新政策形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理1課件

1、1王樹(shù)海先生，中國(guó)資深私募股權(quán)投資基金專(zhuān)家、南開(kāi)大學(xué)客座講師 國(guó)際私募股權(quán)投資基金聯(lián)合會(huì) 執(zhí)行主席 星云資本 創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)天津股權(quán)投資基金中心 顧問(wèn)方海格投資咨詢有限公司 首席專(zhuān)家顧問(wèn)王樹(shù)海是國(guó)內(nèi)私募股權(quán)投資基金發(fā)展的積極推動(dòng)者。2007年，參與起草了天津（國(guó)內(nèi)首個(gè)）私募股權(quán)投資基金的優(yōu)惠政策和管理辦法，并相繼參與了國(guó)家發(fā)改委、陜西省、河北省及珠海市相關(guān)辦法的修改和制訂，參與了近百只知名股權(quán)投資基金的咨詢、設(shè)計(jì)和創(chuàng)建工作。負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)第一個(gè)最大的私募股權(quán)投資基金服務(wù)和聚集平臺(tái)-天津股權(quán)投資基金中心的籌備和管理，目前已經(jīng)落戶天津的私募股權(quán)投資基金2600多只，認(rèn)繳資本達(dá)5600多億元，形成了相當(dāng)?shù)?/p>

2、產(chǎn)業(yè)規(guī)模。參與籌備了國(guó)內(nèi)第一家非上市企業(yè)股權(quán)交易的平臺(tái)（OTC探索）-濱海國(guó)際股權(quán)交易所的建設(shè)和后期管理。他長(zhǎng)期從事高科技企業(yè)的管理、整合和并購(gòu)工作。曾就職于微軟中國(guó)有限公司并擔(dān)任高級(jí)管理職務(wù)。曾主持完成了多家高科技企業(yè)的融資、并購(gòu)、整合和上市，在企業(yè)價(jià)值研究、融資和并購(gòu)方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀在國(guó)內(nèi)大型企業(yè)股權(quán)投融資論壇上進(jìn)行專(zhuān)題演講，為多家上市公司企業(yè)集團(tuán)和大型金融企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資內(nèi)部培訓(xùn)，并應(yīng)邀為南開(kāi)大學(xué)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人班、清華大學(xué)資本運(yùn)營(yíng)總裁班、中國(guó)投資協(xié)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委培訓(xùn)中心學(xué)員講授私募股權(quán)投資實(shí)戰(zhàn)操作課程。 中國(guó)證券報(bào)、上海證券報(bào)、證券時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)企

3、業(yè)報(bào)、 金融時(shí)報(bào)、天津電視臺(tái)、人民網(wǎng)、新華網(wǎng)和新浪網(wǎng)等國(guó)內(nèi)近百家財(cái)經(jīng)媒體對(duì)王樹(shù)海先生均有專(zhuān)訪或報(bào)道。1、房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策要點(diǎn)解析2、企業(yè)（項(xiàng)目）融資種類(lèi)及對(duì)比分析3、企業(yè)（項(xiàng)目）融資工具解析4、新形式下企業(yè)（項(xiàng)目）創(chuàng)新融資模式解析5、企業(yè)（項(xiàng)目）融資優(yōu)化與戰(zhàn)略制定6、企業(yè)（項(xiàng)目）投融資平臺(tái)搭建與案例解析7、疑問(wèn)解答3內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析我國(guó)宏觀金融體系發(fā)展現(xiàn)狀1、融資渠道較窄，主要以銀行信貸為主銀行融資占有房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60.0%70.0%左右。國(guó)外，銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40.0%。 （間接融資比重過(guò)高，金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總量與股票市值比：美國(guó)0.56、英國(guó)1.02、巴西1.79

4、、印度1.21）2、我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，造成房地產(chǎn)融資工具創(chuàng)新不足，組合相對(duì)簡(jiǎn)單。3、金融體系運(yùn)行效率和資源配置能力相對(duì)有限。4、金融體系還不夠健全和完善。5、參與的主體結(jié)構(gòu)還不夠合理和成熟。當(dāng)前的政策障礙：1、房地產(chǎn)公司上市困難重重，上市企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率70%以上，1.23/1.73萬(wàn)億2、商業(yè)房地產(chǎn)信貸政策收緊3、一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大，國(guó)外發(fā)債基本關(guān)閉4、僅兩限房、經(jīng)適房等政策性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款較為寬松樂(lè)觀一面：1、城鎮(zhèn)化2、金融體系完善、金融創(chuàng)新加速、金融壟斷及金融監(jiān)管也在逐步探索下方。3、投資規(guī)模龐大。（儲(chǔ)蓄、現(xiàn)金、股票、債權(quán)、保險(xiǎn)、及理財(cái)產(chǎn)品

5、資產(chǎn)規(guī)模50多萬(wàn)億）4、投資渠道相對(duì)匱乏，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)仍然是投資者選擇的重要投資工具。5、渠道多元化，利于防范 和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。 4內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)融資模式分析：1、銀行貸款：信用貸款、保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款2、房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資3、項(xiàng)目融資；4、證券融資：房地產(chǎn)股票、買(mǎi)殼上市、并購(gòu)、房地產(chǎn)債券5、租賃融資（出售回租）；世界地區(qū)房地產(chǎn)投融資模式分析：1、以證券融資為主導(dǎo)（美國(guó)式）；2、以社會(huì)福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲(chǔ)蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國(guó)家）；4、以財(cái)政融資為主導(dǎo)，以日本為代表；

6、5、以金融機(jī)構(gòu)融資為主導(dǎo)，以中國(guó)為代表； 創(chuàng)新性融資模式分析：1、房地產(chǎn)私募基金2、房地產(chǎn)信托基金3、房地產(chǎn)投資信托（REITs）4、資產(chǎn)證券化6、并購(gòu)貸款7、外資8、保險(xiǎn)、社保債權(quán)計(jì)劃5內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析 各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、發(fā)展改革委，中國(guó)人民銀行上?？偛?、各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各銀監(jiān)局： 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)201019號(hào)）下發(fā)后，地方各級(jí)政府加強(qiáng)融資平臺(tái)公司管理，取得了階段性成效。地方政府性債務(wù)規(guī)模迅速膨脹的勢(shì)頭得到有效遏制，大部分融資平臺(tái)公司正在按照市場(chǎng)化原則規(guī)范運(yùn)行，銀行

7、業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)公司的信貸管理更加規(guī)范。但是，最近有些地方政府違法違規(guī)融資有抬頭之勢(shì)，如違規(guī)采用集資、回購(gòu)（BT）等方式舉債建設(shè)公益性項(xiàng)目，違規(guī)向融資平臺(tái)公司注資或提供擔(dān)保，通過(guò)財(cái)務(wù)公司、信托公司、金融租賃公司等違規(guī)舉借政府性債務(wù)等。為有效防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下： 一、嚴(yán)禁直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資 地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)明電200734號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，未經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門(mén)依法批準(zhǔn)不得直接或間接吸收公眾資金進(jìn)行公益性項(xiàng)目建設(shè)，不得對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工及其他個(gè)人進(jìn)

8、行攤派集資或組織購(gòu)買(mǎi)理財(cái)、信托產(chǎn)品，不得公開(kāi)宣傳、引導(dǎo)社會(huì)公眾參與融資平臺(tái)公司項(xiàng)目融資。 二、切實(shí)規(guī)范地方政府以回購(gòu)方式舉借政府性債務(wù)行為 除法律和國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等不得以委托單位建設(shè)并承擔(dān)逐年回購(gòu)（BT）責(zé)任等方式舉借政府性債務(wù)。對(duì)符合法律或國(guó)務(wù)院規(guī)定可以舉借政府性債務(wù)的公共租賃住房、公路等項(xiàng)目，確需采取代建制建設(shè)并由財(cái)政性資金逐年回購(gòu)（BT）的，必須根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、償債能力等，合理確定建設(shè)規(guī)模，落實(shí)分年資金償還計(jì)劃。 三、加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司注資行為管理 地方政府對(duì)融資平臺(tái)公司注資必須合法合規(guī)，不得將政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、公園等公益性資產(chǎn)作為資本

9、注入融資平臺(tái)公司。嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法等有關(guān)規(guī)定，地方政府將土地注入融資平臺(tái)公司必須經(jīng)過(guò)法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平臺(tái)公司必須及時(shí)足額繳納土地出讓收入并取得國(guó)有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)并嚴(yán)格用于指定用途。融資平臺(tái)公司經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)繳土地價(jià)款。地方各級(jí)政府不得將儲(chǔ)備土地作為資產(chǎn)注入融資平臺(tái)公司，不得承諾將儲(chǔ)備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺(tái)公司償債資金來(lái)源。 6內(nèi)容-463文重點(diǎn)解析 四、進(jìn)一步規(guī)范融資平臺(tái)公司融資行為 地方各級(jí)政府必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理和土地

10、融資行為，不得授權(quán)融資平臺(tái)公司承擔(dān)土地儲(chǔ)備職能和進(jìn)行土地儲(chǔ)備融資，不得將土地儲(chǔ)備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的項(xiàng)目。符合條件的融資平臺(tái)公司因承擔(dān)公共租賃住房、公路等公益性項(xiàng)目建設(shè)舉借需要財(cái)政性資金償還的債務(wù)，除法律和國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，不得向非金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人借款，不得通過(guò)金融機(jī)構(gòu)中的財(cái)務(wù)公司、信托公司、基金公司、金融租賃公司、保險(xiǎn)公司等直接或間接融資。 五、堅(jiān)決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為 地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，要繼續(xù)嚴(yán)格按照擔(dān)保法等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不得出具擔(dān)保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔(dān)保協(xié)議，不得以機(jī)關(guān)事業(yè)單位及社會(huì)團(tuán)體的國(guó)有資產(chǎn)為其他單位或企業(yè)融資進(jìn)

11、行抵押或質(zhì)押，不得為其他單位或企業(yè)融資承諾承擔(dān)償債責(zé)任，不得為其他單位或企業(yè)的回購(gòu)（BT）協(xié)議提供擔(dān)保，不得從事其他違法違規(guī)擔(dān)保承諾行為。 地方各級(jí)政府要從大局出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)制止違法違規(guī)融資行為的重要性和緊迫性，統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)擔(dān)負(fù)起加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理、防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，規(guī)范政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、融資平臺(tái)公司行為。要對(duì)地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、融資平臺(tái)公司違法違規(guī)融資或擔(dān)保承諾行為進(jìn)行清理整改。對(duì)限期不改的，依法依規(guī)追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。 財(cái)政部 發(fā)展改革委 人民銀行 銀監(jiān)會(huì) 2012年12月24日 7內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展方向 改變：重點(diǎn)改變過(guò)

12、分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：對(duì)大多數(shù)融資企業(yè)來(lái)說(shuō)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來(lái)3-5年資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重（尤其股權(quán)融資），靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。1、房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策要點(diǎn)解析2、企業(yè)（項(xiàng)目）融資種類(lèi)及對(duì)比分析3、企業(yè)（項(xiàng)目）融資工具解析4、新形式下企業(yè)（項(xiàng)目）創(chuàng)新融資模式解析5、企業(yè)（項(xiàng)目）融資優(yōu)化與戰(zhàn)略制定6、企業(yè)（項(xiàng)目）投融資平臺(tái)搭建與案例解析7、疑問(wèn)解答9內(nèi)容-項(xiàng)目融資分類(lèi)債權(quán)融資股權(quán)融資項(xiàng)目融資夾層融資政策性融資 股權(quán) 債

13、權(quán) 金融機(jī)構(gòu)債權(quán)融資：銀行貸款、信托、委托貸款、小貸借款、保險(xiǎn)資金債權(quán)計(jì)劃等 私募債權(quán)融資：民間借貸、私募基金債權(quán)、私募債等 公募債權(quán)融資：企業(yè)債、公司債、中期票據(jù)、短期融資券、資產(chǎn)證券化、REITS等融資特性一公募 私募融資特性二公募股權(quán)融資：IPO（國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)）等 私募股權(quán)融資：VC/PE、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)、增資擴(kuò)股、定向增發(fā)等TEXTTEXTTEXT內(nèi)容-融資方式舉例企業(yè)債、短融、中期票據(jù)、公司債 BT、BOT、TOT、PPP、PFI民間借貸、委托貸款銀行貸款成功概率模式創(chuàng)新與發(fā)展趨勢(shì)(間接融資直接融資；債務(wù)融資股權(quán)融資)上市融資/定向增發(fā)增資擴(kuò)股、兼并、收購(gòu)信托融資REITS私募股權(quán)

14、融資保險(xiǎn)資金債權(quán)計(jì)劃延伸平臺(tái)股權(quán)融資讓渡管理、特許權(quán)資產(chǎn)證券化融資租賃應(yīng)收賬款融資政策性融資第一階段第二階段第三階段夾層融資私募債市政債資產(chǎn)變現(xiàn)信用證貼現(xiàn)供應(yīng)鏈融資保理業(yè)務(wù)11內(nèi)容-融資種類(lèi)及方式融資分類(lèi)特點(diǎn)債權(quán)融資1、融資成本相對(duì)底；增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，提升股權(quán)回報(bào)率；到期需還本付息。2、借貸方便靈活，選擇的空間大，利息可以帶來(lái)稅收好處。3、需要做抵押或擔(dān)保等控制風(fēng)險(xiǎn)措施，債權(quán)人往往提出苛刻的條件，增加難度，可能會(huì)對(duì)企業(yè)的后續(xù)融資能力產(chǎn)生不利影響。4、適合重資產(chǎn)、現(xiàn)金流充?；蛸Y質(zhì)信譽(yù)好的公司或項(xiàng)目。夾層融資1、高于銀行融資利率的無(wú)擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)融資方式。2、債務(wù)附帶投資者對(duì)融資方權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)

15、。股權(quán)融資1、屬于權(quán)益性融資，以注冊(cè)資本的形式向企業(yè)注入資金；融資成本相對(duì)低，無(wú)需還本付息。2、可以改善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)；增加公司的資本實(shí)力和舉債能力。3、企業(yè)與投資人形成了利益共同體，投資人不但為企業(yè)提供了資金，更重要的是為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供各種資源（品牌、技術(shù)、管理等）和協(xié)同效應(yīng)。4、一般情況投資人會(huì)稀釋原有股東股權(quán)價(jià)值并分享企業(yè)價(jià)值；并可能分散或改變企業(yè)的控制權(quán)、影響或改變企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展戰(zhàn)略、對(duì)公司或原有股東形成新的約束機(jī)制，從而影響企業(yè)的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。5、操作相對(duì)復(fù)雜，需對(duì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，價(jià)值評(píng)估及投資談判，一般需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作。6、適合產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展空間大且前景

16、廣闊、具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，或具有清晰的運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式和快速的成長(zhǎng)能力的企業(yè)或項(xiàng)目；能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)或項(xiàng)目。政策融資1、根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境，具有總體規(guī)?？刂?，且符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。2、核心技術(shù)或競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品具備廣闊的市場(chǎng)前景。3、具有引導(dǎo)性，具有產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)鏈）帶動(dòng)和示范效應(yīng)。4、融資成本較低、具有補(bǔ)貼性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)小。5、適用面窄，審批繁瑣且周期長(zhǎng)，有規(guī)模限制，金額小，不能解決大規(guī)模的資金投入。內(nèi)部融資1、內(nèi)部融資是企業(yè)依靠其內(nèi)部積累進(jìn)行的融資。2、節(jié)約交易費(fèi)用，降低融資成本，受到企業(yè)的盈利能力、凈資產(chǎn)規(guī)模和未來(lái)收益預(yù)期等方面的制約。12內(nèi)容-公募與私募區(qū)別13內(nèi)容-債權(quán)融資種類(lèi)與區(qū)別

17、14內(nèi)容-融資種類(lèi)及方式1、房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策要點(diǎn)解析2、企業(yè)（項(xiàng)目）融資種類(lèi)及對(duì)比分析3、企業(yè)（項(xiàng)目）融資工具解析4、新形式下企業(yè)（項(xiàng)目）創(chuàng)新融資模式解析5、企業(yè)（項(xiàng)目）融資優(yōu)化與戰(zhàn)略制定6、企業(yè)（項(xiàng)目）投融資平臺(tái)搭建與案例解析7、疑問(wèn)解答16內(nèi)容-公募債權(quán)融資及審批超短期融資券短期融資券私募票據(jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)國(guó)家發(fā)改委證監(jiān)會(huì)企業(yè)債券公司債券銀行類(lèi)承銷(xiāo)商證券公司銀 行 間 債 券 市 場(chǎng)交易所債券市場(chǎng)證券公司主管部門(mén)主力產(chǎn)品承銷(xiāo)商市場(chǎng)中國(guó)人民銀行集合票據(jù)中期票據(jù)創(chuàng)新產(chǎn)品17內(nèi)容-企業(yè)債券、短融及中期票據(jù)對(duì)比18內(nèi)容-企業(yè)債券、短融及中期票據(jù)對(duì)發(fā)行人的要求19內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券

18、情況2007年8月以來(lái)一些公司等陸續(xù)發(fā)行了公司債券，房地產(chǎn)公司債融資有望改善其融資結(jié)構(gòu)。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債情況：萬(wàn)科企業(yè)（000002）于2007年2008年發(fā)行59億公司債券；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司43億元公司債獲批；招商地產(chǎn)發(fā)債融資80億20內(nèi)容-房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券情況地產(chǎn)商海外發(fā)行債券2011年12月碧桂園、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等諸多地產(chǎn)商，先后進(jìn)行了債券融資其中：碧桂園發(fā)行9億美元（約59.4億元人民幣）的優(yōu)先票據(jù)，每年利息11.125%；恒大地產(chǎn)發(fā)行55.5億、3年期及37億、5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億元。21內(nèi)容-

19、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券情況我國(guó)房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問(wèn)題1、房地產(chǎn)債券融資規(guī)模小、所占份額也很小2、企業(yè)在境外發(fā)行債券是一種非常重要的融資方式我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高3、房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。 22內(nèi)容-信托融資模式方式（1）貸款型信托模式投資人（委托人）企業(yè)或融資項(xiàng)目信托公司（受托人）資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保操作流程：在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給政府融資平臺(tái)，政府融資平臺(tái)定期支付利

20、息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。信托貸款還本付息信托資金收益與本金23內(nèi)容-信托融資模式24內(nèi)容-信托融資模式方式（2）股權(quán)型信托模式投資人（委托人）企業(yè)或融資項(xiàng)目信托公司（受托人）股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證、無(wú)限連帶責(zé)任保證操作流程：在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金（一般為優(yōu)先股），同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的

21、股權(quán)。收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股溢價(jià)股權(quán)收購(gòu)信托資金收益與本金25內(nèi)容-信托融資模式對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰；項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)；已投入30%以上的自有資金、項(xiàng)目可不要求四證。向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理；土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保；優(yōu)先享受投資收益；回購(gòu)承諾。溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)融資金額融資期限融資成本視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果。以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃。一般15%以上。股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)該等股權(quán)性質(zhì)類(lèi)似于優(yōu)先股；對(duì)公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）能夠增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債率

22、，起到過(guò)橋融資的作用使融資主體達(dá)到銀行融資的條件；其股權(quán)類(lèi)似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理固定股息回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、和分享融資主體最終利潤(rùn)。一般均要求附加回購(gòu)，在會(huì)計(jì)處理上仍視為債權(quán)；如不附加回購(gòu)則投資者會(huì)要求浮動(dòng)超額回報(bào)，影響融資主體利潤(rùn)。26內(nèi)容-信托融資模式投資人（委托人）企業(yè)或融資項(xiàng)目信托公司（受托人）信托計(jì)劃溢價(jià)回購(gòu)優(yōu)先受益權(quán)操作流程：利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，政府融資平臺(tái)將其持有的資產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）以及版權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等非貨幣形式的財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)）受托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益

23、權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該資產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所持有的次級(jí)受益權(quán)則滯后受償。次級(jí)受益權(quán)收入信托財(cái)產(chǎn)受托信托資金收益與本金優(yōu)先受益權(quán)方式（3）資產(chǎn)混合型信托模式27內(nèi)容-信托融資模式對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式產(chǎn)業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等租賃型物業(yè)。通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資者（信托計(jì)劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該資產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有

24、的劣后受益權(quán)則滯后受償；回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保；物業(yè)抵押、股權(quán)質(zhì)押等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)溢價(jià)回購(gòu)受益權(quán)或追加認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)。融資金額融資期限融資成本視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，和租金收入等確定。一般期限不超過(guò)3年，但可以通過(guò)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)使用。12-18%/年，視資產(chǎn)質(zhì)量。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資；在條件成熟的情況下，可以過(guò)度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。融資規(guī)模不易確定。28內(nèi)容-融資租賃模式設(shè)備供應(yīng)商企業(yè)或融資項(xiàng)目（承租方）融資租賃公司指融資租賃公司根據(jù)借款企業(yè)指令，直接向企業(yè)指定的設(shè)備供應(yīng)商購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，租賃給企業(yè)使用，并向企業(yè)收取租金的業(yè)務(wù)模式。融資租賃公司以其在租賃合作期間保留該

25、租賃設(shè)備的所有權(quán)和收取租金為條件，使借款企業(yè)在租賃合同期內(nèi)對(duì)租賃設(shè)備取得占有、使用和受益的權(quán)利。在租賃期滿后，融資租賃公司以名義貨價(jià)，將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至借款企業(yè)所有。簽訂租賃合同支付租金交貨、付款簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同方式（1）直接租賃模式確認(rèn)價(jià)格、型號(hào)、數(shù)量等合約結(jié)束產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)移29內(nèi)容-融資租賃模式企業(yè)或融資項(xiàng)目（承租方）融資租賃公司指借款企業(yè)將其自有設(shè)備或其它固定資產(chǎn)的所有權(quán)以銷(xiāo)售的形式轉(zhuǎn)移至融資租賃公司所有，同時(shí)與融資租賃公司簽定租賃合同，使借款企業(yè)以租賃的模式獲得合作期內(nèi)該設(shè)備的使用權(quán)。在租賃合作期滿，融資租賃公司再以協(xié)議價(jià)格將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借款企業(yè)。回租賃是類(lèi)似于銀行抵押貸款的一種自

26、體融資模式。與銀行抵押貸款的區(qū)別是：融資額度更大。確定租賃物簽訂設(shè)備購(gòu)買(mǎi)合同支付設(shè)備款方式（2）售后回租簽訂租貨合同支付設(shè)備款支付租金合約結(jié)束產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移30內(nèi)容-私募債審核體制中小企業(yè)私募債發(fā)行由承銷(xiāo)商向上海和深圳交易所備案，10個(gè)工作日完成備案。發(fā)行期限發(fā)行期限暫定在一年以上（通過(guò)設(shè)計(jì)贖回、回售條款可將期限縮短在一年內(nèi)），暫無(wú)上限。發(fā)行人類(lèi)型中小微企業(yè)，推出初期確定發(fā)行人需為非上市公司（暫不包括房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)企業(yè)）。投資者類(lèi)型面向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行，個(gè)人投資者亦可參與。發(fā)行方式及流通場(chǎng)所非公開(kāi)發(fā)行，可一次發(fā)行或分期發(fā)行。在上交所固定收益平臺(tái)和深交所綜合協(xié)議平臺(tái)掛牌交易或證券公司進(jìn)行柜臺(tái)交易轉(zhuǎn)讓發(fā)

27、行、轉(zhuǎn)讓及持有賬戶合計(jì)限定為不超過(guò)200個(gè)。發(fā)行條件中小企業(yè)私募債發(fā)行規(guī)模不受凈資產(chǎn)的40%的限制。需提交最近兩年經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)告，但對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告中的利潤(rùn)情況無(wú)要求，不受年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券1年的利息的限制。擔(dān)保和評(píng)級(jí)要求為降低中小企業(yè)私募債風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)鼓勵(lì)中小企業(yè)私募債采用擔(dān)保發(fā)行，但不強(qiáng)制要求擔(dān)保。對(duì)是否進(jìn)行信用評(píng)級(jí)沒(méi)有硬性規(guī)定。發(fā)行利率鑒于發(fā)行主體為中小企業(yè)信用等級(jí)普遍較低；且為非公開(kāi)發(fā)行方式，投資者群體有限，預(yù)計(jì)中小企業(yè)私募債發(fā)行利率將明顯高于市場(chǎng)已存在的企業(yè)債、公司債等。中小企業(yè)私募債發(fā)行利率不超過(guò)同期貸款基準(zhǔn)利率三倍。募集資金用途中小企業(yè)私募債的募集資金用途不作限制，募集資金用途偏

28、于靈活。可用來(lái)直接償還債務(wù)或補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，不需要固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目；31內(nèi)容-私募債主要依據(jù)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（工信部聯(lián)企業(yè)2011300號(hào)），但該規(guī)定對(duì)中小企業(yè)的限定較為嚴(yán)格，不利于將更多企業(yè)納入發(fā)行人序列。交易商協(xié)會(huì)銀行間債券市場(chǎng)中小非金融企業(yè)集合票據(jù)業(yè)務(wù)指引“第二條 本指引所稱中小非金融企業(yè)（簡(jiǎn)稱企業(yè)），是指國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及政策界定為中小企業(yè)的非金融企業(yè)”，但在實(shí)際操作中集合票據(jù)的中小企業(yè)均有突破工信部上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的情況。方案目前暫時(shí)采用工信部劃分標(biāo)準(zhǔn)，但最終也可能會(huì)有所變動(dòng)。企業(yè)可根據(jù)自身情況積極申請(qǐng)發(fā)行中小企業(yè)私募債。中小企業(yè)的界定初期試點(diǎn)：浙江、江蘇，北京、天津、上海、深圳。鼓勵(lì)

29、以下行業(yè)的中小企業(yè)發(fā)行私募債：高科技企業(yè)、三農(nóng)企業(yè)，或有自主創(chuàng)新能力的企業(yè)。鼓勵(lì)擬上市公司、處于高速增長(zhǎng)期的公司、運(yùn)營(yíng)相對(duì)較規(guī)范，財(cái)務(wù)相對(duì)較優(yōu)質(zhì)的公司發(fā)行中小企業(yè)私募債 。鼓勵(lì)具有償債能力的企業(yè)發(fā)行中小企業(yè)私募債：采用第三方擔(dān)保或設(shè)定財(cái)產(chǎn)抵/質(zhì)押擔(dān)保等。試點(diǎn)地區(qū)鼓勵(lì)企業(yè)類(lèi)型中小企業(yè)私募債發(fā)行對(duì)企業(yè)基本沒(méi)有資質(zhì)要求限制，核心具有較強(qiáng)的償債能力1、房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策要點(diǎn)解析2、企業(yè)（項(xiàng)目）融資種類(lèi)及對(duì)比分析3、企業(yè)（項(xiàng)目）融資工具解析4、新形式下企業(yè)（項(xiàng)目）創(chuàng)新融資模式解析5、企業(yè)（項(xiàng)目）融資優(yōu)化與戰(zhàn)略制定6、企業(yè)（項(xiàng)目）投融資平臺(tái)搭建與案例解析7、疑問(wèn)解答33REITs-REITs與房地產(chǎn)信托基

30、金對(duì)比分析34內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金 狹義： Private Equity ：私募股權(quán)投資基金，投資于非上市股權(quán)，或者上市公司非公開(kāi)交易股權(quán)（即私募股權(quán)）的一種投資方式。在交易實(shí)施過(guò)程中附帶考慮了將來(lái)的退出機(jī)制（通過(guò)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式）出售持股獲利 。1、要義：一是募集方式：主要通過(guò)非公開(kāi)方式面向少數(shù)特定機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人募集，它的銷(xiāo)售和贖回都是基金管理人通過(guò)私下與投資者協(xié)商進(jìn)行的。二是募集對(duì)象：向具有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和承受能力的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者募集資金。三是PE屬于權(quán)益類(lèi)投資，資金用于投資非上市股權(quán)，或者上市公司非公開(kāi)交易股權(quán)，不允許進(jìn)行債務(wù)及其他方式投資，可以進(jìn)行理財(cái)。2、公開(kāi)方式界定：通

31、過(guò)媒體（平面和網(wǎng)絡(luò)）發(fā)布公告，論壇和社區(qū)發(fā)布公告，向社會(huì)散發(fā)傳單，向不特定公眾發(fā)送手機(jī)短信或公開(kāi)舉辦研討會(huì)、講座及金融機(jī)構(gòu)柜臺(tái)擺放推介資料等方式直接或間接向不特定對(duì)象進(jìn)行推介。廣義： 1、首次公開(kāi)發(fā)行前各階段的權(quán)益投資,即對(duì)處于種子期、初創(chuàng)期、發(fā)展期、擴(kuò)展期、成熟期和Pre-IPO各個(gè)時(shí)期企業(yè)所進(jìn)行的投資。2、投資不僅是普通股權(quán)，還包括也包括優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券、可交換債券等類(lèi)股權(quán)，甚至包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益。 35內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金分類(lèi)私募基金公募基金產(chǎn)業(yè)投資基金(IIF)封閉式并購(gòu)基金夾層資本開(kāi)放式基金房地產(chǎn)私募基金（公募、債權(quán)）PE天使投資基金（AI）風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)(

32、VC)私募股權(quán)投資基金（PE）對(duì)沖基金（股權(quán)、債券）引導(dǎo)基金(FOF)信托投資基金（ITS）私募證券基金（股權(quán)、債券）并行基金36PE基本概念-機(jī)遇和挑戰(zhàn)政策沿革2007年6月1日，新的合伙企業(yè)法實(shí)施，為設(shè)立合伙制PE創(chuàng)造了條件。 2007年6月，全國(guó)第一只有限合伙制創(chuàng)業(yè)投資基金在深圳成立。2007年10月， 天津根據(jù)國(guó)務(wù)院允許濱海新區(qū)金融改革創(chuàng)新先行先試的指示精神，在國(guó)內(nèi)率先推出了第一個(gè)針對(duì)發(fā)展私募股權(quán)投資基金的優(yōu)惠政策。2007年10月，國(guó)內(nèi)首個(gè)私募股股權(quán)投資基金在天津成立。2008年，天津率先出臺(tái)了針對(duì)私募股權(quán)投資基金的工商登記和管理辦法。2008年，國(guó)家發(fā)改委和工商總局分別給予天津相關(guān)

33、的支持政策。2009年，北京、上海、深證等城市開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)發(fā)展私募股權(quán)投資基金的優(yōu)惠政策和管理辦法。2010年，上海推出QFLP方案，外資PE邁開(kāi)重要一步。2011年，發(fā)改委下發(fā)促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)辦法。2012年，人大財(cái)經(jīng)委主持修改基金法為PE發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。面臨問(wèn)題2007年以前以外資私募基金投資為主，2008年以后由于外資結(jié)匯受到限制，人民幣基金發(fā)展迅猛，但整個(gè)投資規(guī)模仍然很小，占據(jù)整個(gè)GDP的0.4%左右。而在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)達(dá)到了5%左右，有非常大的發(fā)展空間。缺乏根本性法律和系統(tǒng)的法律法規(guī)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還屬于不明確的狀態(tài)，行業(yè)急需規(guī)范，尤其是在募集、投資人和管理人準(zhǔn)入制度、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

34、、投資決策機(jī)制、投資企業(yè)階段和優(yōu)惠政策方面規(guī)范化。資本項(xiàng)下結(jié)匯未放開(kāi)，外資私募基金發(fā)展受到限制。缺乏具有豐富股權(quán)投資基金管理經(jīng)驗(yàn)的金融人才。投資者還不夠多元化，目前主要還是以政府或政府背景資金、私人投資者、民營(yíng)企業(yè)或上市公司為主，尤其是金融機(jī)構(gòu)和大型的投資者投資PE還受到政策限制。投資人市場(chǎng)還不夠成熟。PE的投資退出渠道還不夠完善，多層次資本市場(chǎng)還未建立起來(lái)，基金投資流動(dòng)性還未顯現(xiàn)。37PE法規(guī)及監(jiān)管模式-PE法律體系及監(jiān)管架構(gòu)法律體系監(jiān)管架構(gòu)根本法律：基金法 基礎(chǔ)法律：公司法合伙企業(yè)法信托法 外資企業(yè)法中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法 中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法證券投資法運(yùn)營(yíng)法規(guī)：募集設(shè)立、投資、退出、外資、納稅

35、等相關(guān) 法律法規(guī)組成。地方法規(guī)：地方關(guān)于發(fā)展PE的相關(guān)管理辦法和優(yōu)惠政策。國(guó)務(wù)院國(guó)家發(fā)改委/證監(jiān)會(huì) 地方金融管理部分：發(fā)改委/金融辦成員部門(mén)：工商總局、稅務(wù)總局、外匯管理局銀監(jiān)會(huì)、商務(wù)部等成員部門(mén)：工商局、稅務(wù)局、外管局、銀監(jiān)局商務(wù)委等 行業(yè)協(xié)議等自律組織現(xiàn)在需要做的：1、完善或修訂現(xiàn)有的法律體系，為PE發(fā)展創(chuàng)造良好的法制環(huán)境。2、出臺(tái)行業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，為PE發(fā)展制訂統(tǒng)一的門(mén)檻和 標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在需要做的：1、確立行業(yè)的監(jiān)管組織，理清監(jiān)管架構(gòu)。2、明確行業(yè)的監(jiān)管思路：審批還是備案；GP與LP的較色定位；信息紕漏制度；自律與他律；38內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金及運(yùn)作模式模式特點(diǎn)：1、依據(jù)公司法和合伙企業(yè)

36、法設(shè)立，基金管理人和基金投資人分別出資，以有限責(zé)任公司或股份公司形式設(shè)立，以公司為投資主體的私募股權(quán)投資基金。2、以有限責(zé)任公司或合伙制形式設(shè)立的，投資人（股東）不能超過(guò)50個(gè)，以股份有限公司設(shè)立的股東不能超過(guò)200個(gè)。3、基金設(shè)立規(guī)模及對(duì)單個(gè)投資人的要求根據(jù)各地區(qū)的政策有所不同，一般要求基金規(guī)模1億元以上，單個(gè)自然人股東出資不低于200萬(wàn)元，機(jī)構(gòu)股東不低于1000萬(wàn)元。4、投資人為股東，董事或管理層或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)作為基金管理人。托管銀行基金管理人項(xiàng)目1律所/會(huì)所投資人1（股東）基金（公司制）項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目N投資人N（股東）投資人2（股東）投資人3(股東)資本金或股本資金退出股權(quán)或

37、其他投資投資退出39PE運(yùn)作模式-有限合伙制運(yùn)作模式模式特點(diǎn)：1、依據(jù)合伙企業(yè)法和各地出臺(tái)的地方管理辦法設(shè)立，以有限合伙的形式運(yùn)作的私募股權(quán)基金。目前已禁止采用普通合伙制形式設(shè)立。2、由2-50個(gè)合伙人組成，以有限合伙形式設(shè)立的，其中至少有一個(gè)普通合伙人（GP）,執(zhí)行合伙事務(wù)，對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，其余的為有限合伙人(LP)，一般不參與管理和執(zhí)行合伙事務(wù)，以出資額為限對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。目前，合伙人數(shù)量限制問(wèn)題存在爭(zhēng)議。3、普通合伙人出資比例一般為1%，但不會(huì)超過(guò)10%。4、國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有企業(yè)、上市公司以及公益性的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得成為普通合伙人，其中GP是否可以是法

38、人的形式，業(yè)界和各個(gè)地區(qū)存在爭(zhēng)議。國(guó)有企業(yè)如何認(rèn)定還存在爭(zhēng)議。LP沒(méi)有太多限制。5、采用認(rèn)繳資本的概念，前期可以零實(shí)繳，不用驗(yàn)資，沒(méi)有前期達(dá)到20%的概念。一般要求合伙人全部以現(xiàn)金出資。6、合伙制基金的注冊(cè)目前不用前置審批，需要制定合伙協(xié)議。7、基金管理人可以是基金自身管理團(tuán)隊(duì)，也可以對(duì)外委托專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，管理費(fèi)約年2%。托管銀行基金管理人項(xiàng)目1律所/會(huì)所（GP）LP1LP2LPN基金（有限合伙企業(yè)）（GP）項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目N40內(nèi)容-私募股權(quán)投資基金決策機(jī)制合伙人大會(huì)全體合伙人參加，為基金的最高決策機(jī)構(gòu)投資決策委員會(huì)有限合伙人、普通合伙人及外聘專(zhuān)業(yè)人士組成，負(fù)責(zé)聽(tīng)取和審議管理人提交的

39、項(xiàng)目投資報(bào)告，決定項(xiàng)目投資和退出的決策執(zhí)行事務(wù)合伙人由基金普通合伙人擔(dān)任，承擔(dān)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)、調(diào)查、談判、簽約、投資后服務(wù)及退出全過(guò)程的業(yè)務(wù)操作；負(fù)責(zé)合伙企業(yè)的日常運(yùn)作顧問(wèn)委員會(huì)由相關(guān)行業(yè)的卓越人士組成，為投委會(huì)決策和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)運(yùn)作提供實(shí)時(shí)咨詢，對(duì)投資委員會(huì)的年度報(bào)告提出獨(dú)立意見(jiàn)高管團(tuán)隊(duì)合伙人大會(huì)執(zhí)行合伙人顧問(wèn)委員會(huì)投資決策委員會(huì)高管團(tuán)隊(duì)具體執(zhí)行部門(mén)決策層執(zhí)行層市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、投資管理、基金運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)控制部分41PE運(yùn)作模式-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析42PE運(yùn)作模式-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析43PE運(yùn)作模式-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析44PE收益分配機(jī)制-公司制、合伙制和信托制對(duì)比分析45P

40、E收益分配機(jī)制-瀑布型收益模式瀑布收益分配模式：保最低收益+超額部分按比例分享式基金解散或單個(gè)項(xiàng)目資金總額減去基金成本2. 剩余部分優(yōu)先分配LP出資及約定有限報(bào)酬率（8%年化利率）3.剩余部分優(yōu)先分配GP出資及約定有限報(bào)酬率（8%年化利率）4.剩余部分20%優(yōu)先分配GP作為投資業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)5.剩余部分按照出資比例分配給LP作為投資收益注意：GP逐步部分提取出資或獎(jiǎng)勵(lì)模式或直接全部提取出資及獎(jiǎng)勵(lì)模式。回?fù)軝C(jī)制：如出現(xiàn)約定的業(yè)績(jī)沒(méi)有達(dá)到時(shí)，將無(wú)條件收回GP提取部分。假設(shè)：1、LP作為優(yōu)先受益人，優(yōu)先受益本金和投資收益；GP為次級(jí)受益人，劣后受益本金和投資收益，但優(yōu)先獲得業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。2、假設(shè)最低收益約定8

41、%。46PE收益分配機(jī)制-瀑布型收益模式瀑布收益分配模式：不保最低收益+高于一定收益按比例分享式基金解散或單個(gè)項(xiàng)目資金總額減去基金成本2. 剩余部分優(yōu)先分配LP出資及約定投資收益率（假設(shè)10%）3.剩余部分優(yōu)先分配GP出資及約定投資收益率（假設(shè)10%）4.剩余部分投資收益優(yōu)先分配GP按照20%比例5.剩余部分按照出資比例分配給LP作為投資收益假設(shè)：1、LP作為優(yōu)先受益人，優(yōu)先受益本金和投資收益；GP為次級(jí)受益人，劣后受益本金和投資收益，但優(yōu)先獲得業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。2、假設(shè)約定收益比例為10%。47PE收益分配機(jī)制-瀑布型收益模式瀑布型收益分配模式：不保最低收益+收益按比例分享式基金解散或單個(gè)項(xiàng)目資金總

42、額減去基金成本2. 剩余部分優(yōu)先分配LP出資。3.剩余部分優(yōu)先分配GP出資。4.剩余部分20%優(yōu)先分配GP作為投資業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)5.剩余部分按照出資比例分配給LP作為投資收益假設(shè)：1、LP作為優(yōu)先受益人，優(yōu)先受益本金和投資收益；GP為次級(jí)受益人，劣后受益本金和投資收益，但優(yōu)先獲得業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。48PE收益分配機(jī)制-舉例分析投入資本 (100)獲得本+利 (200=100+100)A. 返還資本 (100)B. 優(yōu)先收益率 (8%)C. 創(chuàng)始合伙人的對(duì)應(yīng)管理分紅 (B+C的20%)D. 余額的分配 (88)(二八分賬)有限合伙人分得100.0普通合伙人的優(yōu)先份額 (2%)8.070.4178.4普通合伙人

43、分得2.0創(chuàng)始合伙人/基金高管分得2.02.017.619.6（管理費(fèi)）（貸款利息）（管理分紅）49PE運(yùn)作模式-PE風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制50PE募集與設(shè)立- PE募集流程設(shè)計(jì)基金方案準(zhǔn)備募集文件尋找潛在投資者簽署保密協(xié)議宣講募集說(shuō)明提供私募備忘錄確定投資方簽訂合伙協(xié)議工商登記合伙人出資組建GP51PE募集與設(shè)立-資金來(lái)源分析52PE募集與設(shè)立-資金來(lái)源分析53PE募集與設(shè)立-LP調(diào)查分析54PE募集與設(shè)立- LP調(diào)查分析55PE募集與設(shè)立- LP調(diào)查分析56PE募集與設(shè)立-募集關(guān)鍵條款57PE募集與設(shè)立-資金募集相關(guān)法律規(guī)定與風(fēng)險(xiǎn)控制非法集資：最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題

44、的解釋規(guī)定： 違反國(guó)家金融管理法律規(guī)定，向社會(huì)公眾（包括單位和個(gè)人）吸收資金的行為，主要表現(xiàn)為：（一）未經(jīng)有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金； （二）通過(guò)媒體、推介會(huì)、傳單、手機(jī)短信等途徑向社會(huì)公開(kāi)宣傳； （三）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報(bào)； （四）向社會(huì)公眾即社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金。上述以上四個(gè)要件同時(shí)具備即可認(rèn)定為非法集資。規(guī)避方法：在非法集資的四要件中，主要可以通過(guò)第三、第四、第五條來(lái)規(guī)避，不要通過(guò)公開(kāi)的方式作募資廣告；有限公司投資人要控制在50人以內(nèi)，股份工資投資人要控制在200人以內(nèi)；合同中不要承諾支付固定利息。集資詐騙罪：集資詐騙罪是指以

45、非法占有為目的，違反有關(guān)金融法律、法規(guī)的規(guī)定，使用詐騙方法進(jìn)行非法集資，擾亂國(guó)家正常金融秩序，侵犯公私財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，且數(shù)額較大的行為。規(guī)避方法：集資詐騙罪的成立要件是詐騙，詐騙的標(biāo)準(zhǔn)主要是以非法占有為目的，非法占有主要表現(xiàn)為。（）攜帶集資款逃跑的；（）揮霍集資款，致使集資款無(wú)法返還的(嚴(yán)格按照投資策略和協(xié)議規(guī)定用途使用資金)；（）使用集資款進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，致使集資款無(wú)法返還的；（）具有其他欺詐行為，拒不返還集資款，或者致使集資款無(wú)法返還的。（5）是兜底條款，可以說(shuō)只要是籌資款無(wú)法返還的既可認(rèn)定為非法占有為目的，這一條使法律的適用泛化，規(guī)避的重點(diǎn)一是堅(jiān)持正當(dāng)經(jīng)營(yíng)、不要欺詐投資人，二是堅(jiān)持謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)

46、、對(duì)投資人負(fù)責(zé)。58PE募集與設(shè)立-資金募集相關(guān)法律規(guī)定與風(fēng)險(xiǎn)控制非法吸收公眾存款罪：是指違反國(guó)家金融管理法規(guī)非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為。本辦法所稱“非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款”，是指未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，擅自從事的下列活動(dòng)：1、非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款；2、未經(jīng)依法批準(zhǔn)，以任何名義向社會(huì)不特定對(duì)象進(jìn)行的非法集資；3、非法發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、票據(jù)貼現(xiàn)、資金拆借、信托投資、金融租賃、融資擔(dān)保、外匯買(mǎi)賣(mài)；4、中國(guó)人民銀行認(rèn)定的其他非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)。規(guī)避措施：募資人數(shù)最好控制在50人以內(nèi)，超過(guò)50人即有可能被認(rèn)定為向不特定的公眾集資；募資合同中不能承諾

47、還本付息，要突出投資的性質(zhì)。洗錢(qián)罪：是指明知是毒品犯罪、黑社會(huì)性質(zhì)的組織犯罪、貪污賄賂犯罪、恐怖活動(dòng)犯罪、走私犯罪、破壞金融管理秩序犯罪、金融詐騙犯罪的等的違法所得及其收益，為掩飾、隱瞞其來(lái)源和性質(zhì)，通過(guò)存入金融機(jī)構(gòu)、投資或者上市流通等手段使非法所得收入合法化的行為。規(guī)避措施：洗錢(qián)罪認(rèn)定的關(guān)鍵是資金來(lái)源不合法，所以規(guī)避洗錢(qián)罪的關(guān)鍵是資金來(lái)源入手，首先在可能的情況下，需要對(duì)投資人的資金來(lái)源進(jìn)行調(diào)查，其次在投資合同中要有資金來(lái)源合法性的特別條款，投資人需申明資金來(lái)源的合法性。59PE投資模式分析-PE投資流程簽訂保密協(xié)議初步盡職調(diào)查決策委決定是否立項(xiàng)設(shè)計(jì)投資方案簽訂框架協(xié)議盡職調(diào)查投資協(xié)議談判決策

48、委批準(zhǔn)投資簽署正式協(xié)議跟蹤管理尋找并考察項(xiàng)目退出方案決策委批準(zhǔn)退出實(shí)施退出方案分配收益60內(nèi)容-股權(quán)融資對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)融資企業(yè)成長(zhǎng)性市場(chǎng)前景治理結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)價(jià)值的理解和認(rèn)同文化/理念的契合程度產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)管理團(tuán)隊(duì)財(cái)務(wù)狀況61內(nèi)容-融資項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)62內(nèi)容-融資企業(yè)評(píng)價(jià)依據(jù)63PE退出機(jī)制分析-投資協(xié)議條款64PE退出機(jī)制分析-投資協(xié)議條款65PE退出機(jī)制分析-投資協(xié)議條款主要條款項(xiàng)目詳細(xì)說(shuō)明利益保障條款信息知情權(quán)在投資期間內(nèi)，投資有權(quán)利要求被投資企業(yè)提供財(cái)務(wù)報(bào)告、預(yù)算報(bào)告等信息資料。投資人控制條款退出鎖定條款。退出后不得將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。原始股東控制條款股權(quán)鎖定被投資企業(yè)的原始股東或持股管

49、理人員在未經(jīng)該投資者書(shū)面同意前，不得向任意第三方轉(zhuǎn)讓其所持有的股份。即使持股管理人員已不再為被投資企業(yè)所聘用，仍須履行該條款界定的義務(wù) 。董事會(huì)控制條款明確董事會(huì)成員，控制表決權(quán)。管理層控制條款肯定性條款指被投資企業(yè)管理層在投資期內(nèi)應(yīng)該從事哪些行為的約定否定性條款指被投資企業(yè)管理層不能在投資期內(nèi)從事哪些行為的約定其他承諾、陳述和保證、保密條款、違約責(zé)任、不可抗力、通知與送達(dá)、爭(zhēng)議解決、合同生效和終止。66PE退出機(jī)制分析-PE主要退出方式67PE退出機(jī)制分析-房地產(chǎn)PE渠道68REITs-REITs與房地產(chǎn)信托基金對(duì)比分析69房地產(chǎn)私募基金-分類(lèi)及對(duì)比分析按照發(fā)起人的性質(zhì)，分為四類(lèi)：1、專(zhuān)業(yè)基

50、金管理機(jī)構(gòu)發(fā)起的非定向房地產(chǎn)投資基金。2、專(zhuān)業(yè)基金管理機(jī)構(gòu)發(fā)起的定向房地產(chǎn)投資基金。3、地產(chǎn)商和專(zhuān)業(yè)基金管理機(jī)構(gòu)合作發(fā)起的定向房地產(chǎn)投資基金。4、地產(chǎn)商獨(dú)自發(fā)起的定向房地產(chǎn)投資基金。各類(lèi)房地產(chǎn)基金比較分析：內(nèi)容-房地產(chǎn)私募股權(quán)融資模式方式（1）私募股權(quán)基金融資模式投資管理股權(quán)或委貸私募股權(quán)基金/股權(quán)投資機(jī)構(gòu)項(xiàng)目 1項(xiàng)目 2項(xiàng)目 3項(xiàng)目 4退出模式一：資產(chǎn)證券化退出模式二：股權(quán)投資收益退出模式三：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性收益（GP）(LP1)LP2LPN項(xiàng)目 N 現(xiàn)金注入控股51%參股30%有限合作伙伴企業(yè)（項(xiàng)目）項(xiàng)目/項(xiàng)目投資公司（土地轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)，商業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)）私募股權(quán)基金/股

51、權(quán)投資機(jī)構(gòu)內(nèi)容-房地產(chǎn)私募股權(quán)融資模式方式（2）地方產(chǎn)業(yè)基金或產(chǎn)業(yè)投資引導(dǎo)基金私募股權(quán)基金地方政府地方龍頭企業(yè)地方性產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)私募股權(quán)基金股權(quán)投資機(jī)構(gòu)地方產(chǎn)業(yè)投資引導(dǎo)基金企業(yè)（項(xiàng)目）項(xiàng)目 1項(xiàng)目 2項(xiàng)目 3項(xiàng)目 4退出模式一：資產(chǎn)證券化退出模式二：股權(quán)投資收益退出模式三：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性收益退出模式四：土地置換退出模式五：物業(yè)置換項(xiàng)目/項(xiàng)目投資公司（土地轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)，商業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)）項(xiàng)目 N 現(xiàn)金注入控股60%參股40%現(xiàn)金注入72內(nèi)容-房地產(chǎn)私募股權(quán)融資模式方式（3）投資聯(lián)盟模式企業(yè)（項(xiàng)目）私募股權(quán)基金股權(quán)投資機(jī)構(gòu)項(xiàng)目/項(xiàng)目投資公司（土地轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)

52、收益權(quán)，商業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)）戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)項(xiàng)目 1項(xiàng)目 2項(xiàng)目 3項(xiàng)目 4現(xiàn)金注入現(xiàn)金注入控股60%參股40%項(xiàng)目 N 退出模式一：資產(chǎn)證券化退出模式二：股權(quán)投資收益退出模式三：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性收益73內(nèi)容-房地產(chǎn)私募股權(quán)融資模式有效資產(chǎn)+經(jīng)營(yíng)性收益+股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益私募股權(quán)基金/股權(quán)投資機(jī)構(gòu)項(xiàng)目/項(xiàng)目投資公司（土地轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)，商業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)）投融資機(jī)構(gòu)投融資機(jī)構(gòu)企業(yè)（項(xiàng)目）部分收購(gòu)現(xiàn)金注入控股60%參股40%定向發(fā)債股票增值收益定向增發(fā)債息收益?zhèn)鶛?quán)溢價(jià)收益境外上市公司方式（4）境外上市公司74內(nèi)容-房地產(chǎn)私募股權(quán)融資模式方式（5）產(chǎn)業(yè)投資模式企業(yè)（項(xiàng)目）產(chǎn)業(yè)投資者項(xiàng)目/項(xiàng)目投資公

53、司（土地轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)，商業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)）私募股權(quán)基金股權(quán)投資機(jī)構(gòu)參股40%現(xiàn)金注入控股60%項(xiàng)目 1項(xiàng)目 2項(xiàng)目 3項(xiàng)目 4退出模式一：資產(chǎn)證券化退出模式二：股權(quán)投資收益退出模式三：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性收益退出模式四：土地（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目公司股權(quán)）退出模式五：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目公 司股權(quán)退出模式六：物業(yè)本息償還項(xiàng)目 N 75內(nèi)容-房地產(chǎn)私募股權(quán)融資模式有效資產(chǎn)+經(jīng)營(yíng)性收益+股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益項(xiàng)目/項(xiàng)目投資公司（土地轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)，商業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)）境外私募基金&產(chǎn)業(yè)投資基金私募股權(quán)基金/股權(quán)投資機(jī)構(gòu)企業(yè)（項(xiàng)目）上市公司參股40%控股60%定向增發(fā)現(xiàn)金注入股權(quán)收購(gòu)控股

54、方式（6）境外私募基金模式76PE運(yùn)作模式-信托（契約）制運(yùn)作模式模式特點(diǎn)：1、信托公司作為受托人根據(jù)信托合同通過(guò)信托平臺(tái)募集資金和設(shè)立基金，發(fā)行基金憑證 ；2、投資人作為委托人，購(gòu)買(mǎi)基金憑證，將財(cái)產(chǎn)委托給受托人管理，信托合同一經(jīng)簽訂后，基金財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)隨即全部轉(zhuǎn)移給受托人；3、基金保管人(往往是第三方監(jiān)管銀行)對(duì)基金財(cái)產(chǎn)行使保管權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并辦理投資運(yùn)作的具體清算交收業(yè)務(wù)； 4、受托人以自己的名義管理基金財(cái)產(chǎn)，在發(fā)掘投資目標(biāo)后，向受資公司進(jìn)行投資，通過(guò)受資公司上市或資產(chǎn)并購(gòu)受益，投資成果的分配依信托合同的約定進(jìn)行；5、受托人聘請(qǐng)投資顧問(wèn)就篩選項(xiàng)目、項(xiàng)目投資決策提供專(zhuān)業(yè)咨詢意見(jiàn)；6、項(xiàng)

55、目退出后，信托受益人（委托人）根據(jù)信托合同享受信托收益或承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目N委托人（信托投資者）基金（集合信托/基金財(cái)產(chǎn)）基金募集人（信托投資公司）出資受益權(quán)信托合同財(cái)產(chǎn)保管人（銀行）投資顧問(wèn)信托合同77內(nèi)容-房地產(chǎn)信托基金有效資產(chǎn)+經(jīng)營(yíng)性收益+股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益項(xiàng)目/項(xiàng)目投資公司（土地轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)，商業(yè)開(kāi)發(fā)收益權(quán)）貸方、債權(quán)人房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)銀行間債券市場(chǎng)證券交易市場(chǎng)房地產(chǎn)信托計(jì)劃（股權(quán)、債權(quán)、夾層）托管人管理人（平臺(tái)）信托公司還本付息股權(quán)收益還本付息固定收益回報(bào)托管費(fèi)管理費(fèi)政府融資平臺(tái)固定收益回報(bào)或股權(quán)

56、投資收益模式特點(diǎn)：分為權(quán)益型、低壓型和混合型號(hào)；公募和私募；公司型和契約型；封閉型和開(kāi)放型。銀監(jiān)會(huì)和央行的信托版和債券版管理辦法已經(jīng)通過(guò)，模式逐漸成熟。合格的信托公司受托成立信托計(jì)劃，信托單位采用承銷(xiāo)的方式在銀行間債券發(fā)行轉(zhuǎn)讓。信托資金采用爆管制。天津模式：天房集團(tuán)以200萬(wàn)平米廉租房租金為資產(chǎn)委托天信信托發(fā)起信托，募資38億元。關(guān)鍵問(wèn)題：1、資產(chǎn)收益率偏低，如果解決資金回報(bào)率問(wèn)題，需要達(dá)到7%以上。2、資本市場(chǎng)不健全，導(dǎo)致融資渠道和融資工具欠缺，融資相對(duì)困難。3、相關(guān)的法規(guī)體系不完善，沒(méi)有相關(guān)的管理辦法，需突破稅費(fèi)限制，補(bǔ)償收益率。78REITs-模式介紹1、REITs管理公司。由發(fā)起人組建

57、的基金管理公司擔(dān)任，是基金組織結(jié)構(gòu)中的核心，主要職責(zé)是管理基金的資產(chǎn)和債務(wù)，以保障股東長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的利益，同時(shí)收取基金資產(chǎn)管理服務(wù)費(fèi)用。2、托管人。是基金資產(chǎn)的保管人和名義持有人，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建議由具有基金托管資格的商業(yè)銀行擔(dān)任。基金托管人負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)保管、基金投資運(yùn)用項(xiàng)目資金往來(lái)結(jié)算、對(duì)基金管理人的投資操作進(jìn)行監(jiān)督等，并根據(jù)托管資產(chǎn)的價(jià)值每年按一定比例收取托管費(fèi)。3、基金持有人。是基金單位受益憑證的持有者，享有基金資產(chǎn)的一切權(quán)益。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司和房地產(chǎn)物業(yè)管理公司。負(fù)責(zé)基金所投資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、出租、管理和維護(hù)，并收取管理費(fèi)。根據(jù)實(shí)際情況和需要，二者可以合二為一，也可以

58、分開(kāi)設(shè)立。5、顧問(wèn)公司。根據(jù)需要，基金管理人可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司，為其投資策略提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，同時(shí)支付相應(yīng)的顧問(wèn)費(fèi)。79REITs-銀行間債券市場(chǎng)交易類(lèi)型（私募）資產(chǎn)及其附屬權(quán)利委托人原始權(quán)益人承租人資產(chǎn)服務(wù)人保管機(jī)構(gòu)受托管理人財(cái)務(wù)顧問(wèn)/主承銷(xiāo)商機(jī)構(gòu)投資者優(yōu)先級(jí)受益券持有人REITs房地產(chǎn)信托承銷(xiāo)團(tuán)中央國(guó)債登記公司登記機(jī)構(gòu)/支付代理機(jī)構(gòu)信托合同/次級(jí)受益券優(yōu)先級(jí)受益券發(fā)行收入設(shè)立信托租賃合同項(xiàng)下租金支付租賃合同項(xiàng)下租金劃付兌付優(yōu)先級(jí)受益券本息資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議資金保管合同承銷(xiāo)團(tuán)協(xié)議主承銷(xiāo)協(xié)議發(fā)行優(yōu)先級(jí)受益券優(yōu)先級(jí)受益券發(fā)行收入承銷(xiāo)優(yōu)先級(jí)受益券優(yōu)先級(jí)受益券認(rèn)購(gòu)資金回購(gòu)人委托人或第三方信托合同附件

59、收購(gòu)承諾函劃付優(yōu)先級(jí)受益券本息優(yōu)先級(jí)受益券收購(gòu)價(jià)款支付80REITs-交易所交易類(lèi)型（公募）管理托管銀行SPC理事會(huì)基金管理公司托管托管費(fèi)管理費(fèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理公司委托進(jìn)行物業(yè)管理租金收入持有SPC房地產(chǎn)資產(chǎn)50%股權(quán)100%股權(quán)房地產(chǎn)資產(chǎn)租金收入持有REITs原物業(yè)持有人、投資者投資分紅重大事項(xiàng)決策81REITs-QDII類(lèi)型新加坡REITsREITs QDII房地產(chǎn)資產(chǎn)持有澳大利亞REITs香港REITs房地產(chǎn)資產(chǎn)租金、增值持有投資者投資分紅其他地區(qū)REITs房地產(chǎn)資產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)基金管理公司境內(nèi)投資顧問(wèn) CITICS境外投資顧問(wèn) 托管銀行持有持有顧問(wèn)銀行其他渠道協(xié)調(diào)人CITICS

60、管理托管境內(nèi)境外投資咨詢投資咨詢代銷(xiāo)租金、增值租金、增值租金、增值82內(nèi)容-資產(chǎn)證券化模式SPV投資者發(fā)起人信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)管理人增級(jí)（擔(dān)保機(jī)構(gòu)、或超額抵押等內(nèi)部增級(jí)）托管人設(shè)立和管理計(jì)劃轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)支付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)連帶責(zé)任擔(dān)保信用評(píng)級(jí)認(rèn)購(gòu)計(jì)劃發(fā)行計(jì)劃特點(diǎn)：資產(chǎn)證券化是指缺乏流動(dòng)性但是具有可預(yù)期的、穩(wěn)定的未來(lái)現(xiàn)金流收入的資產(chǎn)組建資產(chǎn)池，并以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流做支撐發(fā)型證券的過(guò)程和技術(shù)。使用了資產(chǎn)重組、風(fēng)險(xiǎn)分離、信用增級(jí)三種資本運(yùn)營(yíng)技術(shù)。流程包括構(gòu)造基礎(chǔ)“資產(chǎn)池”、創(chuàng)立特設(shè)載體與資產(chǎn)出售、證券設(shè)計(jì)與信用增級(jí)、信用評(píng)級(jí)與證券銷(xiāo)售、向發(fā)起人支付資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、資產(chǎn)管理服務(wù)與回收資產(chǎn)收益、對(duì)投資人償付本息等步