石家莊市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法(2020)

1、石家莊市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法（2020）各縣（市.、區(qū)）人民政府，高新區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)和綜合保稅區(qū)，市政府各有關部門：石家莊市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法已經(jīng)市政府同意， 現(xiàn)印發(fā)給你們。請認真抓好貫徹落實。石家莊市人民政府2020年11月20日【此件公開發(fā)布】石家莊市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法第一章總則第一條為進一步完善石家莊市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱上 地二級市場），盤活存量土地，根據(jù)中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房 地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)和國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出

2、租、抵押二級 市場的指導意見（國辦發(fā)（2019） 34號）河北省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權 轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見（冀政辦字（2019） 79號）的有關規(guī)定，結合本市 實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱的建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易是指建設用地使用 權人將依法取得的建設用地使用權進行轉讓、出租、抵押的交易行為，包括上地交易，以及 土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應當遵守中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營管理條例等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓、出 租、抵押，可參照本辦法執(zhí)

3、行。第三條由自然資源和規(guī)劃部門負責全市上地二級市場的市場建設、指導培訓I、規(guī)則制定、 監(jiān)督管理等工作。由不動產(chǎn)登記中心為市本級土地二級市場交易承辦機構（以下簡稱:交易機構），具體辦 理建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權的交易業(yè)務，并提供相關服務。市、縣自然資源和規(guī)劃部門可以指定或授權下屬事業(yè)單位具體承辦建設用地使用權轉讓、 出租、抵押二級市場交易業(yè)務，并提供相關服務。第四條由、縣自然資源和規(guī)劃部門可以按照交易、登記一體化建設原則，建立有形的上 地二級市場，設立交易大廳，搭建建設用地二級市場交易平臺，設置交易、登記服務窗口， 提供交易場所，匯集交易信息，辦理交易事務。第五條由、縣自然資

4、源和規(guī)劃部門應當建立信息發(fā)布達成意向簽訂合同交易監(jiān)管的交易 流程。交易雙方可自行交易，也可委托交易機構進行公開交易。第二章交易條件第六條建設用地使用權交易，應當依法取得建設用地權屬證書及地上建筑物、其他附著 物權屬證書或證明。第七條建設用地使用權轉讓，不改變土地和地上建筑物利用現(xiàn)狀的，可以按證載用途轉 讓；改變上地和地上建筑物利用現(xiàn)狀，對地上建筑物改、擴建或者重新建設的，應當符合城 鄉(xiāng)規(guī)劃，涉及改變土地用途的，改變后的土地用途限定為非住宅用地。第八條以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規(guī)和出讓合同約定的前提 下，應當滿足以下條件：（-）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，已完成投資額達到

5、開發(fā)投資總額的百分之二十 五以上：（二）屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。第九條建設用地使用權轉讓涉及國有資產(chǎn)的,應經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或上級主管部門批 準；涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的建設用地使用權轉讓的，應征得園區(qū)管委會同意。第十條有下列情形之一的，建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押：（一）未依法取得建設用地權屬證書的：（-）建設用地及其地上建筑物權屬不清、有爭議的：（三）以出讓方式取得上地使用權的，不符合本辦法第八條規(guī)定的條件的；（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權交 易的；（五）未按劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定動工開發(fā)建設，因企業(yè)自身原因被認定

6、為閑 置土地的：（六）依法收回建設用地使用權的；（七）共有建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物進行交易，未經(jīng)其他共有人書而 同意的：（八）法律法規(guī)規(guī)定禁止交易的其他情形。第三章建設用地使用權轉讓第三章建設用地使用權轉讓第十一條本辦法所稱的建設用地使用權轉讓，是指導致建設用地使用權轉移的行為，包 括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉 及的建設用地使用權轉移。國有企業(yè)改制涉及的建設用地使用權轉移和公司股權轉讓，不納 入建設用地使用權轉讓范圍。司法處置和資產(chǎn)處置涉及建設用地使用權轉移的，可委托交易機構公開交易。第十二條建設用地使用權轉讓時，應當附具原有規(guī)

7、劃條件。轉讓后原劃撥決定書規(guī)定或 出讓合同約定的權利、義務隨之轉移。第十三條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經(jīng)土地所在市、縣人民政府批準， 轉讓后土地用途符合劃撥用地目錄的，可不補繳出讓價款，按轉移登記辦理；轉讓后上 地用途不符合劃撥用地目錄的，由受讓方辦理建設用地使用權出讓手續(xù)。法律法規(guī)或劃 撥決定書明確規(guī)定應當由政府收回建設用地使用權的除外。第十四條以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定 的前提下，應充分保障其交易自由：原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。第十五條以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建 設用地使用權轉讓

8、有關規(guī)定，不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準： 轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，也可以根據(jù)權利人申請，直接變更為出讓方式。第十六條以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，未完成開發(fā)投資總額百分之二十五的, 按照先投入后轉讓的原則，允許轉讓雙方先辦理預告登記，為受讓人頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明， 待達到法定轉讓要求時，再辦理不動產(chǎn)轉移登記。不動產(chǎn)登記證明可作為辦理建設項目開發(fā)建設等相關審批手續(xù)的依據(jù)第十七條在建建筑物轉讓，在不改變行政許可內(nèi)容的前提下，受讓人可以憑不動產(chǎn)權屬 證書或原國有建設用地使用權有償使用合同、轉讓合同辦理轉讓后的行政許可手續(xù)。轉讓前 核發(fā)的行政許可證件繼續(xù)有效，可

9、憑此證件直接用于辦理不動產(chǎn)登記。第十八條政府有關部門或事業(yè)單位在進行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設用地使用權轉 移的，資產(chǎn)權利人在處置前應征求宗地所在地的市、縣自然資源和規(guī)劃部門意見，作為國有 資產(chǎn)處置依據(jù)，并將宗地有關情況如實告知當事人。第十九條政府機構、事業(yè)單位和國有獨資企業(yè)之間劃轉國有建設用地使用權，劃轉后符 合劃撥用地目錄保留劃撥方式使用的，可直接辦理轉移登記：需有償使用的，劃入方應 持相關土地資產(chǎn)劃轉批準文件等，先辦理有償用地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。第二十條宗地一經(jīng)確定，不得隨意分割。確需分割轉讓的，在符合劃撥決定書規(guī)定或出第五章建設用地使用權抵押讓合同約定前提下，應滿足以下條件:（一）

10、分割后的地塊具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應 在合同中明確有關權利義務：（二）擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權 利人合法權益。第二十一條本辦法所稱的建設用地使用權分割轉讓,是指不動產(chǎn)權利人在依法登記取得 建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權后，將整宗建設用地分割為兩宗或兩宗以 上并進行轉讓的行為或將依法登記取得的建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權 連房帶地轉讓的行為。第二十二條有下列情形之一的，建設用地使用權分割轉讓不予批準：（一）劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定不得分割轉讓的；（二）工業(yè)用地上的綜合樓、職工宿舍用房

11、等行政辦公及生活服務設施占用的建設用地 不得與整宗地分割轉讓：（三）法律法規(guī)規(guī)定不得分割轉讓的其他情形。第二十三條建設用地使用權分割轉讓，應當經(jīng)市、縣自然資源和規(guī)劃部門批準。第二十四條建設用地使用權分割轉讓,法律法規(guī)及相關規(guī)范性文件有明確限制土地分割 轉讓規(guī)定的，原則上應將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉讓審批中予以 落實。第四章建設用地使用權出租第二十五條本辦法所稱的建設用地使用權出租，是指建設用地使用權人作為出租人將建 設用地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人 支付租金的行為。第二十六條以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用

12、地使用權出租或轉 租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關約定。全部或部分國有建設用地使用權出租 后，有償使用合同載明的權利、義務仍由建設用地使用權人承擔。第二十七條以劃撥方式取得的建設用地使用權出租,應按有關規(guī)定上繳租金中所含土地 收益，納入上地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出 讓、租賃等有償使用手續(xù)。第二十八條市、縣自然資源和規(guī)劃部門應當提供建設用地使用權出租供需信息發(fā)布條件 和場所，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。第二十九條本辦法所稱的建設用地使用權抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或第三 人將建設用地使用權及地上建筑物

13、、其他附著物所有權作為抵押財產(chǎn)抵押給債權人，債務人 不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權以抵押財產(chǎn)折價或者 拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。第三十條建設用地使用權連同地上建筑物、其他附著物所有權抵押的，可以到自然資源 和規(guī)劃部門直接辦理不動產(chǎn)抵押登記。第三十一條以劃撥方式取得的建設用地使用權不得單獨抵押，其地上建筑物、其他附著 物所有權連同建設用地可以一并設定抵押權，自然資源和規(guī)劃部門依法辦理抵押登記手續(xù)， 即視同批準。抵押權實現(xiàn)時，應當按照有關規(guī)定繳納建設用地使用權出讓金后，再優(yōu)先受償，有關要 求可以在抵押合同、不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)登記證明中進行記載。第三十二條以出讓、作

14、價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以 租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，根據(jù)租 賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物所有權連同土地可以一并抵押。第三十三條工業(yè)用途的建設用地使用權抵押的，該宗地范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建 筑物、其他附著物所有權原則上應一并整體抵押。第三十四條自然人、企業(yè)之間訂立的債權債務主合同符合法律法規(guī)規(guī)定的，自然人、企 業(yè)可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產(chǎn)抵 押登記。第三十五條允許營利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領域企業(yè)以有償方式取得的建設用地 使用權及地上建筑物、其他附著

15、物所有權為自身債務提供擔保，設立抵押權。抵押權實現(xiàn)后， 建設用地使用權及地上建筑物所有權的受讓人應承諾保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地 用途不改變、利益相關人權益不受損。第六章服務與監(jiān)管第三十六條交易機構可以通過公開方式確定服務機構并向社會公開，供交易雙方自由選 擇，為交易雙方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀、交易資金監(jiān)管等服務，產(chǎn)生的有關費 用由交易雙方承擔。第三十七條交易機構不得為交易雙方指定服務機構。交易雙方不能自行選擇服務機構的, 可從上地二級市場服務機構名錄中隨機抽取。第三十八條交易機構應當加強對服務機構的指導和監(jiān)督，引導K誠信經(jīng)營，將失信的服務機構從名錄中刪除，并限制其三年內(nèi)不得

16、參加本行政區(qū)域內(nèi)的土地二級市場交易服務。第三十九條市、縣自然資源和規(guī)劃部門應當加強交易管理與不動產(chǎn)登記的有序銜接，在 交易大廳可以為交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構提供辦事窗口。第四十條市、縣自然資源和規(guī)劃部門會同稅務部門、住房城鄉(xiāng)建設部門建立健全信息平 臺互通共享機制，實現(xiàn)信息的及時推送。第四十一條市、縣自然資源和規(guī)劃部門應當強化上地一、二級市場的聯(lián)動，加強土地投 放總量、結構、時序等銜接，加強對土地市場的整體調(diào)控。第四十二條交易機構應當加強土地二級市場交易監(jiān)管：（一）對劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定的建設用地使用權轉讓、出租、抵押事項進行 審查，對違反有關法律法規(guī)或不符合劃撥決定書規(guī)定

17、、出讓合同約定的，不予辦理相關手續(xù)：（二）建設用地使用權轉讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關資金來源應符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地 和融資的相關規(guī)定：（三）交易價格監(jiān)管。國有建設用地使用權轉讓的，交易雙方應當如實申報轉讓價格， 轉讓價格比標定地價低20$以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權。第四十三條交易雙方要求資金監(jiān)管的，交易機構可以設立監(jiān)管賬戶，為交易雙方提供交 易資金監(jiān)管服務。第四十四條申請交易資金監(jiān)管的，受讓人按合同約定將部分或全部轉讓成交價款劃入交 易資金監(jiān)管賬戶，待完成不動產(chǎn)轉移登記后，交易機構向監(jiān)管銀行出具交易資金劃轉通知 書并發(fā)送紙質或電子指令，由監(jiān)管銀行將交易資金劃入轉讓人賬戶。第七章附則第四十五條本辦法第八條所稱的開發(fā)投資總額一般可以發(fā)展改革部門或行政審批部門 出具的準入、核準、備案等