二手房業(yè)務(wù)知識(shí)問(wèn)答試卷

1、二手房業(yè)務(wù)知識(shí)問(wèn)答就卷姓名得分.Aa*rj q /k 什么是公攤什么是建筑面積答：公攤指的是小區(qū)的公共門(mén)廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間的面積。建筑面積：對(duì)一棟來(lái)講，是指各層面積的總和。對(duì)一套套房來(lái)講指的是：使用面積白公攤面積、樓梯道、電梯小區(qū)、公共場(chǎng)所、墻體所占面積之和。答：內(nèi)陽(yáng)臺(tái)指的是封閉的陽(yáng)臺(tái)，產(chǎn)權(quán)全部算面積，指陽(yáng)臺(tái)外沿與墻體平齊3、外陽(yáng)什么是房地產(chǎn)級(jí)偶面積級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)答：一級(jí)市場(chǎng)指的是：土地的劃拔、出讓、拍賣(mài)的交易 二級(jí)市場(chǎng)指的是：一手房、新樓盤(pán)的交易。4、三級(jí)什么是櫥手什我是框架答：磚混結(jié)構(gòu)指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻的結(jié)構(gòu)，通常講，房間里所有墻體都是承重墻，是不能隨便改動(dòng)的5、框

2、架二手房交易買(mǎi)賣(mài)需要提!醉么材料答：賣(mài)方：身份證、戶口本、產(chǎn)權(quán)證、婚姻證明八買(mǎi)方:6、答：須在廈門(mén)繳交的且申請(qǐng)人夫妻一方或雙方目前必須是按月足額連續(xù)交住房公積金達(dá)一年以上;答：月繳金額X12個(gè)X40倍，一個(gè)人最高30萬(wàn)，兩個(gè)人6萬(wàn)8、店面的產(chǎn)權(quán)是幾年的寫(xiě)字樓別墅者使用期滿國(guó)家將如何處理答：店面40年、廠房50年、寫(xiě)字樓50年、別墅50年如果期滿按目前物權(quán)法規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期. 現(xiàn)行的物權(quán)法巳對(duì)住宅使用權(quán)期滿該住宅樓如果還未能成為危房，產(chǎn)權(quán)人可以無(wú)限期繼續(xù)免費(fèi)擁有該住宅的使用權(quán)。9、有哪些是屬于高檔住宅他的契稅是多少.

3、答：容積率小于單價(jià)：12200元/平、面積在144平以上。契稅是:3%10、一套二手房的產(chǎn)權(quán)面積是144平，請(qǐng)問(wèn)此房產(chǎn)須交幾個(gè)點(diǎn)的契稅答：契稅是:3%11、請(qǐng)寫(xiě)出店面的回報(bào)率公式答：年收益月租金總價(jià)單價(jià)12、商業(yè)貸款目前最新的系數(shù)是多少5年、10年、15年、20年答:商業(yè)：5年 利率：系數(shù)：10年 利率系數(shù)：15年利率：系數(shù)： 20年 利率：系數(shù)：公積金；5年利率：系數(shù)：10年利率:系數(shù)：13、買(mǎi)第一套商品房產(chǎn)權(quán)未滿5年，需要交營(yíng)業(yè)稅嗎個(gè)稅呢答:未滿兩年90平以下的房產(chǎn)：營(yíng)業(yè)稅增值部分征收，個(gè)稅有增值全額征收。（沒(méi)增值不征收）未滿兩年90-144平以下的房產(chǎn)：營(yíng)業(yè)稅增值部分征收。個(gè)稅有增值全額

4、征收。（沒(méi)增值不征收）未滿兩年144平以上的房產(chǎn)：交營(yíng)業(yè)稅全額。交個(gè)稅交全額，增值情況下14、什么樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)須交土地出讓金分別是幾個(gè)點(diǎn)答:公房包括：統(tǒng)建房。住改房、房改房。經(jīng)濟(jì)適用房都要交1%折遷安置房交：4%15、什么叫明廚明衛(wèi)什么叫復(fù)式錯(cuò)層疊墅連排別墅明就是看到太陽(yáng)月亮才叫明，所以明廚明衛(wèi)就是能看到外面的，也就是說(shuō)不是暗房子,不過(guò)大多數(shù)承諾的明廚明衛(wèi)有時(shí)候也只是一個(gè)小小的 窗戶，明廚一般沒(méi)問(wèn)題復(fù)式區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）錯(cuò)層指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合大面積住 宅。疊墅從

5、字面上看，所謂“疊墅”就是“疊加別墅”的意思。在外形看來(lái)，疊墅類似于把兩幢獨(dú)立別墅疊加在一起，但它又不是簡(jiǎn)單的疊拼建筑，其內(nèi)部空間具有獨(dú)幢別墅的一切元素，是一種和一般 別墅一樣有天、有地、有花園的私密生活空間。連排別墅（Rowhouse）指多戶人家連在一起的房子，與國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售的聯(lián)體別墅（Townhouse）相似。連排別墅一般有一、二、三層三種類 型，最常見(jiàn)的為二層結(jié)構(gòu)，一層為廚房、廳及衛(wèi)生間；二層為臥室、衛(wèi)生間，連排別墅只有后院。16、公積金貸款在什么樣的情況下不需要擔(dān)保人答:兩個(gè)都是本地廈門(mén)人。在廈門(mén)繳交的且申請(qǐng)人夫妻一方或雙方目前必須是按月足額連續(xù)交住房公積金達(dá)一年以上；17、一客戶公積金交

6、了 9個(gè)月，請(qǐng)問(wèn)他可以用公積金貸款嗎答:不行。在廈門(mén)繳交的且申請(qǐng)人夫妻一方或雙方目前必須是按月足額連續(xù)交住房公積金達(dá)一年以上；18、拆遷安置房未滿兩年若出售時(shí)要交個(gè)稅嗎它和商品房費(fèi)用的差別有哪些答:要.要交土地出讓金4%營(yíng)業(yè)稅交5。55%，商品房在任何情況下都不要繳納士地出讓金19、商品房在什么樣的情況下不用交個(gè)稅,笞:產(chǎn)權(quán)證滿五年。面積小于144平，未滿兩年只要能夠做不增值均不要繳個(gè)稅，目前規(guī)定是90平以下的稅收全免”大寫(xiě) 1-10 5021080 1080776答在/白叁、星、盧、陸?申捌、玖、拾、佰、仟21 1 1 f it/八、八答：商品房。性質(zhì)是。出讓A：向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的且巳簽訂購(gòu)房合

7、同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)登記備案B：巳交清購(gòu)房款（并持有全額購(gòu)房發(fā)票）C：房產(chǎn)未被查封、凍結(jié)的！書(shū)房指職工按住房改迎策所購(gòu)得的住房。性質(zhì)是：劃拔22、多層、小高層、高層 27從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必備濾件工具是什么:23、 答、前臺(tái)、接聽(tīng)筆一句能稅費(fèi)表、便簽書(shū)答:你軍普產(chǎn)文明用語(yǔ)指的是答：如何界定不起忒謝薄滄、集美高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn) 、答：一類是別墅、度假村島內(nèi)：容積率單價(jià)：12200元/平、面積在144平以上。島外：容積率單價(jià)：7000元/平、面積在140平27 一客戶商業(yè)貸款20萬(wàn)、按揭15年請(qǐng)問(wèn)月供多少15年所交利息總和為多少、答：總支出為：20XX12個(gè)月X15年= 271440元利息=總支出一總貸款額

8、，271440200000=7144028未辦理產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)如何操作買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)提供什么材料、答：通過(guò)公證的方式來(lái)操作！賣(mài)方提供：產(chǎn)權(quán)人身份證、戶口本、婚姻證明、購(gòu)房合同、發(fā)票、銀行還款清單。若有配偶須到現(xiàn)場(chǎng)簽字。獄:身份產(chǎn)權(quán)人未滿18歲，若要出售該房子，請(qǐng)問(wèn)要辦理什么手續(xù)3婚前單方按揭關(guān)房證明婚后夫妻共同手續(xù)還貸，關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬處何確整成年權(quán)益的公證 30、答：公司房產(chǎn)若婚售需還提供的材料是什么稅費(fèi)如何計(jì)算 、答：1、公司董事會(huì)議決定憶并由各個(gè)股東簽字2、公司章程稅費(fèi)：契稅：3% 印花稅：0。05% 交易手續(xù)費(fèi)：每平方3元。他項(xiàng)權(quán)證：145元5倍赫代iff鬲3義“CDDC”分別代表澄清疑慮：認(rèn)可疑

9、慮：討論疑慮：確認(rèn)疑慮：如果業(yè)主說(shuō)出了他們的疑慮。你當(dāng)感謝鼓勵(lì)。因辦這表明他們巳參與你的展示中，而且正朝著你做出決定的方向前進(jìn)。在解決的疑慮，用 下面的方法。澄清請(qǐng)寫(xiě)認(rèn)可二手房疑掀程1：工作日.33、買(mǎi)房看房一一交易中心，買(mǎi)房產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)雙方商談，買(mǎi)房交意向金一一買(mǎi)賣(mài)雙方簽定買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)方交付首付款或履約定金一一賣(mài)方提前償還銀行貸款1 -k渚方注銷(xiāo)，-房地產(chǎn)抵押登記一買(mǎi)方申請(qǐng)公積金或買(mǎi)方與銀行簽定貸款合同申請(qǐng)過(guò)戶金得收件收據(jù)15個(gè)工作旦二-買(mǎi)方房管局取件買(mǎi)方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證-銀行放款給賣(mài)方房款-是公積金加 25 工作日賣(mài)方將房屋交付給買(mǎi)方水電煤訊和物業(yè)管理費(fèi)交接買(mǎi)方支付提留房款完成！.-.完成如何計(jì)算轉(zhuǎn)按

10、揭的費(fèi)用及買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)提供什么材料 、 .答：材料：賣(mài)方：1、原貸款余額證明2、原借款合同3、還貸清單4、身份證5、產(chǎn)權(quán)復(fù)合件6、戶口本7、婚姻證明買(mǎi)方：1、身份證2、戶口本3、婚姻證明4、收入證明收費(fèi)：原借款余額X% +現(xiàn)貸款額X0。8 另加1400元代辦費(fèi)。注：在辦理時(shí)就須繳交相關(guān)稅費(fèi)二、計(jì)算題1、一客戶買(mǎi)了一套商品房，99年，面積142平，總價(jià)130萬(wàn)。此房的評(píng)估價(jià)為8000 元/平，市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)是3400。原價(jià)58萬(wàn)，請(qǐng)算出他的按揭金額、首付、15年月供、及 各項(xiàng)費(fèi)用列出清單平方：142?合同價(jià)申報(bào)價(jià)3500*142?=497000契稅：497000*0。5%=2485交易手續(xù)費(fèi)雙頂：14

11、2*3=426*2=852銀行抵費(fèi)：190工本費(fèi)：135中介費(fèi)=2。5%=32500要貸款的情況下要加以下幾頂：評(píng)估費(fèi)：1136000*評(píng)估費(fèi)：=4540*0。6=2726貸款：1136000*=790000備注:首付款:實(shí)際成交金額總價(jià)一貸款金額:=?0=510000+稅收+中介費(fèi)=實(shí)際要支出人民幣貸款 790000，月付：15 年=5925? 20 年=51352、一客戶買(mǎi)了一套04年住改房、4樓90。5平、總價(jià)88萬(wàn)，此房評(píng)估8300元/平 市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)是3600原價(jià)32萬(wàn)，請(qǐng)算出它可貸多少首付10年月供及各項(xiàng)費(fèi)用，請(qǐng)列 出清單。平方：90。5? 合同價(jià)申報(bào)價(jià)：4000*90。5?=360

12、000契稅：360000*0。5%=1800 交易手續(xù)費(fèi)雙頂：平方數(shù)*3=272*2=543銀行抵費(fèi)：190工本費(fèi)：135士地出讓金：360000*1% =3600要貸款的情況下要加以下幾頂：評(píng)估費(fèi)：750000*評(píng)估費(fèi)：=3000*0。6=1800貸款：750000*=520000備注:首付款:實(shí)際成交金額總價(jià)一貸款金額：=880000-520000=260000如貸款 520000,月付：15 年=3900? 20 年=3380三、業(yè)務(wù)問(wèn)答題1、某業(yè)主問(wèn)你：你是才入行的，我把房子委托給你，你什么時(shí)候可以把握的房子賣(mài) 出去你該怎么回答答：您的眼力真好。的確，我入行只有3個(gè)月。你也看出來(lái)了。我

13、是比較好學(xué)和勤快的人。上個(gè)月我成交了2單，目前我手里還沒(méi)有新 的客戶，其他資深經(jīng)紀(jì)人手里都有7-8個(gè)客戶，很少有精力來(lái)打理新的客戶。而我會(huì)投入100%的精力服務(wù)于您一個(gè)人。2、當(dāng)你在帶客戶看房時(shí)，客戶問(wèn)你業(yè)主為什么要賣(mài)房子，你會(huì)怎么回答答：首先你要對(duì)房子進(jìn)行了解房東出售此房動(dòng)機(jī)。在客戶面前可以講說(shuō)房東是為了換大房。另一說(shuō)法可以說(shuō)房東要離開(kāi)廈門(mén)調(diào)到x地方去工作。避免說(shuō)一些比較偏見(jiàn)的話語(yǔ)。比如是：離婚呀。等風(fēng)水不好的話3、當(dāng)客戶問(wèn)你此房的最低價(jià)格是多少時(shí),你會(huì)怎么回答答：你要控調(diào)好價(jià)格，說(shuō)這就是房東的最低價(jià)了。剛開(kāi)始要把握住報(bào)價(jià)，等客戶確實(shí)有意向的時(shí)候再慢慢的放出價(jià)格，而不能一步到位就 把房東的底

14、限報(bào)出來(lái)。這樣要成交的機(jī)會(huì)就會(huì)比較困難了。4、當(dāng)客戶對(duì)你所帶看的房子不滿意時(shí)，你接下來(lái)會(huì)怎么應(yīng)對(duì)答：應(yīng)該對(duì)客戶再進(jìn)一步了解需求。跟進(jìn)好客戶，及時(shí)和客戶交流。時(shí)時(shí)保持和客戶聯(lián)系。5、帶客戶看房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方相互留下聯(lián)系方式時(shí)，你會(huì)怎么應(yīng)對(duì)答：帶客戶看房時(shí)首先工作就是先讓客戶簽看房書(shū)。另可以說(shuō)我們出來(lái)看房時(shí)，回去后公司店長(zhǎng)和經(jīng)理會(huì)檢查我的任務(wù)到底我有沒(méi)有出來(lái)看房，還是出去玩。等開(kāi)展自巳用最好語(yǔ)言形容出來(lái)。6、當(dāng)業(yè)主把一套空房委托給你時(shí)，你會(huì)用什么方法讓業(yè)主把鑰匙留給你答：您給我提供了看房方便。我會(huì)重點(diǎn)客戶來(lái)推此房，我會(huì)以房源為中心，好把握客戶。對(duì)您來(lái)說(shuō)，也比較有保障。不會(huì)很多中介打您電 話，讓您一天

15、都在接電話，你可以把的電話告訴他們讓他們直接打電話給我就可以了。同時(shí)我做事來(lái)也比較有信心。和責(zé)任感比較強(qiáng)。相 信成交的話也一個(gè)來(lái)月。出售此房也有90%的把握。7、當(dāng)業(yè)主委托房源給你登記時(shí)，你應(yīng)該了解哪些情況答。房源的社區(qū)名稱。具體地址。樓層。朝向、年限、層高、梯位數(shù)裝修。價(jià)格。價(jià)格是否可談。家具是否贈(zèng)送。業(yè)主聯(lián)系電話，稱呼。 業(yè)主銀行是否按揭，如有的話是否出售時(shí)能自行還款，產(chǎn)權(quán)是否巳辦理。8、說(shuō)出你單店周邊6個(gè)樓盤(pán)目前的市場(chǎng)行情價(jià)9、談?wù)勀闳胄械浆F(xiàn)在的感受，及中旬、下旬的工作計(jì)劃。10客戶對(duì)我們的中介費(fèi)討價(jià)還價(jià)，我們?cè)撊绾握{(diào)節(jié)或者，中介費(fèi)太高，能不能商量?jī)煞N方法。一是在看房子之前先談妥中介服務(wù)

16、費(fèi)，二是在看完房子客戶準(zhǔn)備下單時(shí)再談。兩種方法各有利弊，主要取決于經(jīng)紀(jì)人個(gè) 人的談判技巧和處事風(fēng)格。第一種方法有可能會(huì)降低客戶看房、成交的興趣，造成“剛下鍋的鴨子飛走”的結(jié)局；第二種方法比較而言對(duì) 雙方都比較有利，但對(duì)于生意場(chǎng)上的老手客戶，會(huì)以生意即將成交的前景誘惑經(jīng)紀(jì)人做出比較大的讓步，故經(jīng)紀(jì)人的心理素質(zhì)和讓價(jià)技巧 相當(dāng)重要。即使經(jīng)紀(jì)人心里早就準(zhǔn)備給客戶一些優(yōu)惠，也要一點(diǎn)一點(diǎn)地放，半步半步地退。記?。耗阍趦r(jià)格優(yōu)惠上給予客戶越快越多，客戶的胃口就會(huì)越大，要求也會(huì)越多。所以，在價(jià)格談判方面，掌握節(jié)奏和讓價(jià)的 分寸至關(guān)重要。11.如何談判過(guò)程靈活介入告知重復(fù)我們的傭金標(biāo)準(zhǔn)及收取時(shí)間；在進(jìn)入該階段時(shí)被客戶提出傭金打折或遲延支付傭金的概率最大，此過(guò)程需經(jīng)紀(jì)人有很強(qiáng)的談判磋商能力及很好的心理素質(zhì)及相關(guān) 技巧才能順利過(guò)關(guān)，否則就有可