嵐皋飛地PPP項(xiàng)目專題評(píng)審會(huì)議匯報(bào)材料

1、PAGE PAGE 15嵐皋縣飛地經(jīng)濟(jì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)孵化大樓、安康（國際）會(huì)展中心PPP項(xiàng)目專題評(píng)審會(huì)議匯報(bào)材料一、PPP項(xiàng)目基本情況 1、項(xiàng)目名稱：嵐皋縣飛地經(jīng)濟(jì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)孵化大樓、安康（國際）會(huì)展中心PPP項(xiàng)目 2、項(xiàng)目位置：陜西省安康市 3、所屬領(lǐng)域/行業(yè)：環(huán)保產(chǎn)業(yè) 4、投資金額：51141.74萬元：其中建安工程費(fèi)41112.44萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)7560.65萬元（包含建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、代理費(fèi)、環(huán)境影響咨詢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、拆遷費(fèi)等，其中拆遷費(fèi)為0萬元），預(yù)備費(fèi)2468.65萬元。5、項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)：安康高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局 6、合作期限：15年，其中建設(shè)期2年，運(yùn)營期1

2、3年 7、項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制：使用者付費(fèi) 8、入庫名稱及級(jí)別：陜西省財(cái)政廳PPP項(xiàng)目庫 9、建設(shè)內(nèi)容：包括安康（國際）會(huì)展中心和環(huán)保產(chǎn)業(yè)孵化大樓工程。會(huì)展中心項(xiàng)目總占地38.1畝（25373.99m2），其中建設(shè)用地為27.70畝（18472.88 m2），總建筑面積31538.00 m2；產(chǎn)業(yè)大樓總占地27.65畝，其中建設(shè)用地為21.79畝（14531.29 m2），總建筑面積57697.00 m2。10、采購方式：競(jìng)爭性磋商。11、相關(guān)配套手續(xù)辦理情況：可研、物有所值評(píng)價(jià)、財(cái)政承受能力論證已通過審批。12、建設(shè)工期、工程質(zhì)量要求：建設(shè)工期2年、陜西省文明工地。13、政府方出資代表：安康高新技術(shù)

3、產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局。二、項(xiàng)目運(yùn)作方式：1、運(yùn)作模式：BOT2、權(quán)利與義務(wù)：實(shí)施機(jī)構(gòu)權(quán)利：（1）制定項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)需要或法律變更情況對(duì)已確定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改或變更。（2）對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、運(yùn)營、移交全過程進(jìn)行監(jiān)管，要求項(xiàng)目公司定期上報(bào)項(xiàng)目各階段的相關(guān)信息。（3）在發(fā)生緊急事件，可能嚴(yán)重影響公眾利益的情況下，有權(quán)統(tǒng)一調(diào)度、臨時(shí)接管或依法征用項(xiàng)目設(shè)施。（4）項(xiàng)目合同期滿，無償取得項(xiàng)目資產(chǎn)使用權(quán)。實(shí)施機(jī)構(gòu)義務(wù)：（1）在項(xiàng)目全生命周期內(nèi)，組織并協(xié)調(diào)有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各建設(shè)項(xiàng)目的前期研究與行政審批事項(xiàng)給予必要的支持與協(xié)助；對(duì)于由于規(guī)劃調(diào)整引起的建設(shè)項(xiàng)目或建設(shè)規(guī)

4、模變更，政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行合理補(bǔ)償。（2）對(duì)項(xiàng)目區(qū)外配套設(shè)施進(jìn)行完善。（3）在PPP項(xiàng)目合同提前終止時(shí)，接收項(xiàng)目設(shè)施，并按PPP項(xiàng)目合同約定向項(xiàng)目公司支付補(bǔ)償款項(xiàng)。項(xiàng)目公司權(quán)利：（1）依法享有政府授予的項(xiàng)目特許經(jīng)營權(quán)，負(fù)責(zé)特許經(jīng)營期內(nèi)設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營與維護(hù)，并獲得經(jīng)營收入。（2）在履行本合同的前提下享受政府給予的傾斜性政策保障與優(yōu)惠條件。（3）項(xiàng)目合同期滿后，如政府繼續(xù)采用特許經(jīng)營方式選擇本項(xiàng)目特許經(jīng)營者，項(xiàng)目公司享有在同等條件下的優(yōu)先權(quán)。項(xiàng)目公司義務(wù)：（1）按照雙方認(rèn)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)方案、工期和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。（2）在運(yùn)營期內(nèi)，按照規(guī)定的安全運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，保持充分

5、的服務(wù)能力，不間斷地提供服務(wù)。執(zhí)行因法律變更導(dǎo)致的運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)的變更。（3）依法經(jīng)營管理項(xiàng)目，承擔(dān)養(yǎng)護(hù)維修以及項(xiàng)目設(shè)施更新和追加投資，保持項(xiàng)目良好服務(wù)水平的責(zé)任。（4）接受政府有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營的監(jiān)督，并提供有關(guān)資料。（5）在發(fā)生緊急情況時(shí)，為政府統(tǒng)一調(diào)度、臨時(shí)接管或征用項(xiàng)目設(shè)施提供協(xié)助。（6）在項(xiàng)目合同期滿時(shí)，按規(guī)定將項(xiàng)目資產(chǎn)使用權(quán)無償移交給政府指定機(jī)構(gòu)，保證資產(chǎn)處于良好可使用狀態(tài)，且全部資產(chǎn)上未設(shè)有任何抵押、質(zhì)押等擔(dān)保權(quán)益或產(chǎn)權(quán)約束，亦不得存在任何種類和性質(zhì)的索賠權(quán)。3、投融資結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目資本金為項(xiàng)目總投資金額的21.79%，即11141.74萬元。項(xiàng)目融資額度為項(xiàng)目投資金額的78.21%

6、，即40000萬元，由項(xiàng)目公司依法籌集。4、股權(quán)結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目公司注冊(cè)資本與項(xiàng)目資本金一致，即11141.74萬元，社會(huì)資本方持70%的股權(quán)，即7799.218萬元。已與嵐皋縣飛地經(jīng)濟(jì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司成立聯(lián)合體參與投標(biāo)，我公司總體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目融資、投標(biāo)文件的編制、遞交、磋商、合同簽署，以及本項(xiàng)目施工建設(shè)、工程質(zhì)量及竣工驗(yàn)收等工作，嵐皋縣飛地經(jīng)濟(jì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司協(xié)助我公司辦理融資，負(fù)責(zé)招商引資、項(xiàng)目運(yùn)營等對(duì)外業(yè)務(wù)工作，嵐皋縣飛地經(jīng)濟(jì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)營期的測(cè)算數(shù)據(jù)和收益率負(fù)責(zé)。社會(huì)資本方在項(xiàng)目公司中的股本金部分由嵐皋縣飛地經(jīng)濟(jì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司出資2116.9306萬元，

7、我公司出資5682.2874萬元。政府方出資代表持30%股權(quán)，即3342.522萬元。以現(xiàn)金方式出資。股權(quán)投資可在兩年建設(shè)期內(nèi)按照50%：50%的比例分年度出資到位。項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金年度出資明細(xì)（單位：萬元）建設(shè)年限政府方社會(huì)資本方陜西建工第五建設(shè)集團(tuán)有限公司嵐皋縣飛地經(jīng)濟(jì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司2018年1671.2612841.14371058.46532019年1671.2612841.14371058.4653股本出資合計(jì)3342.5225682.28742116.93065、合同體系：政府出資代表與聯(lián)合體簽署合資經(jīng)營合同，成立項(xiàng)目公司，安康高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局和項(xiàng)目公司正式簽

8、署PPP項(xiàng)目合同。項(xiàng)目公司和本項(xiàng)目推進(jìn)過程中的各有關(guān)主體簽署的協(xié)議體系。包括由項(xiàng)目公司與金融機(jī)構(gòu)簽署的融資合同、與承包商簽署的工程承包合同、與原料供應(yīng)商簽署的原料供應(yīng)合同、與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之間簽署的保險(xiǎn)合同、與員工簽署的勞務(wù)合同等。6、項(xiàng)目公司組織架構(gòu)：董事會(huì)由5名董事組成。政府委派1人，擔(dān)任董事；社會(huì)資本委派4人，董事長由社會(huì)資本方委派的董事?lián)?。董事?huì)會(huì)議實(shí)行一人一票的表決制度，政府指定公司委派的董事對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng)營決策可能影響公共利益、公共安全或損害國家利益的事項(xiàng)享有一票否決權(quán)。項(xiàng)目公司設(shè)監(jiān)事會(huì)，設(shè)監(jiān)事3名，由社會(huì)資本方委派2名，項(xiàng)目公司的職工代表大會(huì)選舉產(chǎn)生1名。7、項(xiàng)目融資：（融資方案尚未

9、確定），股權(quán)比例、資本金部分由政府出資3342.522萬元（占比30%），嵐皋縣飛地經(jīng)濟(jì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司出資2116.9306萬元（占比19%），我公司出資5682.2874萬元（占比51%）。8、項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營：項(xiàng)目設(shè)計(jì)由中國建筑西北設(shè)計(jì)研究院有限公司負(fù)責(zé)，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營，具備資質(zhì)的中標(biāo)社會(huì)資本可直接承擔(dān)施工總承包；年經(jīng)營成本暫定為379.99萬/年。9、項(xiàng)目移交：合作期滿，項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)或政府指定的其他機(jī)構(gòu)代表政府收回項(xiàng)目合同約定的項(xiàng)目設(shè)施。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)或政府指定的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)組建項(xiàng)目移交工作組，根據(jù)項(xiàng)目合同約定與項(xiàng)目公司確認(rèn)移交情形，制定性能測(cè)試方案。項(xiàng)目公司應(yīng)將滿足性能測(cè)

10、試要求的項(xiàng)目設(shè)施移交項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)或政府指定機(jī)構(gòu)，辦妥管理權(quán)移交手續(xù)，并應(yīng)配合做好項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營平穩(wěn)過渡相關(guān)工作。10、退出機(jī)制：在該項(xiàng)目運(yùn)營期滿三年或運(yùn)營期限達(dá)到PPP合同規(guī)定的最低股權(quán)轉(zhuǎn)讓期限時(shí)，陜西建工第五建設(shè)集團(tuán)有限公司可直接將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給嵐皋縣飛地經(jīng)濟(jì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司。11、履約保障：履約保障體系表保證金種類投標(biāo)保證金建設(shè)期履約保函運(yùn)營期履約保函移交保證金保函金額（尚未確定）（尚未確定）（尚未確定）（尚未確定）退還時(shí)間項(xiàng)目公司遞交建設(shè)期履約保函后全部工程交工驗(yàn)收合格且項(xiàng)目公司遞交運(yùn)營維護(hù)保函后項(xiàng)目公司遞交移交維修保函后移交完畢且缺陷責(zé)任期滿后（缺陷責(zé)任期為移交日后一年）保障事項(xiàng)投

11、標(biāo)文件承諾的履行、協(xié)議簽署、項(xiàng)目公司設(shè)立及建設(shè)期履約保函提交等項(xiàng)目建設(shè)資金到位、開工節(jié)點(diǎn)、交工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)、重大工程質(zhì)量事故或安全責(zé)任事故、運(yùn)營維護(hù)保函提交等項(xiàng)目養(yǎng)護(hù)績效標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)情況、安全保障、移交維修保函提交等項(xiàng)目設(shè)施恢復(fù)性大修、項(xiàng)目設(shè)施存在隱蔽性缺陷等12、保險(xiǎn)體系：保險(xiǎn)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目總投資。13、爭議解決：先友好協(xié)商，協(xié)商無效時(shí)，向項(xiàng)目所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟解決。14、利潤分配：政府不參與利潤分配。（超額利潤分配除外） 三、回報(bào)機(jī)制1、付費(fèi)模式：使用者付費(fèi)。2、經(jīng)營收入（一）會(huì)展中心收入會(huì)展中心收益包括會(huì)議、展覽及企業(yè)孵化培訓(xùn)服務(wù)。參考項(xiàng)目建設(shè)地周圍其他類似項(xiàng)目，暫定會(huì)議收

12、益為30萬元/次，年均舉辦會(huì)議20次，利潤率為0.65；展覽為15萬元/次，年均舉辦展覽30次，利潤率為0.65；企業(yè)孵化培訓(xùn)服務(wù)為8萬元/次，年均提供孵化培訓(xùn)服務(wù)60次，利潤率為0.9；企業(yè)咨詢服務(wù)為5萬元/次，年均提供孵化培訓(xùn)服務(wù)75次；企業(yè)融資服務(wù)為12萬元/次，年均提供孵化培訓(xùn)服務(wù)120次；共有車位301個(gè)，每車位平均收費(fèi)為18元/天，利潤率為0.8。項(xiàng)目收益表項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基數(shù)（次）利潤率計(jì)算單價(jià)會(huì)議收益200.6530展覽收益300.6515孵化培訓(xùn)服務(wù)600.98企業(yè)咨詢服務(wù)750.95企業(yè)融資服務(wù)1200.912車位租賃收益3010.818（二）產(chǎn)業(yè)大樓收入（1）租賃收入租賃收益包括

13、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、車位及過節(jié)連廊廣告經(jīng)營權(quán)等出租所得收益。參考項(xiàng)目建設(shè)地周圍其他類似項(xiàng)目的出租情況，暫定商業(yè)面積出租價(jià)格為60元/m2月，利潤率為毛收入的70%；辦公區(qū)出租價(jià)格為32元/m2月，利潤率為毛收入的70%；地下車位為113元/月個(gè)，利潤率為毛收入的80%；地上車位為3元/次，每車位每天6車次，利潤率為毛收入的78%；廣告經(jīng)營權(quán)收益為100萬元/年，利潤率為毛收入的85%。項(xiàng)目租賃收益表項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基數(shù)計(jì)價(jià)單數(shù)商業(yè)面積出租10910m260元/月m2辦公面積出租13000m232元/月m2地下車位出租266個(gè)113元/月個(gè)地上車位出租300次3.0元/月次廣告經(jīng)營權(quán)出租-100（2）自主經(jīng)

14、營收益經(jīng)營運(yùn)作收益主要是通過酒店經(jīng)營、裙樓屋面及塔樓屋面的開發(fā)經(jīng)營等獲取收入。其中裙樓屋面將開發(fā)建設(shè)游泳池及花園餐廳，塔樓屋面將開發(fā)建設(shè)觀景平臺(tái)。酒店住宿價(jià)格450550元/間日，利潤率為毛收入的92%；酒店餐飲及娛樂按日均接待量100人，人均消費(fèi)300元記取，利潤率為毛收入的92%；泳池及花園餐廳按日均接待量180人，人均消費(fèi)210元記取，利潤率為毛收入的65%；觀景平臺(tái)按日均接待量430人，人均消費(fèi)110元記取，利潤率為毛收入的72%。具體如下表：項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)作收益表項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基數(shù)利潤率計(jì)費(fèi)單價(jià)酒店住宿收益188/4房92%450/550元/房.日酒店餐飲娛樂收益100人92%300元/人泳池

15、及花園餐廳收益180人/d65%210元觀景平臺(tái)收益430人/d72%110元按照上述條件，測(cè)算出每年的平均營業(yè)收入、平均利潤金額分別如下：合作年限年份平均收入（萬元）平均利潤（萬元）1202010245.44115.512202110245.44115.513202210245.44115.514202310245.44115.515202410245.44115.516202510245.44115.517202610245.44115.518202710245.44115.519202810245.44115.5110202910245.44115.5111203010245.44115

16、.5112203110245.44115.5113203210245.44115.51合計(jì)133190.253501.73、績效考核機(jī)制：（1）建設(shè)期績效考核本項(xiàng)目建設(shè)期績效考核前提為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量影響運(yùn)營時(shí)，根據(jù)PPP合同約定扣減建設(shè)期保函。 （2）運(yùn)營期績效考核本項(xiàng)目提供的運(yùn)營維護(hù)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。主要運(yùn)營績效評(píng)估表指標(biāo)層級(jí)分值戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)權(quán)重基層指標(biāo)運(yùn)營層面60設(shè)施情況50%設(shè)施完好率安全運(yùn)營20%安全運(yùn)營天數(shù)意外事故次數(shù)交通情況5%交通線路便捷性具有規(guī)模相適應(yīng)的停車位交通指示便捷性運(yùn)營情況25%企業(yè)入駐量年運(yùn)營計(jì)劃完成率設(shè)施使用率正面宣傳報(bào)道

17、次數(shù)投訴及滿意度層面20投訴情況30%企業(yè)投訴次數(shù)投訴處理及時(shí)率滿意情況70%社會(huì)滿意度企業(yè)滿意度政府滿意度財(cái)務(wù)層面10運(yùn)營成本40%運(yùn)營總成本單位建筑面積運(yùn)營成本運(yùn)營收益60%運(yùn)營收益情況內(nèi)部管理層面10組織健全70%專職專責(zé)比例中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員比例信息系統(tǒng)便捷20%專屬網(wǎng)站開設(shè)情況自動(dòng)化比例計(jì)劃及檔案管理10%年度運(yùn)營計(jì)劃情況運(yùn)營檔案管理情況項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)每季度對(duì)項(xiàng)目公司的管理和維護(hù)情況進(jìn)行考核，每一年度結(jié)束后，應(yīng)將該年度所有季度的運(yùn)營維護(hù)服務(wù)質(zhì)量日?？己吮磉M(jìn)行匯總，計(jì)算項(xiàng)目公司各評(píng)分項(xiàng)的年度平均得分，該得分為年度運(yùn)營維護(hù)服務(wù)考核得分。當(dāng)運(yùn)營維護(hù)服務(wù)考核得分95分時(shí)，給予項(xiàng)目公司獎(jiǎng)勵(lì)；當(dāng)運(yùn)

18、營維護(hù)服務(wù)考核得分80分時(shí)，扣減運(yùn)營期保函。4、調(diào)價(jià)機(jī)制：會(huì)議、展覽、企業(yè)孵化培訓(xùn)服務(wù)以及辦公樓出租價(jià)格根據(jù)合作期內(nèi)的通貨膨脹情況（安康市當(dāng)期的CPI指數(shù)），以兩年為周期進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)CPI指數(shù)增幅超過5%時(shí)，啟動(dòng)調(diào)價(jià)機(jī)制，進(jìn)行調(diào)整；運(yùn)營管理費(fèi)不調(diào)整。5、超額分享機(jī)制：運(yùn)營期內(nèi)，當(dāng)項(xiàng)目總投資收益率過基準(zhǔn)收益值時(shí)，政府與中選社會(huì)資本對(duì)超額利潤按照比例分配。總投資收益率社會(huì)資本方（%）政府（%）12%及以下97312%-15%（含）802015%-20%（含）604020%以上5050四、投資收益分析 1、預(yù)期施工利潤：2877.87萬元，利潤率7%（按照同類項(xiàng)目預(yù)測(cè)）。 預(yù)期運(yùn)營利潤：按實(shí)際發(fā)生的

19、運(yùn)營成本結(jié)算，投資收益率大于8%。 2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：邊界條件編號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注一總投資（含增值稅）51141.74萬元1建安費(fèi)41112.44萬元2其他費(fèi)7560.65萬元3基本預(yù)備費(fèi)2468.65萬元4建設(shè)期利息（尚未確定）萬元5流動(dòng)資金6造價(jià)下浮率二投資結(jié)構(gòu)7資本金比例8股權(quán)比例8.1政府方股比8.2社會(huì)資本方股比三特許經(jīng)營9建設(shè)期2年10運(yùn)營期13年四融資（融資方案尚未確定）11融資費(fèi)用11.1基準(zhǔn)利率11.2上浮比例12還款方式年初付費(fèi)13貸款期限年14寬限期年按照與甲方確定的邊界條件，經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）為8%-15%，資本金內(nèi)部收益率為8%左右。本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期（稅后）為10.83年。序號(hào)計(jì)算指標(biāo)單位數(shù)值備注1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1.1項(xiàng)目投資所得稅前%13.721.2項(xiàng)目投資所得稅后%10.692項(xiàng)目投資回收期含建設(shè)期2.1項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期（稅前）年9.22.2項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后）年10.833項(xiàng)目總投資收益率%10.734項(xiàng)目資本金凈利潤率%8.05五、投資風(fēng)險(xiǎn)分析1、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的年經(jīng)營收入為10245.4萬元，與安康市未來消費(fèi)水平相符，且本項(xiàng)目為安康市重點(diǎn)PPP項(xiàng)目，政府大力鼓勵(lì)和提倡，同時(shí)本項(xiàng)目安康（國際）會(huì)展中心為安康市首個(gè)會(huì)展性質(zhì)的公共項(xiàng)目，不存