自考資產(chǎn)評(píng)價(jià)計(jì)算題公式

1、第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法：機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算. 物價(jià)指數(shù)法：設(shè)備重設(shè)備歷父評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指 數(shù)（定基物價(jià)指數(shù)）置成本二史成本父設(shè)備購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù) 土 已或：t2設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本X n環(huán)比物價(jià)指數(shù)（環(huán)比物價(jià)指數(shù)）一 1.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本融評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量x：指統(tǒng)計(jì)得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 參照物資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量當(dāng)x=1時(shí)，被評(píng)估及其設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系；當(dāng)x?1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系;當(dāng)x?1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈

2、非線性關(guān)系（二）機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值機(jī)器估算：實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率 =重置成本X （ 1-成新率）.使用成新率：成新率=設(shè)備尚可使用年限/ （設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X 100%或 成新率=（設(shè)備總使用年限-設(shè)備已使用年限）/設(shè)備總使用年限X 100%.機(jī)器設(shè)備已使用年限：實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X設(shè)備利用率成新率=設(shè)備尚可使用年限/ （設(shè)備實(shí)際已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X 100%成新率=設(shè)備尚可使用年限/ （加權(quán)投資年限+設(shè)備尚可使用年限）X 100%其中：加權(quán)投資年限=2 （加權(quán)更新成本）+ 2 （更新成本） n2加權(quán)更新成本=y R,黑（1 + J七

3、Ri ：投資額；i= 評(píng)估日投資日；i注n2更新成本=乞+r）i r :年價(jià)值上升率（物價(jià)環(huán)比上漲率）i=評(píng)估日投資日i =貶值率=已使用量/總使用量X 100%貶值率=已使用量/ （已使用量+尚可使用量）X 100%（三）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值機(jī)器估算1.因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值:經(jīng)濟(jì)性貶值=1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X X 100% x :規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)2.由于外界因素造成的收益減少:第四章房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)性資產(chǎn)年收（所得）,貶值額=益損失額父：一稅率戶PA，r,n）（P/A, r, n）為年金現(xiàn)值系數(shù)一.土地使用權(quán)（一）市場(chǎng)法：待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格x （正常交

4、易情況/比較案例交易情況）x（待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值）x （待估土地個(gè)別因素值/比較案例個(gè)別因素值）x（待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù) /比較案例日物價(jià)指數(shù)）. 土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式：K=1-1/（1+r）m +1-1/（1+r）nK-年限修正系數(shù)；n- 比較案例剩余使用權(quán)剩余年限；m-待估土地使用權(quán)剩余年限；r- 折現(xiàn)率.若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù) /比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（二）收益法在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：P=A/r在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：D A彳 1P十一訴P : 土地使用權(quán)評(píng)估值；A

5、: 土地收益；r :還原利率；n : 土地收益年限；當(dāng)n-+8時(shí)，P=A/r.即為土地所有權(quán)價(jià)值（三）成本法.估算土地取得費(fèi)：為取得土地使用權(quán)向原土地使用者支付的費(fèi)用。.估算土地開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開放配套費(fèi).估算稅費(fèi)：耕地占用稅、土地管理費(fèi)、土地增值稅.估算利息：（1） 土地取得費(fèi)利息，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；（2） 土地開發(fā)費(fèi)利息，即吸氣按開發(fā)期限一半計(jì)算。利息=（土地取得費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率）十（土地開發(fā)費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X50%.估算利潤(rùn)：通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費(fèi)十土地

6、開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)十利息十利潤(rùn)）X增值收益率其中：收益率一般在 20% 25炕間。按補(bǔ)交出讓金的 40%計(jì)算.估算土地價(jià)格（1）無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格:（2）法定最高出讓年期地價(jià)：1 A A 1P = P1 X 1-1（式-1 ）由 P|= ， P= M 1可得（式-1 ）1 （1+r 匚r r 一 O式中：R-有限年期土地使用權(quán)價(jià)格；P1-無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格；n- 土地使用年限；r-還原利率;（四）假設(shè)開發(fā)法地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-租售費(fèi)用.專業(yè)費(fèi)：指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，按建筑費(fèi)的一定比例計(jì)算。 專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)x i （i為一定的百分率）.利息：指全部預(yù)付資本的資

7、金成本，全部預(yù)付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)。 利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）x r （r為利息率）.利潤(rùn)：指全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本，全部預(yù)付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)。利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）x P（ P正常利潤(rùn)率）.稅費(fèi)：通過(guò)地價(jià)與稅率t的乘積計(jì)算。 稅費(fèi)=地價(jià)x t （t為稅費(fèi)）.建筑物評(píng)估方法（一）成本法：建筑物評(píng)估值 =建筑物重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值.建筑物重置成本的估算方法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：重置成本=建筑物賬面原值X綜合價(jià)格指數(shù)綜合價(jià): 評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)父100% （定基價(jià)格指數(shù)）格指數(shù) 建筑物購(gòu)建時(shí)價(jià)格指數(shù)式中：a為各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)+建筑物尚可使用年

8、限）X 100%1J?寸十&巾十a(chǎn)2 M1十% F100%（環(huán)比價(jià)格指數(shù)）情才日奴.建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算：1 1）使用年限法：建筑物實(shí)體性貶值率=建筑物實(shí)際已使用年限+ （建筑物實(shí)際已使用年限建筑物成新率=建筑物尚可使用年限+ （建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）x 100%（2）打分法:成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分x G+裝修部分合計(jì)得分X S+設(shè)備部分合計(jì)得分x B一結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù);S 一裝修部分的評(píng)分修正部分;B 一設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)3.建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算:經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額+正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟(jì)性貶p =，Rt+ A（1+rj （1+rt

9、R-第i年的建筑物年收益凈損失額；r一折現(xiàn)率;n一預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)是時(shí)間，通常已年為單位（二）殘余估價(jià)法a-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益;L一土地價(jià)格；r 1- 土地的還原利率；r2-建筑物的還原利率B-建筑物的收益價(jià)格；d一建筑物的折舊率;a 2建筑物的純收益建筑物折舊率:d=，.八 剩余使用年限100%第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法（一）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法.無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式收益法在應(yīng)用上可表示為一下兩種方式:n KR(1 -T)nK R(1 T)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值= 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=最彳氐收:費(fèi)額 十 R(-一-y(1r)it (1r)iK-無(wú)形資產(chǎn)分成率；

10、R-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤(rùn)；T一所得稅率；i收益期限；r-折現(xiàn)率.無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定無(wú)形資產(chǎn)收益額4肖售收入X銷售收入分成率X （ 1 -所得稅率）（按銷售收入分成）無(wú)形資產(chǎn)收益額=銷售利潤(rùn)X銷售利潤(rùn)分成率X （1 -所得稅率）（按利潤(rùn)分成）因?yàn)椋菏找骖~=銷售收入X銷售收入分成率X （ 1-分成率）=銷售利潤(rùn)X銷售利潤(rùn)分成率X （ 1-所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)分成率X銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)分成率=銷售收入分成率+銷售利潤(rùn)率評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)分成率的方法:（1）邊際分析法：利潤(rùn)分成率 =萬(wàn)追加利潤(rùn)現(xiàn)值+萬(wàn)利潤(rùn)總額現(xiàn)值X100%（2）約當(dāng)投資分成法：（二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中成本

11、法的應(yīng)用：無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=無(wú)形資產(chǎn)重置成本X成新率1,自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算（1）財(cái)務(wù)核算法：無(wú)形資產(chǎn)重置成本y勉質(zhì)資料的 現(xiàn)行、j笠耗 =乙/際耗費(fèi)量M價(jià)格廣J時(shí)現(xiàn)行費(fèi)、父用標(biāo)準(zhǔn)1（2）市價(jià)調(diào)整法：無(wú)形資產(chǎn)類似無(wú)形資成本市乂成本市 其他無(wú)形資產(chǎn)成本重置成本一產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格價(jià)系數(shù)價(jià)系數(shù)-V其他無(wú)形資產(chǎn)市價(jià).外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算物價(jià)指數(shù)法： 無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)重置成本一賬面成本一購(gòu)置時(shí)物價(jià)指數(shù).無(wú)形資產(chǎn)成新率估算:、專利權(quán)評(píng)估方法（一）收益法：1,直接測(cè)算專利技術(shù)超額收益（1）高出同類產(chǎn)品價(jià)格銷售的超額收益：R一超額收益；P2使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價(jià)格；Pi不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的

12、價(jià)格；Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）；T一所得稅率（2）銷售數(shù)量大幅增加的超額收益：R一超額收益；Q-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；Qi-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；P一產(chǎn)品的價(jià)格；C一產(chǎn)品的單位成本；T-所得稅率（3）節(jié)約成本費(fèi)用的超額收益：R一超額收益；C2 -使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位成本；Ci-未使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位成本;Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）；T一所得稅率2,采用利潤(rùn)分成率測(cè)算專利技術(shù)收益額專利技術(shù)評(píng)估價(jià)值（收苗為、）八n K R 1 -T一ii=11 r（實(shí)際操作中通常以銷售收入分成率替代利潤(rùn)分成率）K-銷售收入分成率;R-銷售收入；T一所得稅率；i 收益期限

13、；r-折現(xiàn)率（二）成本法:專利技術(shù)重置完 生 什比人/ =人#+父成新率 評(píng)估價(jià)值全成本重置完全成本1父(1 +a1f1 +a2 ).(1+an ) a：物價(jià)上漲指數(shù)三、專有技術(shù)的評(píng)估:R-第i年銷售利潤(rùn);K:-銷售利潤(rùn)分成率;T一所得稅率;i一收益期限；r-折現(xiàn)率四、商標(biāo)權(quán)評(píng)估方法（一）商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估未來(lái)每年超額收益相等:1P =A - 1 nr 1 r二A 1n 一1r 1 r1 r -1其中二P/A,r,nr 1 rP:商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值A(chǔ) :第i年超額凈利潤(rùn)（已扣所得稅）r ：折現(xiàn)率n :收益期限未來(lái)每年超額收益不等：p - a J_r +ar 1 r n1rt -1 r(1 + r t

14、(1 +r fP:商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值A(chǔ) n：前n年每年超額凈利潤(rùn)At：后t年每年超額凈利潤(rùn)r ：折現(xiàn)率（二）商標(biāo)權(quán)許可價(jià)值評(píng)估（商標(biāo)權(quán)評(píng)估）&一新增利潤(rùn)分成率;R第i年新增利潤(rùn);T一所得稅率;i 一收益期限;r -折現(xiàn)率五、計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估R-第i年銷售利潤(rùn);K:-銷售利潤(rùn)分成率;T一所得稅率;i 一收益期限;r -折現(xiàn)率六、商譽(yù)評(píng)估商譽(yù)的企業(yè)整體的企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估值一資產(chǎn)評(píng)古值之和（含可確指無(wú)形資產(chǎn)企涉整體的一資產(chǎn)評(píng)估值巨企業(yè)預(yù)期每年收益現(xiàn)值或：*色=企業(yè)預(yù)期年金資本化率2.超額收益法企業(yè)預(yù)期行業(yè)平均該企業(yè)的單項(xiàng)資（1）超額收益本金化價(jià)格法：商譽(yù)的一年收益額收益率產(chǎn)評(píng)估值之和價(jià)值適用本金

15、化率被評(píng)估企業(yè)單項(xiàng)被評(píng)估企業(yè)行業(yè)平均X（）或. 商譽(yù)的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和預(yù)期收益率一收益率值一 . 價(jià)值=適用資本化率式中：被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益率 =企業(yè)預(yù)期年收益額/企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)X 100%工 Si（2）超額收益折現(xiàn)法：商譽(yù)的價(jià)值 = i 3 1 rSi-第i年企業(yè)預(yù)期超額收益;r -折現(xiàn)率;1/ (1+r) i-折現(xiàn)系數(shù)第八章企業(yè)價(jià)值評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式(一)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法.年金資本化法(1)計(jì)算企業(yè)未來(lái)n年內(nèi)收益額的現(xiàn)值，并進(jìn)行年金化，即計(jì)算年等值；A= Ri . Vj! |1_1一 A=Y i R，尸-1(前n年收益折現(xiàn)，已知現(xiàn)值求年金)豈 1(1+)(i+n乙 1(i+)i(i+)n式中 lx 1 _1一 等于年金現(xiàn)值系數(shù)：(P/A, r, n)r _ (1 r)n將前n年收益折現(xiàn)y I Ri L由年金現(xiàn)值公式：p =公M 1 ,_1一 L逆推可得上式w(1 r)ir (1 r)n(2)將年金化