金鼎銘閣項(xiàng)目營(yíng)銷提案

1、1金鼎銘閣項(xiàng)目營(yíng)銷提案2一年半，18個(gè)月實(shí)現(xiàn)7個(gè)億的銷售額速度快/總額高 這是我們具有挑戰(zhàn)性而堅(jiān)定自信的目標(biāo)！3 一切都是基于目標(biāo)之下的解決方案！ 正道的營(yíng)銷觀4壹 我們的目標(biāo)有三大支撐5區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越一1 、大鄭州都市區(qū)發(fā)展規(guī)劃定位不斷提升2 、大鄭東區(qū)域在鄭州市的龍頭地位越發(fā)顯現(xiàn)3 、綠博組團(tuán)作為宜居板塊的發(fā)展?jié)摿φ诎l(fā)軔6鄭州向國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中心城市邁進(jìn)2016年12月26日，國(guó)家發(fā)改委正式發(fā)布促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃，其中明確提出，支持鄭州建設(shè)國(guó)家中心城市。支持鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)打造多式聯(lián)運(yùn)國(guó)際物流中心和以航空經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，推動(dòng)鄭東新區(qū)金融集聚核心功能區(qū)建設(shè)，加快

2、建設(shè)跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)，推動(dòng)鄭州開封等重點(diǎn)區(qū)域一體化發(fā)展。7大鄭州東區(qū)域在鄭州市的龍頭地位越發(fā)顯現(xiàn)鄭州，向東，再向東，不斷“擴(kuò)展”。作為城市東擴(kuò)的核心區(qū)域，中牟白沙、綠博組團(tuán)擁有鄭州城市規(guī)劃導(dǎo)向的政策性利好；從大區(qū)位角度看，橫向上白沙、綠博組團(tuán)最接近鄭州，是城市擴(kuò)容的第一受益區(qū)域鄭州往東，開封向西，白沙、綠博組團(tuán)可謂鄭汴融城的大手筆。8綠博組團(tuán)作為宜居板塊的發(fā)展?jié)摿φ诎l(fā)軔綠博組團(tuán)擁有25.8平方公里的鄭汴中央公園、3000畝綠博園、賈魯河等稀缺生態(tài)資源和眾多頂尖創(chuàng)意文化休閑項(xiàng)目，定位為文化創(chuàng)意、旅游休閑和高端商務(wù)區(qū)。綠博組團(tuán)以“文化創(chuàng)意、時(shí)尚旅游、高端商務(wù)”為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)突出“以綠、水

3、為主導(dǎo)”和“以休閑、慢生活為主體”的低碳生態(tài)田園城市，全力建設(shè)“國(guó)際化、現(xiàn)代化時(shí)尚創(chuàng)意旅游文化新城”，正逐步發(fā)展成為“東方奧蘭多”。9人口紅利依然可觀二1 、鄭州市是人口凈流入城市，是河南省1億人口的核心，也影響著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)1.8億人口2 、大鄭東區(qū)域作為發(fā)展龍頭對(duì)人才有極強(qiáng)的吸引力3 、中牟新縣城多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在承接人口轉(zhuǎn)移10鄭州市是人口凈流入城市，是河南省1億人口的核心截止2015年末，鄭州常住人口956.90萬(wàn)人，五年時(shí)間里，這座城市吸引了185萬(wàn)人口流入，預(yù)計(jì)到2020年，將達(dá)1500萬(wàn)。作為省會(huì)城市，周邊巨大的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)，使其產(chǎn)生了巨大的吸引力。以這個(gè)速度，五年之后

4、就將追上武漢，成為中部第一大城市。11大鄭東區(qū)域作為發(fā)展龍頭對(duì)人才有極強(qiáng)的吸引力大鄭東區(qū)域作為鄭州乃至河南發(fā)展龍頭，集聚金融等各類商務(wù)辦公人才，白沙、綠博組團(tuán)內(nèi)的眾多創(chuàng)意文化休閑項(xiàng)目也吸納了較大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)人群。12中牟新縣城多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在承接人口轉(zhuǎn)移按照中牟縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20162030年），到2020年，中牟縣縣城城區(qū)人口規(guī)模為74萬(wàn)人，2030年城區(qū)人口規(guī)模為160萬(wàn)人。中牟新縣城規(guī)劃范圍內(nèi)的汽車產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，承接了規(guī)模可觀的第二三產(chǎn)業(yè)人口。13可以借勢(shì)周邊項(xiàng)目三1 、本區(qū)域名企開始紛紛進(jìn)入，受關(guān)注度迅速提高2 、本區(qū)域項(xiàng)目主要是住宅項(xiàng)目，與本項(xiàng)目不構(gòu)成正面競(jìng)爭(zhēng)3

5、 、本區(qū)域公寓類項(xiàng)目體量普遍較小，分布分散14碧桂園豪園名門紫園路勁國(guó)際城萬(wàn)科蘭喬圣菲多家名企紛紛拿地開發(fā)，本區(qū)域已然成為開發(fā)熱土，地價(jià)和房?jī)r(jià)也隨之一路爬升。東潤(rùn)城15總部港V米公寓東方銀座萬(wàn)邦附近三個(gè)項(xiàng)目主要為汽車產(chǎn)業(yè)園配套建設(shè)，總部港為寫字樓，東方銀座已售完，正金金泉大廈（寫字樓、酒店式公寓、LOFT）與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較大。財(cái)富立方中部汽貿(mào)港漢豐雙星正金金泉大廈競(jìng)品項(xiàng)目體量面積區(qū)間銷售均價(jià)東方銀座3.8萬(wàn)方33毛坯7000元/，帶裝修8500元/總部港V米公寓約2萬(wàn)方60-1207500元/正金金泉大廈9.7萬(wàn)方40-588400元/中部汽貿(mào)港4.7萬(wàn)方44-657000元/漢豐雙星3.8萬(wàn)方

6、38-43.54000元/財(cái)富立方約1萬(wàn)方44-90預(yù)計(jì)6000元/本案16我們堅(jiān)信可以大有作為我們絲毫不能盲目樂觀17貳 我們必須認(rèn)清三個(gè)現(xiàn)實(shí)18現(xiàn)實(shí)一交通體系有待完善目前只有鄭州-中牟城際公交可乘，未來(lái)5年內(nèi)規(guī)劃的地鐵8、19、20號(hào)線難以通車?？蛻糨^為理想的交通方式是私家車或（單位班車）。19現(xiàn)實(shí)二市場(chǎng)現(xiàn)狀不利公寓近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的特征，是住宅產(chǎn)品（升值快，可貸款額度高，變現(xiàn)塊）極受熱捧。而公寓等商業(yè)性產(chǎn)品（首付比例高、產(chǎn)權(quán)年限短、使用成本高、變現(xiàn)慢）遭受冷遇。20現(xiàn)實(shí)三本項(xiàng)目公寓體量較大本項(xiàng)目可以說是少有的中等體量純公寓類項(xiàng)目，除部分商鋪外，6棟全部是公寓，共1710套，建筑面積

7、7.6萬(wàn)方。產(chǎn)品類別單一，很難實(shí)現(xiàn)短期快速去化。21項(xiàng)目白描大鄭東新區(qū) 綠博組團(tuán)核心 城市形象主干道商都大道 17萬(wàn)方創(chuàng)意文化休閑綜合體22精裝公寓整體均價(jià)8500元/結(jié)合本項(xiàng)目和市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目公寓均價(jià)可實(shí)現(xiàn)7300元/，按照1200元/的裝修標(biāo)準(zhǔn)，精裝公寓整體均價(jià)可實(shí)現(xiàn)8500元/?？傮w采取低開高走的價(jià)格策略，不斷提升客戶投資信心。23如此好的城市發(fā)展機(jī)遇，我們?nèi)绾伟盐蘸?？這么多外溢性置業(yè)客群，如何轉(zhuǎn)化成我們的客戶？倚靠周邊品質(zhì)樓盤，我們?cè)趺唇鑴?shì)？客戶群對(duì)交通現(xiàn)狀的抗性，我們?nèi)绾蜗楷F(xiàn)有市場(chǎng)條件下，我們?nèi)绾巫尮a(chǎn)品引爆市場(chǎng)？這么大的公寓體量，我們?cè)趺赐票P？24叁 我們必須占領(lǐng)三個(gè)高度2

8、5 一個(gè)區(qū)域性極度稀缺的產(chǎn)品形態(tài)市場(chǎng)高度快速市場(chǎng)占位一綠博組團(tuán)和中牟新老縣城，目前都沒有國(guó)際形象高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)綜合體，不能滿足國(guó)際創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃需求。本項(xiàng)目可謂應(yīng)運(yùn)而生，非常及時(shí)，正好填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。大鄭東新區(qū) 綠博組團(tuán)核心 城市形象主干道商都大道 17萬(wàn)方創(chuàng)意文化休閑綜合體26 一套高辨識(shí)度的品牌形象包裝品牌高度快速提升知名度二本項(xiàng)目要勇于扛起區(qū)域創(chuàng)意文化商務(wù)發(fā)展的大旗，通過與鄭東新區(qū)和綠博組團(tuán)內(nèi)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的互補(bǔ)性對(duì)接，集聚創(chuàng)意文化人才，成為創(chuàng)意文化人才的休閑、商務(wù)發(fā)展基地。國(guó)際創(chuàng)意文化休閑人才基地、創(chuàng)意文化休閑項(xiàng)目孵化器27 超越周邊樓盤和競(jìng)品的現(xiàn)場(chǎng)包裝和服務(wù)體系現(xiàn)場(chǎng)高度

9、從市場(chǎng)中跳出來(lái)三用現(xiàn)場(chǎng)包裝直接體現(xiàn)和傳達(dá)項(xiàng)目創(chuàng)新、文藝、休閑的調(diào)性，通過處處高科技感的服務(wù)設(shè)施和展示道具，表達(dá)新穎、溫暖、有內(nèi)涵的人文關(guān)懷，以此提升客戶體驗(yàn)、投資信心和期望值?，F(xiàn)場(chǎng)包裝要文藝范兒十足、服務(wù)體系是有溫度的高科技范兒28肆 我們必須解決四個(gè)客群?jiǎn)栴}29 投資客 創(chuàng)客 單身貴族 小兩口我們的客戶有哪些？一30 鄭州主城區(qū)（投資客和外溢型客群等） 中牟區(qū)域（萬(wàn)邦、汽車產(chǎn)業(yè)園、方特等）我們的客戶在哪里？二31活動(dòng)（事件）營(yíng)銷：區(qū)域發(fā)展論壇、機(jī)器人創(chuàng)客大賽、創(chuàng)意暖場(chǎng)活動(dòng)等鏈?zhǔn)絺鞑デ溃壕W(wǎng)絡(luò)媒體、產(chǎn)品說明會(huì)、數(shù)據(jù)庫(kù)資源、分銷拓客、老帶新等我們的客戶怎么來(lái)？三32預(yù)見綠博 寓定未來(lái)區(qū)域發(fā)展論壇

10、33“金鼎杯” 機(jī)器人創(chuàng)客大賽34怎么鎖定我們的客戶？四用現(xiàn)場(chǎng)包裝驚艷客戶：現(xiàn)場(chǎng)文藝感的包裝和環(huán)境，讓客戶愿意來(lái)且流連忘返用高能服務(wù)感動(dòng)客戶：現(xiàn)場(chǎng)高科技感的先進(jìn)服務(wù)設(shè)施，讓客戶倍感新奇和溫馨用理性分析說服客戶：通過銷講和銷售技巧讓客戶認(rèn)同項(xiàng)目的投資潛力和價(jià)值35售樓部現(xiàn)場(chǎng) 機(jī)器人為客戶講解項(xiàng)目36 五 我們?cè)趺唇鉀Q產(chǎn)品的難題37不賣毛坯賣精裝一政策要求：2017年3月1日起,河南已開始實(shí)施河南省成品住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)客戶需求：公寓產(chǎn)品客戶主要為投資客和創(chuàng)客等，自身不愿多花精力裝修提升體驗(yàn)：精裝公寓具有直觀、美觀等優(yōu)勢(shì)，能極大提升產(chǎn)品說服力38分期首付降低門檻二低門檻營(yíng)銷：分期首付、首付疊加等，降低首

11、付比例，擴(kuò)大客戶基數(shù)根據(jù)客戶情況，推出超低首付2萬(wàn)起等首付方式，剩余首付可采用分期或疊加貸款的方式實(shí)現(xiàn)。39買公寓送附加值三增值營(yíng)銷：到訪有禮，帶客有獎(jiǎng)，買房送精裝，買房送輛車，買房送車位等在不同階段推出上述買房增值活動(dòng)，增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力，利于現(xiàn)場(chǎng)逼定。40推盤次序四推盤思路：按照各樓棟戶型面積段，先小后大，先內(nèi)后外，總體平衡推售推盤次序：1#3#2#7#5#6#（具體可根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)和市場(chǎng)調(diào)整）41推盤次序1#3#2#7#5#6#（具體可根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)和市場(chǎng)調(diào)整）1#3#2#5#7#6#42推盤節(jié)奏五樓棟1#3#2#7#5#6#合計(jì)套數(shù)5132083502301922171710重點(diǎn)去化周期（單位：天）1205090605060430天均去劃（套）數(shù)4.3 4.2 3.9 3.8 3.8 3.6 月均去劃（套）數(shù)128.3 124.8 116.7 115.0 115.2 108.5 重點(diǎn)去化周期430天，約14個(gè)月，加上入市期、空檔期和清盤期，共18個(gè)月，約1年半43面積段（）套數(shù)套數(shù)占比總價(jià)區(qū)間（均單價(jià)8000元/