地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)ppt課件(PPT 66頁(yè))

1、唐門(mén)一品項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)1第1頁(yè)，共66頁(yè)。1、市場(chǎng)背景分析2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判3、項(xiàng)目客群分析4、整體營(yíng)銷思路5、營(yíng)銷推廣策略目 錄2第2頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)唐山城市地位：2008年12月29日上午，河北省政府第27次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了唐山市城市總體規(guī)劃(20082020)和唐山市曹妃甸新城總體規(guī)劃(20082020)。規(guī)劃對(duì)唐山城市定位描述如下:國(guó)家新型工業(yè)化基地；環(huán)渤海地區(qū)中心城市之一；京津冀國(guó)際港口城市！唐山市區(qū)曹妃甸京唐港南堡80KM大港口時(shí)代：“唐山灣”“四點(diǎn)一帶”，由曹妃甸新區(qū)、京唐港開(kāi)發(fā)區(qū)、南堡開(kāi)發(fā)區(qū)和蘆漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)組成。截至

2、2012年。唐山港以3.64億噸的貨物吞吐量排名全球港口第十位，增幅16.8% ，增幅位居全球十大港口之首。北京天津唐山180KM110KM唐山灣唐山地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，屬于京津唐城市群核心城市之一，隨著京津冀一體化的進(jìn)行，唐山將搭上首都的經(jīng)濟(jì)快車。唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展唐山產(chǎn)業(yè)格局唐山發(fā)展格局城市區(qū)域定位城市規(guī)劃格局高端市場(chǎng)競(jìng)品分析3第3頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展唐山產(chǎn)業(yè)格局唐山發(fā)展格局城市區(qū)域定位城市規(guī)劃格局高端市場(chǎng)競(jìng)品分析地區(qū)生產(chǎn)總值經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)唐山是河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，但是近幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯放緩。4第4頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展

3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展唐山產(chǎn)業(yè)格局唐山發(fā)展格局城市區(qū)域定位城市規(guī)劃格局高端市場(chǎng)競(jìng)品分析社會(huì)消費(fèi)零售額城鎮(zhèn)居民人均可支配收入唐山是河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，但是近幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯放緩。5第5頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展唐山產(chǎn)業(yè)格局城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)唐山發(fā)展格局城市區(qū)域定位鋼鐵電力煤炭建材機(jī)械化工陶瓷精品鋼材基礎(chǔ)能源優(yōu)質(zhì)建材裝備制造化工機(jī)電一體化電子信息生物工程新材料大碼頭大鋼鐵大石化大電能傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)基地四大高新產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃中臨港工業(yè)區(qū)鋼鐵工業(yè)：是唐山的第一大支柱產(chǎn)業(yè)，已形成采礦、煉鐵、煉鋼、軋鋼等配套完整

4、的鋼鐵工業(yè)體系。能源工業(yè)：早在2005年，能源行業(yè)曾實(shí)現(xiàn)增加值占全市GDP的7.3%。建材工業(yè)：擁有冀東水泥集團(tuán)、唐陶集團(tuán)、惠達(dá)集團(tuán)等大型企業(yè)。裝備制造業(yè)：傳統(tǒng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，鐵路客車、大型水泥成套設(shè)備、自動(dòng)焊割機(jī)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品具有較高市場(chǎng)占有率。產(chǎn)業(yè)仍以工業(yè)為支柱，在產(chǎn)能過(guò)剩的情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了瓶頸階段，亟待產(chǎn)業(yè)升級(jí)城市規(guī)劃格局高端市場(chǎng)競(jìng)品分析6第6頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)2008年新規(guī)劃方案：于2008年12月28日由河北省審議通過(guò)，確立了唐山兩核兩帶的城市規(guī)劃思路。兩核：主城區(qū)和曹妃甸新區(qū)。主城區(qū)包括路南、路北、高新區(qū)、空港、開(kāi)平、豐南、古

5、冶和豐潤(rùn)片區(qū)；曹妃甸新區(qū)包括曹妃甸新城、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐海縣城和南堡開(kāi)發(fā)區(qū)。兩帶：山前發(fā)展帶和沿海發(fā)展帶。主城區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達(dá)到300萬(wàn)人以上，曹妃甸新區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達(dá)到126萬(wàn)人?！皟珊恕背鞘腥丝谶h(yuǎn)景將達(dá)到500萬(wàn)人以上。唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展唐山產(chǎn)業(yè)格局唐山發(fā)展格局城市區(qū)域定位城市規(guī)劃格局高端市場(chǎng)競(jìng)品分析7第7頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)金融商務(wù)中心客運(yùn)物流中心遠(yuǎn)洋商圈城市副中心行政辦公中心商貿(mào)交易中心高新科技中心未來(lái)中心城區(qū)將形成6大城市中心：城市中心商圈；金融商務(wù)中心；客運(yùn)物流中心；行政辦公中心；商貿(mào)交易中心；高新科技中心。中心商圈唐山將形成6大城

6、市中心，其中發(fā)展重點(diǎn)主要放在南湖區(qū)域及鳳凰新城金融商務(wù)中心區(qū)域。唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展唐山產(chǎn)業(yè)格局唐山發(fā)展格局城市區(qū)域定位城市規(guī)劃格局高端市場(chǎng)競(jìng)品分析8第8頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)北控西拓東延南擴(kuò)城市北部是國(guó)家戰(zhàn)略鐵路公路密集分布區(qū)，土地切割嚴(yán)重，不易開(kāi)發(fā)和發(fā)展東部是工業(yè)集中區(qū)域，人口密集，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)東部城市自然、合理增長(zhǎng)。機(jī)場(chǎng)西遷，及城市客運(yùn)中心的發(fā)展，為發(fā)展空港物流提供了條件。南部塌陷區(qū)經(jīng)過(guò)治理，環(huán)境優(yōu)異，政府南遷，引導(dǎo)城市重心向南發(fā)展。唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展唐山產(chǎn)業(yè)格局唐山發(fā)展格局城市區(qū)域定位城市規(guī)劃格局高端市場(chǎng)競(jìng)品分析9第9頁(yè)，共66頁(yè)。未來(lái)唐山城市發(fā)展的

7、主方向在城區(qū)的西部及南部，雖然目前經(jīng)濟(jì)狀況仍保持較快的發(fā)展，但是隨著產(chǎn)能過(guò)剩、內(nèi)需得到滿足，唐山這個(gè)以工業(yè)為主的城市，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上將遇到瓶頸。尖端客群購(gòu)買力下降，對(duì)高端地產(chǎn)的發(fā)展，起到非常大的阻礙。而京津冀一體化進(jìn)程的加快，將會(huì)成為唐山產(chǎn)業(yè)改良、突破經(jīng)濟(jì)瓶頸的一大助力。10第10頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理政策研判城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng) 2012年2月底國(guó)土部公 布關(guān)于做好2012年 房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。這意味著目前在售的別墅將成最后的晚餐，別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場(chǎng)。從2015年開(kāi)始實(shí)施的政策來(lái)看，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力

8、，政府開(kāi)始為房地產(chǎn)松綁，利好政策頻出。同時(shí)，2012年發(fā)布的“禁墅令”，使得目前在售的別墅成為稀缺產(chǎn)品。高端市場(chǎng)競(jìng)品分析11第11頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理樓市發(fā)展分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析高新區(qū)陡河居住區(qū)鳳凰新城中心生活區(qū)南湖生態(tài)區(qū)目前主城房地產(chǎn)市場(chǎng)，板塊劃分云集。但城市發(fā)展已經(jīng)明顯郊區(qū)化；城市地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)是鳳凰新城及南湖生態(tài)區(qū)區(qū)域。單價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)總價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)宏觀市場(chǎng)研判12第12頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理樓市發(fā)展分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析單價(jià)走勢(shì)分布總價(jià)走勢(shì)分布

9、供給量走勢(shì)房?jī)r(jià)分布單價(jià)(元/平)供給(%)關(guān)注(%)15000020000025001.92.6830003.966.4435006.9910.0240009.159.8545009.979.93500011.6811.54550011.4111.05600012.2510.91650011.8610.3470008.767.4475005.54.3880002.972.4285001.741.3790000.830.6895000.520.42100000.50.54105000011000001150000戶型面積走勢(shì)由下表我們看出，目前唐山購(gòu)房單價(jià)集中在5000-6500元/平米區(qū)間內(nèi)，

10、2015年價(jià)格同比穩(wěn)中有降，6月份同比下降3.74%,環(huán)比有所上漲。單價(jià)走勢(shì)單價(jià)分布宏觀市場(chǎng)研判13第13頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理樓市發(fā)展分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析單價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)總價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)出售總價(jià)分布總價(jià)(萬(wàn)元)供給(%)關(guān)注(%)00.340.41102.822.952011.2411.223018.9520.264018.6419.895014.4815.01609.9110.09707.216.78805.184.42903.63.181002.251.851101.481.161201.260.9

11、1300.80.511400.550.411500.580.471600.290.221700.160.141800.160.051900.110.1120000總價(jià)走勢(shì)總價(jià)分布由下我們看出，目前唐山購(gòu)房總價(jià)集中在20萬(wàn)-60萬(wàn)元區(qū)間內(nèi)。宏觀市場(chǎng)研判14第14頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理樓市發(fā)展分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析單價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)總價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)出售供給量走勢(shì)時(shí)間(月)新增供給量(套)2013-0659622013-0750692013-0826022013-0965462013-1031522013-1147

12、042013-1254662014-0142802014-0254982014-0354632014-0447032014-0566332014-0666482014-0748812014-0842412014-0953372014-1048532014-1199142014-1267992015-0162312015-0228902015-0356652015-0457042015-0552722015-063862整體來(lái)看，近兩年內(nèi)2014年樓市達(dá)到庫(kù)存高峰，從2015年開(kāi)始，入市新盤(pán)減少，存量房加推力度減弱，新增供給量逐漸減少，存量得到一定程度的去化。宏觀市場(chǎng)研判15第15頁(yè)，共66頁(yè)。

13、重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理樓市發(fā)展分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析單價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)總價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積占比出售戶型面積分布面積(平)供給(%)關(guān)注(%)000.02100.020.06200.050.1302.832.31403.642.73509.218.14608.577.41709.698.868013.2813.239015.4417.171009.1511.111106.458.211207.187.321306.736.671402.562.21501.851.491601.121.021700.910.821800.540.63

14、1900.420.332000.340.17目前來(lái)看，市場(chǎng)上戶型面積的供應(yīng)仍以70-110為主，占54.01%，而從供求關(guān)系來(lái)看，90-120的戶型較為緊缺。宏觀市場(chǎng)研判16第16頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理樓市發(fā)展分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析單價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)總價(jià)走勢(shì)分布供給量走勢(shì)戶型面積占比宏觀市場(chǎng)研判1、價(jià)格環(huán)境：近兩年唐山樓市價(jià)格雖有所下降，但趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)在逐步穩(wěn)定.2、發(fā)展方向：唐山地產(chǎn)發(fā)展在朝著郊區(qū)化邁進(jìn)，著力打造鳳凰新城及南湖居住區(qū)。3、庫(kù)存去化：唐山市區(qū)新盤(pán)供應(yīng)量明顯降低，目前處于存量房的去化階段。4、戶型：戶型供應(yīng)仍以

15、剛需的大二居和小三居為主。目前唐山市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，消費(fèi)主力仍是剛需置業(yè)，投資客進(jìn)一步減少，處于以價(jià)換量階段。雖然一二線城市樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)暖抬頭，但唐山做為外來(lái)人口流入較少的三四線城市，樓市轉(zhuǎn)暖的勢(shì)頭依舊不明顯，短期內(nèi)難有較大提升，低價(jià)快速去化庫(kù)存，仍是目前的主流。17第17頁(yè)，共66頁(yè)。南湖片區(qū)重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判瑞宮唐城壹零壹香郡紅郡御園南湖壹號(hào)金沙府金隅樂(lè)府景泰翰林本案唐山的高端別墅項(xiàng)目主要集中于南湖景區(qū)，配套景觀以湖景為主。剩余的別墅項(xiàng)目則分散于市區(qū)各部，以山景

16、和地理位置為主要資源。18第18頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模及上市時(shí)間開(kāi)發(fā)商位 置代表戶型價(jià)格備注1唐城壹零壹8066666占地面積：307692。建筑面積732685，容積率2.38。開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年12月5日唐山恒榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司翔云道與友誼路的交匯處東側(cè)高層為99、124、126、150、184 260；洋房為躍層產(chǎn)品，共計(jì)8層，面積約為300；北入聯(lián)排地上327-329，贈(zèng)送247，南入聯(lián)排地上302-303，贈(zèng)送222；雙拼約

17、580。共計(jì)4800戶均價(jià)：8800元/。別墅500-900萬(wàn)/套，洋房500萬(wàn)/套。物業(yè)費(fèi)：高層2.8元/平米，樓王與洋房3.2元/平米，商業(yè)3.5元/平米，別墅4.9元/平米。物業(yè)管理公司世邦魏理仕2萬(wàn)科紅郡2655555占地面積200505，建筑面積125087，容積率0.6，開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5月。唐山萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司路南學(xué)院路與唐胥路交叉口北側(cè)聯(lián)排152套,雙拼52套，獨(dú)棟12套，聯(lián)排350左右，雙拼500左右，獨(dú)棟700左右。聯(lián)排均價(jià)9000元/，320-380萬(wàn)/套，雙拼，總價(jià)600-900萬(wàn)元/套。特價(jià)房?jī)商祝?00萬(wàn)一口價(jià)。萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司：別墅5.98元/，地上面

18、積3中竣南湖香郡6329999占地面積:113292平方米建筑面積:106661平方米容 積 率 0.56開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2011年8月19日 唐山中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司學(xué)院路和南新道交匯處南行2000米 聯(lián)排面積：306-430，雙拼面積：412-442平米，獨(dú)棟面積680。均價(jià)：400萬(wàn)/套， 熱銷產(chǎn)品聯(lián)排成交折扣為81折左右，雙拼600-700萬(wàn)。470平米一套特價(jià)房，7500元/起價(jià)，首付48萬(wàn)。物業(yè)管理公司:世邦泰和。物業(yè)費(fèi)5元/平方米月唐山的別墅項(xiàng)目多為2011年左右入市銷售，由于“禁墅令”的限制，除翰林別墅以外，在2012年之后鮮有新產(chǎn)品問(wèn)世，均存在一定程度的外立面陳舊的情況。別墅均價(jià)

19、在15000元/左右，相對(duì)來(lái)看，本案22000-25000元/的價(jià)格過(guò)高。19第19頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模及上市時(shí)間開(kāi)發(fā)商位 置代表戶型價(jià)格備注4瑞宮6325888占地面積:116563平方米，建筑面積:60000平方米，容 積 率 0.50，開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2011年5月1日已開(kāi)盤(pán)北京天澤地產(chǎn)路南南湖學(xué)院南路青龍河畔400-1000平米，贈(zèng)送30-100平米的產(chǎn)權(quán)面積，600萬(wàn)元/套起，貸款99折，全款95折。物業(yè)管理公司:浙江綠城物業(yè)，物

20、業(yè)費(fèi)5元/平米月。5御園2288888占地面積56227，建筑面積58796，容積率1.05，開(kāi)工時(shí)間:2012-04-01，售樓處開(kāi)放時(shí)間2013年10月10日唐山慧祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 路南建設(shè)路植物園南50米總192戶平層268-300平米左右，類獨(dú)棟1700平米。均價(jià)1.25萬(wàn)/?？們r(jià)：平層1層550萬(wàn)/套左右；2/3層380萬(wàn)/套起；頂層450-500萬(wàn)/套；類獨(dú)棟2500萬(wàn)/套左右.買一層送一層（買一層送地下一層，買二層送地下二層，買三送頂層）物業(yè)管理公司:唐山御園物業(yè)服務(wù)有限公司，物業(yè)費(fèi)4.6元/平月6金沙府占地面積:46200平方米，建筑面積:47216平方米 ，容 積 率 0

21、.80，開(kāi)工時(shí)間:2012-07-01。仁恒和美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（唐山）有限公司南新道與學(xué)院路交叉口南行1000米路東疊拼別墅，320-350均價(jià)9000元/平，3萬(wàn)抵15萬(wàn)優(yōu)惠物業(yè)管理公司:唐山仁恒物業(yè)服務(wù)有限公司，唐山的別墅項(xiàng)目多為2011年左右入市銷售，由于“禁墅令”的限制，除翰林別墅以外，在2012年之后鮮有新產(chǎn)品問(wèn)世，均存在一定程度的外立面陳舊的情況。別墅均價(jià)在15000元/左右，相對(duì)來(lái)看，本案22000-25000元/的價(jià)格過(guò)高。20第20頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析

22、高端市場(chǎng)研判序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模及上市時(shí)間開(kāi)發(fā)商位 置代表戶型價(jià)格備注7金隅樂(lè)府5336666占地面積165916，建筑面積30萬(wàn)容積率1.3。開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年10月1日，唐山金隅巨龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司路北北新東道與大城路交叉口東南側(cè)總1014戶，洋房916戶，占比90%，疊拼54戶，共計(jì)三棟樓，每棟樓18戶，占比5.33%，合院別墅32戶，占比3.16%；雙拼12戶，占比1.18%，花園洋房為150、170、200與260；疊拼276、282及286；合院別墅地上320-340，地下200；雙拼350；花園洋房均價(jià)12500元/左右，總價(jià)在187萬(wàn)-325萬(wàn)元；疊拼單價(jià)14500元/左右，

23、總價(jià)405萬(wàn)，合院別墅地上面積價(jià)格2.3萬(wàn)物業(yè)管理公司長(zhǎng)城物業(yè)管理公司，物業(yè)費(fèi)：洋房2.68元/，別墅4.8元/；8南湖壹號(hào)8666688占地面積:145416平方米，建筑面積:100000平方米，容 積 率 0.70開(kāi)工時(shí)間:2010-11-06唐山開(kāi)灤茂華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 路南建設(shè)路與唐胥路交叉口西行500米一期157套，聯(lián)排365-391，小獨(dú)/雙拼：450左右，中獨(dú)600左右，大獨(dú)800左右。均價(jià)：13500元/，聯(lián)排420-540萬(wàn)/套，獨(dú)棟：660-1400萬(wàn)/套。折扣優(yōu)惠9折。物業(yè)管理公司：上海艾米爾。物業(yè)費(fèi)：5.5元/9唐門(mén)一品建筑面積:65000平方米2014年12月一期已

24、開(kāi)盤(pán)河北世德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司路北友誼路與龍華道交叉口西行100米青龍湖公園北側(cè)一期洋房117-140，聯(lián)排330-600，疊拼200-220洋房7500元/，聯(lián)排22000元/，疊拼25000-30000元/物業(yè)管理：戴德梁行。1.8元-2元/平米月唐山的別墅項(xiàng)目多為2011年左右入市銷售，由于“禁墅令”的限制，除翰林別墅以外，在2012年之后鮮有新產(chǎn)品問(wèn)世，均存在一定程度的外立面陳舊的情況。別墅均價(jià)在15000元/左右，相對(duì)來(lái)看，本案22000-25000元/的價(jià)格過(guò)高。21第21頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情

25、況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判2015年唐山市別墅主要競(jìng)品成交數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)格成交套數(shù)目前存量1唐城壹零壹聯(lián)排580-800萬(wàn)雙拼1100-1500萬(wàn)6套20套+90套（二期規(guī)劃）2萬(wàn)科紅郡聯(lián)排：9000元/，320萬(wàn)/套左右，雙拼：600-900萬(wàn)元/套，3套78套3中駿香郡聯(lián)排成交折扣81折300萬(wàn)左右，雙拼600-700萬(wàn)1套42套4南湖壹號(hào)聯(lián)排300萬(wàn)左右，雙拼600-800萬(wàn)7套102套萬(wàn)科、中駿從去年開(kāi)始推出特價(jià)產(chǎn)品，基本在300萬(wàn)左右，但未能形成爆發(fā)性成交，尤其中駿今年年初推售五套特價(jià)房從350萬(wàn)直至遞減到280萬(wàn)，迄今仍剩余3套。結(jié)合去年成交數(shù)據(jù)分

26、析來(lái)看，唐山別墅成交基本都是聯(lián)排產(chǎn)品，而且聯(lián)中產(chǎn)品居多，總價(jià)基本在280萬(wàn)-345萬(wàn)區(qū)間，中駿采用了首付按揭分期的銷售策略，因此，變相降低客戶購(gòu)置門(mén)檻等手段基本是唐山別墅的銷售策略。從庫(kù)存方面來(lái)看，市場(chǎng)上別墅庫(kù)存量都相當(dāng)大，尤其在別墅市場(chǎng)目前低迷的情況下，未來(lái)聯(lián)排產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，但綜合看雙拼及獨(dú)棟產(chǎn)品庫(kù)存較少，而聯(lián)排邊戶、雙拼及小獨(dú)產(chǎn)品相對(duì)容易獲得實(shí)力客戶的青睞。22第22頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判南湖壹號(hào)南湖壹號(hào)項(xiàng)目位于唐山市南湖生態(tài)城，依托南湖水系臨水而

27、筑，緊依小南湖。一期共157棟法式別墅，產(chǎn)品涵蓋大中小獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼。不論是從湖景資源、建筑園林風(fēng)格還是產(chǎn)品線，南湖壹號(hào)與本案都極為相近。23第23頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判南湖壹號(hào)產(chǎn)品線梳理產(chǎn)品在售數(shù)量平均面積均價(jià)/元套價(jià)/萬(wàn)小獨(dú)棟21462.3116243.43750.95中獨(dú)棟7617.6820935.141293.12大獨(dú)棟1809.38214231835.48雙拼7460.0815674.8721.16三連排30382.0212886.88492.

28、3四連排31382.0412036.24459.83六聯(lián)排5376.8512583.75474.22南湖壹號(hào)自2012年入市以來(lái)共售出55套房源，剩余102套房源，價(jià)格過(guò)高、間距過(guò)窄、立面陳舊、建筑破損，是該項(xiàng)目銷售的主要抗性。目前已陷入滯銷的困境，每周的電訪量不足7組。內(nèi)部配套： 豪華酒店 、7萬(wàn)平米自建商業(yè)； 周邊配套學(xué)校南新道小學(xué)、路南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、唐山第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、第五中學(xué)、五十七中、開(kāi)灤三中、河北理工大學(xué)綜合商場(chǎng)唐百南湖購(gòu)物廣場(chǎng)、南湖美食廣場(chǎng)、唐百南湖購(gòu)物廣場(chǎng)、華盛超市幼兒園師范附屬幼兒園、大拇指幼兒園、南新道幼兒園銀行中行、工行、交行、商行、農(nóng)行、郵政銀行醫(yī)院二五五醫(yī)院、婦幼保健院其

29、他南湖國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部；唐山市新政務(wù)中心、唐山市大劇院、唐山市新會(huì)展中心24第24頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判內(nèi)部配套： 豪華酒店 、7萬(wàn)平米自建商業(yè)； 客戶年齡：40-50歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主，部分三代同堂；交通工具：擁有多輛私家車；置業(yè)目的：自住為主，改善居住環(huán)境；購(gòu)房次數(shù)：多次置業(yè)；關(guān)注要點(diǎn)：完善的城市功能配套、便捷的出行條件、私密性及產(chǎn)品品質(zhì)；客戶職業(yè)：私企業(yè)主、企事業(yè)單位高層管理者（開(kāi)發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或合作伙伴）；大部分有暴發(fā)戶的氣質(zhì)，重視自己的社交

30、圈和生活圈，喜歡棋牌娛樂(lè)、高爾夫、旅游等?？蛻纛愋鸵唬涸?jīng)居住于有院平房，由于早期平改后居住高層生活品質(zhì)低或生活不便等種種原因，擁有資本后購(gòu)買別墅。南湖壹號(hào)客群簡(jiǎn)析25第25頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判內(nèi)部配套： 豪華酒店 、7萬(wàn)平米自建商業(yè)； 南湖壹號(hào)客群簡(jiǎn)析客戶年齡：30-40歲為主；家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主；置業(yè)目的：自住為主，改善居住環(huán)境；購(gòu)房次數(shù)：二次或多次置業(yè)；關(guān)注要點(diǎn)：完善的城市功能配套，企業(yè)品牌及產(chǎn)品品質(zhì)；客戶職業(yè)：私企業(yè)主、企業(yè)中高層（服務(wù)、酒店

31、、餐飲、家居、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)）；他們大部分具有較高文化素養(yǎng)，在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化生活方式，喜歡游泳、高爾夫、健身、爬山等，對(duì)奢侈品牌均有各自的喜好，大多喜歡紅酒?？蛻纛愋投菏孢m型高層升級(jí)客戶，目前產(chǎn)品面積不能滿足需求，需要更大面積的房屋，獨(dú)棟價(jià)格貴面積大，選擇聯(lián)排。26第26頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判內(nèi)部配套： 豪華酒店 、7萬(wàn)平米自建商業(yè)； 南湖壹號(hào)客群簡(jiǎn)析客戶年齡：25-50歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主；交通工具：擁有多輛私家車；置業(yè)

32、目的：投資為主，自住為輔，改善居住環(huán)境；購(gòu)房次數(shù)：多次置業(yè)；關(guān)注要點(diǎn)：城市核心區(qū)域、地段、發(fā)展?jié)摿Α①Y源、品質(zhì)等；客戶職業(yè)：外縣區(qū)私企業(yè)主、政府公務(wù)員或企業(yè)中高層，他們擁有相當(dāng)財(cái)富、身份和地位，抱著保密、只固定產(chǎn)的心思，在市區(qū)置業(yè)；他們對(duì)發(fā)展?jié)摿Φ囊蟾??？蛻纛愋腿贺S潤(rùn)、豐南、遷安等區(qū)域私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高管，區(qū)域產(chǎn)品無(wú)法滿足需求，希望在市區(qū)置辦固定產(chǎn)。27第27頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理高端樓盤(pán)分布城市背景政策走勢(shì)宏觀市場(chǎng)高端市場(chǎng)競(jìng)品分析競(jìng)品情況概覽供給量走勢(shì)戶型面積走勢(shì)重點(diǎn)競(jìng)品分析高端市場(chǎng)研判1、價(jià)格環(huán)境：唐山高端別墅項(xiàng)目均價(jià)在15000元/左右，本案220

33、00-25000元/的價(jià)格相對(duì)過(guò)高。2、客群不足：由于經(jīng)濟(jì)下滑、產(chǎn)能過(guò)剩，唐山尖端客群購(gòu)買力下降，高端樓盤(pán)大受影響，部分樓盤(pán)周電訪量不足7組。3、庫(kù)存去化：別墅項(xiàng)目多在2011年左右入市銷售，因銷售情況不佳的因素，造成了大量積壓。4、戶型產(chǎn)品：聯(lián)排邊戶、雙拼及小獨(dú)產(chǎn)品相對(duì)容易獲得實(shí)力客戶的青睞?？腿号c存量極不對(duì)稱如果說(shuō)價(jià)格因素只涉及到利潤(rùn)多寡，不涉及到生死存亡的話，那么客群的嚴(yán)重不足，將是致命的打擊。隨著翰林別墅的入市，高端別墅庫(kù)存的積壓將達(dá)到新高。對(duì)客群的爭(zhēng)奪，將日趨白熱化。拿什么來(lái)打贏這場(chǎng)爭(zhēng)奪尖端客戶的“頂上戰(zhàn)爭(zhēng)”，是每一個(gè)高端項(xiàng)目都應(yīng)該深思的問(wèn)題。28第28頁(yè)，共66頁(yè)。1、市場(chǎng)背景分析

34、2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判3、項(xiàng)目客群分析4、整體營(yíng)銷思路5、營(yíng)銷推廣策略目 錄29第29頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)區(qū)位現(xiàn)狀供給量走勢(shì)產(chǎn)品資源區(qū)位資源本案位于唐山西北方向，緊鄰友誼路和龍華道，位于友誼路以西，長(zhǎng)寧道以北。其中友誼路是唐山市主干道之一，路寬60米，貫穿整個(gè)城市南北；長(zhǎng)寧道和龍華道分別為唐山橫向主干道，龍華道緊鄰環(huán)城水系，風(fēng)景優(yōu)美，直通項(xiàng)目東側(cè)的大學(xué)城、建設(shè)路；長(zhǎng)寧道貫穿城市東西，東至遠(yuǎn)洋城、西接站前路、直至機(jī)場(chǎng)高速；另有環(huán)湖路通外西外環(huán)，可以說(shuō)是交通便利、四通八達(dá)、真正實(shí)現(xiàn)了寧?kù)o與繁華的瞬間轉(zhuǎn)換。項(xiàng)目區(qū)域位于鳳凰新城北

35、部，緊依青龍湖，交通便利，距離遠(yuǎn)洋城商圈、八方商圈一步之遙。30第30頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)區(qū)位現(xiàn)狀區(qū)域資源產(chǎn)品資源項(xiàng)目所在區(qū)域位于交通通達(dá)性強(qiáng)，重要干道環(huán)布周圍，公共交通工具較少；項(xiàng)目毗鄰城市主要干道，友誼路之上；沿主干路向西可迅速到達(dá)機(jī)場(chǎng)、火車西站。向北5分鐘可達(dá)城市北外環(huán)。相對(duì)南湖片區(qū)地質(zhì)堅(jiān)固，有保障。機(jī)場(chǎng)西站31第31頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)區(qū)位現(xiàn)狀區(qū)域資源產(chǎn)品資源河北理工大學(xué)盛華購(gòu)物中心河北聯(lián)大鳳之夢(mèng)商業(yè)綜合體唐山師范學(xué)院工人醫(yī)院工人醫(yī)

36、院大學(xué)城盛華購(gòu)物中心銘洋國(guó)際辦公中心青龍湖公園兒童游樂(lè)園鳳之夢(mèng)商業(yè)綜合體鳳凰新城商業(yè)核心區(qū)青龍湖32第32頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)區(qū)位現(xiàn)狀區(qū)域資源產(chǎn)品資源青龍湖33第33頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)區(qū)位現(xiàn)狀區(qū)域資源產(chǎn)品資源項(xiàng) 目設(shè)計(jì)數(shù)值用地面積146666平方米容積率1.00綠地率32%總建筑面積130000平方米物業(yè)公司戴德梁行整體規(guī)劃項(xiàng)目水北觀湖，結(jié)合地理特征，整體規(guī)劃錯(cuò)落有致，時(shí)尚大氣。追求每個(gè)單位的尺度感，及與自然景觀的融合； 各單位的視野追求

37、通透感與沖擊力，力求全方位的展示景觀與建筑的融合；34第34頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)區(qū)位現(xiàn)狀區(qū)域資源產(chǎn)品資源注重空間的景觀打造，景觀設(shè)計(jì)使環(huán)境與建筑形成空間的交融、參透與互補(bǔ)；采用法建筑風(fēng)格，優(yōu)雅、高貴和浪漫，追求建筑的詩(shī)意，力求在氣質(zhì)上給人深度的感染，風(fēng)格莊重大方； 有豐富的植被景觀，突出高綠化率，形成與建筑合璧生色；項(xiàng)目綠色生態(tài)的景觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)新領(lǐng)先，且外部景觀資源全市獨(dú)享35第35頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)區(qū)位現(xiàn)狀區(qū)域資源產(chǎn)品資源戶型價(jià)值點(diǎn)大尺度

38、客廳、餐廳、臥室設(shè)計(jì)擁有別墅的尺度空間私密性套房設(shè)計(jì)，保證高端人群居住便捷舒適性豐富的功能空間、下沉庭院，挑空的客廳，私家電梯，中、西雙廚人性化的戶型設(shè)計(jì)尊貴感獨(dú)棟定制戶型，為客戶量身定做，盡顯尊貴全景觀觀景面視野最大化，讓自然陽(yáng)光滲透到每個(gè)角落，同時(shí)將市區(qū)和青龍湖晨曦暮色收擁入懷大弧度觀景露臺(tái)大尺度觀景露臺(tái)大尺度觀景露臺(tái)36第36頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)區(qū)位現(xiàn)狀區(qū)域資源產(chǎn)品資源工程節(jié)點(diǎn)何以成為一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)？原因很簡(jiǎn)單，競(jìng)品多在2010、11年入市，外立面陳舊老化，外墻園林工程破損，在此情況下，本案外裝完成，以華麗的

39、身姿高調(diào)入市。可以這樣說(shuō)相對(duì)于本案，大多競(jìng)品都是“老房子”！本案南湖壹號(hào)37第37頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)城市之巔，湖景視野，俯瞰全城，靜謐之所. 遠(yuǎn)洋城商圈八方商圈盛華世家機(jī)場(chǎng)、西站鳳凰新城核心商業(yè)區(qū)城市之巔城市龍脊政治中心公園綠肺極致視野獨(dú)立思想都市中心城市級(jí)俯瞰全城全能配套政治文化商務(wù)商業(yè)醫(yī)療交通景觀通達(dá)性強(qiáng)商務(wù)商業(yè)龍湖夜景商務(wù)中心青龍湖風(fēng)水寶地尊崇美宅稀世發(fā)售38第38頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)居住商務(wù) 休閑安全項(xiàng)目?jī)r(jià)值集“四大”核心價(jià)值為一體，且是城市獨(dú)特

40、性。酒店、寫(xiě)字樓城市中心的靜謐居住之地公園、夜景、城市之巔、垂釣觀光.相對(duì)南湖，地質(zhì)堅(jiān)固39第39頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判核心價(jià)值總結(jié)豪宅讓業(yè)主學(xué)會(huì)如何生活便利生活區(qū)位地段交通狀況地質(zhì)無(wú)憂品味生活出則城央繁華入則靜謐安寧觀光、垂釣、伴家人享受生活稀缺奢華40第40頁(yè)，共66頁(yè)。1、市場(chǎng)背景分析2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判3、項(xiàng)目客群分析4、整體營(yíng)銷思路5、營(yíng)銷推廣策略目 錄41第41頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展置業(yè)動(dòng)機(jī)1客群定位置業(yè)動(dòng)機(jī)2置業(yè)動(dòng)機(jī)3客戶類型一：市區(qū)的私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高層管理者豐南、豐潤(rùn)等距離市區(qū)較近的私營(yíng)企業(yè)主歸屬與寧?kù)o 客戶類型一：

41、立業(yè)數(shù)十載，歷經(jīng)世事浮沉，閱世及財(cái)富早已豐厚，當(dāng)初追求財(cái)富的狂熱漸消褪，置業(yè)多次，卻苦苦追尋一處集生活便利、寧?kù)o安詳于一體的真正的家，用來(lái)養(yǎng)老。具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多次置業(yè)高層/洋房，但由于檔次及居住不便的原因，決定置業(yè)別墅。42第42頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展置業(yè)動(dòng)機(jī)1客群定位置業(yè)動(dòng)機(jī)2置業(yè)動(dòng)機(jī)3通過(guò)占有稀缺資源 、購(gòu)置豪宅，追求別人對(duì)自己的認(rèn)同，彰顯自身的文化水準(zhǔn)和身份。 客戶類型二：多年執(zhí)著于資本的擴(kuò)大與利潤(rùn)積累，通過(guò)財(cái)富換取別人對(duì)自己的認(rèn)同。對(duì)自身文化形象的渴望，需要有一處值得驕傲的地產(chǎn)可以表達(dá)自己對(duì)文化的熱愛(ài)與對(duì)生活的別樣品味改善形象有身份的有錢人43第43頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展

42、置業(yè)動(dòng)機(jī)1客群定位置業(yè)動(dòng)機(jī)2置業(yè)動(dòng)機(jī)3對(duì)置辦固定產(chǎn)有著深層的認(rèn)識(shí)和認(rèn)同，以長(zhǎng)線投資為主，自住為輔。客戶類型三：他們多為外縣的富有人士，為了長(zhǎng)線投資、后輩婚房，或是資產(chǎn)保密等因素，選擇置業(yè)于市區(qū)。對(duì)固定產(chǎn)投資有著深層的認(rèn)同，看重別墅今后在中國(guó)的潛力與稀缺性。除偶爾來(lái)市區(qū)辦事外，基本不在此居住。以外縣區(qū)人士居多44第44頁(yè)，共66頁(yè)。他們這樣詮釋自己對(duì)“豪宅”的認(rèn)知“ 選擇這樣一個(gè)位置，應(yīng)該是一種自然生活的追求，但這種追求是概念性的，寄托理想，使用上還是追求城市的繁華與便利”“豪宅不僅僅是家，更是一個(gè)圈層，里面的人優(yōu)雅、從容，這是一個(gè)橋梁，跟同一層次的人住在一起，會(huì)讓他們不斷追求，進(jìn)取人生”“在品

43、味中體味價(jià)值，從氛圍中感受回歸，從生活中體驗(yàn)成功”45第45頁(yè)，共66頁(yè)。心中的最理想的家應(yīng)該是在城脫城，繁華喧鬧中之一片靜土，自然文化的脈絡(luò)蜿蜒于此，舒適、安寧，一邊享受內(nèi)心的安詳，一邊品嘗親情的滿足，一汪碧湖，幾許山影，綠樹(shù)環(huán)繞、心性自由我們這樣看他們的詮釋事業(yè)已達(dá)巔峰，擁有巨大的財(cái)富，成功過(guò)后尋覓生活的淡然，但在面對(duì)“家”的時(shí)候，卻表現(xiàn)出對(duì)城市繁華、便利生活的不舍，他們已經(jīng)離不開(kāi)城市的時(shí)尚生活。46第46頁(yè)，共66頁(yè)。相同他們?cè)诰駥用婧蛢r(jià)值觀層面擁有的極大共性拼搏多年，位于財(cái)富階層的塔尖，是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍和最主流的力量；能夠準(zhǔn)確無(wú)誤地表現(xiàn)思想和信仰的基調(diào)；創(chuàng)造了這個(gè)時(shí)代商業(yè)的迷醉。

44、巨大財(cái)富的背后，開(kāi)始重新構(gòu)筑精神層次的滿足感，追求自我價(jià)值的社會(huì)化實(shí)現(xiàn)。他們擁有巨大的財(cái)富，但卻不會(huì)輕易為產(chǎn)品力所觸動(dòng)，缺失文化底蘊(yùn)的功能性產(chǎn)品很難吸引到這些對(duì)絕版藝術(shù)品等更有興趣的買家。他們對(duì)于“自我價(jià)值社會(huì)化實(shí)現(xiàn)”的精神追求，決定了他們?cè)诳创麄€(gè)項(xiàng)目的價(jià)值體系時(shí)，更加注重區(qū)域城市資源與自然資源的價(jià)值感，這種認(rèn)同往往超越了產(chǎn)品本身。47第47頁(yè)，共66頁(yè)。1、市場(chǎng)背景分析2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判3、項(xiàng)目客群分析4、整體營(yíng)銷思路5、營(yíng)銷推廣策略目 錄48第48頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展策略思考營(yíng)銷思路我們對(duì)于唐山豪宅市場(chǎng)的理解：尖端客群數(shù)量與供應(yīng)量的嚴(yán)重不對(duì)位，造成了現(xiàn)在豪宅營(yíng)銷的困境。對(duì)每一個(gè)客戶的

45、爭(zhēng)奪，都將決定這這場(chǎng)戰(zhàn)役的成敗。客戶的“開(kāi)源”（拓客），“節(jié)流”（成交）是目前豪宅營(yíng)銷的關(guān)鍵！49第49頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展策略思考營(yíng)銷思路“開(kāi)源節(jié)流”的關(guān)鍵，在于明白富豪們都需要什么50第50頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展策略思考營(yíng)銷思路為什么愛(ài)瑪仕每一次推出的天價(jià)限量版，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？品牌品質(zhì)品位欲望為什么Rolls Royce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見(jiàn)得能擁有一輛Rolls Royce ？Not Just ForBut51第51頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展策略思考營(yíng)銷思路欲望是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了非理性的精神需求。欲

46、望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿足。欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無(wú)法永遠(yuǎn)滿足，所以具有無(wú)限性。52第52頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展策略思考營(yíng)銷思路城市頂級(jí)豪宅的購(gòu)買亦受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級(jí)豪宅營(yíng)銷動(dòng)作以指引，頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷需要迎合客戶的欲望需求。奢華感稀缺感身份感營(yíng)造53第53頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展策略思考營(yíng)銷思路項(xiàng)目整體營(yíng)銷關(guān)鍵詞欲望Desire稀缺Rare奢華luxurious身份Status尖端客群54第54頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展策略思考營(yíng)銷思路項(xiàng)目整體營(yíng)銷關(guān)思路開(kāi)源拓客節(jié)流成交全民營(yíng)銷圈層推廣聯(lián)動(dòng)拓展異業(yè)聯(lián)盟精英團(tuán)隊(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷產(chǎn)品包裝價(jià)格策略彰顯身份 體驗(yàn)奢華 絕對(duì)稀缺 激發(fā)欲望55第55頁(yè)，共66頁(yè)。1、市場(chǎng)背景分析2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判3、項(xiàng)目客群分析4、整體營(yíng)銷思路5、營(yíng)銷推廣策略目 錄56第56頁(yè)，共66頁(yè)。重慶城市發(fā)展?fàn)I銷推廣策略全民營(yíng)銷圈層推廣聯(lián)動(dòng)拓展異業(yè)聯(lián)盟精英團(tuán)隊(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷產(chǎn)品包裝價(jià)格策略開(kāi)展全民營(yíng)銷，引入全民經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)、惠民購(gòu)房365系統(tǒng)在社交媒體（微信、QQ）的環(huán)境下，增強(qiáng)產(chǎn)品的銷售力、品牌的傳播力以及行業(yè)的影響力，發(fā)動(dòng)全民幫助項(xiàng)目擴(kuò)大宣傳帶來(lái)潛在的意向客戶。將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)行業(yè)深度結(jié)合，運(yùn)用口碑和裂變效應(yīng)打造出全新的營(yíng)銷模式