三區(qū)適建區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū)

1、限建區(qū)適建區(qū)禁建區(qū)是如何界定的?新版城市規(guī)劃編制辦法中，第四章地一節(jié)第31條第三點(diǎn)要求；劃定禁建區(qū)限建區(qū)適建區(qū)己建區(qū)并制定空間管制措施這是根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定確定的，體現(xiàn)了城市規(guī)劃的綜合性。禁建區(qū)是指對生態(tài)、安全、資源環(huán)境、城市功能等對人類有重大影響的地區(qū)， 一旦破壞很難恢復(fù)或造成重大損失。原則上禁止任何城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)行為。包括基 本農(nóng)田、行洪河道、水源地一級保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝核心區(qū)、自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)、 道路紅線、區(qū)域性市政走廊用地范圍內(nèi)、城市綠地、地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)、礦產(chǎn)采空 區(qū)、文物保護(hù)單位等。限制建設(shè)區(qū)指生態(tài)重點(diǎn)保護(hù)地區(qū)、根據(jù)生態(tài)、安全、資源環(huán)境等需要控制的 地區(qū)，城市建設(shè)用地需要盡量避讓

2、，如果因特殊情況需要占用，應(yīng)做出相應(yīng)的生 態(tài)評價(jià)，提出補(bǔ)償措施?；蜃龀隹尚行?、必要性研究，在不影響安全、破壞功能 的前提下，可以占用，但是程序嚴(yán)格。包括水源地二級保護(hù)區(qū)、地下水防護(hù)區(qū)、 風(fēng)景名勝區(qū)自然保護(hù)區(qū)森林公園的非核心區(qū)、文物地下埋藏區(qū)、機(jī)場噪聲控制區(qū)、 市政走廊預(yù)留和道路紅線外控制區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)、采空區(qū)外圍、地質(zhì)災(zāi)害低易發(fā) 區(qū)、行洪河道外圍一定范圍等。適建區(qū)指已經(jīng)劃定為城市建設(shè)發(fā)展用地的范圍，需要合理確定開發(fā)模式和開 發(fā)強(qiáng)度。劃定四區(qū)，關(guān)鍵是禁止建設(shè)區(qū)和限制建設(shè)區(qū)，所謂科學(xué)性是依據(jù)國家相關(guān)部 門的法律、法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際情況確定。禁建區(qū)又稱絕對禁建區(qū)指城市規(guī)劃確認(rèn)的，城市中具有重要生態(tài)

3、、景觀保護(hù) 價(jià)值，重要地下水敏感區(qū)、城市防災(zāi)區(qū)域上已建和未建的城市園林綠地。任何單 位和個(gè)人不得改變其土地使用性質(zhì)，不得在其內(nèi)建設(shè)與綠地規(guī)劃和城市基礎(chǔ)設(shè)施 無關(guān)的項(xiàng)目，不能轉(zhuǎn)讓或變相出讓。限建區(qū)是指森林、公園等限制建設(shè)區(qū)域，只能適當(dāng)預(yù)留國家、省重點(diǎn)項(xiàng)目的 發(fā)展空間；適建區(qū)是指優(yōu)先建設(shè)區(qū)域，可用于房地產(chǎn)開發(fā)或其他建設(shè)。這三大等級將依 據(jù)資源、環(huán)境保護(hù)的價(jià)值、污染源防護(hù)的影響和自然災(zāi)害易發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)等差異來劃 定。城市禁建限建適建區(qū)或者劃定的界限是有道理的，當(dāng)然也不是規(guī)劃師在圖紙 上隨意畫的線。舉個(gè)例子說明一下：比如說城市周邊基本農(nóng)田是禁止建設(shè)的，規(guī)劃局繪制了 禁建區(qū)邊界線，不得超出或越過此線，規(guī)劃師

4、也是按照這樣的畫的，這中間有一 種默契，這就不用多說了。再舉個(gè)例子：比如城市限建區(qū)的劃定是根據(jù)城市現(xiàn)有自然資源、道路旁邊建 筑等的限建、凡是限建的會有一個(gè)限制的范圍和控制指標(biāo)。其實(shí)上述三個(gè)區(qū)的劃定在很大程度上市政府占主要力量!（一）管制分區(qū)1、禁止建設(shè)區(qū)：必須嚴(yán)格保護(hù)的區(qū)域；2、限制建設(shè)區(qū)：需要控制開發(fā)的區(qū)域；3、適宜建設(shè)區(qū)：需要規(guī)劃引導(dǎo)和調(diào)控的區(qū)域。（二）管制范圍1、禁止建設(shè)區(qū)：包括基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、城鎮(zhèn)水源保護(hù)區(qū)、生態(tài)脆弱區(qū)等區(qū) 域；2、限制建設(shè)區(qū)：包括生態(tài)功能保護(hù)區(qū)、森林公園、自然保護(hù)區(qū)、歷史文化 遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)等區(qū)域；3、適宜建設(shè)區(qū)：包括城市規(guī)劃區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、農(nóng)村居民點(diǎn)等區(qū)域。（三）禁止建

5、設(shè)區(qū)管制依據(jù)與措施1、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)主要依據(jù)基本農(nóng)田保護(hù)條例進(jìn)行嚴(yán)格管制。在城鎮(zhèn) 周邊地區(qū)，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定要與城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)；需占用基本農(nóng)田的 建設(shè)項(xiàng)目，必須按程序報(bào)批，并實(shí)施耕地占用補(bǔ)償制度，實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡。2、城鎮(zhèn)水源保護(hù)區(qū)嚴(yán)格按照水法和各城鎮(zhèn)規(guī)劃水源保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行管制。 每個(gè)城鎮(zhèn)都要?jiǎng)澏ǔ擎?zhèn)水源保護(hù)區(qū)；同一流域的城鎮(zhèn)，上游城鎮(zhèn)的排污口和下游 城鎮(zhèn)的水源地要統(tǒng)一安排，防止城鎮(zhèn)之間形成水源污染；逐步遷出城鎮(zhèn)水源保護(hù) 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的生產(chǎn)企業(yè)和住宅；控制農(nóng)田的化肥和農(nóng)藥使用量。3、生態(tài)脆弱區(qū)。嚴(yán)格限制進(jìn)行各種建設(shè)活動(dòng)，加強(qiáng)建設(shè)過程中保護(hù)措施， 做好生態(tài)恢復(fù)工作；搞好25。以上的坡地退耕還林還草

6、工作；城鎮(zhèn)周邊地區(qū)要 把生物治理措施作為城鎮(zhèn)生態(tài)保護(hù)的重要內(nèi)容。（四）限制建設(shè)區(qū)管制依據(jù)與措施1、生態(tài)功能保護(hù)區(qū)主要按照重要生態(tài)功能保護(hù)區(qū)暫行管理辦法和生 態(tài)功能區(qū)規(guī)劃進(jìn)行管制。主要措施：加強(qiáng)資源環(huán)境管理，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，開展 生態(tài)恢復(fù)重建，從水資源合理利用、水源涵養(yǎng)、荒漠化治理，生態(tài)產(chǎn)業(yè)等方面實(shí) 施保護(hù)重點(diǎn)工程項(xiàng)目。2、森林公園主要依據(jù)森林法、森林公園管理?xiàng)l例等法規(guī)和森林公 園規(guī)劃開展保護(hù)和合理利用。主要措施：做好植樹造林、森林防火、森林病蟲害 防治、林木林地和野生動(dòng)植物資源保護(hù)等工作；禁止在森林公園毀林開墾和毀林 采石、采砂、采土以及其他毀林行為；在保護(hù)森林生態(tài)環(huán)境的前提下，合理開展 旅游服

7、務(wù)活動(dòng)。3、自然保護(hù)區(qū)主要依據(jù)自然保護(hù)區(qū)條例、自然保護(hù)區(qū)管理?xiàng)l例等 法規(guī)和自然保護(hù)區(qū)規(guī)劃開展保護(hù)和合理利用。主要措施：做好自然保護(hù)區(qū)的植樹 造林、防火、病蟲害防治、林地和野生動(dòng)植物資源保護(hù)等工作；禁止在自然保護(hù) 區(qū)內(nèi)進(jìn)行砍伐、放牧、狩獵、捕撈、采藥、開墾、燒荒、開礦、采石、撈沙等活 動(dòng)；禁止任何人進(jìn)入自然保護(hù)區(qū)的核心區(qū)；禁止在自然保護(hù)區(qū)的緩沖區(qū)開展旅游 和生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；嚴(yán)禁開設(shè)與自然保護(hù)區(qū)保護(hù)方向不一致的參觀、旅游項(xiàng)目；在 自然保護(hù)區(qū)的外圍保護(hù)地帶建設(shè)的項(xiàng)目，不得損害自然保護(hù)區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量。4、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)主要參照文物法等相關(guān)法規(guī)進(jìn)行管制。主要措 施：必須分類編制保護(hù)規(guī)劃，達(dá)到相應(yīng)級別的

8、保護(hù)要求按照文物遺產(chǎn)保護(hù)優(yōu)先的 原則，注意瀕臨破壞的歷史實(shí)物遺存的搶救和保護(hù)；對尚未列入保護(hù)的文物，歷 史地段參照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行保護(hù)，并及時(shí)進(jìn)行鑒定，對有價(jià)值者申請相應(yīng)保護(hù)級別。（五）適宜建設(shè)區(qū)管制依據(jù)與措施1、城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)、工礦區(qū)。依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法進(jìn)行管 制，嚴(yán)格執(zhí)行“一書兩證”制度。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)應(yīng)在工業(yè)區(qū)集中建設(shè)。2、城鄉(xiāng)結(jié)合部依據(jù)環(huán)境保護(hù)法、基本農(nóng)田保護(hù)條例和建設(shè)項(xiàng)目 環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例等法規(guī)進(jìn)行管制。主要措施：加強(qiáng)污染治理和控制，建立征 收環(huán)境補(bǔ)償金制度；增大環(huán)保投資，提高廢棄物處理率，有效控制農(nóng)業(yè)生產(chǎn)污染； 理順管理體制，加強(qiáng)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)；嚴(yán)格限制一戶一

9、宅的建設(shè)形式， 住宅應(yīng)逐步向集中統(tǒng)一建設(shè)過渡。3、農(nóng)村居民點(diǎn)依據(jù)土地管理法、縣土地利用總體規(guī)劃、村莊和 集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法和相應(yīng)的村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行管制。主要措施：嚴(yán)格控制農(nóng)村 建房亂占耕地與亂建；整理農(nóng)村居民點(diǎn)用地，保證零星村、中心村搬遷后的舊宅 基地得到及時(shí)復(fù)耕；嚴(yán)格執(zhí)行“一證一書”制度，促進(jìn)土地集約化、規(guī)?；茫?以示范點(diǎn)引導(dǎo)小康型、現(xiàn)代新農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)。城鄉(xiāng)規(guī)劃中限建區(qū)規(guī)劃編制方法學(xué)習(xí)小結(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃法已于2008年1月1日正式實(shí)施。該法的突出特點(diǎn)是從法律 層面確定了禁限區(qū)、限建區(qū)和適宜建設(shè)區(qū)的地位，因此限建區(qū)規(guī)劃的編制將成為 下一輪城市總體規(guī)劃修編的重要環(huán)節(jié)和難點(diǎn)。為了拓展視野，從更宏觀的

10、角度理解上位規(guī)劃對城市建設(shè)用地進(jìn)行管理的規(guī) 劃思想，以期為局部控規(guī)、城市設(shè)計(jì)等項(xiàng)目編制提供更為嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的思維方式， 2008年4月12日至14日，根據(jù)中心安排，徐幀敏、柳應(yīng)飛、涂放、劉李琨四 名同志參加了中國建筑文化中心組織的城鄉(xiāng)規(guī)劃中限建區(qū)規(guī)劃編制方法高級研 討會。會議邀請了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家環(huán)保總局等政府部門領(lǐng)導(dǎo)，中規(guī)院、北 京市規(guī)院等著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的高級工程師進(jìn)行授課，圍繞城鄉(xiāng)規(guī)劃中限建區(qū)規(guī)劃編 制方法這一主題，著重從城鄉(xiāng)規(guī)劃法的新變化、城市復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)理論及限 建區(qū)規(guī)劃方法與相關(guān)法典等專題進(jìn)行了詳細(xì)講解。通過此次學(xué)習(xí)，與會的同志普 遍感受到開闊了眼界，了解到城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施中的最新信

11、息。下面將北京限 建區(qū)編制方法及一些學(xué)習(xí)體會與大家共同分享。一、北京市限建區(qū)規(guī)劃編制方法北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）堅(jiān)持了 “兩個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的方針”， 帶來了中心城以外地區(qū)的城鄉(xiāng)建設(shè)熱潮，同時(shí)，不可避免對城市周邊環(huán)境敏感地 區(qū)造成威脅，因此迫切需要在總規(guī)指導(dǎo)下，將對城鄉(xiāng)建設(shè)空間發(fā)展造成制約的生 態(tài)敏感要素進(jìn)行梳理，在北京的城市規(guī)劃史上首次提出了 “限建區(qū)”的概念，即 依據(jù)自然災(zāi)害易發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、資源環(huán)境保護(hù)的價(jià)值和污染源防護(hù)的影響等差異，劃 定禁止建設(shè)區(qū)和限制建設(shè)區(qū)，并制訂相應(yīng)的限建導(dǎo)則。1、以充分保護(hù)自然資源、盡量避讓災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)為原則，分析建設(shè)限制要素建設(shè)限制要素是指市域內(nèi)能夠?qū)ㄔO(shè)產(chǎn)生

12、影響的自然和人文環(huán)境要素，分析 對建設(shè)有限制的要素是劃定限建區(qū)的基礎(chǔ)。北京市限建區(qū)規(guī)劃中，提出將建設(shè)限 制要素分為水（涉及藍(lán)色空間）、綠（涉及綠色空間）、地（地震與地質(zhì)）、 環(huán)（環(huán)境保護(hù)）、文（文物保護(hù)）五個(gè)大組，共16類要素，110個(gè)圖層。2、依據(jù)自然災(zāi)害易發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、資源環(huán)境保護(hù)的價(jià)值、污染源防護(hù)的影響等 差異，劃定建設(shè)限制分區(qū)建設(shè)限制級別指針對各限建要素對城鄉(xiāng)建設(shè)提出不同層次的限制要求，可 分為3類，即禁止建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)、適宜建設(shè)區(qū)三大類，在北京市限建區(qū) 規(guī)劃編制中，為使限建要素更加準(zhǔn)確地對應(yīng)到地塊，規(guī)劃又將其細(xì)化成六級， 即絕對禁建、相對禁建、嚴(yán)格限建、一般限建、適度建設(shè)、適宜建設(shè)。

13、經(jīng)過限建要素的匯總，最終確定的110個(gè)限建圖層，幾乎能覆蓋北京全市域， 為了識別市域限建要素空間分布的主要特征，按照“限建要素分布情況最大相同 范圍”的原則，對所有限建要素利用規(guī)劃支持系統(tǒng)采用UNION的算法，進(jìn)行限建 單元的空間計(jì)算，生成限建單元。由于每個(gè)要素圖層都已經(jīng)設(shè)定了限建級別，多 要素疊加的限建單元，其限建級別由要求最嚴(yán)格的圖層決定，這種做法稱之為極 化模型。而后將相同級別的限建單元合并，生成限建分區(qū)，最終形成如圖所示的 北京市域建設(shè)限制性分區(qū)圖。對于禁止建設(shè)區(qū)，應(yīng)作為生態(tài)培育、生態(tài)建設(shè)的首選地，原則上禁止規(guī)模化 城鎮(zhèn)建設(shè)行為；對于限制建設(shè)區(qū)，多數(shù)是自然條件較好的生態(tài)重點(diǎn)保護(hù)地或敏感

14、 區(qū)，存在較為嚴(yán)格的制約條件，在滿足控制要求的前提下可以開展規(guī)?；青l(xiāng)建 設(shè)的區(qū)域，但應(yīng)提出相應(yīng)的生態(tài)影響評價(jià)并提出生態(tài)補(bǔ)償措施;對于適度建設(shè)區(qū)， 是城市發(fā)展優(yōu)先選擇的地區(qū)，但建設(shè)行為也要根據(jù)資源環(huán)境條件，科學(xué)合理地確 定開發(fā)模式、規(guī)模和強(qiáng)度。3、依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)和規(guī)劃審批文件，制訂限建規(guī)劃導(dǎo)則限建導(dǎo)則是以相關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定為基礎(chǔ)，結(jié)合已有研究成果，整合各限 制要素的限建要求而形成的指導(dǎo)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的規(guī)范性條文，立足于對規(guī)劃范圍 內(nèi)的建設(shè)限制要素、準(zhǔn)入條件和允許開發(fā)模式、開發(fā)強(qiáng)度、空間形態(tài)的說明。限建導(dǎo)則包括限建目的、對城鄉(xiāng)建設(shè)的限制、對城市活動(dòng)的限制、限建要求 的法規(guī)依據(jù)、所需專業(yè)評價(jià)及行

15、政主管部門等，較為全面地為規(guī)劃實(shí)施提供了管 理依據(jù)。二、學(xué)習(xí)體會1、開拓創(chuàng)新是城市規(guī)劃走向更加科學(xué)的原動(dòng)力城市的無序蔓延帶來生態(tài)環(huán)境的破壞惡果使得規(guī)劃師開始重新審視慣用的 規(guī)劃方法?；谪?fù)空間規(guī)劃的研究不再把建設(shè)空間以外的用地作為背景，在區(qū)域 范圍內(nèi)和整體環(huán)境之中重新審視城鎮(zhèn)地域內(nèi)的非建設(shè)性環(huán)境空間，與建設(shè)空間等 同研究，首先考慮保障非建設(shè)功能，然后安排城鎮(zhèn)布局，起到合理引導(dǎo)城市蔓延 方向的作用，這種理論的創(chuàng)新與實(shí)踐相結(jié)合，促進(jìn)著城市規(guī)劃向更科學(xué)的道路上 不斷前行。2、因地制宜的規(guī)劃是城市走向可持續(xù)發(fā)展的保障武漢市在城市快速發(fā)展的進(jìn)程中，也面臨著城市不斷蔓延，市域生態(tài)環(huán)境遭 受嚴(yán)峻威脅的形勢，因此同樣迫切需要研究非建設(shè)空間，以保障生態(tài)功能為前提， 才能保障城市