基準地價的作用

1、定義基準地價是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨 勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等 一級開發(fā)后，政府確定的平均價格?；鶞实貎r按照不同的區(qū)域和不同的土地用途， 分別確定平均價格。簡介地價是土地在買賣、出讓和轉(zhuǎn)讓等交易活動中所表現(xiàn)出的價格，是土地資產(chǎn) 屬性的直觀反映。而基準地價是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土 地條件相當?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣 以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格，是各用途土地的使用權(quán)區(qū)域平 均價格，對應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限，由政府組織或委托 評估

2、，評估結(jié)果須經(jīng)政府認可?；鶞实貎r不是具體的收費標準。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地 價格，是以基地價為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀 區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進行綜合評估而確定。表現(xiàn)形式基準地價因是平均價格，它的表現(xiàn)形式有級別價、區(qū)片價和路線價三種。主要作用基準地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢；為國家 征收土地稅收提供依據(jù)。制訂原則中國國各地城鎮(zhèn)從20世紀90年代初開始制訂基準地價，現(xiàn)已基本完成。制 訂基準地價的技術(shù)有兩條:一是在城鎮(zhèn)土地定級的基礎(chǔ)上，根據(jù)級差收益來測算； 二是在未完成定級情況下，直接劃定均質(zhì)地域，根據(jù)市場交易資料來測算。用得

3、 最多的還是第二條?，F(xiàn)在各地已初步進入定期修正、調(diào)整基準地價階段。遵循原則基準地價應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地， 具有同樣的市場價格的原理進行確定?；鶞实貎r遵循“以土地分等定級和均質(zhì) 地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價格為依據(jù)”的原則，將城市土地按照影響土地 使用價值優(yōu)劣的的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相 等的區(qū)域或級別，在同一土地級別或類型區(qū)域中，從土地使用者利用土地的收益、 土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或土 地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，并建立相應(yīng)的因素 修正體系。表現(xiàn)形式常見的基

4、準地價表現(xiàn)形式有：級別基準地價。級別基準地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均 地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。區(qū)片基準地價。區(qū)片基準地價是在級別基準地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同 一級別進一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準地價。路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標 準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該 街道的路線價。主要作用基準地價更新與平衡是一項應(yīng)用性強的工作。城市基準地價是由政府土地管理的有關(guān)部門通過科學的方法確定的，主要體 現(xiàn)為以下幾個作用：1、顯示中國城鎮(zhèn)土地在已有利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟收

5、益，同時也 按價格標準顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。2、為各級政府在土地使用權(quán)有償出讓時提供依據(jù)，同時也可為土地使用權(quán) 在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時提供參考依據(jù)。3、各地價區(qū)段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、 實現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟和社會效用創(chuàng)造了 條。4、為政府征收土地稅費提供客觀依據(jù)?；鶞实貎r既可為土地使用稅的征收 提供主要依據(jù).也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。5、國家和各級政府可以依據(jù)基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的 差別和調(diào)整引導或控制各類經(jīng)濟社會活動，落實城市規(guī)則、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)賂和產(chǎn)業(yè) 政策。6、基準地價的確立可進一

6、步促進我國地價體系的建立和完善、也有利于進 一步完善中國的國民經(jīng)濟統(tǒng)計和核算體系。評估步驟城市基準地價評估的方法和步驟：確定基準地價評估的區(qū)域范圍。這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區(qū)域范圍，例如是該 城市的整個行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評估的區(qū)域范圍大小，主 要是根據(jù)實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式、基準日期等。其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應(yīng)的土地條件或狀況，包括土地的 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度、權(quán)利性質(zhì)(如是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使 用權(quán))、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)

7、、容 積率(通常按用途來明確相應(yīng)的容積率)等。劃分地價區(qū)段。所謂地價區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成 的一個個區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)”區(qū)域。通?？蓪⑼恋貏澐?為3類地價區(qū)段：商業(yè)路線價區(qū)段；住宅片區(qū)段；工業(yè)片區(qū)段。劃分地價 區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平 及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū) 段。各地價區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商 業(yè)路線價區(qū)段應(yīng)以標準深度為分界線。抽查評估標準宗地的價格。這是在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估

8、價人員 調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用 收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在 合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應(yīng)求出單價或樓面地價。計算區(qū)段地價。區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū) 段內(nèi)土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范 圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位 數(shù)或眾數(shù)。計算出的區(qū)段地價，對于商業(yè)路線價區(qū)段來說是路線價，對于住宅片 區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來說是區(qū)片價。確定基準地價。在上述區(qū)段地價計算的基礎(chǔ)上做適當?shù)恼{(diào)整后即是基

9、準地價。在確定基準地 價時，應(yīng)先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的 地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準地價高于條件較好的區(qū)段的基 準地價。提出基準地價應(yīng)用的建議和技術(shù)。包括該基準地價的作用，將該基準地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)，例 如具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正 系數(shù)。計算公式基準地價系數(shù)修正法基準地價修正法是中國土地估價中重要的應(yīng)用估價方法之一，它是利用城鎮(zhèn) 基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條 件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的 修正系數(shù)對

10、基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價 方法。1利用級別或區(qū)域基準地價評估基準地價基本公式利用級別或區(qū)域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數(shù)修正法是通過對待 估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用 途同級或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基 本公式如下：V=V1bX (1土EKi) XKj (58)式中：V： 土地價格V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價EKi：宗地地價修正系數(shù)Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)程序收集有關(guān)基準地價資料；確定待估宗地所處級別(區(qū)域)的同類用途基準地價；分析待

11、估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；依據(jù)宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數(shù)修正表，確定待估宗 地地價修正系數(shù)；進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；求出待估宗地地價。2利用路線價評估利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身條件， 進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等宗地地價計算公式：V=uXdvXK1XK2XXKiXKn (59)式中：V：待估宗地地價u：路線價dv :深度指數(shù)Ki：其它修正系數(shù)(i=1-n)修正體系、編制及計算1、標定地價以基準地價為依據(jù)，根據(jù)委估宗地的影響因素修正系數(shù)等條件 進行測算得出的

12、。影響因素：包括用途、容積率、臨路(街)、臨海(河)、臨公園、廣場、公共綠地、 寬深比、使用年限。2、市建成區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)熟地標定地價計算公式為：商業(yè)、綜合用地標定地 價二基準地價X容積率修正系數(shù)X使用年限修正系數(shù)X用途修正系數(shù)X寬深比 修正系數(shù)x臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數(shù)。住宅用地（別墅）標定地價=基準地價X容積率修正系數(shù)X使用年限修正系 數(shù)X用途修正系數(shù)x住宅用地宗地地價修正系數(shù)。3、市區(qū)外原鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府建成區(qū)范圍內(nèi)基準地價計算公式為：標定地價=基準地價X容積率修正系數(shù)X使用年限修正系數(shù)X用途修正系 數(shù)X寬深比修正系數(shù)X臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修

13、正系 數(shù)。4、臨路（街）用于商住、綜合樓商業(yè)鋪面建筑物分攤地價計算公式：商業(yè) 鋪面建筑物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價X對應(yīng)的修正系數(shù)X分攤土地 面積。5、凡增加土地使用年限需補交地價款的，其補交標準為：增加土地使用年 限/該用途修正系數(shù)為1的年限X該用途標定地價。6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補交地價的，其補交標準為 增加土地使用年限服用途修正系數(shù)為1的年限x低用途標定地價X40%。7、工業(yè)用地標定地價計算公式為：標定地價二基準地價X使用年限修正系數(shù)x臨路修正系數(shù)。8、工業(yè)用地包括工業(yè)倉儲等用地，其經(jīng)營性倉儲用地按工業(yè)基準地價計算 結(jié)果的基礎(chǔ)上加收50%,9、農(nóng)業(yè)用地標定地價計

14、算公式為：標定地價=基準地價X使用年限修正系 數(shù)。10、與建成區(qū)或開發(fā)區(qū)相鄰的鄉(xiāng)鎮(zhèn)具體宗地的標定地價，可分別參照建成區(qū) 和鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價進行評估后取權(quán)重確定宗地標定地價。11、對原批準出讓的宗地，如果經(jīng)批準改變用途，且新用途地價高于原地價 的，要重新補交地價款，其補交標準按同一評估期日改變用途后的地價減去原用 途的地價，如果提高容積率，若在建設(shè)前依照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，到土地部 門補辦手續(xù)，則按新容積率重新計算地價款后補交地價差價。若在建成后再補辦 手續(xù)，則增加的建筑面積地價按原出讓時的樓面地價計收。12、對按商住、綜合用途建設(shè)的項目，如果用于商業(yè)用途的用地面積（或分 攤土地面積）大于其他用途

15、的用地面積的，按商業(yè)用途進行評估，相反則按綜合 用途進行評估。13、對臨公園、廣場、公共綠地（大面積）的宗地進行評估，應(yīng)考慮公園、 廣場、公共綠地對宗地的影響而造成土地的增值。14、對于酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地 價按原酒店用地標定地價的40%計收，對于其他用途配套用的綠化用地、停車 場用地（不包括公共綠地另外出讓），其用地的地價按原用地標定地價的40% 計收。15、市內(nèi)和城鄉(xiāng)相鄰地塊的加油站基準地價：市內(nèi)40萬元店，建成區(qū)和鄉(xiāng) 鎮(zhèn)相鄰宗地35萬元瘤。16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時，冷凍廠、加油站容積率修正 系數(shù)為0.8 0.9之間。17、凡屬于海坡

16、旅游開發(fā)區(qū)、鹿回頭旅游開發(fā)區(qū)、亞龍灣國家度假區(qū)等風景 旅游景點，興建度假村、酒店等項目的容積率修正系數(shù)一律按別墅容積率修正系 數(shù)計算。18、對于臨同一道路(街道)兩旁的地塊應(yīng)按同一區(qū)片的基準地價(就高不 就低)測算標定地價。第四部分地價政策19、對原土地證中載明的土地用途(如倉儲用地、工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地等)， 轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按規(guī)劃用途或?qū)嶋H使用用途評估。20、根據(jù)地方產(chǎn)業(yè)政策可優(yōu)惠出讓底價的產(chǎn)業(yè)為旅游產(chǎn)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)、 旅游農(nóng)業(yè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施項目等。旅游產(chǎn)業(yè)。為引進資金、加快我市經(jīng)濟建設(shè)，促進旅游業(yè)的發(fā)展，市政 府將由國家或省級確定旅游度假開發(fā)區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)成片出讓給開發(fā)商時，可根 據(jù)國家經(jīng)濟宏

17、觀調(diào)控和我市經(jīng)濟發(fā)展狀況來確定最低出讓底價。一般成片出讓土地使用權(quán)標定地價是由地租組成，其征地費、管理費、動遷 安置費及有關(guān)各稅費由開發(fā)商按實際發(fā)生金額支付。高、新科技(工業(yè))項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目，并 對三亞市發(fā)展具有推動作用的，可按工業(yè)用地標定地價給予減免。旅游農(nóng)業(yè)項目用地，屬于農(nóng)業(yè)用地部分按農(nóng)業(yè)用地標定地價計收，但允 許按容積率0.005以下興建公共配套設(shè)施(指職工住宿辦公用房)，屬于非農(nóng)業(yè) 用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積 =建筑面積一容積率。高爾夫球場項目用地，屬于高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定 地租計收，但允許按容積率

18、0.01以上興建公共配套設(shè)施，超出容積率0.01部分 的按商業(yè)、居住標定地價計收。21、凡屬于下列情況的，給予地租優(yōu)惠。屬于非本市財政撥款單位興建學校(幼兒園)、醫(yī)院(不含療養(yǎng)、康復 中心)等項目用地的，可減收地租40%。經(jīng)國家或省級科技部門鑒證的高、新科研項目用地，視投資規(guī)模大小給 予地租減免優(yōu)惠。有營利的市政公用設(shè)施，包括供水、供電、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施用地，交通 運輸配套設(shè)施用地的，按工業(yè)用地標定地租計收。屬于農(nóng)貿(mào)市場用地的，按商業(yè)用地價格評估，按標定地租給予30%優(yōu)惠。 與標定地價和出讓底價之間的關(guān)系基準地價、標定地價和出讓底價之間的聯(lián)系它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易

19、地價的作 用?；鶞实貎r、標定地價、土地使用權(quán)出讓底價之間存在著相互承接的關(guān)系基準地價是標定地價評估的基礎(chǔ)標定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)?；鶞实貎r、標定地價、土地使用權(quán)出讓底價基準地價、標定地價、土地使用權(quán)出讓底價的區(qū)別基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價、土地使用權(quán)出讓底 價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價和土地使用權(quán)出讓底價則 還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。土地使用權(quán)出讓底價和標定地價土地使用權(quán)出讓底價和標定地價也是有區(qū)別的土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、 出讓雙方

20、的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地(含成片出讓土地)的地價，即 指土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標價；標定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參 照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的 宗地的評估地價；標定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。更新調(diào)整北京新版基準地價目前北京實行的基準地價是2002年調(diào)整的。東城、西城、崇文、宣武、海 淀、朝陽為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區(qū)縣則處于六 到十類地段。其中，商業(yè)、綜合、居住用途的最高一級價格分別達到了9750元/ 建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十級則分別 只有140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。北京現(xiàn)行2002年版的基準地價將很快面臨上調(diào)。此次擬更新的基準地價中， 土地用途分為了商業(yè)、辦公、居住和工業(yè)四大類，將2002年版的“綜合”變成 了 “辦公”。土地級別從原先的10