期限理又適中的解決對(duì)策，才能做到既不浪費(fèi)資源，又能構(gòu)建和諧社會(huì)。3.4 自動(dòng)續(xù)期時(shí)是否需要再次訂立土地出讓合同規(guī)定不明針對(duì)土地自動(dòng)續(xù)期的時(shí)候究竟有沒有必要簽署土地轉(zhuǎn)讓合同這一問題上，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界存在比較大的爭(zhēng)議。部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)重新簽訂一份新的合同，同時(shí)還要對(duì)續(xù)期的內(nèi)容進(jìn)行等級(jí)。因?yàn)樵瓉淼暮贤谕恋厥褂脵?quán)限到期的那一刻起就已經(jīng)失去的效用。而另外一部分認(rèn)為不需要重新簽訂合同，因?yàn)橥恋氐淖詣?dòng)續(xù)期實(shí)際上就是在原有合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行延續(xù)，所以，只要土地使用主體并沒有改變?cè)撏恋氐氖褂糜猛?，那么就無(wú)須再次簽訂合同。：“建設(shè)用地使用期限研究”，大學(xué)，2010 年 4 月，第 4

25、 頁(yè)。4 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的解決方法及建議2016 年，國(guó)家頒布了相應(yīng)的土地保護(hù)的相關(guān)文件，也就是的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)關(guān)于完善保護(hù)制度依法保護(hù)居民性收入的各項(xiàng)制度。主要研究的內(nèi)容就是在整個(gè)的宅的保護(hù)中，到期之后，如何進(jìn)行相應(yīng)的續(xù)約和實(shí)際的制度設(shè)計(jì)。2017 年如果一旦宅上半年，于相應(yīng)的宅回答了的答問，在整個(gè)的答問過程中，通過對(duì)的回答，使得大家明白了國(guó)家的宅在到期之后可以續(xù)期，而且是免費(fèi)的續(xù)期，不需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)也不影響實(shí)際的交易。但是，在實(shí)際的宅的使用中，對(duì)于整個(gè)的宅的使用基本上采用的就是相應(yīng)的免費(fèi)續(xù)期，但是這也是在沒有相應(yīng)的法律條文出臺(tái)的情況之下，對(duì)于整個(gè)的法律條文的出臺(tái)，現(xiàn)階

26、段還沒有相關(guān)的文件指明，需要在后期的文件中給予實(shí)際的，現(xiàn)階段主要涉及是沒有相關(guān)的宅的續(xù)期時(shí)間和次數(shù)的規(guī)定，這就使得很多的工作沒有辦法開展。4.1 自動(dòng)續(xù)期僅適用于住宅建設(shè)用地自動(dòng)續(xù)期，主要是整個(gè)的土地使用者不需要通過相應(yīng)的申請(qǐng)和文件的來實(shí)現(xiàn)宅的使用權(quán)獲得，對(duì)于整個(gè)的宅的建設(shè)也不產(chǎn)生影響，更不影響實(shí)際的交易，采取的政策主要是到期之后自動(dòng)續(xù)期，而且是自動(dòng)續(xù)期一次。申請(qǐng)續(xù)期，主要是在土地的使用者在實(shí)際的土地快要到期之前向土地的出讓方進(jìn)行申請(qǐng)，保證整個(gè)的土地使用的有效性，最終能夠獲得相應(yīng)的使用合格性。申請(qǐng)續(xù)期主要是在申請(qǐng)之后，需要得到土地出讓方的答復(fù)，但是這種使用者的申請(qǐng)一般是無(wú)條件的答應(yīng)，但是有特殊

27、情況，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，這種土地是不能繼續(xù)續(xù)約，這就明確了在其他的條件之下，只有通過一定的申請(qǐng)就可以獲得實(shí)際的使用權(quán)，最終保證實(shí)際的申請(qǐng)和皮權(quán)限。自動(dòng)續(xù)期有自身的特點(diǎn)：主要是在實(shí)際的到期之后，整個(gè)的申請(qǐng)基本不需要，而且是沒有額外的花費(fèi)的。另外就是關(guān)于實(shí)際的使用時(shí)間和續(xù)期時(shí)間的長(zhǎng)短，對(duì)于整個(gè)的續(xù)期，通過一定的續(xù)期能夠獲得之前的年限，而不是其他規(guī)定的時(shí)間，這對(duì)于相應(yīng)的使用權(quán)有重要的保障，續(xù)期的期限后文有明確的觀點(diǎn)及論述。 關(guān)于完善保護(hù)制度依法保護(hù)的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民性收入的長(zhǎng)久受保各項(xiàng)制度。研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期

28、。在國(guó)有企業(yè)混合所有制中，依照相關(guān)規(guī)定支持有條件的混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股，堅(jiān)持同股同權(quán)、同股同利，著力避免大股東憑借優(yōu)勢(shì)地位中小股東權(quán)益的行為，建立員工利益和企業(yè)利益、國(guó)家利益激勵(lì)相容機(jī)制。深化金融，推動(dòng)金新，鼓勵(lì)創(chuàng)造支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、使民眾增值收益的金融產(chǎn)品，增加民眾投資。深化農(nóng)村土地制度，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，承包地、宅、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民權(quán)利，增加農(nóng)民收益。物權(quán)法把建設(shè)用地使用權(quán)到期后主要是通過相應(yīng)的劃分，實(shí)際的分為宅和非宅使用權(quán)，主要的權(quán)限是如果是宅那就可以無(wú)限的續(xù)期，但是如果是非宅那就需要申請(qǐng)并獲得同意才能續(xù)期。但是在現(xiàn)實(shí)中，民用住宅與房屋在同一個(gè)地區(qū)，這種條件之下就需要實(shí)際的獲得相關(guān)的討論，主要是要?jiǎng)澐謱?shí)際的宅和非宅使用權(quán)，還有就是商改住。國(guó)家的法律在實(shí)際的規(guī)定中主要是為了保證實(shí)際的使用者“居者有其屋”，最終能夠使得家庭達(dá)到安居樂業(yè)的狀態(tài)。這就直接指向了相應(yīng)的商業(yè)用地，這種用地和物權(quán)法相背，因此不能通過實(shí)際的續(xù)期來解決。這就直接指向了相應(yīng)的商業(yè)用地和商鋪等的使用，在實(shí)際的商鋪使用中，通過一定的使用權(quán)限的申請(qǐng)才能得到使用，主要涉及地一樣，直接就可以續(xù)期。就是需要通過申請(qǐng)而不是像宅基物權(quán)法在實(shí)際的規(guī)定中主要