[北京]建筑工程房屋精裝修項目管理流程講義（ppt）

1、裝修房項目 管理流程概述【2012年12月】裝修房項目管理流程全景主責部門流程階段工作方法關鍵成果主責部門關鍵成果工作方法三大核心內(nèi)容課程目標裝修房項目流程管理說明是根據(jù)裝修房的具體操作制定的標準化處理解決步驟和程序有效提高工作效率以流程標準化管理工作進程明確崗位職責及時跟進處理問題思考裝修房項目管理流程和哪些部門有關?課堂練習項目管理流程分組討論并展示： 請每組分別討論并在“裝修房管理流程圖”的空白處填寫所有組員共同同意的流程步驟，并分組闡述各自的理由。 立項階段輸入條件主責部門輸出成果裝修標準市場定位項目定位客戶定位初步成本規(guī)劃標準產(chǎn)品庫裝修標準分級體系 負責設計管理部等部門支持管理層決策

2、裝修標準設計任務書裝修方案圖裝修方案圖設計任務書設計階段裝修施工圖 負責建筑設計院與室內(nèi)裝飾設計院配合完成管理層決策采購階段輸入條件輸出成果主責部門裝修施工圖項目裝修材料部品選擇清單項目客戶個性化選配清單 負責設計管理部等部門配合管理層決策房屋交付標準采購階段（續(xù)）輸入條件主責部門輸出成果裝修管理指導書標準工序停點驗收一覽表施工工藝標準成品保護標準分戶驗收其他規(guī)范、相關圖紙及合同文件 負責工程管理部技術支持樣板實施階段輸入條件輸出成果主責部門裝修施工圖房屋交付標準項目管理指導書監(jiān)理合同項目裝修房工程停點驗收一覽表 負責監(jiān)理負責編制項目管理部對成果審核并備案裝修工程監(jiān)理管理辦法項目管理指導書分包

3、施工組織設計分包施工計劃 負責監(jiān)理、施工方負責編制項目管理部對成果審核并備案裝修施工組織設計樣板實施階段（續(xù)）樣板實施階段（續(xù)）輸入條件主責部門輸出成果 主責項目裝修房采購方案裝修施工圖供方資源庫裝修房工程管理標準庫供方配合要求（項目部提供）售后服務標準及要求毛坯房移交精裝的標準分戶驗收表 ，監(jiān)理組織并跟蹤問題及問題封閉每戶質(zhì)量檔案裝修界面驗收,大面積施工階段交付階段輸入條件輸出成果主責部門 負責裝修房推進工作組參與缺陷反饋分析報告入伙問題記錄項目管理流程關鍵階段全流程關鍵階段項目/客服項目設計/客服設計設計設計采購/成本采購/項目營銷階段關鍵成果工作方法核心問題&影響點主要責任人階段關鍵點流

4、程關鍵階段研發(fā)階段操作階段項目研究裝修方案施工圖樣板間裝修產(chǎn)品優(yōu)化生產(chǎn)準備大面積施工竣工交付 我們的目標客戶是誰 目標客戶需要什么樣的產(chǎn)品要解決的核心問題？研發(fā)關鍵階段項目研究舊模型 新模型 城市地圖：研究土地屬性找到土地價值同客戶價值之間的對應關系；客戶細分：研究客戶分類指標，找到影響客戶房屋需求的關鍵因素，得出客戶分類結(jié)果；七對眼睛：項目研究的方法裝修房方案設計的依據(jù)？基于營銷部門提供的“ ”。研發(fā)關鍵階段裝修方案如何更好的實現(xiàn)客戶需求？專業(yè)源于專注精簡戶型數(shù)量 先行且為主 什么是成熟/標準化產(chǎn)品？1 集團范圍成熟產(chǎn)品 U5蘭田一號2 區(qū)域范圍內(nèi)標準化產(chǎn)品 TS裝修方案標準化產(chǎn)品選擇裝修方

5、案標準化產(chǎn)品選擇（續(xù)）1借鑒成熟產(chǎn)品的理念，而不是形式：2應用標準化產(chǎn)品樣式，但不能僵化所有環(huán)節(jié)。面對標準化產(chǎn)品主動選擇還是被動選擇？序號U5所在城市客廳地面處理方式客戶定位1上海、沈陽、青島地板都市白領2北京石材隱身權(quán)貴3長春地磚+石材收邊私營業(yè)主、政府管員案例：U5的各地不同版本根據(jù)客戶需求，對標準化產(chǎn)品進行地域化調(diào)整材料部品選擇的準備工作？注意事項？ 材料部品的標準化 材料部品標準資源分級庫 成本規(guī)劃的定義？依據(jù)？有限的 ，使客戶滿意度最大化！成本規(guī)劃裝修方案成本規(guī)劃、部品選擇問題思考這是哪個部門在哪個環(huán)節(jié)出了問題?裝飾設計建筑設計建筑裝飾設計總包研發(fā)關鍵階段施工圖設計提高施工圖設計標準

6、全面有效的圖紙會審設計大總包充分交圈控制要點施工圖設計提高標準新標準下裝修房施工圖紙需新增內(nèi)容1 瓷磚或石材的標準排版式圖 2墻棚面五金、燈具等標準定位圖3 墻面定位部品配合家俱標準效果圖柜體及室內(nèi)門廠家等提前介入進行 設計研發(fā)階段設計控制要點設計是建筑之源一戶一圖材料封樣24h內(nèi)必須答復裝飾設計必須在建筑設計和主體施工時介入設計洽商及時發(fā)放定期到會不斷改進研發(fā)關鍵階段樣板裝修階段鍛煉隊伍確立交房標準AB成本測算依據(jù)D調(diào)整施工圖C樣板間意義舉例：實木地板色差樣板房實際供貨樣板先行制度材料樣板材料樣板舉例：不同標段間施工不統(tǒng)一樣板先行制度工藝樣板工藝樣板舉例：土建結(jié)構(gòu)與裝修偏差為什么我家的冰箱放

7、不下？為什么瓷磚排版不一樣？為什么我家吊頂和別家不同？樣板先行制度施工樣板施工樣板項目實現(xiàn)階段示范單位訪客反饋施工單位反饋成交客戶反饋未成交客戶反饋研發(fā)階段客戶需求調(diào)研方案測試樣板間測試交付回訪入住階段滿意度回訪6個月居住體驗回訪1年居住體驗回訪研發(fā)關鍵階段產(chǎn)品優(yōu)化 分級名稱配置豪華制訂中標準先進領先產(chǎn)品優(yōu)化的最終目標？ 產(chǎn)品優(yōu)化的目標研發(fā)階段小結(jié)流程起點：目標客戶 共性需求流程階段總結(jié)1-產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品選擇：1標準化產(chǎn)品 2新產(chǎn)品裝修方案： A 裝飾先行 B 成本規(guī)劃 C 部品標準化施工圖設計： 建筑、室內(nèi)充分交圈樣板體驗及產(chǎn)品優(yōu)化： A 全方位客戶反饋 B 產(chǎn)品標準庫+分級體系第二部分

8、操作階段A 生產(chǎn)準備B 大面積裝修C 竣工交付思考生產(chǎn)資料及工程服務的采購如何進行？工程技術資料包含哪些內(nèi)容？由誰負責準備？S1大面積裝修前該準備什么？S2S3操作關鍵階段生產(chǎn)準備如何選擇采購方式？堅持 采購批量采購的時間節(jié)點如何安排？ 樣板間建造批量施工要不要和客戶承諾品牌？不要輕易承諾 品牌 生產(chǎn)準備采購生產(chǎn)準備采購（續(xù)）選擇戰(zhàn)略總包還是裝飾分包？ 現(xiàn)階段允許 的存在但 模式是發(fā)展方向采購招標考慮因素是否全面？ 采購部在招標考察廠家時需要廠家提供 。技術資料包括哪些內(nèi)容？ 施工圖紙合同作業(yè)指導書施工組織設計監(jiān)理細則材料封樣施工組織設計和監(jiān)理管理辦法誰來編？ 共同編制生產(chǎn)準備技術資料 集中加

9、工S2S1大面積裝修怎么做？S3操作關鍵階段大面積裝修 有效管理甲委甲供 交付準備期的嚴格管理“集中加工”生產(chǎn)模式 統(tǒng)一化 集中化S2S1大面積裝修怎么做？S3 固定 固定 固定 “集中加工”生產(chǎn)模式的要求大面積裝修集中加工大面積裝修甲委甲供的管理 復尺、加工、到貨中期前期 和精裝單位的銜接、圖紙及技術交底后期 施工安裝、成品保護、驗收整改甲委甲供組成部分甲供材料涂料開關插座龍頭、花灑浴房或浴缸五金掛件水槽廚房電器潔具瓷磚燈具浴霸涼衣架地漏甲委工程櫥柜地板戶門淋浴屏成品柜甲委甲供管理要點甲委甲供管理要點責任到崗（崗位固定）專人對接（高層固定）舍身處地（實現(xiàn)雙贏）幫助成長（幫助供應商做好內(nèi)部管理

10、）操作關鍵階段竣工交付交付樓號最終確認接待能力了解綜合考慮樓號分布與標段因素應急維修地點設置交待時間安排技巧1、交付策劃（交付準備期）操作關鍵階段竣工交付（續(xù)）2、裝修房交付的準備集中交付準備 召開交付準備會編訂風險問題統(tǒng)一說辭組織物業(yè)驗房工程師培訓編制施工單位信息一覽表召開集中交付協(xié)調(diào)會編制應急維修人員、備件清單交付時間最終確認操作關鍵階段竣工交付（續(xù)）項目部工程師交付現(xiàn)場坐班總包管理人員陪同驗房周密組織現(xiàn)場應急維修重點客戶重點跟蹤確保信息傳遞通暢3、裝修房的集中交付每日總結(jié)前期準備：材料部品 技術資料 流程階段總結(jié)2操作階段批量施工：集中加工生產(chǎn) 甲委甲供管理 交付準備期管理后續(xù)工作：精細化策劃、準備、集中交付操作階段小結(jié)