老舊小區(qū)微改造工程的難點(diǎn)分析及處理方法

1、 老舊小區(qū)微改造工程的難點(diǎn)分析及處理方法 摘要：房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十多年的蓬勃發(fā)展，住宅市場由增量市場逐步向存量市場過渡，尤其是以京廣滬深為代表的一線城市，早年開發(fā)建設(shè)的小區(qū)，面臨著升級改造的現(xiàn)實(shí)需求，老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目越來越多。老舊小區(qū)改造工程除了一般工程項(xiàng)目的特點(diǎn)外，還有許多新的特點(diǎn)，如老舊小區(qū)的改造施工必須充分考慮公共安全、改造資金的籌集等給老舊小區(qū)改造工程進(jìn)度管理增加了許多的新的內(nèi)容，這些綜合影響了改造老舊小區(qū)改造工程的進(jìn)度管理的難度。進(jìn)度管理是老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，但實(shí)際的項(xiàng)目管理過程中，老舊小區(qū)改造工程有哪些難點(diǎn)，如何分析并確定影響老舊小區(qū)進(jìn)度管理的關(guān)鍵因素，針對這

2、些因素，改造工程的進(jìn)度管理該如何做以確保工程的順利推進(jìn)，這些都是急切需要我們解決的問題。關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造；難點(diǎn)；進(jìn)度和質(zhì)量一、老舊住宅小區(qū)改造的歷史沿革從廣義上說，老舊小區(qū)改造活動包括維修、改造、更新以及居住環(huán)境風(fēng)貌的保護(hù)四方面內(nèi)容。本文所研究的老舊小區(qū)改造工程只包含住宅維修和住宅改造，突出表現(xiàn)在不改變原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕和改造。關(guān)于老舊小區(qū)改造的歷程大概有4個(gè)階段。1、起步階段（1949年-1965年）在政策上，政府逐步確立住宅維修改造的一些政策和方針，這一階段，國家以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制為主，“政府主導(dǎo)，計(jì)劃控制”是老舊小區(qū)改造的基本原則，這一時(shí)期完成了一些有代表性的老舊小區(qū)改造

3、工程，如北京龍須溝改造工程、上海肇嘉浜舊區(qū)改造工程等。2、停滯時(shí)期（1966年-1976年）。這一時(shí)期，國家處在“十年文革”的內(nèi)亂當(dāng)中，城市建設(shè)和小區(qū)的維修改造都處于癱瘓狀態(tài)。3、恢復(fù)與發(fā)展階段（1977年-1999年）。這一時(shí)期，隨著市場經(jīng)濟(jì)和改革開放國策的確立，經(jīng)濟(jì)騰飛，政府也適時(shí)推動住房制度改革，由福利房像商品房過渡，對于老舊小區(qū)的改造產(chǎn)生了重大而積極的影響，老舊小區(qū)改造步入恢復(fù)和發(fā)展的新階段。4、轉(zhuǎn)折和探索階段（2000年至今）隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房價(jià)不斷攀升，在地方政府和開發(fā)商的共同推動下，舊城改造、棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動，老舊住宅的改造快速發(fā)展。同時(shí)，伴隨著時(shí)間的推移，也

4、有越來越多的前期開發(fā)入住的小區(qū)由“新”成“舊”，面臨著功能升級改造的現(xiàn)實(shí)需求，新的模式也不斷創(chuàng)新和涌現(xiàn)，老舊小區(qū)改造進(jìn)入了探索階段。例如：作為千年商都的廣州，擁有極具特色的嶺南文化。永慶坊、粵劇藝術(shù)博物館所在的恩寧路，已成為網(wǎng)紅“打卡點(diǎn)”。這是廣州地區(qū)最早推進(jìn)的老城微改造項(xiàng)目之一，微改造過程中，對當(dāng)?shù)氐奈奈锉Ｗo(hù)建筑進(jìn)行了加固，沿襲傳統(tǒng)工藝，修復(fù)屋瓦面、青磚墻、紅磚墻、灰雕、彩塑等傳統(tǒng)元素，再現(xiàn)建筑傳統(tǒng)風(fēng)貌。在推進(jìn)老舊社區(qū)改造的過程中，如何處理好“新”與“舊”，“改”與“護(hù)”的問題，讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁，是城市更新智能部門和普通居民共同關(guān)注和思考的問題。二、質(zhì)量控制難點(diǎn)分析及處理

5、方法1、質(zhì)量根本目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)為“合格”工程。這是質(zhì)量控制的重點(diǎn)和根本點(diǎn)。為杜絕結(jié)構(gòu)安全和使用功能上的缺陷，克服質(zhì)量通病，確保本工程質(zhì)量目標(biāo)，一定慎重選擇總包單位，特別是施工項(xiàng)目經(jīng)理，組織專門人員對擬投標(biāo)人的在建或已建項(xiàng)目進(jìn)行考察，選擇有一定實(shí)力、有較強(qiáng)責(zé)任心、善管理、善溝通協(xié)調(diào)的施工項(xiàng)目經(jīng)理，是確保完成本工程施工質(zhì)量目標(biāo)的有力保證。2、完善設(shè)計(jì)圖紙項(xiàng)目提供的圖紙客觀上存在若干問題，諸如施工說明、節(jié)點(diǎn)做法大樣圖不詳、標(biāo)注不清甚至于前后矛盾、部分主要建筑材料的規(guī)格、型號、性能標(biāo)注不清或不全等等。必須要組織項(xiàng)目機(jī)構(gòu)監(jiān)理人員同時(shí)督促施工方技術(shù)人員一起認(rèn)真閱讀設(shè)計(jì)施工圖，把施工圖中存在的各種問題羅列出來

6、，盡快組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)交底，盡可能地將圖紙和施工中預(yù)計(jì)會發(fā)生的問題妥善解決好，真正做到事前控制，把好質(zhì)量目標(biāo)控制關(guān)。3、測量放線、沉降觀測改造項(xiàng)目涉及到眾多軸線定位放線和水準(zhǔn)點(diǎn)高程移交等測量、復(fù)核及沉降觀測工作，這是改造項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)控制能否順利實(shí)現(xiàn)的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。人員進(jìn)場后要監(jiān)督施工單位做好與專業(yè)測繪部門的定位放線和水準(zhǔn)高程點(diǎn)的移交及復(fù)核工作，認(rèn)真復(fù)核軸線定位和水準(zhǔn)高程點(diǎn)數(shù)據(jù)；在各項(xiàng)施工前由測量人員嚴(yán)格復(fù)查標(biāo)高和行列軸線尺寸，實(shí)測實(shí)量有關(guān)尺寸數(shù)據(jù)，控制好尺寸，對發(fā)生的偏差進(jìn)行校核、糾正，把偏差控制在允許的范圍內(nèi)。4、改造項(xiàng)目屋面輕鋼結(jié)構(gòu)平改坡屋面，鋼結(jié)構(gòu)施工的質(zhì)量控制部分老舊老區(qū)改造

7、涉及到平改坡屋面，增設(shè)的坡屋頂采用輕鋼結(jié)構(gòu)，新屋面采用輕質(zhì)屋面，原屋頂上的架空隔熱板拆除，拆除過程中督促不得破壞原有防水層如有損壞應(yīng)修補(bǔ)完整，在原屋面上增設(shè)附加圈梁，以增加屋面剛度，并與坡屋頂?shù)匿摷苓B接，作為鋼架的支座，砼等級C25。附加圈梁的縱筋連接采用搭接，其交接處縱筋應(yīng)保證可靠錨固，附加圈梁應(yīng)連續(xù)澆筑，屋面新增的鋼筋混凝土承重架空梁，梁的兩端均應(yīng)擱置在原有承重墻的位置上。為加強(qiáng)新屋面與原屋面的連接，防止新屋面傾覆，在新增臥梁上植的鋼筋，必須先做植筋試驗(yàn)，驗(yàn)收合格后方可大量施工，植筋與附加圈梁一起澆筑混凝土。5、屋面防水平改坡屋面采用20mm厚的防腐木板鋪平，木板與檁條采用自攻螺絲固定，木

8、板與油氈瓦之間采用高聚物改性瀝青防水卷材，對卷材施工的質(zhì)量控制是本項(xiàng)目的難點(diǎn)之一，防水層工程質(zhì)量控制難點(diǎn)及方法如下：1）檢查基層表面應(yīng)干燥、清潔、平整，不得有空鼓、開裂、起砂、脫皮等缺陷。空隙只允許平緩變化。2）鋪貼卷材施工。巡視時(shí)應(yīng)注意施工方法。卷材的鋪貼方向。卷材的鋪設(shè)方向應(yīng)根據(jù)屋面坡度和屋面是否有振動來確定。本工程屋面坡度為2%，卷材宜平行于屋脊鋪貼；由檐口向屋脊一層層地鋪設(shè)，各類卷材上下應(yīng)搭接，多層卷材的搭接位置應(yīng)錯(cuò)開，上下層卷材不得垂直鋪貼。貼卷材的順序。防水層施工時(shí)，應(yīng)先做好節(jié)點(diǎn)、附加層和屋面排水比較集中部位（如屋面與水落口連接處，檐口、天溝、檐溝、屋面轉(zhuǎn)角處、板端縫等）的處理，然

9、后由屋面最低標(biāo)高處向上施工。鋪貼天溝、檐溝卷材時(shí)，宜順天溝、檐口方向，減少搭接。鋪貼多跨和有高低跨的屋面時(shí)，應(yīng)按先高后低、先遠(yuǎn)后近的順序進(jìn)行。卷材搭接方法及寬度。鋪貼卷材采用搭接法，上下層及相鄰兩幅卷材的搭接接縫應(yīng)錯(cuò)開。本工程平行于屋脊的搭接縫應(yīng)順?biāo)鞣较虼罱?。疊層鋪設(shè)的各層卷材，在天溝與屋面的連接處應(yīng)采用交叉接法搭接，搭接縫應(yīng)錯(cuò)開；接縫宜留在屋面或天溝側(cè)面，不宜留在溝底。節(jié)點(diǎn)應(yīng)交叉搭接。所有的轉(zhuǎn)角處，均應(yīng)做為圓弧形并均勻鋪貼附加層。3）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：所有卷材和膠結(jié)材料的品種、牌號及配合比，必須符合設(shè)計(jì)要求和有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品說明的規(guī)定。卷材防水層及其變形縫，予埋件、管件及搭接、收口等細(xì)部做法，

10、必須符合設(shè)計(jì)要求、施工規(guī)范及有關(guān)規(guī)定。粘接牢固、無空鼓，損傷、滑移、翹邊、起泡、皺折等缺陷。卷材防水的保護(hù)層應(yīng)牢固，結(jié)合緊密，厚度均勻一致。卷材防水層質(zhì)量通病控制：找平層未干、卷層中存有水分、空氣排除不徹底，刷膠厚薄不均，卷材粘接不牢固，薄膠處壓膠不實(shí)會造成找平層與卷層之間，卷材的接縫處空鼓?；鶎忧謇聿桓蓛?，卷材搭接長度不夠，卷材粘貼不牢、有空隙。伸縮縫施工時(shí)未斷開，產(chǎn)生防水層撕裂會造成滲漏。6）涂料施工改造項(xiàng)目涂料既有原老墻面，也有新砌墻體。原老墻面做法是821膩?zhàn)臃蹖?，部分已產(chǎn)生裂縫、粉化、掉皮。為保證工程質(zhì)量，需徹底鏟除原基層，再刷面層涂料。在箱體、線盒等周圍貼玻璃纖維網(wǎng)格布。墻面及陰陽

11、角處不能用抹灰找補(bǔ)的部位，應(yīng)用耐水膩?zhàn)诱移?。為保證漆膜質(zhì)量，采用高壓無氣噴涂機(jī)施工二遍。極佳的表面質(zhì)量。噴涂在墻面的涂料形成平順、致密的涂層，絕無刷痕。大面積色彩一致，涂層厚度均勻。高壓無氣噴涂，使漆粒獲得有力動能深入墻面孔隙，使漆膜與墻面形成機(jī)械咬合，增強(qiáng)涂層附著力，延長壽命。拐角和間隙能很好的上漆。因涂料噴霧不含空氣，涂料易達(dá)到這些部位。三、進(jìn)度控制難點(diǎn)分析及處理方法1、前期行政審批及各種外部環(huán)境的影響因各種原因致使工程報(bào)建手續(xù)拖延，工程不能如期開工導(dǎo)致喪失良好的本工程施工季節(jié)，所以應(yīng)積極創(chuàng)造工程開工軟、硬條件，保證工程按期開工，堅(jiān)決杜絕工程未報(bào)建先施工的違法行為；施工過程中應(yīng)積極協(xié)調(diào)好外

12、部關(guān)系，避免窩工和相關(guān)方之間的沖突。2、施工合同是否對工程進(jìn)度進(jìn)行有效的制約施工承包合同中應(yīng)明確工期目標(biāo)、延期處罰及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)辦法，鼓勵(lì)、約束承包方提前或按期覆約交工。建議重要節(jié)點(diǎn)作進(jìn)度考核，未達(dá)節(jié)點(diǎn)進(jìn)度目標(biāo)，作累進(jìn)處罰。實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃三級控制。四、安全文明控制難點(diǎn)分析及處理方法1、建設(shè)單位加強(qiáng)對安全文明施工重視程度建設(shè)方、監(jiān)理聯(lián)合控制、督促安全文明施工措施費(fèi)的使用，并將承包商安全文明施工行為及效果作為取費(fèi)的重要依據(jù)。制定規(guī)范施工行為、創(chuàng)建安全文明標(biāo)化工地倡議書，約定承包商創(chuàng)建安全文明工地承諾，約束承包方安全文明施工費(fèi)用投入，做到?？顚Ｓ?。業(yè)主、監(jiān)理、承包商組成安全文明施工聯(lián)合考評小組，一周組

13、織一次聯(lián)合檢查，并作不定期抽查，主要對安全、文明施工的重點(diǎn)、難點(diǎn)進(jìn)行考核2、拆除過程中安全控制1）首先熟悉被建筑物的竣工圖紙，弄清建筑物的結(jié)構(gòu)情況、建筑情況、水電及設(shè)備管道情況，地下隱蔽設(shè)施情況。2）熟悉建筑拆除工程安全技術(shù)規(guī)范（JGJ147-2004）等拆除工程有關(guān)的施工驗(yàn)收規(guī)范、安全技術(shù)規(guī)范、安全操作規(guī)程和國家、省及市有關(guān)安全技術(shù)規(guī)定。3）審查施工單位的資質(zhì)、現(xiàn)場管理架構(gòu)及各種人員（包括特種工種）的上崗證。4）審查施工單位提交的施工方案及施工組織設(shè)計(jì)，簽署審核意見，并對該部分資料進(jìn)行歸檔。5）檢查施工單位的技術(shù)交底工作。6）檢查施工現(xiàn)場的安全圍閉工作：在拆除危險(xiǎn)區(qū)周圍設(shè)禁區(qū)圍欄、警戒標(biāo)志，

14、派專人監(jiān)護(hù)，禁止非拆除人員進(jìn)入施工現(xiàn)場。7）檢查施工現(xiàn)場的場地清理，保證運(yùn)輸?shù)缆窌惩ā?）檢查施工現(xiàn)場綜合管線的拆除情況。9）檢查施工現(xiàn)場的臨時(shí)防護(hù)設(shè)施，避免拆除時(shí)的砂、石、灰塵飛揚(yáng)影響生產(chǎn)的正常進(jìn)行。10）檢查施工現(xiàn)場的拆除危險(xiǎn)區(qū)設(shè)置警戒區(qū)標(biāo)志的情況。11）控制粉塵飛石，確保人員安全。12）控制施工噪聲，盡量減少噪聲。13）監(jiān)督施工單位對建筑物的拆除工序及工藝，嚴(yán)格按照經(jīng)過審批的施工方案及施工組織設(shè)計(jì)施工。14）檢查施工人員的安全保護(hù)措施的實(shí)施情況：施工人員進(jìn)行拆除工作時(shí)，應(yīng)該站在專門搭設(shè)的腳手或者其他穩(wěn)固的結(jié)構(gòu)部分上進(jìn)行操作。操作人員要戴安全帽和其他防護(hù)用品。拆除過程多屬高空作業(yè)，工具、設(shè)備、材料雜亂，粉塵、日曬較多，作業(yè)工人應(yīng)佩戴安全帽、手套、安全鞋等個(gè)人防護(hù)用品，為防止磚石、灰塵及切割螺釘?shù)鹊牟僮?，?yīng)佩戴護(hù)目鏡。拆除過程中，現(xiàn)場照明不得使用拆除建筑物中的配電線，應(yīng)另外設(shè)置配電線路。15）監(jiān)督施工現(xiàn)場的清理工作，應(yīng)做到拆除的構(gòu)件及時(shí)清理，但不應(yīng)在拆除的同時(shí)進(jìn)行清理工作，以防止掉落的物件傷害人員及損壞機(jī)械。結(jié)束語老舊小區(qū)改造工程是一項(xiàng)繁復(fù)且龐雜的系統(tǒng)工程，涉及到許多方面的利益，尤其是居民業(yè)主的切身利益，是政府改善民生的重要舉措，也是城市改造升級的重大課題。相信會有越來越多的專家和學(xué)者將研究的方向向老舊小區(qū)改造工程轉(zhuǎn)移，隨著專家和學(xué)者的深入研究及工程實(shí)踐的增多，會