《購房知識詳解》word版

1、目錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc227599145 最佳收房流程圖解 PAGEREF _Toc227599145 h 2 HYPERLINK l _Toc227599146 購房，除了房款還有哪些費用？ PAGEREF _Toc227599146 h 2 HYPERLINK l _Toc227599147 一、稅費房款之外首當其沖的款項 PAGEREF _Toc227599147 h 2 HYPERLINK l _Toc227599148 二、入住費用房款之外的最大開支 PAGEREF _Toc227599148 h 3 HYPERLINK l _Toc2

2、27599149 三、按揭時的費用也是一筆不小開支 PAGEREF _Toc227599149 h 3 HYPERLINK l _Toc227599150 二手房交易中防交易資金被騙的方法 PAGEREF _Toc227599150 h 3 HYPERLINK l _Toc227599151 購房面積“縮水” 買者如何維權？ PAGEREF _Toc227599151 h 4 HYPERLINK l _Toc227599152 買車庫面積少了2.34平方米 PAGEREF _Toc227599152 h 4 HYPERLINK l _Toc227599153 開發(fā)商辯稱車庫是按套出售 PAGE

3、REF _Toc227599153 h 4 HYPERLINK l _Toc227599154 判決退還購車庫差價款 PAGEREF _Toc227599154 h 4 HYPERLINK l _Toc227599155 購房常識 PAGEREF _Toc227599155 h 4 HYPERLINK l _Toc227599156 面積差價款計算方法 PAGEREF _Toc227599156 h 4 HYPERLINK l _Toc227599157 購房知識：買房準備 PAGEREF _Toc227599157 h 5 HYPERLINK l _Toc227599158 一、買房心理準備

4、 PAGEREF _Toc227599158 h 5 HYPERLINK l _Toc227599159 1、對樓盤價格作好心理準備。 PAGEREF _Toc227599159 h 5 HYPERLINK l _Toc227599160 2、對購房區(qū)域作好心理準備。 PAGEREF _Toc227599160 h 5 HYPERLINK l _Toc227599161 3、對自己的償貸能力做好心理準備。 PAGEREF _Toc227599161 h 5 HYPERLINK l _Toc227599162 4、對購房風險做好心理準備 PAGEREF _Toc227599162 h 6 HYP

5、ERLINK l _Toc227599163 二、買房資金準備 PAGEREF _Toc227599163 h 6 HYPERLINK l _Toc227599164 購房簽訂合同流程 PAGEREF _Toc227599164 h 7 HYPERLINK l _Toc227599165 外地戶口能在武漢按揭買房嗎? PAGEREF _Toc227599165 h 8 HYPERLINK l _Toc227599166 認購書不是買房必經(jīng)程序莫輕易簽訂認購書 PAGEREF _Toc227599166 h 8 HYPERLINK l _Toc227599167 認購書是不是買房必經(jīng)程序？ PA

6、GEREF _Toc227599167 h 8 HYPERLINK l _Toc227599168 認購書是否有法律效力？ PAGEREF _Toc227599168 h 9 HYPERLINK l _Toc227599169 違約方應承擔什么責任？ PAGEREF _Toc227599169 h 9 HYPERLINK l _Toc227599170 簽“認購書”時要注意什么？ PAGEREF _Toc227599170 h 9 HYPERLINK l _Toc227599171 二手房十大購房技巧 PAGEREF _Toc227599171 h 9 HYPERLINK l _Toc2275

7、99172 技巧一不看白天看晚上 PAGEREF _Toc227599172 h 9 HYPERLINK l _Toc227599173 技巧二不看晴天看雨天 PAGEREF _Toc227599173 h 10 HYPERLINK l _Toc227599174 技巧三不看裝修看格局 PAGEREF _Toc227599174 h 10 HYPERLINK l _Toc227599175 技巧四不看墻面看墻角 PAGEREF _Toc227599175 h 10 HYPERLINK l _Toc227599176 技巧五不看裝潢看做工 PAGEREF _Toc227599176 h 10 H

8、YPERLINK l _Toc227599177 技巧六不看窗簾看窗外 PAGEREF _Toc227599177 h 10 HYPERLINK l _Toc227599178 技巧七不看冷水看熱水 PAGEREF _Toc227599178 h 10 HYPERLINK l _Toc227599179 技巧八不看電梯看樓梯 PAGEREF _Toc227599179 h 10 HYPERLINK l _Toc227599180 技巧九不看地上看屋頂 PAGEREF _Toc227599180 h 10 HYPERLINK l _Toc227599181 技巧十不見房東見保安 PAGEREF

9、_Toc227599181 h 10 HYPERLINK l _Toc227599182 購房如何上武漢戶口 PAGEREF _Toc227599182 h 11 HYPERLINK l _Toc227599183 購房入戶新政 一套房可辦理三人入戶 PAGEREF _Toc227599183 h 11 HYPERLINK l _Toc227599184 武漢樓市新政解答 PAGEREF _Toc227599184 h 12 HYPERLINK l _Toc227599185 購房注意事項 PAGEREF _Toc227599185 h 12 HYPERLINK l _Toc227599186

10、 關于未成年人買賣房產(chǎn)（小知識） PAGEREF _Toc227599186 h 14最佳收房流程圖解核驗業(yè)主材料業(yè)主領取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術報告書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復印件。我核實一下。1、合同中的某一個條款如

11、果與相關法律法規(guī)或者管理條例有抵觸的話，那么就屬于無效條款；而強制性的霸王條款（貸款者不辦房產(chǎn)證不給鑰匙）就是屬于無效條款。2、告他是最后一招，盡量不要與物業(yè)搞僵，可以給物業(yè)說：自己現(xiàn)在沒有那么多錢交；不給鑰匙沒有道理；等有了錢自己去辦房產(chǎn)證。抓住這三點，與物業(yè)談。3、可以投訴，投訴的話不會鬧太僵，還會一定程度上維護你的權益。4、盡量不要先找媒體，如果找了媒體的話主管部門就不會再管，反而會和開發(fā)商、物業(yè)公司站到一起。補充：房款多退少補、開購房發(fā)票、交物業(yè)相關費用（物業(yè)費、裝修押金、垃圾清運費）、收房（包含鑰匙、水電底數(shù)等的交接）、交契稅、辦理房產(chǎn)證。這是房屋交付的程序。購房，除了房款還有哪些費

12、用？許多人買房，認為只要交了房款，就只需留錢進行裝修了。須知，購房，除了付房款，還會林林總總的費用。一、稅費房款之外首當其沖的款項購房者購房除去容易計算的大頭開支-購房款外，向房產(chǎn)局、稅務局交納稅費便是房款中首當其沖的款項了，稅費主要包括以下幾項：1、印花稅：印花稅為房價的0.03，在交易鑒證時交納；2、契稅：契稅是房價的1.5，交易鑒證時交一半，入住后拿房產(chǎn)證時交另一半（去年國家出臺了新的規(guī)定，辦證2年后的房子不用交）；從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可

13、制定鼓勵住房消費的收費減免政策。3、交易管理費：一般是每平方米3元，也在交易鑒證時交納；4、房產(chǎn)證工本費：5元到20元不等，如果產(chǎn)權人不只一位，則副本會另外收費，每本5元。此外還有權屬登記費、測繪費等費用，合起來一般是500元到800元之間。以100平方米、房價為40萬元的房屋為例，這一部分的總費用為7000元左右。專家提醒：這些費用一定要在法定時間里交納，什么時候該交一半，什么時候該交另一半，一定要在合同里注明，不能聽從發(fā)展商的要求。否則，業(yè)主的合法權益就會被侵害，或在日后產(chǎn)生一些手續(xù)上的麻煩。二、入住費用房款之外的最大開支購房者入住時，還有一些具體的費用：1、防盜系統(tǒng)費用：例如樓下大門的對

14、講機、安在各家各戶的紅外線探頭等。這個費用各樓盤不等，基本在800元至1500元之間，但智能防盜系統(tǒng)不普遍；2、管道煤氣開通費：現(xiàn)在武漢市最高的是3500元；3、有線電視安裝費：一般是200元左右，如果不只安裝一處，則每個插口多加50塊錢；電話安裝費、寬帶上網(wǎng)費：這類收費一般要和電信局具體聯(lián)系。4、交給物業(yè)管理處的有以下幾種：（1）預交3個月的物業(yè)管理費：按各小區(qū)具體收費標準而定，正常情況下是兩種標準的綜合一是發(fā)展商的承諾，一是物價局的規(guī)定。如果收費過于夸張，業(yè)主有權去物價局查詢；（2）水電周轉金：各200元；（3）裝修保證金：一般是1500元（不是每個樓盤都有此項費用）；（4）淤泥清運費：根

15、據(jù)路程與交通便利情況而定；（5）物業(yè)維修基金：非普通住宅繳納標準則為房屋總價的3%，住宅專項維修資金繳納標準目前處于新舊交替中，舊標準是按房屋總價的2%繳納，新標準商品房中多層住宅按100元/建筑平方米、高層全現(xiàn)澆結構按150元/建筑平方米、高層框剪結構按200元/建筑平方米繳納。還拿100平方米、房價為40萬元房屋為例，按正常價格計算，這一類的總費用為12000元左右。專家提醒：對于交給發(fā)展商的有些費用可以到物價局查詢。另外，有些設施的安裝業(yè)主可以自行解決，不要盲目聽從開發(fā)商安排。交給物業(yè)管理處的資金里，一定要注意3個月的物業(yè)管理費是預交的，而不是押金，法律規(guī)定是不允許收押金的；另外，裝修保

16、證金在裝修驗收合格后需退還給業(yè)主，物業(yè)管理處無權占有。三、按揭時的費用也是一筆不小開支金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。辦理按揭，除每月還款外，辦理手續(xù)時，還需交納的有：1、保險費：貸款額1.2倍1年限折扣；2、律師費：有的是按每單計算，一般每單200元到500元之間；有的是按房價來計算，收費標準是2。一般來說，前者收費標準習慣針對小面積單位，后者主要針對大面積單位。3、印花稅：金額為房價的萬分之五；4、公證費：一般在200元到300元之間；5、他項權證費：一般也在200元到300元之間；同樣

17、拿100平方米、房價為40萬元的房屋為例，按正常價格計算，這一類的總費用為4300元。專家提醒：如果買一手樓，發(fā)展商會指定按揭銀行，折扣按照按揭年限來處理。有一些人自己到銀行進行洽談，拿的折扣可能會多一點，但較繁瑣?，F(xiàn)在一般自己去銀行洽談按揭手續(xù)的多是二手樓買主。建議先了解清楚相關銀行的此類業(yè)務服務標準，以免出錯。按照上面內(nèi)容統(tǒng)計，僅僅買一套40萬元的房子，在交了房款首期的同時，還要另外再交23300元。購房總價就達到了423300元左右，說明各種稅費大約為總房價款的5%-6%。二手房交易中防交易資金被騙的方法試點的具體內(nèi)容是，由中介在銀行開立“專用賬戶”，銀行在“專用賬戶”下按單宗業(yè)務，建立

18、子賬戶。二手房交易發(fā)生時，由買、賣及中介三方將合同在網(wǎng)上簽約備案，買方將資金存入或轉入子賬戶。銀行按買賣雙方合同事先約定的各付款節(jié)點，劃款到收款賬戶。資金劃轉時，三方要當場簽名。如交易中途未能達成，資金劃回買方原轉出賬戶。購房面積“縮水” 買者如何維權？核心提示：面積糾紛，是近年來商品房買賣糾紛中的一個主要內(nèi)容，也是買房消費者投訴的一個重點。如果開發(fā)商交付的房屋面積與合同約定不符，購房者應如何維護利益？鐵西區(qū)法院今年3月一審判決一起此類案件，開發(fā)商被判退購房差價款19693元。 買車庫面積少了2.34平方米 2006年9月，楊某從沈陽某房產(chǎn)開發(fā)公司購買一處車庫，建筑面積為36.43平方米，該車

19、庫價款按套計算，總價款為20萬元。雙方在合同中約定，車庫交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異的，面積誤差比絕對值超出3%時，產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。2006年10月，楊某按照合同約定面積交納了車庫契稅8000元，房屋維修基金2904.73元。2007年2月，楊某發(fā)現(xiàn)，沈陽市房產(chǎn)局下發(fā)的房屋所有權證上確認的車庫面積為34.09平方米，比合同約定的面積減少了2.34平方米，面積誤差比為6.423%。楊某要求給付面積差價款19693元，賠償因房屋面積減少造成的各項損失6

20、49元。 開發(fā)商辯稱車庫是按套出售 開發(fā)商辯稱，車庫是按套出售，如有面積誤差也不應給付差價款，售樓員的筆誤造成了合同中約定了面積差價的處理方法。楊某多交的契稅及房屋維修基金不是開發(fā)商造成的。因此，請求法院駁回楊某的訴訟請求。 楊某答辯稱：開發(fā)商如果按套出賣，就不應該有房屋面積誤差時的約定，以此可證明開發(fā)商是按面積出售。退一步說，即使雙方?jīng)]有約定，出現(xiàn)面積誤差時，也應按相關司法解釋多退少補，這也符合交易習慣。 判決退還購車庫差價款 法院認為，商品房買賣合同合法有效，雙方當事人應履行合同的約定內(nèi)容。雖然合同中約定車庫按套出售，但同時亦明確約定了發(fā)生面積誤差時的處理原則，雖然合同未標明車庫每平方米價

21、格，但標明車庫面積及總價款，可推算出車庫每平方米為5490元。有關法律規(guī)定對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，因此開發(fā)商應按照合同的約定返還楊某房屋面積差價款。房屋契稅、房屋維修基金的收款單位均不是開發(fā)商，雖然楊某因車庫實際面積減少而多交了部分費用，但預售商品房前及房屋竣工后確認房屋面積均由有關部門測量，并非開發(fā)商的過錯導致車庫面積有誤差。因此，楊某主張開發(fā)商賠償損失649元，法院不予支持。鐵西區(qū)法院判決開發(fā)商給付楊某車庫面積差價款19693元。購房常識 面積差價款計算方法 面積誤差比：（34.09-36.43）36.43100%=-6.423% 依據(jù)合同：3%部

22、分內(nèi)的差價款：36.43平方米3%5490/平方米=6000元 超過3%部分的差價款（2.34平方米-36.43平方米3%）5490元/平方米2=13693元 面積差價款合計：19693元 多大誤差應雙倍返還？ 鐵西區(qū)法院一位法官告訴記者，本案中對面積誤差的約定很明確，不容易引起歧義。如果商品房買賣合同中對面積誤差的處理沒有約定，而開發(fā)商交付的房屋建筑面積與合同約定不符，購房者又該如何維護利益呢？ 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中第14條規(guī)定，出賣人交付的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，而合同沒有約定或約定不明確，以面積誤差比絕對值在3（含

23、3）以內(nèi)或以外作為是否支持解除合同及承擔不同責任的標準。具體處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3（含3）以內(nèi)，買受人應當按照合同約定的價格據(jù)實結算支付房款，買受人不得以此為由解除合同；（二）面積誤差比絕對值超過3，買受人有權解除合同并要求出賣人返還已付的房款及利息。如買受人愿意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的所有權歸買受人，并且對超出部分可不支付房款。房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房款及利息，由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3部分的房款，由出賣人雙倍返還買受人

24、。購房知識：買房準備一、買房心理準備1、對樓盤價格作好心理準備。目前武漢樓市價格處于不斷的波動過程中。在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準備。首先是您能承受的房屋總價是多少，根據(jù)該總價，您可以換算出您有能力購買的房屋的均價和面積，并產(chǎn)生相應的組合方式。例如：您能承受的總價是40萬，那么您可以購買均價4000元/平方米，面積100平方米的房屋；也可以購買5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。由于武漢市中心區(qū)和近郊區(qū)的房屋差價通常在8001000元/平方米以上。這樣的計算有利于您判斷在什么地段購房以及房屋的購置面積情況。其次，對房價的上升或是下降要做好準備。很多購房者在購置房屋時都希望房產(chǎn)

25、能在今后升值。這也要從兩個方面來進行判斷。（1）如果是自住，應多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設施、區(qū)域未來發(fā)展遠景等影響房價升值的因素。（2）如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤的地段和環(huán)境及樓盤本身的屬性（即是否是容易出售或出租的物業(yè)類型）。同時，由于目前國家的政策偏向為限制房產(chǎn)投資行為，因此，在購置新房前最好對如果轉手交易的話所付出的營業(yè)稅等各項成本計算在內(nèi)，主要為如果房屋辦證未滿五年即進行轉讓需交納營業(yè)稅（評估價*建筑面積*5.85%）和房屋評估價1%的個人所得稅。另外，武漢市對購買高檔房做出規(guī)定：購買房屋為別墅或房價在5500元平方米以上

26、或總價超過70萬將在辦證時征收4個點的契稅（比非高檔房多征收2個點）。最后，樓盤價格受外部因素影響較大，雖然目前武漢房價呈上漲態(tài)勢，但也不排除個別樓盤會有下跌的情況出現(xiàn)。因此，消費者購房前一定要端正心態(tài)。2、對購房區(qū)域作好心理準備。通過第一步的價格準備之后，您會對適合您支付能力的購房區(qū)域有一個大致的判斷。下一步就是如何選擇購房區(qū)域了。據(jù)武漢市情，購房區(qū)域從大體上可以分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價格較低。因此選擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來的生活地域和

27、生活習慣做出判斷，也可以到兩種不同的區(qū)域體驗一下。從小的方面來說，如果不愿意自己的生活因為購房出現(xiàn)太大的改變，應考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設施也應該考慮到位。3、對自己的償貸能力做好心理準備。如果您準備一次性付款，那么最好還是能準備一定的家庭應急資金。如果您決定貸款，就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項生活支出，這就需要您有相對穩(wěn)定的工作及收入來源。同時，由于增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財務計劃產(chǎn)生影響，因此，在購置房屋前應做好新的家庭收入和支出計劃，以免購置房屋后對日常生活產(chǎn)生影響。據(jù)財務專家建議，住房

28、貸款最好占家庭總收入的30%以下，否則會影響生活品質(zhì)。4、對購房風險做好心理準備由于目前的法制尚不健全，房產(chǎn)市場尚不規(guī)范。購房置業(yè)是一個非常復雜的過程，在這個過程中，購房者自然要承擔一定的風險，而這種購房風險在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因為目前開發(fā)商銷售的房屋多數(shù)都屬于期房，購房者只能憑借銷售人員的介紹、一塊地和設計圖紙來決定是否購買。因此，購房過程中可能會存在廣告欺詐、銷售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問題、面積不符、開發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況。二、買房資金準備買房是件大事，關系到個人及家庭數(shù)年甚至數(shù)十年的生活，因此，買房前的資金準備非常重要。如心理準備中所言，買房前的資金準備中

29、“房價”是重要組成部分，但需明確的是，買房所涉及的費用不僅為房價，如果買房前只注重房價而忽略其他問題，往往會造成整個購房預算的超支，甚至達到買得起而住不起的尷尬境地。因此，購房前應制訂詳細的購房資金計劃，主要包括以下內(nèi)容：（1）一次性付款或貸款如果您為一次性付款，即買房時付全款。如果您具有貸款買房資格，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可動用的資金，不僅要保證有足夠的資金支付首付款，還必須保證日常生活開支不受影響。（目前武漢市樓盤最低首付為成到成，其中部分銀行規(guī)定，外地戶口最低首付為成） （2）每月固定數(shù)額的貸款本金很多購房者不重視銀行要求提供的“家庭收入證明”，往往多開月收入以便

30、多貸款。可是一旦還款開始，購房者就會感覺還款吃力，生活質(zhì)量還有可能受到影響，甚至出現(xiàn)還不起貸款的現(xiàn)象，不管最終出現(xiàn)了什么結果，責任只能由購房者自己來承擔。因此，購房者應當切記，每月的還款額應該在家庭月收入的30%內(nèi)，同時還要選擇適合自己的還款方式（主要是月還款額和還款年限）。建議購房者可以到武漢市各銀行咨詢房貸方面的服務。（3）各種稅費按照規(guī)定，購房需要交納不同種類的稅費，這些稅費包括：契稅，金額為總房款的2%（普通商品房）4%（高檔商品房，即房屋為別墅或房價在5500元平方米以上或總價超過70萬）；土地稅，金額為總房款的1%；保險費，金額在總房款的2%以內(nèi)，除此之外，還有印花稅、手續(xù)費等等，

31、粗略計算，如果購買30萬元的房子，這些稅費的總額幾乎達到2萬元。（4）維修基金這一款項通常需要在進戶的時候交納，款額通常為總房款的2%，如果是別墅等高檔房，維修基金還要高。（視情況不同，有的樓盤的維修基金已計入房款以內(nèi)）（5）物業(yè)管理費不同檔次的住房，物業(yè)管理費的收取標準也不一樣，但有一點是相同的，那就是按房屋的建筑面積收取。目前武漢市物業(yè)管理費的收取不一，一般高層的物業(yè)管理費在1.2元平方米1.8元平方米，小高層的物業(yè)管理費在1元平方米1.5元平方米，多層的物業(yè)管理費用在0.6元平方米1.2元平方米。（6）初裝費入住新房的時候，其內(nèi)的生活必需設施肯定要是要完備的，例如煤氣管道、有線電視、電話

32、、寬帶網(wǎng)，這些同樣需要費用支出。一般物業(yè)管理公司會在小區(qū)內(nèi)公示初裝費價格并協(xié)助業(yè)主進行安裝。（7）面積補差費武漢市規(guī)定，收房時，面積差不能超過3%。因此，如果收房時，房屋面積大于合同簽定面積，多出部分將按照合同簽定時的房屋均價進行計算補齊。當然，如果房屋面積小于合同簽定面積，開發(fā)商也需以同樣方式向購房者進行退款。（此款在武漢市商品房買賣合同中有明確規(guī)定）面積補差費（現(xiàn)房測定面積均價）（合同簽定面積均價）（8）其他雜費除了上述所說的各個款項外，不同的樓盤還有許多不同的雜費，這也需要在購房前了解清楚，并做好財務預算。購房簽訂合同流程簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房

33、者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同，購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。 二者區(qū)別在于： 預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。 商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權證的商品房)銷售。 因此，如果是現(xiàn)在簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等；2、房價，

34、包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等； 5、質(zhì)量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；6、產(chǎn)權登記和物業(yè)管理的約定；7、保修責任；8、乙方使用權限；9、雙方認定的爭議仲裁機構；10、違約賠償責任；11、其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤

35、其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如市區(qū)街號花園號樓層房。 房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體

36、。如技術的等級、材料的品牌、內(nèi)部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。4、其他如付款方式、產(chǎn)權保證等都應詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：(1)簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；(2)購房者不按期付款；(3)開發(fā)商不按期交房；(4)面積變動超過約定幅度；(5)房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位；(

37、6)產(chǎn)權過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。外地戶口能在武漢按揭買房嗎?所謂按揭是指購房者向開發(fā)商購買房屋時，先預付購房款的一部分（一般為30%-50%），其余房價款向銀行貸款，而以購房合同項下的房地產(chǎn)及其相關權益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開發(fā)商為購房者作擔保的行為。購房者選擇按揭買房時，需向提供按揭的銀行（貸款行）提供以下資料：1、具有法律效力的身份證明。2、固定經(jīng)濟收入證明。3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門見證的商品房買賣契約正本。4、貸款行要求的其他文件。銀行對購房者提供的資料進行真實性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開發(fā)商和購房者簽訂房地產(chǎn)抵押（按揭）合同、樓宇按揭貸款合同（此合同必須進行

38、公證或律師見證，由此發(fā)生的費用由購房者承擔）。三方共同去房地產(chǎn)管理部門辦理購房貸款抵押（按揭）登記。其中，購房者應提交如下證件：1、房地產(chǎn)管理部門見證的商品房買賣契約正本。2、身份證明復印件。3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。4、抵押申請表及抵押合同原件。5、委托他人代為登記的，需提交有效的授權委托書原件。根據(jù)房地產(chǎn)抵押（按揭）合同、樓宇按揭貸款合同規(guī)定，購房者必需履行以下義務：1、將房地產(chǎn)抵押登記證明連同契約正本交貸款行執(zhí)管。2、期房交付后，三個月內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)，取得土地使用證、房屋所有權證和房屋他項權證，直接將三證交貸款行保管（此時開發(fā)商的擔保責任解除）。3、自費為抵押的房產(chǎn)辦理保險，保

39、險期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險單交貸款行持有。4、未經(jīng)貸款銀行書面同意，買房者不能對房產(chǎn)進行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。5、每月按時歸還本息，逾期則按天數(shù)加收罰金。6、結清全部貸款本息、罰金和應負擔的各項費用后，會同貸款行向原抵押登記機關辦理注銷抵押登記，收回土地使用證、房屋所有權證及保險單?；厝ラ_個人收入證明吧，記得開每月還款額的兩倍以上。認購書不是買房必經(jīng)程序莫輕易簽訂認購書本刊近日接到不少讀者電話，反映很多買房人在簽訂正式購房合同前，開發(fā)商都要求買房人先簽一份認購書，并交付一部分定金。而買房人往往認為反正認購書不是合

40、同，所以經(jīng)常是草草簽訂，結果給自己帶來不少麻煩，陷入被動。究竟認購書有沒有法律效力？買房人要不要簽認購書？如果簽應注意什么？本刊就讀者關心的問題采訪了有關權威人士。認購書是不是買房必經(jīng)程序？北京市英島律師事務所鄧澤敏、許昭霞兩位律師明確指出，現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒有關于“認購書”的法律概念，也沒有買房前應當簽訂“認購書”的法律規(guī)定。因此，簽訂“認購書”并非買房的必經(jīng)程序。所以如果可能，買房人在確定要購買的項目后，最好不簽認購書而直接簽訂購房合同。這樣可以避免在與開發(fā)商就合同條款進行的談判中，因認購書中的約定特別是定金問題而使自己陷入被動。認購書是否有法律效力？認購書究竟屬于什么性質(zhì)的文件

41、？應該具備哪些內(nèi)容？是否有法律效力？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，在本市房地產(chǎn)交易實踐中，通常認為：“認購書”是具有意向書性質(zhì)的法律文件。主要包括的內(nèi)容有：1、相關各方如出賣人、買受人、代理人等的主要情況；2、認購物業(yè)(樓盤)的情況；3、房屋的價款；4、付款方式；5、認購條款等內(nèi)容。而且，“認購書”通常還要雙方簽字蓋章。具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是“認購書”中約定了買賣雙方具體的權利義務后，一般說來，“認購書”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買受人所購物業(yè)(樓盤)的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該“認購書”一般具有一定的法律效力。違約方應承擔什么

42、責任？在簽訂“認購書”的同時，開發(fā)商大都要求買房人同時交付一定數(shù)量的定金，并在認購書中約定，如果買受人在約定的時間內(nèi)不簽訂正式的商品房買賣合同，出賣人(開發(fā)商)有權沒收買受人交納的定金等條款。按照以上雙方的約定，如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約。買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。在實踐中，由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達不成一致意見，

43、導致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發(fā)商往往以買方拒簽合同為由，拒絕返還買房人定金，遇到這種情況怎么辦？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第一百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！倍罢J購書”通常表述為：“如果買受人在一段時間內(nèi)不簽訂正式的商品房買賣合同，出賣人有權沒收買受人交納的定金?！彼裕绻I賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導致未能簽約，那么賣方應把定金

44、全部返還買方，不應以此為由“沒收定金”。簽“認購書”時要注意什么？鑒于以上分析，有關專家提醒買房人：一、在簽訂認購書之前，一定要認真審閱認購書的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎上，再決定是否簽認購書并付定金。二、簽認購書時不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛，應將開發(fā)商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。三、如認購書中有買房人尚不了解的內(nèi)容，比如要求買房人接受物業(yè)管理服務，買房人則應要求在認購書中明確物業(yè)管理公司和收費標準。如不能明確，則應刪除這一條。二手房十大購房技巧對于許多想購買二手房的人來說，如何挑選一套適合自己的房子是大家普遍關心的問題。一般情況下，在確定購房前大都會實地勘察一番，以

45、免因為買下有缺陷的住房而有遺憾。那么在看房過程中該注意哪些技巧呢?資深置業(yè)顧問總結出了買二手房的“十看十不看”。技巧一不看白天看晚上入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。技巧二不看晴天看雨天下過大雨后，無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。技巧三不看裝修看格局購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有裝修遮擋

46、，也沒有家具、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個房子的格局。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。技巧四不看墻面看墻角查看墻面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結構力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關鍵，而墻角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。技巧五不看裝潢看做工好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，而這些地方往往容

47、易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來的房源，其目的是低買高賣賺取差價，對這類房源要多加注意。技巧六不看窗簾看窗外應注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。技巧七不看冷水看熱水如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：一是房子已經(jīng)很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出

48、去。技巧八不看電梯看樓梯新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢。技巧九不看地上看屋頂看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。技巧十不見房東見保安可以和小區(qū)管理員或保安聊天。因為他們是最了解小區(qū)基本狀況的，有時他們比業(yè)主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況。從他們口中獲得所需的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。購房如何上武漢戶口據(jù)介紹，外地購房者在

49、武漢城區(qū)購買商品房，只要面積達到100平方米和價格在50萬元以上，就可申辦包括購房者本人、配偶、子女共3人以內(nèi)的武漢市城區(qū)常住戶口。購房者辦理戶口前先要辦理完畢房屋的房產(chǎn)證和土地證。外地戶口的市民遷到本地，需要先到武漢市公安局戶政管理處領取申請表，領表時要備好以下資料：房產(chǎn)證、土地證、戶主身份證、購房發(fā)票、購房合同、婚姻證明等。領表后，市民還需準備以下相關資料：由所購房屋小區(qū)物業(yè)管理部門出具實際入住證明、原戶籍地派出所戶籍證明。申請表和以上所有資料經(jīng)戶政處窗口受理符合條件后，簽發(fā)戶口準予遷入證明，購房者憑戶口準予遷入證明辦理戶口遷移手續(xù)。目前，還有不少年輕人是武漢市集體戶口。集體戶口在武漢市買

50、房沒有面積或房款的限定，可以直接落戶。武漢市集體戶口落戶程序比較簡單。市民先到集體戶口所在地派出所出具戶籍證明并遷出戶口單頁；然后到小區(qū)物業(yè)開實際入住證明；再帶齊房產(chǎn)證、土地證、購房合同、購房發(fā)票、身份證、婚姻證明等，到小區(qū)所在地轄區(qū)派出所辦理落戶手續(xù)。購房入戶新政 一套房可辦理三人入戶僅限首次交易商品住房購買住房，是指合法購買用于住宅并經(jīng)市、區(qū)土地資源和房產(chǎn)管理部門辦理了房屋所有權證和國有土地使用證的首次交易商品房（不包括單位集資建設住房、經(jīng)濟適用房和其他非住宅房）。不同城區(qū)對應不同入戶條件購房入戶新政中，將中心城區(qū)和遠城區(qū)分為兩個不同類別。凡戶籍不在我市中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)，具備合法身份證明的

51、中國公民，在我市中心城區(qū)購買100平方米（含）以上或總價超過50萬元（含），可在住房地申辦武漢市非農(nóng)業(yè)戶口。中心城區(qū)農(nóng)業(yè)戶籍人員，具備上述條件的，可辦理“農(nóng)轉非”戶口。凡戶籍不在本市、本市中心城區(qū)，遠城區(qū)農(nóng)業(yè)戶口人員在遠城區(qū)購買住房面積超過90平方米（含）或總價超過30萬元（含）的，可在住房地申辦武漢市非農(nóng)業(yè)戶口。一套住房可辦理3人入戶符合上述條件的住房申請人，可辦理本人、配偶、未成年子女（18周歲以下）共3人的武漢市非農(nóng)業(yè)戶口。時間以簽訂正式購房合同時間為界細則明確規(guī)定，申請人在去年11月1日以前簽訂購房合同的，按原購房入戶政策條件申請辦理，11月1日（含）以后簽訂購房合同的按本細則執(zhí)行。在

52、中心城區(qū)購房申請入戶的，在市公安局辦證大廳申辦；在遠城區(qū)購房申請入戶的，在遠城區(qū)政務中心或公安分局設立的辦證窗口申請辦理。公安戶政部門從受理之日起，7個工作日內(nèi)完成審批，申請人憑身份證領取戶口準予遷入證明（工本費5元），然后辦理戶口遷移手續(xù)。申辦戶口所需證明材料：1、本人書面申請；2、原戶籍所在地派出所戶籍證明；3、申請入戶人員的結婚證、身份證、戶口簿（審查原件，收存復印件）；4、購房合同(武漢市商品房買賣合同，房產(chǎn)部門提供的電子版合同須房產(chǎn)部門簽章)、購房全額發(fā)票、房產(chǎn)證、土地證（審查原件，收存復印件）；5、有兩個及以上未成年子女隨遷的，需出具當?shù)亟郑ㄠl(xiāng)、鎮(zhèn)）計生部門計劃生育證明；6、申請入

53、戶地派出所出具的實際入住證明（在購買住房辦理武漢市常住戶口申請表上簽注）。以上所有證件、證明上的人員戶籍信息必須一致。申辦程序：1、申請人到市公安局辦證大廳辦證窗口或遠城區(qū)政務中心（或公安分局辦證窗口）領取購買住房辦理武漢市常住戶口申請表（或在武漢市政府門戶網(wǎng)站下載，網(wǎng)址：），并如實填寫表內(nèi)事項。2、備齊規(guī)定的證明材料，直接到市公安局辦證大廳或遠城區(qū)辦證窗口申辦。武漢樓市新政解答武漢樓市新政關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見明天起實施，市房產(chǎn)、地稅部門負責人昨接受采訪，就市民關心的一些熱點問題進行解答。焦點一：買商品房交契稅時間節(jié)點是以辦證，還是以簽合同的時間為準？在11月1日以前

54、簽購房合同的，按以前的標準交契稅，以后簽訂合同的按新標準交。據(jù)介紹，由于我市契稅標準調(diào)整過多次，不同時間段標準不同。具體為：今年2月1日前簽訂購房合同，按單價5500元/平方米、總價70萬及別墅的分界線，高檔房和普通房分別征收4%和2%的契稅；今年2月1日-10月31日簽訂購買合同的，以單價5700元/平方米、總價80萬及別墅等為分界線，高檔房和普通房分別征收4%和2%的契稅；11月1日以后簽訂購買合同的，按房屋不同檔次，分別按4%、3%、1.5%或1%征收契稅。焦點二：何為首次購買普通住房？包括兩種類型：一個家庭購買第一套房子是首次購買；一個家庭子女年滿18歲后，他所購買第一套房屋也是首次購

55、買。焦點三：維修資金標準是以合同還是辦證時間來界定？從11月1日起，簽訂商品住宅買賣合同的業(yè)主，其每平方米交存住宅維修資金的數(shù)額為住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%，不再按房屋總價的2%交存。11月1日前簽訂住宅買賣合同的業(yè)主，其交存住宅專項維修資金的數(shù)額仍按原標準（即購房款的2%的比例）執(zhí)行。焦點四：何為改善型普通自住房？市民賣舊房子后，買大一點的二手房或者新房，都屬于改善型購房，可享受貸款利率方面的優(yōu)惠。焦點五：營業(yè)稅和所得稅2年時限是以什么為準？二手房交易過程中，2年的減免時限是以辦理房產(chǎn)證的時間為起始點，而不是以當初買房簽合同的時間。焦點六：買二手房能否轉戶口？以前外地人只能買商品房才

56、轉戶口，新政后買二手房也能轉戶口。但新政只對11月1日起，買房轉戶口做了界定，對以前的沒有明確說法。目前，公安部門正在就此制訂細則，近期將出臺。購房注意事項一、 買房子時注意的事項： 1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務范圍進行開發(fā)的；2、開發(fā)建設的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；在那里買房都要注意很多事項.首先要看開發(fā)商是否具備五證.現(xiàn)在房產(chǎn)預售管理的比較嚴格.沒有五證是無法銷售的.如果沒有這五證,建議你最要不要買.一但開發(fā)商不是正規(guī)開發(fā).將來

57、出了問題老天都幫不了你.這五證為.預售證可證.土地使用證.建設施工許可證.建設規(guī)劃許可證.規(guī)劃用地許可證以及營業(yè)執(zhí)照。3、經(jīng)營行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；期房預售除上述條件外還必須取得商品房預售許可證。4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的商品房買賣合同（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進合同。5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取住宅使用說

58、明書和住宅質(zhì)量保證書。 辦房地產(chǎn)權證時應該注意：產(chǎn)權產(chǎn)權面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設部商品房銷售管理辦法處理，另外辦理了房屋所有權證后，還要辦土地使用權證。相關費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉嫁給購買人。二、購房流程購買商品房流程第一步：簽訂認購書商品房正式銷售工作開始后，一般會設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認購書的主要內(nèi)容包括： （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。（2）認購物