海洋明珠花園概念性研展報(bào)告課件

1、海洋明珠花園（暫定名）概念性策劃方案呈送：湖南XXXX置業(yè)有限公司海洋明珠花園概念性發(fā)展與策劃分析項(xiàng)目現(xiàn)有的情況剖析項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢宏觀與區(qū)域市場研究目標(biāo)客群分析項(xiàng)目深度認(rèn)識(shí)地塊綜合條件分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體研究與分析思路圖解地塊價(jià)值解析總體定位規(guī)劃與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象包裝與推廣表現(xiàn)Contents項(xiàng)目認(rèn)識(shí)與理解1知己知彼，結(jié)合地塊特征創(chuàng)造項(xiàng)目核心競爭力 項(xiàng)目宗地分析地塊指標(biāo)項(xiàng)目背景信息：本項(xiàng)目地塊位于開福區(qū)東二環(huán)線東北側(cè)，地塊東、北兩面臨瀏陽河，東面與月湖公園隔河相望，南面緊臨毛家橋水果批發(fā)大市場，地塊南側(cè)的三一大道，與長永高速公路相接，直達(dá)黃花

2、機(jī)場，西面是城市快速干道東二環(huán)線，交通便捷，北面隔河與長沙大學(xué)為鄰。項(xiàng)目前期規(guī)劃用地面積229.05畝，凈用地面積106.7畝，項(xiàng)目總體總建筑面積24.8萬平方米。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率：3.48綠化率：58%建筑密度：22%建筑限高：100米地塊東側(cè)為瀏陽風(fēng)光帶，對(duì)岸即為景色秀美的月湖公園。地塊西側(cè)緊靠東二環(huán)線高架路，噪音污染不可避免。道路建設(shè)較差，與外部交通聯(lián)系略為不便。地塊南側(cè)為毛家橋批發(fā)大市場，魚龍混雜，環(huán)境較差。對(duì)項(xiàng)目的形象有一定的影響。地塊北側(cè)隔河與長沙大學(xué)相望，目前有133、805、901到達(dá)。地塊外部環(huán)境（四至）區(qū)位交通配套北南西東項(xiàng)目宗地地塊價(jià)值解析之一：收藏瀏陽河“醉”美一灣瀏

3、陽河270。瀏陽河于地塊旁蜿蜒而過，恰好將她匯入湘江前的最后一道灣留給了項(xiàng)目，給地塊提供了近270度的寬闊水景，對(duì)岸即為1000畝的月湖生態(tài)公園，高度稀缺性的水景資源使項(xiàng)目具有塑造高端樓盤的深厚底蘊(yùn)。月湖地塊價(jià)值解析之二：無上順風(fēng)順?biāo)沉魉垂?，成三角形流過，是為逆水灣，風(fēng)水較差。流水成圓形或半圓形圍繞于前方，是為順?biāo)疄常恰熬圬?cái)”之地，風(fēng)水吉利。項(xiàng)目宗地瀏陽河流經(jīng)長沙城區(qū)的兩道灣，一道是順?biāo)疄?，一道是逆水灣，?xiàng)目恰好位于順?biāo)疄撑?，是絕無僅有的至上順風(fēng)順?biāo)膶毜亍?地塊價(jià)值解析之三：全生態(tài)圍城122畝集中綠地，高達(dá)58%綠化率 2000余米瀏陽河秀美水岸瀏陽河月湖 1000畝月湖生態(tài)公園隔岸

4、相望使項(xiàng)目具備了綠色、山水、景觀、健康等生態(tài)居住的全部要素，是名副其實(shí)的生態(tài)居住之地！T 威脅W 劣勢S 優(yōu)勢O 機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT綜合分析122畝的集中綠地、瀏陽河最后一道水灣、1000畝月湖讓項(xiàng)目具有不可復(fù)制的自然資源優(yōu)勢；區(qū)位23公里內(nèi)生活配套較為成熟。公交及生活配套尚在發(fā)展中，缺乏生活氛圍；項(xiàng)目南邊的毛家橋批發(fā)市場環(huán)境比較臟亂，檔次較低，形象較差。開福“北聚”的規(guī)劃，項(xiàng)目擁有良好的市場環(huán)境支撐；瀏陽河風(fēng)光帶的建設(shè)、月湖的成熟，為周邊項(xiàng)目帶來無限想象空間；長沙高質(zhì)平價(jià)產(chǎn)品的缺失，是項(xiàng)目最大的核心機(jī)會(huì)點(diǎn)。金鷹板塊的成熟，分流項(xiàng)目所在四方坪的客戶；今明兩年，長沙面市的新項(xiàng)目增多，很容易陷入同質(zhì)

5、化競爭；板塊整體檔次不高，配套不完善，增加了開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及操作難度。項(xiàng)目宗地分析結(jié)論：尚未雕琢的藍(lán)田璞玉配套條件商業(yè)、生活配套一般難以支撐高檔項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑密度低、綠化率高，景觀資源豐富，產(chǎn)品創(chuàng)新空間大區(qū)位條件受困于北城的老舊形象,區(qū)域具有很大的爆發(fā)潛力地塊條件地塊可塑性強(qiáng)，內(nèi)部布局上具有較大發(fā)揮空間交通條件目前道路交通較差,難以滿足出行便利的需要環(huán)境條件先天水景較為優(yōu)越，具備塑造高端產(chǎn)品的條件地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產(chǎn)品結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值項(xiàng)目的地塊猶如一塊璞玉，水景、綠地是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛。基于地塊獨(dú)有的核心優(yōu)勢，如何去雕琢

6、我們的“和氏璧”，這將成為我們研究地塊價(jià)值最大化的根本命題。 讓我們先跳出對(duì)地塊的自我陶醉，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，來看看我們所要面臨的市場環(huán)境，從而確定項(xiàng)目利潤與品牌價(jià)值最大化的策略。Contents區(qū)域市場深度研究與項(xiàng)目機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)2長沙市房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀總體均衡/局部失衡 2006年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售751.40萬，同比增長28.62%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售656.65萬，同比增長42.80%。全市商品房累計(jì)銷售690.19萬，同比增長8.01%；其中住宅銷售625.47萬，同比增長11.00%，占商品房銷售面積的比重為90.62%。 批準(zhǔn)預(yù)售量主要集中在雨花、天心、岳麓

7、三個(gè)區(qū)；批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅較大的是天心區(qū)、岳麓區(qū)。 銷售量絕對(duì)值最大的是雨花區(qū)，其次為岳麓區(qū)；銷售量同比增幅前二位是岳麓區(qū)、開福區(qū)，住宅銷售量同比增幅前二位是岳麓區(qū)和雨花區(qū)。 2006年商品住宅累計(jì)供銷比為1.05：1，總的來說供求基本均衡，天心區(qū)供求關(guān)系失衡。06年長沙及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況06年長沙及各區(qū)商品房、住宅銷售情況長沙市商品房價(jià)格現(xiàn)況與走勢預(yù)期06年，商品房均價(jià)為2991元，同比下跌1.29；但并不意味著房價(jià)下跌, 商品住宅平均售價(jià)為2691元，同比上漲5.99，商品住宅價(jià)格仍呈上升態(tài)勢 。中心城區(qū)商品住宅均價(jià)4078元，同比上漲13.78 ，價(jià)格漲幅最大的是中心城區(qū)與二環(huán)之間

8、的樓盤。 無論是商品房，還是商品住宅，開福區(qū)成交均價(jià)僅高于岳麓區(qū)，分別為2627元和2496元。 從我們目前了解的長沙市場來看，均價(jià)在3000以下的商品住宅將越來越稀缺，07年房價(jià)仍將繼續(xù)抬升。2007后：未來長沙房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ω窬謱?duì)比區(qū)域區(qū)域優(yōu)勢價(jià)格主要物業(yè)形態(tài)北城新河三角洲、兩館一廳；交通便利。機(jī)遇：“北聚”增速：中提升空間：大住宅、商業(yè)中城傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當(dāng)成熟，商業(yè)氛圍濃厚。機(jī)遇：“西拓”、“長望融城”增速：快提升空間：中公寓、寫字樓、商業(yè)東城發(fā)展成熟區(qū)，配套成熟，高品質(zhì)住宅云集，居住環(huán)境優(yōu)越。機(jī)遇：“東提”增速：慢提升空間：中住宅、商業(yè)南城省府變遷給南城帶來生機(jī)，融城讓南城發(fā)力，發(fā)

9、展?jié)摿皺C(jī)遇雙雙走高，受關(guān)注度日益升溫。機(jī)遇：“南進(jìn)”、“融城”、未來核心區(qū)增速：快提升空間：大住宅麓南自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，人居環(huán)境得天獨(dú)厚。機(jī)遇：“西拓”、“長望融城”增速：中提升空間：中別墅、住宅麓北市府的西遷帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展，人文氛圍濃厚，西部的麓谷科技園產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域加速發(fā)展。土地資源儲(chǔ)備豐富，必將成為未來角逐的焦點(diǎn)。增速：快提升空間：大別墅、住宅商業(yè)星沙工業(yè)發(fā)達(dá)，公建配套齊備。機(jī)遇：未來長沙第六區(qū)增速：慢提升空間：大別墅、住宅供應(yīng)量減少總體而言，開福區(qū)房地產(chǎn)市場在城市各個(gè)地產(chǎn)發(fā)展板塊中，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，存在機(jī)會(huì)亮點(diǎn)，但也同時(shí)在現(xiàn)階段競爭中暫時(shí)處于一個(gè)較為弱勢的地位。一直以來板塊客

10、群輻射由于傳統(tǒng)的“南帝北丐”的慣性思維，較為局限。 2006年全市商品房銷售總量為690.19萬，同比增長8%。開福區(qū)銷售面積達(dá)到107.04萬，同比增長20.85%，同比增幅排名第二，商品住宅銷售總量達(dá)102.07萬，同比增長23.06，增幅排名第三。 2006年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為751.40萬，同比增長28.62%。開福區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積僅92.83萬，同比增長僅1.80%，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積85.54萬，同比增長-1.83，供應(yīng)量開始下滑。開福區(qū)房地產(chǎn)供需現(xiàn)況與未來走勢銷售量持續(xù)增長 隨著當(dāng)代萬國城Moma、中鐵山語城、創(chuàng)遠(yuǎn)湘江壹號(hào)等“千畝級(jí)”大型項(xiàng)目啟動(dòng)，開福區(qū)的商品房供應(yīng)量將會(huì)進(jìn)

11、入一個(gè)“井噴”時(shí)期，未來的起勢將在2007后步入一個(gè)加劇競爭的快車道。大盤上量，開福“井噴”萬國城Moma山語城湘江壹號(hào)青竹湖畔綠城青竹湖藏瓏沙河世紀(jì)城在把握板塊大勢的前提下，聚焦我們項(xiàng)目地塊所處的格局，從而站在一個(gè)更高的視角，立足全城、謀略一域。通過深度研究項(xiàng)目所處的開福區(qū)四方坪板塊，研究其發(fā)展歷史與地產(chǎn)格局，剖析其失敗與成功的經(jīng)典案例，同時(shí)從營銷全城的角度去關(guān)注區(qū)域板塊之爭，從而發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、雕琢項(xiàng)目的精魂，預(yù)謀全城，畢其功于一役！Contents專題研究：“龍虎斗”剖析“四方”與“金鷹”的板塊之爭解讀四方坪：魅力不足/難當(dāng)大道的成熟居住板塊 高不成 低可就板塊最早的金帆小區(qū)、四方小區(qū)都是經(jīng)濟(jì)

12、適用房。后來的左岸春天、水木軒欲打造高端形象，但實(shí)質(zhì)仍是中檔樓盤。整體來看，四方坪板塊還是以中低檔樓盤為主。 客戶群來源區(qū)域單一雖然有最早的經(jīng)濟(jì)適用房，有左岸春天為代表的中檔樓盤，加上時(shí)代先鋒如果愛等小戶型，四方坪板塊的客群來源仍舊較為單一，除開經(jīng)濟(jì)適用房等特定客戶群外，其他客戶群均來自板塊內(nèi)部和有限34公里的輻射半徑內(nèi)。 印象分不高、配套成熟的居住板塊隨著車站北路的拉通，四方坪板塊的居住配套日趨完善，但仍受制于長沙“南帝北丐”的房地產(chǎn)發(fā)展格局，相比南城的三市融城、河西的生態(tài)新城，四方坪的亮點(diǎn)不多，難以吸引消費(fèi)者的眼球。四方坪典型案例研究1：四季美景水木軒項(xiàng)目簡介項(xiàng)目總占地115畝，總建筑面積

13、約17萬平方米，一期銷售完畢，目前主推二期“水木軒” 產(chǎn)品類型板式小高層戶型及面積三房114130，兩房92復(fù)式220四季美景：“泰國園林大師擔(dān)綱園林設(shè)計(jì)，大家庭院風(fēng)范，靜謐的私人空間，創(chuàng)建魅力獨(dú)具的生態(tài)庭院，將異域風(fēng)情和湖泊文化完美融合。”二期“水木軒”銷售均價(jià)2600元/，定位明顯低于毗鄰的左岸春天。分析點(diǎn)評(píng)：四平八穩(wěn)、預(yù)期不高、品牌價(jià)值忽略的宜居型住宅傳承了經(jīng)濟(jì)適用房“摸高”的定位，這成為四方坪板塊最為有效與簡單的競爭定位取向。四方坪典型案例研究2：如果愛項(xiàng)目簡介項(xiàng)目總建筑面積約62497.59平方米，總規(guī)劃25層，其中地上25層，地下1層；第1層為商鋪，第2層設(shè)有室內(nèi)游泳池等配套設(shè)施；

14、項(xiàng)目地處瀏陽河風(fēng)光帶，緊鄰名校國防科技大學(xué)和大型超市麥德龍，坐北朝南，交通十分便利。 產(chǎn)品類型板式高層小戶型公寓戶型及面積主力戶型是80平方米的兩房如果愛：“長沙首個(gè)以愛為主題的純小戶型樓盤”。項(xiàng)目力推80平方米的兩房，獲得極大成功。說明長沙偏小戶型的兩房甚至三房產(chǎn)品，有著巨大的市場的需求缺口。分析點(diǎn)評(píng)：投資型和過渡型產(chǎn)品成為四方坪板塊項(xiàng)目定位成功不變法門的第二選擇。項(xiàng)目簡介位于長沙四方坪麥德龍后面,由長沙泓信地產(chǎn)公司開發(fā),小區(qū)總建筑面積21萬平方米，開發(fā)分為三期,目前已經(jīng)進(jìn)入第三期開發(fā)。產(chǎn)品類型電梯小高層戶型及面積三房119129，四房156192左岸春天：目前四方坪板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目，舒適、寬

15、敞的三房、四房電梯小高層公寓，前兩期已經(jīng)銷售完畢，銷售價(jià)格也是節(jié)節(jié)走高，二期均價(jià)3500元/。但是，受制于四方坪板塊在消費(fèi)者心中的印象局限，相比較長沙其他熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤，對(duì)跨區(qū)域置業(yè)者吸引力不大。四方坪典型案例研究3：曾經(jīng)的標(biāo)桿-左岸春天21萬平米銷售近5年未罄？左岸春天的板塊困局顯然，四方坪的消費(fèi)群已經(jīng)無法支撐左岸春天的高端定位，但項(xiàng)目卻并未跳出固有板塊，仍舊守著自己的“一畝三分田”。一個(gè)02年面市，體量21萬項(xiàng)目，5年后仍在銷售，個(gè)中原因值得深思。 優(yōu)秀的產(chǎn)品 以左岸藝術(shù)園林、雕塑水景主題廣場、古典歐式建筑的高檔法式人文社區(qū)。歐式鐵藝大門、水幕長廊、香榭里大道雕塑群、格調(diào)入戶電梯大堂、休閑

16、紫藤長廊、等景觀元與配套設(shè)施，粹取法式皇家園林精華。 緩慢的銷售速度 占地面積9.6萬，總建筑面積21萬，分三期開發(fā)。從2001年亮相長沙秋季商品房交易展示會(huì)，到2002年開盤，由于目標(biāo)客戶過于局限于項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，導(dǎo)致項(xiàng)目至今仍在銷售，在同體量的樓盤中，銷售速度之慢由此可見一斑。定位困局一：四方坪的定位瓶頸？綜合分析以上3個(gè)經(jīng)典案例，似乎表現(xiàn)出一個(gè)瓶頸：即四方坪板塊開發(fā)高尚住宅進(jìn)入了一個(gè)“困局”? 水木軒、如果愛似乎都秉承了經(jīng)濟(jì)適用的理念，以及投資概念的延續(xù)和傳承。左岸春天的“叫好不叫座”讓人不禁憂思重重，高尚住宅何以立于“四方”？宜居型的定位固然可取，但面對(duì)我們地塊的種種先天絕版優(yōu)勢，舍棄

17、品牌打造的機(jī)會(huì)，秉承四季美景的定位之選，有讓人頗有割舍不下的扼腕之感。 四方坪板塊隔河相望便是金鷹城板塊，曾經(jīng)轟動(dòng)全城的高尚社區(qū)經(jīng)典之作圣爵菲斯和今日攜月湖王者歸來般的藏瓏，形成了金鷹板塊的浩然之勢，更讓四方坪板塊頗有“內(nèi)憂外患”之感。 讓我們直面金鷹板塊的逼壓，從而綜合分析“內(nèi)憂外患”，“一石二鳥”的解決這兩大定位困局。聚焦金鷹板塊：全城會(huì)聚的格調(diào)板塊發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)品類型主力客群未來趨勢高端產(chǎn)品以別墅、洋房為主，中端產(chǎn)品則是以金色比華利，紫晶城為代表的高層公寓。板塊成熟度越來越高，已經(jīng)獲得了較高的市場認(rèn)同，隨著藏瓏等幾個(gè)大盤的入市，金鷹板塊將會(huì)更加引人矚目。藏瓏的高調(diào)登場，加上原有的圣爵菲斯與美

18、林水郡，金鷹板塊已經(jīng)成為一個(gè)高檔樓盤聚集的區(qū)域。來自廣電系統(tǒng)的消費(fèi)者是金鷹板塊的主力客群其余則是當(dāng)?shù)卦∶瘛⑹袇^(qū)外遷人群、由星沙向長沙城內(nèi)遷徙人群。金鷹板塊典型案例研究1：圣爵菲斯項(xiàng)目簡介占地面積:225000平方米；總建筑面積:173000平方米；總戶數(shù):1050戶；停車位:800個(gè)產(chǎn)品類型 18幢獨(dú)立別墅；43幢聯(lián)排別墅；51幢公寓 戶型及面積公寓三房127、四房160圣爵菲斯：項(xiàng)目建于6000000平方米的原生山林中，20000棵香樟樹做鄰居，觸目皆綠；45000平方米月亮灣碧水環(huán)抱，大山大水大綠化。小區(qū)投資數(shù)百萬元，設(shè)立長沙首個(gè)VIP豪華社區(qū)巴士車隊(duì)，專門接送業(yè)主出入。在藏瓏之前，一直

19、是金鷹板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目。分析點(diǎn)評(píng)：高調(diào)起勢的圣爵菲斯也是依托于廣電圈的知富圈層和600萬平米的原生山林，同時(shí)移植克隆了華僑城波托菲勒的理念，從而放大了客群定位，大獲成功。金鷹板塊典型案例研究2 ：美林水郡項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開元西路與博覽路交匯處，總建筑面積12.61萬平方米，其中住宅面積10.93萬平方米,公建配套0.61萬平方米。產(chǎn)品類型介于別墅和公寓之間的純粹麗景花園洋房，樓層為4+1和少量5+1 戶型及面積標(biāo)準(zhǔn)層163179復(fù)式217235美林水郡：漂亮的戶型設(shè)計(jì)，地板采暖等新技術(shù)的使用，美林水郡給長沙樓市帶來了許多亮點(diǎn)。然而，即使3000元/的開盤均價(jià)，其銷售狀況并未如預(yù)

20、期那樣火爆。顯然像美林水郡這樣過度超前的產(chǎn)品和對(duì)于區(qū)位理解的過度樂觀，使得一個(gè)絕佳的產(chǎn)品與市場錯(cuò)位。金鷹板塊典型案例研究3 ：紫晶城項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于開源互通立交橋的西南角。一期由7棟16-17層的小高層住宅和110米社區(qū)配套商業(yè)組成，占地面積12177，建筑面積4.49萬，容積率3.7，綠化面積41.8%。 產(chǎn)品類型電梯小高層戶型及面積三房115128，兩房80紫晶城：項(xiàng)目依托于世界之窗、海底世界主題公園等打造高品質(zhì)居住小區(qū)，戶型設(shè)計(jì)通風(fēng)透氣，采光性高，85%-93%的高使用率，加上2400元/銷售均價(jià)非常實(shí)惠，開盤當(dāng)天兩房的戶型便銷售一空！再次證明，中小戶型在長沙受市場熱烈追捧的程度！定位困

21、局二：金鷹板塊的虎視眈眈綜合分析以上3個(gè)經(jīng)典案例，金鷹城板塊產(chǎn)品理念豐富而奪人眼球，在一個(gè)生活配套并不完整的區(qū)域，形成了一個(gè)全城矚目的高尚居住板塊。 四方坪板塊在金鷹城面前似乎印象灰暗和陳舊許多，盡管配套更為完整、人居氛圍更為濃厚，但在居住印象上卻陷入了一個(gè)揮之不去的“灰色”困局。金鷹城板塊在競爭格局上形成了對(duì)于四方坪板塊凌空覬覦的逼壓之勢。其“金色”印象因?yàn)樵潞妮x映似乎更為璀璨奪目。藏瓏攜月湖的高調(diào)亮相更是成為了星城2007年初轟動(dòng)全城的標(biāo)桿案例。四方坪 VS.金鷹大勢圖面對(duì)以上兩大定位困局，如何從實(shí)效營銷的角度，跳出前狼后虎的追擊和圍堵？ 基本原則設(shè)定：一、避免平庸和眼光短淺的低調(diào)定位，

22、陷入四方坪魚龍混雜的低層次競爭之中。二、絕非曲高和寡、拔苗助長的超前定位，“大拇指掰胳膊肘”的孤芳自賞。Contents機(jī)會(huì)尋找與定位出路經(jīng)典分享：跳出板塊做樓盤的君悅香邸項(xiàng)目簡介濱江君悅香邸坐落于長沙市政府重點(diǎn)扶持開發(fā)的新河三角洲，西鄰湘江，北抵瀏陽河，毗鄰城市中軸芙蓉路。占地面積：733370平方米；總建筑面積：530000平方米；每棟均設(shè)地下停車庫，小區(qū)實(shí)施人車分流。產(chǎn)品類型點(diǎn)板結(jié)合的高層公寓戶型及面積兩房70100、 三房90140君悅香邸：位于長沙市規(guī)劃新貴區(qū)域新河三角洲，以“世界知名酒店園林”為設(shè)計(jì)藍(lán)本，量體裁衣，營造六重景觀；“空中廊橋”、“空中花園”新穎設(shè)計(jì)塑造樓盤高貴質(zhì)素，得

23、到消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同。開盤短期內(nèi)均價(jià)已達(dá)3800元/平米。君悅香邸在城北板塊以新河三角洲的“未來”概念，以自由女神像為推廣印象的高調(diào)入市，打破了“南帝北丐”的窠臼，定位上完全突破了內(nèi)外困局。在客戶定位上，與知富階層惺惺相惜；在格調(diào)上，營造出一種新都市不可逾越的巔峰品味，價(jià)格上卻非高不可攀。產(chǎn)品定位合理精準(zhǔn)。以自由女神為圖騰君悅香邸的“自由”主張區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目定位AB開發(fā)模式D推廣手段C 定位為新河三角洲的一號(hào)府邸，拔高自身形象，引入第五代板式住宅設(shè)計(jì)，超大樓間距，戶型適中。 打出長沙市對(duì)新河三角洲的規(guī)劃亮點(diǎn)， 新河三角洲的規(guī)劃理念“預(yù)售”，讓消費(fèi)者有一個(gè)良好的預(yù)期，贏得市場認(rèn)可。位于伍家?guī)X板塊，東

24、毗鄰主干道芙蓉路，南臨319國道，是開福區(qū)地段較為優(yōu)越的區(qū)域。 將自身比喻為芙蓉路上的曼哈頓，以一種城市品質(zhì)生活的形象，跳出開福區(qū)的沒落印象?；赜^君悅香邸的定位與推盤之路，整個(gè)營銷大勢仿佛一部“叫好叫座”的好萊塢大片?！熬龕偂眴⑹句洠?借勢跳出板塊做項(xiàng)目同樣位于開福區(qū)的濱江君悅香邸成功跳出了舊有板塊的印象局限，以磅礴恢宏的氣勢，“振臂一呼、應(yīng)者云集”地出現(xiàn)在消費(fèi)者面前，品牌價(jià)值、利潤空間、銷售勢頭都高屋建瓴地納入囊中。君悅案例值得我們審慎借鑒和學(xué)習(xí)。由此看來，海洋明珠花園項(xiàng)目欲成就功業(yè)，必須借瀏陽河之勢，跳出四方坪印象，自成一體！Contents項(xiàng)目開發(fā)模式探討3如何自成一體，開宗立派？隔河遙

25、相呼應(yīng)的月湖藏瓏以“為這個(gè)城市樹立領(lǐng)袖”的王者氣象，咄咄逼人。我們需要思考：一、月湖藏瓏欲一統(tǒng)天下的意圖已是司馬昭之心路人皆知，我們的定位必須正視和直面藏瓏的逼壓。二、在景觀資源氣勢目前稍遜一籌、項(xiàng)目規(guī)模差異懸殊的前提下，需要我們力圖“四兩撥千斤”，與藏瓏分庭抗禮，繼而形成一種 “競合”的局面。直面非常標(biāo)桿：“臥湖”的藏瓏項(xiàng)目簡介項(xiàng)目總占地面積約1500畝，首期開發(fā)的第一地塊占地面積約500畝，總用地面積約307300平方米，總建筑面積約460160平方米。產(chǎn)品類型獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房、高層住宅、商務(wù)樓，會(huì)所、星級(jí)酒店以及與之配套的綜合性服務(wù)設(shè)施（停車場庫、社區(qū)物業(yè)管理用房等），金融商

26、業(yè)（郵政儲(chǔ)蓄、商場、超市等），文化娛樂，社會(huì)服務(wù)（幼兒園），市政公用設(shè)施等，其中一期以帶電梯高層、花園洋房為主和部分獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅。戶型及面積聯(lián)排別墅：面積約270平方米花園洋房：149平方米，以三房為主高層：146187平方米，主力戶型為四房剖析：藏瓏國際濱湖社區(qū)目標(biāo)客群：從產(chǎn)品類型和內(nèi)部訪談，藏瓏的目標(biāo)客群基本上瞄準(zhǔn)了湖南3548歲的高端置業(yè)人群。開發(fā)策略： 先做景觀：斥資6億打造月湖公園；再做住宅：湖景別墅、高層公寓。推廣策略： 用美麗的月湖公園吸引眼球，引爆市場；以長沙城市領(lǐng)袖的形象進(jìn)入市場，獲得高度認(rèn)可。藏瓏2.先造月湖，后做樓盤的開發(fā)策略非常成功，將地段優(yōu)勢并不明顯的項(xiàng)目一下拔

27、高，成為長沙樓市奇跡。3.藏瓏用區(qū)別于長沙其他水景樓盤借用自然資源的做法，“46萬湖上國際社區(qū)”的定位深入人心。1.1000畝的月湖公園無疑是藏瓏最為核心的賣點(diǎn)資源優(yōu)勢。藏瓏的成功之道：6億鍛造稱王“玉璽”月湖學(xué)習(xí)藏瓏，謀而后動(dòng)，欲求后來居上之勢本項(xiàng)目的定位調(diào)性：躍于標(biāo)桿之上 發(fā)揮項(xiàng)目核心水景資源優(yōu)勢，塑造經(jīng)典水景樓盤，利用產(chǎn)品開發(fā)模式的創(chuàng)新與客群的差異，形成與藏瓏的分庭抗禮之勢！研究專題：把脈星城水景盤開發(fā)模式打造獨(dú)有的“海洋環(huán)球”模式縱觀長沙樓市水景盤（江景盤與湖景盤）的發(fā)展歷程、格局大勢，從而尋求我們自有的水景盤開發(fā)模式2002年創(chuàng)遠(yuǎn)景園2002年長沙創(chuàng)遠(yuǎn)景園地處長沙市老城區(qū)繁華的書院路

28、，第一師范對(duì)面，西臨湘江風(fēng)光帶，與橘子洲頭、岳麓山隔江相望。小區(qū)占地43畝，總建筑面積11.8萬平方米。在湘江風(fēng)光帶尚未建成的時(shí)期，以漂亮的“預(yù)期銷售”與合理的價(jià)格啟動(dòng)市場，獲得熱銷，成為河?xùn)|江景盤的典范之作?！熬坝^住宅開發(fā)模式典范”+“2002年度長沙名盤”+“2002年湖南省十大名盤”“湖南名盤十強(qiáng)”+“湖南省五佳居住小區(qū)”+“長沙市2004年度最佳居住環(huán)境樓盤”2003年2003年沁園春作為河西第一個(gè)江景樓盤，依托所在地東臨湘江、背山面水、水繞山環(huán)的自然優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮對(duì)湘江及江畔的利用，注重觀江、觀景的效果，既融合于“長沙四景”山、水、洲、城，又延承了古城的歷史文化特色。園林的總

29、體設(shè)計(jì)根據(jù)小區(qū)內(nèi)部地形，整體性地進(jìn)行水系設(shè)計(jì)，園林、小品、綠化與水景自然搭配，臨水木平臺(tái)、玻璃橋、彩虹橋等設(shè)施有機(jī)地與水面相結(jié)合，圍繞中心綠化廣場，居民均依水而居，建筑主體面臨湘江，成半圓形圍合組團(tuán)，做到戶戶有景。2003年，長沙沁園春被推為“中國水景名盤”沁園春項(xiàng)目占地面積:104919.10平方米、總建筑面積:20萬平方米、總戶數(shù):1076；停車位:868個(gè)；項(xiàng)目開工時(shí)間:2005-6-1；地理位置優(yōu)勢明顯，遠(yuǎn)眺岳麓山、西臨湘江風(fēng)光帶，是典型的江景樓盤；項(xiàng)目集大型購物、休閑、園林廣場于一身的市民綠化廣場，周邊商業(yè)氣氛濃厚，人氣鼎盛，為項(xiàng)目客戶來源提供支撐，同時(shí)也為升值潛力提供保障；項(xiàng)目擁有

30、長沙首創(chuàng)的5.9米挑高空中景觀大陽臺(tái)，且起步戶型為4房，定位較為高端，符合喜愛繁華地段的高端客戶需求。華盛新外灘20042005年項(xiàng)目為湘江濱水區(qū)標(biāo)志性建筑、第三代環(huán)保節(jié)能型江景住宅，坐落于湘江大道湘雅路口項(xiàng)目西臨湘江大道，東臨開福區(qū)新竹小學(xué)，南臨五層居民住宅樓，離湘雅路口約200米，北臨毛家橋供銷儲(chǔ)運(yùn)倉庫，離潘家坪路口約50米。項(xiàng)目15層為商業(yè)裙樓，631層為全江景住宅，戶型面積106189平米。占地面積：6256.20平方米總建筑面積：55459.22平方米總戶數(shù)：189停車位：地下198個(gè)，地上23個(gè)，合計(jì)221個(gè)。金色屋頂2006年“盤點(diǎn)”5年水景盤創(chuàng)遠(yuǎn)景園沁園春夢澤園同升湖湘江御景西

31、山匯景西湖麗景華盛新外灘碧桂園圣爵菲斯青竹湖香海西岸珠江花城長房西郡藏瓏麓山別墅金色屋頂汀香十里桂花城美林水郡湘麓國際風(fēng)水星城：未來23年水景盤格局圖開福區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)岳麓區(qū)河西生態(tài)新城的概念，一線湘江的觀景面，岳麓區(qū)也是水景盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。雨花區(qū)瀏陽河風(fēng)光帶，圭塘河的改造，雨花區(qū)也為水景盤開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)條件。天心區(qū)天心區(qū)也擁有一段優(yōu)質(zhì)的湘江水景線，但是目前是長沙最大的棚戶區(qū)，改造難度較大。芙蓉區(qū)目前可供開發(fā)利用的水系資源不多。開福區(qū)湘江、瀏陽河、撈刀河，開福區(qū)豐富的水系資源，將是未來水景盤開發(fā)的集中之地。 綜上，長沙的水景盤供給模式體現(xiàn)為：市區(qū)土地成本的攀升使得沿湘江的水

32、景盤多為高密度、高容積樓盤；遠(yuǎn)郊則是低密度的別墅、洋房水景盤，例如青竹湖、汀香十里；“水景”為先的指導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)思路；產(chǎn)品設(shè)計(jì)逐步優(yōu)化，重視水景的同時(shí)也兼顧內(nèi)部景觀的打造；水景盤逐漸從宜居型住宅過渡為豪宅典范；有些樓盤依據(jù)的是自然的河流湖泊，有些僅僅是內(nèi)部布置了部分水系園林，有些則是人工改造的水景，典型的如藏瓏的月湖，就是人工開鑿的。 綜上來看，長沙現(xiàn)有水景盤大多沒有跳出“臨江建江景，臨湖建湖景” 這種單調(diào)的開發(fā)模式，所以，本項(xiàng)目要想跳出四方坪，就必須打破思維定勢，在產(chǎn)品上出新，在策略上出奇，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功突圍！“標(biāo)桿之上”的定位即是“水景之上”的開發(fā)思路和規(guī)劃理念我們注意到瀏陽河最美

33、一灣有著清水出芙蓉般的清麗和美好，地塊沿江約120畝地塊將還之于大地作為綠化風(fēng)光帶。 瀏陽河風(fēng)光帶的九曲十灣的規(guī)劃2004年即已出臺(tái)，但一直以來雷聲大、雨點(diǎn)小，大勢開發(fā)尚在醞釀之中，核心地帶將由芙蓉區(qū)開始。我們是否應(yīng)該放棄簡單的河岸風(fēng)光景觀的規(guī)劃思路，作為瀏陽河風(fēng)光帶最美一灣，著力打造，引領(lǐng)瀏陽河風(fēng)光之翹楚？ 湘江風(fēng)光帶已成為百萬市民休閑、品鑒、觀光的經(jīng)典，我們是否可以以湘江風(fēng)光帶為標(biāo)桿，率先打造一個(gè)瀏陽河風(fēng)光帶的里程碑? 沿河景觀開發(fā)思路：再造一個(gè)“沿江風(fēng)光帶”獻(xiàn)禮長沙百萬市民瀏陽河： 傳唱千年的湘江最大支流 百萬市民心目中無價(jià)的自然遺產(chǎn)氣勢直逼6億造月湖的恢弘巨獻(xiàn)！開歷史之先河的公園大禮瀏

34、陽河國際公園 通過瀏陽河國際公園的建設(shè)，成為百萬市民關(guān)注的焦點(diǎn)事件，同時(shí)地塊價(jià)值得以最大化提升。 真正實(shí)現(xiàn)我們跳出板塊困局，讓星城聚焦。 拉開海洋明珠花園，超越“6億造月湖”夢幻般大氣磅礴的歷史序幕。由此，先建公園后建城起手風(fēng)云勢：公園地產(chǎn)時(shí)代來臨金鱗豈是池中物，一遇風(fēng)云便化龍通過先建國際公園的理念和規(guī)劃，和瀏陽河形成千年共舞、金玉結(jié)盟，騰云直上，跳出四方坪的困圉，站在星城之巔。概念指引 “公園地產(chǎn)”是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、主題公園項(xiàng)目等，居住、人文與自然環(huán)境融為一體是這些項(xiàng)目最大的特色。 公園物業(yè)經(jīng)典分享：海德衛(wèi)城金浦海德衛(wèi)城 項(xiàng)目是新景祥全案代理的一個(gè)經(jīng)典樓

35、盤，位于南京鼓樓區(qū)定淮門大街與漓江路交匯處，南緊鄰寶船公園，西眺長江，擁有稀缺的公園和濱江景觀資源。總建筑面積26萬平方米，17棟國際景觀建筑，5 萬平方米海洋主題園林，打造南京獨(dú)一無二的國際水岸公園豪宅。作為并肩寶船公園的兩片珍稀土地之一，海德衛(wèi)城仿佛公園的北翼，翱翔于水云綠境間。原生于寶船公園的建筑立意，讓建筑成為公園的部屬，成為公園里最偉麗的藝術(shù)品。17座建筑點(diǎn)線結(jié)合，縱橫通達(dá)，以古典黃金比例與現(xiàn)代簡約風(fēng)格，保證最豁達(dá)的景觀視野。圓柱狀建筑的挺拔、弧度序列的流暢，締造超越歷史的非凡神采，預(yù)約百年建筑鋒芒。公園給人居帶來的價(jià)值可以體現(xiàn)在三個(gè)方面。其一是景觀價(jià)值，公園所擁有的湖水、樹木、花草

36、等都構(gòu)成了都市人夢寐以求的理想居所的重要因素。其二是生態(tài)價(jià)值，公園植被對(duì)降低氣溫、改善微氣候、防風(fēng)遮陽等都有明顯的作用。其三是心理價(jià)值，公園一般具有良好的社會(huì)形象和強(qiáng)大的社會(huì)影響力，因此它對(duì)周邊地產(chǎn)的影響相當(dāng)深遠(yuǎn)和廣泛，并為居者帶來心理上的榮耀感。Click to add TextClick to add TextClick to add Text建設(shè)瀏陽河水景生態(tài)公園，跳出板塊局限、占據(jù)一飛沖天之勢幼兒園，到小學(xué)、中學(xué)、職業(yè)教育、青少年校外活動(dòng)基地，全面導(dǎo)入教育配套 “先建公園，后建城”的開發(fā)策略水對(duì)提升居住品質(zhì)作用不小，適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造，能起到豐富空間環(huán)境和調(diào)節(jié)小氣候的作用，增強(qiáng)居住的舒適感

37、；水是生態(tài)環(huán)境中最具動(dòng)感、最活躍的因素，將水、綠色植物、雕塑作品有機(jī)融合，住宅小區(qū)會(huì)更有回歸自然的感覺；大面積水域還能吸收空氣中的塵埃，起到凈化空氣的作用，這對(duì)居民的健康大有裨益。 開發(fā)核心策略：“先建公園后建城”拉啟星城國際公園地產(chǎn)的序幕中央公園之于紐約海德公園之于倫敦2007，長沙？瀏陽河畔25萬國際水岸公園城項(xiàng)目開發(fā)模式定位：“公園式居住” 奢侈人居的標(biāo)簽 在大西洋的彼岸流傳著這樣一句話：“沒有了紐約的美國不再是美國，而沒有了中央公園的紐約也不再是紐約”。的確，對(duì)于紐約，“公園式居住”就是奢侈人居的代名詞：在紐約中央公園東部，坐落著因公園而生的“上東富人區(qū)”，這里分布著紐約最高尚的豪宅，

38、甚至美國前任總統(tǒng)克林頓也將其退休后的辦公室選擇在了這里。這樣的例子在美國洛杉磯等其它城市也比比皆是，“Park（公園）”成了其富人區(qū)的重要標(biāo)志。 概念指引 “公園地產(chǎn)”是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、主題公園項(xiàng)目等，居住、人文與自然環(huán)境融為一體是這些項(xiàng)目最大的特色。 長沙劃時(shí)代的居住新理念國際公園居住時(shí)代的來臨約120畝瀏陽河國際公園的建成，按項(xiàng)目規(guī)劃戶數(shù)2200戶（核心家庭每戶2.5人）計(jì)算，約為14.5平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長沙市人均公共綠地面積6.76平米的標(biāo)準(zhǔn)。公園對(duì)地產(chǎn)價(jià)值的拉動(dòng)作用十分明顯。一個(gè)典型的例子是紐約中央公園在建成后的15年內(nèi)，市中心曼哈頓的地價(jià)增長了1倍

39、，而中央公園周邊3個(gè)距離地產(chǎn)活躍地帶2.5英里的行政區(qū)地價(jià)卻增長了9倍！此外，在首都北京，朝陽公園居住板塊也是物業(yè)價(jià)值首先突破2萬元/的區(qū)域之一。這些例子，都是公園地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ挠辛ψ⒛_。公園地產(chǎn)：實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化制造焦點(diǎn)營銷事件：為國際公園城加冕！申報(bào)綠色奧斯卡 “國際花園社區(qū)”國際花園社區(qū)國際公園城尋找公園的物權(quán)私有者市場定位：國際水岸公園城的珍藏者先建公園后建城締造了我們的國際化的大地詩意棲居之地。如果比喻藏瓏是王者歸來，那么國際公園城便是一個(gè)居青蓮之上的曠世詩人。如果說藏瓏的居者是盛世華蓋的唐明皇，那么國際水岸公園城的主人便是大雅風(fēng)范的李太白。Contents目標(biāo)市場定位與戶型設(shè)定4

40、高端產(chǎn)品高價(jià)值產(chǎn)品別墅、花園洋房高附加值公園式高層公寓高價(jià)值并不等于高價(jià)格，地塊擁有優(yōu)良的先天條件，具有打造國際公園城概念的高價(jià)值產(chǎn)品的深厚底蘊(yùn)。同時(shí)，地塊的容積率，也決定了我們必須做高層高附加值的公寓產(chǎn)品。地塊技術(shù)指標(biāo)硬性限制，我們不可能做藏瓏、托斯卡納那樣的低密度高端產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)模式的選擇：基于3.5容積率低端產(chǎn)品普通住宅低端產(chǎn)品，雖然門檻較低，但是我們會(huì)面臨如果愛這樣的小戶型樓盤的激烈競爭，同時(shí)，做低端產(chǎn)品，也放棄了地塊的核心資源優(yōu)勢，不符合開發(fā)商的利益。 誰是我們這種國際公園城高價(jià)值公寓產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群體？ 讓我們跳出四方坪，透視長沙消費(fèi)者的購房欲望和品味之選，去尋找屬于我們的詩意

41、棲居者在這個(gè)城市里有這樣一群人：他們不是金字塔的頂尖階層，也不是剛起步的小白領(lǐng)他們可能沒有足夠的財(cái)富，但擁有創(chuàng)造財(cái)富的能力他們有學(xué)識(shí)、有見地，追求屬于自己的精神家園他們是典型的社會(huì)中堅(jiān)階層，屬于公司或社會(huì)的中層，事業(yè)小有成就或是漸入佳境，能看得見很好的上升空間。有信心，有野心，相信未來會(huì)更好。有一定的財(cái)富積累，但還沒有到可以隨心所欲支配的境界，部分是有車一族，受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無力承擔(dān)一流的豪宅，卻始終追求高尚的居住生活。對(duì)于工作進(jìn)階，人生追求，有自己非常明確的目標(biāo)，在居住地的選擇上，也堅(jiān)信自己的判斷，不隨波逐流，有自己獨(dú)特的眼光。他們是長沙的知富階層目標(biāo)消費(fèi)群心理特征描述基于理性的自信智慧

42、精英優(yōu)越感在他們這個(gè)階段，價(jià)格是影響買樓的重要因素之一，但就心理特點(diǎn)而言，因?yàn)橛袑W(xué)識(shí)、有見地，甚至比起財(cái)富上高一層的老板，都會(huì)有心理的優(yōu)越感，在用品或居住的品質(zhì)上，他們有時(shí)會(huì)選擇寧缺毋濫。他們可能是政商人士，或是專業(yè)精英，領(lǐng)域可以不同，但在各自的領(lǐng)域，都取得了相當(dāng)?shù)某删汀＿@群人是否走向城市次中心，有他們自己的理由，只是他們追求高尚社區(qū)生活，不能承擔(dān)市區(qū)高尚住宅的價(jià)格。追求身份，渴望認(rèn)同，但不隨波逐流，有基于自信的理性判斷。Diagram 2市區(qū)的換房族：3房/4房 Diagram 2在消費(fèi)需求中，抓主力市場機(jī)會(huì)返鄉(xiāng)置業(yè)人群：3房/4房高品質(zhì)住房消費(fèi)需求遠(yuǎn)未滿足，剛性需求量大城市新遷入人群：2房

43、/3房自身現(xiàn)狀消費(fèi)心理總價(jià)承受力一般，單價(jià)承受力較強(qiáng)對(duì)高品質(zhì)生活的向往與自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力之間的矛盾對(duì)大戶型的需求與總價(jià)承受力之間的矛盾喜歡大面積舒適戶型，追求好的朝向、景觀面注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購買能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品比較容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品目標(biāo)客群需求推斷：舒適的小三房、小四房宜居戶型本項(xiàng)目之主流客群： 2840歲的知富階層目標(biāo)客群需求推斷：項(xiàng)目產(chǎn)品戶型界定：面積區(qū)間戶型比例80-95 兩房兩廳25%105-115 三房兩廳45%120-130 四房兩廳30%戶型面積配比小三房為主力戶型的生態(tài)景觀高層公寓Contents國際水岸公園城綜合規(guī)劃與設(shè)計(jì)建議55.1 組團(tuán)與總平規(guī)劃

44、設(shè)計(jì)建議 住宅建筑單體盡量南北布置，以滿足通風(fēng)日照的要求組團(tuán)規(guī)劃建議A：南北通透，光照充裕組團(tuán)規(guī)劃建議B：點(diǎn)板結(jié)合，將景觀“和諧”地融入社區(qū) 地塊東面臨河一側(cè)，布置點(diǎn)式高層建筑單體，西面則布置板式高層建筑單體，這種前點(diǎn)后板相結(jié)合的整體布局，可以將公園、瀏陽河、月湖的景觀毫無阻擋的融入社區(qū)內(nèi)部。 打造大面積集中綠地，努力創(chuàng)造雙景住宅（10F以下享用中心綠地價(jià)值最大化）組團(tuán)規(guī)劃建議C：綠色生態(tài)型公園小區(qū)組團(tuán)規(guī)劃建議D：充分利用水景，延展景觀可視面要求每戶均有開闊的觀景面組團(tuán)規(guī)劃建議D：充分利用水景，延展景觀可視面要求每戶均有開闊的觀景面組團(tuán)規(guī)劃建議D：充分利用水景，延展景觀可視面要求每戶均有開闊的

45、觀景面組團(tuán)規(guī)劃建議D：充分利用水景，延展景觀可視面要求每戶均有開闊的觀景面組團(tuán)規(guī)劃建議D：充分利用水景，延展景觀可視面要求每戶均有開闊的觀景面組團(tuán)規(guī)劃建議D：充分利用水景，延展景觀可視面高達(dá)5.2米的架空層，讓低樓層住戶充分享有水景面5.2 建筑風(fēng)格設(shè)定建議建筑風(fēng)格定義：超越西方與東方的建筑經(jīng)典新亞洲主義理念 新亞洲主義設(shè)計(jì) - 主要圍繞天人合一、包容、內(nèi)斂、和合等亞洲價(jià)值觀的文化內(nèi)涵；以東西方文化交融為背景，探討了亞洲建筑文化發(fā)展的新模式； - 其中包括多元化、對(duì)傳統(tǒng)的尊重和創(chuàng)新、對(duì)西方建筑文化的借鑒與融合等；解讀了亞洲民居中的人與自然、建筑與環(huán)境、功能與藝術(shù)并從西方文化視野探究了亞洲人的居

46、住理念和文化精神； - 從建筑設(shè)計(jì)實(shí)踐出發(fā)，探討了亞洲文化價(jià)值觀在建筑上的體現(xiàn)，以及如何更好地滿足亞洲人對(duì)居住理想的追求 .建筑風(fēng)格上秉承定位“躍于標(biāo)桿藏瓏之上”的理念，與藏瓏的西式建筑風(fēng)格形成對(duì)峙之勢，氣勢不讓。社區(qū)的東方人居理念：內(nèi)在 包容 和睦Immanence Catholicity Harmony 建筑細(xì)部 富有東方韻律，空靈穎悟的空間細(xì)節(jié)。而現(xiàn)代西方的過渡、漸變、層次、隱喻等表現(xiàn)方式，也于樓梯等細(xì)節(jié)處得到完美運(yùn)用。 沿用傳統(tǒng)的“檐”，使其樸素而古典，表現(xiàn)一種溫柔敦厚的氣質(zhì)，平易近人。平瓦 / 坡屋頂 建筑的傳神之處，作為建筑的延伸，形成接觸自然的媒介空間，營造亞洲意境。不在靜態(tài)的可

47、望，而在動(dòng)態(tài)的可游。漫游其中，步移景換，情隨境遷。 平瓦/坡屋頂建筑細(xì)部 打破封閉與死板。生活方式日趨開放的現(xiàn)代東方人希望在空間上得到更大的自由度，讓景觀不拘泥于封閉的庭院范圍，一面向外界開敞，通過借景擴(kuò)大視覺邊界，使庭院景觀與外界自然相聯(lián)系、相呼應(yīng)；同時(shí)通過創(chuàng)新的在高層建筑的外立面中引入毛石院墻和綠籬植物與室外空間和園景若即若離，從視覺上保證了內(nèi)庭院的私密性，又通過借景更擴(kuò)展空間視覺邊界，形成內(nèi)外互相襯托的庭院構(gòu)成。 空中院墻空中院墻建筑細(xì)部 通透的景觀玄關(guān)、尺度適中的條窗、光與影交織變換的游廊，與庭院風(fēng)景契合，形成動(dòng)靜皆風(fēng)景的居住場景。采用傳統(tǒng)園林的取景框設(shè)計(jì)，窗外皆是隨著季節(jié)與氣候的變化

48、所呈現(xiàn)的生態(tài)的景觀。 木平臺(tái) 作為建筑的延伸，形成接觸自然的媒介空間；以溪流、水池為基址的前景，形成開闊平遠(yuǎn)的視野。屬于邊緣空間的一種。 東方國際感建筑采用分層立面的構(gòu)圖模式，以厚重的文化石奠定基地，強(qiáng)調(diào)東方國際感，不僅顯現(xiàn)出建筑形體結(jié)構(gòu)的邏輯性，同時(shí)還使窗戶的分布與外墻的分層得到巧妙的處理，顯示出建筑立面與室內(nèi)空間密切的聯(lián)系，使整棟房子具有強(qiáng)烈的可讀性，也使人們有了站在外面不斷去發(fā)覺里面的樂趣。 木平臺(tái)建筑外立面條窗 / 框景 條窗 / 框景 木平臺(tái) 條窗 框景 空中院落 院墻式立面建筑風(fēng)格設(shè)定建議之二經(jīng)典地中海建筑風(fēng)格：再造一個(gè)“星河灣”星河灣的建筑設(shè)計(jì)與布局完美體現(xiàn)了建筑美學(xué)的至高境界。

49、星河灣自然村落式的排列、半圍合式的空間布局、以及錯(cuò)落式的樓間關(guān)系，體現(xiàn)了自由流動(dòng)的群體組合的建筑美感，正好與萬千風(fēng)情熱帶園林相互襯托，構(gòu)成建筑與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。遙望星河灣，看到的是一道高低錯(cuò)落、層次豐富的風(fēng)景。 打造湖南的“星河灣” 目前房地產(chǎn)市場中最受知富人群追捧的產(chǎn)品風(fēng)格,莫過于新古典主義地中海風(fēng)情的項(xiàng)目,如托斯卡納、卓越蔚藍(lán)海岸等。 知富人群先天具有文化歸屬感,在享受實(shí)際產(chǎn)品的同時(shí)追求精神層面上的內(nèi)心認(rèn)同。知富階層喜歡什么？在建筑形態(tài)上學(xué)習(xí)星河灣，定位為與地中海風(fēng)情同類型的風(fēng)格。從建筑形態(tài)上與知富階層形成有效的心理對(duì)話。建筑風(fēng)格：沉穩(wěn)大氣、品質(zhì)十足的新古典主義風(fēng)格地中海風(fēng)格建筑意大利式Neoclassicism 紅色瓦筒的代表新古典主義 是古典風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格的結(jié)合，其突出的特點(diǎn)是在當(dāng)代新建的房屋中有意識(shí)地保持歷史上流傳的古典建筑形式和風(fēng)格特征。 新古典主義得到了眾多的全國連鎖地產(chǎn)品牌的強(qiáng)勢發(fā)揮和應(yīng)用，已成為品質(zhì)品牌符號(hào)的深刻代表。如：碧桂園、綠城、玫瑰園等。西班牙式法式地中海風(fēng)格5.3 戶型核心競爭優(yōu)勢打造與設(shè)計(jì)建議一、戶型設(shè)計(jì)建議：景觀為先的戶型創(chuàng)新寬觀景戶型設(shè)計(jì)贈(zèng)送15平米以上的入戶花園，將景觀融入生活之中。超大弧形雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，愜意的觀賞景觀，開啟公園生活新紀(jì)元。特設(shè)落地凸窗，