《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)（第三版）》課件第四章

1、第四章 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)制度 7/21/20221Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主 一、業(yè)主的含義 業(yè)主是房屋的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó)公民或組織。一般情況下，業(yè)主身份的認(rèn)定以房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同中的購(gòu)房人可以視為業(yè)主。 7/21/20222Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主 業(yè)主是物業(yè)真正的主人。業(yè)主分“獨(dú)立所有權(quán)人”和“區(qū)分所有權(quán)人” 區(qū)分所有權(quán)人是指：數(shù)人區(qū)分擁有一幅土地上的同一建筑物而各專(zhuān)有一部分，就專(zhuān)有部分享有單獨(dú)所有

2、權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專(zhuān)有部分的比例共有的建筑物所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人多見(jiàn)于居住物業(yè)，一幢樓宇或一個(gè)小區(qū)有數(shù)十名甚至數(shù)千名業(yè)主； 獨(dú)立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。獨(dú)立所有權(quán)人多見(jiàn)于非居住物業(yè)，一般是一個(gè)團(tuán)體或組織。7/21/20223Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主業(yè)主對(duì)財(cái)產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主所擁有的物業(yè)權(quán)利有兩種形態(tài)： 業(yè)主獨(dú)自擁有的物業(yè) 業(yè)主與同幢或同區(qū)域的其他業(yè)主共同使用的物業(yè)，即公共部位 公共部位在產(chǎn)權(quán)上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，決策權(quán)主體應(yīng)該是全體業(yè)主。 7/21/20224Edited by Z. M

3、. Gu第一節(jié) 業(yè)主二、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主的權(quán)利 1按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)2提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議3提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議4參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)7/21/20225Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主5 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán) 6 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 7 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 8 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 9 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用 10 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利7/21/20226Ed

4、ited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主（二）業(yè)主的義務(wù) 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：1 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ；2 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 ；3 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定 ；4 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金 ；5 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ；6 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)；7/21/20227Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主三、業(yè)主自治管理 “自治”即自己治理，是指業(yè)主對(duì)自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和管理作出決定的行為。業(yè)主自治管理是新

5、的物業(yè)管理?xiàng)l例的主導(dǎo)思想之一。 （一）業(yè)主自治管理的組織形式 1. 業(yè)主大會(huì) 2 . 業(yè)主委員會(huì) 3. 業(yè)主小組 （二）業(yè)主自治管理的方式 1、自主管理方式 2、委托管理方式 7/21/20228Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 一、業(yè)主大會(huì)的概念和職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)的概念 業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。7/21/20229Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度（二）業(yè)主大會(huì)的職責(zé) （1）制

6、定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 （2）制定和修改管理規(guī)約； （3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員； （4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案 （5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) （6）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金 （7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 （8）改變共有部分的用途 （9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用 （10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng) 7/21/202210Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度二、業(yè)主大會(huì)籌備組與首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 （一）、業(yè)主大會(huì)籌備組 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物

7、總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。 7/21/202211Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度2、會(huì)議籌備工作 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)做好首次業(yè)主大會(huì)的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見(jiàn)表或表決票（選票）、核實(shí)業(yè)主情況。 （1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積； （2

8、）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； 7/21/202212Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；（6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（7）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。7/21/202213Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度（二）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

9、公告。7/21/202214Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開(kāi)：（1）由籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況；（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況； （3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員； （4）審議通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約； （5）審議決定其他物業(yè)管理事項(xiàng)。7/21/202215Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度三、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議除了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以外，業(yè)主大會(huì)會(huì)議還包括定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種形式。7/21/202216Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度（一）定期會(huì)議 業(yè)主大會(huì)定期

10、會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，一般每年度召開(kāi)一次 定期會(huì)議的主要內(nèi)容 （是原來(lái)的，沒(méi)有刪除）(1) 聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告 (2) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等文件的審議與修訂 (3) 決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘 (4) 專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定 (5) 業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減 (6) 決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng) 7/21/202217Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度（二）臨時(shí)會(huì)議 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 （1）20以上業(yè)主提議的；（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（

11、3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。臨時(shí)會(huì)議的會(huì)議內(nèi)容由召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議的原因和目的確定。一般是一事一議。7/21/202218Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度四、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的運(yùn)作 （一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選業(yè)主代表參加。 7/21/202219Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度（二）業(yè)主投票權(quán)規(guī)定 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法

12、認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 （三）業(yè)主大會(huì)的決定 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。7/21/202220Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度業(yè)主大會(huì)

13、作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò) 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力（四）業(yè)主大會(huì)的備案 業(yè)主大會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案 7/21/202221Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主委員會(huì)及職責(zé)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下開(kāi)展工作，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作 業(yè)主委員會(huì)的宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益7/21/202222Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主

14、委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行下列職責(zé)（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；7/21/202223Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（7）組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不

15、得做出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。7/21/202224Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)二、業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)、條件與資格終止 （一） 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)與條件業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。7/21/202225Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（二）業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：（1）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；（2）不履行委員職責(zé)的；7/

16、21/202226Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（3）利用委員資格謀取私利的；（4）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （5）侵害他人合法權(quán)益的；（6）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。 7/21/202227Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：（1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（2）喪失民事行為能力的；（3）依法被限制人身自由的；（4）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員

17、出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。7/21/202228Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)三、業(yè)主委員會(huì)的備案與換屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)： （1）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；（2）管理規(guī)約；（3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（4）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

18、7/21/202229Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)

19、。7/21/202230Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)四、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。7/21/202231Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)五、業(yè)主委員會(huì)與其他單位的關(guān)系1、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 2、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系 7/21/202232Edited by Z. M. Gu第四節(jié) 管理規(guī)約制度一、管理規(guī)約的概念管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書(shū)面形式訂立。 7/21/202233Edited by Z. M. Gu第四節(jié) 管理規(guī)約制度二、管理規(guī)約的內(nèi)容管