武漢積玉橋首府項(xiàng)目商業(yè)多項(xiàng)性定位ppt課件

1、武昌工程多向定位報(bào)告第一部分：武漢社區(qū)商業(yè)研討及商戶資源分析 第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 第三部分：工程多向定位方向分析 第四部分：工程定位傾向性建議 第五部分：商家訪談目錄 Contents2第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析1、武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析百步亭花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成如下；次主力店小超市、酒店、健身、美容等+商業(yè)街區(qū)社區(qū)配套+服裝+餐飲+食品+行業(yè)資訊等一、武漢社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)定位分析3第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析業(yè)態(tài)比例及分析闡明：業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模（）比例超市350011.53%餐飲休閑娛樂(lè)632021%社區(qū)配套924030.43%服裝

2、25108.27%裝飾建材13304.38%食品17805.86%家居14505%行業(yè)資訊8002.64%汽車維修4001.32%文化用品18005.93%化妝品6602.17%精品飾品5701.88%總規(guī)模（）30360100%百步亭社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)開(kāi)展相對(duì)比較成熟，而且具有非常強(qiáng)的獨(dú)立性，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了一切的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。4第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析1、超市次主力店運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析： 區(qū)域內(nèi)目前共有超市9家，均為社區(qū)型超市，超市運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)也以日常生活用品為主，規(guī)模都在400800左右。2、餐飲休閑文娛業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析 由于百步亭社區(qū)

3、商業(yè)比較獨(dú)立，主要效力小區(qū)內(nèi)居民日常生活，居民多在家里就餐，因此餐飲業(yè)態(tài)種類并不多，主要以大型中式餐飲、快餐、特征小吃為主。其中大型中式餐飲為百步亭花園酒店，規(guī)模達(dá)2000，占據(jù)了餐飲業(yè)態(tài)的50%左右的比例。 休閑文娛業(yè)態(tài)在百步亭相對(duì)比較單一，運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)主要由大型健身中心和眾多檔次比較低的小型按摩店構(gòu)成。5第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析3、社區(qū)配套業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析:社區(qū)配套業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)種類較齊全，而且比例也比較平衡，充分顯示出百步亭社區(qū)社區(qū)商業(yè)的成熟。社區(qū)配套業(yè)態(tài)中以銀行和美容為主，銀行有9家，根本上囊括一切的銀行商家。美容有13家，主要有名媛閣女子生活館、海怡唯美美容、椰島美容美發(fā)、

4、雅娜三九美容等品牌。美發(fā)品牌主要有發(fā)源地和椰島。6第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析4、服裝業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析: 服裝業(yè)態(tài)也比較齊全，包含女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)面積都很小，特別是女裝，都是些散店。相對(duì)來(lái)說(shuō)童裝、內(nèi)衣、嬰幼兒用品比重較大，也正符合了滿足日常生活需求的社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)。5、食品類業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析 食品類業(yè)態(tài)也以水果、煙酒、蛋糕、保健品等日常生活類為主。社區(qū)內(nèi)老年人較多，因此保健品店比較多。 蛋糕品牌：雪萊蛋糕、薔薇蛋糕。 食品類整體運(yùn)營(yíng)檔次不高。7第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析常青花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成如下；次主力店

5、小超市、酒店、健身、美容等+商業(yè)街區(qū)社區(qū)配套+服裝+餐飲+食品+行業(yè)資訊等8第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析業(yè)態(tài)比例及分析闡明：業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模（）比例超市470018.1%餐飲休閑娛樂(lè)615523.7%社區(qū)配套966537.2%服裝10454.0%皮具鞋包5502.1%裝飾建材3651.4%食品8503.3%家居4401.7%家電通訊5152.0%行業(yè)資訊5952.3%汽車服務(wù)3601.4%文化用品1300.5%化妝品1000.4%精品飾品3801.5%其他1300.5%總規(guī)模（）25980100.0%常青社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)開(kāi)展相對(duì)比較成熟，而且具有非常強(qiáng)

6、的獨(dú)立性，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了一切的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。9第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析1、超市次主力店運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析 區(qū)域內(nèi)目前共有超市5家，超市運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)以日常生活用品為主。2、餐飲休閑文娛業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析 常青花園餐飲業(yè)態(tài)主要以大型中式餐飲、快餐、特征小吃為主。 中式大型餐飲規(guī)模非常大，呈集中式分布，規(guī)劃為常青花園特征美食街，規(guī)模達(dá)3000，占據(jù)了餐飲業(yè)態(tài)的50%左右的比例。由于集中式的效應(yīng)，美食街的生意非常好，吸引了常青花園以外的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。 休閑文娛運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)組合為保健按摩、茶館、健身。10第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析3、社區(qū)配套業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析: 社

7、區(qū)配套業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)種類較齊全，而且比例也比較平衡，闡明常青花園社區(qū)社區(qū)商業(yè)非常成熟。 社區(qū)配套主要業(yè)態(tài)以銀行、美容、培訓(xùn)為主，銀行有9家，根本上囊括一切的銀行商家。(4)、服裝業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析: 服裝業(yè)態(tài)包含女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)面積都很小，都是些散店。沒(méi)有品牌。(5)、其他業(yè)態(tài)分析 皮具鞋包、裝飾建材、食品、家居、家電通訊、行業(yè)資訊、汽車效力、文化用品、化裝品、精品飾品等，規(guī)模都比較小，檔次也比較低。11第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析南湖都會(huì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成如下；主力店超市+家電+餐飲休閑文娛+培訓(xùn)中心+沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主力店沿街商業(yè)

8、餐飲休閑娛樂(lè)培訓(xùn)中心規(guī)模（）105001518092603800占整體商業(yè)比例27.10%39.18%23.90%10%整體規(guī)模3874012第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析1、主力店業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析 超市主力店中商平價(jià)超市為大型社區(qū)超市，規(guī)模達(dá)7000，占整體運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)18%的比例。 家電主力店蘇寧電器，位于一二三樓，規(guī)模為3500平方米。2、培訓(xùn)中心業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的規(guī)模都非常大，位于MALL的三、四樓。13第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析3、餐飲休閑文娛業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析： 餐飲業(yè)態(tài)組合非常豐富，包括中式餐飲、西式餐飲、西式快餐、特征小吃、快餐類等。 餐飲的

9、業(yè)態(tài)方式比較多樣化，高中低檔一應(yīng)俱全，搭配非常合理。其中一個(gè)亮點(diǎn)就是引進(jìn)著名漢味小吃品牌戶部巷，非常聚人氣。 休閑文娛業(yè)態(tài)在該商圈比較豐富，特點(diǎn)是規(guī)模大，尤其是健身和KTV，規(guī)模都2000以上，能為工程帶來(lái)強(qiáng)大的影響力，成為區(qū)域內(nèi)的休閑文娛中心。KTV品牌：夢(mèng)境之星量販?zhǔn)剑∩恚篕騰健身會(huì)14第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析4、商業(yè)街運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例分析經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模（）比例社區(qū)配套460030.30%服裝330021.74%皮具鞋包5203.43%文化體育用品6003.95%裝飾建材168011.07%精品飾品4202.77%行業(yè)資訊9606.32%食品12007.91%家居

10、9005.93%化妝品7004.61%培訓(xùn)3001.98%總規(guī)模15180100%15第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析1、社區(qū)配套業(yè)態(tài)分析運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析: 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、診所、美容、美發(fā)、便利店、干洗店、沖印店、寵物用品、藥店、電信營(yíng)業(yè)廳等業(yè)種，運(yùn)營(yíng)種類較齊全。 社區(qū)配套占街區(qū)比重最大，達(dá)50%，其中以銀行和美容為主。美容有6家，規(guī)模都比較小，沒(méi)有品牌。16第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析2、服裝業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析: 服裝業(yè)態(tài)業(yè)種組合主要為女裝、休閑裝、內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)裝、童裝 從服裝的運(yùn)營(yíng)品類類分析，女裝占最大比例，其次為休閑裝、童裝、運(yùn)動(dòng)裝。服裝業(yè)態(tài)在各消費(fèi)層比例區(qū)

11、分不是很大，其消費(fèi)層主要以家庭消費(fèi)為主。 從服裝的運(yùn)營(yíng)品牌度及檔次來(lái)分析，女裝主要以精品店為主，部分品牌店為二三線女裝品牌為主。休閑裝以散貨店為主，品牌知名度不高。內(nèi)衣大部分為知名品牌內(nèi)衣。品牌主要集中在主力店附近的內(nèi)街區(qū)。17第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析總結(jié)分析:社區(qū)商業(yè)中心主要運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成為：主力店/次主力店+餐飲+休閑文娛+服裝+社區(qū)配套+家居+裝飾建材+食品+行業(yè)資訊+皮具鞋包+家電通訊+汽車效力+文化用品+化裝品+精品飾品等18第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析業(yè)態(tài)百步亭花園常青花園南湖都會(huì)規(guī)模占街區(qū)業(yè)態(tài)比規(guī)模占街區(qū)業(yè)態(tài)比規(guī)模占街區(qū)業(yè)態(tài)比主力店/超市3500

12、11.53%470018.10%1050027.10%餐飲休閑娛樂(lè)632021.00%615523.70%926023.90%社區(qū)配套924030.43%966537.20%840022%服裝25108.27%10454.00%33009%皮具鞋包3000.80%5502.10%5201.34%裝飾建材13304.38%3651.40%16804.34%食品17805.86%8503.30%12003.09%家居14505.00%4401.70%9002.32%行業(yè)資訊8002.64%5952.30%9602.48%汽車類4001.32%3601.40%3000.77%文化用品18005.93

13、%1300.50%6001.55%化妝品6602.17%1000.40%7001.81%精品飾品5701.88%3801.50%4201.08%19第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析根據(jù)以上綜合對(duì)比分析，目前武漢社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合比例存在以下規(guī)律:主力店/超市占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在10%30%左右餐飲休閑文娛占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在20%25%左右社區(qū)配套占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在20%30%左右服裝占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在5%10%左右其他業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在1%5%左右20第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析2、武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源分析1、武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源統(tǒng)計(jì)根據(jù)對(duì)武漢幾個(gè)典型社區(qū)

14、商業(yè)中心進(jìn)展調(diào)研的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，共收錄各類品牌商家530戶，總運(yùn)營(yíng)面積62050。業(yè)態(tài)數(shù)量面積（）主力店/超市425000餐飲休閑娛樂(lè)658550社區(qū)配套16015320服裝804600皮具鞋包251600裝飾建材101500食品551050家居38880行業(yè)資訊12720汽車類10960文化用品25690化妝品20400精品飾品26780合計(jì)5306205021第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析1、武漢餐飲休閑文娛社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析金地太陽(yáng)城社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析金地太陽(yáng)城社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成為：次主力店超市+餐飲+休閑文娛+社區(qū)配套+裝飾建材+行業(yè)資訊二、武漢餐飲休閑文娛社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析22

15、第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析業(yè)態(tài)比例及分析闡明：業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模比例餐飲836052%休閑娛樂(lè)250015%社區(qū)配套264016%裝飾建材4602.84%培訓(xùn)8005%家居6004%房產(chǎn)中介2201.3%行業(yè)資訊6003.7%總規(guī)模（）16180100%分析闡明：餐飲、休閑文娛業(yè)態(tài)比例占60%以上，是金地太陽(yáng)城業(yè)態(tài)的主要構(gòu)成部分，表達(dá)出以餐飲休閑文娛為主題的商業(yè)街特征。23第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析1、餐飲業(yè)態(tài)分析分析闡明： 餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種組合：中式餐飲、西式餐飲、特征餐飲、快餐 從業(yè)態(tài)方式上看比較多樣化，但主要是中式餐飲和特征餐飲，構(gòu)成了餐飲一條街。 從規(guī)劃上看，

16、餐飲主要集中在關(guān)山大道沿線。大部分都是雙層。經(jīng)營(yíng)品種主要經(jīng)營(yíng)品種規(guī)模特點(diǎn)中式大型餐飲主要以川菜、湘菜、鄂菜酒樓為主200500西式餐飲主要經(jīng)營(yíng)西點(diǎn)等200中式快餐店主要經(jīng)營(yíng)餃子、土菜館、快餐等100300特色餐飲主要火鍋為主30024第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析2、休閑文娛業(yè)態(tài)分析分析 業(yè)態(tài)組合為足浴、茶館、KTV 、健身等，主要以茶館為主。3、社區(qū)配套業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析: 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、診所、美容、美發(fā)、便利店、蔬果店、干洗店、煙酒、寵物用品、藥店等業(yè)種，運(yùn)營(yíng)種類較齊全。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的16%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑文娛為主，因此社區(qū)配套都比較小。

17、25第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析湘隆時(shí)代社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析湘隆時(shí)代社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成為： 超市主力店+餐飲+休閑文娛+社區(qū)配套+零售商業(yè)26第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析業(yè)態(tài)比例及分析闡明：業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模比例超市400012%餐飲709021%休閑娛樂(lè)1590048%服裝13504%精品飾品1100%食品2701%文體用品800%家電通訊2401%社區(qū)配套375011%行業(yè)咨詢4001%總規(guī)模33190100%餐飲、休閑文娛業(yè)態(tài)比例約占70%，是湘隆時(shí)代中心業(yè)態(tài)的主要構(gòu)成部分，表達(dá)出以餐飲休閑文娛為主題的商業(yè)街特征。27第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析1

18、、餐飲業(yè)態(tài)分析闡明： 餐飲業(yè)態(tài)業(yè)種組合：中式餐飲、西式餐飲、特征餐飲、快餐 從業(yè)態(tài)方式上看比較多樣化，但主要是中式餐飲和特征餐飲，構(gòu)成了餐飲一條街。從規(guī)劃上看，餐飲主要集中在寧康路沿線。大部分都是雙層。經(jīng)營(yíng)品種主要經(jīng)營(yíng)品種規(guī)模特點(diǎn)中式大型餐飲主要以川菜、湘菜、鄂菜酒樓為主200500西式餐飲主要經(jīng)營(yíng)西點(diǎn)等200-400中式快餐店主要經(jīng)營(yíng)餃子、土菜館、快餐等40-100特色餐飲主要火鍋為主、烤肉等100-30028第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析2、休閑文娛業(yè)態(tài)分析闡明： 業(yè)態(tài)組合為商務(wù)酒店、茶館、影城、健身、網(wǎng)吧、沐足等，主要以酒店為主。 湘隆時(shí)代中心有兩家及沐足、KTV、餐飲于一

19、體的酒店。3、社區(qū)配套業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析: 社區(qū)配套業(yè)態(tài)主要有銀行、教育培訓(xùn)、美容、美發(fā)、便利店、干洗店、寵物用品、藥店等業(yè)種，運(yùn)營(yíng)種類較齊全。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的11%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑文娛 為主，因此社區(qū)配套都比較小。29第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析業(yè)態(tài)金地太陽(yáng)城湘隆時(shí)代規(guī)模占街區(qū)業(yè)態(tài)比規(guī)模占街區(qū)業(yè)態(tài)比餐飲836052%709021%休閑娛樂(lè)250015%1590048%其他社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)532033%1020031%總規(guī)模（）16180100%33190100%總結(jié)分析: 由上表我們可以看出，在我們所調(diào)研的兩個(gè)餐飲休閑文娛主題的社區(qū)商業(yè)，餐飲、休閑文娛業(yè)

20、態(tài)的比例都在60%-70%左右，其他社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)在30%左右。30第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析2、武漢餐飲休閑文娛社區(qū)商業(yè)品牌商戶資源分析1、武漢餐飲休閑文娛社區(qū)商業(yè)品牌商戶資源統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)數(shù)量面積（）大型餐飲206990休閑娛樂(lè)113320合計(jì)311031031第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析1、消費(fèi)者調(diào)研甄選調(diào)研地點(diǎn)理由 工程地塊目前以城中村居民、企業(yè)職工為主，但隨著舊城改造的進(jìn)展，未來(lái)新建小區(qū)將會(huì)非常多，因此應(yīng)對(duì)工程周邊新建小區(qū)展開(kāi)重點(diǎn)調(diào)查。甄選消費(fèi)者 本工程作為社區(qū)商業(yè)中心，消費(fèi)者以區(qū)域內(nèi)的固定居民為主，因此本次調(diào)研的目的群體主要是地塊周圍的小區(qū)及社區(qū)居民。 32第二

21、部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析2、消費(fèi)者分析 融僑華府、江南明珠園等工程附近樓盤居民是我們重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域，占總調(diào)研人數(shù)的80%，其他20%為工程周邊的社區(qū)居民。調(diào)研群體根本信息 本次調(diào)研發(fā)放調(diào)研問(wèn)卷250份，其中回收207份，問(wèn)卷有效率為83%。 調(diào)研群體男女比例約各占一半 年齡段主要集中在22-28歲，其次為29-35歲，主要為具有可支配收入群體。 調(diào)研是圍繞本工程調(diào)研而展開(kāi)，大多數(shù)受訪者居住在武昌區(qū)。33第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析調(diào)研群體教育程度及收入、消費(fèi)概略34第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 大專學(xué)歷占絕大多數(shù)，其次為高中學(xué)歷，本科及本科以上學(xué)歷的人不多。區(qū)域內(nèi)整體學(xué)歷程度不

22、高，調(diào)研群體從事職業(yè)以個(gè)體、私營(yíng)、普通職員為主。 58%的調(diào)查者月收入程度都在3000元以下，因此中等及以下收入者將是區(qū)域消費(fèi)人群的主力，但不排除相當(dāng)部分被訪者出于私密性的思索而少報(bào)本身的收入程度的能夠，其次新建小區(qū)居民的入住將帶來(lái)一部分中高端消費(fèi)群體，定位時(shí)也應(yīng)思索這部分人群的消費(fèi)需求。35第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析消費(fèi)行為研討 徐東商圈間隔工程較近，大部分調(diào)研群體都去該區(qū)域消費(fèi)，也闡明工程有較大的時(shí)機(jī)。大部分調(diào)研群體選擇公交出行方式，闡明良好的公交系統(tǒng)對(duì)未來(lái)開(kāi)展的重要性，建議將這種交通位置作為今后工程運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的優(yōu)勢(shì)宣傳。購(gòu)物金額在200元以下的占據(jù)了52%，闡明區(qū)域內(nèi)大部分消費(fèi)者

23、的收入程度較低。36第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析餐飲類消費(fèi)支出調(diào)研 調(diào)研群體在西餐類消費(fèi)占78%，客觀闡明受訪者的飲食習(xí)慣，本工程在定位時(shí)應(yīng)加大中式餐飲比例。36%的受訪者均是在家里就餐，其次為離住所較近的餐飲場(chǎng)所，本工程假設(shè)定位餐飲可滿足周圍居民消費(fèi)。大部分調(diào)研群體的消費(fèi)金額在2050元，闡明大部分居民收入不高，本工程引進(jìn)中檔類餐飲商家比較適宜。37第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析休閑文娛類消費(fèi)支出調(diào)研 調(diào)研群體中有48%的居民選擇電影、KTV作為他們休閑文娛的首選，闡明上述兩個(gè)行業(yè)有比較好的市場(chǎng)根底，本工程引進(jìn)休閑文娛業(yè)態(tài)的時(shí)候可重點(diǎn)引進(jìn)上述兩種業(yè)態(tài)。休閑文娛消費(fèi)頻率達(dá)一周一次及兩

24、周一次的客戶所占比例超越50%，消費(fèi)需求旺盛，有較大的市場(chǎng)空間。58%的客戶可接受的消費(fèi)金額均在50元以下，區(qū)域內(nèi)引進(jìn)定位中檔的商業(yè)業(yè)態(tài)較適宜。38第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析調(diào)研群體希望添加業(yè)態(tài) 21%的調(diào)研群體希望添加便利業(yè)態(tài)，闡明區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)體量較小，不能滿足居民日常消費(fèi)。 區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑文娛業(yè)態(tài)數(shù)量少、檔次不高，受訪者也希望添加相關(guān)業(yè)態(tài)。 35%的受訪者希望添加超市，因此工程在前期定位時(shí)，應(yīng)對(duì)大超市商家進(jìn)展針對(duì)性的招商，以保證工程選擇多樣化。39第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析3、消費(fèi)特點(diǎn)總結(jié) 工程區(qū)域內(nèi)大部分消費(fèi)者的收入程度低于3000元/ 月，且收入支出以滿足根本生活需

25、求為主。 工程周邊居民中檔、中低檔消費(fèi)群體較多，為工程主力消費(fèi)群，但隨著片區(qū)改造的進(jìn)展，未來(lái)以中檔、中高檔消費(fèi)群領(lǐng)會(huì)有一定程度的添加。 目前工程所處區(qū)域休閑文娛業(yè)態(tài)較少、餐飲類檔次較低，但居民需求較劇烈，經(jīng)常去徐東或者其他商圈進(jìn)展消費(fèi)，因此工程定位可添加上述業(yè)態(tài)。 區(qū)域內(nèi)目前人口構(gòu)造以35歲以下人群占主導(dǎo)，接受新事物的才干較強(qiáng)，有利于工程進(jìn)入市場(chǎng)。40第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析二、周邊商業(yè)情況1、工程周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)分析 工程周邊商業(yè)主要沿友誼大道與和平大道兩邊分布，商業(yè)籠統(tǒng)及氣氛較差，商業(yè)檔次較低，2公里范圍內(nèi)零售商業(yè)總規(guī)模約34000平米。其中友誼大道約為13000平米，和平大道約為

26、15500平米，學(xué)院路約5600平米。41第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（）所占百分比餐飲444313.0%休閑娛樂(lè)33549.8%服裝26477.8%皮具鞋5491.6%超市21206.2%配套服務(wù)953928.0%文化體育用品10933.2%個(gè)人護(hù)理600.2%食品1440.4%珠寶精品5321.6%家居家電11053.2%行業(yè)咨詢10143.0%其他747121.9%合計(jì)34071100%總結(jié)：區(qū)域內(nèi)以配套效力為主，缺乏大型主力店及次主力店，商業(yè)檔次較低，商業(yè)氣氛弱。有21%的五金、建材等其它業(yè)態(tài)存在，商家承租才干較弱且籠統(tǒng)不高，但也闡明工程周邊缺乏中檔消費(fèi)商業(yè)場(chǎng)所，有較

27、大的市場(chǎng)開(kāi)展空間。 42第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析商圈開(kāi)展程度 工程所處商圈處于中低檔的開(kāi)展程度，商業(yè)物業(yè)以滿足周邊居民固定消費(fèi)為主，雖然間隔徐東、中南路兩大區(qū)域性商圈較近，但是地塊附近的本地老居民、企業(yè)職工，收入程度低、消費(fèi)支出才干差，市場(chǎng)需求有限，導(dǎo)致地塊周邊商業(yè)規(guī)模小、檔次低。隨著濱江商務(wù)區(qū)改建力度的加大，未來(lái)將迎來(lái)歷史性的開(kāi)展機(jī)遇，高收入群體的入駐將為工程帶來(lái)宏大的消費(fèi)大軍，因此在未來(lái)的35年內(nèi)，工程周邊的商業(yè)將向中檔或者中高檔商圈晉級(jí)。43第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析商圈業(yè)態(tài)空白分析缺乏大型主力店：從調(diào)研中可知，工程周圍目前僅有一家外鄉(xiāng)超市武商量販，且運(yùn)營(yíng)面積較小，不能

28、滿足居民日常消費(fèi)。休閑文娛業(yè)態(tài)檔次較低：休閑文娛、餐飲雖然占據(jù)20%的比例，但是都以網(wǎng)吧為主，KTV、健身、影院等中檔休閑文娛業(yè)態(tài)短少。餐飲業(yè)態(tài)單一，無(wú)大型品牌連鎖餐飲：主要以中式快餐為主，缺乏品牌連鎖中西式餐飲，而且區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有任何特征小吃之類的業(yè)態(tài)。中檔配套效力空白：融僑華府、江南明珠園都是濱江商務(wù)區(qū)近幾年新建的小區(qū)，入住居民都是收入程度較高的群體，但是目前區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)檔次都較低，不能滿足高檔住宅居民需求。44第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析2、周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)工程分析 工程周邊目前在售樓盤為5家，其中社區(qū)底商的體量均在1萬(wàn)平米以下，社區(qū)商業(yè)中心的體量在24萬(wàn)平米，大部分都處于銷售登記階

29、段，僅福星惠譽(yù)、中環(huán)濱江麗景、金地格林小城對(duì)外銷售，銷售率均在80%以上，其中福星惠譽(yù)格蘭大道工程，工程突破85%，售價(jià)在24萬(wàn)元/，其他商業(yè)樓盤售價(jià)均低于2萬(wàn)元/。 格蘭大道采用委托租賃銷售方式，由開(kāi)發(fā)商協(xié)助業(yè)主招商，目前正在整體招商率為60%，估計(jì)今年年底正式開(kāi)業(yè)，其他工程都是直接銷售，由業(yè)主本人招商，但目前片區(qū)內(nèi)人氣缺乏，消費(fèi)需求缺乏導(dǎo)致商鋪都處于空置形狀。45第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析未開(kāi)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)工程分析1、福星惠譽(yù)格蘭大道位置徐東大街規(guī)模28000定位社區(qū)商業(yè)中心建筑規(guī)劃一二層連體街鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌服裝、鞋包、珠寶、化妝品等目標(biāo)客戶定位社區(qū)居民及部分徐東商圈顧客優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)

30、越、靠近徐東銷品茂劣勢(shì)二層商鋪利用價(jià)值不大、與徐東商圈業(yè)態(tài)重疊46第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析2、融僑華府位置和平大道規(guī)模10000定位社區(qū)底商建筑規(guī)劃單層街鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)便利及配套服務(wù)目標(biāo)客戶定位主要服務(wù)社區(qū)居民優(yōu)勢(shì)交通便利、商業(yè)街展示面好劣勢(shì)目前入駐居民不是很多，消費(fèi)群體過(guò)少47第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析3、福星惠譽(yù)三角路地塊位置和平大道、友誼大道規(guī)模36500定位區(qū)域商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃主力店+街區(qū)目標(biāo)客戶定位區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民優(yōu)勢(shì)商業(yè)規(guī)模大、主力店進(jìn)駐劣勢(shì)可能跟本項(xiàng)目定位類似，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈48第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析結(jié)論： 周邊在建、在售工程體量大，總商業(yè)面

31、積近7萬(wàn)方，市場(chǎng)供應(yīng)量大、競(jìng)爭(zhēng)猛烈。 福星惠譽(yù)三角路地塊緊臨本工程，其運(yùn)營(yíng)定位將對(duì)本工程產(chǎn)生艱苦影響。建議： 本工程商業(yè)體量介于融僑華府、福星惠譽(yù)中間，定位特征主題式社區(qū)商業(yè)可與福星惠譽(yù)商業(yè)工程的構(gòu)成互補(bǔ)，加強(qiáng)整個(gè)地塊在武昌區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過(guò)三個(gè)工程的“聚合效應(yīng)突出工程優(yōu)勢(shì)、提升整體人氣，同時(shí)對(duì)本工程業(yè)態(tài)進(jìn)展細(xì)分，共享商業(yè)價(jià)值。49第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析三、工程優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析1、工程SWOT分析(1)優(yōu)勢(shì)分析Strengths 位于武昌區(qū)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，也是投資者重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。 地理位置優(yōu)越，交通便利，通達(dá)性強(qiáng)，客流到達(dá)本工程非常便利。 本工程及周邊高端住宅居民、寫字樓、酒店將帶來(lái)

32、大量的高端消費(fèi)人群。50第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析(2)優(yōu)勢(shì)分析Weaknesses 工程周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氣氛濃重，對(duì)于商業(yè)工程的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹(jǐn)慎。 和平大道為市政大道，車流較快，不能留住人流；且對(duì)面的客流到達(dá)本工程也比較困難。 地塊所在區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)商務(wù)區(qū)，且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，商業(yè)開(kāi)展能夠需求較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。51第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析(3)時(shí)機(jī)分析Opportunities 地塊周圍屬于政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，將獲得更多的政策支持。 本工程屬于濱江商務(wù)區(qū)較早開(kāi)發(fā)的工程，目前在售樓盤不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 整個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次較低，存在市場(chǎng)空白。(4)要挾Threats 地塊

33、周圍屬于熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)的商業(yè)放量將會(huì)非常宏大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，會(huì)本工程產(chǎn)生一定程度的沖擊。 目前武漢市場(chǎng)的社區(qū)底商報(bào)答率低，客戶接受程度不高，會(huì)面臨其他商業(yè)工程的競(jìng)爭(zhēng)。52第二部分：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析2、本工程競(jìng)爭(zhēng)突破口 對(duì)消費(fèi)者需求與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析兩方面進(jìn)展思索,綜合工程的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，本工程應(yīng)重點(diǎn)從以下幾面尋求突破口： 本工程整體規(guī)模小于福星惠譽(yù)三角路地塊，但可以經(jīng)過(guò)業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃，與其它工程構(gòu)成交融及互補(bǔ)，就能確立工程的特征優(yōu)勢(shì)； 從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破，經(jīng)過(guò)豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引進(jìn)特征業(yè)態(tài)，打造一站式消費(fèi)中心，確立工程的定位與業(yè)態(tài)在同類市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 53第二部分

34、：工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 從景觀規(guī)劃、裝修與配套進(jìn)展突破，經(jīng)過(guò)獨(dú)具特征的建筑、景觀規(guī)劃與良好的配套將人流導(dǎo)入工程；并經(jīng)過(guò)與定位相吻合裝修特征與風(fēng)格，營(yíng)造優(yōu)良的營(yíng)商與購(gòu)物環(huán)境，確立工程與同類市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 從主力店、次主力店進(jìn)展突破，招進(jìn)外鄉(xiāng)一線超市大潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)、影院、健身等業(yè)態(tài)，龍頭商家的進(jìn)駐能帶開(kāi)工程的銷售和后期的運(yùn)營(yíng)。54第三部分：工程多向定位方向分析一、商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃建議1、福星惠譽(yù)地塊商業(yè)規(guī)劃整體定位： 主力店+商業(yè)街建筑方式： 三層集中式商業(yè)+商業(yè)街55第三部分：工程不同定位方向分析各地塊規(guī)劃定位地塊定位商業(yè)面積（）備注K3商務(wù)公寓+臨街商鋪街鋪1515銷售為主K4裙樓商業(yè)+商務(wù)公

35、館12000單層4000首層銷售，二三層租賃或整體銷售，擬引進(jìn)超市。K5住宅+底商街鋪5000銷售為主K6商務(wù)公寓+臨街商鋪街鋪18250銷售為主合計(jì)36756其中銷售面積28765平米56第三部分：工程多向定位方向分析萬(wàn)達(dá)積玉橋地塊總規(guī)劃面積62萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積超越50%，主要以高檔酒店、甲級(jí)寫字樓為主，規(guī)劃少量的零售商業(yè)，主要針對(duì)商務(wù)中心的高端消費(fèi)人群及豪宅居民，定位中高檔消費(fèi)商業(yè)街，主要運(yùn)營(yíng)國(guó)際一線品牌，如LV、古奇等奢侈品品牌。另外還有25萬(wàn)平方米的國(guó)內(nèi)頂級(jí)精裝修豪宅?？偼顿Y70億元。工程?hào)|起和平大道，南臨錦江國(guó)際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路。地塊及性質(zhì)面積（）規(guī)劃層數(shù)（層）高度

36、（層）南區(qū)（商業(yè)金融用地）18000萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店（6星級(jí)）20885A級(jí)寫字樓351502棟普通寫字樓31130沿街商鋪23層北區(qū)（商業(yè)金融、居住用地）85095住宅39/45120/135商務(wù)酒店1041豪宅207057第三部分：工程不同定位方向分析小結(jié)：積玉橋萬(wàn)達(dá)定位商務(wù)中心，以5A寫字樓、高檔酒店、豪宅為主，與本工程整體定位方向不同。商業(yè)為純街區(qū)規(guī)劃，無(wú)集中商業(yè)存在，北區(qū)商鋪采用大圍合規(guī)劃，南區(qū)僅和平大道、規(guī)劃路方向規(guī)劃少量街鋪。目前商業(yè)街設(shè)計(jì)還在調(diào)整之中，詳細(xì)商業(yè)體量還不是非常清楚。583、工程周邊其它地塊供應(yīng)第三部分：工程不同定位方向分析待建項(xiàng)目占地面積建筑面積商業(yè)面積土地規(guī)劃車輛

37、廠片區(qū)800畝商業(yè)金融裕大華片區(qū)360畝城市綜合體：商業(yè)金融住宅上述兩個(gè)片區(qū)目前正在拆遷之中，目前土地還未掛牌拍賣，土地的詳細(xì)規(guī)劃尚不清楚，需進(jìn)一步跟蹤調(diào)查。59小結(jié)：1根據(jù)政府的規(guī)劃，本工程南邊規(guī)劃成江南中心區(qū)；同時(shí)和平大道靠長(zhǎng)江區(qū)域定位為濱江商務(wù)區(qū)，這都將為工程帶來(lái)大量的商務(wù)人流和消費(fèi)。2隨著舊社區(qū)和舊工廠的拆遷，周邊將大量興建寫字樓、金融、住宅和商業(yè)。尤其是工程周邊的福星惠譽(yù)地塊及萬(wàn)達(dá)地塊都有較大體量的商業(yè)，居住與商業(yè)、商務(wù)的結(jié)合一方面會(huì)給本工程商業(yè)部分提供較為穩(wěn)定的高端客源，另一方面也會(huì)加速本區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)氣氛的構(gòu)成，同時(shí)也會(huì)大大提升區(qū)域價(jià)值。第三部分：工程不同定位方向分析60第三部

38、分：工程不同定位方向分析2、整體商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃方案調(diào)整總體原那么：根據(jù)本工程地塊特征和規(guī)劃要求綜合思索福星惠譽(yù)地塊商業(yè)的規(guī)劃方案，主要商業(yè)區(qū)域布置在臨和平大道側(cè)，經(jīng)過(guò)本工程的主力店和福星惠譽(yù)的超市主力店構(gòu)成啞鈴狀規(guī)劃，在中間布置街區(qū)、隧道用地域域布置廣場(chǎng)規(guī)劃限制，來(lái)拉動(dòng)街區(qū)人流和提升街區(qū)商業(yè)價(jià)值。 思索新增友誼大道與廣場(chǎng)路段單層商業(yè)街 在積玉橋工程概念規(guī)劃20211018方案的根底上，隧道用地的廣場(chǎng)側(cè)和另一側(cè)的規(guī)劃路沿線布置單層商業(yè)街，貫穿至友誼大道，構(gòu)成圍合式規(guī)劃。61第三部分：工程不同定位方向分析規(guī)劃理由：區(qū)間路隧道用地上，規(guī)劃設(shè)計(jì)了廣場(chǎng)、休閑系統(tǒng)、體育鍛煉設(shè)備等，可以為區(qū)域商鋪帶來(lái)消費(fèi)人流

39、和添加商業(yè)氣氛；沿線正對(duì)面為武漢理工大學(xué)教職工宿舍區(qū)和康樂(lè)里社區(qū)，約有人口3300人； 友誼大道余家湖站擁有公交線路6條，也是未來(lái)本社區(qū)和周邊人口出行的一個(gè)重要方式和通道。業(yè)態(tài)上主要以社區(qū)便利配套、運(yùn)動(dòng)健身體育用品等為主。商業(yè)街建議規(guī)劃單層，進(jìn)深10米左右，單鋪面積控制在40平米左右。62第三部分：工程不同定位方向分析建議和平大道方向不設(shè)內(nèi)街 此方案規(guī)劃，沒(méi)有聚客力的主力店，很難吸引人流來(lái)此消費(fèi)，商業(yè)存活率較低。臨和平大道方向街鋪展現(xiàn)性較好，商業(yè)價(jià)值也最高，如規(guī)劃內(nèi)街，小區(qū)出入口位于規(guī)劃路方向，人流導(dǎo)向與規(guī)劃規(guī)劃相背叛，商業(yè)價(jià)值也不大。友誼大道方向不規(guī)劃商業(yè) 鑒于友誼大道區(qū)域主要以汽車4S店及

40、汽修汽配業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價(jià)值、商業(yè)氣氛和籠統(tǒng)普通，臨此區(qū)域不設(shè)置商業(yè)。商業(yè)街規(guī)劃層數(shù) 經(jīng)過(guò)調(diào)研可知，目前武漢市場(chǎng)上定位餐飲、休閑文娛類的社區(qū)商業(yè)，都規(guī)劃雙層商業(yè)街，一層主要運(yùn)營(yíng)社區(qū)配套業(yè)態(tài)、商鋪面積較小，二層運(yùn)營(yíng)餐飲、休閑文娛業(yè)態(tài)，租賃面積較大。雖然餐飲、休閑文娛類商家承租較弱4070元/月但為了提升工程特征，突出商業(yè)優(yōu)勢(shì)，提高一層商鋪銷售溢價(jià)，建議大部分街鋪規(guī)劃兩層。63區(qū)域一層街鋪商業(yè)價(jià)值臨主干道一側(cè)可到達(dá)3萬(wàn)元/，臨次干道可達(dá)1.7萬(wàn)/，商業(yè)價(jià)值較高，在滿足商業(yè)規(guī)劃總體原那么的條件下建議做足一層商業(yè)，以到達(dá)商業(yè)價(jià)值最大化；區(qū)域內(nèi)在售樓盤住宅均價(jià)目前已到達(dá)約7000元/-8000元/，而根據(jù)

41、我們測(cè)算，工程二樓做商業(yè)用途價(jià)值大約能到達(dá)9000元/，臨福星惠譽(yù)工程及和平大道一側(cè)二層商業(yè)有較好的延續(xù)性，定位為餐飲休閑文娛將會(huì)構(gòu)成良好的消費(fèi)氣氛，并可提高工程輻射范圍和提升工程一層價(jià)值，建議此區(qū)域做二層。64第三部分：工程不同定位方向分析商鋪運(yùn)用均好性規(guī)劃 為了使商鋪利用價(jià)值最大化，建議一層單間商鋪面積不超越50平米，門寬為4米左右，進(jìn)深不超越1012米，為了添加商鋪運(yùn)用價(jià)值，建議層高為6.2米。 根據(jù)同類工程調(diào)研可知，二層商鋪根據(jù)相關(guān)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)需求，商鋪面積至少需求80平米以上，因此二層商鋪面積規(guī)劃80120平米。商鋪配套規(guī)劃商鋪應(yīng)具備餐飲功能，設(shè)置煙道、化油池、上下水、排污等配套設(shè)備。6

42、5第三部分：工程不同定位方向分析二、多向定位1、定位方向一 根據(jù)以上調(diào)研總結(jié)的武漢典型社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)比例規(guī)律及工程本身情況，做以下定位：定位方向一：社區(qū)商業(yè)中心 業(yè)態(tài)組合：主力店+餐飲、休閑文娛+商業(yè)街業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（）所占比例主力店1700049%社區(qū)配套400011%餐飲500014%休閑娛樂(lè)900026%合計(jì)35000100%66第三部分：工程不同定位方向分析1、規(guī)劃方式主力店+次主力店+街區(qū)2、業(yè)態(tài)平面67第三部分：工程不同定位方向分析3、商戶資源需求分析類別意向需求面積（）休閑、娛樂(lè)1000013000大型餐飲3000服裝百貨400社區(qū)配套3000合計(jì)1640019400 該定位下休

43、閑文娛業(yè)態(tài)商戶資源滿足工程要求，餐飲、社區(qū)配套等商戶資源尚需求進(jìn)一步拓展。68第三部分：工程不同定位方向分析4、招商與運(yùn)營(yíng)可行性分析1、招商可行性分析 工程周邊固定居民人數(shù)較多，未來(lái)新建小區(qū)也會(huì)帶來(lái)新增人口，目前僅武商量販一家超市，且即將面臨拆遷，不能滿足居民需求，存在市場(chǎng)空白。由于洽談主力店需求時(shí)間較長(zhǎng)，前期接觸過(guò)大潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)等超市，目前還未給回饋，需繼續(xù)跟進(jìn)。 引進(jìn)主力店、次主力店可以提升工程商業(yè)級(jí)別價(jià)值，同時(shí)也能豐富工程業(yè)態(tài)。 主力店超市的人氣效應(yīng)也能帶動(dòng)其它商業(yè)的招商。2、運(yùn)營(yíng)可行性分析 從運(yùn)營(yíng)角度講，以餐飲、休閑文娛為主，工程主題特征突出，可填補(bǔ)目前市場(chǎng)空白，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低。69第三部

44、分：工程不同定位方向分析2、定位方向二 根據(jù)以上調(diào)研分析的武漢典型餐飲休閑文娛主題社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)律及本工程本身情況，做以下定位：定位方向二：餐飲、休閑、文娛主題社區(qū)商業(yè) 業(yè)態(tài)組合：大型餐飲、休閑文娛+街區(qū)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（）所占比例社區(qū)配套1000029%餐飲1100031%休閑娛樂(lè)1400040%合計(jì)35000100%70第三部分：工程不同定位方向分析1、規(guī)劃方式大型餐飲休閑文娛主力店+街區(qū)2、業(yè)態(tài)平面71第三部分：工程不同定位方向分析3、商戶資源分析類別意向需求面積（）主力店0休閑、娛樂(lè)1000013000大型餐飲3000服裝百貨400社區(qū)配套3000合計(jì)1640019400 商戶資源不能

45、滿足工程定位，尤其是主力店目前進(jìn)駐意向不是非常明確。72第三部分：工程不同定位方向分析(4)、招商與運(yùn)營(yíng)可行性分析1、招商可行性分析 運(yùn)營(yíng)社區(qū)配套商家資源豐富，且運(yùn)營(yíng)門檻較低，后期招商簡(jiǎn)單。 以餐飲、休閑文娛為主，工程主題特征突出，可填補(bǔ)目前市場(chǎng)空白，商家進(jìn)駐意向劇烈，尤其是休閑文娛業(yè)態(tài)，品牌商家的進(jìn)駐會(huì)降低后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2、運(yùn)營(yíng)可行性分析 從運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)，主力店的聚客效應(yīng)能帶來(lái)穩(wěn)定的人流，能添加輔營(yíng)區(qū)生意時(shí)機(jī)，休閑文娛、餐飲能增添工程特征，適量的社區(qū)便利運(yùn)營(yíng)。73第三部分：工程不同定位方向分析3、定位方向三綜合思索住宅、酒店、商鋪三種物業(yè)的總收益，且從不同物業(yè)的聯(lián)絡(luò)與制約兩方面對(duì)待工程整體規(guī)

46、劃，在商業(yè)規(guī)劃總體量堅(jiān)持不變的主導(dǎo)思想下，可添加酒店式公寓的商業(yè)面積，減少純商業(yè)街鋪面積，做以下定位：定位方向三：餐飲、休閑文娛+社區(qū)便利配套商業(yè) 業(yè)態(tài)組合：大中型餐飲、休閑文娛+街區(qū)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（）所占比例社區(qū)配套900050%餐飲500028%休閑娛樂(lè)400022%合計(jì)18000100%74第三部分：工程不同定位方向分析1、規(guī)劃方式中型餐飲休閑文娛主力店+街區(qū)2、業(yè)態(tài)平面75第三部分：工程不同定位方向分析3、商戶資源分析總商戶資源能滿足工程定位，但不同業(yè)態(tài)需求面積與實(shí)踐定位有偏向，與其中休閑文娛類商戶資源豐富，餐飲類較少。社區(qū)配套商家暫時(shí)進(jìn)駐意向不強(qiáng)，思索到此類商家跟居民入住率關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，隨

47、著工程進(jìn)度的加快，后續(xù)招商及運(yùn)營(yíng)壓力不大。 類別意向需求面積（）休閑、娛樂(lè)1000013000大型餐飲3000服裝百貨400社區(qū)配套3000合計(jì)164001940076第三部分：工程不同定位方向分析(4)、招商與運(yùn)營(yíng)可行性分析1、招商可行性分析運(yùn)營(yíng)社區(qū)配套商家資源豐富，且運(yùn)營(yíng)門檻較低，后期招商簡(jiǎn)單。臨和平大道方向規(guī)劃餐飲類業(yè)態(tài)，交通便利、品牌展現(xiàn)性強(qiáng)，商家進(jìn)駐意向劇烈。2、運(yùn)營(yíng)可行性分析餐飲類業(yè)態(tài)輻射面廣，可吸引工程周邊居民或其它地方人流前來(lái)消費(fèi)。社區(qū)便利業(yè)態(tài)主要位于本工程與福星惠譽(yù)兩大樓盤中間，穩(wěn)定的居民帶來(lái)穩(wěn)定的生意時(shí)機(jī)，后面運(yùn)營(yíng)壓力非常小。77項(xiàng)目融僑華府金地國(guó)際花園格蘭大道中環(huán)濱江麗景

48、本項(xiàng)目交通因素臨主干道臨主干道,地鐵口臨主干道臨次干道少部分臨主干道,大部分臨區(qū)間路地段江南核心區(qū)， 住宅與商務(wù)區(qū)交匯處江南核心區(qū)， 住宅與商務(wù)區(qū)交匯處徐東商圈，住宅與商業(yè)區(qū)交匯處老舊住宅區(qū)住宅與商務(wù)區(qū)交匯處商圈級(jí)別普通社區(qū)普通社區(qū)社區(qū)商業(yè)中心普通社區(qū)餐飲休閑娛樂(lè)主題社區(qū)商業(yè)或社區(qū)商業(yè)中心面積（）30-100150200一層：30-40二層：5060售價(jià)（元/）報(bào)價(jià)3萬(wàn)報(bào)價(jià)4萬(wàn)均價(jià)2.8萬(wàn)(一、二層聯(lián)體銷售)一樓1.7萬(wàn)二層0.8萬(wàn)銷售情況尚未銷售尚未銷售85%一樓100%二層85%4、工程售價(jià)初步分析第三部分：工程不同定位方向分析由于目前工程所在區(qū)域面臨大規(guī)模改造，臨近的舊式社區(qū)租金售價(jià)參照

49、性不強(qiáng)，所以我們選取了片區(qū)內(nèi)已售和在售的部分新型社區(qū)和樓盤進(jìn)展比對(duì)。78第三部分：工程不同定位方向分析 綜合以上表格情況，可以從已售工程和未售工程兩方面來(lái)分析銷售可行性：已售工程：地段較好、商圈級(jí)別較高的，如格蘭大道，雖然面積、單價(jià)及總值都很高，但銷售率依然到達(dá)85%，闡明投資者認(rèn)可其投資價(jià)值；而中環(huán)工程雖然交通要素及商圈級(jí)別都不及格蘭大道，但價(jià)錢及鋪位面積等要素較好的迎合了投資市場(chǎng)，所以也獲得了較好的銷售率。未售工程：融僑華府及金地國(guó)際花園都毗鄰城市主干道，在鋪位劃分較合理的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)售價(jià)的預(yù)期也比較高，融僑華府報(bào)價(jià)到達(dá)3萬(wàn)元/，金地雖沒(méi)有正式推出商鋪，但由于緊鄰地鐵站出口，估計(jì)將超越

50、融僑華府的價(jià)錢。假設(shè)本工程定位為社區(qū)商業(yè)中心或是餐飲休閑文娛主題社區(qū)商業(yè),商圈級(jí)別相對(duì)都較高,在鋪位面積劃分較為合理的情況下，臨近主干道一側(cè)的商鋪，售價(jià)到達(dá)甚至超越普通社區(qū)融僑華府的能夠性較高，區(qū)間路一側(cè)商鋪定價(jià)到達(dá)中環(huán)工程程度可行性也較大。假設(shè)工程定位社區(qū)配套底商，對(duì)臨主干道、規(guī)劃路方向的商鋪售價(jià)影響不大，對(duì)新增商業(yè)街鋪售價(jià)有一定影響，總體收益會(huì)有一定程度的下調(diào)，但街鋪總銷售面積堅(jiān)持不變。79第三部分：工程不同定位方向分析5、工程即時(shí)銷售收益測(cè)算1、工程售價(jià)初步估計(jì)根據(jù) 以上兩種定位方案都需求保管主力店不售，所以可售部分根本一致，物業(yè)類型都為街鋪，可銷售面積較大，一、二層商業(yè)面積共約1.8萬(wàn)

51、平米。一樓商鋪銷售壓力較小，二層商鋪銷售壓力較大且價(jià)錢較低。80項(xiàng)目權(quán)重融僑華府金地國(guó)際花園格蘭大道中環(huán)濱江麗景本項(xiàng)目區(qū)間路本項(xiàng)目主干道交通因素15%8010080706080規(guī)劃15%8010080607090地段30%9090100607080商圈級(jí)別20%808095809090鋪位均好性20%909070809090售價(jià)（元/）報(bào)價(jià)3萬(wàn)報(bào)價(jià)4萬(wàn)均價(jià)2.8萬(wàn)(一、二層聯(lián)體銷售) 按照一二樓售價(jià)1:0.6測(cè)算,一層3.5萬(wàn)一層1.7萬(wàn)二層0.8萬(wàn)得分85918769.576.585.581根據(jù)以上表格，本工程主干道一層商業(yè)價(jià)值參考融僑華府、金地國(guó)際花園及格蘭大道價(jià)錢進(jìn)展加權(quán)平均，可以得出主

52、干道一樓均價(jià)為3.39萬(wàn)元/；本工程次干道一層商業(yè)價(jià)值參考中環(huán)濱江麗景商鋪價(jià)錢進(jìn)展加權(quán)平均，可以得出本工程次干道均價(jià)為1.87萬(wàn)元/；二層售價(jià)主要參照中環(huán)濱江麗景；該工程二層利用價(jià)值不高，僅用于辦公及商品的貯藏，銷售業(yè)僅85%，對(duì)工程定價(jià)參考作用不大，思索到我們工程二層主要定位休閑文娛、餐飲，此類商家的承租才干普通在3060元/，按7%的報(bào)答率計(jì)算，為500010000元/，綜合本工程本身?xiàng)l件分析，二層的售價(jià)為9000元/。由于目前無(wú)法確定本工程各個(gè)區(qū)域詳細(xì)的商業(yè)面積，僅從地塊外形來(lái)看，臨主干道一側(cè)的商業(yè)面積應(yīng)該所占比例很小，所以綜合地塊情況與周邊環(huán)境，初步預(yù)估一樓整體售價(jià)為2萬(wàn)元/，二樓售價(jià)

53、為9000元/。82第三部分：工程不同定位方向分析2、定價(jià)戰(zhàn)略 本工程均價(jià)的制定在思索現(xiàn)有商業(yè)的根底上，有以下三種定價(jià)戰(zhàn)略： 方案一：保守型定價(jià)一層均價(jià)20000元/，二層均價(jià)8500元/。 該定價(jià)戰(zhàn)略走的是低開(kāi)高走的方式，經(jīng)過(guò)較低價(jià)錢入市，以求在市場(chǎng)上一炮打響，在短期內(nèi)獲得工程收益。 方案二：市場(chǎng)性定價(jià)一層均價(jià)22000元/,二層均價(jià)9000元/。 在對(duì)工程價(jià)值的充分發(fā)掘的根底上到達(dá)開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)投資者之間的平衡，屬于中線型營(yíng)銷方式。 方案三：激進(jìn)型定價(jià)一層均價(jià)24000元/。二層均價(jià)9500元/。 改定價(jià)戰(zhàn)略對(duì)工程價(jià)值進(jìn)展了透支，以期到達(dá)工程收益的最大化，營(yíng)銷節(jié)拍為中長(zhǎng)期，營(yíng)銷難度大。83第

54、三部分：工程不同定位方向分析3、工程銷售面積與保管面積闡明 工程租售比例控制原那么： 主力商家租賃區(qū)只租不售原那么 主力商家由于聚客力強(qiáng)，其對(duì)工程運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)性與穩(wěn)定性起到非常重要作用；因此主力商家的引進(jìn)對(duì)大型商業(yè)工程的起到至關(guān)重要的作用；但同時(shí)由于主力商家租期長(zhǎng)、租賃面積大；假設(shè)分割出賣產(chǎn)權(quán)分散，主力商家不愿面對(duì)眾多的小業(yè)主，只需采取長(zhǎng)期返租銷售，但主力商家租金普通都較低，這樣給開(kāi)發(fā)商背上一個(gè)長(zhǎng)期包袱，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)分散也為返租期滿后工程運(yùn)營(yíng)埋下了一個(gè)定時(shí)炸彈。因此銷售型商業(yè)物業(yè)必需堅(jiān)持主力商家租賃區(qū)域只租不售；這樣不僅有利保證大商家做旺，帶旺市場(chǎng)，穩(wěn)定工程運(yùn)營(yíng)；同時(shí)由于大商家租賃期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，

55、租金收益有保證，必能享用物業(yè)增值帶來(lái)的收益。84第三部分：工程不同定位方向分析配套物業(yè)只租不售原那么 大型商業(yè)工程必需持有一定的物業(yè)引進(jìn)配套功能業(yè)態(tài)以滿足業(yè)態(tài)組合，加強(qiáng)工程聚合力的需求，以利于工程后期運(yùn)營(yíng)，因此針對(duì)引進(jìn)配套性業(yè)態(tài)的物業(yè)普通采取只租不售的原那么。工程銷售和保管物業(yè)面積:物業(yè)類型面積（）備注可銷售物業(yè)18000可銷售面積保留物業(yè)17000引進(jìn)項(xiàng)目主力店，如大型超市、大型按摩足浴、大型KTV、大型中西式連鎖餐飲、影院等配套業(yè)態(tài)。合計(jì)3500085第三部分：工程不同定位方向分析4、工程即時(shí)銷售收益建筑面積()一層售價(jià)（元/）一層面積（）二層售價(jià)（元/）二層面積（）銷售額(億元)18000200009000850090002.565建筑面積()一層售價(jià)（元/）一層面積（）二層售價(jià)（元/）二層面積（）銷售額(元)18000220009000900090002.79方案一：保守型定價(jià)一層均價(jià)20000元/，二層均價(jià)9000元/方案二：市場(chǎng)性定價(jià)一層均價(jià)22000元/,二層均價(jià)9500元/ 86第三部分：工程不同定位方向分析方案三：激進(jìn)型定價(jià)一層均價(jià)24000元/。二層均價(jià)10000元/。建筑面積()一層售價(jià)（元/）一層面積（）二層售價(jià)（元/）二層面積（）銷售額(元)18000240009000950090003.01587第四