精品_建筑戶型_住宅產(chǎn)品價(jià)值解讀_194PPT課件

1、建筑 / 戶型 解讀2007/12/14在我們的業(yè)務(wù)中，與產(chǎn)品直接相關(guān)的能力需求表現(xiàn)為 產(chǎn)品增值力提升價(jià)值 & 創(chuàng)造價(jià)值 產(chǎn)品評(píng)價(jià)力 比較價(jià)值 & 選擇價(jià)值 產(chǎn)品理解力 感知價(jià)值 & 演繹價(jià)值2006-7-262 戶型評(píng)價(jià) 住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析 規(guī)劃評(píng)價(jià)住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析居住的面積的增加、空間高度的增加。例如部分豪宅中采用夸張放大的起居空間來實(shí)現(xiàn)對(duì)身份感的表達(dá)安全感空間尺度的放大空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；空間形式的豐富；外部資源的占有；空間個(gè)性的體現(xiàn)；舒適度歸屬感個(gè)性化空間的內(nèi)在結(jié)構(gòu)與目標(biāo)客戶的生活方式更為吻合。例如采用干濕分離衛(wèi)生間、步入式衣櫥，以及主臥區(qū)在住宅中的出現(xiàn)住宅中的空間類型和變化

2、更為多樣，包容生活多義性、彈性和趣味性。例如共享空間、流動(dòng)空間、灰空間在住宅中的出現(xiàn)居住空間的“外延”更為“強(qiáng)勢”，資源可以表現(xiàn)為自然美景、園林景觀、視野開闊度、甚至是聲音、氣味等居住空間的“內(nèi)涵”更加“聚焦”：或者在功能層面更加契合個(gè)體客戶特征，或者在審美層面更好的表現(xiàn)客戶的文化趣味。極致化的個(gè)案如量體裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器，是容納人們居住行為的空間。住宅產(chǎn)品的根本價(jià)值在于對(duì)人們居住需求的滿足，這種需求可以分解為人們?nèi)粘Ｉ钤诎踩取⑹孢m性、歸屬感、自我認(rèn)同感等方面的需求。住宅產(chǎn)品價(jià)值提升的“五個(gè)途徑”住宅產(chǎn)品“兩個(gè)價(jià)值傾向”住宅的建筑形式與產(chǎn)品價(jià)值的高低并不存在簡單的對(duì)位關(guān)系：

3、通過某一個(gè)或某幾個(gè)途徑發(fā)力，任何一種形式的住宅產(chǎn)品都有可能超越形式的“等級(jí)”而實(shí)現(xiàn)較高的產(chǎn)品價(jià)值。當(dāng)然，不同的建筑形式，其對(duì)于“私家化”和“城市化”兩個(gè)價(jià)值端的傾向性是不同的。獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 花園洋房 多層 小高層 高層私家化意向城市化意向私家感受Keywords 領(lǐng)屬的、傳承的城市尺度私家尺度Keywords 親切的、豐富的、細(xì)節(jié)的私家氣質(zhì)Keywords 閑逸的、自然融合的Keywords 高、大、闊城市精神城市效率Keywords 多元化、時(shí)代感的Keywords集約的、共享的住宅產(chǎn)品的價(jià)值提升模型獨(dú)棟Single House居住需求聯(lián)排（雙拼）花園洋房多層、小高層、高層個(gè)性化歸

4、屬感舒適性安全度City自然傾向、領(lǐng)地傾向城市尺度、城市效率住宅產(chǎn)品價(jià)值提升更大的面積居住空間“量”的增加更優(yōu)化的結(jié)構(gòu)、更豐富的空間居住空間“質(zhì)”的提升更強(qiáng)勢的資源占有居住空間“外延”的擴(kuò)展更鮮明的個(gè)性色彩居住空間“內(nèi)涵”的深化LowHigh集合住宅產(chǎn)品7集合住宅的特征與技術(shù)要點(diǎn)集合住宅的特征：集合住宅是在近現(xiàn)代城市化和工業(yè)化進(jìn)程的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑對(duì)于技術(shù)實(shí)現(xiàn)性的突破，也體現(xiàn)了城市發(fā)展對(duì)于效率和集約的需求。我們可以總結(jié)出集合住宅在建筑形式上的幾個(gè)基本特征：聚集性：由大量住宅復(fù)合成居住社區(qū)，多套住宅通常在水平方向上單元式聚集，在垂直方向重復(fù)性疊加；秩序性：住宅的戶型通常以單元的方式

5、規(guī)律性的重復(fù)與組合，其立面造型也因此相應(yīng)地表現(xiàn)出韻律化的特征；社區(qū)內(nèi)部為實(shí)現(xiàn)資源的有效配置也必須對(duì)空間進(jìn)行合理的組織。共享性：住宅的公共空間、社區(qū)中的公共資源，成為集合住宅價(jià)值體系中的重要組成部分。集合住宅的分類我們通常用層數(shù)的差別將集合住宅劃分為多層（46層）、中高層（通常7-9層）、高層（10層以上），市場中又習(xí)慣把7-12層稱為小高層產(chǎn)品。產(chǎn)品形式多層小高層高層層數(shù)范圍6層712層12層以上社區(qū)容積率1.21.61.62.22.2以上集合住宅產(chǎn)品的市場適用性高層產(chǎn)品在解決方案中的常見角色1）在較低市場發(fā)展階段，高層可以作為升級(jí)類產(chǎn)品，彰顯城市中的身份感。2）提高開發(fā)強(qiáng)度，特別是在大盤中后

6、期進(jìn)一步挖掘利潤空間。3）混合物業(yè)的社區(qū)中，用以限定社區(qū)邊界感、圍合社區(qū)空間。4）用以突出強(qiáng)烈的城市意向。小高層產(chǎn)品在解決方案中的常見角色1）往往先于高層產(chǎn)品獲得市場認(rèn)知，作為城市居住升級(jí)的先導(dǎo)。2）社區(qū)中用以平衡開發(fā)成本與開發(fā)強(qiáng)度。3）高層社區(qū)中的高端產(chǎn)品。集合住宅的產(chǎn)品價(jià)值分析集合住宅產(chǎn)品的價(jià)值要素1、以“舒適度”為核心的功能導(dǎo)向戶型設(shè)計(jì)2、利用公共空間和公共資源對(duì)于居住價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)充和放大3、對(duì)城市價(jià)值的充分表達(dá)集合住宅產(chǎn)品的核心價(jià)值住宅“集合”的結(jié)果是居住空間的“內(nèi)”與“外”、“私”與“公”被嚴(yán)格的區(qū)分開來?？蛻糍徺I的產(chǎn)品由“以戶型決定的居住使用空間”和“在社區(qū)中分享的公共空間與公共資源

7、”兩部分價(jià)值組成。所以目前主流的集合住宅其價(jià)值體系也明確的表現(xiàn)為兩元性：戶型內(nèi)，以“舒適度”為核心的功能價(jià)值;大社區(qū)，以公共、集合的方式提供資源占有、個(gè)性化、身份感等其他居住附加價(jià)值。集合住宅價(jià)值分析1、以舒適度為核心的功能導(dǎo)向戶型設(shè)計(jì)除了少數(shù)的城市豪宅產(chǎn)品，目前主流的集合住宅產(chǎn)品基本上解決的還是居住“舒適度”層面的問題?？臻g的充裕度居住空間的充裕度體現(xiàn)在戶型面積的大小與居住空間的數(shù)量。主流的集合住宅戶均面積分布在一個(gè)相對(duì)有限的范圍之內(nèi)，面積成為衡量舒適度的關(guān)鍵指標(biāo)，或者說，在此范圍之內(nèi)，舒適度對(duì)于面積的增減是極為敏感的。價(jià)值提升：面積增加，居室增加空間利用效率由于面積的限制，空間的利用效率就

8、顯得非常重要，戶型結(jié)構(gòu)因此成為戶型評(píng)價(jià)的關(guān)鍵。價(jià)值提升：戶型緊湊（壓縮無感知面積、消除長過道）、戶型適用（空間方正、消除異型空間、優(yōu)化開門方式）、分配合理（主次空間面積得當(dāng)、充分使用朝向和景觀面、通透）空間功能分化戶型空間功能上的細(xì)分、完善與分區(qū)，是舒適度提升的重要標(biāo)志。價(jià)值提升：干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、儲(chǔ)物空間專門化、書房等工作空間出現(xiàn)、主臥區(qū)出現(xiàn)、中西廚出現(xiàn)、主仆分道、客廳起居分離空間的細(xì)節(jié)化對(duì)居住空間的細(xì)節(jié)進(jìn)行雕琢、改良和創(chuàng)新，也是體現(xiàn)舒適度提升的有效措施。價(jià)值提升：凸窗、角窗、移步陽臺(tái)、入戶花園空間彈性和變化戶型保持彈性可以更好的滿足住戶個(gè)性化的生活需求；空間的立體化則不僅是對(duì)舒適度的提升

9、，也同樣可以體現(xiàn)居住空間的個(gè)性。價(jià)值提升：空間預(yù)留、拆分組合、錯(cuò)層、挑空、閣樓、復(fù)式專題1：京津滬三地住宅市場戶型分析注意戶型競爭價(jià)值提升的兩種方式一種是“更舒適”，單純的舒適度的增加；另一種則是“更劃算”，舒適度的保持或提升以“贈(zèng)送”的方式出現(xiàn)深京滬市場兩房產(chǎn)品競爭特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競爭價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽臺(tái)生活陽臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空間躍層房型端正，南北通透，客廳與臥室均采光良好，每間臥室都有觀景外飄窗，是上海小高層緊湊戶型的代表。180度外飄窗，景觀主臥南陽臺(tái)寬闊舒適，

10、采光良好廚衛(wèi)全明，干濕分開環(huán)球翡翠灣2房2廳1衛(wèi)96平米基本舒適度提升270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀通過弧形窗或空中露臺(tái)來實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳。基本舒適度提升113m297m2上海.蘇堤春曉名苑客廳弧形觀景窗，享受生活，享受美景主臥贈(zèng)送大的具有私密性的空中露臺(tái)，極富吸引力全景式餐廳，美景伴美食2房戶型設(shè)計(jì)金地作品，最大亮點(diǎn)就是通過觀景陽臺(tái)、生活陽臺(tái)等空間的大面積贈(zèng)送沿展室內(nèi)空間上海金地系列作品玄關(guān)處理凸窗觀景陽臺(tái)超大陽臺(tái)生活陽臺(tái)92平大陽臺(tái)設(shè)計(jì)基本舒適度提升2房戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢常規(guī)2房2房2廳2衛(wèi)面積89-93雙景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì)凸窗衛(wèi)生間和廚房全采光設(shè)計(jì)主臥開間

11、3.5米客廳開間3.9米深圳招商.依山郡觀景陽臺(tái)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間的過渡，并沿展了客廳的空間雙衛(wèi)設(shè)置，使主人私密等舒適度的要求進(jìn)一步得到提升超大生活陽臺(tái)，不僅解決了餐廳的采光問題，也是生活便利起來基本舒適度提升中海.怡翠山莊：左右錯(cuò)的露臺(tái)、落地凸窗使得戶型成為性價(jià)比殺手A:兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積63.41-65.02套內(nèi)面積57.24-57.6B:兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積65.05-66.41套內(nèi)面積55.68-55.83亮點(diǎn)：左右錯(cuò)的露臺(tái)設(shè)計(jì)，空間全贈(zèng)送（地域限制）落地凸窗，增強(qiáng)室內(nèi)空間，并提高附加值A(chǔ)B基本舒適度提升2房戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢2房+地下室，贈(zèng)送入戶花園和地下室，不僅提升了2房的舒適度，也

12、提升了整體的性價(jià)比復(fù)式2房2廳2衛(wèi)，建筑面積104106，地下室60入戶花園陽光書房雙景觀陽臺(tái)多功能地下室生活陽臺(tái)景觀陽臺(tái)入戶花園陽光書房深圳招商.依山郡性價(jià)比提升A:兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積84.56套內(nèi)面積67.91主臥和客廳開間3.6B:三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積103.11套內(nèi)面積85.21主臥和客廳開間3.6亮點(diǎn)：入戶花園和露臺(tái)的挑空設(shè)計(jì)，保證單雙層住戶享受更多的過渡空間，沿展室內(nèi)空間主臥和衛(wèi)生間的凸窗設(shè)計(jì)，延伸室內(nèi)空間可封可開的陽光室設(shè)置深圳.慢城性價(jià)比提升佳兆業(yè)可園：戶型區(qū)間6873，贈(zèng)送面積和舒適性達(dá)到極致。露臺(tái)變種：雙L型陽臺(tái)（加花架）形成錯(cuò)層贈(zèng)送陽臺(tái)；較好解決露臺(tái)私密性問題主臥L型落

13、地凸窗贈(zèng)送，形成溫馨休閑空間，同時(shí)使主臥得到三面采光和景觀。根據(jù)凸窗原理，贈(zèng)送的衣柜入戶花園性價(jià)比提升深京滬市場三房產(chǎn)品競爭特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競爭價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽臺(tái)生活陽臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空間躍層功能空間彈性空間細(xì)化空間預(yù)留空間可分可合可變空間：內(nèi)庭院等寬廳設(shè)計(jì)衣帽間中西廚儲(chǔ)藏室功能間工人房房型方正實(shí)用，動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)。多處贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，既美觀又實(shí)用，6米橫廳給住戶充分想象空間二級(jí)性價(jià)比挖掘南北陽臺(tái)方正通透6米橫廳，留給主人多種創(chuàng)意空間180度外凸窗，景觀主臥翡翠

14、上南 “21”創(chuàng)新戶型114平米新浦江城：一梯兩戶、寬廳設(shè)計(jì)、大開間、短進(jìn)深的典型案例書房與客廳可分可合超大面寬，營造豪華會(huì)客空間，并提供給客戶自由改動(dòng)的空間更衣間設(shè)計(jì)顯示主人氣派南北雙陽臺(tái)，前后均為別墅區(qū)，景觀好功能空間彈性與細(xì)化弧形落地窗和露臺(tái)最大化采光面和觀景面，貼近自然，可以較好享受景觀資源。二級(jí)性價(jià)比挖掘134m2145m2多處弧形陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增加實(shí)用性和美觀性270度景觀落地窗，豪華尊貴的享受客廳兩面采光，在暖暖的陽光下進(jìn)餐山水國際超大入戶花園，獨(dú)享空中別墅，14米寬闊觀景面。166m2性價(jià)比提升14米寬闊觀景面深圳.純海岸4.5m高，7.4m寬的豪華客廳4.5m高的寬大入戶花園錯(cuò)層

15、設(shè)計(jì)，功能分區(qū)更為明確，同時(shí)便于客廳挑高，空間豪華戶型二：祥云閣A、祥瑞閣A3房2廳2衛(wèi)；126m2奇數(shù)層深圳.天悅龍庭功能空間細(xì)化，主臥室分別設(shè)置衣帽間眾多挑高露臺(tái)，使房間處于真正的花園之中性價(jià)比提升超大入戶花園及雙陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，保證戶型在舒適度的基礎(chǔ)上性價(jià)比進(jìn)一步提升3房2廳2衛(wèi)面積128129超大入戶花園雙景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì)，保證餐廳和廚房的采光主臥開間4米，舒適度極高雙景觀陽臺(tái)連接生活陽臺(tái)招商.依山郡性價(jià)比提升預(yù)留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配?？臻g功能彈性花園改餐廳餐廳改次臥或書房可將入戶花園隔成一個(gè)開敞的書房或和室內(nèi)庭院可改成一書房3房戶型設(shè)計(jì)3房+陽光

16、地下室雙景觀陽臺(tái)陽光地下室入戶花園與生活陽臺(tái)相連接空間功能細(xì)化深圳招商.依山郡金地未來域三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積140平雙門入戶，主仆分道確保每個(gè)臥室都有陽臺(tái)空間，拓展室內(nèi)視野主臥衛(wèi)生間+衣帽間拐角落地窗空間功能細(xì)化復(fù)式3房：在保證舒適度極大提升的前提下，追求可贈(zèng)送面積的增加復(fù)式3房3廳3衛(wèi)通過分層來劃分動(dòng)靜功能區(qū)間超大面寬的客廳設(shè)計(jì)，及部分挑高空中花園性價(jià)比提升深京滬市場四房產(chǎn)品競爭特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競爭價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽臺(tái)生活陽臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空間躍層功能空間彈性空間細(xì)

17、化空間預(yù)留空間可分可合可變空間：內(nèi)庭院等寬廳設(shè)計(jì)衣帽間中西廚儲(chǔ)藏室功能間玄關(guān)處理工人房主仆分道住戶可根據(jù)自己喜好，組合客廳、書房和臥室，贈(zèng)送南北雙陽臺(tái)和一步花池，為物業(yè)增加價(jià)值點(diǎn)。功能空間彈性南北雙陽臺(tái)，盡享陽光和風(fēng)景臥室與客廳可分可合，隨意改動(dòng)金地.未來域4房2廳2衛(wèi)146平米4房2廳2衛(wèi)，157.2m2深圳.天悅龍庭2700觀景圓形窗，園林景觀盡收眼底6米高空中露臺(tái)，庭院生活盡情展現(xiàn)，性價(jià)比進(jìn)一步提升拐角窗設(shè)計(jì)，景觀衛(wèi)生間性價(jià)比提升4房工人房，面積區(qū)間222平最大亮點(diǎn)：最大限度挖掘性價(jià)比通過凹陽臺(tái)和外部陽臺(tái)的連通設(shè)計(jì)，使得凹陽臺(tái)可以通過玻璃封閉成可以房間使用。深圳御景東方性價(jià)比提升戶型創(chuàng)新

18、：4房2廳2衛(wèi)+1工人房，199.5m2空中四合院，6米挑高的景觀陽臺(tái)挑高入戶花園，贈(zèng)送空間無處不在空間細(xì)化，設(shè)置家庭活動(dòng)室錯(cuò)層設(shè)計(jì)，室內(nèi)空間變化豐富，功能分區(qū)更加明確深圳.尚都性價(jià)比提升中信紅樹灣4房2廳2衛(wèi) 174175m2奇數(shù)層空能空間細(xì)化，主仆分道，盡顯尊貴空能空間細(xì)化，主臥衣帽間設(shè)置空能空間彈性，空中內(nèi)庭院，庭院生活與封閉成室內(nèi)空間，任意選擇空能空間彈性，書房和主臥可分可合引入別墅元素主臥空間的最大化設(shè)計(jì):衛(wèi)生間、書房、更衣室應(yīng)有盡有，最大限度保證主人活動(dòng)的私密性空間功能細(xì)化主臥功能擴(kuò)充，衛(wèi)生間、更衣室、書房全套單元享受滿足三代同堂的帶衛(wèi)生間的雙主臥廚房功能擴(kuò)充，滿足不同功能的中西廚

19、房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式空間功能細(xì)化中信紅樹灣：4房2廳3衛(wèi)200207m2奇數(shù)層舒適度提升及功能空間細(xì)化，設(shè)置3個(gè)衛(wèi)生間主仆分道，功能細(xì)化空間功能細(xì)化A四房兩廳兩衛(wèi)建筑面積147.33套內(nèi)面積121.40B四房兩廳兩衛(wèi)建筑面積146.71套內(nèi)面積120.89圓樓設(shè)計(jì)：由于圓滑的特性， 透過圓樓的兩棟向外看，景致變化要快而多，而方板樓容易形成一線窄帶風(fēng)景。 觀景餐廳挑高露臺(tái)深圳.熙園市場多層及小高層、高層產(chǎn)品暢銷戶型特征總結(jié)物業(yè)類型戶型特征分析兩房緊湊型南北通透，方正實(shí)用，明衛(wèi)，270度凸窗贈(zèng)送舒適型+ 入戶花園、凸窗贈(zèng)送，空中露臺(tái)，彈性空間（陽光房等）三房緊湊型南北通透，凸窗

20、贈(zèng)送，明廚明衛(wèi)舒適型+ 入戶花園，空中露臺(tái)、雙衛(wèi)生間、主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書房）、主臥觀景陽臺(tái)或者凸窗、空間彈性（地下室、客廳與書房可分可合）豪華型+ 橫廳設(shè)計(jì)，內(nèi)庭院、功能房、工人房、主仆分道四房舒適型內(nèi)庭院，中西廚、各類凸窗設(shè)置、主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書房）、儲(chǔ)藏室、帶工人房、主仆分道豪華型+ 雙主臥集合住宅價(jià)值分析2、利用公共空間和公共資源對(duì)于居住價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)充和放大由于戶型集中解決的是居住空間舒適度的實(shí)現(xiàn)與提升，那么購房者對(duì)于居住空間的其他需求，如歸屬感的體現(xiàn)、個(gè)性色彩的表達(dá)、資源的占有等等方面，更大程度上要靠“公共”的社區(qū)空間加以體現(xiàn)利用公共空間和公共資源對(duì)于居住

21、價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)充和放大，這是集合住宅的一個(gè)重要特點(diǎn)。這也可以解釋我們?cè)谑袌鲋锌吹降脑S多現(xiàn)象：為什么在集合住宅的社區(qū)中更常見對(duì)于“規(guī)劃形式感”的強(qiáng)化，低密度社區(qū)中相對(duì)弱的多？為什么集合住宅社區(qū)中大綠地、大水面具有更為突出的價(jià)值意義？為什么大盤往往具有更強(qiáng)的產(chǎn)品能力？專題2：淺析規(guī)劃“形式感”注意點(diǎn)：學(xué)會(huì)區(qū)別“真形式”和“假形式” ；正確看待規(guī)劃的“形式”在市場中的“價(jià)值”。1、為什么有些規(guī)劃講求“形式”？更容易體現(xiàn)產(chǎn)品的差異性，引起市場關(guān)注契合了人們對(duì)于“形式”的需求，強(qiáng)化某種空間氛圍設(shè)計(jì)師的“自發(fā)”需求，追求構(gòu)圖上的秩序和美感市場角度客戶角度設(shè)計(jì)角度2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段A、追求強(qiáng)烈和極致化

22、的空間對(duì)比B、經(jīng)營“軸線”C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果D、超大尺度的構(gòu)圖元素E、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng)F、單元復(fù)制 / 母題重復(fù)2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段“通?！钡纳鐓^(qū)規(guī)劃2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比深圳淘金山天津江勝天鵝湖北京上元2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段B、經(jīng)營“軸線”深圳桃源居長春中海水岸春城天津汐岸國際2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果上海未來灣佛山萬科山水家園2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段D、超大尺度的構(gòu)圖元素上海國際住宅競賽成都萬科金色家園2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段E、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng)北京陽光上東沈陽萬科花園新城2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段F、單元復(fù)制

23、 / 母題重復(fù)深圳四季花城中山萬科城市風(fēng)景成都博瑞光華集合住宅價(jià)值分析3、對(duì)城市價(jià)值的充分表達(dá)如前所說，集合住宅是城市化的產(chǎn)物一方面，集合住宅體現(xiàn)了對(duì)于城市效率和城市資源的依賴：地段、交通、城市配套等等城市因素都成為產(chǎn)品價(jià)值體系的重要組成因素；另一方面， 在表達(dá)城市意向方面，集合住宅也有著其他產(chǎn)品形式難以企及的“天生”優(yōu)勢，這同時(shí)也賦予產(chǎn)品形象鮮明的特征：城市尺度 集合住宅社區(qū)易于體現(xiàn)出對(duì)土地的集約利用和高、大、闊的社區(qū)空間意向工業(yè)美學(xué) 工廠化的而非手工的； 可復(fù)制的、規(guī)?；?、韻律重復(fù)的 理性的、秩序強(qiáng)烈的； 高技術(shù)含量的、挑戰(zhàn)常規(guī)的 現(xiàn)代材料和創(chuàng)新工藝的；集合住宅產(chǎn)品形象示意高聳挺拔彰顯城

24、市意象集合住宅產(chǎn)品形象示意突出現(xiàn)代感和個(gè)性色彩集合住宅產(chǎn)品形象示意與各種風(fēng)格的嫁接花園洋房住宅產(chǎn)品花園洋房的定義與特征花園洋房的實(shí)質(zhì)：從建筑形式角度，花園洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。相對(duì)于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了明顯的提升，因而獲得相對(duì)獨(dú)立的市場站位?；▓@洋房的特征品質(zhì)提升關(guān)鍵詞：1）內(nèi)：情景往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎(chǔ)上，通過獨(dú)特的入戶方式以及入戶花園、大露臺(tái)、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨(dú)立私密”等特征。2）外：花園社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)

25、品觀景面的擴(kuò)大（面寬）和觀景層次的增加（露臺(tái)等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。3）形：洋房產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異。花園洋房產(chǎn)品在解決方案中的常見角色1）低密度社區(qū)中作少量補(bǔ)充，以平衡整體容積率。2）成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品。3）成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。4）陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品。花園洋房價(jià)值分析目前市場上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過建筑細(xì)節(jié)的處理讓12層的住戶獲得相對(duì)獨(dú)立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。代表產(chǎn)品如天津萬科水晶城的南入戶情景洋房。2、居住空

26、間前所未有的“豐富多元”空間的“豐富性”主要表現(xiàn)在“情趣空間”和“觀景空間”在居住空間中的比重明顯增加：前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自由度和可能性，激發(fā)了消費(fèi)者的場景聯(lián)想。后者密切了居住空間內(nèi)外間聯(lián)系，對(duì)自然資源的享有更加充分。1、入戶方式開始趨于“私有”花園洋房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是基于對(duì)普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。花園洋房價(jià)值分析（續(xù)）一方面，由于建筑高度的降低帶來樓間距的降低，組團(tuán)的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細(xì)節(jié)與層次也更加豐富，組團(tuán)的內(nèi)聚性加強(qiáng)；所以，組團(tuán)空間

27、的重要性開始體現(xiàn)，也更容易營造院落感的社區(qū)空間體驗(yàn)。典型案例 萬科西山庭院中整體社區(qū)的形式感與組團(tuán)空間的院落感并重； 綠城系的洋房產(chǎn)品標(biāo)榜“先有花園，后有房子”，不追求圖面形式，以空間實(shí)感動(dòng)人。3、“院落感”的價(jià)值開始體現(xiàn)集合住宅的立面造型體現(xiàn)出“整體性”的特點(diǎn)，體量感、韻律感、挺拔感成為形象塑造的關(guān)鍵；而自花園洋房開始，建筑形象開始“碎”了層次的豐富、形體的錯(cuò)落、細(xì)節(jié)的精致、材料的穿插，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差異。4、造型特質(zhì)從“整體”走向“細(xì)節(jié)”洋房產(chǎn)品社區(qū)空間關(guān)鍵詞: 親地、親景、院落感洋房產(chǎn)品形象關(guān)鍵詞: 層次、錯(cuò)落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化專題3：花園洋房的三種產(chǎn)品類別分析注意點(diǎn)：各種洋房產(chǎn)品

28、在哪些方面對(duì)普通多層產(chǎn)品進(jìn)行了明顯的超越？情景花園洋房產(chǎn)品的分類目前市場上常見的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個(gè)階段：1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房”路線、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房”路線3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房”路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品客戶目標(biāo) Objectives 類低密度住宅產(chǎn)品TownHouse的定義與特征Townhouse的構(gòu)成：TownHouse是一種準(zhǔn)獨(dú)立住宅形式，它是由Town的文化氛圍、House的私人生活和Nature的自由格調(diào)，三種因素的組合體。Townhouse 的技術(shù)要點(diǎn)1）TH單體的層數(shù)通常在2

29、3層，面寬范圍：以68米居多，最小可至4.8米，北京湯House某戶型兩開間面寬5.7米；上海格林春曉某戶型面寬13米。2）TH常見以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多，其總長度受消防規(guī)范限制。3）TH社區(qū)的容積率一般在0.60.8之間。Townhouse 產(chǎn)品在解決方案中的常見角色1）低密度社區(qū)中平衡容積率。既能保持整個(gè)社區(qū)的低密度意向，又可以加強(qiáng)開發(fā)強(qiáng)度，或以價(jià)格差消化資源劣勢地塊。2）中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性，同時(shí)又可體現(xiàn)明顯升級(jí)。3）遠(yuǎn)郊別墅板塊中的低總價(jià)度假產(chǎn)品。TownHouse的產(chǎn)品價(jià)值分析Townhouse 的價(jià)值要素Townhouse產(chǎn)品的核心價(jià)值在于初

30、步擺脫了集合住宅的形式，已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)“獨(dú)門獨(dú)院、有天有地”的生活模式獲得獨(dú)立住宅的居住感受而支付相對(duì)低的價(jià)格，是該產(chǎn)品立足市場的根本。如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為TH通常的產(chǎn)品發(fā)力目標(biāo)這一點(diǎn)也是所有類低密度產(chǎn)品的共同特性。1、“看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成2、“有天有地”的充分表達(dá)3、兼顧私有和鄰里的單元組合方式TownHouse價(jià)值分析1、 “看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成Townhouse住宅在功能空間的構(gòu)成上能夠較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為5個(gè)組成部分：1、禮儀接待性空間。包括：入口、客廳（有時(shí)與起居室合一）、餐廳等；2、居家活動(dòng)性空間。包括：起居室、早餐室、廚房、家庭

31、室、書房、視聽室等；3、私密性空間。包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等；4、輔助性空間。包括：洗衣室、儲(chǔ)藏、車庫、地下室等；5、景觀性空間。包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺(tái)等。禮儀性空間的分化獨(dú)立，以及景觀空間的比重加大，是TH產(chǎn)品的顯著特征；同時(shí)空間更加“立體”TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下，盡可能的營造出“別墅感受”。TownHouse價(jià)值分析2、 “有天有地”的充分表達(dá)“有天有地”是別墅生活的典型特征具體是指室內(nèi)外空間在多層面實(shí)現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅“有天有地”，而且必須是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通過底層花園、

32、入戶平臺(tái)、內(nèi)天井和露臺(tái)這些空間元素對(duì)“有天有地”的特征進(jìn)行強(qiáng)化。天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價(jià)值大進(jìn)深卻沒有暗室和暗廊連過道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院入口庭院、露臺(tái)和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩萬科第五園三期TB戶型 四房兩廳四衛(wèi) 221平米首層 入戶庭院三層 主臥大露臺(tái)四層陽光房（閣樓）TownHouse價(jià)值分析3、兼顧私有和鄰里的單元組合方式傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用“山墻并聯(lián)”的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時(shí)也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。一些TH項(xiàng)目中通過“錯(cuò)聯(lián)”、“對(duì)拼”和“合院”等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。普通的“山墻并聯(lián)式”的T

33、H產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較為單調(diào)。通過院墻和水系的處理，形成江南“水巷”的意向，呼應(yīng)中式風(fēng)格的產(chǎn)品形象，較好的弱化了線性空間的單調(diào)之感?！板e(cuò)聯(lián)”增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米 錯(cuò)聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。 單體來看，外墻面積增加，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，打破行列式的雷同格局。首層二層“對(duì)拼”強(qiáng)化私家院落感，改善社區(qū)公共空間新浦江城聯(lián)院別墅居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性；提高土地利用率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格上線。

34、“合院”化零為整，社區(qū)-鄰里-私家的層次遞進(jìn)成為產(chǎn)品亮點(diǎn)同時(shí)享有鄰里院落和私庭，安全感歸屬感大為強(qiáng)化 整個(gè)合院抬高1.95米，又結(jié)合錯(cuò)層0.7米，藍(lán)色區(qū)整體2.85米停車房型建筑面積房型層數(shù)開間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）車位c2004房2廳3衛(wèi)212.510.53.7501501d2004房2廳3衛(wèi)2.57143.5701001萬科第五園聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品形象意向?qū)ｎ}4：TH產(chǎn)品常見的八種溢價(jià)方式方式一：地下室可以通過抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。南向下沉式庭院，和南向花園形成立體庭院；亞運(yùn)新新家園中庭花園下沉；亞運(yùn)新新家園半

35、地下室，頂部高出水平面60工分以上；美林香檳小鎮(zhèn)方式二：入戶口和平臺(tái)設(shè)計(jì)是TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無論南向還是北向，不影響其他功能空間的使用；入戶平臺(tái)把握尺度感，結(jié)合花園布局，美觀使用；萬科城美林香檳小鎮(zhèn)萬科藍(lán)山帕莎迪納中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺(tái)要略大；端頭套戶型：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺(tái)放大可成為休憩區(qū)；方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力求自然、流暢，實(shí)用功能強(qiáng)；入戶門廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TH更具有獨(dú)立別墅特征；側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)；凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨(dú)立別墅特征，氣派；選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整

36、性，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，體面氣派；將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；萬科藍(lán)山萬科藍(lán)山金地格林春曉美林香檳小鎮(zhèn)方式四：客廳層高可通過各種方式挑高，大氣、舒適；客廳二層挑空（6m）利用客廳喝餐廳間的錯(cuò)層設(shè)計(jì)（33.9m）利用二層的錯(cuò)層將一樓客廳層高拉高（33.6m）利用雙跑樓梯增加層高（3.6m）利用夾層和客廳間的夾層增加（4.8m）方式五:中間套單元通過中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采光和通風(fēng)效果的方法設(shè)置中庭花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗萬科藍(lán)山帕薩迪納帕薩迪納萬科第五園方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點(diǎn)最明顯，節(jié)約面寬、浪費(fèi)

37、面積最少；直跑：節(jié)約面寬 雙跑錯(cuò)層：最大化節(jié)約交通面積，但總要通過爬樓梯到達(dá)其它功能空間，且無完整的大平面空間，建議不采用 橫向雙跑：犧牲面寬，但不會(huì)使交通走道過于狹長，適用于面寬稍大、進(jìn)深稍小的戶型豎向雙跑：優(yōu)劣勢與橫向雙跑正好相反方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺(tái)；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開闊；和餐廳錯(cuò)層，互不干擾北有陽臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗；北有陽臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗并且主臥南北通風(fēng)；方式八：主臥一般位于頂層專用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶

38、大露臺(tái)，這點(diǎn)是TH有別于高檔公寓重要點(diǎn)主臥專用層，南北雙陽臺(tái)，還帶大露臺(tái)主臥室都配有陽光浴室三層為主人專用層、主臥室4米層高，3.6米高落地玻璃窗，帶陽臺(tái)和大面積露臺(tái)。萬科第五園北京新新家園各區(qū)域劃分清楚，露臺(tái)大而方正；金地格林春曉帕薩迪納功能區(qū)隔明顯，南北露臺(tái)，空間靈活；專題5：經(jīng)濟(jì)性小獨(dú)棟產(chǎn)品分析小獨(dú)棟別墅界定地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米技術(shù)指標(biāo)地下面積： 獨(dú)棟住宅產(chǎn)品獨(dú)棟的定義與特征獨(dú)棟的產(chǎn)品特征：獨(dú)立住宅Single House，集中體現(xiàn)了房、地、產(chǎn)的統(tǒng)一性：1）“獨(dú)門獨(dú)院”，自我獨(dú)立的建筑形體；2）“有天有

39、地”，“地”也是產(chǎn)品價(jià)值的一部分；3）因其較大的面積占有和資源占有，而獲得較高價(jià)值凝結(jié)，“產(chǎn)業(yè)”的特征很強(qiáng)。獨(dú)棟產(chǎn)品在解決方案中的常見角色1）混合社區(qū)中的價(jià)值標(biāo)桿。2）強(qiáng)勢資源的價(jià)值兌現(xiàn)產(chǎn)品。2）陌生資源區(qū)的啟動(dòng)產(chǎn)品。3）城市中實(shí)現(xiàn)高額開發(fā)利潤。獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值分析幾種常見的居住理想原型1、倚居山水的隱逸生活原型2、歸隱郊野的田園生活原型3、高尚而自在的歐美小鎮(zhèn)生活原型4、復(fù)制童話的城堡/莊園生活原型5、浮生半日的度假生活原型獨(dú)棟的核心價(jià)值獨(dú)棟產(chǎn)品的核心價(jià)值在于對(duì)居住理想“原型”的再現(xiàn)。獨(dú)棟產(chǎn)品具備了基本的舒適度平臺(tái)，因而其產(chǎn)品價(jià)值在于對(duì)尋常生活方式的進(jìn)一步完善甚至超越。應(yīng)該說，是對(duì)終極居住理想

40、的一種接近或?qū)崿F(xiàn)。獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值分析1、功能完備之上的特色化追求2、對(duì)資源的傾斜性3、私有專屬的強(qiáng)烈體現(xiàn)4、產(chǎn)品形式集中體現(xiàn)“原型”、“傳世”與“作品”精神The Portabello Estate美國 總價(jià)7千5百萬美元絕大部分房間能看到寬銀幕式的太平洋無敵海景；配有兩個(gè)海水泳池、泳池吧、兩間spa、燒烤區(qū)、劇院、汽車博物館、健身房、蒸汽室、咖啡館、保齡球道、面積1英畝的私人海灘、車庫可停放16輛汽車獨(dú)棟產(chǎn)品在規(guī)劃上體現(xiàn)對(duì)資源極致性的利用與分配不同物業(yè)類型住宅產(chǎn)品成組團(tuán)分區(qū)，保證別墅生活的私密性2.高大綠植在遮擋視線同時(shí)還為業(yè)主帶來尊貴的領(lǐng)地感1.制造地形起伏以遮擋視線車道的設(shè)計(jì)可以利用代征

41、綠地以及河堤，道路線形應(yīng)盡量曲折，以增加道路長度，增強(qiáng)神秘感與領(lǐng)地感每一個(gè)別墅組團(tuán)之前設(shè)計(jì)私家車道支路和組團(tuán)路可多采用盡端路形式強(qiáng)化私密感關(guān)于支路和組團(tuán)路：建議多采用盡端路的形式盡端路的設(shè)置，能很好的保證沿路別墅居住的私密性，特別是盡端路頂端的別墅的能夠滿度高端客戶對(duì)私密性和身份感的要求，銷售速度很快。因此建議在路網(wǎng)設(shè)計(jì)中盡可能增加盡端路設(shè)計(jì)。盡端路規(guī)劃示意獨(dú)棟產(chǎn)品形象意向關(guān)鍵詞：原型、傳世、作品集合住宅產(chǎn)品賣得是“集合” 如何發(fā)揮“集合”帶來的優(yōu)勢，如何弱化“集合”帶來的問題與不足洋房產(chǎn)品賣得是“不是集合” 如何體現(xiàn)與集合住宅的差異度TH產(chǎn)品賣得是“別墅” 如何在產(chǎn)品形式與面積的制約下，盡量

42、實(shí)現(xiàn)別墅生活的感受別墅產(chǎn)品賣得是“原型” 如何在產(chǎn)品中通過對(duì)“原型”的再現(xiàn)，來激發(fā)消費(fèi)者對(duì)于居住理想的價(jià)值認(rèn)同。 戶型評(píng)價(jià) 住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析 規(guī)劃評(píng)價(jià)規(guī)劃評(píng)價(jià) 用地勘測方案設(shè)計(jì)施工施工圖設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收可行性研究立項(xiàng)前期策劃定位、物業(yè)發(fā)展建議營銷執(zhí)行策劃開盤籌備銷售執(zhí)行執(zhí)行與調(diào)整設(shè)計(jì)任務(wù)書 方案評(píng)標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通 設(shè)計(jì)細(xì)部溝通單體設(shè)計(jì)溝通 展示溝通 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)應(yīng)用范圍 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)與選擇（評(píng)標(biāo)） 推動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的修改與定案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案解讀與營銷應(yīng)用120工具一：物業(yè)組合對(duì)盈利模式的表達(dá)遵循不同物業(yè)的市場運(yùn)營規(guī)律項(xiàng)目分期開發(fā)和啟動(dòng)的合理性規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及其合理性設(shè)計(jì)理念的獨(dú)創(chuàng)

43、性和審美性地塊資源的最優(yōu)化使用與物業(yè)價(jià)值最大化開發(fā)價(jià)值層面設(shè)計(jì)價(jià)值層面城市價(jià)值層面對(duì)區(qū)域價(jià)值和城市功能表達(dá)的準(zhǔn)確性城市角色的標(biāo)志性和活躍度對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升121KPI體系價(jià)值構(gòu)面營銷構(gòu)面價(jià)值最大化均好性合理性價(jià)值標(biāo)桿形象展示啟動(dòng)與分期開發(fā)構(gòu)面經(jīng)濟(jì)性競爭差異化工具二：分期開發(fā)客戶體驗(yàn)122我們從哪些角度進(jìn)行規(guī)劃評(píng)價(jià)？123資源的最大化挖掘和最大化利用1、我們找到地塊最大的優(yōu)勢了嗎？ 項(xiàng)目資源有沒有得到有效的利用？備忘錄： 充分利用資源，規(guī)避劣勢；地塊的形狀、面積有時(shí)也能成為項(xiàng)目的資源優(yōu)勢 規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源；容積率有時(shí)也可以挖掘項(xiàng)目價(jià)值124資源配置的效率2、我們有沒有把最優(yōu)的資源分配給最好

44、的產(chǎn)品、最好的戶型？ 有沒有因?yàn)槲恢煤唾Y源分配的原因，產(chǎn)品價(jià)值梯度出現(xiàn)重迭和錯(cuò)位？備忘錄： 要“均好”還是要“極致”我們和設(shè)計(jì)單位最容易形成爭論的焦點(diǎn)125案例- 華僑城.波托菲諾燕棲湖天鵝湖歡樂谷天鵝堡2期2區(qū)天鵝堡2期1區(qū)純水岸TOHO純水岸多層262-288三層TOHO多層170-206平面五房31層，229四房253五房12-20層,170三房205四房245平面五房126案例- 廊坊華夏項(xiàng)目委托客戶廊坊華夏房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目區(qū)位廊坊主城區(qū)西北角主要技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積: 169畝; 容積率: 1.8;限高: 72米;建筑面積: 20萬平米地價(jià)： 3億，約178萬/畝地形圖項(xiàng)目界定大都

45、市圈結(jié)點(diǎn)城市，主城區(qū)邊緣，中等規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目定位及開發(fā)策略廊坊首席全景觀社區(qū)為城市財(cái)富階層的居住改善需求量身定做，以景觀升級(jí)帶來的居住體驗(yàn)提升為核心構(gòu)建價(jià)值體系以規(guī)劃景觀力為重點(diǎn)突破，采用一點(diǎn)極致發(fā)力的模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)平臺(tái)的明顯超越，并留足競爭空間高調(diào)入場，具備鮮明的NO1標(biāo)簽，一舉奠定市場領(lǐng)跑者地位形成追隨效應(yīng)127規(guī)劃思路建議示例高層瞰景，低層擁景，充分體現(xiàn)住宅與景觀的互動(dòng)圍繞景觀資源中心，形成孔雀開屏式、多層次、多角度的觀景面，不僅在整體規(guī)模的“總量”上，而且在“戶均占有量”上，真正成為市場的No.1。同時(shí)形成資源強(qiáng)勢點(diǎn)，為設(shè)立“價(jià)值標(biāo)桿”的產(chǎn)品創(chuàng)造條件?！叭f英尺”，是視野的開闊度 也

46、是景觀的奢侈度示例案例- 臨沂蘭波灣項(xiàng)目區(qū)位臨沂政務(wù)新區(qū)南主要技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積: 40萬平米; 容積率: 2.66;建筑面積: 106萬平米130案例- 臨沂蘭波灣131案例- 臨沂蘭波灣132目標(biāo)客戶需求的體現(xiàn)3、設(shè)計(jì)方案與目標(biāo)客戶的基本認(rèn)知、取向、感受吻合嗎？備忘錄： 是“引導(dǎo)”，還是“挑戰(zhàn)”？是“創(chuàng)新”還是“看齊”？尺度不是方案的“美感”，而是我們對(duì)市場的“敏感”。133展示與體驗(yàn)4、設(shè)計(jì)方案對(duì)我們項(xiàng)目的“殺手锏”作了充分的強(qiáng)調(diào)與展示嗎？我們拿著圖紙對(duì)客戶“有話可說”嗎？備忘錄： 能被體驗(yàn)的價(jià)值才是價(jià)值。項(xiàng)目價(jià)值的展示是個(gè)持續(xù)的過程，但至少在方案階段能盡可能的提供價(jià)值提煉和演繹的可能

47、134案例- 大連恒德機(jī)場項(xiàng)目占地面積：7.7萬平米建筑面積：11萬平米容積率：1.45項(xiàng)目限高：75米（絕對(duì)限高，項(xiàng)目旁道路海拔高度約42-43米）基礎(chǔ)建設(shè)用地：約2500平米，規(guī)劃為變電站地勢：南高北低，較小坡度135案例- 大連恒德機(jī)場項(xiàng)目136建議1 高價(jià)值物業(yè)（類低密度產(chǎn)品）位置不建議：高價(jià)值的類低密度產(chǎn)品被小高層環(huán)繞在社區(qū)中間，部分高端客戶會(huì)形成“被俯瞰”的購房抗性，物業(yè)私密性受到影響；且不利于形象展示。高價(jià)值物業(yè)位置選擇原則：1、需要集中布置，保證相對(duì)獨(dú)立的位置2、需要臨近景觀資源，配合產(chǎn)品高價(jià)值實(shí)現(xiàn)3、作為項(xiàng)目的形象標(biāo)志，便于對(duì)外作展示建議：1）形成組團(tuán)；2）有一定的臨街面展示

48、形象規(guī)劃布局示例137建議2 社區(qū)主題景觀布置社區(qū)主題景觀的布局原則1、盡可能的帶動(dòng)更多的住宅（包括低密度和小高層），實(shí)現(xiàn)局部物業(yè)的價(jià)值提升2、強(qiáng)調(diào)景觀的可展示性、可參與性，避免觀景游線對(duì)低密度價(jià)值物業(yè)區(qū)的影響建議：1）景觀呈現(xiàn)帶狀布置，盡量貫穿社區(qū)；2）景觀帶作為低密度物業(yè)和小高層的自然分隔和過渡，都可借用又避免相互影響景觀節(jié)點(diǎn)景觀帶景觀帶規(guī)劃布局示例138建議3 商業(yè)和公建位置機(jī)場新區(qū)區(qū)域內(nèi)已建成主干道，為城市中心到機(jī)場與抵達(dá)第五郡的主要道路，道路沿途分布城市級(jí)公共設(shè)施、區(qū)政府等，昭示性良好，商業(yè)價(jià)值最高。公建位置選擇原則：1、作為社區(qū)形象的重要展示，必須符合優(yōu)先展示、提前展示的原則地塊南

49、側(cè)道路為未來區(qū)域主干道，也是與第五郡項(xiàng)目直面競爭的主戰(zhàn)場，公建應(yīng)臨街布置，并在位置上予以強(qiáng)調(diào)2、必須充分考慮后期經(jīng)營的靈活性和可能性公建早期兼作銷售中心，必須有很好的昭示性和通達(dá)性，項(xiàng)目不是低密度項(xiàng)目，不必強(qiáng)調(diào)過于隱密的位置和過長的展示路線；臨街而建，還有利于后期安排對(duì)外經(jīng)營項(xiàng)目，降低開發(fā)資金壓力。道路東側(cè)為規(guī)劃中的區(qū)域級(jí)商務(wù)與商業(yè)中心，區(qū)域核心形象展示區(qū)，但規(guī)劃道路尚未形成，且商業(yè)核心區(qū)形成尚未啟動(dòng)，商業(yè)價(jià)值較高臨近已形成中低檔次居住區(qū)，且道路尚未形成，商業(yè)價(jià)值一般建議：1）商業(yè)臨南側(cè)干道布置； 2）商業(yè)、會(huì)所盡量與入口廣場整體設(shè)計(jì)，結(jié)合設(shè)置； 3）會(huì)所置于變電站用地西側(cè)，前期便于形成開闊的

50、環(huán)境展示，后期可以消化資源不利地段。規(guī)劃布局示例139案例- 沈陽長青項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位沈陽渾南長青板塊主要技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積: 88/72萬平米; 容積率: 2.3;建筑面積: 160萬平米140案例- 沈陽長青項(xiàng)目141案例- 沈陽長青項(xiàng)目142案例- 沈陽長青項(xiàng)目143案例- 沈陽長青項(xiàng)目144案例- 沈陽長青項(xiàng)目145案例- 沈陽長青項(xiàng)目146案例- 沈陽長青項(xiàng)目147兼顧銷售與建設(shè)的合理分期5、設(shè)計(jì)方案可以進(jìn)行合理的分期嗎？ 備忘錄： “圖紙”必須“一蹴而就”，多數(shù)開發(fā)卻必須“分步”實(shí)施；分步意味著工程上后期建設(shè)減少對(duì)前期住宅的影響；銷售上保證每期在數(shù)、質(zhì)、量上都能與銷售目標(biāo)相契合；整體

51、上保證項(xiàng)目價(jià)值的延續(xù)和提升。設(shè)計(jì)師往往關(guān)注前者而忽略后者。148啟動(dòng)區(qū)的特殊要求6、我們拿什么在市場亮相？備忘錄： 是該“藏秀于內(nèi)，耐人尋味”，還是要“光華盡現(xiàn)，一鳴驚人”，這完全是基于項(xiàng)目戰(zhàn)略要求主動(dòng)的營銷路線設(shè)計(jì)。多數(shù)情況下， “碰頭彩” 很重要，投射到規(guī)劃方案上便是針對(duì)性的傾斜、序列化的引導(dǎo)和 “場所” 的營造。149案例- 沈北大規(guī)模項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)用地面積：746畝，約50萬容積率：不超過2總建筑面積：不超過100萬建筑密度：不超過25%公建比例無明確要求 限制條件項(xiàng)目臨203國道一側(cè)，要求建設(shè)公建和高層建筑無限高要求無70-90政策要求項(xiàng)目地塊被規(guī)劃路分割為不等大小的三塊，分別為351

52、.89畝、190.35畝、204.21畝。凈地取地成本55萬元/畝，另市政配套費(fèi)183元/平米。150優(yōu)勢：高層縱向排列，土地使用效率較高，容易實(shí)現(xiàn)較高的容積率；有選擇地將蒲河引入部分地塊，充分利用了蒲河水資源，同時(shí)將優(yōu)勢資源最大限度賦予給高價(jià)值的聯(lián)排產(chǎn)品。劣勢：高層與多層過于混雜，將影響到一部分多層產(chǎn)品的銷售；地塊南側(cè)沒有與古城新都雅苑形成明顯的隔離。方案一示例2006-7-26151方案二優(yōu)勢：規(guī)劃形式感極強(qiáng)，對(duì)水資源利用極其充分，容易形成鮮明的營銷概念；南側(cè)高層與古城新都雅苑形成明顯的隔離；南北組團(tuán)分隔清楚，容易界定檔次。劣勢：高層排在地塊最南部，土地利用效率較低；水系體量較大，可能造成

53、日后維護(hù)成本較高；不利于分期開發(fā)，按照正常的開發(fā)順序項(xiàng)目前期高層產(chǎn)品占比較大，且品質(zhì)不高。示例2006-7-26152方案三優(yōu)勢：規(guī)劃形式感很強(qiáng)，容易被客戶認(rèn)知；小鎮(zhèn)中心的概念很符合社區(qū)的定位，同時(shí)將社區(qū)的各項(xiàng)配套提煉升級(jí)；規(guī)劃彈性較大，為以后向南側(cè)拓展開發(fā)提供了可能。劣勢：將高層公建置于社區(qū)內(nèi)部，未來市場風(fēng)險(xiǎn)極大；地塊南側(cè)沒有與古城新都雅苑形成明顯的隔離。示例2006-7-26153三方案比較方案一方案二方案三收益性高低密度產(chǎn)品混合，可能會(huì)影響一部分多層產(chǎn)品的價(jià)值；南側(cè)回遷房可能對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值存在一定的貶損；由于水系的引入大大提升了項(xiàng)目價(jià)值，使多層產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)更高的溢價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)品排布便于分

54、期開發(fā)，彈性較大；大量水系的引入可能會(huì)造成日后維護(hù)成本的增加；項(xiàng)目初期入市的東側(cè)地塊容積率過高，市場風(fēng)險(xiǎn)很大；高層公建引入地塊內(nèi)部，市場實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大；延展性對(duì)南側(cè)地塊形成了一定的影響力，有利于項(xiàng)目向南拓展；示例2006-7-26154規(guī)劃設(shè)計(jì)原則原則一：做足容積率由于地塊進(jìn)深較短，因此將高層排布在南側(cè)降低了地塊的使用效率，因此建議將部分高層、小高層排布在地塊北邊緣。原則二：有利于分期開發(fā)為了降低初期開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，東側(cè)地塊中應(yīng)盡量減少高層，可以增加高品質(zhì)的板式小高層以提高容積率；西側(cè)地塊3由于開發(fā)時(shí)間較晚，可提高整體容積率，以高層為主。原則三：符合項(xiàng)目的整體定位項(xiàng)目整體定位為服務(wù)城市中端客戶的中

55、高端產(chǎn)品，且出于品牌要求，后續(xù)需保留一定的升值空間，為了增加項(xiàng)目吸引力必須有一定的價(jià)值增值舉措，因此建議保留引水入園的規(guī)劃理念。但另一方面，由于項(xiàng)目主流客戶為城市外溢的中端客戶，他們最關(guān)注的仍然是性價(jià)比，因此在環(huán)境和設(shè)施的投入上應(yīng)適度控制成本。保留方案二的核心規(guī)劃理念，即引水入園和組團(tuán)式規(guī)劃；但同時(shí)根據(jù)我們對(duì)市場的理解重新考慮物業(yè)配比和產(chǎn)品分布，建議調(diào)整如下：示例2006-7-26155方案調(diào)整意見1：將高層（24層左右）、小高層（12-18）部分設(shè)置在北側(cè)蒲河沿岸，形成錯(cuò)落有致的天際線；取消東側(cè)地塊中的V字型高層塔樓，同時(shí)提高西側(cè)地塊容積率。高層區(qū)小高層區(qū)示例2006-7-26156方案調(diào)整

56、意見2：保留“浮島”式規(guī)劃理念，使每個(gè)組團(tuán)都被水系和綠化包圍，根據(jù)實(shí)際情況將各組團(tuán)南移，北側(cè)部分組團(tuán)內(nèi)可以排布9-12層板式小高層；西側(cè)地塊由于整體容積率較高，河道的引入對(duì)其增值效果不明顯，建議局部穿插小型線形水系。示例2006-7-26157方案調(diào)整意見3：發(fā)揚(yáng)小鎮(zhèn)中心的規(guī)劃理念，將社區(qū)內(nèi)部通向蒲河岸的縱向路打造成為社區(qū)的主要功能中心；南側(cè)與市政路交叉口設(shè)置為主入口，北側(cè)與蒲河岸交叉口設(shè)置為開放式的公共休閑廣場，中間布置社區(qū)業(yè)主專屬的配套，如會(huì)所、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等。132主入口休閑廣場會(huì)所、幼兒園、醫(yī)院等服務(wù)社區(qū)業(yè)主的配套示例2006-7-26158方案調(diào)整意見4：結(jié)合水系打造貫穿社區(qū)的橫

57、向“脊索”，強(qiáng)調(diào)開放和參與性，例如設(shè)置河邊步道和休閑椅等，但總體氣質(zhì)仍然保證靜謐的私家感；在脊索與各縱向道路的交叉節(jié)點(diǎn)打造會(huì)所等社區(qū)主要配套設(shè)施。會(huì)所示例2006-7-26159方案調(diào)整意見5：為了規(guī)避南側(cè)回遷房的不利影響，地塊南邊緣布置9-12層小高層產(chǎn)品，與回遷房形成明顯差異，同時(shí)滿足市場接受度的要求；結(jié)合小高層設(shè)置社區(qū)商業(yè)街，沿道路退讓出一定的休閑空間（8-10米），使商業(yè)更增添風(fēng)情。203國道至社區(qū)主入口道路兩側(cè)打造成林蔭道。示例2006-7-26160方案調(diào)整意見6：減小公建區(qū)規(guī)模。沿203國道的公建區(qū)布置區(qū)域級(jí)商業(yè)中心和兩棟商務(wù)高層，建筑面積在7萬平米左右，占地面積在3萬平米左右即可。高層建議做到100米，形成地標(biāo)。項(xiàng)目公建部分定位回顧：社區(qū)級(jí)商業(yè)：按照城市居住