房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)模式的研究分析報告模版

1、 . . 11/11房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)模式研究分析報告 日期：房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)模式研究121文件和土地招標(biāo)拍賣政策的出臺給我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戴上了雙重緊箍咒。一方面，以121文件為核心的房地產(chǎn)行業(yè)信貸緊縮政策的出臺大大壓縮了目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金空間，使房地產(chǎn)企業(yè)突然面臨資金緊的格局；另一方面，以國務(wù)院21號令和11號令為核心的土地收購儲備制度和招標(biāo)拍賣制度的實行，使政府開始壟斷土地一級市場，土地進一步成為稀缺資源。信貸政策和土地政策的雙重緊逼使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展走上了又一個十字路口，生存還是毀滅，收縮還是擴，都成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的迫切問題。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的兩次異地開發(fā)浪潮與當(dāng)前格

2、局歷史的來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)有過兩次全面異地擴的浪潮。第一次是在90年代初期的非理性擴。隨著土地出讓制度的實行以與對各種資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的限制性條件的放開，我國的房地產(chǎn)企業(yè)迎來了第一輪發(fā)展的高潮，在暴利的推動下，大量房地產(chǎn)企業(yè)進入異地發(fā)展，大量圈地，特別是以為代表的房地產(chǎn)市場，地價狂升，房價暴漲，隨后便導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)泡沫的破滅以與持續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)市場蕭條。第二次則是從90年代末期開始持續(xù)至今的理性擴。隨著我國總體經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和福利分房制度的取消，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展高潮。在這一發(fā)展過程中，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)在原有存量土地的基礎(chǔ)上進行了全新的開發(fā)模式調(diào)整和品牌整合，并繼而

3、向全國各大中城市滲透，進行全國戰(zhàn)略布局。目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到、等18個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域城市群帶發(fā)展以與其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略，取得了很好的發(fā)展效果。從目前來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)異地擴格局表現(xiàn)為以下幾個特點：犬牙交錯，南北縱橫。大量房地產(chǎn)企業(yè)向異地拓展，形成了南北縱橫，犬牙交錯的格局。首先是大量南方房地產(chǎn)企業(yè)北上，以萬科、一百、金地、世紀(jì)金源為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)借助在南方豐富的開發(fā)經(jīng)驗和雄厚的資金基礎(chǔ)進入、等北方城市，進行全國布局；接著便是北方房地產(chǎn)企業(yè)的迅速崛起和返攻南方，以順馳為代表的房地產(chǎn)企業(yè)近些年來發(fā)展迅猛，在南方城市大力擴，

4、圈地造房。一線競爭，二線拓展?？紤]到一線城市所具備的強大的購買能力、完善的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)以與良好的區(qū)域覆蓋能力，國大部分房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將一線城市作為自身區(qū)域布局的重點。然而這也導(dǎo)致了目前一線房地產(chǎn)市場異常激烈的競爭格局。從全國戰(zhàn)略出發(fā)，繼萬科、一百、碧桂園等企業(yè)之后，諸多房地產(chǎn)企業(yè)開始考慮向發(fā)展條件較好的二三線城市進軍，新一輪的市場競爭即將展開。房地產(chǎn)企業(yè)進入城市房地產(chǎn)企業(yè)進入城市萬科集團、萬達、中海地產(chǎn)、順馳集團、招商地產(chǎn)、澳門100、珠江合生、城建、保利地產(chǎn)、復(fù)地集團、金地集團、世茂集團、華潤置地、萬通集團、綠地集團、大華集團、富力地產(chǎn)、二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)的機遇與面臨的問題新一輪房

5、地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，在使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨較為嚴(yán)峻的格局的同時，也為具備一定運作實力和資金實力的房地產(chǎn)企業(yè)進入異地市場，進行全國布局提供了條件。首先，房地產(chǎn)信貸政策的收緊使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)重新洗牌的格局，為外地房地產(chǎn)企業(yè)進入異地開發(fā)提供了機遇。房地產(chǎn)信貸政策的出臺，使大量中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮甚至斷裂的尷尬局面，而原有的通過關(guān)系獲得土地、通過銀行資金進行項目運作的“空手套白狼”的大量企業(yè)也很難進行維持，大量的房地產(chǎn)企業(yè)會通過出讓項目或土地的方式來回收資金，這為其他房地產(chǎn)企業(yè)介入提供了極好的機會。其次，土地招標(biāo)拍賣制度的完全施行給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個平等競爭的平臺。雖然現(xiàn)在還存在一定的運作

6、缺陷，但長遠(yuǎn)來看，通過靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商還是會逐漸淡出市場，有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。這也使外地開發(fā)商有了平等進入目標(biāo)城市市場的機會，為跨地域經(jīng)營提供了契機。與此同時，也必須看到，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)還是處于洗牌的初期階段，水平參差不齊，企業(yè)良莠混雜，即便是初具規(guī)模和實力的企業(yè)在異地開發(fā)時也存在各種各樣的問題。主要表現(xiàn)在：（一）只看現(xiàn)狀，不看前景。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇異地進入目標(biāo)時眼光短淺，亦步亦趨，即只看當(dāng)前目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，而不考慮企業(yè)自身競爭實力和區(qū)域未來發(fā)展前景，往往進入之后才意識到區(qū)域市場結(jié)構(gòu)已被破壞，而不得以去面對激烈競爭或混亂競爭的格局。（

7、二）貪圖便宜，混亂布局。房地產(chǎn)企業(yè)在異地開發(fā)上缺乏相應(yīng)的統(tǒng)籌和規(guī)劃，以土地定區(qū)域，哪里便宜往哪里去，隨意開發(fā)，混亂布局，導(dǎo)致企業(yè)布局混亂，品牌復(fù)雜，甚至項目品牌與企業(yè)品牌相沖突，難以形成企業(yè)在區(qū)域的核心品牌和競爭力。（三）不顧實力，盲目搶地。隨著國家對土地一級市場的壟斷和一線城市土地供應(yīng)量的逐步減少，一二線城市的土地開始成為稀缺資源，對于土地資源的儲備也開始成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重點之一。然而對土地資源的儲備必須與房地產(chǎn)企業(yè)的實力相結(jié)合，特別是在國家對土地拍賣制度實施管制力度增加的情況下，對于土地拍賣資金的繳納管理加強，土地儲備對企業(yè)的現(xiàn)金流會有很大的影響，就更需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一模式和戰(zhàn)略規(guī)

8、劃合理拿地。房地產(chǎn)企業(yè)為壟斷資源而不計成本、不計實力的搶地?zé)o異于走鋼絲。三、房地產(chǎn)企業(yè)異地進入的指標(biāo)體系與其判斷方法要解決上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)在進入異地開發(fā)時，必須從宏觀、中觀和微觀三個層面來進行，即從區(qū)域經(jīng)濟、城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以與企業(yè)自身實力諸方面考慮，從戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)略上為企業(yè)確定異地進入的時機和步驟。（一）以城市區(qū)位為基礎(chǔ)，綜合考慮區(qū)域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)與前景對于區(qū)域房地產(chǎn)狀況的評估首先需要對區(qū)域經(jīng)濟的潛力與其發(fā)展前景進行評估。城市在不同的發(fā)展階段其經(jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費傾向、居民結(jié)構(gòu)都會表現(xiàn)為不同的特點，并進而影響到區(qū)域房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和發(fā)展?jié)摿?。一般來說，處于區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)合帶和區(qū)域核心城市輻射區(qū)

9、的經(jīng)濟區(qū)域在大城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)外溢和經(jīng)濟聯(lián)動的效應(yīng)下會具有相對較好的經(jīng)濟發(fā)展前景，經(jīng)濟增長性強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會由區(qū)域自給型逐步向區(qū)域分工型方向發(fā)展和調(diào)整，居民的住房需求也會在產(chǎn)業(yè)人口進入、消費水平提升的影響下有相應(yīng)的變化。通過尋找具備市場潛力的進入?yún)^(qū)域，一方面可以避開當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展熱點城市的激烈競爭，另一方面可以率先進入未發(fā)掘市場，為區(qū)域戰(zhàn)略布局奠定基礎(chǔ)。對于城市區(qū)域狀況的分析，主要從經(jīng)濟區(qū)位分析和經(jīng)濟現(xiàn)狀分析兩方面進行，通過對目標(biāo)城市的現(xiàn)有狀況和發(fā)展趨勢評估，確定城市未來走向。主要考慮的指標(biāo)有：經(jīng)濟現(xiàn)狀分析指標(biāo)：城市經(jīng)濟總體實力：GDP，城市規(guī)劃。城市居民收入情況：人均可支配收入，居民家庭人均收入與

10、恩格爾系數(shù)。城市消費水平：社會消費品零售總額，全市商業(yè)增加值，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。經(jīng)濟區(qū)位分析指標(biāo)：區(qū)域位置評估：地理區(qū)位，經(jīng)濟圈區(qū)位，產(chǎn)業(yè)帶區(qū)位。區(qū)域經(jīng)濟影響力分析：區(qū)域城市分布，交通體系狀況，通行量，城市性質(zhì)與功能。區(qū)域政治地位分析：政治影響力，文化影響力。根據(jù)以上兩方面的綜合評估，對于區(qū)域城市狀況一般可分為以下四類： 城市類別一線城市二線城市三線城市四線城市特性國家經(jīng)濟中心或政治中心跨區(qū)域政治中心或經(jīng)濟中心區(qū)域政治中心或經(jīng)濟中心子區(qū)域政治中心或經(jīng)濟中心輻射區(qū)域全國乃至國際所在省與周邊地區(qū)所在區(qū)域城市周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，外向型為主較發(fā)達，具有一定的外向型較發(fā)達，區(qū)域性較強一般或較差，區(qū)域性

11、很強產(chǎn)業(yè)有大量的全國性和國際性支柱產(chǎn)業(yè)有較多的地區(qū)性和全國性支柱產(chǎn)業(yè)有一定全國性支柱產(chǎn)業(yè)，地區(qū)性產(chǎn)業(yè)較多自給型社會生活生活水平高，生活方式與國際接軌且對國有巨大影響生活水平高，對周邊地區(qū)有很大影響生活水平較高，受核心城市影響較大生活水平一般，受外界影響較小文化有自身的代表文化，對周邊地區(qū)影響強烈區(qū)域文化中心，對周邊地區(qū)有較強影響區(qū)域文化中心，受周邊核心城市文化影響受外界影響區(qū)域地位國家級核心增長極區(qū)域增長極子區(qū)域增長極從屬增長對象代表城市、呼和浩特與諸地級市縣級市而從產(chǎn)業(yè)區(qū)功能上來看，城市會表現(xiàn)為如下三種類型：城市類別產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口流動市場狀況發(fā)展前景核心區(qū)城市以現(xiàn)代物流、金融、咨詢等服務(wù)業(yè)為主

12、，制造業(yè)向高精尖方向發(fā)展，成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工的創(chuàng)新區(qū)人口高度密集，外來人口眾多，總體素質(zhì)較高市場高度發(fā)達，大量人口的進入和居民收入的提高使得市場購買力很強，但市場競爭也很激烈持續(xù)壯大輻射區(qū)城市以核心城市配套產(chǎn)業(yè)為主，逐步消化中心城市轉(zhuǎn)移出來的生產(chǎn)能力，充當(dāng)大企業(yè)的加工基地受核心區(qū)影響，部分人口向核心城市流動，但同時隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也有大量邊緣區(qū)外來人口進入市場比較發(fā)達，居民購買力也較強，但存在結(jié)構(gòu)化缺陷，部分市場尚待開發(fā)和培養(yǎng)協(xié)同發(fā)展，逐漸分化邊緣區(qū)城市原先自有產(chǎn)業(yè)為主，許多城市產(chǎn)業(yè)受核心區(qū)影響而外遷，產(chǎn)業(yè)有空心化趨勢人口外流情況嚴(yán)重，大量高素質(zhì)人口流失市場停滯或趨于萎縮，且往往存在結(jié)構(gòu)化問題重新

13、轉(zhuǎn)型或者逐步萎縮（二）以城市經(jīng)濟為導(dǎo)向，合理布局區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)架構(gòu)對于可進入?yún)^(qū)域的房地產(chǎn)市場布局和進入戰(zhàn)略選擇，必須在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上充分考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供需狀況和競爭可能。城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定了一個城市房地產(chǎn)市場的總體趨勢和市場潛力，而當(dāng)?shù)厥袌龅墓┬锠顩r則為判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的飽和程度提供了依據(jù)。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)受政策等外界因素影響大的特點在異地開發(fā)時表現(xiàn)得更為明顯，是否會受到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的強力排擠？是否會受到非市場因素的額外干擾？是否會受到當(dāng)?shù)叵M者的聯(lián)合抵制？都是房地產(chǎn)企業(yè)在異地開發(fā)時必須考慮的問題。對于區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析，主要從市場結(jié)構(gòu)分析、供需狀況分析和競爭情況分析三個層面進

14、行，具體表現(xiàn)為以下幾個指標(biāo)：市場結(jié)構(gòu)分析消費結(jié)構(gòu)：城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年消費性支出比例。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：國生產(chǎn)總值構(gòu)成，第三產(chǎn)業(yè)增加值。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：市場產(chǎn)品定位（項目定位、品質(zhì)定位、房型和面積定位、客源定位、價格定位），供應(yīng)量。供需狀況分析需求狀況：市區(qū)人口密度，年新增人口數(shù)，戶住房間數(shù)與面積，年末實有房屋建筑面積，人均住房面積。供給狀況：征用土地面積，施工面積，竣工面積。供需比較：市場有效需求與供給量比值（銷售面積/（批準(zhǔn)銷售面積+竣工面積），產(chǎn)品積壓度（住宅空置面積，空置率）。競爭情況分析對手競爭力：競爭對手實力。市場排斥度：當(dāng)?shù)厥袌鰧ν獾貜S商排斥強度。從市場結(jié)構(gòu)來看，城市經(jīng)濟的發(fā)展程度對房地產(chǎn)

15、市場的成熟有很大影響，總的來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)可以分為以下四種類型：發(fā)育型市場成長型市場分裂型市場穩(wěn)定型市場存在區(qū)域二三四線城市二三線城市三四線城市一二線城市消費人群結(jié)構(gòu)貧困階層和中等收入階層較多，高收入階層很少 中等收入階層眾多，高收入階層和貧困階層都較少社會兩極分化，高收入階層和貧困階層很多，中等收入階級匱乏 市場發(fā)達，中等收入階層和富裕階層人數(shù)眾多市場結(jié)構(gòu)三角形梨形啞鈴型梯形需求成長性較好，但總體需求層次較低好，市場需求潛力很大差，市場需求小，且缺乏發(fā)展?jié)摿芎?，市場需求旺盛，可持續(xù)性很強因此在分析區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況時，在考慮房地產(chǎn)市場目前供需狀況之外，既要遠(yuǎn)觀其市場發(fā)展方向，

16、也要近觀其市場抗性程度。企業(yè)應(yīng)根據(jù)區(qū)域不同城市房地產(chǎn)市場的特點進行相應(yīng)戰(zhàn)略安排。對于市場潛力大，而企業(yè)競爭力相對較弱的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)采用試探進入的策略，在項目中培育實力，熟悉區(qū)域特點，為進一步開發(fā)打下基礎(chǔ)。而當(dāng)現(xiàn)有區(qū)域市場市場潛力較大、企業(yè)實力較強時，可選擇走滾動開發(fā)，產(chǎn)品拓展的道路，深入挖掘市場潛力，全力提升企業(yè)品牌和實力。對于企業(yè)能夠具備絕對優(yōu)勢競爭力的市場，則應(yīng)積極進軍，攫取市場高端利潤，為企業(yè)下一步發(fā)展?fàn)幦≠Y源。如果以上條件都不具備的話，則應(yīng)當(dāng)考慮暫緩進入，培育企業(yè)實力，等待市場成熟。（三）以自身定位為標(biāo)尺，全面確定區(qū)域房地產(chǎn)進入方案如果區(qū)域總體經(jīng)濟研究是為了對于區(qū)域房地產(chǎn)進入的可能性的評

17、估，那么區(qū)域房地產(chǎn)市場分析則是對于區(qū)域房地產(chǎn)進入的可行性的衡量，而房地產(chǎn)企業(yè)自身實力的評估更是對區(qū)域房地產(chǎn)市場進入具體操作的一次自我檢驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)本身所具有的地域性特點，其受到當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境影響和金融環(huán)境影響也極為巨大，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，信貸和土地政策緊縮的情況下，對于企業(yè)自身資金運作能力、政府公關(guān)能力以與人才儲備狀況進行相應(yīng)的評估，保證企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)異地經(jīng)營的一項重要環(huán)節(jié)。其主要指標(biāo)如下：資金運作能力自有資金狀況：現(xiàn)有資金量，流動比率，速動比率，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，銀行授信狀況企業(yè)融資能力：戰(zhàn)略投資者引入，股東融資能力，上市公司增發(fā)融資創(chuàng)新能力：信托公司，基金公司，貼息委托貸款 ，信托貸款 政府公關(guān)能力政府資源狀況：人員熟悉程度，高管或股東在當(dāng)?shù)厮蚊u職